濰坊全福元濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目報(bào)告.pptVIP

濟(jì)南行豐地產(chǎn),全福元濱海開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略布局,謹(jǐn)呈：全福元集團(tuán),環(huán)境篇,政策環(huán)境,區(qū)位環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,城市環(huán)境,城市房地產(chǎn)市場,環(huán)境篇,稅收調(diào)節(jié),城市限購,行政問責(zé),多元調(diào)控手段,“新國十條”則明確二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4.00%。,自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年 （含5年） 的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。,自2010年4月份北京首先推出商品房“限購令”以來，9月29日至11月10日，短短的40內(nèi)先后有16座城市推出商品房限制購買的法令。進(jìn)入今年1月份，太原、鄭州、武漢等城市相繼推出“限購令”，我省濟(jì)南、青島等省級、副省級城市也即將頒布房品房“限購令”。,國辦發(fā)20111號(hào)文件中再次明確提出,對未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的,相關(guān)省(區(qū)、市)人民政府要向國務(wù)院作出報(bào)告?！氨O(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門要視情況,根據(jù)有關(guān)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。,利率調(diào)控,樓市調(diào)控手段由單一調(diào)控向組合拳式調(diào)控轉(zhuǎn)變，稅收、利率、行政限購等多渠道調(diào)控樓市,調(diào)控范圍逐步擴(kuò)大,調(diào)控頻率日益頻繁,溫總理首次提出降低房價(jià),據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),截至3月31日,全國 657 個(gè)城市中,已有 608 個(gè)城市公布了年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)；“國八條”的要求，限購令將會(huì)覆蓋全國，阻止部分不合理的購房需求目前明確提出實(shí)行限購的城市已達(dá) 36 個(gè)。但按照新一輪調(diào)控政策，實(shí)行限購政策的城市預(yù)計(jì)翻一番至 72 個(gè)城市。,自2010年4月份以來，先后經(jīng)歷 3 輪空是國家樓市調(diào)控，4 次銀行加息，11 次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)；調(diào)控頻率之多，內(nèi)容之廣，為史上罕見。,5月1日，國務(wù)院總理溫家寶在北京保障性住房建設(shè)工地看望建筑工人時(shí)說，中央提出要保持房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅(jiān)定不移的；要把一些地區(qū)過高的房價(jià)降下來、使房價(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的。,歷經(jīng)三輪國家房產(chǎn)新政，調(diào)控力度逐輪加強(qiáng)，政策時(shí)局撲朔迷離。,一、二線城市商品房銷售面積下降,上海市統(tǒng)計(jì)局25日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住宅銷售面積下降超過了30% 。,對購買商品房頒布“限購令”的一二線城市，一季度出現(xiàn)“量價(jià)起跌”的局面，整體一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)趨冷的態(tài)勢。,居民投資情緒低落,由于樓市調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，調(diào)控頻率的日益日益頻繁，一二線城市居民的購房觀望情緒較濃。,對一二線城市的影響,市場熱度升溫,隨著樓市調(diào)控的不斷加碼，一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，三四線城市的房地產(chǎn)市場正展開一幅“大干快上”的火熱藍(lán)圖。