中國寶安：擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的股東全部權(quán)益價值評估項目評估報告.pdf

眾眾聯(lián)聯(lián)資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估有有限限公公司司 zhong lian assets appraisal co.,ltd 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓 北京寶安投資管理有限公司股權(quán)北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所所涉及的涉及的 股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估項目評估項目 評估報告評估報告 鄂眾聯(lián)評報字2013第 006 號 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 二一三年一月二十八日 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 1 目目 錄錄 第一部分第一部分 注冊資產(chǎn)評估師注冊資產(chǎn)評估師聲明聲明 1 1 第二部分第二部分 評估報告摘要評估報告摘要 4 4 第三部分第三部分 評估報告正文評估報告正文 7 7 一、委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者 8 二、評估目的 . 11 三、評估對象和評估范圍 . 11 四、價值類型及其定義 . 12 五、評估基準(zhǔn)日 . 12 六、評估依據(jù) . 13 七、評估方法 . 15 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 . 20 九、評估假設(shè) . 18 十、評估結(jié)論 . 19 十一、特別事項說明 . 19 十二、評估報告使用限制說明 . 20 十三、評估報告日 . 21 第四部分第四部分 評估明細(xì)表評估明細(xì)表 2222 第第五部分五部分 評估報告附件評估報告附件 2323 一、評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料 . 24 二、委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函 . 25 三、評估機構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件 . 27 四、評估對象涉及的財務(wù)資料 . 28 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 1 第第一一部分部分 注冊資產(chǎn)評估師注冊資產(chǎn)評估師聲明聲明 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 2 注冊資產(chǎn)評估師注冊資產(chǎn)評估師聲明聲明 中國寶安集團(tuán)股份有限公司： 受貴公司委托， 我們對貴公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的北 京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價值進(jìn)行了認(rèn)真地清查核實和評定估算， 并形 成了評估報告，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告現(xiàn)聲明如下： 1、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則， 恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告中陳述 的事項是客觀的。并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 2、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位申報并簽章確認(rèn)；提 供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是 委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 3、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，與委托方和相關(guān)當(dāng) 事方也沒有個人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。 4、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查；我們已對評 估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注， 評估對象的法律權(quán)屬及其證明資料系委托 方和相關(guān)當(dāng)事方提供，對評估對象法律權(quán)屬的確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師 執(zhí)業(yè)范圍，本評估報告不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬提供 保證。 5、我們出具的評估評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條 件限制，評估報告使用者按本報告所列明的評估目的使用時，應(yīng)充分考慮本報告中載 明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。 6、評估結(jié)論僅在評估報告中載明的評估基準(zhǔn)日有效。評估報告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù) 評估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。 7、注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)具備本評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專 業(yè)評估經(jīng)驗。