觀(guān)瀾府邸項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案.ppt

觀(guān)瀾府邸項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案,報(bào) 告 目 錄,社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景,項(xiàng)目區(qū)位與開(kāi)發(fā)條件分析,市場(chǎng)環(huán)境分析,swot分析,項(xiàng)目初步發(fā)展方向建議,part 1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景,茂名經(jīng)濟(jì)概況,gdp總量,茂名2005年國(guó)民生產(chǎn)總值為807億元,增長(zhǎng)率為15.1%,作為廣東西翼“油城”，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較珠三角差，但在廣東其它城市中處于前列，且有良好的發(fā)展?jié)摿Α?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),第一產(chǎn)業(yè)增加值192.51億元，增長(zhǎng)6.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值316.71億元，增長(zhǎng)17.3；第三產(chǎn)業(yè)增加值298.09億元，增長(zhǎng)18.4%，三大產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成為23%：39%：36%，農(nóng)業(yè)所占比例較高，但二、三產(chǎn)業(yè)有較好發(fā)展勢(shì)頭。 第三產(chǎn)業(yè)中旅游及餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，全年旅游業(yè)總收入48.48億元，增長(zhǎng)21.0%。其中旅游外匯收入676.39萬(wàn)美元，增長(zhǎng)21.2%。星級(jí)賓館開(kāi)房率66.7%。,人均可支配收入,2005年茂名市人均可支配收入為9252元，比上年增長(zhǎng)11.9%,與珠三角相比差距接近一倍，與其它城市相比則較為接近。,電白觀(guān)瀾府邸社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況,gdp迅速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大,近年電白經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，增長(zhǎng)速度快，2004年全縣生產(chǎn)總值121.57億元，增長(zhǎng)12.3。 2003年本地生產(chǎn)總值在全省68個(gè)縣市中排行第12位，人均生產(chǎn)總值排行第20位。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),2003年占經(jīng)濟(jì)總量的89%。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),2004年觀(guān)瀾府邸城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,2003年觀(guān)瀾府邸城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較平均,農(nóng)業(yè)仍占較高比例,但第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展,反映當(dāng)?shù)叵M(fèi)比較發(fā)達(dá),主要是”外地賺錢(qián),本地消費(fèi)”現(xiàn)象明顯,同時(shí),旅游業(yè)也比較發(fā)達(dá).,人口分析,2004年年底,電白縣總?cè)丝跒?23萬(wàn)人,非農(nóng)業(yè)人口為34萬(wàn)，其中觀(guān)瀾府邸鎮(zhèn)已占37%。 2004年年底，觀(guān)瀾府邸鎮(zhèn)總?cè)丝跒?28870人，基本上為非農(nóng)業(yè)人口。 觀(guān)瀾府邸鎮(zhèn)將并入茂名市區(qū),2010年茂名市區(qū)人口將達(dá)120萬(wàn)人,較當(dāng)前約增加50萬(wàn)人,新增人口將分流于觀(guān)瀾府邸鎮(zhèn),因此當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備廣闊發(fā)展空間。,電白縣政府中心廣場(chǎng),人民生活水平,電白縣2004年職工平均貨幣工資為10708元，與珠三角其它發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)及當(dāng)?shù)貐^(qū)、市相比差距不大，因此當(dāng)?shù)厝嗣窬邆湟欢ǖ南M(fèi)能力。