設備管理_國際博覽中心智能建筑設備管理方案

上海國際博覽中心智能建筑設施設備管理方案陸家嘴物業(yè)公司對上海新國際博覽中心智能建筑物、設施及設備管理實施運行管理屬地化與維修保養(yǎng)一體化相結合的先進管理模式，集智能建筑物、設施 、設備系統(tǒng)、人員結構、管理服務及他們之間的最優(yōu)化組合，為人們創(chuàng)造一個高效、舒適、便利、安全的工作環(huán)境。陸家嘴物業(yè)公司擁有各類專業(yè)工程技術人員確保上海新國際博覽中心智能建筑物、設施及設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。陸家嘴物業(yè)公司的專業(yè)工程師隊伍在總師室的領導下為智能建筑物、設施及設備管理提供堅實的技術支持。陸家嘴物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設備以確保維修保養(yǎng)質量。陸家嘴物業(yè)公司建立的智能建筑物、設施及設備應急支持網絡保證了智能建筑物、設施及設備應急事件的及時有效處理。陸家嘴物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據智能建筑物、設施、設備完好率統(tǒng)計標準對智能建筑物、設施及設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。 1管理模式在上海新國際博覽中心及陸家嘴物業(yè)公司總經理領導下，實行上海新國際博覽中心智能建筑物、設施及設備管理主任負責制，實施運行部和維保部雙管方式的管理模式，以確保智能建筑物、設施完好及各設備系統(tǒng)正常運行，計劃維保和應急處理工作有序開展。運行部負責各設備系統(tǒng)的安全運行操作，日常巡視，數據記錄，機房清潔，業(yè)主及其它部門的報修和應急處理工作。各維保部門負責所管智能建筑物、設施及設備系統(tǒng)的計劃周期檢查保養(yǎng)，各類維修及應急搶修工作。2管理服務的標準、目標和任務2.1管理服務的標準l 智能建筑物、設施及設備完好率達98%以上。l 陸家嘴物業(yè)管理人員保修，接報后5分鐘內到達現場。維修及時率達100%，維修合格率達100%。l 電梯關人等突發(fā)事故，接報后5分鐘內到場處理。2.2管理服務的目標l 無重大設備責任事故發(fā)生。l 無重大安全事故發(fā)生。l 確保智能建筑物、設施完好及設備安全正常運行。l 提高設備的適用效率，降低運行成本。l 接管后即導入ISO9002質量保證體系、ISO14001環(huán)境質量保證體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。2.3 管理服務的任務l 負責各智能建筑物、設施維護及設備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應急處理工作。l 制定設備應急預案，并定期演練，逐步完善。l 制定各智能建筑物、設施維護及設備系統(tǒng)的經濟運行方案，記錄各智能建筑物、設施維護及設備運行參數，定期分析并加以調整。3智能建筑物、設施及設備系統(tǒng)的內容、巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準、人員配備及應急處理：智能建筑物、設施及設備管理中所有智能建筑物、設施及設備的種類及主要技術參數見上海新國際博覽中心設備情況簡介及補充文件；確切智能建筑物、設施及設備的數量和技術細節(jié)以交接驗收文檔資料為準。3.1 電氣設備系統(tǒng)3.1.1 管理內容 變壓器、高低壓配電柜（箱）、開關直流電源屏、計量柜（箱）、發(fā)電機組、控制柜（箱）、模擬指示屏、雙電源切換柜（箱）、動力柜、照明柜、消火盤、電纜、母線、各類燈光設備、應急燈、電源插座等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理機房清潔等工作。3.1.2電氣系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備 見后頁“附表”3.1.3管理工作細則3.1.3.1運行管理工作細則運行工l 嚴格按照變配電、發(fā)電機的操作規(guī)程進行操作。l 按規(guī)程按時巡視電氣設備，詳實記錄有關數據，發(fā)現異常情況要及時采取措施，并向值班工程師和設備主任匯報。l 負責保持值班室、發(fā)電機等機房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。維修工l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現場，認真修理。完工后必須清理現場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師，并在報修單上作好記錄。 值班工程師l 組織實施電氣設備的運行操作，應急處理工作。同時負責對電氣設備的運行數據進行分析處理。3.1.3.2維保管理工作細則電氣主管l 做好維保電工的管理工作。在設備主任的直接領導下，具體負責電氣設備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設備在運行中保持良好的狀態(tài)。l 根據設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃、每月26日制定下月材料費用計劃。l 負責按計劃內容安排維保電工作業(yè)。做好本工種和其他工種的協(xié)調工作，若遇到需要其他工種配合的情況要通知相關工種主管，預先做好人員安排。l 為確?？