評估過程中沒有運用其他評估機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?8、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 3 見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn) 價格的保證。 9、本評估報告僅供委托方、被評估單位和本評估報告載明的其他評估報告使用 者為本報告所列明的評估目的和送交資產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，不得用于其他目 的和用途，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。 10、評估報告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向 他人提供或公開。未征得評估機構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于 公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 11、本評估報告含有若干附件，所有附件均為本報告的正式組成部分，與正文具 有同等法律效力。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 4 第第二二部分部分 評估報告評估報告摘要摘要 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 5 中國寶安集團(tuán)股份有限中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓公司擬轉(zhuǎn)讓 北京寶安投資管理有限公司股權(quán)北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的 股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估項目項目 評估報告評估報告 鄂眾聯(lián)評報字2013第 006 號 摘摘 要要 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受中國寶安集團(tuán)股份有限公司的委托，對北京寶安 投資管理有限公司股東全部權(quán)益價值進(jìn)行了評估工作， 對委托評估的資產(chǎn)在 2012 年 12 月 31 日這一評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值進(jìn)行了評定估算。 在評估過程中，我們依據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)政策、法規(guī)和資產(chǎn)評估基本準(zhǔn) 則，以委托方和被評估單位提供的資料為基礎(chǔ)，評估執(zhí)業(yè)過程中堅持勤勉盡責(zé)的工作 原則和獨立性、客觀性、公正性的原則，履行了適當(dāng)?shù)脑u估程序，依據(jù)確定的價值類 型，公正、客觀地對評估對象在評估基準(zhǔn)日之市場價值進(jìn)行評定估算。 本次資產(chǎn)評估目的是中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公 司股權(quán)，對所涉及的北京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價值在 2012 年 12 月 31 日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見。 本次資產(chǎn)評估對象為北京寶安投資管理有限公司的股東全部權(quán)益價值，其所對應(yīng) 的評估范圍為北京寶安投資管理有限公司經(jīng)審計2012年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表所列示的 全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)）和流動 負(fù)債，不包含商標(biāo)、商譽、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)。具體范圍為委托方及被評估單位提供的 審計后 “各類資產(chǎn)及負(fù)債評估申報明細(xì)表”上所列內(nèi)容。 本次資產(chǎn)評估價值類型為市場價值類型。 即是指自愿買方和自愿賣方在各自理性 行事且未受任何強迫的情況下， 評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計 數(shù)額。 依據(jù)評估特定目的和持續(xù)經(jīng)營的基本假設(shè)，以及評估對象資產(chǎn)特征，本次評估采 用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 6 在評估過程中，我們對委托方和被評估單位提供的法律性文件與會計記錄以及相 關(guān)資料進(jìn)行了驗證審核；對委托評估資產(chǎn)進(jìn)行了實地勘察、核對；對公開市場的價格 資料進(jìn)行了收集、整理、對比、分析，按照評估工作的規(guī)范要求，我們已經(jīng)完成了資 產(chǎn)評估必要實施的工作程序。 在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，對北京寶安投資管理有限公司納入評估范 圍的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在2012年12月31日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值反映如下： 金額單位：人民幣萬元 項目名稱項目名稱 帳面價值帳面價值 評估價值評估價值 增減值增減值 增值率增值率% a b c=b-a d=c/a 100% 流動資產(chǎn) 1 5,709.83 5,709.83 - - 非流動資產(chǎn) 2 12,305.27 19,634.91 7,329.64 59.57 其中：投資性房地產(chǎn) 3 12,157.02 19,634.91 7,477.89 61.51 固定資產(chǎn) 4 148.25 - -148.25 -100.00 資產(chǎn)總計資產(chǎn)總計 5 18,015.10 25,344.74 7,329.64 40.69 流動負(fù)債 6 1,769.98 1,769.98 - - 負(fù)債總計負(fù)債總計 7 1,769.98 1,769.98 - - 凈凈 資資 產(chǎn)（所有者權(quán)益）產(chǎn)（所有者權(quán)益） 8 16,245.12 23,574.76 7,329.64 45.12 由上表表明，被評估單位納入評估范圍的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在 2012 年 12 月 31 日的評估結(jié)果為：總資產(chǎn) 25,344.74 萬元，增值 7,329.64 萬元，增值率 40.69%；總 負(fù)債 1,769.98 萬元，無增減值；凈資產(chǎn) 23,574.76 萬元，增值 7,329.64 萬元，增值率 45.12%。 