合肥市瑤海區(qū)東匯城策劃報告（寶業(yè)地產(chǎn)競標(biāo)報告上）.ppt

不謀全局者，不足謀一域； 不謀一世者，不足謀一時！,以審度城市的眼光，謀籌發(fā)展的思想！,皖江經(jīng)濟(jì)圈，長三角城市融入，中部龍頭 在合肥大變革的今天 E0913地塊的出現(xiàn)具有怎樣的劃時代意義？,背景閱讀1,樂購的建設(shè)，鳳陽路的規(guī)劃，50%的商辦指標(biāo) 合肥向上，瑤海復(fù)興 E0913地塊的出現(xiàn)，給整個區(qū)域帶來什么？,背景閱讀2,桐城綠苑、城市綠苑、家紡市場 根系合肥，品質(zhì)筑城 作為寶業(yè)地產(chǎn)的又一力作，它的戰(zhàn)略意義是什么？,背景閱讀3,戰(zhàn)略設(shè)問：,設(shè)問一：格局在迅猛發(fā)展的合肥市場，E0913地塊面臨什么樣的發(fā)展趨勢和發(fā)展環(huán)境？,設(shè)問二：競爭放眼市場，在大格局下我們面臨什么樣的競爭環(huán)境？處于什么樣的市場地位？,設(shè)問三：規(guī)劃面對競爭和環(huán)境，我們?nèi)绾芜M(jìn)行項目的定位、規(guī)劃，建立項目地位，實現(xiàn)利益最大化？,戰(zhàn)略設(shè)問：,設(shè)問六：銷售住宅與商業(yè)如何進(jìn)行策動，價值如何支撐，價格如何制定，實現(xiàn)項目價值最大化？,設(shè)問四：營銷在強手如林的合肥市場，我們將以怎樣的姿態(tài)來進(jìn)行博弈，形成競爭力？,設(shè)問五：推廣項目前期啟動時，我們是整合還是分開，如何分層策動、有效整合？,戰(zhàn)略目標(biāo),Target,目錄 Contents,PART 1：啟章項目認(rèn)知 PART 2：閱城城市閱讀 PART 3：占局市場定位 PART 4：創(chuàng)生規(guī)劃設(shè)計 PART 5：超越營銷策略 PART 6：展望銷售測算 PART 7：視覺平面展示,啟章,一塊滿載城市夢想的熱土誕生,2010年1月22日，位于長江東路與東二環(huán)路交口西北側(cè)的開元輪胎廠E0913地塊，被69號買家以501萬每畝的價格收入囊中，樓面價達(dá)到了2087元/平米。,一個承載了瑤海區(qū)規(guī)劃、發(fā)展、復(fù)興夢想的地塊誕生！,誕 生,地塊位于長江東路與東二環(huán)交叉口西北側(cè)， 位于中心城區(qū)的東北角，東二環(huán)內(nèi) 行政區(qū)劃歸屬于瑤海區(qū)；分屬住宅站前板塊,項目認(rèn)知地塊區(qū)位,本案,從區(qū)位來看，本案位于城市中心區(qū)邊緣，地處合肥第一路，為東北面人流入市的主要通道,項目認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo),地塊總面積95.21畝（6.35萬平米） 總建筑面積22.5萬平米 規(guī)劃為商住，其中商業(yè)/辦公50%、居住50% 容積率為商業(yè)4.0、居住 3.2 建筑密度商業(yè)35%、居住 22% 綠地(化)率商業(yè)25%、居住 40% 小區(qū)內(nèi)配套一幼兒園 成交時間：201年1月21日 成交價：501萬/畝 樓面價為：2087元/平米,產(chǎn)品線包括商業(yè)、辦公、居住、等多種物業(yè)形態(tài)，在規(guī)劃上，各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，未來將形成一個多功能、高效率的綜合體 。,從產(chǎn)品角度而言，我們具備了發(fā)展城市綜合體的基本要素。,項目認(rèn)知地塊現(xiàn)狀,博澳名苑,東臨二環(huán)路，隔雙向六車道為年底營業(yè)的商業(yè)項目樂購和在售項目博澳名苑,南臨長江東路及快達(dá)小康苑住宅小區(qū)；穿過雙向四車道對面為合肥汽車東站,以西為銅陵路街道花沖社居委居民住宅,北臨規(guī)劃中鳳陽支路及規(guī)劃中小學(xué),周邊待拆建住宅較多，潛力居住需求明顯,地塊所處長江路為東西向貫穿市中心區(qū)域的主要干道 交通線路主要向東西向通達(dá)，向東可達(dá)龍崗區(qū)域 項目緊鄰市中心區(qū)，火車站、省汽車客運站、省郵政樞紐和規(guī)劃中的地鐵1號線均處于三公里范圍內(nèi)，交通較為便利；,項目認(rèn)知地塊交通現(xiàn)狀,本案,項目認(rèn)知地塊周邊配套,地塊東面為樂購購物廣場 地塊南面所處于長江東路上有，汽車東站、花沖公園 另外居住配套還有第二醫(yī)院、蚌埠路第四小學(xué)、三十九中、農(nóng)貿(mào)市場等 生活配套以長江東路上小門店為主，一公里之外分別有華聯(lián)超市與好又多超市 三公里范圍內(nèi)綜合性賣場和合家福、在建的信地城市廣場 其他為大型專業(yè)賣場：安徽大市場、五金市場、汽配城、家居館待,周邊配套保證基本居住功能供給，但綜合功能性較弱,swot,項目認(rèn)知總結(jié),一個富有激情、承載夢想的地塊，正在一個城市崛起！