【專業(yè)市場】南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃.ppt

南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園初步規(guī)劃構(gòu)想,第一部分 項(xiàng)目價(jià)值分析,一、地塊隱含的三大價(jià)值體系：,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,二、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值關(guān)系：,如果從運(yùn)作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的思路出發(fā)，本項(xiàng)目地塊的各方資源中蘊(yùn)涵著三大價(jià)值體系：產(chǎn)業(yè)價(jià)值、地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值； 這三者關(guān)系表述為：以產(chǎn)業(yè)概念為主導(dǎo)經(jīng)營實(shí)體，將產(chǎn)業(yè)概念做大、做強(qiáng)，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，來帶動(dòng)和提升地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值與商業(yè)經(jīng)營價(jià)值，同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營又需為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供合理的、優(yōu)越的、與之匹配的生活、工作、休閑、居住等服務(wù)設(shè)施，形成產(chǎn)業(yè)的”產(chǎn)學(xué)研“與居住、消費(fèi)、一體化的運(yùn)作模式。,三、本案地塊存在的決策因子：,宏觀市場條件： 城市特性的影響； 政策的限制因素； 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)（人力資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源整合能力、市場環(huán)境及機(jī)遇等）； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件： 地塊的區(qū)域特征及現(xiàn)有資源； 交通狀況及未來發(fā)展； 地塊體貌特征的影響；,產(chǎn)業(yè)定位 商業(yè)經(jīng)營 地產(chǎn)開發(fā),四、地塊面臨幾個(gè)核心問題:,1、國家政策上對工業(yè)性質(zhì)地塊的限制，未來本案將面臨如 何入市的問題； 具體問題： 僅出讓使用權(quán)、無法按揭；營銷推廣限制 2、未來經(jīng)營過程中，如何平衡“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”三者 的價(jià)值關(guān)系問題； 具體問題： 產(chǎn)業(yè)概念嫁接問題；地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的 互補(bǔ)關(guān)系處理；商業(yè)與地產(chǎn)的開發(fā)比例； 3、區(qū)域市場是否具備發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)； 具體問題： 市場可行性論證：文化產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)等發(fā) 展成熟度，以及人力、財(cái)力投資力度與相關(guān)政策輔助； 4、地塊的“產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、地產(chǎn)”的價(jià)值解析； 具體問題： 地塊自然環(huán)境的再造和利用；舊有建筑的包裝利用；園 區(qū)內(nèi)三大實(shí)體的空間布局關(guān)系；,第二部分 國內(nèi)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,一、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概念：,興起于歐美的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是指諸多藝術(shù)、設(shè)計(jì)、廣告、公關(guān)等以創(chuàng)意為主 的個(gè)人工作室或服務(wù)性公司，集中在一個(gè)特色區(qū)域，形成多元文化生態(tài)和創(chuàng)意服務(wù)產(chǎn) 業(yè)鏈。 關(guān)鍵語： 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、創(chuàng)意、特色區(qū)域、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)鏈,“ 產(chǎn)業(yè)聚合體”,集群效應(yīng),多元產(chǎn)業(yè),智慧型產(chǎn)業(yè),二、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念：,“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的概念最早發(fā)端于英國，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、 創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等。是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力并 通過對知識產(chǎn)權(quán)的開發(fā)，創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會，以促進(jìn)整體生活環(huán) 境提升的產(chǎn)業(yè)。 通常包括：軟件開發(fā)、出版、廣告、電影、電視、廣播、設(shè)計(jì)、視覺 藝術(shù)、工藝制造、博物館、音樂、流行行業(yè)以及表演藝術(shù)等十三項(xiàng)產(chǎn) 業(yè)。此外，還包括旅游、博物館和美術(shù)館、遺產(chǎn)和體育等。