本評估報告僅供委托方、 被評估單位和本評估報告載明的其他評估報告使用者為 本報告所列明的評估目的和送交資產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，不得用于其他目的和 用途。未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。未征得評估機構(gòu)同 意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除 外。 根據(jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，評估報告使用有效期為一年（2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日） 。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。 以以上上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告，欲了解評估項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告，欲了解評估項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評 估報告全文。估報告全文。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估報告評估報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 7 第第三三部分部分 評估報告評估報告正文正文 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 8 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓 北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的 股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估項目項目 評估報告評估報告 鄂眾聯(lián)評報字2013第 006 號 中國寶安集團(tuán)股份有限公司： 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托， 根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的有關(guān)政 策、法規(guī)和資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，依據(jù)獨立、客觀、公正的原則，采用公認(rèn)的 評估方法， 對中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)事宜 涉及的北京寶安投資管理有限公司的股東全部權(quán)益價值， 按照必要的評估程序執(zhí)行評 估業(yè)務(wù)， 對委托評估資產(chǎn)在 2012 年 12 月 31 日的市場價值做出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn) 評估情況報告如下： 一、一、委托方、委托方、被評估單位被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者和委托方以外的其他評估報告使用者 （一）一）委托方委托方 名 稱：中國寶安集團(tuán)股份有限公司 住 所：深圳市筍崗東路 1002 號寶安廣場 a 座 2829 層。 注冊資本：109,075.0529 萬元。 公司類型：股份有限公司（上市公司） 法定代表人：陳政立。 公司主要經(jīng)營范圍包括：國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品） ； 投資興辦工業(yè)， 引進(jìn)三來一補； 進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù) （按深貿(mào)管審證第 094 號文規(guī)定辦理） ； 房地產(chǎn)開發(fā)、倉儲、運輸、酒店等服務(wù)業(yè)，文化業(yè)（以上各項須政府有關(guān)部門或領(lǐng)取 許可證后方可經(jīng)營） 。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司原名為寶安縣聯(lián)合投資公司， 于 1991 年 6 月 1 日經(jīng)深 圳市人民政府（深府辦復(fù)1991418 號）文批準(zhǔn)，改組為深圳市寶安企業(yè)（集團(tuán)）股份 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 9 有限公司。 1991 年 6 月公司普通股（a 股）股票在深圳證券交易所掛牌交易。公司于 1993 年 7 月 12 日經(jīng)國家工商行政管理局企業(yè)登記司（1993企名函字 147 號）文批準(zhǔn)， 更名為中國寶安集團(tuán)股份有限公司。 2002 年 6 月 26 日，根據(jù)國家財政部（財企2002212 號）文件批準(zhǔn)，公司第一大股 東深圳市龍崗區(qū)投資管理有限公司將其持有的該公司國家股 111,622,689 股劃轉(zhuǎn)給深圳 市富安控股有限公司，其持股比例為 11.64%。2002 年 7 月 13 日股權(quán)劃轉(zhuǎn)過戶手續(xù)辦理 完畢，本次股權(quán)變更公司總股本未發(fā)生變化。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的第一大股東為深圳富安控 股有限公司，持股比例為 11.64%；第二大股東為深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司，持 股比例為 11.15%。 