,資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒,電白儲(chǔ)蓄存款余額69.4億元，主要集中于觀(guān)瀾府邸，當(dāng)?shù)鼐邆漭^強(qiáng)的投資能力。 電白、觀(guān)瀾府邸較多外出經(jīng)商人士，在外賺錢(qián)，本地消費(fèi)，因此當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力強(qiáng)。,商業(yè)、飲食業(yè)概況,2004年電白全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.5億元，增長(zhǎng)14.3%，主要集中于觀(guān)瀾府邸鎮(zhèn)，其中餐飲及住宿所占比例均比較大。 與番禺部分城鎮(zhèn)相比，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費(fèi)比較發(fā)達(dá)。,挖掘冼夫人文化，做強(qiáng)濱海旅游業(yè),觀(guān)瀾府邸灣海濱浴場(chǎng),冼太夫人碑,錦蓋山中萬(wàn)景千,電白為中國(guó)巾幗英雄第一人冼夫人的故里，俚族風(fēng)情文化、文物古跡文化、愛(ài)國(guó)文化底蘊(yùn)豐厚。 電白旅游資源豐富,縣政府?dāng)M以冼太夫人文化為龍頭，配合龍頭山、觀(guān)瀾府邸海堤、放雞島等景點(diǎn)建設(shè)，打造別具特色的濱海旅游格局。 放雞島、中國(guó)第一灘等旅游項(xiàng)目已正式開(kāi)放。,觀(guān)瀾府邸民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且在外經(jīng)商人士多，因此有較強(qiáng)消費(fèi)力的富裕階層也比較多，他們對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)素要求也比較高。 茂名、觀(guān)瀾府邸以飲食、零售為主的第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)意欲較強(qiáng)，特別是隨著旅游業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃人口增加，經(jīng)濟(jì)提升，消費(fèi)需求將會(huì)增加并升級(jí)。 旅游業(yè)的發(fā)展可帶動(dòng)住宅、旅業(yè)、商業(yè)等房地產(chǎn)需求；作為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可與冼夫人文化品牌、濱海旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。,啟 示,part 2 項(xiàng)目區(qū)位與開(kāi)發(fā)條件分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值,增值性：打造重化基地，撤鎮(zhèn)建區(qū)，建海濱旅游城市，茂名、觀(guān)瀾府邸城市地位提升，項(xiàng)目增值潛力大。 便捷性：路網(wǎng)發(fā)達(dá)，內(nèi)外交通聯(lián)系便捷。 集聚性：鄰近城區(qū)中心，市政、生活配套集聚，附近有較多自建別墅。 規(guī)模性：項(xiàng)目占地約200畝，后續(xù)尚有幾百畝可開(kāi)發(fā)用地，規(guī)模效應(yīng)明顯 標(biāo)志性：項(xiàng)目為當(dāng)?shù)卮笠?guī)模、上檔次、綜合性?xún)?yōu)質(zhì)形象項(xiàng)目 稀缺性：唯一性,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不利條件,項(xiàng)目周邊視野雖然比較開(kāi)揚(yáng)，但缺乏硬性景觀(guān)資源的支撐； 項(xiàng)目外圍多為低檔次的廠(chǎng)房和自建別墅建筑，環(huán)境一般 項(xiàng)目西邊、南邊為交通主干道，噪聲、灰塵影響較大； 項(xiàng)目需配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，會(huì)影響項(xiàng)目形象及檔次； 項(xiàng)目地勢(shì)不平，增加平整成平。,觀(guān)瀾府邸是粵西的重要交通樞紐，茂名規(guī)劃中的市中心，城市增值潛力大，而本項(xiàng)目位處商業(yè)中心旁，內(nèi)外交通便捷，位置優(yōu)越，且項(xiàng)目規(guī)模大，適宜建當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。,啟 示,part 3 市場(chǎng)環(huán)境分析,住宅市場(chǎng)分析,茂名住宅市場(chǎng)概況,茂名市商品房變化情況（1-9月）,注：上表含茂港區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房,2005年1-9月茂名市商品房竣工面積21.55萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積27.89萬(wàn)平方米，作為70萬(wàn)人的城市，人均開(kāi)發(fā)量只有0.3平方米，主要是早期單位建房多及消費(fèi)觀(guān)念、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，使商品房開(kāi)發(fā)較為滯后。 