,城市的發(fā)展，區(qū)域的升級， 我們該如何成長？,閱城,一塊凝重的厚土，一個蓬勃的城市,從東漢郡府到三國重地到包拯故居， 2000年歷史文化演進(jìn)，造就合肥理性和城府 合肥 一塊有厚度的土地,中部崛起、皖江經(jīng)濟(jì)圈、長三角觀察員帶來了前所未有的發(fā)展機遇！,一塊厚重歷史的熱土，一個蓬勃發(fā)展的城市！,合肥向上，瑤海復(fù)興,設(shè)問一：格局 在迅猛發(fā)展的合肥市場，E0913地塊面臨什么樣的發(fā)展趨勢和發(fā)展環(huán)境？,【格局閱讀1：城市閱讀】,合肥是安徽省經(jīng)濟(jì)中心，是長三角經(jīng)濟(jì)勢力向內(nèi)地擴展的第一站，對周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起帶頭作用。,合肥地處長三角腹地，是長三角經(jīng)濟(jì)勢力向內(nèi)地擴展的第一站； 安徽省正在打造以合肥為中心的省會經(jīng)濟(jì)圈，努力實現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈的競爭融合； 城市規(guī)劃區(qū)范圍：總面積7029.48平方公里，中心城區(qū)包括廬陽區(qū)、包河區(qū)、蜀山區(qū)和瑤海區(qū)四個大區(qū)和肥西肥東長豐；合肥人口463萬，市區(qū)人口224萬； 城市性質(zhì)：安徽省省會，全國重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和區(qū)域性交通樞紐，長江中下游重要的中心城市之一。 城市主要職能： （1）安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 （2）全國重要的科研教育基地。 （3）現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。 （4）區(qū)域性交通樞紐。 （5）區(qū)域旅游會展、商貿(mào)物流、金融信息中心。,城市概況,合肥城市概況,在大合肥都市圈和“合巢”經(jīng)濟(jì)一體化的雙重作用下未來合肥對外輻射力將大幅提高。,合肥依托區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心區(qū)位優(yōu)勢，逐步構(gòu)建覆蓋半徑100公里左右的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)，并向蕪湖、淮南、銅陵、蚌埠延伸，促進(jìn)江淮地區(qū)聯(lián)動發(fā)展，進(jìn)一步提升合肥區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市地位，成為全省實施東向發(fā)展戰(zhàn)略的先發(fā)帶動力量。 同時，合肥聯(lián)手推進(jìn)環(huán)巢湖綜合開發(fā)與整治，培育成為區(qū)域性的旅游休閑中心和全國性的旅游目的地。加快“合巢”經(jīng)濟(jì)一體化步伐。推動合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)城際間高速公路、高等級公路、快速客運通道建設(shè)，構(gòu)建城際間多網(wǎng)互聯(lián)、互通，信息資源共享的一體化網(wǎng)絡(luò) 。,合肥城市輻射力,生 產(chǎn) 總 值 逐 年 直 線 上 漲,經(jīng)濟(jì)高速增長 合肥的GDP從2004年至2008年一直保持兩位數(shù)以上的增長速度，2008年合肥GDP達(dá)到1664.8億元，增長率為17.2。