萍拣^變配電、照明、控制中心、層面控制箱、發(fā)電機、電梯等運行處于良好狀態(tài)，隨時檢查電氣設備的使用、維修和保養(yǎng)情況，并負責解決有關技術問題。l 負責用電設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管，零星配件材料的采購計劃編制，對所管理的電氣設備提供技術指導和檢查監(jiān)督。 維修電工l 每天上班前接受電氣主管分配的電氣設備維保任務，明確任務內容，按時保質保量完成任務。l 做好設備故障應急搶修工作，一般故障的排除在3小時內解決，若3小時內無法解決的，且是重要設備故障，維保主管應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。3.1.4停電事故的應急預案l 發(fā)生停電事件，立即以應急預案的順序通知管理處經理。l 設備主任或值班人員即時派遣電工趕赴現場，檢查供電設備，查處停電原因。l 如屬科技館全部斷電，設備部在向供電所查明情況后，立即起動備用發(fā)電機。l 如一路斷電，則起用備用電源并用聯絡柜實行切換。l 如屬局部停電，按應急預案實施設備部應立即搶修，安保部派員現場維持秩序。l 由于停電之關系，電梯有可能出現困人，安保部需立即查明，若有，立即通知工程部按電梯困人應急預案進行處理。l 當電源能在數分鐘后恢復，則向上海新國際博覽中心工作人員及游客作停電原因的解釋；若一時還不能恢復，則設備部主任會同管理處經理將實際情況報告上海新國際博覽中心主管部門，考慮應否采取疏散等應急措施。l 如有必要將科技館內人員撤退，保安員應按應急預案處理，協(xié)助指引科技館內人員安全撤離。l 若在非辦公(營業(yè))時間內遇停電情況，任何人都不能擅自進入停電區(qū)域內，除非獲得保安人員之許可方可進入。l 當所有人員撤離后，保安巡邏員檢查整幢科技館，確證所有人已安全離開，對整幢科技館進行警戒。l 監(jiān)控中心對整個事件作出記錄，會同設備部記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。l 檢修完畢恢復供電前，設備部應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備，恢復后再開啟。停電恢復后，設備部檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。l 事件結束后，設備部在2個工作日內將詳細情況報上海新國際博覽中心和管理部，如存在管理問題，應提出糾正和預防措施。4停電事故應急處理流程圖供電局恢復供電局停電發(fā)生BA控制室BA控制室設備部管理處經理倒閘操作設備部切換聯絡柜匯報檢查斷電情況向供電局詢問停電情況匯報局部故障停電全部停電一路停電送電管理處經理組織搶修起動發(fā)電機起用備用電源恢復供電送應急電源倒閘操作查明原因切換聯絡柜若一時不能恢復送電，則安保人員接旨令后開始按應急預案疏散館內人員。匯報匯報送電匯報3.1.5觸電事故的應急預案l 發(fā)現情況后，立即通知設備人員趕赴事故現場，通知就近保安趕赴現場維持秩序，制止其它危險行為的發(fā)生。通知設備主任及工程師趕赴現場。l 設備人員切斷現場電源后，立即對觸電受傷人實施搶救，以后程序按“急救”程序處理。 l 事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預防措施，立即進行整改。3.1.6電氣設備故障應急預案l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相應的維修人員前來修復。l 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。l 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。3.2 電梯設備系統(tǒng)3.2.1管理內容消防梯、貨梯、等設備系統(tǒng)的運行管理、日常巡視、數據記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、機房清潔等工作。3.2.2電梯系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備見后頁“附表”3.2.3管理工作細則3.2.3.1運行管理工作細則運行工l 負責電梯運行情況巡查和故障報告，確保上海新國際博覽中心電梯的正常安全運行，機房電源的正常供給，雙電源切換工作正常。l 負責電梯關人等應急事件的處理，督促及配合電梯維保人員的故障檢修工作。l 負責保持電梯設備機房環(huán)境衛(wèi)生。維修工l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現場，認真修理。完工后必須清理現場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。值班工程師l 負責組織實施電梯運行管理工作，指導電梯設備應急事件的處理，并對電梯故障檢修的工作質量進行確認。3.2.3.2維保管理工作細則電梯維保單位的人員l 負責電梯設備的計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急搶修工作。電工l 每周一次檢查各電梯設備機房的工具、滅火機等配件，清掃設備機房。l 每周巡檢電梯設備的運行狀況，發(fā)現問題及時處理或聯絡電梯公司處理。l 負責督促及配合電梯維保人員的定期維保工作。電氣主管l 負責對電梯設備維保單位的定期維保、應急搶修工作質量進行確認，每月對電梯設備維保單位的服務質量進行評價。3.2.4 電梯困人事故的應急預案l 安?？