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第四章 建（構）筑物及在建工程評估一、單項選擇題1、對建（構）筑物進行分類，下列選項中，不屬于按照用途劃分的是（）。A、公寓式住宅B、工業(yè)廠房C、自用地產D、醫(yī)院2、在評估之前，需要了解評估對象，下列選項中，屬于對建（構） 筑物區(qū)位狀態(tài)了解的內容是（）。A、結構B、坐落C、面積D、土地使用年限3、下列選項中，難以適用于市場法評估的建（構）筑物的是（）。A、商品住宅B、商業(yè)寫字樓C、標準工業(yè)廠房D、城市圖書館4、某宗地的面積為1000m2，采用比較法進行評估。通過三宗可比實例求出的比較價格分別為9130元/m2，9190元/m2和9220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為（）元/m2。A、9160B、9175C、9181D、92055、下列選項中，一般不適用收益法評估的是（）。A、學校B、寫字樓C、影劇院D、游樂場6、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（）。A、某酒店B、某寫字樓C、某住宅D、軍隊營房7、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，利息率5%，銷售費用為100元/m2，銷售稅費為300元/m2，利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3321.638、下列有關在建工程的表述，正確的是（）。A、所有權的絕對確定性B、不合法性C、可變價性D、可比性較好9、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為（）。A、85%B、90%C、95%D、100%10、某在建工程，建筑工程預算造價為500萬元，包括地基與基礎工程、主體結構工程，以及其他工程，各自占據預算造價比重為：25%、45%和30%。評估基準日該庫房正在建設中，其中基礎工程已完工，主體結構工程完成了70%，采用形象進度法，評估該在建工程的評估值為（）萬元。A、245.0B、282.5C、350.0D、455.011、在搜集與在建工程相關資料的工作中，不屬于相應資料的是（）。A、建設工程施工許可證B、已銷售房屋匯總表C、項目概況可行性研究報告D、相應行業(yè)效益趨勢表12、某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）進行評估。A、比較法B、成本法C、剩余法D、長期趨勢法13、（）指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權利。A、房地產B、建筑物C、構筑物D、土地所有權14、下列選項中，不屬于土地的地上附著物中的構筑物的是（）。A、橋梁B、青苗C、牌坊D、高架道路15、房地產由于其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為（）。A、物業(yè)B、不動產C、附著物D、工程項目16、在建（構）筑物評估中的常用術語中，項目規(guī)劃用地范圍內總建筑面積與總建設用地面積之比，指的是（）。A、容積率B、用地面積C、建筑面積D、建筑密度17、下列選項中，不屬于“五通一平”中，“五通”的是（）。A、通訊B、通道路C、通電力D、通燃氣18、（），又稱位置固定性，實體的唯一性，即地理位置是固定的，實體是唯一的。A、耐久性B、不可移動性C、獨一無二性D、數量有限性19、下列選項中，根據土地利用的優(yōu)先順序，應優(yōu)于居住用地選擇利用的用地類型為（）。A、耕地B、牧場C、商業(yè)用地D、工業(yè)用地20、影響建（構）筑物變現(xiàn)的因素主要有建（構）筑物的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。下列選項中，變現(xiàn)性最佳的是（）。A、專用的特殊性廠房B、28層的整體商務辦公樓C、開發(fā)程度較低的在建工程D、某辦公樓一層50m2獨立底商21、下列選項中，（）不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。A、裝飾裝修改造B、改變城市格局C、調整城市發(fā)展方向D、修建廣場、公園、公共綠地22、（）是指經過開發(fā)，具備一定通平條件或已經拆遷完畢，可供直接建設的土地。A、生地B、毛地C、熟地D、在建工程23、下列選項中，不屬于影響建（構）筑物價格的自身因素的是（）。A、區(qū)位因素B、實物因素C、權益因素D、社會因素24、下列有關建（構）筑物的交易因素的表述，錯誤的是（）。A、通常情況下，建（構）筑物的供給彈性系數為負值B、建（構）筑物的價格彈性系數為負，即商品需求缺乏價格彈性C、當建（構）筑物商品需求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的反應敏D、建（構）筑物的供給彈性系數為負值，是建（構）筑物價格上漲的預期在起作用25、相對于建（構）筑物的其他評估方法，市場法的評估依據是（）。