08年受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境沖擊，經(jīng)濟(jì)不可避免的受到一定影響，但總體經(jīng)濟(jì)趨勢仍然保持積極向好的態(tài)勢。,合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展,國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。,合肥人均GDP,從三大產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)看，除了2005年，合肥的第二產(chǎn)業(yè)基本上都保持對于GDP的最大貢獻(xiàn)，而預(yù)計這一趨勢將持續(xù)下去 根據(jù)十一五規(guī)劃，至2010年，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將仍然保持工業(yè)優(yōu)先的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)比例屆時將為4:49:47。,合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),合肥消費水平,08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15591元和5300元，增長16.1和18。,以上年同期價格為100,近年居民可支配收入和消費支出均平穩(wěn)上升，但08年受全球經(jīng)濟(jì)影響，增速較07年有所放緩,合肥房地產(chǎn)發(fā)展水平,08年全社會固定資產(chǎn)投資1838.64億元，增長40.3；其中房地產(chǎn) 投資達(dá)40.3億元，增長達(dá)到46.9% 08年房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資比重相對07年上升1.4個百分點 開始，,房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化,各城市房價收入比,經(jīng)過對四個一線城市（上海、北京、深圳、廣州）和十個二線城市（沈陽、青島、大連、重慶、南京、杭州、寧波、蘇州 、無錫、哈爾濱）2003年以來的房價收入比情況的考察，一線城市2008年房價收入比平均值達(dá)到了12的水平，遠(yuǎn)高于二線城市房價收入比平均值7。,房價收入比,根據(jù)各城市房價和人均可支配收入數(shù)據(jù)，按一戶三口購買90平米的房子來計算房價收入比。,總體而言發(fā)達(dá)地區(qū)城市化率較高。2007年我國四大核心大城市（北京、上海、廣州、深圳）城市化率為88%左右，二線城市城市化率的統(tǒng)計結(jié)果僅為43%。也即我國主要二線中心城市仍處于城市化加速發(fā)展階段。 前期政府工作會議同時也表示要加快中國城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度，因此對于一些欠發(fā)達(dá)的二三線城市的房地產(chǎn)市場帶來了機會，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，將會促進(jìn)二三線城市的房地產(chǎn)銷售 目前2009年合肥市常住總?cè)丝跒?10萬人，比2008年增加9萬人，增長1.8%。其中，城鎮(zhèn)人口326.9萬人，比2008年增加14.3萬人，增長4.5%；鄉(xiāng)村人口為183.1萬人，比2008年減少5.3萬人； 2009年合肥市城鎮(zhèn)化率為64.1%，已接受后期發(fā)展階段,一線、二線城市平均城市化率,城市化率及城市化發(fā)展階段,區(qū)域城市化水平的差別,33,戶籍人口及人均可支配收入變化趨勢,單位：萬；元/人,城市財富總量變化趨勢,單位：萬億元,城市財富總量常住人口數(shù)人均可支配收入。 合肥的城市財富總量從01年起一直保持上升的趨勢，是合肥房價上漲的基礎(chǔ)。 根據(jù)合肥實際情況預(yù)計，從08年下半年后的兩三年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增加速度會放緩，這將使城市財富總量的增長趨于緩和。