,由于城市限購令對一二線城市的深度影響以及樓市調(diào)控正對三四線城市影響較小的原因，使購房者將投資方向轉(zhuǎn)向三四線城市，三四線城市購房需求由滿足居住向投資屬性轉(zhuǎn)變。,大型知名房企開發(fā)方向向三四線城市轉(zhuǎn)移,自2009年以來，中海、綠地、萬科等知名房企先后在三四線城市如新泰、即墨、淄川等地大量囤地開發(fā)。,投資者置業(yè)投資目標(biāo)由一線城市向三四線城市轉(zhuǎn)移,對三、四線城市的影響,新政對三四線城市影響較弱，市場熱度逐步升溫,樓市調(diào)控對濱海房地產(chǎn)市場的影響,利弊均有，利大于弊,利： 品牌開發(fā)商進(jìn)入帶動(dòng) 異地投資進(jìn)入帶動(dòng) 購房者一步到位心理帶動(dòng) 篩選客戶，購房客戶質(zhì)量提高,弊： 市場觀望情緒彌漫 購房門檻提高，客群減少 企業(yè)的銀行融資的難度加大,濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為黃河三角洲開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，未來的投資預(yù)期較高，在國家對一二線城市政策調(diào)控的背景下，行豐判斷：濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為新崛起的三四線城市房地產(chǎn)市場迎來一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的高峰，必將吸引異地投資者，在此投資置業(yè)。 在日趨嚴(yán)厲國家樓市政策調(diào)控和國家對濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政策支持下，行豐認(rèn)為樓市調(diào)控對濱海的影響是：,政策環(huán)境,區(qū)位環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,城市環(huán)境,城市房地產(chǎn)市場,環(huán)境篇,地理及交通區(qū)位分析,濰坊濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于濰坊市北部，渤海萊州灣南畔，交通便捷，地理位置優(yōu)越。開發(fā)區(qū)作為環(huán)渤?！癈”字型“金項(xiàng)鏈”的重要節(jié)點(diǎn)，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的咽喉地帶，緊靠天津，距北京僅有5小時(shí)車程，距世界風(fēng)箏都濰坊市中心城區(qū)20公里，與濟(jì)南、青島及半島城市群形成了2小時(shí)城市圈，是山東半島城市群和膠東半島制造業(yè)基地的幾何中心，也是青島、煙臺(tái)、日照三大港口的交匯腹地。,益羊鐵路直達(dá)區(qū)內(nèi)，德煙鐵路橫貫東西；公路干線四通八達(dá)，濰日高速和榮烏高速在這里交匯；青島、濟(jì)南和濰坊機(jī)場可直飛世界各地。同時(shí)規(guī)劃中的德大鐵路、黃大鐵路、濱濰諸鐵路、疏港鐵路、城海輕軌等7 條鐵路將在這里交匯；積極推進(jìn)濰日高速、環(huán)渤海高等級公路、濰坊機(jī)場遷建等項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。,連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與半島都市群的紐帶、交通區(qū)位四通八達(dá)、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，未來地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢明顯,2010年國家正式批準(zhǔn)山東濰坊濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升級為國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，定名為濰坊濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。,人口及投資環(huán)境狀況分析,目前濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，常住人口為10萬，其中濱海老城區(qū)約為8萬人，濱海新區(qū)約為2萬人；但開發(fā)區(qū)內(nèi)外來企業(yè)較多，外來流動(dòng)人口約為7萬人。 