刂浦行穆牭诫娞菥婙Q響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應急預案的順序通知管理處經理。有人被困時，利用電梯對講機與梯內被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之外最近地方，用口頭告知被困人員。l 立即通知主管領導，并在大堂該梯口樹立停用牌。l 立即派專業(yè)人員趕赴現場，關閉該電梯動力并著手開門放人。l 非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人，以免發(fā)生危險。l 當被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫(yī)院進行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。l 攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。l 當事件結束后，保安立即撤除停用牌，恢復電梯工作，并在2個工作日內將意外報告報上海新國際博覽中心主管部門。設備部根據故障原因，立即予以整改，并在2個月內將意外報告及調查處理情況匯報給上海新國際博覽中心主管部門和管理部。3.3空調設備系統(tǒng)3.3.1管理內容冷凍機組、冷卻塔、鍋爐、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷/熱水循環(huán)泵、熱交換器、集水/分水器、蓄冰槽、空調風機、風機盤管、組合式空調箱、調節(jié)器、防水閥、風管、風口等系統(tǒng)設備的運行操作、日常巡視、數據記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。3.3.2空調系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備見后頁“附表”3.3.3管理工作細則3.3.3.1運行管理工作細則運行工l 必須嚴格按照冷凍機組、鍋爐設備等操作規(guī)程進行操作。l 設備運行期間，要對各閥門的開閉狀態(tài)、膨脹水箱、補充水箱、浮球閥、溢水管、排污等情況進行巡檢，發(fā)現問題要及時解決，無法解決時要報告值班工程師。l 冷凍機或鍋爐設備運行過程中發(fā)生問題都應在半小時內加以處理，無法處理的要立即報告值班工程師或設備主任，同時采取停故障機，開啟備用機措施。維修工l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現場，認真修理。完工后必須清理現場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。值班工程師l 組織實施空調設備的運行操作，應急處理工作。同時負責對空調設備的運行數據進行分析處理。3.3.3.2維保管理工作細則空調主管l 做好對空調工的管理工作。在設備主任的直接領導下，具體負責空調設備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設備在運行中保持良好的狀態(tài)。l 根據設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月26日制定下月材料需用計劃。l 負責按計劃內容安排空調維保作業(yè)，在有多工種參與的項目中要做好本工種與相關工種的協(xié)調工作。若遇到需其他工種配合的情況，應先報告設備主任再通知相關工種主管預先作好人員安排。l 為確?？萍拣^內空調設備運行處于良好狀態(tài)，隨時檢查空調設備的使用、維修及保養(yǎng)情況，并負責解決有關技術問題。l 負責空調設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管，零星配件材料的采購計劃編制。對所管理空調設備的維修保養(yǎng)提供技術指導和檢查監(jiān)督。l 負責對空調冷凍機組維保單位的定期維保、應急搶修工作質量進行確認，每月對空調冷凍機組維保單位的服務質量進行評價?？照{工l 每天上班前接收空調主管分配任務，明確任務內容，按時保質保量完成任務。l 作好設備故障應急搶修工作一般故障要在3小時內解決，3小時內無法解決的且是重要部位的故障，空調主管應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。l 督促、協(xié)助空調冷凍機組維保單位人員的定期維保、應急搶修工作。3.3.4空調設備故障應急預案l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。l 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。l 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。l 主要領導房間及重要機房在中央空調故障時，則立即起用空調柜機。l 當空調主機、空調鍋爐有故障或負荷量不足時，應及時關閉其它不重要場所的空調媒介水，保證重要房間和重大活動場所的空調效果。3.4給排水設備系統(tǒng)3.4.1管理內容生活水泵、冷/熱水泵、排水泵、潛水泵、水箱、鍋爐、飲用水處理系統(tǒng)、軟化水裝置、綠化給水設備、電熱水器、紫外線飲水器、衛(wèi)生潔具、污水處理、室內外管道閥門及水表附件等系統(tǒng)設備的運行操作、日常巡視、記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。