當(dāng)?shù)貥鞘行枨蟠笥诠?yīng)；2005年有優(yōu)質(zhì)大型樓盤(pán)出現(xiàn)拉動(dòng)需求、樓價(jià)增長(zhǎng)，2006年首季因無(wú)大樓盤(pán)推出，成交下降。反應(yīng)當(dāng)?shù)貥鞘袠O不成熟，而需求則可由優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品引導(dǎo)。,茂名市新建住宅成交情況(1-3月),供求情況,茂名住宅市場(chǎng)概況,產(chǎn)品情況 除名雅花園外，在售樓盤(pán)規(guī)模普遍較小，多為單體樓和園林簡(jiǎn)單的小區(qū)樓，規(guī)劃設(shè)計(jì)呆板、無(wú)創(chuàng)新，外立面落后。 戶(hù)型設(shè)計(jì)以多層的大面積三房、四房為主，極少二房或一房，單位面積集中在130190平方米。特別是名雅花園所有戶(hù)型面積在135平方米以上，電梯洋房面積均在200平方米左右。反映市場(chǎng)仍停留在初級(jí)階段，市場(chǎng)啟動(dòng)初期中上階層有較大的潛在需求。,主要在售項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)列表,茂名住宅市場(chǎng)概況,產(chǎn)品情況 產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)水平低，實(shí)用性差，空間浪費(fèi)大。,華景花園4房149m2,名雅花園4房168m2,設(shè)計(jì)不合理空間浪費(fèi)大,次臥室過(guò)大空間浪費(fèi)大,設(shè)計(jì)不合理,茂名住宅市場(chǎng)概況,價(jià)格情況 2005年1-9月茂名市住宅成交均價(jià)為1239元/平方米，較去年上升31%，06年第一季度則有輕微下降，主要是受個(gè)別產(chǎn)品影響所致。 市區(qū)商品房售價(jià)在14002600元/之間；根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖肱c肇慶及清遠(yuǎn)等地接近,但樓價(jià)嚴(yán)重偏低,主要是市場(chǎng)尚未啟動(dòng),產(chǎn)品質(zhì)素不高,后期樓價(jià)應(yīng)有較大提升空間。 由于戶(hù)型偏大，某些產(chǎn)品總價(jià)高達(dá)45-60萬(wàn)元，反映當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人士具備較強(qiáng)消費(fèi)能力。,茂名市主要在售樓盤(pán),茂名住宅市場(chǎng)概況,銷(xiāo)售情況 質(zhì)素高小區(qū)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最佳，名雅花園公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天客戶(hù)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，五個(gè)月售出600多套住宅，銷(xiāo)售率達(dá)八成。而其它單體樓或質(zhì)素較差小區(qū)盤(pán)銷(xiāo)售速度則較為緩慢，反映影響銷(xiāo)售最重要的因素是樓盤(pán)質(zhì)素。,主要在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況表,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,供求情況 觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)發(fā)展仍較稚嫩，供求量少，今年在售商品樓盤(pán)約5、6個(gè)，全部均為05年甚至04年的剩余貨量，總供應(yīng)量7萬(wàn)左右，已消化八成多，在售貨量極少。,近年觀(guān)瀾府邸住宅供應(yīng)一覽表（單位：）,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,供求情況 2002年2003年觀(guān)瀾府邸商品房開(kāi)始出現(xiàn)，銷(xiāo)售也極為理想，基本能全部消化，主要是長(zhǎng)期積聚一批既無(wú)能力自建住宅，又無(wú)福利分房的人士需購(gòu)置居住物業(yè)。 2004年后住宅供應(yīng)繼續(xù)發(fā)展，但需求卻驟然下降，消化率只有40%左右，直至目前仍主要是消化04、05年剩余尾貨。究其原因是前期消化了一批無(wú)房人士的購(gòu)房需求后，后期供應(yīng)繼續(xù)發(fā)展，但產(chǎn)品質(zhì)素低、規(guī)模小，難以吸引有一定經(jīng)濟(jì)能力及二次置業(yè)者購(gòu)房。,啟示：低檔次產(chǎn)品已飽和，而消費(fèi)力較強(qiáng)的中、上階層卻無(wú)合適的產(chǎn)品滿(mǎn)足他們消費(fèi)需求。