未來隨著開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，城市濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將形成以外來務(wù)工人員為主，農(nóng)村城市化居民相結(jié)合的人口結(jié)構(gòu)狀況。,城市人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，城市人口的機(jī)械增長是濱海主要的人口增長方式；擁有較好的投資環(huán)境，國家政策的扶持為濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)的招商引資提供有力保障。,目前，開發(fā)區(qū)在建 5000 萬元以上的項(xiàng)目 218 個(gè)，其中過億元的 130個(gè)，過10 億元的 12 個(gè)，百億元左右的 5 個(gè)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資1000 多億元，一個(gè)沿海藍(lán)色增長極迅猛崛起。 隨著濱海老城區(qū)東部的臨港產(chǎn)業(yè)園內(nèi)各大企業(yè)的相繼進(jìn)駐，對東西城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。,政策環(huán)境,區(qū)位環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,城市環(huán)境,城市房地產(chǎn)市場,環(huán)境篇,濱海國民經(jīng)濟(jì)及人均收入分析,濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口規(guī)模較少僅有10萬人，但經(jīng)濟(jì)總量較高，自08年以來國民經(jīng)濟(jì)總量年均增長幅度約為14%；2009年GDP總量突破百億大關(guān)；2010年濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)總量（GDP）達(dá)到120億元。 由于濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被升級為國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，社會(huì)固定資產(chǎn)投資逐步加大，2009年社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為116億元；2010年社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為146.8億元，增長約為26.5%； 固定資產(chǎn)的大量投資，為濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供有力的基礎(chǔ)保障。,經(jīng)濟(jì)總量增長較快，經(jīng)濟(jì)增長潛力大；社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額高，增長幅度較大。,由于濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)外來投資、務(wù)工人員的不斷增多，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到10.1億元，與2008年4.8億元的消費(fèi)品零售額相比實(shí)現(xiàn)翻倍增長。 據(jù)統(tǒng)計(jì)局2011年一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度消費(fèi)品市場現(xiàn)實(shí)2.8億元零售額，與去年同期相比增長29%。說明濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消費(fèi)品市場活躍，增長潛力巨大。 2008年濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入為26000元；2009年城鎮(zhèn)居民收入為33000元；2010年城鎮(zhèn)居民收入達(dá)到36000元；2011年截止4月份，濱海職工工資收入為12175元，增長19.6%，其中可支配收入為7918元，消費(fèi)性支出5258元，占可支配收入的66.4%。收入水平較高，增長幅度較快，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)。