3.4.2 給排水系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備 見后頁“附表”3.4.3管理工作細則3.4.3.1運行管理工作細則運行工l 嚴格按照給排水設備的操作規(guī)程進行操作。l 控制柜上轉換開關，一般情況下應放在“自動”位置，生活水泵的開停每隔一個月輪換一次。l 按規(guī)程按時巡視給排水設備、詳實記錄、有關數據，發(fā)現異常情況要及時采取措施并向值班工程師和設備主任匯報。l 水泵機房要保持干凈整潔、無積塵、不得堆放雜物。l 因工作維修等原因需停水時，應在要求停水前24小時由維保主管填寫停水通知單，經設備主任審核并報上海新國際博覽中心主管部門批準后，作好應急措施，方可停水。l 若因市政突然停水時，應在立即聯系有關部門，將停水情況立即報告上海新國際博覽中心主管部門，并與相關工種人員一起應付可能出現的情況。維修工l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現場，認真修理。完工后必須清理現場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等其它原因暫時不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。3.4.3.2維保管理工作細則給排水、智能建筑物、設施主管l 給排水主管要做好對管道工的管理工作。在設備主任的直接領導下，具體負責給排水設備和智能建筑物、設施設施正常運行、維修、更新和改造業(yè)務，使設備保持良好運行狀態(tài)。l 負責對管道和智能建筑物、設施工作內容的進行檢查，在有多工種參與實施的作業(yè)中，做好本工種和其他工種的協(xié)調工作。若遇需要其他工種配合的情況，應先通知相關工種主管，預先做好人員安排。l 根據設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月26日制定下月材料需用計劃。l 負責給排水設備和智能建筑物、設施設施的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管，零星配件材料的采購計劃編制。對所管理的給排水設備和智能建筑物、設施設施提供技術指導和檢查監(jiān)督。管道工l 每天上班前接受主管分配的給排水設備維保工作任務，明確任務內容，按時保質保量完成任務。l 做好給排水設備應急搶修工作，一般故障的排除在3小時內解決。若3小時內無法解決的且是重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。智能建筑物、設施維修工l 每天上班前接受主管分配的智能建筑物、設施設施維保工作任務，明確任務內容，按時保質保量完成任務。l 做好智能建筑物、設施設施應急搶修工作，一般故障的排除在3小時內解決。若3小時內無法解決的且是重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。l3.4.4突發(fā)性水浸事故應急預案l 當接到報告后，立即告知安保中心。l 安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現場維持秩序，立即通知上海新國際博覽中心主管部門、設備部、保潔部、禮儀服務部人員趕赴現場協(xié)調處理，通知倉庫將排水工具送到現場。l 管理處經理立即擔當現場指揮，統(tǒng)一調派人員。l 設備人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護其他設施設備、防止進一步擴大事件，防止因浸水產生觸電事故，并將電梯手動提升至水浸區(qū)域以上樓層。如附近有機房、變電局等重要場所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場所。l 保潔人員立即攜帶排水設施進行現場排水。l 安保人員維持好現場秩序，防止有人進行破壞活動。l 禮儀服務人員對現場業(yè)主進行安慰，避免引起混亂。l 排水結束，設備人員迅速查明原因，立即實施修復，并將過程向主管匯報。提出糾正和預防措施。3.4.5 臺風襲擊前或吹強烈大風的應急處理l 接到、獲得有關臺風等信息后，通知各部應做好預防措施。l 設備部對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查，確保牢固。特別對排水設備、設施進行檢查，確保完好和暢通。l 禮儀服務部向業(yè)戶傳達臺風信息，及時做好關好門窗的工作。l 安保加強巡邏次數，各當值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準擅離崗位。特別加強對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現情況及時通知設備人員進行緊急維修。l 設備人員加強夜間值班人員，增加對設施設備的巡查。l 在夜間或節(jié)假日應派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。l 臺風過后，如對上海新國際博覽中心設施及服務產生后果或影響的，由各部門立即實施修復或整改，提出糾正和預防措施，安保部在2個工作日內將意外事件報告送管理處。3.4.6各設備故障應急預案l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。l 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。l 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。