A、合法原則B、替代原則C、謹慎原則D、最高最佳利用原則26、在使用市場法進行建（構）筑物評估時，應先建立比較基礎，下列不屬于應予建立的比較基礎是（）。A、統(tǒng)一財產范圍B、統(tǒng)一付款方式C、統(tǒng)一交易日期D、統(tǒng)一稅費負擔27、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。則下列有關該宗房地產狀況的表述，正確的是（）。A、估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高3%B、可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7%C、可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071D、可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.93328、一般情況下，運用收益法估價的首要步驟是（）。A、測算未來收益B、確定報酬率或資本化率、收益乘數C、采用適當的收益法模型估算房地產收益價格D、搜集有關房地產租賃及經營方面的合同及財務資料29、一般情況，土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的（）倍。A、15B、20C、30D、4530、土地使用年期修正系數y11/（1r）m/11/（1r）n，其中r指的是（）。A、土地報酬率B、土地資本化率C、建筑物報酬率D、建筑物資本化率二、多項選擇題1、下列選項中，屬于影響建（構）筑物價格的區(qū)位因素有（）。A、位置B、坐落C、景觀D、層高E、容積率2、城鎮(zhèn)基準地價的內涵包括其對應的（）。A、容積率B、土地使用稅C、土地開發(fā)程度D、土地使用期限E、征地補償費3、下列選項中，評估人員進行現(xiàn)場調查時通常采用的調查手段包括（）。A、目測B、詢問C、借閱建設單位檔案資料D、借閱使用單位檔案資料E、利用專業(yè)儀器進行基礎結構檢查4、下列選項中，屬于土地的地下附著物的有（）。A、魚塘B、水井C、傳達室D、埋地燃氣管道E、埋地熱力管道5、下列選項中，屬于“三通一平”項目內涵的有（）。A、通水B、通電C、通路D、通訊E、場地平整6、最完整的建（構）筑物所有權形式是完全所有權，包括（）。A、私人所有權B、公共所有權C、全部所有權D、局部所有權E、個別所有權7、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引起的。A、通貨膨脹B、裝飾裝修改造C、改進物業(yè)管理D、周圍環(huán)境改善E、需求增加導致稀缺性增加8、下列選項中，屬于影響建（構）筑物價格的政治因素的有（）。A、國際關系B、國內政局C、產權制度D、稅收政策E、信貸政策9、下列選項中，不宜作為市場法評估中，可比實例的有（）。A、急于買賣的交易B、利害關系人之間的交易C、認為是哄抬價格的交易D、二級房地產市場的交易E、交易期間磋商頻繁的交易10、在房地分估的模式下，建（構）筑物的建安工程綜合造價可以采用的確定方法包括（）。A、重編預算法B、決算調整法C、類比系數調整法D、單方造價指標估算法E、生產能力指標估算法三、綜合題1、某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。、請計算該舊辦公樓的價值。四、綜合題1、某評估項目背景如下，評估對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀八九十年代建造、磚混結構、無電梯、總層數為6 層的住宅樓的4 層。為評估該住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6 層住宅樓的5 層，成交價格為2900元/m2；乙可比實例位于一幢同類5 層住宅樓的4 層，成交價格為3100元/m2；丙可比實例位于一幢同類5 層住宅樓的5 層，成交價格為2700元/m2。并假設通過對估價對象所在地同類5 層、6 層住宅樓中的住宅成交價格進行大量調查及統(tǒng)計分析，得到以一層為基準的不同樓層住宅市場價格差異系數見表1，并得到6 層住宅樓的一層住宅市場價格為5 層住宅樓的一層住宅市場價格的98%。表1 5 層、6 層普通住宅樓不同樓層的市場價格差異系數樓層5層住宅樓6層住宅樓1100%（0%）100%（0%）2105%（5%）105%（5%）3110%（10%）110%（10%）4105%（5%）110%（10%）595%（5%）100%（0%）690%（10%）、請計算三個可比實例的比準價值。五、綜合題1、某商店的土地使用期限為40年，自2013年8月起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為2000m2。