,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,產(chǎn)品情況 市場(chǎng)在售住宅有商品房及經(jīng)濟(jì)房，商品房近市中心，多為單體樓，且商住結(jié)合，臨馬路，環(huán)境較差；經(jīng)濟(jì)房均有小區(qū)，但不在市中心，均為多層住宅。 無(wú)論商品房還是經(jīng)濟(jì)房，整體質(zhì)素普遍偏低，設(shè)計(jì)落后，無(wú)園林或簡(jiǎn)單園林，物業(yè)管理為初階的衛(wèi)生、門(mén)衛(wèi)服務(wù)。,在售樓盤(pán)產(chǎn)品情況,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,產(chǎn)品情況 住宅市場(chǎng)在售戶(hù)型普遍為大面積單位，主要是110150的三房和160190的四房，占總體市場(chǎng)超過(guò)90%。 住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)水平較低、死板，空間浪費(fèi)較大。,在售戶(hù)型面積分布情況,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,價(jià)格情況 2002年西湖苑樓價(jià)最高，主要是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)，稀缺性，其后供應(yīng)增加樓價(jià)下降，近一、二年樓價(jià)有輕微的回升趨勢(shì)。,觀(guān)瀾府邸樓盤(pán)歷年樓價(jià)發(fā)展趨勢(shì)（單位：元/）,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,價(jià)格情況 觀(guān)瀾府邸目前樓價(jià)水平偏低，一方面是因?yàn)榈貎r(jià)成本低廉，另一方面是由于供需市場(chǎng)未完全啟動(dòng)，產(chǎn)品質(zhì)素差，消費(fèi)意欲低。 市場(chǎng)欠缺標(biāo)志性項(xiàng)目，項(xiàng)目質(zhì)素缺乏吸引力。在售樓盤(pán)總價(jià)在十幾至二十萬(wàn)元之間，只適合低下置業(yè)階層。 目前觀(guān)瀾府邸樓價(jià)水平與其人口總數(shù)及人均收入相比，樓價(jià)偏低，樓價(jià)具備較大提升空間。,2005年觀(guān)瀾府邸在售樓盤(pán)價(jià)格情況表,觀(guān)瀾府邸住宅市場(chǎng)概況,銷(xiāo)售情況 樓市整體銷(xiāo)售情況不十分理想，主要是樓市并未完全啟動(dòng)，產(chǎn)品質(zhì)素差難以吸引市民消費(fèi)意欲。 由于市場(chǎng)尚處于起步階段，各開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)水平較低，也沒(méi)有聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售代理公司，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高。 產(chǎn)品缺乏包裝，廣告設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，檔次較低，沒(méi)有吸引力。銷(xiāo)售均采用一次全推的方式進(jìn)行，單位銷(xiāo)售散亂，銷(xiāo)售速度慢。定價(jià)也沒(méi)有有效的分離客戶(hù)，各單位間價(jià)格拉差小，同一樓層同一價(jià)格，朝向差、樓層高的單位滯銷(xiāo)。,觀(guān)瀾府邸別墅市場(chǎng)概況,供求情況 觀(guān)瀾府邸作為縣級(jí)鎮(zhèn)，用地限制條件少，前幾年大批自建房興起，數(shù)量達(dá)幾千間之多。 近年來(lái)，受土地使用限制，已沒(méi)有別墅用地批出，市場(chǎng)上只有零星二手別墅用地出讓。 價(jià)格情況 早期一手別墅用地出讓價(jià)在1000元/左右，目前個(gè)別二手別墅用地轉(zhuǎn)讓價(jià)預(yù)計(jì)已接近2000元/。 地價(jià)加建筑成本，一套自建房總價(jià)最低在50萬(wàn)元以上，反映當(dāng)?shù)貍€(gè)人具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力。,觀(guān)瀾府邸別墅市場(chǎng)概況,產(chǎn)品情況 觀(guān)瀾府邸自建別墅多為單體，占地通常在100左右，自建面積大，層數(shù)大多為4-5層，建筑面積在400 左右。 自建別墅普遍素質(zhì)較高，用料上成，但設(shè)計(jì)意識(shí)落后，花園面積很?。ㄉ踔翛](méi)有），別墅間空間窄小，建筑密度大。,觀(guān)瀾府邸湖邊路自建別墅,小結(jié)及啟示,當(dāng)?shù)貥莾r(jià)極低，與城市收入水平很不相稱(chēng)，主要是樓市尚未啟動(dòng)，產(chǎn)品質(zhì)素低，未能有效激發(fā)有消費(fèi)能力的潛在需求，針對(duì)中、上階層的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)后將會(huì)誘導(dǎo)大批需求客戶(hù)，樓價(jià)也將大幅提升。 