,合肥人口與財富總量變化,我們考察了四個一線城市（上海、北京、深圳、廣州）和十個二線城市（沈陽、青島、大連、重慶、南京、杭州、寧波、蘇州、無錫、哈爾濱）2001年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況，一線城市投資增速水平遠(yuǎn)低于二線城市投資增速水平。 2008年合肥增幅達(dá)46.9%，處于二級城市中高速發(fā)展城市,各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,%,房地產(chǎn)開發(fā)投資,一線城市由于土地供給的不足，土地購置量與土地開發(fā)量已連年下降。 對于二三城市來說，土地的供給并不緊張，因此土地獲得的難度較低，且成本較為合理。農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)將進(jìn)一步放大這些城市的土地供給，并會對地價水平構(gòu)成壓制。,一線城市土地開發(fā)面積,一線城市土地購置面積,土地開發(fā)、購置面積,房價增長率,廈門,福州,鞍山,蘭州,江門,長春,烏魯木齊,中山,哈爾濱,長沙,青島,南昌,溫州,常州,南寧,太原,唐山,南通,蘇州,武漢,呼和浩特,東莞,合肥,臨沂,重慶,西安,佛山,臺州,鄭州,南京,石家莊,成都,天津,廣州,北京,深圳,大連,無錫,寧波,杭州,濟(jì)南,上海,沈陽,金融指標(biāo),明星城市,潛力城市,風(fēng)險城市,低成長性城市,根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場水平 ，對重點需要關(guān)注的城市進(jìn)行了城市經(jīng)濟(jì)/房產(chǎn)市場比對劃分,合肥為潛力城市,合肥為具有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市,合肥市場發(fā)展環(huán)境結(jié)論,2010年樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之將是二、三線城市成交量的增長，且二、三城市房價仍具一定上升空間。,合肥空間發(fā)展格局,城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”； 規(guī)劃將城市分為5個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)； 老城區(qū)全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能； 新城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能；,合肥房地產(chǎn)主要向西南發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，限制向北發(fā)展,老城區(qū),東區(qū),北區(qū),新城區(qū),西南區(qū),二環(huán),一環(huán),北區(qū)建設(shè)廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉庫功能的綜合區(qū)； 東區(qū)包括新站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)； 西南區(qū)包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。,合肥空間發(fā)展格局：南進(jìn)東拓-西緩北抑 在規(guī)劃范圍內(nèi)，合肥房地產(chǎn)主要向西南發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，限制向北發(fā)展,合肥城市商業(yè)格局,合肥市未來商業(yè)由中心向東北、西南擴散，為合肥未來商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心；項目處于未來商業(yè)重點發(fā)展范圍之內(nèi)； 同時周邊萬達(dá)廣場、信地城市廣場等項目的運作將帶動區(qū)域整體商業(yè)發(fā)展，同對也對項目產(chǎn)生明顯影響；,未來5-8年合肥依然將致力于市場流通體系建設(shè)，發(fā)展新興商業(yè)，重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、批發(fā)市場、物流、會展業(yè)，通過改革、改制、重組、引進(jìn)等多種方式，增強商業(yè)經(jīng)濟(jì)實力，擴大商品流通規(guī)模，從整體上提高合肥市及合肥商業(yè)企業(yè)的競爭能力。