房地產(chǎn)投資第二章.ppt

房地產(chǎn)投資市場,第二章,在理性的房地產(chǎn)投資分析中，市場分析是一項必不可少的工作。投資房地產(chǎn)，根本目的是獲取預(yù)期的利潤，而能否獲利及獲利程度取決于未來的實際變現(xiàn)率。只有對未來的市場景氣情況及消費者需求偏好等等有準確的把握，方能作出適宜的投資決策，確保投資目標的實現(xiàn)。 在房地產(chǎn)投資分析中，市場分析是最為困難又最為重要的一環(huán)。,房地產(chǎn)市場的概念,房地產(chǎn)市場是從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健?房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)買賣雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達成一致意見的任何安排。 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，它交易的對象是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益（或權(quán)利）而不是土地或建筑物本身。,房地產(chǎn)市場的特征,1. 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場； 2. 房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場； 3. 需要專業(yè)人員提供服務(wù)； 4. 易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷 5. 政府干預(yù) 6. 高信息費用和交易成本,房地產(chǎn)市場運行環(huán)境,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境 主要影響因素 社會環(huán)境:人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社區(qū)和城市發(fā)展心態(tài)等 政治環(huán)境:政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對待外資的態(tài)度等 經(jīng)濟環(huán)境:城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等,金融環(huán)境:宏觀金融政策、金融工具完善程 度、資本市場發(fā)育程度等 法律制度環(huán)境 與房地產(chǎn)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律和相關(guān)政策 技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑節(jié)能、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進步；信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等 資源環(huán)境 土地、能源等資源約束 國際環(huán)境 經(jīng)濟、投資全球化及國際資本流動,房地產(chǎn)市場的分類,按房地產(chǎn)的類型分為： 居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)（商場、店鋪）物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、土地市場 ； 寫字樓市場還可以細分為：甲級、乙級,按房地產(chǎn)交易方式不同劃分為： 房地產(chǎn)銷售市場、租賃市場、抵押市場、保險市場,房地產(chǎn)市場的分類,按房地產(chǎn)交易的順序和類型，將房地產(chǎn)市場可分為一、 二、三、四級市場。 A、 一級市場即土地使用權(quán)的出讓市場。 即國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。 (三通一平：是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件;七通一平：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、燃氣、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。) 特點：房地產(chǎn)在國家與土地使用者之間呈縱向流通；一級市場是由國家壟斷的市場;承擔(dān)者(受讓方)一次性支付整個使用年限的出讓金。,一級市場,在一級市場，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、公開出讓兩種基本形式。 2004年，停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓； 公開出讓包括招標、拍賣、掛牌和網(wǎng)上競價。,1949年改革開放前 70年代末80年代中期 80年代末90年代初 90年代以后國有土地出讓制度的發(fā)展歷程,補充資料： 中國土地出讓制度的發(fā)展階段,1949年改革開放前：土地社會主義公有， 不得租讓。,中國確立了土地的社會主義公有制，同時憲法明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?這就形成了舊的國有土地使用制度的主要特征，一是土地?zé)o償使用，二是無限期使用，三是不準轉(zhuǎn)讓。 由于沒有把土地的所有權(quán)和使用權(quán)分開對待，致使土地?zé)o償占用，亂占、多占的情況屢禁不止，造成土地資源極大浪費。,70年代末80年代中期，從限制性、有條件的出讓土地，到形成土地出讓制度的雛形,1979年，中國開始以場地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場地使用費。