,三、國外發(fā)展總體特征：,朝陽產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值巨大 發(fā)展迅速 前景廣闊,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在發(fā)達(dá)國家提出也不過幾年，現(xiàn)今每天為世界創(chuàng)造著高達(dá)220億美元的產(chǎn)值，并以5的速度遞增。在一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長速度更快，如美國達(dá)到14%，英國達(dá)到12%。早在2000年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)成為英國的第二大產(chǎn)業(yè)，占gdp的7.9%，僅次于金融服務(wù)業(yè)。 在一些發(fā)達(dá)國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在gdp中占有很大比例。數(shù)據(jù)顯示，目前紐約的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占該城市全部工作人口總數(shù)的12，倫敦為14，東京為15，而同屬國際大都市的上海，其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員只有1左右。,資料來源：北京國際城市發(fā)展研究院數(shù)據(jù)中心,美國,到2002年，美國文化-創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到5351億美元，占gdp的比重達(dá)到5.24%；創(chuàng)造就業(yè)800萬個(gè)，接近全國總就業(yè)人數(shù)的6%。,英國,2002年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)809億英鎊，成為英國第二大產(chǎn)業(yè)；到6月，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雇傭總?cè)藬?shù)為190萬，其后繼續(xù)增長，成為該國雇用就業(yè)人口的第一大產(chǎn)業(yè)。,韓國,2005年韓國的游戲產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將達(dá)到43億美元。其中網(wǎng)絡(luò)游戲已經(jīng)成為游戲市場的主導(dǎo)，占整個(gè)市場的62%.手機(jī)游戲持續(xù)快速發(fā)展，增長率達(dá)到45%。,新加坡,2002年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的2.8%3.2%。,香港,2001年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為香港帶來461.01億港幣，占gdp的比重為3.8%，就業(yè)人員比例達(dá)到5.3%。 。,四、各國發(fā)展概況：,五、國內(nèi)發(fā)展概況：,中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式與發(fā)達(dá)國家創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的形成模式如出一轍。中國一些藝術(shù)家們?yōu)榱藵撔膭?chuàng)作，將文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)搬到偏遠(yuǎn)或荒廢的舊廠房內(nèi)，而這些舊廠房因?yàn)槿谌肓怂囆g(shù)家靈感，勾勒出了中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的雛形。,發(fā)展模式：,舊廠區(qū)改造,智慧產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu),創(chuàng)意園,藝術(shù)加工,產(chǎn)業(yè)整合,國內(nèi)重點(diǎn)城市發(fā)展情況： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在國內(nèi)并非完全陌生的新鮮事物，國內(nèi)許多城市特別是大中型城市或者具備某些產(chǎn)業(yè)背景的城市，都在自覺和不自覺地發(fā)展這一新興產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)城市先由民間投資，形成一定的發(fā)展氣候時(shí)，再納入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃之列，當(dāng)?shù)卣⒔o予適當(dāng)?shù)恼咧С郑蔀槌鞘薪?jīng)濟(jì)運(yùn)營的一個(gè)重要領(lǐng)域。 北京6大創(chuàng)意中心，盡顯文化魅力 被北京市政府列為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的6個(gè)中心，多是自發(fā)形成再由官方認(rèn)可的，一度成為朝 圣地的798也在其列。文藝演出、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、影視節(jié)目制作和交易、動(dòng)漫 和互聯(lián)網(wǎng)游戲研發(fā)、文化會展、古玩藝術(shù)品交易6個(gè)中心，沒人可以質(zhì)疑北京的創(chuàng)意 城市地位，正如沒人可以無視北京那眾多的高等院校、藝術(shù)團(tuán)體、公司、出版社等 等，甚至連數(shù)目眾多的“北漂”也是其他城市不可求的創(chuàng)意人群。 上海爭創(chuàng)“國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心” 2005年12月6日，首屆上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周落下帷幕，上海方面宣布近期就將啟 動(dòng)18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 上海把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略，未來5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不僅僅盯著國內(nèi)，它的目標(biāo)是和倫敦、紐約、東京站在一起，成為“國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 中心”。