,社會(huì)消費(fèi)品零售額及人均收入分析,居民人均收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，進(jìn)而帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品市場的快速增長。,政策環(huán)境,區(qū)位環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,城市環(huán)境,城市房地產(chǎn)市場,環(huán)境篇,未來城市發(fā)展,濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)確定了 “一城四園”的總體發(fā)展格局?！耙怀恰本褪且?guī)劃面積150平方公里的濱海水城，“四園”就是規(guī)劃建設(shè)160平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園、70平方公里的生態(tài)海洋化工園、50平方公里的綠色能源產(chǎn)業(yè)園和80平方公里的海港物流園四個(gè)產(chǎn)業(yè)功能園區(qū)。 濱海老城區(qū)未來規(guī)劃為生態(tài)化工產(chǎn)業(yè)園。,新城區(qū)快速發(fā)展、老城區(qū)持續(xù)發(fā)展,老城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,城市北部化工企業(yè)較多，空氣污染指數(shù)較高；南部距化工廠相對較遠(yuǎn)，空氣環(huán)境相對較好，居民生活區(qū)向南部轉(zhuǎn)移，城市發(fā)展重心南移。 老城區(qū)形成了北部工業(yè)區(qū)，南部居民居住區(qū)，商業(yè)與住宅聯(lián)系緊密，成熟的商業(yè)圈尚未形成。,城市生活區(qū)南移、商圈尚未形成,政策環(huán)境,區(qū)位環(huán)境,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,城市環(huán)境,城市房地產(chǎn)市場,環(huán)境篇,住宅市場,城區(qū)樓盤分布,濱海時(shí)代花園地塊占地7萬,金岸花園,壽春園建面約16.3萬平米（待開發(fā)項(xiàng)目）,梧桐園（已售磬）,濱海購物廣場地塊占地3.4萬,住宅市場,競爭項(xiàng)目分析,區(qū)域：位于濱海新城路東側(cè)、?；繁眰?cè)，社區(qū)現(xiàn)已交房彈珠，部分業(yè)主現(xiàn)已入住。 園林：簡單的水景以及綠化為主，園林規(guī)劃一般。 社區(qū)：小區(qū)與商業(yè)街距離較近，具有規(guī)劃的大賣場與步行街。 產(chǎn)品：普通多層與花園洋房相結(jié)合，花園洋房面積在100147之間，一樓贈(zèng)送入戶花園，對客戶吸引較大；普通多層以中小戶型為主。 自然資源：位于兩大城市主干道的交匯處，交通便捷，生活便利。 銷售價(jià)格：普通多層在18002700元/均價(jià)在25002600元/；花園洋房均價(jià)為2900元/；現(xiàn)僅剩147二樓5套。 主形象：體會(huì)時(shí)尚經(jīng)典、享受臻美配套,時(shí)代花園,時(shí)代花園戶型統(tǒng)計(jì)： 一、二期共推出約320套，其中以三房為主，占所推售總數(shù)約為80%。 4月30日時(shí)代花園3期開盤，以中小戶型為主面積區(qū)間為76122,住宅市場,競爭項(xiàng)目分析,區(qū)域：地處廣場南街西段與祿海路交匯處東南角，交通便捷，居住環(huán)境較好。 社區(qū)：16.3萬大社區(qū)，規(guī)劃總戶數(shù)為1090戶，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有超大面積園林水景， 產(chǎn)品：普通多層以及少量別墅 配套：位于城市南部，基礎(chǔ)配套較少，學(xué)校、醫(yī)院等配套相對較遠(yuǎn)。 主形象：完美非凡、時(shí)尚現(xiàn)代,壽春園（待開發(fā)）,89、116三房兩廳一衛(wèi)，131三室兩廳一衛(wèi) 優(yōu)點(diǎn)：布局方正，臥室朝陽性較好 缺點(diǎn)：客廳朝陽性較差，廚房開見大，客廳面積小，居住的舒適度較差,住宅市場,住宅市場總結(jié),以本地開發(fā)企業(yè)為主，如濰坊金輝房地產(chǎn)有限公司、山東?；康禺a(chǎn)有限公司等企業(yè)外來開發(fā)企業(yè)較少如濰坊豪門新建業(yè)置業(yè)有限公司。 