投資需求與自住需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響.ppt

投資需求與自住需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,什么是投資需求 投資需求是一定時(shí)期內(nèi)全社會(huì)形成的固定資產(chǎn)投資和存貨增加額之和； 投資需求是由資本邊際效率和利息率這兩個(gè)因素的對(duì)比關(guān)系所決定。資本邊際效率，是指增加一筆投資所預(yù)期可得到的利潤(rùn)率，它會(huì)隨著投資的增加而降低，從長(zhǎng)期看，呈現(xiàn)“資本邊際效率遞減”的規(guī)律，從而減少投資的誘惑力。,投資需求對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響分析,1、投資需求與GDP的一元線(xiàn)性回歸分析投資需求對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)是明顯的為準(zhǔn)確分析投資需求對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)效應(yīng)先通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)近年來(lái)我國(guó)投資需求總量與我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)量指標(biāo)進(jìn)行分析。 2、投資需求對(duì)GDP的貢獻(xiàn)分析 計(jì)算投資需求對(duì)GDP的貢獻(xiàn)可以進(jìn)一步說(shuō)明投資需求在一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的拉動(dòng)作用。我們用投資需求對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率、投資需求對(duì)GDP的拉動(dòng)度這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)表現(xiàn)。,房地產(chǎn)調(diào)控政策放松 意在激活自住性購(gòu)房需求,建設(shè)部：大力支持自住購(gòu)房需求 國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠在上海透露：“目前，已有重慶等城市嘗試推行購(gòu)房抵稅政策，而建設(shè)部也將對(duì)改善型住房的房貸進(jìn)行支持?！?89% 10% 1% 自住需求 投資需求 炒房需求沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu) 1.自住需求占九成 “現(xiàn)在，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，自住型需求占89%，炒房型需求占1%，投資型購(gòu)房占10%左右”。這個(gè)論斷來(lái)自于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所日前面向市內(nèi)五區(qū)搞的一次問(wèn)卷調(diào)查。記者看到，這個(gè)調(diào)查中，發(fā)放有效問(wèn)卷5000份，回收有效問(wèn)卷3099份,個(gè)例：沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng),俺不是非主流，俺是來(lái)看房的,自住與投資雙需求驅(qū)動(dòng)！,央行突然宣布加息，住房公積金貸款利率保持不變。建設(shè)部隨機(jī)宣布提高住房公積金存款利率。市場(chǎng)人士認(rèn)為，加息后，不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資需求可能會(huì)銳減，但是，對(duì)自住需求影響應(yīng)該不大。 美聯(lián)物業(yè)研究部表示，相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一、第二套自住用房且資質(zhì)優(yōu)良客戶(hù)可能還可享受8.5折貸款利率優(yōu)惠，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了兩套以及兩套以上的客戶(hù)則沒(méi)有任何的貸款優(yōu)惠，同時(shí)還要承擔(dān)利率上漲而增加的還貸負(fù)擔(dān)。雖然每月增加的還貸款額度并非很大，經(jīng)歷過(guò)兩輪政策調(diào)控后，現(xiàn)在存留在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的投資客實(shí)力也比較雄厚，由此預(yù)計(jì)近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資者急拋手中物業(yè)以減輕利率上漲而增加的還貸壓力的可能性不是很大。,但是，由于加息等調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者房地產(chǎn)投資的熱情還是會(huì)起到比較明顯的“降溫”作用。考慮到投資成本的連續(xù)增加以及投資回報(bào)率的減少，有理由相信此后國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資需求極有可能受此影響而銳減，包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)原有的投資客陸續(xù)離場(chǎng)以及進(jìn)場(chǎng)客的不斷減少。,央行突然宣布加息，住房公積金貸款利率保持不變。建設(shè)部隨機(jī)宣布提高住房公積金存款利率。市場(chǎng)人士認(rèn)為，加息后，不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資需求可能會(huì)銳減，但是，對(duì)自住需求影響應(yīng)該不大。 由于加息等調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者房地產(chǎn)投資的熱情還是會(huì)起到比較明顯的“降溫”作用?？紤]到投資成本的連續(xù)增加以及投資回報(bào)率的減少，有理由相信此后國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資需求極有可能受此影響而銳減，包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)原有的投資客陸續(xù)離場(chǎng)以及進(jìn)場(chǎng)客的不斷減少。,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 未來(lái)10年住宅真實(shí)需求平均增長(zhǎng)緩慢,投資需求是總需求的重要構(gòu)成部分，尤其是就總需求的兩大構(gòu)成即投資需求與消費(fèi)需求各自的不同特點(diǎn)來(lái)看，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定，不易發(fā)生急劇的變動(dòng)，而投資需求則上下擺動(dòng)的幅度很大，其擺動(dòng)幅度對(duì)總需求的影響也比較大，因而刺激總需求，解決總需求不足的問(wèn)題，必須要刺激投資需求。,總之，投資和自住兩大需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是雙驅(qū)動(dòng)的 1、在國(guó)家政策的作用下，