物業(yè)管理與房地產開發(fā)

第六章 物業(yè)管理與房地產開發(fā)第一節(jié) 房地產經(jīng)營第二節(jié) 房地產市場第三節(jié) 房地產管理第四節(jié) 房地產與物業(yè)管理的關系第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產開發(fā)中的作用物業(yè)管理與房地產開發(fā)第一節(jié) 房地產經(jīng)營 一、房地產與房地產業(yè) (一)房地產的含義 房地產是房產與地產的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物 質的屬性和形態(tài)，而房產與地產則體現(xiàn)商品形式的價格。因此，在生活資料方面，房產與地產屬于財產范疇；在生產經(jīng)營資料方面，房產與地產屬于資產范疇。 在實際生活中，講到房地產，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機整體。習慣上 也不把房地產與房屋、土地作嚴格的區(qū)分。房地產即房屋與土地。房屋與土地不可移動，一般又稱之為不動產。但這只是不動產概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動產還包括 水壩、地下工程、港口等其他建筑。 房地產是市場經(jīng)濟條件下最重要的財產形式之一，它在社會經(jīng)濟生活中的地位越來越突 出。尤其在人類社會生活向城市形式集約化發(fā)展的今天，房地產已不僅僅只具有作為人們生產、居住、服務等活動場所的意義，而是逐步成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)的有機組成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分為六大類： 1.住宅 住宅是最重要的生活資料，是人們從事一切社會、經(jīng)濟、文化活動的最基本的物質前提 。住宅不僅是現(xiàn)代社會最必要的生活資料，也是人們的享受資料和發(fā)展資料。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 2.生產用房 生產用房是指物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋，也是物質生產部門固定資產 的重要組成部分，主要包括工業(yè)、交通運輸業(yè)和建筑業(yè)等生產活動中使用的廠房、倉庫、實驗室、辦公室和生活服務用房等。 3.營業(yè)用房 營業(yè)用房是指商店、銀行、郵電、旅館、飯店以及其他經(jīng)營性服務等第三產業(yè)所使用的 房屋。它既包括直接用于營業(yè)活動的房屋，也包括辦公室、倉庫堆棧等輔助用房。 4.行政用房 行政用房主要指黨、政、軍機關和工、青、婦團體以及民主黨派等辦公用房及其輔助用 房。 5.文教用房 文教用房包括各類文化機構、體育組織、各種學校、醫(yī)療衛(wèi)生機構以及科技機構用房， 即從事文化、教育、醫(yī)療、科研、體育以及娛樂活動的各種房屋及附屬房屋。 6.其他專用房 其他專用房是指各種特殊用房，如軍事及國防機關用房，宗教團體用房，外國領事館、 寺廟、監(jiān)獄等用房。 (三)城市土地 我國城市土地均為國家所有。城市用地按用途類型大致可劃分為十類： 1.生活居住用地 生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院綠化用地以及各項附屬設施用地。 2.工業(yè)用地 工業(yè)用地主要指工業(yè)生產用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內的倉庫、交通線、防護 地帶等用地。 3.交通運輸用地 交通運輸用地是指城市交通運輸設施用地，包括鐵路、公路用地以及火車站、汽車站、 地鐵站、港口碼頭、飛機場等用地。 4.市政公用設施用地 市政公用設施用地通常指設置公用設施和工程構筑物的用地，包括水源地、自來水廠、 污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。 5.風景游覽區(qū)用地 風景游覽區(qū)用地包括城市風景區(qū)、游覽區(qū)、園林綠地以及各種名勝古跡用地。 6.公共綠地 公共綠地是指為全體城市居民服務的公園、動物園、植物園、陵園、街心花園以及城市 林蔭道綠地等。 7.文教衛(wèi)生等公共用地 文教衛(wèi)生等公共用地主要指大專院校、中小學校、科學研究機構、體育機構、醫(yī)療衛(wèi)生 以及為整個城市服務的商業(yè)用地等。 8.道路廣場及倉庫用地 道路廣場及倉庫用地主要指城市主干道、廣場、停車場以及專門用來存放生活資料的生 產資料的倉庫用地。 9.特殊用地 特殊用地通常指各種軍用設施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護區(qū)等作特殊用途的用地。 10.其他用地 其他用地指不屬于以上所列項目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、 牧場等地以及城市內不易劃出的零星用地。 城市的功能性質和建設規(guī)模不同，城市用地的構成也各不相同。分析城市土地時應區(qū)別 對待。 (四)房地產業(yè) 房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設 環(huán)境保護部關于發(fā)展城市房地產業(yè)的報告，對房地產業(yè)的內涵作了如下表述：“房地產業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有 權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此而形成的房地產市場?！币簿褪钦f，房地產業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產為依托所進行的多種經(jīng)營管理等項目工作。 房地產業(yè)的性質，根據(jù)1985年5月國務院辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)計局關于建立第三產業(yè)統(tǒng) 計的報告，是屬于第三產業(yè)的第二層次。房地產業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。兩者的區(qū)別在于：建筑業(yè)完全是物質生產部門，屬于第二產業(yè)；房地產業(yè)則兼有生產(開發(fā))、 經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。在聯(lián)合國制定的國際標準行業(yè)分類中，把經(jīng)濟行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第一類，房地產業(yè)和經(jīng)營服務為第八類。1985年，國 家計委、經(jīng)委、統(tǒng)計局、標準局聯(lián)合頒發(fā)的國民經(jīng)濟行業(yè)分類和代碼中，把中國經(jīng)濟行業(yè)分為十三個門類，其中建筑業(yè)被列為第四類，房地產業(yè)為第七類?？