2007 年 12 月 6 日，經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于深圳 市富安控股有限公司產(chǎn)權(quán)變動涉及中國寶安集團(tuán)股份有限公司國有股性質(zhì)變更有關(guān)問 題的批復(fù) （國資產(chǎn)權(quán)20071501 號）文件批準(zhǔn)，深圳市富安控股有限公司所持公司股 份性質(zhì)變更為非國有股。 2008 年 3 月 17 日，根據(jù)公司股權(quán)分置改革臨時股東大會決議和修改后的公司章 程規(guī)定，申請增加注冊資本人民幣 79,999,986.00 元，全部為資本公積轉(zhuǎn)增股本，轉(zhuǎn)增 基準(zhǔn)日期為 2008 年 5 月 16 日；增資前的注冊資本為人民幣 958,810,042.00 元，股本 958,810,042 股，增資后的注冊資本為人民幣 1,038,810,028.00 元，股本 1,038,810,028 股。 上述增資業(yè)經(jīng)中磊會計師事務(wù)所審驗，并于 2008 年 6 月 12 日出具（中磊驗字2008第 6003 號）驗資報告。本次股改后，公司第一大股東深圳市富安控股有限公司持股比例 為 8.34%；第二大股東深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司持股比例為 6.95%。 2009 年 8 月 6 日，根據(jù)公司2008 年度利潤分配方案以公司原有總股本 1,038,810,028 股為基數(shù)，向全體股東每 10 股送 0.5 股派 0.3 元（含稅） 。送股后總股本 增至 1,090,750,529 股。 增資前的注冊資本為人民幣 1,038,810,028.00 元， 股本 1,038,810,028 股，增資后的注冊資本為人民幣 1,090,750,529.00 元，股本 1,090,750,529 股。上述增資 業(yè)經(jīng)中磊會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司審驗， 并于 2009 年 8 月 7 日出具 （中磊驗字2009 第 6002 號）驗資報告。截止 2011 年 12 月 31 日，第一大股東深圳市富安控股有限公司 持股比例為 11.96%； 第二大股東深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司持股比例為 6.23%。 截 止 2011 年 12 月 31 日，公司尚有 7 家非流通股股東沒有執(zhí)行對價安排，涉及股份 11,167,964 股，涉及墊付股份 2,233,592 股。根據(jù)股改承諾，由深圳市富安控股有限公司 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 10 和深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司先行代為墊付，墊付比例各為 50%，即各墊付 1,116,796 股。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司主要會計政策：執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006） ，采用公歷 制，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個會計年度，記帳本位幣為人民幣，會 計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記帳基礎(chǔ)，一般采用歷史成本作為計量屬性。 （二二）被評估單位被評估單位 名 稱：北京寶安投資管理有限公司 住 所：北京市西城區(qū)安德路甲 104 號 注冊資本：16231.56 萬元 實收資本：16231.56 萬元 公司類型：其他有限責(zé)任公司 法定代表人：王秋訪 公司經(jīng)營范圍包括：項目投資、投資管理；出租辦公用房、出租商品用房；房地 產(chǎn)信息咨詢（不含中介） ；專業(yè)承包；物業(yè)管理。 北京寶安投資管理有限公司成立于2011年8月， 系由中國寶安集團(tuán)股份有限公司、 北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司共同出資組建，公司設(shè)立時注冊資本 16,231.56 萬元，實收 資本 4,869.47 萬元，其中：中國寶安集團(tuán)股份有限公司以貨幣資金出資 4,869.47 萬元， 上述出資業(yè)經(jīng)北京中京會計師事務(wù)所有限公司中京內(nèi)驗2011第 008 號驗資報告審驗。 2012 年 3 月， 北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司以實物資產(chǎn)及土地使用權(quán)補足第二期出 資 11,362.09 萬元， 上述出資業(yè)經(jīng)北京中京會計師事務(wù)所有限公司中京內(nèi)驗2012第 002 號驗資報告審驗。至此，公司注冊資本 16,231.56 萬元，實收資本 16,231.56 萬元，其 中：北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司出資 11,362.09 萬元，持股比例為 70%；中國寶安集團(tuán) 股份有限公司出資 4,869.47 萬元，持股比例為 30%。 2012 年 10 月，北京工美集團(tuán)有限責(zé)任公司將其持有公司的全部股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給 中國寶安集團(tuán)股份有限公司。2012 年 10 月 22 日，公司辦理完畢工商變更登記手續(xù)。 轉(zhuǎn)讓完畢后，中國寶安集團(tuán)股份有限公司持有公司股權(quán) 100%。 2012 年 11 月，中國寶安集團(tuán)股份有限公司將其持有公司 30%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國 寶安集團(tuán)控股有限公司。2012 年 11 月 19 日，公司辦理完畢工商變更登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓 完畢后，中國寶安集團(tuán)股份有限公司持有公司股權(quán) 70%、中國寶安集團(tuán)控股有限公司 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 11 持有公司股權(quán) 30%。 