3.5消防設備系統(tǒng)3.5.1管理內容3.5.1.1消防水、風系統(tǒng)管理內容消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防送風排煙系統(tǒng)、水噴霧滅火系統(tǒng)、防火卷簾門、FM200-氣體滅火設備等系統(tǒng)設備的運行管理、日常巡視記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、機房清潔等工作。3.5.1.2消防報警系統(tǒng)管理內容報警控制機、操作盤、煙溫感探頭、手動報警按鈕、FM200-氣體滅火裝置、天然氣管道、各類模塊、消防警鈴、區(qū)域顯示盤、充電蓄電池、消防電話通訊系統(tǒng)、火焰探測器、中央控制機、中央中文處理系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等系統(tǒng)設備的定期巡檢、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。3.5.2 消防系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備 見后頁“附表”3.5.3管理工作細則3.5.3.1運行管理工作細則運行工l 負責消防水、風系統(tǒng)設備的日常巡視工作，確保其處于正常工作狀態(tài)。l 負責保持消防水、風系統(tǒng)設備及機房的清潔衛(wèi)生。l 按巡檢內容與檢查標準按時巡視設備系統(tǒng)，作好記錄。發(fā)現異常情況要及時采取措施，并向值班工程師匯報。維修工l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現場，認真修理。完工后必須清理現場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。值班工程師l 負責組織實施消防設備的運行管理、應急處理工作。3.5.3.2維保管理工作細則弱電工l 負責消防設備系統(tǒng)的定期巡檢、計劃維保與故障檢修工作。l 每周對消防水、風系統(tǒng)設備機房消防設施進行檢查、清掃機房設備。l 按維保計劃作好消防設備系統(tǒng)進行檢查與保養(yǎng)工作。l 消防設備一般故障的排除在3小時內解決，若3小時內無法解決的且是重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。弱電主管l 負責組織實施消防設備系統(tǒng)的定期巡檢計劃維保與故障檢修工作。3.5.4消防應急處理預案組成l 消防報警系統(tǒng)（1） 煙感報警。（2） 溫感報警。（3） 水流指示報警。（4） 按鈕報警。（5） 電話報警。l 噴淋報警系統(tǒng)（1） 噴淋分區(qū)警鈴報警。（2） 噴淋分區(qū)繼電器報警。（3） 噴淋報警系統(tǒng)工作原理。a. 層面噴頭溫度68自動噴水。b. 層面水流開關動作，主機顯示。c. 顯示報警閥工作。d. 水力警鈴響。e. 壓力繼電器動作，主機顯示。f. 監(jiān)控人員確認。g. 啟動噴淋泵。發(fā)生火情噴頭動作噴水值班室（服務臺）水流指示器動作末端實驗裝置濕式報警閥動作水力警鈴報警壓力開關報警報告與傳送指令消防控制室啟動水泵操作程序監(jiān)控室值班接報，通知巡視保安5分鐘趕到現場，確認火警后，及時報告管理處經理5分鐘趕到現場。如火警較小，即啟用樓層現有消防設備，組織現場撲救。如現場火勢較大無法自行撲救時，管理處經理出任應急總指揮，監(jiān)控室即為應急指揮中心，總指揮由現場回到指揮中心，指揮實施消防應急預案。l 總指揮命令：（1）按“火警斷定”鍵。（2）撥打“119”報警電話。（3）撥打“120”救護電話。（4）電話通知各部門。（5）播放緊急廣播。（6）繼續(xù)組織力量現場撲救。（7）組織力量疏散救護樓層客人。l 按“火警斷定”鍵后，上海新國際博覽中心消防報警系統(tǒng)啟動（1）設備系統(tǒng)a. 自動切換應急廣播。b. 火災層電源插座和盤管風機自動斷電。c. 新、排風機自動斷電。d. 正壓風機、消防排煙自動啟動。e. 防火閥關閉。f. 電梯全部迫降。g. 防火卷簾門迫降。（2）噴淋系統(tǒng)a. 水流指示報警。b. 噴淋分區(qū)警鈴動作。c. 噴淋分區(qū)繼電器動作。d. 消防泵啟動。（3）消火栓系統(tǒng)a. 啟用消火栓水源救災，由按鈕直接啟動消防泵。b. 按鈕直接啟動消防泵，主機顯示。（4）氣體滅火系統(tǒng)a. 居火災區(qū)域內，煙感、溫感報警。b. 滅火氣體自動噴射。c. 主機顯示。l 各部門接報后，根據應急預案規(guī)定，實施具體措施（1） 監(jiān)控室消防應急崗位職責a. 一切行動聽從總指揮的命令。b. 熟練操作監(jiān)控室內的所有消防、通訊及廣播設備。c. 接報后，立即通知保安巡視人員5分鐘內到達火警現場并及時通知管理處經理，匯報情況。d. 如經巡視人員報告為誤警，則按動消防報警柜上的“復原”鍵復位，然后寫出事故報告并由巡視人員和當值監(jiān)控人員簽字歸檔且復印一份，交于管理處管理處經理。e. 如經巡視人員報告位實警，則立即通知巡視人員 實施現場撲救，并將情況逐級匯報管理處管理處經理，接到應急總指揮命令后，則按動消防報警柜上的“火災斷定”鍵。f. 火警發(fā)生后，聽從應急總指揮的命令，用外線電話撥打119消防電話和120救護電話。g. 利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如某處的人數較多，則通知該處指揮人員把客人疏散到其它安全地帶或撤離大樓。h. 利用電梯對講機對消防電梯實施對講，使各樓層指揮人員及時到崗。