按照“大貿(mào)易、大流通、大市場”的商業(yè)格局，使合肥成為江淮之間重要的商品集散地、長江中下游地區(qū)商貿(mào)中心。,自然發(fā)展 2004年之前,起步 2005-2008年,加速 2009年,合肥城市重心的南移，新城區(qū)建設(shè)力度的加大，合肥東部老城區(qū)發(fā)展節(jié)奏相對較慢，形成了合肥西部、西南已趨于完善，東部地區(qū)自然慣性發(fā)展的格局,2005年，合肥市委、市政府在 “141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，按照“新區(qū)開發(fā)、老城提升、組團(tuán)展開、整體推進(jìn)”的思路，就著重提到了舊城改造，在主城的東部建設(shè)城市副中心的構(gòu)想,投資額高達(dá)120億元的壩上街改造項目、華潤紫云府項目及未來將要落地的在三大物流項目，大建設(shè)的快速推進(jìn)及招商引資大項目的落地開花,戰(zhàn)略布局： 大發(fā)展 大建設(shè) 大環(huán)境,瑤海區(qū)發(fā)展規(guī)劃,總長近7公里的長江東大街(包括新安江路)，橫跨瑤海中部核心區(qū)，跨越鳳凰橋與長江中路無縫對接，由西向東發(fā)展，將是一條極具活力、極具潛力、極具吸引力的金色大街,單元規(guī)劃面積11.5平方公里的合肥港瑤海片區(qū)，距龍?zhí)粮咚俪隹趦H5公里，又有南淝河水上通道，是打造現(xiàn)代物流基地的理想?yún)^(qū)域。一批大型物流企業(yè)已悄然在此布局,位于瑤海區(qū)東北部，地理位置十分優(yōu)越，總規(guī)劃用地面積7平方公里，首期規(guī)劃5.6平方公里，計劃引進(jìn)25所以上院校，到2012年實現(xiàn)常住人口10萬人，最終引進(jìn)25所左右職業(yè)院校，形成1520萬在校生規(guī)模。職教基地首期計劃投資30億元，按照“政府統(tǒng)籌、市場導(dǎo)向、校企結(jié)合、辦學(xué)自主“的要求，以“世界眼光、中國一流、合肥特色“的理念定位規(guī)劃設(shè)計，進(jìn)一步推進(jìn)教育資源優(yōu)化整合，最終形成以高等職業(yè)教育為顯著特色，并在全省乃至全國形成職業(yè)教育規(guī)?；l(fā)展品牌的高職示范基地,瑤海區(qū)大發(fā)展,合肥是安徽省經(jīng)濟(jì)中心，是長三角經(jīng)濟(jì)勢力向內(nèi)地擴展的第一站，對周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起帶頭作用 合肥的第二產(chǎn)業(yè)基本上都保持對于GDP的最大貢獻(xiàn) 居民可支配收入和消費支出均平穩(wěn)上升 房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化 合肥城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入快遞期 合肥為具有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市,市場發(fā)展總結(jié),合肥處于較健康的快速發(fā)展周期，短期內(nèi)仍處于平穩(wěn)上漲的潛力城市,城市中心擴張，加速區(qū)域節(jié)點形成，催生板塊發(fā)展，項目迎來較好機遇； 瑤海區(qū)快速的建設(shè)，未來項目將面臨板塊集中供應(yīng)時期，競爭激烈； 板塊以區(qū)域客戶為主，隨著開發(fā)、改造的加速，外部客戶將被逐步導(dǎo)入； 板塊的競爭形勢、價格將在發(fā)展的機遇下重新構(gòu)建秩序。