當(dāng)?shù)厝讼埠米越▌e墅，別墅地價(jià)也較高，反映當(dāng)?shù)赜绣X(qián)人士消費(fèi)力強(qiáng)。目前，自建別墅地已絕無(wú)僅有，而早期自建房質(zhì)素、環(huán)境極低，針對(duì)未能購(gòu)買(mǎi)自建地，或改善居住環(huán)境的二次置業(yè)人士，開(kāi)發(fā)別墅物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間極大。,商業(yè)市場(chǎng)分析,供求情況 茂名市2005年1-9月份商鋪供應(yīng)量是去年同期的2倍多，且成交價(jià)格顯著上升。 目前茂名市區(qū)商鋪供應(yīng)主要以臨街鋪為主,大部分樓盤(pán)的商鋪在推出后短期內(nèi)售磬，反映當(dāng)?shù)厣啼佂顿Y熱情比較濃厚。,茂名市商鋪成交量變化情況（1-9月）,茂名商業(yè)市場(chǎng)概況,產(chǎn)品情況 商鋪設(shè)計(jì)水平較低，門(mén)面窄、進(jìn)深長(zhǎng)，不便于使用。 商鋪普遍不含夾層，部分商鋪為兩層。 商鋪面積大，較多60-150平方米，部分甚至整層出售。,在售樓盤(pán)商鋪情況,茂名商業(yè)市場(chǎng)概況,價(jià)格情況 商鋪售價(jià)較高,臨街鋪售價(jià)基本在1萬(wàn)元左右,部分商鋪總價(jià)高達(dá)一、二百萬(wàn),反映當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ㄍ顿Y能力。 不同區(qū)位，商鋪售價(jià)相差較大，商業(yè)中心區(qū)售價(jià)在1萬(wàn)元/左右，其余地段則在5000-7000元/之間。 位置好的商鋪價(jià)高且熱賣(mài)，反映客戶(hù)關(guān)注地段投資價(jià)值。,在售樓盤(pán)商鋪情況,茂名商業(yè)市場(chǎng)概況,項(xiàng)目位置,商業(yè)中心區(qū)：人民路南段、新湖路和匯景南北路，店鋪林立，人流集中，商鋪?zhàn)馐蹆赏r(jià)格最高。,東區(qū)：是新區(qū)，靠近縣府行政機(jī)構(gòu)，街道寬敞、美觀(guān)，以海濱大道為主，商業(yè)較為繁華，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格較高，僅次于商業(yè)中心區(qū)。,西區(qū)：新湖路以西，商鋪主要為新湖二路兩邊自建房首層，也有個(gè)別商品房商鋪?zhàn)馐?，商業(yè)氛圍一般，距商業(yè)中心區(qū)較近。,南區(qū)：新湖路和人民路以南，街道狹窄，陳舊的早期自建房或臨時(shí)建筑，環(huán)境較差，海參批發(fā)街及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)生意較為興旺。,北區(qū)：主要為人民路北段及坡仔廠(chǎng)前路，基本為自建房首層鋪，環(huán)境一般，人流較少，商業(yè)氛圍弱，商鋪空置較多，租售價(jià)格較低。,商業(yè)布局,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 觀(guān)瀾府邸雖然人流較少,但商業(yè)經(jīng)營(yíng)比較繁榮,主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為旅業(yè)、服裝、餐飲和發(fā)廊、五金，數(shù)量較多，反映當(dāng)?shù)匦枨蟠?，但檔次均比較低。 南區(qū)為水產(chǎn)市場(chǎng)及干貨集中銷(xiāo)售區(qū)域，道路狹窄，環(huán)境較差，不便于水產(chǎn)大規(guī)模集散經(jīng)營(yíng)。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,主要路段情況,酒店、旅館情況 觀(guān)瀾府邸酒店、旅業(yè)比較多，但經(jīng)營(yíng)水平、檔次較低，基本上無(wú)配套，中低檔次旅館較茂名同檔次房?jī)r(jià)高，反映當(dāng)?shù)鼐频旰吐灭^需求較大。 隨著電白旅游業(yè)的加速發(fā)展，觀(guān)瀾府邸的酒店及旅業(yè)潛在需求不斷增長(zhǎng)，而當(dāng)?shù)氐蜋n次的旅館難以滿(mǎn)足消費(fèi)需求，星級(jí)酒店具備良好市場(chǎng)空間。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,水產(chǎn)、干貨批發(fā) 南區(qū)分布有海參批發(fā)街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，是為水產(chǎn)及干貨的集中銷(xiāo)售區(qū)，并集中較多水產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。但街道狹窄，陳舊的早期自建房或臨時(shí)建筑，環(huán)境較差，不便于水產(chǎn)大規(guī)模集散經(jīng)營(yíng)。 