城區(qū)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目較少，多以單位集資建房，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中如梧桐園、金岸花園項(xiàng)目已售磬；正在銷售的時(shí)代花園；體量較大的壽春園項(xiàng)目處于待開發(fā)階段。 市場中銷售較好的戶型為80130的中小戶型，140以上的大戶型，當(dāng)?shù)鼐用窠邮茈y度較大。 房地產(chǎn)市場處于初步開發(fā)階段，產(chǎn)品包裝水平較差，項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘能力有限；但代表中高檔的產(chǎn)品形式已在濱海開發(fā)區(qū)出現(xiàn)，如時(shí)代花園的花園洋房產(chǎn)品，已被當(dāng)?shù)鼐用袼邮堋?住宅市場銷售均價(jià)相對壽光城區(qū)房價(jià)較低，城區(qū)整體銷售均價(jià)約為25002600元/，如金岸花園一樓2460元/，二、三樓2790元/，四樓2600元/，五樓閣樓1700元/；少數(shù)樓盤的住房銷售突破3000元/，如時(shí)代花園的洋房產(chǎn)品。,商業(yè)市場,商業(yè)項(xiàng)目分析,時(shí)代購物廣場,綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)總建筑面積為33975 商業(yè)01、02建筑面積為6810，已開發(fā)并售罄 商業(yè)03建筑面積為1730 商業(yè)04建筑面積為4922.9 商業(yè)05建筑面積為1827.1 商業(yè)06建筑面積為11077.2 商場超市建筑面積7609.8 公寓建筑面積為6790,區(qū)域：位于兩大城市干道新城路與?；方粎R處 周邊環(huán)境：新城路為規(guī)劃中的城市商業(yè)步行街，北與全福元商場距離較近，周邊居民住宅區(qū)較多，?；肥沁B接新老城區(qū)的東西主干道 。 產(chǎn)品：商場超市、公寓、步行街相結(jié)合的商業(yè)綜合體 項(xiàng)目情況：前期開發(fā)體量較小試探市場的接受度，目前06#商業(yè)處于地基夯實(shí)階段。 商業(yè)01、02#銷售均價(jià)為4300元/，整體銷售。,商業(yè)市場,商業(yè)項(xiàng)目及商業(yè)街租金分析分析,濱海老城區(qū)已建成的商業(yè)項(xiàng)目較少，主要分布于新城路與海源街兩側(cè)，主要大賣場有全福元（?；辏?、百大萬家福。 濱海四星級金輝大酒店坐落于?；肺鞫恕?祿海路為汽車站、醫(yī)院分布等因素影響，商鋪聚集較多。,祿海路以五金建材為主：租金在0.470.8元/日,新城路以服飾百貨為主：租金在1.82元/日,海源街以服飾餐飲為主：租金在0.81.4元/日,商業(yè)市場,商業(yè)市場總結(jié),濱海老城區(qū)商業(yè)發(fā)展處于起步階段，僅有兩座大型的購物廣場，真正意義的商業(yè)步行街尚未在濱海出現(xiàn)。 濱海酒店業(yè)發(fā)展水平參差不齊，有較高檔次的金輝大酒店，其他酒店檔次較低，經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店目前相對缺乏。 公寓這一產(chǎn)品形式將逐步在濱海出現(xiàn)如時(shí)代購物廣場規(guī)劃的11F的公寓；寫字樓尚未出現(xiàn)。 新城路商鋪?zhàn)饨疠^高，靠近全福元大賣場的商鋪?zhàn)饨鹱罡撸饨鸺s為1.82元/日。 商業(yè)業(yè)態(tài)布局較零散，且不齊全；消費(fèi)品檔次不高。商業(yè)業(yè)態(tài)尚需進(jìn)一步完善。,項(xiàng)目篇,項(xiàng)目篇,項(xiàng)目地塊解析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算,項(xiàng)目位置,項(xiàng)目地塊現(xiàn)為城市東南，未來成為城市的中心區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢明顯,項(xiàng)目位于濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老城區(qū)東南部，建設(shè)局對面，濱海一中所在地。,本項(xiàng)目東西長175米、南北長330米，總占地約為5.77萬；地塊呈南北狹長形狀 ，地塊較規(guī)整，高低起伏較小。,項(xiàng)目周邊設(shè)施分析,項(xiàng)目地塊為南北狹長型，周邊開發(fā)程度較高，交通體系現(xiàn)已形成,本項(xiàng)目周邊多為以開發(fā)土地，地塊開發(fā)程度較好，項(xiàng)目距離主干道海化路較近，項(xiàng)目的昭示性較強(qiáng)，周邊規(guī)劃道路已形成完整的交通網(wǎng)，項(xiàng)目進(jìn)入性較好。