,格局認(rèn)知總結(jié),【 10年市場不確定性發(fā)展的三個主要判斷】,【格局閱讀2：宏觀閱讀】,【判斷1】10年，合肥樓市類07的穩(wěn)定發(fā)展型趨勢,08年市場特征 上漲過快的政策打壓,09年市場特征 金三銀四紅五月的剛需 地王頻現(xiàn)后的投資入市 擔(dān)心優(yōu)惠政策取消的年底集中釋放,10年市場特征 有一定市場風(fēng)險抗性 無強壓下的需求量爆發(fā) 07年發(fā)展型市場,2010.1,2010.4,2010.7,2010.10,2011.1,延繼09年未供應(yīng)量趨勢,09年下半年，供應(yīng)量放大,供應(yīng)不足，市場波動上行； 穩(wěn)定上行的價格底盤,指標(biāo)樓盤 標(biāo)桿樓盤 抗風(fēng)險性顯現(xiàn),【判斷2】10年，合肥樓市的震蕩上行預(yù)期,供應(yīng)持續(xù)放大； 震蕩上行的市場預(yù)期,局部周期內(nèi)的量價提升,2010.1,2010.4,2010.7,2010.10,2011.1,上海世博,上海世博將帶動全國股市和其他投資資金波動，房地產(chǎn)投資熱點分散，市場疲軟穩(wěn)定,【判斷3】10年，合肥類同一線城市投資發(fā)展受上海世博影響而波動,保持經(jīng)濟(jì)增長的方向不變，經(jīng)濟(jì)投資回流，受經(jīng)濟(jì)影響的房產(chǎn)走勢趨上,【 政策變化讓未來充滿不確定性】,【中央精神】溫總專訪，中央決心穩(wěn)定房價,第四，虎年會加強房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序整頓，持續(xù)打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為；對故意進(jìn)行哄抬房價和捂盤惜售等影響房地產(chǎn)市場秩序的行為最高可被定性為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的違法、違規(guī)行為；住建等部委可能出臺文件提高房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，政策偏向于國有企業(yè)有獲得更大市場主動權(quán)的機遇，把不符合開發(fā)所必需的資金和運營能力的企業(yè)拒絕在市場公開的競爭平臺之外；同時對房地產(chǎn)開發(fā)靠囤地升值謀利產(chǎn)生的利潤率會有所政策限制，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)不得不以提升開發(fā)速度、創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)樓盤來換取經(jīng)濟(jì)效益；而對住房安全性得以更多重視，會補充制定一些行業(yè)規(guī)范，加強開發(fā)企業(yè)和施工單位建設(shè)品質(zhì)的監(jiān)管和責(zé)任追究力度，以確保房屋的安全性能和耐用性。,第一，在注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時要保障民生促和諧。 第二，房地產(chǎn)業(yè)消費作為拉動內(nèi)需，還是推動2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。 第三，虎年國家將通過稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。,四大調(diào)控主要手段,土地,交易,產(chǎn)品,手段一,手段二,手段三,金融,手段四,已出臺,未出臺,已出臺 會嚴(yán)控,部分明確,【土地政策】打擊屯地，加快開發(fā)；未來土地形成控制性壟斷,【交易政策】購房“零契稅”優(yōu)惠終結(jié)，打擊投機購房；自主型改善型契稅繳納1%，補貼0.5%,【金融政策】購房門檻隨政策多變,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，央行自2008年10月起將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。 此項優(yōu)惠政策在國有銀行已經(jīng)全面調(diào)控為0.85優(yōu)惠基準(zhǔn),【 價格增幅下的10年市場預(yù)期】,2010.1,2010.4,2010.7,2010.10,2011.1,價格上升快、09年持續(xù)熱銷促使新年后的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)慣性 保持量價齊升。