海參批發(fā)街商鋪多為幾層的自建房，租金高達(dá)上百元，無(wú)轉(zhuǎn)讓商鋪，其規(guī)模及檔次的發(fā)展均受到限制，需要新的市場(chǎng)取而代之才能使當(dāng)?shù)馗韶浥l(fā)加速發(fā)展。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,供求特點(diǎn) 住宅底層都設(shè)置商鋪，臨街商鋪銷(xiāo)售理想，售價(jià)11000-18000元/，與茂名市區(qū)相近，當(dāng)?shù)厝司邆漭^強(qiáng)投資能力。 內(nèi)街商鋪價(jià)格較低，2000-8000元/；但銷(xiāo)售緩慢，反映當(dāng)?shù)厝丝粗赝顿Y價(jià)值而非投資成本。 項(xiàng)目附近的新湖花園全部是內(nèi)街商鋪，雖然正對(duì)市場(chǎng)，但開(kāi)盤(pán)大半年只售出一間商鋪。一方面是定價(jià)太高，另一方面是當(dāng)?shù)厝耸客顿Y比較理智，關(guān)注升值潛力。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,產(chǎn)品特點(diǎn) 大部分商鋪門(mén)面2-6米，進(jìn)深8-11米。 部分商鋪設(shè)計(jì)不合理，如首層不間隔，只有一條樓梯上二層，不便于分割租售。 商鋪普遍不含夾層，部分商鋪為兩層。 商鋪面積范圍大，較多20-90平方米，部分整層或兩層一起出售。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,租賃特點(diǎn) 中心區(qū)商鋪很少轉(zhuǎn)讓?zhuān)毡槭前肽臧唇?、半年租金，反映?dāng)?shù)亟?jīng)商者有一定投資信心和資金實(shí)力。但位置較偏的地段商鋪空置較多。 新湖二路（項(xiàng)目附近）鄰近中心區(qū)和市場(chǎng)，靠近新湖路的商鋪?zhàn)饨疠^高，靠近本項(xiàng)目的租金較低。 南區(qū)步頭街是有名的海參批發(fā)街，據(jù)悉轉(zhuǎn)讓價(jià)格較高，且極少轉(zhuǎn)讓。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,主要商鋪投資回報(bào)率,投資回報(bào)分析 觀(guān)瀾府邸商鋪投資回報(bào)率在4-13%之間，跨度較大，主要是地段差些的商鋪定價(jià)太高，忽視市場(chǎng)需求。 回報(bào)率太低的商鋪其銷(xiāo)售狀況均極差，反映當(dāng)?shù)厝送顿Y比較理智。,觀(guān)瀾府邸商業(yè)市場(chǎng)分析,小結(jié)及啟示,當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格極低情況下商鋪售價(jià)卻過(guò)萬(wàn)元，反映對(duì)商鋪投資熱情濃厚，也有較高的經(jīng)濟(jì)能力，但是比較理智，關(guān)注投資回報(bào)，因此，本項(xiàng)目應(yīng)重視商業(yè)的開(kāi)發(fā)比例，同時(shí)也要?jiǎng)?chuàng)造較好的投資升潛空間。 當(dāng)?shù)睾?、水產(chǎn)干貨批發(fā)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所狹窄，建筑落后，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水產(chǎn)批發(fā)憑借其規(guī)模及檔次、交通位置較容易吸引水產(chǎn)批發(fā)街的經(jīng)營(yíng)客戶(hù)及經(jīng)銷(xiāo)公司進(jìn)駐。 當(dāng)?shù)芈灭^數(shù)量較多，但檔次低，隨著城市升級(jí)及旅游業(yè)的發(fā)展，逼切需求星級(jí)酒店。,part 5 swot分析,優(yōu) 勢(shì),項(xiàng)目位于高水公路旁，與中心商業(yè)區(qū)僅距數(shù)分鐘步行路程，對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)便捷，對(duì)內(nèi)承接城區(qū)成熟市政、生活配套； 項(xiàng)目四周景觀(guān)開(kāi)揚(yáng)，空氣清新，環(huán)境較好； 項(xiàng)目占地約200畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，易于營(yíng)造規(guī)模效應(yīng)、完善項(xiàng)目配套及增加社會(huì)影響力，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)志性形象。 項(xiàng)目西臨高水公路，南臨新湖二路，北面及東面均有規(guī)劃路經(jīng)過(guò)，路面線(xiàn)較長(zhǎng)，增加商業(yè)價(jià)值。,劣 勢(shì),項(xiàng)目缺乏硬性景觀(guān)資源支撐； 臨高水公路有噪音及灰塵影響； 項(xiàng)目周邊暫無(wú)商業(yè)氛圍，需依靠項(xiàng)目自身營(yíng)造及逐步接受商業(yè)中心區(qū)的輻射； 發(fā)展商在當(dāng)?shù)厝狈χ龋瑢?