國稅開會企業(yè)所得稅自查20110218.ppt

房地產所得稅政策,國稅發(fā)【2009】31號,綱 要,未完工產品銷售收入 完工條件 收入實現 費用扣除 特殊間接成本分攤 預提費用,銷售未完工產品,銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。,預計計稅毛利率我轄區(qū)15%,預繳所得稅=（收入*15%-期間費用）*稅率,開發(fā)產品完工后，計算實際毛利額，并進行調整。,銷售未完工產品,差異調整情況報告應包括（但不限于）以下基本內容： 1項目用地情況：包括國土、規(guī)劃部門批準用地情況；項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途。 2項目初始開發(fā)時間、完工時間或視為完工時間。 3項目建筑面積（包括可售建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況、已售面積及未售面積）。 4項目銷售情況：預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額；貨幣收入、實物收入、其他經濟利益的情況說明。 5項目中包括住宅、商業(yè)用房、寫字間等不同類型房地產的，應分別說明收入情況、扣除項目情況以及扣除項目分攤辦法和依據。 6開發(fā)成本及其實際銷售成本情況，其中有委托其他單位或他人建造、設計、采購的，應按單項合同說明合同金額、發(fā)票金額以及實際支付金額（可以采取列表方式）、甲供材情況等。 7對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應說明共同費用總額及其分攤情況、及所采取的分攤方法。 8對納稅人開發(fā)項目中共用、配套設施，應按照通知第十七條要求分項說明具體情況。 9將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況。以及按通知第七條規(guī)定，確認收入所采取的方法。 10涉及減免稅的項目，應對項目涉及的減免稅情況進行說明。,完工條件,收入的實現,第六條：企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，可作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數，但開發(fā)產品完工后，計算廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費三項費用基數時原已計算過的未完工開發(fā)產品銷售收入不得重復作為計算基數。,收入的實現,確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。,第七條：企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售。,費用扣除的稅務處理,發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除 實際發(fā)生的才可以扣除 稅金實際繳納才可以扣除，預提部分不予扣除。,特殊間接成本的分攤,土地成本,單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本。,借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,占地面積法，如果確需結合其他方法進行分配的,應經稅務機關同意。,建筑面積法,直接成本法或按預算造價法,預提費用,（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。 （二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。