一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為90%，報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%。、請計算該商場2016年8月帶租約出售時的正常價格。六、綜合題1、評估某幢住宅樓2017年6月30日的建筑物重置成本。經實地查勘、查閱有關圖紙等資料，得知該住宅樓共17層，總建筑面積為13430m2，建筑結構為鋼筋混凝土剪力墻結構，室內普通精裝修，并收集到估算該住宅樓重置成本所需要的有關數據如下：1.建筑安裝工程費（1）建筑工程直接費土方及基礎工程：187.61元/ m2結構、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/m2外保溫及外立面工程：336.35元/m2園林景觀工程：66.37 元/ m2室外配套工程：238.90元/m2（2）安裝工程直接費電梯工程：61.75元/ m2（一次性包死承包價）給排水工程：48.00元/m2（其中：人工費13.92元/m2）采暖通風工程：93.05元/ m2（其中：人工費21.79元/m2）電氣工程：161.54元/ m2（其中：人工費36.81元/m2）消防工程：17.30元/m2（其中：人工費3.80元/m2）綜合布線工程：40.01元/m2（其中：人工費8 .80元/m2）環(huán)保系統(tǒng)工程：11.14 元/m2（一次性包死承包價）燃氣工程：25.62元/m2（一次性包死承包價）（3）裝飾裝修工程直接費門窗工程：134.14元/ m2（一次性包死承包價）室內精裝修工程：616.36元/ m2（一次性包死承包價）公共區(qū)域精裝修工程：56.90元/m2（一次性包死承包價）其他裝飾費：44.66元/m2（一次性包死承包價）（4）建筑工程綜合費率為建筑工程直接費的7.2%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的32 %，建筑安裝工程的稅金為3.477%。、請確定該評估項目中，建筑物的綜合造價。答案部分一、單項選擇題1、【正確答案】 C【答案解析】 本題考查的是建（構）筑物的基本概念、特點及分類。選項C是按照使用方式進行的劃分。【該題針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12256389,點擊提問】2、【正確答案】 B【答案解析】 本題考查的是建（構）筑物評估基本事項的明確。選項B屬于區(qū)位狀態(tài)，選項AB屬于實物狀態(tài)；選項D屬于權益狀態(tài)?！驹擃}針對“建（構）筑物評估基本事項的明確”知識點進行考核】【答疑編號12256415,點擊提問】3、【正確答案】 D【答案解析】 本題考查的是市場法。選項D錯誤，圖書館往往難以適用市場法評估。【該題針對“市場法”知識點進行考核】【答疑編號12256517,點擊提問】4、【正確答案】 C【答案解析】 本題考查的是市場法。比準價格91300.391900.492200.39181（元/m2）。參見教材P130?！驹擃}針對“市場法”知識點進行考核】【答疑編號12256543,點擊提問】5、【正確答案】 A【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法適用于經營性且有穩(wěn)定收益的建（構） 筑物價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經營性建（構）筑物價值評估大多不適用。參見教材P131?！驹擃}針對“收益法”知識點進行考核】【答疑編號12256634,點擊提問】6、【正確答案】 D【答案解析】 本題考查的是收益法。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的建（構）筑物評估比較適用。參見教材P139。【該題針對“成本法”知識點進行考核】【答疑編號12256694,點擊提問】7、【正確答案】 B【答案解析】 本題考查的是成本法。房地產價值：土地取得成本十開發(fā)成本十管理費用十銷售費用十利息十利潤十銷售稅費。土地取得成本為1000元/m2，開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為（1000+1500）5%125（元/m2），銷售費用為100元/m2，利息為（1000十1500十125十100）5%136.25（元/m2），利潤為（1000十1500十125十100）5%136.25（元/m2），銷售稅費為300元/m2。房地產價值：1000十1500十125十100十136.25十136.25十3003297.50（元/m2）。參見教材P149?！驹擃}針對“成本法”知識點進行考核】【答疑編號12256771,點擊提問】8、【正確答案】 C【答案解析】 本題考查的是在建工程評估概述。選項A錯誤，在建工程與一般工程的特點相比，具有所有權的相對確定性；選項B錯誤，在建工程具有合法性；選項D錯誤，在建工程的可比性差?！