土地使用權(quán)可作為合資企業(yè)的中方合營者的投資股本。 80年代初，土地管理制度的改革，主要分兩方面進行： 第一，土地行政管理制度的改革。(1986年，國家通過了土地管理法，成立了國家土地管理局。) 第二，土地使用制度的改革，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離，在使用權(quán)上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進入市場。,1982年，深圳特區(qū)開始按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。 1987年4月國務(wù)院提出使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，同年月，深圳率先試行土地使用有償出讓，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。 這是中國土地使用制度帶有根本性的改革，打破了土地長期無償、無限期、無流動、單一行政手段的劃撥制度，創(chuàng)立了以市場手段配置土地的新制度。,從80年代末90年代初，土地出讓制度進一步發(fā)展。,1988，國務(wù)院決定在全國城鎮(zhèn)普遍實行收取土地使用費（稅）。與此同時開始試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，定期出讓土地使用權(quán)。 1990年5月，國務(wù)院允許外商進入大陸房地產(chǎn)市場，發(fā)布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法和相應(yīng)的有關(guān)文件，這標志著中國的土地市場走上了有法可依的軌道，從而使土地使用制度改革在全國推開。,90年代以后國有土地出讓制度的發(fā)展歷程。,1995年6月28日國家土地管理局令第2號發(fā)布協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法（2003年8月1日被廢止） 2002年7月1日起施行國土資源部發(fā)布第11號令招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 2003年8月1日起施行國土資源部21號令協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 2004年3月，國土資源部發(fā)布了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(即“71號令”),地方政府從經(jīng)濟發(fā)展和政績角度出發(fā)，往往出現(xiàn)零地價招商，既造成了國有資產(chǎn)的大量流失也造成了資源的低效利用。 尋租現(xiàn)象大量產(chǎn)生，也造成了土地腐敗案件數(shù)量的增長。 對于全國房地產(chǎn)價格2002年后，以及2004年后的暴漲，起了推波助瀾的作用。,2004年“831”土地大限：國土資源部要求在2004年8月31日前將歷史遺留的土地問題加以界定并處理完畢，即協(xié)議出讓土地必須在這一時間終結(jié)。要求從8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。 文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。 831土地大限由此得來。這一天也成為土地正式市場化的標志日期,“831”土地大限,房地產(chǎn)市場的分類,B.二級市場即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場。 即以贏利為目的，在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并將開發(fā)產(chǎn)品用于出租、出售等經(jīng)營活動的行為。 特點：房地產(chǎn)二級市場的主體是以贏利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)商。在這一市場上，所開發(fā)的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)用戶、消費者之間呈現(xiàn)出橫向流通，所反映的是擴大供給條件下的市場行為。,房地產(chǎn)市場的分類,C.三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)的經(jīng)營市場，是存量房地產(chǎn)的交易市場。 特點：是房地產(chǎn)經(jīng)營者、使用者、消費者之間呈現(xiàn)橫向流通。經(jīng)營活動既有買賣、贈與、交易等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有房屋出租、房地產(chǎn)抵押等其他房地產(chǎn)交易，以及房地產(chǎn)交易所提供的中介服務(wù)等。因此，三級市場所反映的是調(diào)劑需求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的市場行為。,房地產(chǎn)市場的分類,D、四級市場：與房地產(chǎn)相關(guān)之抵押、保 險、證券市場。,房地產(chǎn)市場的供求分析,（一）房地產(chǎn)市場需求及特點 從經(jīng)濟學(xué)角度來看，房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意而且能夠購買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量，它主要取決于人們使用該房地產(chǎn)后所能帶來的期望剩余,房地產(chǎn)需求的特點 1.房地產(chǎn)需求常?？梢苑譃樯a(chǎn)經(jīng)營性需求、消費性需求、投資性需求。 2.房地產(chǎn)需求中的土地需求常常是一種引致需求 。 3.房地產(chǎn)需求具有明顯的區(qū)域性 4.