傊?，國際、國內都把 建筑業(yè)和房地產業(yè)作為兩個獨立的產業(yè)部門來對待。但是，這兩個產業(yè)部門之間有著非常密切的聯(lián)系，它們的作用對象都是不動產，它們的經(jīng)濟活動也是一種唇齒相依的合作關系。 二、房地產經(jīng)營運行機制 房地產經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通 過程及售后管理；廣義的房地產經(jīng)營包括房地產生產過程經(jīng)營和流通過程經(jīng)營，是指房地產企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，對房地產開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。 房地產業(yè)的運行機制一般由生產、流通、消費三個環(huán)節(jié)組成。 (一)生產環(huán)節(jié) 生產環(huán)節(jié)即通過對自然狀態(tài)的土地投入人類勞動，進行房屋城市基礎設施建設，獲得房 地產勞動產品的過程。房地產業(yè)的勞動產品是房屋和與之緊密聯(lián)結為一體的經(jīng)過開發(fā)的土地。按我國現(xiàn)行的體制，城市土地屬于國家所有，農村土地屬村民集體所有。國家，具體到一 個城市就是城市政府，可以依法征用集體所有的土地，將其變?yōu)閲宜?，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用權，然后將征用或收回的土地的使用權，以有期有償使用的方?，出讓給土地開發(fā)經(jīng)營單位或建設用地。由房地產開發(fā)公司組織進行房地產的開發(fā)和再開發(fā)活動，是房地產生產環(huán)節(jié)的主要生產活動。 (二)流通環(huán)節(jié) 流通環(huán)節(jié)即房地產的勞動產品進入市場，進行交易活動，實現(xiàn)其使用價值和價值的過程 。當然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場流通。房地產市場活動主要有房地產買賣、租賃、抵押等三種流通方式。 房地產買賣，是指土地使用權和房屋所有權的買賣。房地產作為不動產，其生產與消費 在地點上是相同的，而只是通過交易轉換了所有權或使用權。因此，其交易活動自始至終都貫穿著權屬，比一般商品的交易活動要復雜得多。 房地產租賃，是房地產出售的另一種形式。房地產產權人通過租金的形式逐步收回成本 和獲取利潤，其實質仍然是流通領域的買賣關系。 房地產抵押，是指單位或個人以一定量的房地產作為如期償還借款的保證物，向銀行或 其他信貸機構作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費用。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機構有權處理用作抵押的房地產商品 ，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。抵押貸款還可用于解決房地產開發(fā)公司或購房者資金不足的困難，即開發(fā)公司或購房者把即將投入開發(fā)建設的房地產或購得的房屋作為抵押 品來獲得貸款。目前流行的銀行“按揭”，即是個人購房抵押貸款，其房屋的所有權屬于抵押銀行，但購房者仍享有居住權，如到期無力歸還貸款，房屋則由抵押銀行收回。 (三)消費環(huán)節(jié) 房地產產品，經(jīng)過流通環(huán)節(jié)的市場交易活動，轉移給使用者，從而進入了消費環(huán)節(jié)。房 地產產品的使用周期很長，作為不動產，它具有固定性、耐久性和增值性。在長期的消費中，產權產籍管理、維護修繕管理等每時每刻都不能缺少。在房地產市場日益活躍的今天，房 屋的售后管理和維修服務工作也顯得越來越迫切和重要了。 三、房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用 (一)房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 1.房地產業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè) 在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產經(jīng)營收入一般可占政府財政收入的1040，香港 則高達50左右，成為這些國家和地區(qū)的支柱性產業(yè)之一。在我國大陸，房地產業(yè)正在迅速崛起，并日益顯示了它在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，它對經(jīng)濟具有敏感性和超前性。1998 年以來新一輪經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點正式確認，房地產業(yè)將成為我國的支柱性產業(yè)之一。 2.房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性和先導性產業(yè) 房產和地產是各種經(jīng)濟實體和家庭的基礎性物質要素。人們的日常生活和經(jīng)濟發(fā)展都離 不開土地和房屋。房地產業(yè)的發(fā)展，可以為城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活居住條件的改善提供基本物質基礎和前提。實踐已經(jīng)證明，每當經(jīng)濟建設的高潮來臨時，最先的投資熱點總 是在房地產業(yè)，而房地產業(yè)的興旺又會帶動和促進金融、建材、裝飾、家具等相關行業(yè)的繁榮。因此，房地產業(yè)是與社會生產和社會生活密切相關的基礎產業(yè)。 3.房地產是國家的一筆巨大財富 改革開放以來，房地產的迅速發(fā)展已經(jīng)形成了強大的物質基礎。據(jù)統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn) 房地產總價值超過4萬億元，這是一筆巨大的固定資產。隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產的價值將不斷增值。 (二)房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用 (1)房地產業(yè)是國民經(jīng)濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著連結生產與生活、生產 與流通、生產與消費等方面的作用。 (2)房地產業(yè)可以提供大量的財政積累，是高附加值的產業(yè)。一些發(fā)達國家和地區(qū)，房地產業(yè)提供的財政積累可達財政收入總額的三成左右。 (3)發(fā)展房地產業(yè)可以合理充分地利用土地資源。土地資源是稀缺和不可再生的，房地 產業(yè)的健康發(fā)展可以合理分配和重組土地資源，充分提高土地利用效益。 (4)發(fā)展房地產業(yè)可以促進和帶動其他產業(yè)的發(fā)展。