,五、國內(nèi)發(fā)展概況：,廣州網(wǎng)絡(luò)游戲及下游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 人才資源優(yōu)勢：天河區(qū)是另外一個(gè)城市，來到廣州的外地人才聚集于此，從事著廣 告、影視、媒體、it等創(chuàng)意工作。 具備的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：國家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣州基地正式掛牌，天河軟件園2004年網(wǎng)絡(luò) 游戲方面的收入占國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)游戲收入的1/4，國際玩具禮品城帶動(dòng) 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈。 區(qū)域聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢：廣州還背靠 “亞洲創(chuàng)意中心”香港，從這里去香港只要兩個(gè)小時(shí)。 深圳比肩國際的設(shè)計(jì)人才，未來“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都” 作為中國最嶄新的城市，深圳具有全國最年輕的人才資源，也具備最具實(shí)驗(yàn)性的標(biāo)本意義。深圳現(xiàn)在開始看到自己這一點(diǎn)的創(chuàng)意優(yōu)勢，一系列城市主題展覽為代表的現(xiàn)代藝術(shù)會展即是證明。目前深圳的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括由設(shè)計(jì)而衍生的系列產(chǎn)業(yè)，印刷、動(dòng)漫、建筑、服裝等；在深圳的平面設(shè)計(jì)人才達(dá)2萬人，規(guī)模居全國前列；近10年來，深圳設(shè)計(jì)師幾乎獲得世界所有的頂級設(shè)計(jì)賽事和國際展覽的獎(jiǎng)項(xiàng)；深圳的動(dòng)漫企業(yè)達(dá)50多家，從業(yè)人員千余人，每年為深圳創(chuàng)造2億元產(chǎn)值。深圳將設(shè)立“文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金”，對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行貸款貼息和獎(jiǎng)勵(lì)。 深圳的目標(biāo)是“創(chuàng)意設(shè)計(jì)之都”。,五、國內(nèi)發(fā)展概況：,杭州視覺藝術(shù)設(shè)計(jì)見長 中國美院及浙大的藝術(shù)類人才輸出，為杭州的設(shè)計(jì)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。杭州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志是該市最大的設(shè)計(jì)聯(lián)盟loft49。這片運(yùn)河邊近萬平方米的舊廠房匯聚了17家藝術(shù)機(jī)構(gòu)，涉及工業(yè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、廣告策劃、服裝設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、商業(yè)攝影、雕塑、繪畫等多個(gè)創(chuàng)意領(lǐng)域。 成都數(shù)字娛樂消費(fèi)型城市 任何一個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會忽略成都。2004年，成都市就擁有近30萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國三大數(shù)字娛樂城市之一。全國首家網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)基地在高新區(qū)正式投入營運(yùn)，高新西區(qū)則作為國家軟件產(chǎn)業(yè)基地，諾基亞、ibm、摩托羅拉等國際企業(yè)的研發(fā)基地紛紛落戶成都。在這座娛樂至上的城市，任何有創(chuàng)造性的行業(yè)都能在這里找到自己的位置。,五、國內(nèi)發(fā)展概況：,六、上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園介紹及借鑒：,上海作為帶動(dòng)長三角、乃至全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中 扮演著舉足輕重的角色。同時(shí)，她也是許多新興產(chǎn)業(yè)首先崛起的城市。 在上海，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不是一個(gè)新說法，假如從1999年蘇州河畔的 “四行倉庫”改造算起，已有6年的發(fā)展史。繼2005年4月首批18家創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌之后，目前正式掛牌的創(chuàng)意集聚區(qū)已達(dá)50家。在今年 舉行的商鋪展上，就有10個(gè)項(xiàng)目近40萬平方米的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)參展。 而從有關(guān)方面透露的信息表明，至2007年，上海將形成70至80個(gè)創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建筑面積達(dá)到100萬至150萬平方米。 隨著創(chuàng)意園的逐漸走熱，越來越多的投資者開始嗅到了其中的商機(jī)， 也想在這巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條中分得一杯羹。在剛頒布的上海市“十一 五”規(guī)劃綱要（草案）中，服務(wù)型經(jīng)濟(jì)已被定為上海未來五年發(fā)展的 重點(diǎn)。