,項(xiàng)目現(xiàn)為濱海一中用地，地塊拆遷以及土地平整拉長項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目優(yōu)勢,地塊優(yōu)勢：地塊較為平整，利于規(guī)劃，是未來的城市中心 環(huán)境優(yōu)勢：地塊靠近城市廣場濱海廣場；距化工企業(yè)相對較遠(yuǎn)，居住環(huán)境較好。 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊城市干道所包圍，緊鄰東西主干道?；?，交通通達(dá)性較好。 配套優(yōu)勢：地塊緊鄰山東?；瘓F(tuán)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等大型企業(yè)和行政部門，新建的綜合性中學(xué)局項(xiàng)目較近。 企業(yè)優(yōu)勢：前期全福元集團(tuán)在濱海樹立良好的口碑，當(dāng)?shù)鼐用駥θＴ徫飶V場情結(jié)較深。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目劣勢,地塊東臨濱海廣場，西距新城路商業(yè)街有一定的距離，人流有限，商業(yè)氛圍有待形成，目前商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)不明顯。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目機(jī)遇,樓市調(diào)控，贏得市場機(jī)遇 一二線城市在國家樓市調(diào)控政策的影響下，市場趨于冷淡；濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為國家重點(diǎn)支持的新崛起城市，房地產(chǎn)市場處于起步階段，調(diào)控政策對其影響較弱。行豐判斷濱海將迎來開發(fā)、投資置業(yè)的高峰 城市規(guī)劃推動(dòng)片區(qū)升級 隨著濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步優(yōu)化升級，老城區(qū)作為生態(tài)化工產(chǎn)業(yè)園的城市定位的確立，使濱海老城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場的潛力將進(jìn)一步增大。,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目威脅,未來濱海老城區(qū)的房地產(chǎn)市場將進(jìn)入大量開發(fā)階段。 項(xiàng)目為濱海一中用地，地塊拆遷、學(xué)校搬遷，拉長了對地塊開發(fā)時(shí)間。,弱化劣勢轉(zhuǎn)變威脅,項(xiàng)目SWOT分析,利用全福元在濱海已形成的商業(yè)號(hào)召力，使居民對投資于商業(yè)產(chǎn)生足夠信心。 加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，搶占房地產(chǎn)開發(fā)的市場先機(jī),項(xiàng)目SWOT分析,發(fā)揮優(yōu)勢搶占機(jī)遇,突出地塊未來城市中心優(yōu)勢，搶占住宅市場 突出地塊環(huán)境、交通優(yōu)勢，體現(xiàn)地塊居住的舒適度和生活便捷性 突出全福元商業(yè)領(lǐng)軍優(yōu)勢，體現(xiàn)地塊未來投資商鋪價(jià)值,項(xiàng)目SWOT分析,通過對地塊的SWOT分析，行豐認(rèn)為： 本地塊優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于劣勢，是一個(gè)較為優(yōu)質(zhì)的地塊 全福元在濱海的良好商業(yè)口碑以及對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的影響力，可以弱化地塊商業(yè)氛圍差的劣勢。 發(fā)揮項(xiàng)目的交通、環(huán)境、開發(fā)企業(yè)等優(yōu)勢，合理規(guī)劃商業(yè)、優(yōu)化住宅產(chǎn)品是開發(fā)本地塊的成功關(guān)鍵。