驹擃}針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】【答疑編號12256889,點擊提問】9、【正確答案】 D【答案解析】 本題考查的是在建工程評估方法。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。【該題針對“在建工程評估方法”知識點進行考核】【答疑編號12256893,點擊提問】10、【正確答案】 B【答案解析】 本題考查的是在建工程評估舉例應用。在建工程完工率=25%+45%70%=56.5%。在建工程評估值=50056.5%=282.5（萬元）。【該題針對“在建工程評估舉例應用”知識點進行考核】【答疑編號12256914,點擊提問】11、【正確答案】 D【答案解析】 本題考查的是在建工程評估程序。選項D不屬于評估過程中，搜集與在建工程相關的資料。選項A屬于“五證一圖一書”；選項B，已銷售房屋匯總表（姓名、房號、建筑面積、合同價款等）。參見教材P184?！驹擃}針對“在建工程評估程序”知識點進行考核】【答疑編號12257050,點擊提問】12、【正確答案】 C【答案解析】 本題考查的是剩余法。剩余法適用于待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估，該工業(yè)廠房需要更新改造，項目沒有正式實施，且更新改造后的房地產具有收益性，最適合采用剩余法?！驹擃}針對“剩余法”知識點進行考核】【答疑編號12257054,點擊提問】13、【正確答案】 A【答案解析】 房地產指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權利?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268115,點擊提問】14、【正確答案】 B【答案解析】 選項B屬于地上附著物，但不屬于構筑物?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268117,點擊提問】15、【正確答案】 B【答案解析】 房地產由于其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268119,點擊提問】16、【正確答案】 A【答案解析】 容積率，是指項目規(guī)劃用地范圍內總建筑面積與總建設用地面積之比?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268121,點擊提問】17、【正確答案】 D【答案解析】 五通一平：道路、電力、通訊、供水、排水及場地平整?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268123,點擊提問】18、【正確答案】 B【答案解析】 不可移動性，又稱位置固定性，實體的唯一性，即地理位置是固定的，實體是唯一的?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268125,點擊提問】19、【正確答案】 C【答案解析】 土地利用的優(yōu)先順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268127,點擊提問】20、【正確答案】 D【答案解析】 選項A由于專業(yè)性強，變現(xiàn)困難；選項B由于價值量大，且未明確分割情況，變現(xiàn)困難；選項C由于開發(fā)程度低，變現(xiàn)困難?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268129,點擊提問】21、【正確答案】 A【答案解析】 外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12268131,點擊提問】22、【正確答案】 C【答案解析】 熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12268133,點擊提問】23、【正確答案】 D【答案解析】 建（構）筑物自身因素包括區(qū)位因素、實物因素和權益因素?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12268135,點擊提問】24、【正確答案】 A【答案解析】 選項A錯誤，一般情況下，由于建（構）筑物價格與供給量同方向變動，所以建（構）筑物供給彈性系數應為正值，但特殊情況下，建（構）筑物供給彈性系數為負值?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12268137,點擊提問】25、【正確答案】 B【答案解析】 市場法是建（構）筑物評估方法中最常用的基本方法之一，其基本含義是，依據替代原則，通過對與評估對象類似的建（構）筑物的交易價格的修正調整，得出評估對象在評估基準日的價值?！