,農(nóng)歷新年,根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)會議定調(diào)，房價漲幅相對控制，政策調(diào)控力度小,【預(yù)期】上半年價格增幅10%，政策柔和。全年增幅20%,投資環(huán)境及政策波動后的市場反應(yīng) 利好因素的重疊作用,價格穩(wěn)定期 增長期 多因素波動期 價格增長期,合理漲幅，10%,10年首次價格筑底,合理漲幅，10%,【不確定市場下的營銷核心思想】,【博弈不穩(wěn)定市場，重要時機把控，節(jié)點性策略，創(chuàng)造收益基礎(chǔ)】,【策略】,【策略提示：把握項目、品牌、客戶的關(guān)系是制勝的法寶】,設(shè)問二：競爭 放眼市場，在大格局下，我們面臨什么樣的競爭環(huán)境？處于什么樣的市場地位？,瑤海區(qū)老城改造升級,項目大體量商辦規(guī)劃,城市經(jīng)濟(jì)的快速飛躍,綜合體的跨界競爭力,區(qū)域商圈的快速發(fā)展,城市的快速發(fā)展帶來無窮的機遇 機遇下面臨了競爭、自身規(guī)劃等重大挑戰(zhàn)。,占局,一個充滿機遇的時代，一個充滿挑戰(zhàn)的市場,【市場占位1：樓市分析】,合肥樓市從07年進(jìn)入快速上升期，即使在08年的宏觀調(diào)控中，仍維持了較大的市場分額，09年去化站上千萬平米級，整體市場呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。,合肥商品住宅年度量價走勢圖,合肥市房地產(chǎn) 住宅發(fā)展,受整體市場影響，合肥樓市09年銷售呈現(xiàn)整體上升態(tài)勢，10年再次進(jìn)入觀望潮，銷售量降入低谷；但合肥整體市場表現(xiàn)較為健康，基本保持供小于求，因此未來隨著剛需的再次爆發(fā)，市場需求將進(jìn)入再一次爆發(fā)期。,合肥09年供需趨勢,09 年以來合肥商品住宅供需走勢圖,受長期高量去化和短期供應(yīng)走低影響住宅均價快速攀升，預(yù)計未來幾月價格仍將維持高位,09 年以來合肥商品住宅成交均價走勢圖,合肥商品住宅價格已經(jīng)在10年邁入5000元大關(guān)，隨著需求量的加大，未來價格仍將平穩(wěn)上升。,合肥住宅價格走勢,可售量持續(xù)下降支撐市場健康運行。新站、瑤海可售量相對較小提供價格上探空間機會,合肥市各區(qū)住宅可售量對比走勢,（數(shù)據(jù)截止到10年2月28日）,從10年2月末各區(qū)住宅可售量來看，以蜀山區(qū)存量最多，但以各區(qū)09年月均銷售量來計算（不計入10年新增量），則濱湖區(qū)和蜀山區(qū)去化時間最短 。新站區(qū)及瑤海區(qū)約須去化4-5個月,各板塊房地產(chǎn)發(fā)展形勢,不同區(qū)域、不同檔次項目價格等級逐漸顯現(xiàn)，營造區(qū)域、項目價值越發(fā)重要。項目價格低開-上漲為操盤主旋律,合肥市各區(qū)住宅均價對比走勢,09年均價以政務(wù)區(qū)最高，達(dá)到4767元/平方米；最低的經(jīng)開區(qū)僅3936元/平方米 同比08年，價格升幅最大的為包河區(qū)，升幅最小的為經(jīng)開區(qū) 瑤海區(qū)09年價格4440元/平方米，價格走勢較為平穩(wěn),09年合肥市各區(qū)住宅均價走勢,各板塊價格走勢,土地放量，未來2年后競爭加劇,（數(shù)據(jù)截止到10年2月28日）,08年以來合肥市經(jīng)營性土地成交情況,2009年1-12月份合肥市共有78塊土地成交，共成交5821.5163畝土地，同比08年的土地成交面積同比上漲了108.07%；平均成交地價約為292.93萬元/畝。同比上漲了181.77% 2010年開年后成交土地已經(jīng)達(dá)到7幅共計774.56畝；由此可見，土地成交量的上漲使未來競爭將更為激烈,土地市場成交對價格的影響,08-09年合肥市各區(qū)土地放量對比走勢,瑤海土地放量競爭較小存在價格上升空間。區(qū)域熱點不足更需要以項目切換板塊的營銷品牌操作,瑤海區(qū)土地上市量較小,2009年瑤海區(qū)住宅成交套數(shù)累計為8467套，成交面積累計為77萬，成交量在合肥處于較低。 從瑤海住宅成交量的走勢來看，瑤海區(qū)一向不是合肥住宅成交量的主銷區(qū)域之一，且每個月都保持穩(wěn)定的走勢，過程中無明顯的波折。 