作為具有發(fā)達(dá)的三次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的上海，定能在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的 發(fā)展步伐上走在全國前列，實(shí)現(xiàn)其“國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心”的宏大目標(biāo)。,七、上海部分在建項(xiàng)目介紹：,1、項(xiàng)目單體面積不大 上表可顯示出，目前上海在建在籌項(xiàng)目的體量都不大，最大的也僅10 萬平方米，且還 是建筑面積，多數(shù)為10000至20000平方米。 故，對本案114畝的廠區(qū)面積來說，具備了建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的空間容量。 2、租金水平不高 上表中，多數(shù)園區(qū)的租金水平在3元/平米天以下，與上海中檔寫字樓相比，目前上 海大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平偏低，據(jù)相關(guān)資料顯示，租金水平處在23.5元/平方米天之間，如第一批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，如時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、m50、田子坊、周家橋等，目前租金都是這個(gè)水平。當(dāng)然，有些園區(qū)由于產(chǎn)業(yè)定位、地段等因素，租金水平較高，如位于建國路上的“8號橋”，平均租金達(dá)6元/平方米天，位于余姚路上的同樂坊則達(dá)到了620元/平方米。 同屬地段優(yōu)勢不強(qiáng)的本案，在未來的經(jīng)營上，也會面臨短期內(nèi)投入和產(chǎn)出比例不對稱的情況，這便對后期經(jīng)營思路創(chuàng)新及運(yùn)作資金鏈提出了高要求。 3、產(chǎn)業(yè)定位個(gè)性化 走差異化之路是任何商業(yè)經(jīng)營的取勝之道，從上表可看出，雖然在產(chǎn)業(yè)選擇上，某些 園區(qū)存在重疊，但每個(gè)項(xiàng)目都突顯一個(gè)產(chǎn)業(yè)主題概念，只是將相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行組合和嫁接。如創(chuàng)意倉庫的產(chǎn)業(yè)定位包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)藝藝術(shù)，此三個(gè)產(chǎn)業(yè)具有明顯的互補(bǔ)特征，它們既分屬于獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，又能形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營上的互補(bǔ)作用，總體又形成一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條。 樹立產(chǎn)業(yè)個(gè)性，形成產(chǎn)業(yè)鏈條，這對本案的定位決策具有科學(xué)的指導(dǎo)性。,八、項(xiàng)目特征歸納及對本案的啟示：,九、對項(xiàng)目定位及經(jīng)營定位的啟示：,項(xiàng)目定位遵循的原則： 1、產(chǎn)業(yè)定位必須具有鮮明的個(gè)性特征。 2、產(chǎn)業(yè)定位要與地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相適應(yīng)。 3、鎖定產(chǎn)業(yè)需具有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性。 4、產(chǎn)業(yè)數(shù)量不宜選擇太多、太雜，集中優(yōu)勢。 不僅是產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)新，更是開發(fā)運(yùn)作及經(jīng)營思路的創(chuàng)新： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不能簡單理解為：將一些前沿時(shí)尚產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)聚在一起，再加上適當(dāng)?shù)呐涮咨虡I(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，就能使整個(gè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作成功還需在前期開發(fā)思路及后期經(jīng)營理念上，體現(xiàn)創(chuàng)新思維。 如：在開發(fā)運(yùn)作環(huán)節(jié)中，可招商在先或引進(jìn)強(qiáng)勢品牌企業(yè)合作開發(fā)，這樣既可使園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)符合進(jìn)駐企業(yè)的空間需求，少走不必要的彎路，也節(jié)約建設(shè)成本，有了合作企業(yè)可提供后續(xù)開發(fā)的資金保障。 產(chǎn)業(yè)園比之主題商業(yè)項(xiàng)目有類似之處，即對后期商業(yè)經(jīng)營、管理、招商、營銷推廣等環(huán)節(jié)具有較高要求。產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營贏利將是一個(gè)長期的過程，故在后期經(jīng)營中，經(jīng)營者應(yīng)具有長遠(yuǎn)眼光，在做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園的前提下，靈活運(yùn)用租賃與出售相結(jié)合的經(jīng)營思路，靈活應(yīng)對市場，最大化挖掘商業(yè)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值。