驹擃}針對“市場法”知識點進行考核】【答疑編號12268139,點擊提問】26、【正確答案】 C【答案解析】 建立比較基礎時，包括統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費負擔和統(tǒng)一計價單位?！驹擃}針對“市場法”知識點進行考核】【答疑編號12268141,點擊提問】27、【正確答案】 C【答案解析】 可比實例在其自身狀況下的價格（100/98）（105/100）可比實例在估價對象狀況下的價格?？杀葘嵗齼r格的房地產狀況調整系數為1.071?！驹擃}針對“市場法”知識點進行考核】【答疑編號12268143,點擊提問】28、【正確答案】 D【答案解析】 運用收益法評估價值，一般經過下列步驟：（1）搜集有關房地產租賃及經營方面的合同及財務資料；（2）搜集有關房地產收入、成本、稅費、利潤等資料；（3）確定房地產凈收益；（4）確定房地產收益期限；（5）采用適當的收益法模型估算房地產收益價格?！驹擃}針對“收益法”知識點進行考核】【答疑編號12268145,點擊提問】29、【正確答案】 C【答案解析】 一般情況，土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征收前3 年平均年產值的30倍?！驹擃}針對“成本法”知識點進行考核】【答疑編號12268147,點擊提問】30、【正確答案】 B【答案解析】 土地使用年期修正系數中，y宗地使用年期修正系數；r土地資本化率；m被估宗地可使用年期；n該用途土地法定最高出讓年期?！驹擃}針對“基準地價系數修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】【答疑編號12268149,點擊提問】二、多項選擇題1、【正確答案】 ABC【答案解析】 本題考查的是影響建（構）筑物價格的因素。選項ABC屬于區(qū)位因素；選項DE屬于實物因素。參見教材P110111?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12256398,點擊提問】2、【正確答案】 ACD【答案解析】 本題考查的是基準地價系數修正法在土地評估中的應用。各地基準地價成果各不相同，但其基本含義的表述大體上是差不多的，基準地價內涵一般包括以下內容：（1）基準地價表（采用級別基準地價或區(qū)片基準地價予以表示）；（2）基準地價的估價期日；（3）設定土地開發(fā)程度（不同土地級別、不同用途可能設定的不同）；（4）設定土地容積率（不同用途可能設定的不同）；（5）設定土地使用權年限。參見教材P167?！驹擃}針對“基準地價系數修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】【答疑編號12256867,點擊提問】3、【正確答案】 ABCD【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)場調查。選項E錯誤，對于基礎、主體結構的檢查，評估人員往往結合專業(yè)機構出具的鑒定意見，而非親自測量?！驹擃}針對“現(xiàn)場調查”知識點進行考核】【答疑編號12257058,點擊提問】4、【正確答案】 BDE【答案解析】 選項A屬于地上附著物；選項C屬于建筑物?！驹擃}針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268151,點擊提問】5、【正確答案】 ABCE【答案解析】 三通一平：通水、通電、通路及場地平整。【該題針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268153,點擊提問】6、【正確答案】 AB【答案解析】 最完整的建（構）筑物所有權形式是完全所有權。它可以區(qū)分為私人所有權和公共所有權。【該題針對“建（構）筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】【答疑編號12268155,點擊提問】7、【正確答案】 DE【答案解析】 三種自然增值原因：外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變。選項A屬于保值而非自然增值；選項BC屬于投資增值而非自然增值?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12268157,點擊提問】8、【正確答案】 ABC【答案解析】 選項DE錯誤，選項DE屬于政策因素?！驹擃}針對“影響建（構）筑物價格的因素”知識點進行考核】【答疑編號12268159,點擊提問】9、【正確答案】 ABC【答案解析】 以下交易實例不宜作為可比實例：（1）利害關系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（3）急于買賣的交易；（4）司法拍賣的交易；（5）認為是哄抬價格的交易；（6）對交易對象有特殊偏好的交易；（7）相鄰不動產合并分割的交易?！驹擃}針對“市場法”知識點進行考核】【答疑編號12268161,點擊提問】10、【