2013北京大興區(qū)域房地產(chǎn)市場舊宮板塊市場調(diào)研報告.ppt

,北京大興區(qū)域房地產(chǎn)市場 舊宮板塊市場調(diào)研報告,2013-02,2,舊宮板塊項目情況一覽,3,舊宮板塊項目分布,在售,尾盤,售罄,潛在供應(yīng),4,潛在：葛洲壩紫郡府 中冶項目 國奧投資項目,舊宮板塊,板塊點評： 片區(qū)項目較少，區(qū)域熱度與關(guān)注度相對不高,區(qū)域項目個案分析,金第萬科朗潤園 東亞五環(huán)國際,項目基本信息,案例分析金第萬科朗潤園,23萬建筑群落中，朗潤園打造近12萬平米商業(yè)綜合體，將“體驗式”逛街模式融入每一個商業(yè)版塊，下沉廣場、屋頂露臺花園、village、共享中庭空間集吃喝玩樂于一身，聚合時尚百貨、大型超市、品牌餐飲、星級影院，打造“全家庭一站式生活廣場”。 近10萬平米的純住宅建筑群落，朗潤園以“延伸到自然之中的室外會客廳”為設(shè)計主線，打造類別墅式的園林景觀，并追尋與建筑的完美結(jié)合，以北美風格的私家庭院為核心造園，秉承庭院空間私屬化，獨創(chuàng)“室外會客廳” 。,項目規(guī)劃,案例分析金第萬科朗潤園,銷售及客戶情況,項目一期共推出298套房源，六棟樓戶型為135-155平米三居為主的純平層墅式大宅，全部精裝修，70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計2014年交房。 精裝修均價24000元每平米，最高價26829 元每平米；目前已經(jīng)全部售罄 剩余二期房源為85平米兩居、105平米三居，精裝修，銷售房源544套，預(yù)計價格在30000元/平米，項目目前排號中，544套房源已排號800多，預(yù)計3月開盤搖號，極可能成為日光盤。 由于該項目緊鄰地鐵，出行方便，同時項目擁有集中商業(yè)配套，由此一期產(chǎn)品吸引了大批地緣首改型客戶，二期房源面積小，客戶主要為南城首置80后作為婚房之用。,月份,案例分析金第萬科朗潤園,樣板間,案例分析金第萬科朗潤園,區(qū)域項目個案分析,金第萬科朗潤園 東亞五環(huán)國際,項目基本信息,案例分析東亞五環(huán)國際,規(guī)劃情況,東亞五環(huán)國際由獨立辦公樓組成，采用現(xiàn)代建筑風格，規(guī)劃為集金融辦公，科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代化多功能商業(yè)辦公綜合區(qū) 共計1924套房源，一共11棟樓座，全部為17或19層的塔樓，三梯九戶或四梯十戶。其中10號樓為17層，其他的樓座均為19層。戶型面積為40-120平米左右，其中80、90平米的戶型可選性也比較多。項目所有戶型層高3.1米。,案例分析東亞五環(huán)國際,銷售及客戶情況,月份,案例分析東亞五環(huán)國際,目前一期房源僅剩下純西向的90平米左右的兩居產(chǎn)品，均價為16000元每平米，一期已經(jīng)消化75%的房源。 該項目為商改住產(chǎn)品，商水商電，生活成本較高，同時沒有天然氣，對生活造成一定影響，故開盤至今銷售情況一般。 目前由于舊宮區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品放量少，價格高的因素影響，該項目不限購，總價低，首付雖然5成但首付壓力仍低于區(qū)域住宅類產(chǎn)品，同時主力2居戶型還有面積贈送，故部分剛需及投資客戶逐步進駐中，形成目前該項目銷售量價齊升的態(tài)勢。 據(jù)現(xiàn)場銷售人員反應(yīng)，該項目熱銷期月均去化30套房源。,售樓處,案例分析東亞五環(huán)國際,15,舊宮板塊小結(jié) 產(chǎn)品情況,在售項目較少，產(chǎn)品類型以中高端住宅和商住公寓為主，檔次差距較大 項目多以具備尺度感的舒適戶型為主，逐步向緊湊戶型轉(zhuǎn)變，迎合城市外溢人口,16,住宅產(chǎn)品以90平米左右的舒適二居，120-150平米大三居為主 未來區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)80-90平二居，105平三居，戶型尺度感降低,舊宮板塊小結(jié) 戶型特征,17,舊宮板塊小結(jié) 價格走勢,單價差距較大，不同檔次項目價格相差40%,2012全年價格變化情況（報均價：元/平）,18,以城東、城南、小紅門等片區(qū)為主的區(qū)域性改善型客群為主，首次改善和再次改善型客戶兼?zhèn)?隨著軌道交通的連接，逐步接納城市外溢客群轉(zhuǎn)移,舊宮板塊小結(jié) 客戶情況,19,大興區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié),20,（緊湊小戶型對應(yīng)剛需客群，舒適大戶型對應(yīng)區(qū)域改善客戶，本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品呈現(xiàn)“各種好賣”狀態(tài)）,產(chǎn)品特征：改善型產(chǎn)品以多層洋房、品質(zhì)小高層為主，戶型面積體現(xiàn)尺度感，居住舒適度較高；剛需型產(chǎn)品以板塔結(jié)合高層為主，戶型緊湊，性價比高； 銷售情況：自2012年6月以來，銷售情況火爆，紛紛出現(xiàn)日光盤、月光盤現(xiàn)象，市場在售房源較少；新一輪推盤必將區(qū)域單價推至新高 客戶特征：城市核心區(qū)區(qū)以具備一定消費實力的改善型客戶為主；隨著軌道交通的串聯(lián)，吸引大量受擠壓的城市外溢型客群來此地置業(yè),區(qū)域市場研究總結(jié),整體區(qū)域發(fā)展特征分析,21,區(qū)域市場研究總結(jié),各版塊演變發(fā)展趨勢判斷,舊宮板塊：受到亦莊板塊的輻射較大，成為亦莊板塊的延展區(qū)域,黃村板塊：未來大興城市居住、辦公、商業(yè)綜合片區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，城市形態(tài)已見雛形，區(qū)域價值高,西紅門板塊：地段優(yōu)勢明顯，是未來大興商業(yè)核心、價值標桿，將長期領(lǐng)跑大興樓市,天宮院板塊：“以住為主”的片區(qū)，以軌道交通帶動的城市居住功能區(qū),22,大片區(qū)未來供應(yīng)及競爭分析,分區(qū)域市場研究總結(jié),西紅門板塊：以板塔結(jié)合的產(chǎn)品