北京寶安投資管理有限公司 2011 年至 2012 年資產(chǎn)及損益狀況如下表： 單位：人民幣元 項項 目目 2011.12.31 2012.12.31 資產(chǎn)總計 51,483,797.24 180,151,020.50 負(fù)債合計 3,404,180.85 17,699,772.00 所有者權(quán)益合計 48,079,616.39 162,451,248.50 項項 目目 2011 年年 2012 年年 營業(yè)總收入 - 8,645,362.73 營業(yè)總成本 - - 凈利潤 -615,083.61 750,732.11 北京寶安投資管理有限公司主要會計政策：執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006） ，采用公 歷制，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個會計年度，記帳本位幣為人民幣， 會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記帳基礎(chǔ)，一般采用歷史成本作為計量屬性。 （三三）委托方與委托方與被評估單位被評估單位關(guān)系關(guān)系 委托方為被評估單位母公司，持股比例為 70%。 （四四）委托方以外的）委托方以外的其他評估報告使用者其他評估報告使用者 根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為和評估目的，經(jīng)與委托方協(xié)商，確定委托方以外的其他評估報 告使用者為被評估單位、工商部門等單位。 二、評估目的二、評估目的 本次資產(chǎn)評估目的是中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限 公司股權(quán)，對所涉及的北京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價值在 2012 年 12 月 31 日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見。 三三、評估對象、評估對象和和評估評估范圍范圍 本次資產(chǎn)評估對象為北京寶安投資管理有限公司股東全部權(quán)益價值。 納入本次評 估范圍的資產(chǎn)為北京寶安投資管理有限公司經(jīng)審計的2012年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表所 列示全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括：流動資產(chǎn) 57,098,304.40 元，投資性房地產(chǎn) 121,570,207.49 元、固定資產(chǎn) 1,482,508.61 元，流動負(fù)債 17,699,772.00 元，凈資產(chǎn) 162,451,248.50 元，不包含商標(biāo)、商譽、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)。 本次北京寶安投資管理有限公司申報評估的實物資產(chǎn)主要為位于北京市西城區(qū) 安德路甲 104 號-1 至 6 層房地產(chǎn)， 房屋所有權(quán)證證號為 x 京房權(quán)證西字第 073812 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 12 號，證載房屋所有權(quán)人為北京寶安投資管理有限公司，建筑面積合計 5512.46 平方米， 規(guī)劃用途為商業(yè)用房。 國有土地使用證證號為京西國用(2012 出)第 00019 號，證載 土地使用權(quán)人為北京寶安投資管理有限公司， 證載土地使用權(quán)面積為 1325.69 平方米， 土地用途為商務(wù)金融用地（城市） ，圖號 1-1-3-66（2） ，地號 020303500021000000，使 用權(quán)類型為出讓，土地使用年限終止日期至 2061 年 2 月 17 日止。根據(jù)評估人員現(xiàn)場 勘察，委估房地產(chǎn)為一棟地上 6 層地下 1 層鋼混結(jié)構(gòu)用房，建成于 2000 年。裝修狀況 為：外墻面貼石材，室內(nèi)大廳或公共走道貼大理石或地磚，房間內(nèi)地面鋪地毯或木地 板，墻面刷乳膠漆，輕鋼龍骨石膏板吊頂。有 2 部電梯直達(dá)各樓層，中央空調(diào)、水電、 消防設(shè)施齊全。納入本次評估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)不存在抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利。 上述數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)眾環(huán)海華會計師事務(wù)所有限公司審計并出具了眾環(huán)審字2013 010025 號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。 以上納入評估范圍的具體資產(chǎn)， 以委托方和被評估單位提供的“各類資產(chǎn)及負(fù)債評 估申報明細(xì)表”為準(zhǔn)。 本次納入評估范圍的各項資產(chǎn)與委托評估 （資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書） 中確定的范圍一致。 四四、價值類型價值類型及其及其定義定義 資產(chǎn)評估中的價值類型是指人們按照某種標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)評估結(jié)果及其表現(xiàn)形式的 價值屬性的抽象和歸類。 價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值。 市場以外的價值類型包括投資 價值、在用價值、清算價值和殘余價值。本次評估，充分考慮了評估目的、市場條件、 評估對象自身條件、以及國家關(guān)于評估方面的相關(guān)規(guī)定，確定本次資產(chǎn)評估價值類型 為市場價值類型。 即是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況 下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 五五、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日 本項目選定的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是 2012 年 12 月 31 日。 評估基準(zhǔn)日是根據(jù)本次評估的特定目的，由委托方、被評估單位與資產(chǎn)評估機構(gòu) 共同協(xié)商確定。