它在開發(fā)中可以帶動建材、建筑設 備、建筑機械以及冶金、儀表、鋼材、木材、水泥等產業(yè)的發(fā)展。房屋在投入使用后又可促進家電、家具、園林、保險、裝飾、服務業(yè)等產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)是導向性產業(yè)，它的發(fā) 展將為其他產業(yè)和物業(yè)管理服務業(yè)開辟渠道和提供基礎。 (5)發(fā)展房地產業(yè)有利于優(yōu)化產業(yè)結構和消費結構。 (6)發(fā)展房地產業(yè)可使更多人獲得就業(yè)機會 (7)發(fā)展房地產業(yè)有利于營造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善居住條件，建設社區(qū)文明。 (8)發(fā)展房地產業(yè)有利于完善投資環(huán)境，吸引外商投資，促進改革開放向縱深發(fā)展。第二節(jié) 房地產市場 一、房地產市場的含義 房地產市場，廣義上可以理解為房地產交換關系，即房地產全部流通過程的總和。房地 產市場是房地產經(jīng)濟運行的基礎，是房地產經(jīng)濟納入商品經(jīng)濟軌道的必然產物，它既包含有形的具體的房地產市場，也包含房地產的價格體系、房地產的供給與需求以及房地產的管理 與中介等各種具體的交易關系。 狹義的房地產市場，是指進行房地產買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。這個意義上 的“場所”所包含的交易與勞動力以及其他類型的商品交易有所不同。因為房地產是不可移動的，它不能像其他商品那樣可以運輸、倉儲、加工，然后集中到商場等交易場所，它的位 移、集中只能是概念上的，它的交易主要是產權的買賣。 二、房地產市場的三級模式 根據(jù)我國房地產市場的現(xiàn)狀及其內部構成，房地產市場一般可分為三級： (一)房地產一級市場 房地產一級市場是由土地管理部門代表國家將土地使用權有期有償?shù)爻鲎尳o房地產開發(fā) 公司或其他企事業(yè)單位。用地者和管理部門要簽訂土地使用合同。由于土地歸國家所有，房地產一級市場無疑是由國家壟斷經(jīng)營。房地產一級市場又分為三種類型：一是以協(xié)議方式出 讓土地使用權的市場；二是以招標方式出讓土地使用權的市場；三是以拍賣方式出讓土地使用權的市場。今后發(fā)展的重點將是以拍賣方式出讓土地使用權的市場。因為這種方式最能體 現(xiàn)土地管理的規(guī)范化和市場公平競爭的精神。 (二)房地產二級市場 房地產二級市場是由房地產開發(fā)公司按土地使用合同條款的要求，建成地上建筑物(住 宅、商店、寫字樓等)后，將房地產出售或租賃的市場。房地產二級市場主要包括土地租賃市場、地產使用權抵押市場、房屋開發(fā)市場、土地使用權互換市場等四方面內容，其中，房 地產開發(fā)公司所從事的商品房預售市場，在房地產二級市場上占有最大的比重。 (三)房地產三級市場 房地產三級市場是將房地產二級市場取得的房地產進行轉讓和租賃等各種交易活動的市 場，包括房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋抵押市場、地產轉讓市場、地產轉租市場等。所謂二手樓宇的買賣與租賃即屬于房地產三級市場。 中國的房地產市場是房屋和土地緊密結合后的一體化市場。房地產一級市場和二、三級 市場是相互依賴、相互促進的。房地產一級市場的壟斷經(jīng)營和二、三級市場的自由競爭，構成我國現(xiàn)代房地產市場發(fā)展的基本特色與結構模式。 三、房地產市場的特性 房地產市場的特性是由房地產商品的特殊性質決定的，主要體現(xiàn)在房地產商品的物質特 性和經(jīng)濟特性兩個方面。 (一)房地產商品的物質特性 房地產商品的物質特性主要有三點： 1.固定性 房地產的固定性是指它在位置上的不可移動性，它不像其他普通商品，生產場所是固定 的，但產品是流動的；而房地產則是生產過程流動，產品始終是固定的。 2.獨特性房地產商品沒有兩個是完全相同的，不像其他商品那樣可以通過重復生產 來滿足消費者對同一產品的需要。而房地產商品一旦形成，別的需求者只能去尋求其他房地產商品。3.權益性權益性是指被開發(fā)后承載房屋的土地作為物質性資產的合法權益。 房地產商品雖然不可移動，但其權益卻是可以流通交易的。 (二)房地產商品的經(jīng)濟特性 房地產商品的經(jīng)濟特性主要體現(xiàn)在兩個方面： 1.差異性 房地產商品的差異性主要是指土地作為一種不可再生的資源，供應量缺乏彈性，價值和 價格則受多種因素制約，難以用簡單的投入產出或成本加利潤的方法加以測定，更多的是非經(jīng)濟因素產生的價值偏離結果。這些因素包括：城市規(guī)劃所規(guī)定的使用性能、容積率、建筑 式樣，以及城市建設與管理的有關規(guī)定，等等。除了這些因素的制約外，房地產價格還受地理位置、區(qū)域環(huán)境、交通條件等因素的影響。正因為如此，同樣質量的房屋，因地段不同或 者規(guī)劃設計不同，都會產生價格上的巨大差別。 2.雙重性 房地產商品的雙重性是指房地產所具有的消費特性和資本特性。房地產的使用價值不以 時間的推移而減少，一般情況下都具有保值和增值的功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還把它作為資本投入獲利和貨幣儲存。 上述房地產市場的基本特性，決定了房地產市場除具有市場的一般特性外，與其他商品 市場相比，它還作為一個相對獨立的市場系統(tǒng)，具有經(jīng)營對象的非流動性，流通形式的多樣 性以及房地產市場的統(tǒng)一性、區(qū)域性、壟斷性、稀缺性和開放性等多種特性。第三節(jié) 房地產管理 一、房地產產權、產籍管理 房地產產權產籍管理工作是政府的一項重要職能，工作對象是千家萬戶的產權人，具有 極強的政策性和法律性。1990年12月31日國家建設部發(fā)布第7號城市房屋產權產籍管理暫行辦法，使得產權產籍管理有章可循，有法可依。 (一)產權與產權管理 所謂產權，是指城市房屋的所有權，即房屋所有者在法律的范圍內對其享有的占有、使 用、收益和處分的權利。 我國的房地產產權包括房屋所有權和土地使用權兩部分。因為房屋和土地具有天然的不 可分割性，房屋產權轉移時，該房屋占用土地的使用權應當同時轉移。所以，城市房屋的產權與該房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則。而房屋產權按照所有制的不同，可分 為國有房產、集體所有房產、私有房產、宗教房產、外產和中外合資房產等六種類型。 所謂產權管理，也就是對房屋所有權的管理，是房管部門按照法律規(guī)定的原則，對物業(yè) 所有權及其合法變動情況的確認，保障產權人合法行使權力而進行的一系列管理工作。產權管理是房地產行政管理的一項基本工作，也是城市房地產各項管理工作的基礎。 產權管理的任務主要包括：確認城鎮(zhèn)房屋產權，辦理各種產權登記，核發(fā)產權證書；審 核房屋購買、轉讓、調撥、交換、出售、抵押等是否符合國家政策，對非法行為及時處理；掌握城鎮(zhèn)土地的占有和變動情況；提供城市規(guī)劃、建設、房地產經(jīng)營管理以及處理產權糾紛 、保護產權人合法權益的物業(yè)統(tǒng)計資料。 