由于收入水平、受教育程度等因素影響，使得房地產(chǎn)需求者的消費偏好差距較大。,房地產(chǎn)市場的供求分析,房地產(chǎn)市場需求的影響因素 1、國民收入的增長速度與分配結(jié)構(gòu) 2、人口總量與人口結(jié)構(gòu) 3、城市化進程的影響 4、 未來預(yù)期 5、政府政策的變化 6、其他因素,房地產(chǎn)市場的供求分析,(二)房地產(chǎn)市場的供給 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某一特定時期內(nèi)，在一定價格水平上愿意并且能夠出售或出租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量. 特征： 由于土地資源的有限性，使得土地供給具有剛性的特征，同時在實行土地國家所有的制度下，作為房地產(chǎn)要素的土地供給由國家實行壟斷供給。 由于房地產(chǎn)形式發(fā)過程需要花費一定的時間，因此，房地產(chǎn)供給存在時間上的滯后性特征。,房地產(chǎn)市場的供求分析,影響房地產(chǎn)供給的因素 1、房地產(chǎn)開發(fā)成本 2、房地產(chǎn)本身的價格 3、房地產(chǎn)投資資金的數(shù)量 4、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)能力 5、房地產(chǎn)投資者對未來的預(yù)期 6、政府政策的變化,房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 （1）房地產(chǎn)空間市場 空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場。 （2）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 資產(chǎn)市場的需求者是通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構(gòu)投資者，新增供給來源是新建的建筑物數(shù)量。 （3）兩者之間的聯(lián)系與均衡 聯(lián)系緊密：空間市場的關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。 均衡：均衡是短暫的，不均衡是長期的，總圍繞均衡狀態(tài)上下波動。,房地產(chǎn)市場的均衡過程,房地產(chǎn)市場的均衡過程,1000 2000 3000 4000 單位時間內(nèi)供求數(shù)量,房地產(chǎn)市場的均衡過程（市場條件變化）,房地產(chǎn)市場的周期循環(huán),（1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。,（2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 1.影響供需的主要因素,其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵； 2.市場信息的不充分,從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間落差(time一lag,簡稱“時差”)； 3.生產(chǎn)者與消費者的心理因素,如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預(yù)期； 4.政策影響,如容積率控制、農(nóng)地征用；政治沖擊,如社會政治動蕩； 5.制度因素,如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價制度的健全程度等； 6.生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。,房地產(chǎn)市場周期運動的描述,第一,復(fù)蘇與增長階段。此階段持續(xù)時間較長，主要特征： 一是市場從蕭條階段復(fù)蘇，隨著宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇，需求逐步增加，交易量回升。購樓者大部分是“用家”，而“炒家”由于還看不清市場動向，入市者較少； 二是房地產(chǎn)價格回升，其中“樓花”的價格按正常情況低于現(xiàn)樓價格； 三是在需求拉動下，房地產(chǎn)投資逐步增加，開發(fā)速度加快。,房地產(chǎn)市場周期運動的描述,第二，繁榮階段，即常說的“波峰”。此階段持續(xù)時間較短，主要特征： 一是“用家”、“炒家”一齊入市，交易量急劇增加，需求拉動房價快速上漲，當(dāng)價格漲到一定程度時，“用家”受購買力限制，購房者逐步減少，而“炒家”在漲價預(yù)期的誘使下，十分活躍； 二是在需求的拉動下，開發(fā)投資量急劇增加； 三是樓價越來越高，甚至樓花價格在漲價預(yù)期下不正常地超過了現(xiàn)樓價格。當(dāng)樓價炒得過高，超過了購買力水平，甚至出現(xiàn)“有價無市”現(xiàn)象，而且投資量增加和價格上升影響到宏觀經(jīng)濟時，政府就要推出調(diào)控措施。,房地產(chǎn)市場周期運動的描述,第三，衰退階段。此階段時間短暫，主要特征： 一是交易量明顯減少，直到銳減； 二是樓價在開始時雖漲幅減緩，但仍在上升，當(dāng)樓價高到把“用家”擠出市場時，價格會因一些突發(fā)事件而急劇下跌，“炒家”紛紛拋售，“樓花”價格下跌更快，直到低于現(xiàn)樓價； 三是市場推出樓盤逐步減少，實力差的發(fā)展商難以為繼，直至破產(chǎn)。,房地產(chǎn)市場周期運動的描述,第四，蕭條階段，也就是常說的波谷。此階段持續(xù)時間較長，主要特征： 一是交易量銳減，其中樓花交易量降幅更大； 二是價格跌勢繼續(xù)，甚至跌破物業(yè)原值，樓花價加速下降，且大大低于現(xiàn)樓價； 三是發(fā)展商破產(chǎn)更普遍，甚至一些實力雄厚的也在所難免。 由于我國的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)都處于高速成長階段，加上適時、適度的宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)“蕭條階段”，而是從衰退階段(增長率放慢)就很快轉(zhuǎn)向復(fù)蘇階段。