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不熟悉，增加市場(chǎng)進(jìn)入及操作難度。,機(jī) 會(huì),茂名、觀(guān)瀾府邸經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，撤鎮(zhèn)建區(qū)，以及旅游業(yè)的發(fā)展將逐步拉動(dòng)區(qū)域?qū)ιa(chǎn)、居住、商業(yè)消費(fèi)等需求的快速增長(zhǎng)，為項(xiàng)目發(fā)展提供較為有利的外部條件； 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)及潛在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少、水平不高，檔次極低，市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低，發(fā)展的主動(dòng)性與彈性較強(qiáng)； 當(dāng)?shù)刂?、高端階層具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但目前面向該階層的產(chǎn)品為空白，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中、高端產(chǎn)品迎來(lái)極好市場(chǎng)機(jī)遇。,威 脅,本地市場(chǎng)容量狹小，而本項(xiàng)目規(guī)模大，短期內(nèi)市場(chǎng)消化能力可能有限； 市區(qū)內(nèi)也有較多位置較好的待開(kāi)發(fā)地塊，對(duì)項(xiàng)目存在較大的威脅，特別是位處城市發(fā)展方向新東區(qū)的開(kāi)發(fā)用地； 目前市場(chǎng)尚未成熟，市場(chǎng)環(huán)境可變因素大，項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中將面臨較多的探索與風(fēng)險(xiǎn)，需要靈活應(yīng)變市場(chǎng)變化； 當(dāng)?shù)啬壳皹莾r(jià)極低，已給消費(fèi)者形成樓價(jià)低廉的錯(cuò)覺(jué)，不便于項(xiàng)目售價(jià)拉升。,part 6 項(xiàng)目初步發(fā)展方向建議,開(kāi)發(fā)條件因素,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)考慮因素,城市因素 現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)較薄弱，但發(fā)展前景良好； 旅游資源發(fā)達(dá)，具備文化底蘊(yùn)； 撤鎮(zhèn)建區(qū)，城市地位提升，將向都市化發(fā)展，引致住房、商業(yè)、旅業(yè)的大量需求。 區(qū)位環(huán)境因素 項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，聯(lián)系便捷； 周邊環(huán)境一般，視覺(jué)開(kāi)揚(yáng)，但缺乏硬性景觀(guān)資源； 現(xiàn)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍、居住氣氛，但距中心商業(yè)區(qū)步行只需數(shù)分鐘。 項(xiàng)目因素 規(guī)模大，可建綜合、標(biāo)志性建筑 沿街路面長(zhǎng)。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)考慮因素,消費(fèi)者因素 撤鎮(zhèn)建區(qū)，城市集聚，當(dāng)?shù)厝丝谫|(zhì)與量都將不斷提升，拉動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量與質(zhì)素的需求; 本地或出外經(jīng)商而回家置業(yè)人士較多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，具備較強(qiáng)消費(fèi)力； 當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)熱情較好。 市場(chǎng)因素 商品住宅開(kāi)發(fā)以低質(zhì)產(chǎn)品為主，未能滿(mǎn)足中、上階層消費(fèi)需求； 商業(yè)零售業(yè)、餐旅業(yè)及以海參為主的水產(chǎn)批發(fā)業(yè)有較好市場(chǎng)基礎(chǔ)，但經(jīng)營(yíng)檔次偏低，尚存在較大的發(fā)展空間； 商鋪投資熱情高漲，售價(jià)較高。