其成立的理由和條件是： （一）與企業(yè)財務(wù)報告期相銜接； 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 13 （二）與委托方的經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)日相接近。 本次資產(chǎn)評估工作中，資產(chǎn)評估范圍的界定、評估價格的確定、評估參數(shù)的選取 等均以此日企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場情況確定。 本次資產(chǎn)評估所采用的價格水平（資料）均系評估基準(zhǔn)日公開市場的有效價格標(biāo) 準(zhǔn)。 六、評估依據(jù)六、評估依據(jù) （一一）法）法律律依據(jù)依據(jù) 1、 中華人民共和國公司法 （2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民代表大會常務(wù) 委員會第十八次會議修訂） ； 2、 中華人民共和國物權(quán)法 （2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代表大會第五次 會議通過） ； 3、 中華人民共和國增值稅暫行條例 （國務(wù)院 2008 年第 538 號令） ； 4、 關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 （財政部、國家稅務(wù)總局頒 布，財稅2008170 號） ； 5、 國有資產(chǎn)評估管理辦法 （國務(wù)院 1991 年第 91 號令） ； 6、 企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例 （國務(wù)院第 378 號令，2003） ； 7、 企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法 （國資委、財政部第 3 號令，2003 年 12 月 31 日） ； 8、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法 （國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第 12 號，2005 年 8 月 25 日） ； 9、 關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知 （國資委產(chǎn)權(quán)2006274 號） ； 10、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （中華人民共和國主席令第 29 號， 1994 年 7 月 5 日） ； 11、 中華人民共和國土地管理法 （2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會 常務(wù)委員會第十一次會議修訂） ； 12、 中華人民共和國土地管理法實施條例 ； 13、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （中華人民共和 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 14 國國務(wù)院令第 55 號，1990 年 5 月 19 日） 。 （二（二）準(zhǔn)則依據(jù)）準(zhǔn)則依據(jù) 1、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則 （財企200420 號） ； 2、 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則 （財企200420 號） ； 3、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告 （中評協(xié)2011230 號） ； 4、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序 （中評協(xié)2007189 號） ； 5、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書 （中評協(xié)2011230 號） ； 6、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則工作底稿 （中評協(xié)2007189 號） ； 7、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則機器設(shè)備 （中評協(xié)2007189 號） ； 8、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn) （中評協(xié)2007189 號） ； 9、 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則企業(yè)價值 （中評協(xié)2011227 號） ； 10、 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 （中評協(xié)2011230 號） ； 11、 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 （財綜200356 號） ； 12、 資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見 （中評協(xié)2007189 號） ； 13、 企業(yè)會計準(zhǔn)則 （2006） ； 14、 城鎮(zhèn)土地估價報告規(guī)程 gb/t18508-2001 ； 15、 房地產(chǎn)估價規(guī)范 gb/t50291-1999 。 （三）（三）權(quán)屬權(quán)屬依據(jù)依據(jù) 1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 2、土地和房產(chǎn)權(quán)屬證明文件。 （四）取價依據(jù)（四）取價依據(jù) 1、 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊 ； 2、 機械工業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo) ； 3、國家有關(guān)部門公布的物價指數(shù)； 4、2000 年全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額 ； 5、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) ； 6、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整各項貸款利率的通知； 7、評估人員通過現(xiàn)場勘察記錄的工作底稿以及了解市場信息掌握的資料； 8、被評估單位提供的各項合同、會計憑證、會計報表及其他會計資料。