,第三部分 項(xiàng)目研判及定位,一、項(xiàng)目swot分析：,1、優(yōu)勢（strength）： 自然資源優(yōu)勢： 生態(tài)植被豐富，綠蔭成蓋，天然的森林氧吧； 地塊空間開敞，既可登高處遠(yuǎn)瞰山巒，一覽心境闊，亦 可仰望蒼穹，極目天舒； 地塊南低北高，坡地、山地、三大平地結(jié)合，形成空間 的參差錯(cuò)落感， 便于借勢開發(fā)，打造宜動(dòng)、宜靜、私密 與公共的空間格局； 地塊資源優(yōu)勢： 地塊形狀呈“喇叭狀”，南入口為口，內(nèi)部空間開闊， 易營造出“小徑通幽，別有洞天”的美妙意境； 地塊完整，總占地面積達(dá)到112.4畝（75000平方米），易于規(guī)劃； 地塊內(nèi)有十多座舊廠房及其他建筑可改造利用；,地塊周邊配套優(yōu)勢： 東北山體臨靠政府規(guī)劃在建的生態(tài)公園，外部環(huán)境得以升 級； 西鄰仙人湖度假區(qū)，其內(nèi)的娛樂、休閑、酒店、康體等設(shè) 施與幕府路共享； 置于幕府山風(fēng)景區(qū)邊緣的丘陵地帶，厚重的人文韻味，卓 然的景區(qū)資源，皆可為園區(qū)享有； 地塊交通優(yōu)勢： 地塊緊鄰城市主干道幕、東路，居于南京長江大橋和南京長江二橋的中段，三條路徑直達(dá)園區(qū)： 曙光幕府東路中央路鼓樓珠江路新街口 曙光幕府東路和燕路（邁皋橋地鐵站）紅山路 南京站（玄武湖） 曙光水吉路神農(nóng)路和燕路燕子磯,2、劣勢分析（weakness）： 工礦企業(yè)林立，生活配套落后； 地塊位于下關(guān)工業(yè)區(qū),集聚著眾多企業(yè)，如江南化工廠、礦山機(jī)械 廠、華寧汽修廠、南京第二電磁線廠等，工業(yè)氛圍濃郁；區(qū)域內(nèi)商業(yè) 配套嚴(yán)重不足，幕府東路多為汽車直銷店和修理店，雖有旭日景城 等新開發(fā)住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居戶多，商業(yè)難形成氣 候。,本案地塊,區(qū)域人群消費(fèi)能力 低，難以支撐一個(gè)新商 業(yè)形態(tài)的生存； 地塊附近為工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)多為廠區(qū)工人、外來棚居戶等低收入家庭，其他新建住宅的入住率低，區(qū)域內(nèi)的人群構(gòu)成近幾年不會有太大的變化。故，在該區(qū)域打造新型商業(yè)將面臨消費(fèi)客源的引入問題。,地塊毗鄰工廠區(qū)，環(huán)境亂差； 現(xiàn)狀來看，地塊西部、北部的圍墻外連接著其他廠區(qū)，形象較差，對本 案的開發(fā)影響不利。 3、機(jī)會分析（(opportunity)： 市場機(jī)遇：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園屬于世界新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，無論在國外還是國內(nèi)，都 屬于新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展不超過十年，其建設(shè)方興未艾，而其巨大的產(chǎn)業(yè)贏 利能力使國內(nèi)諸多城市紛紛上馬，誰都不甘示弱。目前北京、上海、杭 州等城市的政府機(jī)構(gòu)均專門出臺產(chǎn)業(yè)扶持政策，更加堅(jiān)定了民間資本的 投資信心。南京尚未形成規(guī)模，多數(shù)項(xiàng)目處于籌備階段。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：南京作為長三角經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)、江蘇省的省會所在地、經(jīng)濟(jì)、文 化大省，擁有充足的人才儲備和強(qiáng)大的“產(chǎn)研”能力，具備了誕生創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)園的“土壤”。南京城市的綜合實(shí)力也顯著提高，05年gdp2413 億元，人均gdp40919元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年全市文化產(chǎn)業(yè)增加值 億元，占全市，尤其在旅游業(yè)、會展業(yè)、體育產(chǎn) 業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、各類文化服務(wù)銷售業(yè)等，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。 人才及機(jī)構(gòu)：高校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人才優(yōu)勢明顯全市所高校 （不含部隊(duì)院校）、兩院院士80人，在校學(xué)生56.12萬人在校學(xué)生， 所科研機(jī)構(gòu)、萬專業(yè)技術(shù)人員（軟件人才萬人）。,政策支持：南京市委、市政府高度重視發(fā)展具有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為文化與休閑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了積極的政策扶 持。 南京成立建立由市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，在 資金投入、立項(xiàng)、用地、稅收、價(jià)格、信貸、融資、生產(chǎn)、進(jìn)出口、社 會捐助以及社會保障等方面對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)予以扶持重點(diǎn)打造六方面產(chǎn)業(yè)園 區(qū)：影視創(chuàng)意基地、傳統(tǒng)書畫藝術(shù)創(chuàng)意基地、民間工藝創(chuàng)意基地、現(xiàn)代 藝術(shù)創(chuàng)意基地、網(wǎng)絡(luò)游戲與動(dòng)漫創(chuàng)意基地以及綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建立 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)評估體系，定期發(fā)布南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展年度報(bào)告等， 為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科學(xué)決策服務(wù)。 南京市委市政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成都市改造的共識，把老廠區(qū)地塊進(jìn)行 “騰籠換鳥”、“盤活存量、增量保值”、“退二進(jìn)2.5” 的處置。 