,項(xiàng)目篇,項(xiàng)目地塊解析,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算,客戶定位,項(xiàng)目形象定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅建議,商業(yè)建議,客戶分析,項(xiàng)目客戶定位,整體形象定位,住宅形象定位,商業(yè)形象定位,本地客戶,本地客戶群屬于慢熱的市場”跟隨者“群體,非剛性需求置業(yè)急迫性不高/可選擇行多/購買能力強(qiáng),本地客戶基數(shù)小，短期內(nèi)快速增加有瓶頸,本土人口基數(shù)小,目前濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，常住人口約為10萬，其中濱海老城區(qū)約為8萬人，濱海新區(qū)約為2萬人,本地商品房與集資社區(qū)房檔次相當(dāng)，居民置業(yè)可選擇性多,濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)約80%的為集資建房或自建房，商品房與集資房檔次差異化不大，可選擇性較多；購買商品房的迫切性不高。,收入水平高、購買能力強(qiáng),2010年城鎮(zhèn)居民收入達(dá)到36000元；2011年截止4月份，濱海職工工資收入為12175元，增長19.6%，其中可支配收入為7918元，消費(fèi)性支出5258元，占可支配收入的66.4%。,產(chǎn)業(yè)客戶,產(chǎn)業(yè)客戶主要分布于城市北部海洋化工產(chǎn)業(yè)園和東部臨港物流園,剛性需求置業(yè)急迫性高/可選擇行少/購買能力一般,產(chǎn)業(yè)客戶基數(shù)小，短期內(nèi)增長速度較快,外來產(chǎn)業(yè)人口不斷增加,據(jù)2011年一季度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱海產(chǎn)業(yè)職工約為33094人，隨著老城區(qū)生態(tài)化工園區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，企業(yè)入駐數(shù)量不斷增多，外來產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量將持續(xù)增加。,非本地人口，置業(yè)可選擇性少,外來產(chǎn)業(yè)職工對住房的需求迫切，由于自建房與集資建房的產(chǎn)區(qū)問題，所以對產(chǎn)業(yè)客戶的吸引力較小，對商品房的需求較大。,收入水平不高，消費(fèi)能力有限,產(chǎn)業(yè)客戶多為工資性收入群體，收入水平不高，對商品房總房款的承受能力有限,客戶定位,項(xiàng)目形象定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅建議,商業(yè)建議,客戶分析,項(xiàng)目客戶定位,整體形象定位,住宅形象定位,商業(yè)形象定位,項(xiàng)目客戶定位,根據(jù)對濱?，F(xiàn)有的客戶群體比較分析認(rèn)為：,本項(xiàng)目以具有較高購買能力的本地客戶為主 中端產(chǎn)業(yè)客戶短期內(nèi)購買能力有限但增長較快,兩大客戶群體比較：,本地客戶： 收入較高，購買能力強(qiáng)，對總房款的承受能力較大 本地客戶對居住的舒適度追求較高，如時(shí)代花園的花園洋房產(chǎn)品的接受度較高 目前濱海商品房開發(fā)的檔次相差不大，本地客戶對普通住房的選擇性較多，但具有較高舒適度的中高檔住房的選擇性較少。,產(chǎn)業(yè)客戶： 收入較低，購買能力差，對總房款的承受能力較小 產(chǎn)業(yè)客戶以滿足居住需求為主，對產(chǎn)品的檔次追求不高。 目前濱海商品房項(xiàng)目較少僅有時(shí)代花園和即將開發(fā)的壽春園項(xiàng)目；金岸花園、梧桐園等項(xiàng)目現(xiàn)已售罄。,客戶定位,項(xiàng)目形象定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅建議,商業(yè)建議,客戶分析,項(xiàng)目客戶定位,整體形象定位,住宅形象定位,商業(yè)形象定位,項(xiàng)目形象定位,全福元企業(yè)形象,商業(yè)領(lǐng)軍,全福元購物廣場（?；辏┮殉蔀闉I海居民購物消費(fèi)的首選，在當(dāng)?shù)鼐用裥闹袠淞⒘己玫纳虡I(yè)口碑。 全福元（海化店）在濱海商業(yè)消費(fèi)中占有重要地位，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年濱海社會(huì)消費(fèi)品零售額為10.1億元。全福元（?