i. 必要時實施全大樓廣播，其操作步驟如下：j. 打開監(jiān)控室操作調音臺的柜門，拉出話筒線，檢查是否線已功放連接，接上柜內話筒，開啟話筒上的開關，即可實行全大樓廣播。如需要磁帶廣播，則把廣播磁帶放入錄音機內，按錄音機上的“PLAY”鍵，再按調音臺上的“TAPE（錄音機）”按鈕，即可實施全大樓磁帶廣播。（2） 附：上海新國際博覽中心設備人員消防應急預案。誤警處理程序l 如發(fā)生誤報警，巡視保安到現場確認后，報告監(jiān)控室值班及時消除，并寫出事故報告，由巡視保安和上海新國際博覽中心主管部門簽字，備案存檔。l 由于誤報警對館內人員產生影響，當值巡視保安要向客人進行解釋工作。（解釋用語附后）l 樓層消防報警顯示消除工作，由監(jiān)控室和BA室共同處理。雙休日、節(jié)假日及夜間消防應急處理程序雙休日、節(jié)假日和平時晚上17：30至次日8：30，如發(fā)生消防火警，值班人員根據消防應急預案立即通知所有負責人，以最快速度趕到上海新國際博覽中心。疏散人員規(guī)范用語l 女士們、先生們，您所在的樓層發(fā)生火警，請馬上撤離現場。l 請大家不要驚慌，不要擁擠，從這里的消防樓梯往下走，盡快疏散到廣場。l 請各位女士脫掉高跟鞋，以防摔跤。對講機規(guī)范用語l 例一：人與人之間的通話：甲（呼叫方）：乙，乙，聽到請回答。乙（呼叫方）：聽到，請講。雙方在通話結束時要說“完畢”l 例二：崗與崗之間的通話：A（呼叫崗）：B崗，B崗，聽到請回答。B（呼叫崗）：聽到，請講。雙方在通話結束時要說“完畢”l 使用對講機通話時，必須簡短明了，語速不要太快，嚴禁使用非工作用語。消防廣播方案嘟 女士們、先生們！你所在的樓層發(fā)生火警，請各位馬上從安全出口撤離，不要使用電梯，聽從指揮D0 Attention ladies and gentlemen! There is fire on your floor.Please use emergency exit to evacuate immediately. Please do not use elevators.Please follow our instructions.3.5.5消防設備故障應急預案l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。l 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。l 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。l 消防設備（如消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機等）在火警時如發(fā)生故障，應立即趕赴設備現場，將手、自動轉換開關扳至手動檔并手動起動，如還不能起動且在短時間內不能排故，應采用強制起動的方法，方法有二種：（1） 設法另接主接觸器線圈電源，使其吸合，保證設備強行起動工作。（2） 設法直接將設備主電源接在大容量開關上，然后合上電開關，保證設備強行起動工作。3.5.6天然氣泄漏故障應急預案l 設備人員接到天然氣泄漏報告后，首先攜帶防毒面具及防爆燈具趕到泄漏現場，關閉泄漏區(qū)域的天然氣總閥。l 熄滅所有明火及清除可能出現明火的一切物品，對泄漏區(qū)域嚴禁起動電器開關。l 加強天然氣的通風，排除天然氣引燃、引爆的可能。l 劃出天然氣泄漏的區(qū)域，阻止無關人員進入危險區(qū)域。l 在做以上工作的同時，立即電告天然氣公司前來檢查、修理天然氣的設備、設施。l 建立天然氣使用制度。3.6弱電設備系統(tǒng)3.6.1管理內容l 展館控制設備系統(tǒng)的運行管理、數據記錄分析、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、機房清潔等工作。l 網絡設備系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。l AV系統(tǒng)、背景音響設備系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。l 收視系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。l 安保設備系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。l 門禁系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。l 車輛管理系統(tǒng)的定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理等工作。3.6.2 弱電系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備見后頁“附表”3.6.3管理工作細則3.6.3.1運行管理工作細則運行工l 負責弱電設備系統(tǒng)的操作，日常巡視、應急處理工作。l 按規(guī)程按時巡時、巡時弱電設備，詳實記錄有關數據，發(fā)現異常情況要及時采取措施，并向值班工程師和設備主任匯報。維修工l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現場，認真修理。完工后必須清理現場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。值班工程師l 組織實施弱電設備的運行管理，應急處理工作。每周對運行數據進行分析、制訂可行性的經濟運行方案。