下關(guān)區(qū)全力支持曙光園區(qū)的創(chuàng)建，同時(shí)也在積極支持園區(qū)享有國家有 關(guān)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的同時(shí)，在城市建設(shè)投資商向園區(qū)傾斜，財(cái)政上也給 園區(qū)很多優(yōu)惠。 對拆遷中大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”問題，政府也給予了大力支持。 同時(shí)，市政府特別承諾將用地范圍內(nèi)20%的土地用于商業(yè)開發(fā)，也 將是項(xiàng)目建設(shè)資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。,4、威脅分析（threat）： 競爭威脅：在南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形，要追溯到2003年，第一個(gè)創(chuàng)意藝 術(shù)產(chǎn)業(yè)南京圣劃藝術(shù)中心在河西建立后，在平方米范圍中進(jìn)駐 了個(gè)藝術(shù)家工作室。南京景泰藍(lán)工藝畫創(chuàng)作室已培訓(xùn)會員多 人，作品遠(yuǎn)銷美國、新加坡等地，還在杭州、鎮(zhèn)江、贛州等地開展了連 鎖經(jīng)營。 時(shí)至今日，許多企業(yè)看到了這一新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資價(jià)值，希望將此塊蛋 糕做大，紛紛加入了產(chǎn)業(yè)園的投資行列。目前除了本案，南京已有數(shù)家 企業(yè)正在積極籌備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：總投資12億美元、占地面積1300畝， 國內(nèi)目前投資額最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也已落戶浦口。 而南汽集團(tuán)和江蘇文 化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)共同打造的中央文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，以及南京順天實(shí)業(yè)公司與 清華紫光股份有限公司將開發(fā)的江蘇文化產(chǎn)業(yè)園配套項(xiàng)目，也在重洽會 上進(jìn)行了簽約。 一股“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”之風(fēng)正在興起。 鼓樓區(qū)在定淮門的 “世界之窗”、玄武區(qū)在板倉街1號的“文化產(chǎn)業(yè)園”、白下區(qū)在光華東 街的世界之窗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 這些項(xiàng)目的介入，在人才引進(jìn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 機(jī)構(gòu)導(dǎo)入、品牌塑造、院校及研究機(jī)構(gòu)等對本案開發(fā)及運(yùn)營形成全方位 競爭。,5、項(xiàng)目總結(jié)： 通過對本案地塊的地理位置、自然風(fēng)貌、人文底蘊(yùn)、區(qū)域特征、交通環(huán) 境、地塊特征分析，及對南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策等的 綜合分析，對于本案地塊投入打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是具備產(chǎn)業(yè)支撐和政策支 持的，同時(shí)，本案地塊優(yōu)越的環(huán)境資源和地塊特點(diǎn)，是辦公和居住的佳 境，是真正意義上的生態(tài)辦公和綠色生活，這將是對城市中寫字樓型辦 公革命性的變革和升級，如美國科羅拉多州的水園辦公園區(qū)（waterpark） 、美國加州的硅谷（silicon valley）、澳大利亞的北瑞德、愛爾蘭都柏 林的西區(qū)花園（park west）、德國慕尼黑的伊薩辦公園區(qū)等。而國內(nèi) 近年來也出現(xiàn)了北京總部基地、清華科技園玉泉慧谷等，也都在較好地 發(fā)展中。而本案所處的幕府山景區(qū)正是這樣的一個(gè)方向，具有十分強(qiáng)的 市場競爭力和廣闊的發(fā)展前景。 6、項(xiàng)目定位原則： 對于本案的項(xiàng)目定位，需綜合市場條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市特性、地塊質(zhì) 素、政府政策等多方面論證和考慮，產(chǎn)業(yè)概念的樹立應(yīng)遵循個(gè)性化、結(jié) 合城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)間有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性的定 位原則。,二、項(xiàng)目定位：,1、產(chǎn)業(yè)定位： 城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì) 2、功能定位： 辦公（展示、會議）、居住、休閑商業(yè) 辦公、住宅、商業(yè)比例組合：,3、客源定位： （1）辦公物業(yè)： 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、設(shè)計(jì)院及個(gè)人工作室 ； 景觀設(shè)計(jì)公司； 室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)公司； （2）住宅物業(yè)： 別墅類： 園區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及企業(yè)家； 企業(yè)界領(lǐng)軍人物； 商界精英人士； 投資客； 公寓類： 園區(qū)企業(yè)中產(chǎn)階層； 企業(yè)職員（租賃為主）； 投資客； （3）商業(yè)物業(yè)： 商業(yè)街： 投資及經(jīng)營者；,4、形象定位： 空間設(shè)計(jì)夢工坊 “產(chǎn)學(xué)研”產(chǎn)業(yè)鏈 5、項(xiàng)目案名： 慧谷 國際空間站,第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃初步思路,一、空間布局：,考慮到充分利用山體資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳邊緣，綠樹蔥蘢，建筑掩映在綠色中，使其具有絕對的私密性，且北部地勢高，擁有著高瞻遠(yuǎn)矚的視野。