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 15 七七、評估方法、評估方法 根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，進(jìn)行資產(chǎn)評估時采取的評估技術(shù)思路有市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法 和收益法。具體的評估方法，應(yīng)根據(jù)評估目的并結(jié)合待估資產(chǎn)的價值類型、評估對象 的具體性質(zhì)，可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約等因素，綜合考慮，適當(dāng)選取。 由于在公開市場上很難取得參照企業(yè)詳細(xì)的經(jīng)營資料和財務(wù)數(shù)據(jù)，無法采用市場 法對該企業(yè)進(jìn)行評估；另因被評估單位的主要資產(chǎn)為北京市西城區(qū)安德路甲 104 號-1 至 6 層房地產(chǎn)，公司主要收益來源為該房地產(chǎn)的租金收入，該房地產(chǎn)已采用收益法進(jìn) 行了評估，且被評估單位無商標(biāo)、商譽、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)，故無必要再采用收益法 進(jìn)行評估。依據(jù)本次評估特定目的和持續(xù)經(jīng)營的基本假設(shè)，以及評估對象資產(chǎn)特征和 待估資產(chǎn)的價值類型，由于本次資產(chǎn)評估企業(yè)財務(wù)資料可以獲取、評估對象可以進(jìn)行 清查評估，故可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。 企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基 礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。 各類資產(chǎn)的評估方法簡述如下： 1、關(guān)于、關(guān)于投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的評估的評估 通過分析被評估單位提供的各種資料， 結(jié)合估價人員的實地查勘結(jié)果及有關(guān)市場 分析資料，本次對評估對象分別采用市場比較法及收益法進(jìn)行評估，然后對兩種評估 方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定評估對象評估價格。 （1）收益法 收益法是預(yù)計評估對象未來的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將其折 現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估選 用分段收益折現(xiàn)模型計算委估對象的價值。分段收益折現(xiàn)模型（有限年）如下： 公式中：v房地產(chǎn)在估價時點的收益價格； n房地產(chǎn)收益期限，是自估價時點起至未來可獲收益的時間； ai房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第 i 期的凈收益； r 折現(xiàn)率。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 16 （2）市場法 市場法的是根據(jù)替代原則， 將評估對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn) 進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做出適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀 合理價格或價值。 市場法計算公式為： 評估對象房地產(chǎn)價格可比實例價格 （估價對象交易情況指數(shù)/比較案例交易情 況指數(shù)）（估價對象交易日期房地產(chǎn)價格指數(shù)/比較案例交易日期房地產(chǎn)價格指數(shù)） （估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)）（估價對象個別因素 條件指數(shù)/比較案例個別因素條件指數(shù)） 2、關(guān)于設(shè)備類資產(chǎn)的評估關(guān)于設(shè)備類資產(chǎn)的評估 根據(jù)委估資產(chǎn)的特點，考慮委估資產(chǎn)均不具備單獨獲利的能力，確定此項目采 用重置成本法評估。公式： 評估值=重置全價 成新率 （1）重置全價的確定 向制造廠商或經(jīng)銷代理商詢價；參考相關(guān)價格目錄提供的報價；分析選定全新 設(shè)備基準(zhǔn)日適用的現(xiàn)行市場價格；對無適當(dāng)參考價的設(shè)備，比照同類設(shè)備的價格作適 當(dāng)?shù)恼{(diào)整確定重置全價。 （2）成新率的確定 依據(jù)國家有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)、財稅政策，通過查閱設(shè)備的技術(shù)檔案、現(xiàn)場考察，從設(shè) 備的實際技術(shù)狀況、負(fù)荷率和利用率、工作環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)等方面綜合考慮。對大型 設(shè)備及重要設(shè)備采用綜合成新率計算，其成新率計算公式為： 綜合成新率=技術(shù)鑒定成新率 權(quán)重（60%）+年限成新率 權(quán)重（40%） 使用年限法成新率=（經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用年限 100% （3）確定評估值 評估值=重置全價 成新率 3、關(guān)于流動資產(chǎn)的評估關(guān)于流動資產(chǎn)的評估 在流動資產(chǎn)的評估中，對貨幣性質(zhì)的流動資產(chǎn)（貨幣資金） ，以審核后的賬面值 為其評估值。