3.6.3.2維保管理工作細則弱電主管l 弱電主管要做好對弱電工的管理工作，在設備主任的領導下具體負責分管范圍內設備系統(tǒng)的正常運行、維修、更新和改造工作，使設備保持良好的運行狀態(tài)。l 根據設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月26日制定下月材料需用計劃。l 負責按計劃內容安排弱電工作業(yè)，在有多工種參與的項目中要做好本工種與相關工種的協(xié)調工作。若遇到需其他工種配合的情況，要報告設備主任和通知相關工種主管，預先做好人員安排。l 負責BA系統(tǒng)等弱電設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管、零星配件材料的采購計劃編制、協(xié)助設備主任對外委托修理工作。對所管理BA系統(tǒng)等弱電設備的維保提供技術指導和進行檢查監(jiān)督。弱電工l 每天上班前接受弱電主管分配任務，明確任務的內容，按時保質保量完成任務。l 特約服務一般交由弱電主管或根據任務的輕重緩急直接安排弱電工進行施工，弱電工應按特約服務約定的內容和時間，保質保量完成任務，工作結束后征得上海新國際博覽中心的工作人員簽名后方可返回。l 對巡查、維修中發(fā)現的問題一般在3小時內解決，3小時內難以解決的且是重要部位故障，應由弱電主管將故障原因、解決方案、解決時間書面報告弱電主管。l 按時做好弱電設備的巡檢維保工作。3.6.4展館控制設備故障應急預案l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。l 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。l 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。l 當所有BA控制或自動控制設備的自控部分故障時，應立即趕赴設備現場，將手、自動轉換開關扳至手動檔并手動控制，保證上海新國際博覽中心的工作人員及參觀者不受影響。3.7 智能建筑物、設施維修及保養(yǎng)3.7.1 智能建筑物、設施、設施運行管理規(guī)程l 目的:定期對智能建筑物、設施進行養(yǎng)護和修繕，確保其處于安全正常使用功能。l 適用范圍：辦公樓智能建筑物、設施、設施的運行管理l 職責(1) 建物維修工負責智能建筑物、設施、設施的定期巡視、維修養(yǎng)護及異常報告。(2) 設備主管負責智能建筑物、設施、設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。(3) 管理處經理負責上述工作的檢查監(jiān)督。(4) 業(yè)戶管理員負責向相關用戶通知封路及公共部位場所設施。l 工作程序(1) 建物維修工按智能建筑物、設施、設施維修養(yǎng)護規(guī)程與智能建筑物、設施、設備、設施（年度）維修計劃表的內容要求進行修繕養(yǎng)護。每月一次按智能建筑物、設施、設備、設施巡視內容與要求對小區(qū)智能建筑物、設施建物、公共設施進行巡查。將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于智能建筑物、設施、設施巡查記錄表和智能建筑物、設施設施保養(yǎng)記錄表。智能建筑物、設施、設施修繕工作記錄于智能建筑物、設施、設備、設施維修記錄表內。智能建筑物、設施、設施發(fā)生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協(xié)同下排除異常。(2) 給排水/智能建筑物、設施設備主管1. 負責智能建筑物、設施、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作。2. 每年12月按智能建筑物、設施完好情況制訂下一年度智能建筑物、設施、設備、設施（年度）維修計劃表。3. 組織實施智能建筑物、設施、設施的維修保養(yǎng)工作，對智能建筑物、設施養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督。4. 每季度組織建物維修工檢查智能建筑物、設施、設施的使用狀況，記錄智能建筑物、設施、設施檢查表，根據日常巡視及季度檢查記錄按照智能建筑物、設施完好程度評定辦法，填寫智能建筑物、設施完好程度鑒定表、智能建筑物、設施完好情況分類記錄表，經經理審核后上報設備工程部。5. 每年根據四個季度檢查情況，填寫智能建筑物、設施完好情況匯總表，上報設備工程部。l 質量標準(1) 主體結構1. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現。2. 鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現象，確保構件的承載能力。3. 基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象，確?；A結構穩(wěn)定牢固。(2) 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。(3) 外粉刷 外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、無滲水、接縫平整、色調協(xié)調。(4) 鋼木門窗及油漆1. 門窗開關靈活，五金齊全。2. 門窗油漆完好，無老化、無剝落現象，色澤均勻美觀。(5) 樓地面地坪應平整、牢固、無裂縫、起殼、下沉。木地板無潮濕、無腐爛。(6) 內粉刷各種內粉刷及踢腳線無剝落現象，瓷磚不起殼現象，粉刷完好。(7) 溝路1路面、明溝路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。