產權管理工作的主要內容有： (1)產權登記。這是政府為健全法制、依法確定物業(yè)所有權的法定手續(xù)。對城市、縣鎮(zhèn) 、工礦區(qū)范圍的所有物業(yè)，不管產權屬于誰，都必須進行產權登記。 (2)審查確認的產權。房屋產權的來源是否清楚，產權轉移和變更是否合法，都需要審 查確認。通過審查確認后，即可得到房地產管理部門核發(fā)的產權證書。產權證書受到法律上的承認和保護。 (3)核發(fā)產權證書。產權審查確認后，即由房地產主管部門核發(fā)產權證書。產權證書是 房屋產權的唯一證明，是產權的有效法律證件。 (4)產權轉移、變更登記。產權人發(fā)生變化，要及時辦理產權轉移登記，以確定新的產 權人，并修正原有的產籍資料；當房屋發(fā)生了擴建、翻改添建以及部分拆除等有增減變化時，應及時進行產權變更登記。 (5)產權檔案。物業(yè)產權檔案是記載房屋產權狀況和土地使用情況的各種文件、表格、 圖紙、證件的檔案。它是進行房地產經(jīng)營管理和城市建設、管理、房地產糾紛仲裁等活動的基礎資料，是產權管理的有機組成部分。產權檔案為產權管理提供產權來源和歷史演變以及 房屋、土地變化的情況，是審查、確認產權和處理產權糾紛的依據(jù)。 (二)產籍與產籍管理 產籍也就是城市房屋的產權檔案資料，是在產權登記過程中所產生的各種圖表、登記材 料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊、證件等資料的總稱。產籍資料主要包括物業(yè)的產權檔案、地籍圖紙以及賬冊表卡等其他反映產權現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 產籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權、土地使用權的登記，不斷完善和修正產 籍資料，保持產籍資料的完整、準確，有效地為產權管理服務，為城市規(guī)劃建設提供準確可靠的數(shù)據(jù)而對產籍資料進行的綜合管理。 產籍資料是記載房屋產權及其占有土地的使用權的情況記錄，既有產權演變的歷史沿革 資料，又有反映現(xiàn)狀的最新資料，其基本內容主要包括物業(yè)地籍平面圖、物業(yè)檔案、物業(yè)卡片、物業(yè)登記簿冊等。同一時期的圖、檔、卡、冊資料應該是一致的，如有變化，應同時變 更登記。產籍管理與產權管理是一種互相依存、相互配合的關系，產權管理是產籍管理的基礎，產籍管理為產權管理提供依據(jù)和手段。 二、房地產經(jīng)營管理 (一)房地產經(jīng)營管理的概念 房地產經(jīng)營管理包括房地產經(jīng)營和對房地產經(jīng)營進行管理兩部分。 房地產經(jīng)營包括房地產生產過程的經(jīng)營和流通過程的經(jīng)營，是指房地產企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目 標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發(fā)、設計、施工以及策略和售后服務等全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。 房地產經(jīng)營與其他商品經(jīng)營相比，具有自己的特點，管理工作也相對復雜一些。因此， 只有加強管理，才能既使房地產企業(yè)取得良好的經(jīng)濟效益，又能使經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益有機地統(tǒng)一起來，真正使房地產業(yè)快速、健康地蓬勃發(fā)展。對房地產經(jīng)營進行管理包 括房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的內部管理和國家宏觀管理兩個方面。 (二)房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的建立 1.組建房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的條件 (1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構。 (2)有適應房地產開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房。 (3)有符合規(guī)定額度的注冊資本和流動資金。 (4)有一定數(shù)量的持有專業(yè)證書的房地產、建筑工程專業(yè)的專職技術人員和專職財會人 員。 (5)具備法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 2.房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設立程序 (1)向上級機關提出組建房地產開發(fā)企業(yè)的申請報告。 (2)擬訂房地產開發(fā)企業(yè)的章程。 (3)向當?shù)卣蚍康禺a主管部門提出成立房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的申請報告。 (4)申報企業(yè)的資質等級。 (5)辦理銀行開戶，并存入規(guī)定額度的資金。 (6)辦理資金信用證明。 (7)辦理經(jīng)營場所的使用證明。 (8)向工商行政管理部門申請注冊登記。 (三)房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質管理 房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質是企業(yè)性質、專業(yè)經(jīng)濟技術素質、企業(yè)經(jīng)歷與經(jīng)營業(yè)績的綜合 反映。城市房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質等級分為一至四級。1993年建設部第28號令房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定對各等級的資質標準做了詳細具體的規(guī)定，同時規(guī)定一至四級企業(yè) 必須按照資質證書確定的業(yè)務范圍從事房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務，其可承擔任務的范圍，由各省、市、自治區(qū)建設行政主管部門確定。例如海南省規(guī)定：一級房地 產公司可承擔20公頃以下的土地開發(fā)任務，三級、四級房地產公司則只能分別承擔建筑面積為12萬和4萬平方米以下的開發(fā)任務。 房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質等級實行分級審批。一級資質的企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建 設行政主管部門初審，報國家建設部審批；二級以下資質企業(yè)由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批。開發(fā)企業(yè)的資質每年核定一次。對不符合原定資質標準的企業(yè)，由原資質 審批部門予以降低或吊銷資質證書。 