從10月份開始，瑤海區(qū)新開和在售樓盤加大推售量，促使住宅成交量突然猛增，一舉竄升至中堅區(qū)域，成為合肥住宅月度成交量的主要貢獻(xiàn)區(qū)域 2009年瑤海住宅成交年度平均價格為4440元/，落后政務(wù)新區(qū)、蜀山、包河和高新，位列合肥區(qū)域價格榜的第五名,瑤海區(qū)商品住宅銷售形勢分析,2009年合肥商業(yè)累計銷售套數(shù)高達(dá)12722套，累計銷售面積達(dá)77.3萬 從商業(yè)成交量的區(qū)域分布圖來看，區(qū)域商業(yè)銷售模式對成交量具有極大的影響，蜀山和新站以商業(yè)分割銷售模式為主，故該兩區(qū)的商業(yè)銷售套數(shù)分別為 5363 套和 2241 套，占全市商業(yè)總套數(shù)的比重為，41%和 18%，兩個區(qū)域的套數(shù)合計為 59%，將近 6 成，是合肥商業(yè)成交套數(shù)最主要的區(qū)域；從商業(yè)成交面積來看，蜀山和新站依然高居前兩位，但是兩區(qū)的銷售面積合計比重為45%，遠(yuǎn)小于套數(shù)的比重，反映出蜀山和新站兩個區(qū)域的商業(yè)單套面積小于其他區(qū)域,商業(yè)市場銷售以蜀山與新站區(qū)最高,2009年合肥商業(yè)成交均價為8722元/，環(huán)比 2008年合肥商業(yè)成交價格漲幅不大 具體具體區(qū)域來看，變化很大。蜀山區(qū)域以其成熟的配套和旺盛需求量，使得蜀山2009年度商業(yè)銷售價格以11463元/高居區(qū)域之首；政務(wù)和濱湖以11010元/和10416元/，緊隨其后，位列二三位 蜀山、政務(wù)和濱湖三區(qū)也是合肥商業(yè)成交價格突破 10000 元大關(guān)的區(qū)域。 包河主要受個盤極低價格備案拉低影響，使得該區(qū)的商業(yè)成交價格僅為 5696 元/，是合肥商業(yè)價格最低的區(qū)域,商業(yè)市場銷售價格,截2009年12月31日合肥商業(yè)可售套數(shù)19831套，可售面積為170.6萬。 從合肥商業(yè)可售套數(shù)來看，蜀山以6298套商業(yè)可售套數(shù)，高居所有區(qū)域之首，占總可售套數(shù)的32%；新站以 4387 套商業(yè)可售套數(shù)，緊隨其后，位列次席，占總可售套數(shù)的比重為 22%，兩個區(qū)域的商業(yè)可售套數(shù)占全市總量的54%，是合肥商業(yè)可售套數(shù)的主要貢獻(xiàn)區(qū)域；從合肥可售面積區(qū)域分布來看，新站和蜀山的可售面積為 33.1 萬和 30.3 萬，兩個區(qū)域占總可售面積的比重均為18%，兩個區(qū)域累計占總量的36%，相比可售套數(shù)而言，可售面積占總量的比重很小 瑤海區(qū)商業(yè)可售量較少，僅占7%；可售面積僅占10%；比較來看，瑤海區(qū)單鋪面積較大，平均面積為123平方米,商業(yè)市場未來競爭,寫字樓市場供銷分析,2009年合肥寫字樓累計銷售套數(shù)2246套，累計銷售面積達(dá)13.95萬 從寫字樓成交量的區(qū)域分布圖來看，新站區(qū)銷售套數(shù)最多，達(dá)340套，占總套數(shù)的31%；但銷售面積僅占總銷售面積的20%；而包河區(qū)銷售套數(shù)占總銷量的20%，但是銷售面積卻占到總銷售面積的24%，反映出包河區(qū)單套面積大于新站區(qū)的寫字樓單套面積 瑤海區(qū)寫字樓銷售量較小，僅占總銷套數(shù)的2%；單套面積為48平方米,數(shù)據(jù)截至2010年2月28,寫字樓市場未來競爭,截2010年2月底，合肥寫字樓可售套數(shù)9578套 存量最多的為包河區(qū)、新站、蜀山區(qū)；但如果以09年月銷售均量來看，需銷售時間最長的為新站區(qū)，達(dá)2年以上 瑤海區(qū)寫字樓可售量較少，僅410套，如無新增量，需銷售時間僅為2個月，供應(yīng)量不足使未來有明顯的發(fā)展空間,項目住宅市場分析,本案,開發(fā)商:安徽勝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商:安徽博澳置業(yè)投資發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司:嘉迪物業(yè) 總占地面積：約4萬平方 總建