2下水道、窨井下水道無阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無損，與路面齊平。3.7.2 智能建筑物、設施、設施維修養(yǎng)護規(guī)程l 目的：定期對智能建筑物、設施進行維修和養(yǎng)護，確保其處于安全正常使用功能。l 適用范圍：辦公樓智能建筑物、設施、設施的維修養(yǎng)護管理。l 職責：維修人員負責智能建筑物、設施、設施的維修養(yǎng)護，主管負責對維修養(yǎng)護工作進行指導、監(jiān)督和委托維修的聯系工作。l 工作程序(1) 主管每年12月制訂下一年度并按智能建筑物、設施完好情況制訂智能建筑物、設施、設備、設施（年度）維修計劃表。組織實施智能建筑物、設施、設施的維修保養(yǎng)工作，并進行指導、檢查。(2) 建物維修工按智能建筑物、設施、設備、設施(年度)維修計劃表的內容要求進行智能建筑物、設施維修并記錄在智能建筑物、設施、設備、設施維修記錄表內。(3) 智能建筑物、設施、設施修繕應遵循“小修24小時內，一般故障72小時內”，若無法修繕解決的重要部位，應將原因、解決方案、解決時間書面上報管理處 ，限期處理。(4) 在日常巡視中,發(fā)現有局部危房或全部危房,應立即組織搶險,并記錄智能建筑物、設施、設備、設施維修記錄表內。3.7.3 智能建筑物、設施完好率統(tǒng)計辦法l 目的l 定期對智能建筑物、設施進行普查，全面提高智能建筑物、設施完好程度，確保其處于安全、正常使用功能。l 適用范圍：本辦法適用于公司所屬的分公司、管理處。l 職責l 物業(yè)管理部負責制定管理辦法，并加以指導、檢查、考核。l 管理處、分公司負責調查、統(tǒng)計、填寫智能建筑物、設施完好率各類表格，并實施智能建筑物、設施管理工作。l 工作內容l 多層智能建筑物、設施檢查內容：(1) 外部建筑包括智能建筑物、設施結構、屋面、外粉刷、門窗、水落水管。1. 智能建筑物、設施結構指智能建筑物、設施一般常用結構，還包括陽臺、雨蓬等。2. 屋面包括平（斜）屋面及各類出線。3. 外粉刷指外墻面磚、汰石子、馬賽克、水泥黃砂粉刷、包括清水墻、勒腳等。4. 門窗指各類門窗、油漆、門窗頭線、窗盤。5. 水落水管指雨水管。(2) 內部建筑包括樓地面、內粉刷、水電衛(wèi)。1. 樓地面指樓內樓板、地坪、樓梯等。2. 內粉刷指內墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。3. 水電衛(wèi)指樓道內各類照明（電線、開關、燈頭等。）、 衛(wèi)生設備、給排水（上水管、污水管、自來水龍頭等。）(3) 智能建筑物、設施附屬構筑物包括路面、明溝、下水道。l 高層智能建筑物、設施檢查內容：(4) 外部建筑包括智能建筑物、設施結構、屋面、外粉刷、門窗、水落水管。1. 智能建筑物、設施結構指智能建筑物、設施一般常用結構，還包括雨蓬、地下室、地下車輛等。2. 屋面包括平屋面及各類出線。3. 外粉刷指外墻面磚、地磚、幕墻玻璃、勒腳等。4. 門窗指各類門窗、油漆、門窗頭線、窗盤。5. 水落水管指雨水管。(5) 內部建筑包括樓地面、墻內粉刷。1. 樓地面指樓內樓板、地坪、樓梯等。2. 墻內粉刷指內墻面粉刷、樓梯踏步、頂角線、踢角線等。(6) 智能建筑物、設施附屬構筑物包括路面、明溝、下水道。l 根據智能建筑物、設施完好程度評定辦法，每年一次對智能建筑物、設施進行普查，統(tǒng)計結果填寫到智能建筑物、設施完好程度鑒定表、智能建筑物、設施完好情況分類記錄表、智能建筑物、設施完好情況匯總表經經理審核后上報物業(yè)管理部。3.7.4 智能建筑物、設施完好率程度評定辦法l 為了評定智能建筑物、設施的完好程度，以利于統(tǒng)一安排三級維修計劃，促進智能建筑物、設施合理維修保養(yǎng)，全面提高智能建筑物、設施完好程度，特制訂本方法。l 計算智能建筑物、設施完好程度以百分制表示，全部完好的智能建筑物、設施為100分。l 評分時先按該智能建筑物、設施建筑結構選定所屬類型，然后按該類型所分項目逐個按其完好程度，參照評分標準，評出該項目的得分。各項目得分之和，即為該智能建筑物、設施的完好率分數（或稱完好率）。l 智能建筑物、設施評分以一個獨立建筑為一個評分單位。l 評分時每個評分單位的智能建筑物、設施結構、屋面、外部建筑包括天井外粉刷、上下管道，應全面查看；內部建筑在平行聯接四間以下的，從上到下各抽查一間；平行四間以上每四間應抽查一間，如一個評分單位中成排智能建筑物、設施的完好程度相差較大，應多查幾間。l 每個產業(yè)應分別按評分單位評分，然后計算該產業(yè)完好率。產業(yè)完好率等于各評分單位的完好率乘以該評分單位的智能建筑物、設施面積之和再除以該產業(yè)的全部智能建筑物、設施面積。其公式為： A得分A評分單位面積+B得分B評分單位面積產業(yè)完好率= A評分單位面積+B評分單位面積l 全部經管智能建筑物、設施的總完好率為各經管產業(yè)完好率乘以該產業(yè)的智能建筑物、設施面積之和再除以該全部智能建筑物、設施面積。l 智能建筑物、設施經過大修、中修竣工驗收后，重新評定調整智能建筑物、設施完好率（另星小修不能調整智能建筑物、設施完好率）。正在大修理中的智能建筑物、設施暫按大修前的智能建筑物、設施評定。新接管的新建住宅同樣應按統(tǒng)一標準評定完好率。l 評分單位的智能建筑物、設施，按得分數多少分成下列四等：1、 81分至100分為完好智能建筑物、設施。2、 61分至80分為基本完好智能建筑物、設施。3、 41分至60分為一般損壞智能建筑物、設施。4、 0分至40分為嚴重損壞智能建筑物、設施。l 各類建筑項目評分標準（見附表）3.8 計算機網絡系統(tǒng)的管理整個系