兼營房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)不定資質等級，以開發(fā)項目為對象從事房地產開發(fā)經(jīng)營的項 目公司(包括外商獨資、中外合資、合作企業(yè))不定資質等級，根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、 人員條件，核發(fā)一次性資質證書。第四節(jié) 房地產與物業(yè)管理的關系 一、房地產經(jīng)營與物業(yè)管理的關系 物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的派生物。作為房地產市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質上是 房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務方式。 房地產經(jīng)營管理主要側重在物業(yè)的開發(fā)建設方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護、 保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務方面。房地產經(jīng)營的工作性質是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務則是售后服務。因此，物業(yè)管理是房地產業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物。我 國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產業(yè)迅速發(fā)展的派生結果。 經(jīng)濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業(yè)從長期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產管理體制已經(jīng)不適合房地產業(yè)的發(fā)展需要，房地產業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明： 第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產權關系，使傳統(tǒng)的 按產權、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應房地產的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。 第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對物業(yè)的維修、養(yǎng)護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業(yè)化的管理與服務。 第三，住宅小區(qū)建設發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機構。 第四，隨著外商投資房地產的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產維修管理模式已不適應現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產后很可能面臨房產提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產業(yè)的進一步發(fā)展。 一言以蔽之，房地產業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應的新的管理方式。而社會化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經(jīng)營和服務于一體的物業(yè)管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來了。 二、物業(yè)管理對房地產經(jīng)營的影響 物業(yè)管理作為房地產開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發(fā)經(jīng)營的前景。物業(yè)管理對房地產經(jīng)營的影響主要有以下幾點： 第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關注。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產投訴案例七成 以上是關于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。 第二，有利于物業(yè)保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。 第三，有利于房地產市場的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產綜合開發(fā)的經(jīng)濟體制改革相適應的，它使房地產開發(fā)、經(jīng)營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。 第四，有利于提高房地產綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。物業(yè)管理是房地產廣泛意義的售后服務 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優(yōu)質的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。 第五，有利于推動外向型房地產經(jīng)濟的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國房地產發(fā)展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產和 涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產開發(fā)中的作用 一、物業(yè)管理在房地產開發(fā)中的地位 (一)市場經(jīng)濟中產品生產過程 市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。社會分工是商品經(jīng)濟和市場存在與發(fā)展的基礎。馬克思指 出：“由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產勞動的分工，使它們各自的產品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價物，使他們互相成為市場。”列寧也指出：“哪里有社會分工和商 品生產，哪里就有市場?！睆倪@里可以看出，市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟越發(fā)達，市場越發(fā)達，市場對生產和消費的作用也就越大。