；辏?010年的消費(fèi)品零售額約為2億元，占濱海社會(huì)消費(fèi)品零售額的近1/5.,項(xiàng)目形象定位,市場環(huán)境回顧,項(xiàng)目形象定位,行豐地產(chǎn)根據(jù)全福元集團(tuán)在濱海開發(fā)區(qū)已形成的企業(yè)形象以及對濱海房地長市場的調(diào)研認(rèn)為本項(xiàng)目的形象為：,濱海中央生活城,客戶定位,項(xiàng)目形象定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅建議,商業(yè)建議,客戶分析,項(xiàng)目客戶定位,整體形象定位,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位,住宅形式定位,住宅市場現(xiàn)狀一： 目前濱海住宅市場存量較多的是普通多層產(chǎn)品產(chǎn)品檔次一般，與集資房產(chǎn)品形式相差不大。,住宅市場現(xiàn)狀二： 花園洋房這一產(chǎn)品形式開始出現(xiàn)在濱海房地產(chǎn)市場，銷售狀況較好，如時(shí)代花園二期推出3棟花園洋房共計(jì)約160套，現(xiàn)僅剩二樓5套。,住宅市場現(xiàn)狀三： 根據(jù)對濱?？蛻羧后w的分析，產(chǎn)業(yè)客戶對滿足住房需求迫切，但總房款承受能力有限；本地居民對產(chǎn)品的舒適性要求較高，對產(chǎn)品檔次具有一定要求。,住宅產(chǎn)品定位,住宅形式定位,通過對住宅市場的梳理，為迎合市場的最大需求，行豐地產(chǎn)認(rèn)為住宅組合形式定位于：,情景電梯花園洋房+寬景式小高層,住宅產(chǎn)品定位,住宅形式定位,住宅產(chǎn)品定位,戶型分析,（時(shí)代花園）,（壽春園）,戶型分析： 在售的時(shí)代花園戶型除花園洋房的面積在130以上外；普通多層的面積區(qū)間以100122為主； 壽春園的戶型規(guī)劃除少量的在130以上，主力戶型為110120的三室。 客戶對大中戶型花園洋房具有一定接受度，但對沒有樓臺(tái)贈(zèng)送的140以上的花園洋房接受度不好。,經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)濱海住宅市場普通品質(zhì)的住宅以中小經(jīng)濟(jì)型戶型為主，具有一定品質(zhì)的洋房戶型面積在120-145之間。 所以行豐建議寬景式小高層以中小戶型為主；多層情景洋房戶型面積在100145之間,住宅產(chǎn)品定位,戶型配比建議,根據(jù)對濱海老城區(qū)市場調(diào)研并結(jié)合我司多年操盤經(jīng)驗(yàn)建議戶型配比為：,住宅產(chǎn)品定位,花樣洋房戶型建議,首層有兩種方式入戶，既可以由公共樓梯入戶，也可以由地上花園進(jìn)入客廳入戶；下沉復(fù)式的下沉庭院部分在首層仍然鏤空。 首層客廳部分前突形成陽光房，成為首層養(yǎng)花飲茶之所。,住宅產(chǎn)品定位,二層有公共電梯入戶，首層陽光房退出作為二層的露臺(tái)，同時(shí)客廳的進(jìn)深縮??；南向次臥進(jìn)深變長，延伸至一樓戶內(nèi)樓梯的上方。,二層在下沉庭院的上方伸出作為主臥的露臺(tái),花樣洋房戶型建議,住宅產(chǎn)品定位,三層主臥北移至二層下沉樓梯上方，前部后退距離為二層下沉樓梯的長度；客廳前部的露臺(tái)由一樓客廳上部后退與主臥的退臺(tái)長度相等，客廳面積與二層客廳面積相同。,花樣洋房戶型建議,住宅產(chǎn)品定位,四層主臥開間、進(jìn)深收縮，與南向次臥進(jìn)深相同，三樓南向次臥陽臺(tái)與主臥后退部分形成四層的大露臺(tái)。,四層客廳封閉，但進(jìn)深、面積不變。,花樣洋房戶型建議,住宅產(chǎn)品定位,五層主臥、南向次臥封閉，客廳進(jìn)深收縮為3.5米，面積變??；五層客廳退出的部分為五層的露臺(tái),花樣洋房戶型建議,住宅產(chǎn)品定位,六層主臥的主衛(wèi)生間取消，并與南向次臥的同時(shí)進(jìn)深縮小，再次形成一個(gè)露臺(tái)，客廳封閉并且進(jìn)深、面積不變。,花樣洋房戶型建議,住宅產(chǎn)品定位,小高層戶型建議一（緊湊三室）,住宅產(chǎn)品定位,小高層戶型建議二（緊湊三室+舒適兩室）,客戶定位,項(xiàng)目形象定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅建議,商業(yè)建議,客戶分析,項(xiàng)目客戶定位,整體形象定位,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,商業(yè)市場分析： 目前濱海以沿街商鋪為主，成熟步行街產(chǎn)品尚未出現(xiàn)，業(yè)態(tài)分布較分散；大型高檔百貨賣場相對缺乏。,公寓、寫字樓市場分析： 公寓產(chǎn)品時(shí)代花園已有規(guī)劃，寫字樓尚未在濱海出現(xiàn)，隨著濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商引資力度的加強(qiáng)，進(jìn)駐企業(yè)將逐步增加，對寫字樓、公寓的需求將開始