,發(fā)展主題,主題構(gòu)建,發(fā)展主題,融 合 因 素 提 煉 主 題,城區(qū)腹地 大型 生態(tài),項(xiàng) 目,撤縣建區(qū) 邁向都市城市中心,區(qū) 域,市 場(chǎng),呼喚高質(zhì)素豪宅,客 戶(hù),向往優(yōu)尚生活 追逐私家領(lǐng)地,發(fā)展主題,城 中,生 態(tài),豪 宅,發(fā)展主題,假 日 棕 櫚 園,都市人的 生態(tài)家園 ,城中生態(tài)港，首席亞熱帶風(fēng)情私家庭院,城中：城市發(fā)展核心區(qū)域 生態(tài)：項(xiàng)目規(guī)模大、周邊空氣清新，自然，生態(tài)，健康 港： 停泊、歸屬、溫馨、釋放壓力 首席：唯一別墅小區(qū)，最好居住環(huán)境 私家：私人領(lǐng)地，身份，尊貴 庭院：“桃李羅堂前，榆柳萌后院”，中國(guó)人向往的院落情結(jié) 假日：體現(xiàn)別墅的渡假生活，也融合了項(xiàng)目發(fā)展旅游配套的特征 棕櫚園：亞熱帶休閑風(fēng)情，寓意休閑、回歸自然的生活；亞熱帶風(fēng)情小區(qū)環(huán)境易于營(yíng)造。,主題解釋,棕 櫚 園,自然 生態(tài) 自我 歸真 的生活空間,棕櫚園 高貴脫俗的休閑生活,都市原生態(tài)的寧?kù)o享受,棕櫚園,濃烈的東南亞園林風(fēng)情 熱情 健康 原始,棕櫚園,開(kāi)發(fā)模式建議,發(fā)展模式,a區(qū)：別墅、商業(yè)街、會(huì)所 b區(qū)：五星級(jí)度假酒店（含星級(jí)會(huì)所、文化展覽館） c區(qū)：旅游、休閑商業(yè)街、水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng),c區(qū),b區(qū),a區(qū),別墅滿(mǎn)足中、高階層住宅需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 當(dāng)?shù)鼐频隀n次偏低，星級(jí)酒店有良好市場(chǎng)發(fā)展空間，特別是隨著城市升級(jí)，旅游業(yè)的發(fā)展，酒店需求增加。 當(dāng)?shù)亟咒亙r(jià)值較高，因此沿路均開(kāi)發(fā)街鋪，同時(shí)設(shè)置一定比例的水產(chǎn)批發(fā)商業(yè)。,發(fā)展時(shí)序,發(fā)展時(shí)序： abc 基于以下考慮： 別墅先啟動(dòng)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，同時(shí)快速樹(shù)立項(xiàng)目形象 人氣旺后再開(kāi)發(fā)后期商業(yè)，便于價(jià)值提升 酒店以租為主，在c之前開(kāi)發(fā)，便于帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值。,c區(qū),b區(qū),a區(qū),物業(yè)類(lèi)型建議,中、高檔別墅,雙聯(lián)、多聯(lián)別墅： 首期開(kāi)發(fā)以面積較寬裕的雙聯(lián)別墅為主，首先滿(mǎn)足最富裕階層需求，且樹(shù)立項(xiàng)目高檔次形象。 后期開(kāi)發(fā)增加多聯(lián)別墅，拓寬客戶(hù)群。 戶(hù)型面積設(shè)計(jì)：,當(dāng)?shù)厝讼埠脤捲＞幼…h(huán)境，首期滿(mǎn)足最富裕階層的戶(hù)型面積設(shè)計(jì)應(yīng)稍寬綽些。 銷(xiāo)售單價(jià)參考當(dāng)?shù)刈越▌e墅地價(jià)及建筑成本確定，根據(jù)當(dāng)?shù)馗辉Ｈ耸康南M(fèi)力，樓價(jià)應(yīng)具備較大升值潛力。 根據(jù)上述單價(jià)及總價(jià)相當(dāng)于或低于自建別墅造價(jià)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，后期根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)可適當(dāng)提升樓價(jià)。,旅游休閑商業(yè)街,由簡(jiǎn)單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型,項(xiàng)目南側(cè)新湖路以購(gòu)物、休閑商業(yè)街為主 商鋪售價(jià)初步建議：5000元/m2,休閑商業(yè)街,由簡(jiǎn)單的沿街商業(yè)向旅游風(fēng)情商業(yè)轉(zhuǎn)型,特色飲食文化街,旅游休閑商業(yè)街,項(xiàng)目西側(cè)高水路以特色飲食為主 商鋪售價(jià)初步建議：5000元/m2,水產(chǎn)批發(fā)街,項(xiàng)目c區(qū)可開(kāi)發(fā)二條內(nèi)街及一條外街，以經(jīng)營(yíng)海參、海膽、魚(yú)蝦等水產(chǎn)干貨及部分濕貨、農(nóng)副產(chǎn)品為主。 建筑形式為2-3層的獨(dú)立鋪。 商鋪售價(jià)初步建議：首層：4000元/m2，二層2000元/m2。,星級(jí)酒店,集商貿(mào)、度假、娛樂(lè)于一體,紀(jì)念館與展覽館,宏揚(yáng)冼夫人優(yōu)秀歷史文化，展示地方風(fēng)土人情,銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè),項(xiàng)目成本估算 地價(jià)成本:20萬(wàn)元/畝x194畝=3880萬(wàn)元 建筑成本:129589m2x0.8(容積率) x800元/m2=