市場和商品經(jīng)濟的共同基礎是社會分 工，社會分工越發(fā)達、越細密，市場容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場經(jīng)濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農經(jīng)濟的自產自足的生產模式，從而形成了社會化 大生產。從市場學觀點來看，一個成功的產品要占領市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。要通過調查、研究，分析市場對產品生產每一 環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來決定產品生產的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調整生產各環(huán)節(jié)，使之適應社會需求。 這一循環(huán)良性運作的結果，將使產品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創(chuàng)造新 的完美，滿足人民日益增長的物質需要；同時，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務這一環(huán)節(jié)有著相當重要的地位。它是上一生產循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產循環(huán)的開端，是一個 承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產循環(huán)就會斷裂，產品將與消費者失去聯(lián)系，將給產品的改造帶來困難，久而久之，產品將老化，從而在市場中失去應有的地位。因此，國內外成 功的企業(yè)家都非常重視售后服務這一環(huán)節(jié)。如國外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務網(wǎng)點，遍布世界各地，哪里有產品，哪里就有其售后服務。又如國內的青島海爾集團，也 十分重視售后服務。凡是購買青島海爾冰箱的保質期要比通常產品的保質期多延長一年的售后服務，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務，解決 困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產品的人越來越多，使其產值利潤成倍地增長。1996年4月2日人民日 報報道的一則消息中稱：海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步，發(fā)展到1995年的43.4 億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60以上。從中可 以看出售后服務已成為營銷學中一個不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營成功的根本保證。 (二)物業(yè)管理是房地產開發(fā)的組成部分在房地產開發(fā)中，同樣存在著與產品生產過程類似的循環(huán)，見下圖。 對房地產開發(fā)商來說，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產開發(fā)業(yè)形成一個完整 的運作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來規(guī)劃設計再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜 、治安混亂、夜不安寢的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗收時，有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛 批評開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。從營銷學的角度來看，作為銷售后服務的物業(yè)管理決不亞于房地產開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。因為前期開發(fā)不足出現(xiàn) 的一些小問題，可以通過良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好 的影響。所以物業(yè)管理對房地產開發(fā)商具有不可估量的重要性?，F(xiàn)實中，許多房地產開發(fā)公 司的領導們非常明白這一道理，對物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務贏得了客戶，大大促進了房產銷售。例如海南珠江實業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產 開發(fā)時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導致一期工程質量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業(yè)環(huán)境營造上，整了12 0畝土地分期開發(fā)，第一期只開發(fā)二三十畝，奉行“開發(fā)一塊、美化一塊、服務一塊”的觀念，將首期開發(fā)的內部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民 進入小區(qū)以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。相反，精心培植和養(yǎng)護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成 立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。日復一日出色的物業(yè)管理工 作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以海南珠江實業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理，待投資 者入住之后，問題百出：水、電供應無保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發(fā)商，其房產也 難以銷售。尤其是當前國家宏觀調控時期，房地產處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產難以銷售出去。據(jù)建設部統(tǒng)計，到1998年我國空置的房產率為15.99，接近警戒線(發(fā)達國家將 空置房屋警戒線定為3年供應總量的10)。面對銷售困難階段，一些房地產開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務質量贏得了消費者。