,將商業(yè)劃在入口附近，一是靠近幕府東路干道，便于人流消費(fèi)，二是不影響別墅區(qū)的私密環(huán)境； 將辦公區(qū)設(shè)在北部及中間地帶，主要考慮充分利用現(xiàn)有廠房，且與商業(yè)區(qū)接近，便于及時(shí)消費(fèi)。,二、舊屋改造原則:,本案地塊是原曙光機(jī)械廠所在地，區(qū)內(nèi)遺存大量廠房和配套用房，沾染 著油腥味、班駁的墻面、高大的建筑結(jié)構(gòu)，處處體現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)的粗 獷和獨(dú)特魅力，是可直接利用的現(xiàn)成資源。故在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考 慮加以發(fā)揮，使其既可為今所用，又能承載一段歷史價(jià)值，以吸引創(chuàng)意 企業(yè)的注視。 在利用和改造舊建筑時(shí)應(yīng)遵循以下原則： 1、主體保護(hù)，局部加工； 2、外部休整，內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造、創(chuàng)新； 3、結(jié)合進(jìn)駐企業(yè)空間使用要求，多方面征求意見進(jìn)行整改； 4、針對產(chǎn)業(yè)特征，立面風(fēng)格多樣化。,三、建筑風(fēng)格：,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是隨著現(xiàn)代信息時(shí)代的到來及三產(chǎn)服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸風(fēng)行的新 興產(chǎn)業(yè)，是新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的時(shí)尚符號，他們注重產(chǎn)業(yè)間交流、合作、互惠，時(shí) 刻展現(xiàn)出創(chuàng)新、自由、奔放、熱情、動(dòng)力、時(shí)尚的價(jià)值觀；他們需要一個(gè)空 間“場”效應(yīng)，既能包容其思想和行為方式，又符合其企業(yè)的發(fā)展模式。建 議其建筑風(fēng)格采用： “超現(xiàn)實(shí)主義印象派建筑” 現(xiàn)代建筑以其簡約、功能主義、實(shí)用為準(zhǔn)等優(yōu)越性，成為空間印象派的象 征。其大膽的結(jié)構(gòu)、流暢的立面，視覺上處處體現(xiàn)創(chuàng)新，建筑理念上標(biāo)新立 異，完美地表現(xiàn)出現(xiàn)代人的審美情趣和空間價(jià)值觀。,四、各類物業(yè)建筑主題形式：,1、辦公物業(yè)loft office 新銳企業(yè)總部 打造loft辦公，一是舊廠房是園區(qū)辦公物業(yè)的所在地，其層高多在10米以 上，空間結(jié)構(gòu)上容易成型，二loft是目前國際上仍在流行的時(shí)尚產(chǎn)品，特 別是對舊廠區(qū)、倉庫類建筑改造，多采用該形式。loft的字面意義是倉 庫、閣樓，在loft里，不銹鋼、水泥理所當(dāng)然地?fù)?dān)當(dāng)起空間主體材料的角 色。高挑的空間、粗糙的墻面、裸露的天花板、灰色的水泥地面這是比 較典型的loft的模樣。這些與本案現(xiàn)狀吻合，可利用發(fā)揮的空間大。 外立面： 通過建筑材質(zhì)如鋼柱、木材、玻璃、廣告板、燈箱等經(jīng)過 藝術(shù)化的加工，形成各種造型，對建筑局部進(jìn)行修飾，特 別是入口、屋檐、腳線，與建筑 主體的裸露部分，形成視覺反差 和沖擊。,內(nèi)部空間分割：,懸橋空中連廊，空間得以溝通,家居式的辦公，開敞通透,金屬型材樓梯，既現(xiàn)代又結(jié)實(shí),會客廳：簡潔的擺設(shè)，原味的墻體,前臺：運(yùn)用色彩對比，簡潔造型體現(xiàn)個(gè)性空間,電梯上下，舒適主義辦公,大通間辦公區(qū)，便于交流,局部可分割為兩層，滿足不同需求,戶外空間：,另類與藝術(shù)結(jié)合，雕塑小品增添空間情趣，臺階與步道與建筑相應(yīng)和諧。,2、展示空間： 作為辦公功能的補(bǔ)充，展示平臺不可缺失，將園區(qū)建成具備“產(chǎn)、研、 學(xué)、發(fā)（發(fā)布）”全面功能的平臺，注重企業(yè)的品牌宣傳，既有產(chǎn)業(yè)園 統(tǒng)一形式的品牌造勢，也有單獨(dú)企業(yè)的自我宣傳，成為產(chǎn)業(yè)價(jià)值、品牌 價(jià)值的傳輸窗口。該展示空間也可進(jìn)行其他類型的營銷活動(dòng)。,3、商業(yè)空間餐飲娛樂休閑：,餐飲、品茗，酒吧、音樂、個(gè)性書吧，一個(gè)也不能少。,休閑商業(yè)街：咖啡吧、露天茶吧,運(yùn)動(dòng)休閑： 壁球：1820年在英國一所非常有名的學(xué)校叫哈羅（harrow）中學(xué)，這是一所專門為英 國貴族培養(yǎng)后代的學(xué)校。那里的學(xué)生秉承了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)并在此基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，他們用拍子 將球向墻壁擊打，因球觸墻后發(fā)出的聲音很象英文squash的發(fā)音，所以給這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)冠名 為squash，即壁球。同年，世界上第一片壁球場建于哈羅中學(xué)。至此，壁球運(yùn)動(dòng)正式誕 生。 在隨后的若干年里，壁球運(yùn)動(dòng)在英國迅速發(fā)展，并由其軍隊(duì)把壁球運(yùn)動(dòng)帶到世界各地，壁 球是一項(xiàng)適合于各階層、各年齡段的人參加的新型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，也被稱為一項(xiàng)終身運(yùn)動(dòng)。作 為一種鍛煉身體增進(jìn)健康的活動(dòng)，壁球運(yùn)動(dòng)是一項(xiàng)長期性健康投資，能使人在生理和心理 上獲益，并增強(qiáng)其自信心及意志力。