對債權(quán)類資產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真的清查核實，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)其賬齡、性質(zhì)、 債務(wù)人狀況等綜合分析判斷回收的可能性，相應(yīng)確定評估值。 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 17 4、關(guān)于負(fù)債的評估、關(guān)于負(fù)債的評估 負(fù)債的評估采用審核、驗證、核實方法，對相關(guān)債務(wù)進(jìn)行清查核實，以評估目的 實現(xiàn)后被評估單位需要承擔(dān)的數(shù)額確定相關(guān)負(fù)債的評估值。 八八、評估程序?qū)嵤┻^程評估程序?qū)嵤┻^程和情況和情況 根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估法律規(guī)定、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求以及會計核算的一般原 則，按照資產(chǎn)評估委托合同書所約定的事項，我公司已實施了對委托評估的資產(chǎn)法 律性文件與會計記錄及相關(guān)資料的審核驗證，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和交易價格的 比較，以及相應(yīng)的其他資產(chǎn)評估程序。此次資產(chǎn)評估大體分為四個步驟： （一）接受委托及準(zhǔn)備階段（一）接受委托及準(zhǔn)備階段 我公司于 2013 年 1 月 14 日接受中國寶安集團(tuán)股份有限公司的委托，正式受 理了該項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。在接受評估后，由項目負(fù)責(zé)人先行了解委估的資產(chǎn)構(gòu)成、 北京寶安投資管理有限公司產(chǎn)權(quán)界定、經(jīng)營狀況、評估范圍、評估目的等有關(guān)情況， 與委托方共同商定評估基準(zhǔn)日。 簽訂“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書”，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。 在專業(yè)人員具體指導(dǎo)下，按照評估規(guī)范要求，由被評估單位作好評估前的各 項準(zhǔn)備工作包括資產(chǎn)清查、 取證； 并對資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 認(rèn)真填寫“資 產(chǎn)清查評估明細(xì)表” 、“主要資產(chǎn)調(diào)查表”，以及其他需要提供的有關(guān)資料。 依據(jù)評估目的、評估范圍、資產(chǎn)構(gòu)成和工作量等有關(guān)情況，制定評估工作實 施方案，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。本項目評估人員分成若干組， 各組分別組成專業(yè)評估小組進(jìn)行現(xiàn)場評估工作，即機器設(shè)備組、財務(wù)組、房地產(chǎn)組、 綜合組，并配備了相應(yīng)的專業(yè)評估人員。 進(jìn)行市場調(diào)查，收集和整理有關(guān)市場價格信息。 （二）現(xiàn)場清查階段（二）現(xiàn)場清查階段 在被評估單位資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上， 評估人員根據(jù)其提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報明細(xì)資料， 針對實物資產(chǎn)、貨幣資金和債權(quán)、債務(wù)采用不同的核查方式進(jìn)行查證，具體方法是： 對貨幣資金，評估人員采取盤點、核對銀行存款余額對賬單和調(diào)節(jié)表以及發(fā)詢證函 等方式確定真實性。 對貨幣性項目的債權(quán)和債務(wù)，評估人員是在審查財務(wù)賬目等會計資料的基礎(chǔ)上，主 中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)中國寶安集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓北京寶安投資管理有限公司股權(quán)所涉及的所涉及的股東全部權(quán)益價值股東全部權(quán)益價值評估評估報告報告 _ 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 18 要采取發(fā)詢證函等方式確定資產(chǎn)和負(fù)債的真實性。 對投資性房地產(chǎn)，評估人員按照企業(yè)提供的評估申報明細(xì)表，逐一進(jìn)行清查核對， 對每一評估對象，評估人員進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場考察，對房屋建筑物的所處地段、周邊 環(huán)境、交通及配套設(shè)施、可作用途、外型、結(jié)構(gòu)型式、層次、高度、跨度、構(gòu)件材質(zhì)、 內(nèi)外裝修、使用維修、水暖電安裝使用的情況及完好程度進(jìn)行了較詳細(xì)的記錄，還查 閱了有關(guān)工程資料資料，走訪有關(guān)房屋建筑物管理維護(hù)人員及使用人員，對房屋建筑 物使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)等情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。同時實地查看評估對象的出租狀態(tài)，收 集分層租賃合同，并制表匯總，測算各樓層基本租金，并對北京市類似商業(yè)地產(chǎn)的實 際租金水平進(jìn)行實地調(diào)查了解，并收集類似商業(yè)不動產(chǎn)市場交易價格信息，并進(jìn)行類 比分析。 （三）評定估算及（三）評定估算及綜合處理階段綜合處理階段 評估人員針對不同資產(chǎn)類型，依據(jù)評估現(xiàn)場勘察、檢測與鑒定情況，選擇評估 方法，收集市場信息，評定估算委托評估資產(chǎn)評估值。 （四）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫階段（四）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫階段 根據(jù)各專業(yè)小組對所有資產(chǎn)和負(fù)債的初步評估結(jié)果，