南京市棲霞房地產開發(fā)公司面對涉外別墅、高檔 商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)東方花園城被建設部評為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國客人的需要，又進 行二期工程的建造。這與南京其他房地產公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。 (三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能 從整個社會來講，資源總量是有限的。一件產品消耗了資源，它在使用中應能使其價值 全部轉移，才是最為經(jīng)濟的。如果只轉移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發(fā)成本 不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的資源和財富的損失是巨大的。美國某大學房地產管理教授格林黑格說：在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風格，又具有嶄新的內部設施。新加坡的 住宅區(qū)，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理，對房產資源進行愛護，延長使用壽命， 可為社會節(jié)約大量的財富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產升值比同區(qū)域、同檔次房產高出40以上。 (四)物業(yè)管理是房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要 住房是生活資料，屬于商品性質。這就要求經(jīng)營房地產的企業(yè)樹立好的信譽、好的形象 ，就要促使他們考慮售后服務，保證用戶滿意。售后服務是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營的效 益好。例如廣州華東實業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就 在于堅持以提供售后服務為內容的小區(qū)管理服務，即：“建設管理服務”一條龍，深受用戶的信任。 二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入 良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發(fā)商都愿意對物業(yè)管理進行必要 的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應著重在三個方面進行投入： (一)觀念的投入 房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的投入，首先應當是觀念的投入，即從領導決策層到公司的全 體職員都應重視物業(yè)管理。要完整而科學地理解房地產開發(fā)過程的循環(huán)理論，并充分認識每個環(huán)節(jié)在開發(fā)過程中的重要性，尤其是對物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認識要上升到一個戰(zhàn)略高度?，F(xiàn)在 許多房地產商過于急功近利，只顧把全部精力放在開發(fā)產品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤，卻一開始就忽略了物業(yè)管理這一開發(fā)過程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至 有些開發(fā)商把售后服務、物業(yè)管理當作一個包袱。有這樣思想觀念的開發(fā)商，是怎么也不會搞好物業(yè)管理的。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，科學技術的進步，市場競爭越來越 激烈，必須充分認識到管理在現(xiàn)代社會中所起的重要作用。即： 充分的投資管理上的空白=無效的投資； 充分的投資管理上的薄弱=低效的投資； 投資的充分管理上的充分=高效的投資； 投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。 所以每一位開發(fā)商要想在改革開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念， 提高認識，樹立“建設管理服務”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發(fā)商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。 (二)行動的投入 開發(fā)商對物業(yè)管理在行動上的投入應當表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產開發(fā)全過 程，即在項目選定、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認真考慮與物業(yè)管理的相關問題，并妥善加以解決。然而要做到這一點有時并不容易。因為對于利潤第一的開發(fā)商來 說，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤，而且相當瑣碎繁雜。許多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當成一件可有可無、勉強應付的事。例如有些開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來獲取更 多的利潤，往往在規(guī)劃階段、設計階段就忽略公共設施用房，以致到后來，整個小區(qū)沒有辦法實行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無章，環(huán)境極差，影響了居民的購房欲。隨著人們物質生活 水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環(huán)境問題。光明日報1996年3月15日刊登了一篇題為百姓買房買環(huán)境的文章，介紹 了人類對居室周圍環(huán)境的要求是共同的，即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領導特別注重環(huán)境的開發(fā)，在他們興建第一個項目桃花源小區(qū)時， 就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號，主動修改設計方案，把4000平方米的住宅樓， 改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請北京、蘇州等地的專業(yè)部門對小區(qū)外部環(huán)境進行設 計，使小區(qū)綠化面積達到40，比國家規(guī)定標準高出10個百分點。