,攀巖： 人工巖場最早的起源地也是法國,可說是一種人造的攀登結(jié)構(gòu) (climbing structure)。 1983年法國人mr. francois savigny 發(fā)明了由樹脂及混凝土合成的可移動(dòng)式巖塊，奠 定了人工巖場日后發(fā)展的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目園區(qū)的工作者多從事腦力工作、多為年輕人，偶爾 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性的游戲運(yùn)動(dòng)，可刺激大腦神樞，更高效的投入工作。本項(xiàng)目園區(qū)的高大廠房 多，其山墻的高度可進(jìn)行改造。 攀巖的六大好處： 增加身體柔軟度與協(xié)調(diào)感 (flexibility&coordinationofmindandbody) ； 增強(qiáng)體力(strength) ； 集中力(concentration) ； 進(jìn)取心(initiative) ； 自信心(self-confident) ； 平衡感(balance),4、酒店青年旅館： 園區(qū)酒店主要方便園區(qū)內(nèi)的企業(yè)與外聯(lián)企業(yè)間溝通及員工居住，提供一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚的休憩空 間，裝修不需豪華奢侈，追求現(xiàn)代感、節(jié)奏感和舒適感，價(jià)位也不能過高，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又符 合他們的消費(fèi)需求?？梢肭嗄曷灭^、錦江之星、如家之類的酒店。 5、住宅物業(yè)： 獨(dú)棟別墅ceo官邸/企業(yè)第一會所 別墅的功能可分兩種，一是私人收藏作為居住空間，主要客源是企業(yè)界精英階層，包括園區(qū) 外的企業(yè)；一是作為企業(yè)第二辦公場地，或者是提供企業(yè)高層會晤的高檔場所，具有會議功 能、娛樂功能。 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑，可學(xué)習(xí)soho中國的長城腳下公社的做法，邀請國內(nèi)、國際著名建筑 設(shè)計(jì)師，每棟都是一個(gè)經(jīng)典創(chuàng)作。,長城腳下公社別墅：與自然樸素地交融,公寓soho酒店式公寓 山林中的精神soho，享受酒店式的管理服務(wù)，為企業(yè)精英提供生活起居的方便?？山梃b上 海萬科螞蟻工房，未來推廣可采用“蜂巢”的名字，成為設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚的地方。,獨(dú)特、個(gè)性的建筑外觀，是智慧精英們精神領(lǐng)域的表露。,居家的空間格局，現(xiàn)代氣質(zhì)的布置，更符合年輕一族的標(biāo)準(zhǔn)。,五、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：,1、解決營銷限制問題： 對于本案的土地性質(zhì)只能出售使用權(quán)的問題，存在兩方面的難點(diǎn)：一是買方出資只拿到使 用權(quán)，相當(dāng)于房屋租約；二是購房者無法進(jìn)行按揭購房，對個(gè)人資金要求較高。 針對以上問題，土地性質(zhì)如果可變的情況下自然最好，不過會導(dǎo)致開發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)都提 高，故只能在此大前提下，對所開發(fā)房屋進(jìn)行售賣，一是對于購房憑證，可咨詢律師和房 產(chǎn)部門，能否辦理房屋使用權(quán)及所有權(quán)（不包含土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然可能性不大）。最直接的 辦法就是和客戶講明，利用簽署租賃契約的形式，一次性交納40年租金，可按二十年一 簽，分兩份租約簽署，（按國家合同法規(guī)定，契約的最長年限為20年，超過二十年的合同 是無效的）經(jīng)咨詢律師，兩份合同可同時(shí)簽名交易，到20年后，第二份合同會自動(dòng)生效， 不需再辦理其他手續(xù)。 二是客戶按揭問題，與相關(guān)銀行溝通，以企業(yè)擔(dān)保形式，為購房企業(yè)及個(gè)人盡可能地爭取 一定比例的貸款，如果不可行，則在銷售策略上給予支持，分期付款或以租代售等。 2、經(jīng)營之道： 作為創(chuàng)意型的產(chǎn)業(yè)園，其經(jīng)營思路也是十分創(chuàng)新的，這在前面參考了其他城市項(xiàng)目后也提 到過。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值集中體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的打造上，有了這個(gè)根本，其他的價(jià)值才能最 大化體現(xiàn)，故在開發(fā)運(yùn)營上應(yīng)該： 先炒概念 樹立品牌影響力 招商洽談 園區(qū)建設(shè) 商業(yè)配套,3、最大程度獲得政府的政策支持： 政府的扶持力度，是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展不可缺少的支撐。觀國內(nèi)其他城市，其產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建、發(fā) 展離不開政府的政策大力支持及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的政策，如位于上海虹口區(qū)東江灣路上的“空間 188”承諾，將針對企業(yè)類別、每年納稅額度，會給予相應(yīng)的稅收扶持。位于西江灣路上的 “綠地陽光園”則對入駐企業(yè)給予10左右的房租補(bǔ)貼和相應(yīng)的稅收獎(jiǎng)勵(lì)。再比如進(jìn)駐 “同樂坊”的藝術(shù)類、文化類等企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠政策。 不過上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心有關(guān)人士表示，并非進(jìn)駐所有園區(qū)都能夠享受到優(yōu)惠政策，而是要 根據(jù)各個(gè)園區(qū)的具體招商措施來確定。 南京市政府及下關(guān)