,中國房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),中國房地產(chǎn)政策周期(1979-2002),房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱,（1）房地產(chǎn)泡沫及其成因 定義：指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值的嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 原因： 土地的有限性和稀缺性是基礎(chǔ) 投機需求膨脹是誘因 金融機構(gòu)過度放貸是助燃劑,(2)房地產(chǎn)過熱及其誘因,過熱：指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。 過度開發(fā)的誘因： 開發(fā)商市場預(yù)測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易獲得性,（3）房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系,1、區(qū)別 是反映兩個不同層面的指標 嚴重程度與危害性方面不同 在周期循環(huán)中所處階段不同 參與的動機不同：過熱是基于投資的動機，而泡沫是基于投機的動機 2、聯(lián)系 過熱不是泡沫，但是過熱是市場產(chǎn)生泡沫的前提，也是誘因。,房地產(chǎn)泡沫的衡量,房價收入比 房地產(chǎn)投資與房價增長速度的關(guān)系 是商品房的空置率 房價與房租比,政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù),（1）土地供應(yīng)政策和地價政策 （2）金融政策 （3）住房政策 （4）城市規(guī)劃 （5）稅收政策,我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)問題分析,房地產(chǎn)一級市場存在的問題 存量土地過多 附表1：1999年以來歷年土地購置及開發(fā)情況（單位：萬）1 1 據(jù)2006中國房地產(chǎn)市場展望國家信息中心房地產(chǎn)信息處 劉青,土地一直是房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)一級市場爭奪的焦點。 2005年7月8日第一財經(jīng)日報文章嚴峻指出，全國房地產(chǎn)一級市場閑置的土地多達40萬畝。 據(jù)中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心研究報告顯示，按照2005年前11個月的水平，目前房地產(chǎn)開發(fā)商所購置土地中未開發(fā)的部分還能滿足1年多的開發(fā)需要。 目前我國商品房的施工面積按現(xiàn)階段水平計算相當(dāng)于前5年多的竣工面積。,顯而易見 房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤地，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過剩的潛在危機。 連鎖效應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本增高，進而挺高房價，從而引發(fā)與社會購買力之間的矛盾。, 商品房市場存在的問題,1.商品房一級市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理： 高檔商品住宅過剩， 中低檔商品住宅開發(fā)不足， 總體上空置率過高。,空置率： 根據(jù)國際通行慣例，有以下規(guī)定：,我國空置率的情況： 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2005年10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米。 空置率達26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。,空置率高的原因：,商品住宅空置率高的原因，并不是房子多了，而是房價過高。 需求方面： 商品住宅有效需求不足。 過高的商品住宅價格和偏低的居民收入，使得中低收入群體雖然是住宅的真實需求者，卻不是有效需求者。 供給方面：高檔住宅過剩，中低檔住宅短缺 。 空置率高主要針對的就是中高檔住宅。 對于經(jīng)濟適用房或中低價位的商品住宅，幾乎沒有空置率的問題。,(三)商品房市場存在的問題,2、商品房一級市場與商品房二級市場之間發(fā)展失衡： 一級市場占主導(dǎo)地位 二級市場（二手房市 場） 發(fā)展滯后,發(fā)達國家的實踐證明，二手房交易量越大，說明房地產(chǎn)市場越成熟。 只有二手房市場活躍，才能與一級市場相互聯(lián)系、相互促進，進而帶動一級市場的繁榮。 國際公認的比較合理的比例是，新商品房與二手房交易量為11。,從全國范圍看，我國住宅市場以新建住宅的交易為主，存量住房（二手房）交易市場發(fā)展緩慢。 同時，住房租賃市場亦不規(guī)范，市場交易量很小。 這種狀況直接導(dǎo)致了各收入階層的人無法通過二級市場的順暢交易梯次地向上改善住房條件。,二手房市場發(fā)展緩慢原因,、市場開放程度低，市場環(huán)境不完善。 、中介機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不高 、金融信貸支持不足 4、稅收政策的影響,賣方: 1.營業(yè)稅5.55% 2.個人所得稅1%（或20%） 3.印花稅千分之0.5 4.交易服務(wù)費3元/平 5.超144平交土地增值稅1% 買方： 1.契稅1.5%（或3%) 2.印花稅千分之0.5 3.交易服務(wù)費3元/平 4.登記費80元（或120元） 5.測會費1.36元/