他們還投資120萬元建設一座面積達5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元， 但他們堅持認為，現(xiàn)代人追求室內和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個小區(qū)竣工驗收前就已銷售了 60以上的房屋。 (三)資金的投入 觀念和行動的投入最終還落實在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益， 但實際上會產生巨大的經(jīng)濟效益。例如對環(huán)境美化的投入，對配套設施的投入都會產生實在而又久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽的小區(qū)環(huán)境，其廣告效 應絕非幾頁報紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會像一座豐碑，追敘著開發(fā)企業(yè)的理念和追求。開發(fā)商重視對物業(yè)管理的資金投入，具體體 現(xiàn)在兩個方面： 1.對配套服務設施的資金投入 一個占地幾十畝、居住人口好幾萬的住宅小區(qū)，如果沒有一系列的配套設施，如幼兒園 、小學、商店、診所、郵電所、儲蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂場所等等，居民將無法生活，必然會影響工作情緒與效果。然而，創(chuàng)造一個寧靜、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進行 優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營造，做好小區(qū)的綠化和景觀設計，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。 2.交納物業(yè)維修資金 開發(fā)商對物業(yè)管理的另一項重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時，一次性支付一 筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問題。這筆基金的數(shù)額目前全國沒有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當?shù)卣鶕?jù)當?shù)氐膶嶋H情況頒布條款來 執(zhí)行，通?？刂圃谖飿I(yè)投資總額的15。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定：建立住宅小區(qū)公用設施專門基金。新建住宅片區(qū)，房地產開發(fā)建設單位，應當在住宅區(qū)移交時，按住宅 區(qū)建設總投資1的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設施、設備維修養(yǎng)護基金。 新建的商品房按房屋單體造價的10，由房地產開發(fā)單位在售房中加價收取(暫行辦法第二十八條)。 設立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運轉的重要保證?，F(xiàn)實中的許多 新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時間以后，就問題百出，給使用者帶來難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來管理，面對著工程質量重大遺留問題，也無 能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開發(fā)商劃撥專用基金來妥善解決。 值得注意的是這筆基金費用不是由物業(yè)管理公司私自進行操縱的，必須由物業(yè)管理公司 和業(yè)主管理委員會來共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定：公用設施專用基金，住宅共用部分、共用設施、設備維修養(yǎng)護基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀 行，專戶存儲，專款專用，保值增值，滾動使用(暫行辦法第二十九條)。 此外，房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對物業(yè)管理用房以及一些配套服務設施 用房給予優(yōu)惠。沒有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務也難以進行。 三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與 物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷售出去以后進行工作的。要想開展好這項工作，就不能被 動地進行物業(yè)管理。事實證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建造工程有著密切的關系，應該早期主動介入，并且?guī)椭_發(fā)商重點把好三道關：規(guī)劃設計關、施工監(jiān)理關、 驗收關。 (一)把好規(guī)劃設計關 物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來 規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考 慮實行物業(yè)管理需要建立公共設施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具自行車車棚都未予以考慮，住戶進 住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計非常重要。它可以全面細致地反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī) 劃設計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設計單位，責成設計單位在設計中予以糾正。規(guī)劃設計時一般應注意五個方面： 1.配套設施的完善 如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設計時必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學校、商場 、飲食店、農貿市場、美容美發(fā)廳、郵電所、各類娛樂設施等基本生活設施配套；如果是寫字樓，則商務中心、停車場就需重點考慮。 2.水電供應容量問題 規(guī)劃設計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要充分留有余地。改革開放以來，人 民生活條件得到極大改善，家庭購買現(xiàn)代化電器數(shù)量越來越多，過去只有電視機、電冰箱等簡單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水 器、空調等大功率的電器，甚至一個家庭有兩臺空調。這樣用電