2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（二）.doc

2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（二）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為07的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。a1375b4102c4322d45222、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是（）。a青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定3、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（）。a存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量b存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量c存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量d存量+新增竣工量一拆毀量4、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中()的主要工作內(nèi)容。a會計師b經(jīng)濟(jì)師c估價師d工程師5、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。a280b285c290d2956、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。a吸納率分析b房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析c家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析d投資購買和使用購買的比例分析7、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。a路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理b路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價c運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊d路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格8、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是（）。a投資利潤率b投資回報率c貸款利率d成本利潤率9、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法b.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余10、基準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()a.可比性b.可替性c.可分性d.可換性11、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。a下降b上升c不變d不能確定12、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。a使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格b使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格c使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格d依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值13、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000/m2，對應(yīng)的報酬率為7。現(xiàn)假定報酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。（提供）a3275b3287c3402d437514、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收的是（）。a開發(fā)商b設(shè)計單位c承包商d監(jiān)理單位15、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（）。a購買力風(fēng)險b市場供求風(fēng)險c政策風(fēng)險d比較風(fēng)險16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c工程量近似匡算法d概算指標(biāo)估算法17、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。a301.53b2983.84c1524.15d1587.6518、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。a180b196c200d30019、房地產(chǎn)開發(fā)活動可從()兩個方面進(jìn)行考察。a投資資金量和預(yù)期收益資金b資金流通方式和對策c出租、出售或經(jīng)營形態(tài)d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)20、資本化率是（）的倒數(shù)。a毛租金乘數(shù)b潛在毛租金乘數(shù)c有效毛收入乘數(shù)d凈收益乘數(shù)21、從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指()a房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度b獲取預(yù)期投資收益的可能性大小c房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度d房地產(chǎn)開發(fā)程度22、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動力狀況、（）等。a規(guī)劃設(shè)計方案b投資估算c資源條件d投資權(quán)益23、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。a土地總量有限b規(guī)劃限制c房地產(chǎn)不可移動d價值量大24、不計利息的費用是()。a、土地取得成本b、開發(fā)成本c、管理費用和銷售費用d、銷售稅費25、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。a.766b.791c.913d.104626、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為（）萬元。a.93.75b.115c.293.75d.31527、因素成對比較中，若a與b同等重要，則給a賦值()a.10b.50c.0.5d.528、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9429、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。a.400b.628c.656d.70030、某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。（提供）a4580b5580c6580d758031、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。a變動成本的設(shè)置b銷售收入的不同c固定成本的設(shè)置d平衡點的設(shè)置32、收益法中所指的收益是（）。a估價時點前一年的收益b估價時點前若干年的平均收益c估價時點以后的未來預(yù)期正常收益d估價時點前最高盈利年份的收益33、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的（）。a最低價格b平均價格c出讓地價d標(biāo)定地價34、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.0135、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。a87b124c130d134二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（）。a.環(huán)境b.地形地勢c.外部配套設(shè)施d.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度e.裝飾裝修2、路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。a、深度百分率b、資本化率c、收益率d、物價指數(shù)e、其他價格修正率3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場供給過量c建筑設(shè)計的缺陷d人們消費觀念的改變e周圍環(huán)境條件惡化4、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有（）。a待開發(fā)房地產(chǎn)的價值b開發(fā)成本和管理費用c銷售稅費d投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費e開發(fā)利潤5、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（）。a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e資金結(jié)構(gòu)6、評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢7、土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()a.商業(yè)用地方式b.商品住宅用地方式c.機關(guān)用地方式d.宗教用地方式e.軍事用地方式8、下列經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標(biāo)的有（）。a投資回收期b借款償還期c利息備付率d財務(wù)凈現(xiàn)值e現(xiàn)金報酬率9、投資風(fēng)險和投入資金缺乏流動性補償，是根據(jù)估價對象的（）等來確定的。a、規(guī)劃用途b、新舊程度c、規(guī)劃限制條件d、所在地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)狀況e、投資者管理水平10、房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由（）綜合決定的。（提供）a估價對象的房地產(chǎn)類型b估價方法適用的對象和條件c估價人員的技術(shù)水平d委托人的特殊要求e所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量11、新開發(fā)的房地產(chǎn)價值包括()。a、土地取得成本；b、開發(fā)成本；c、管理費用、銷售費用；d、投資利息、銷售稅費；e、個別開發(fā)商的開發(fā)利潤。12、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。a空置量b房地產(chǎn)價格指數(shù)c平均建設(shè)周期d吸納率e失業(yè)率13、用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()a.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)b.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗c.要求被估對象為新建筑物d.要求被估對象為舊建筑物e.僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價14、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括（）等分析。a投資資金的安全性b項目定位的科學(xué)性c期望收益的可靠性d投資項目的變現(xiàn)性e資產(chǎn)管理的復(fù)雜性15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，須提供的材料主要有（）。a建設(shè)工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見通知書c項目設(shè)計方案的總平面圖d城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)提供e1/2000或1/500的地形圖三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、房地產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。（）2、某房產(chǎn)年折舊率為1.6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（）3、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（）4、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）5、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）6、通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（）7、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。()8、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。()9、現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價不應(yīng)采用公開市場價值。（）（提供）10、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（）11、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（）12、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（）13、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）14、項目財務(wù)評價是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。（）15、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）2、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為96，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30，余款申請年利率為6的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：1、夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?2、家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（二）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、b3、a4、c5、a6、b7、d8、c9、c10、a11、a12、d13、c14、a15、d16、b17、a18、b19、d20、d21、b22、c23、c24、d25、d26、d27、c28、c29、c30、d31、d32、c33、b34、c35、b二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、bde2、ae3、cd4、abd5、abcd6、abc7、ab8、ade9、abd10、abe11、abcd12、abd13、ab14、acde15、bde三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、x8、9、10、11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、解：（1）計算未來3年的凈利益。1）未來第一年的凈收益(36036)120)125)3000=-58.32萬元2)未來第二年的凈收益(40036)(120)(125)3000=-65.52萬元3)未來第三年的凈收益(33036)(120)(125)3000=52.92萬元（2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈利益。（3）計算收益價格?；颍?、1、2000元，i=612=05，i=96，n=2012=240月設(shè)能購買新房的最高價為戶申請的貸款額：d=p(1-30)；由公式：d=a/i11(1+i)n得至p=3988萬元2、要還款21個月住房的市場價值：at12=25萬元；d=25+a/i11(1+i)n1得：n1=152即16個月。ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20csg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hkqkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrqkusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txyfclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyuez7umank1ndreubeqdgrx0venqgnsyib2ilq3siqrnl4m56t7z8y8da5k0kupn5nzg4jvjdtffhyt82aogqkxo4vblmleiy2p7hthbho07rcfttxodydppdtqso7wxd0j6fkklgm4wodzplhtrr2xgqn13hqy59zu1gegdyqnihntavsieuefqcyfucjwd3vk5i7ykmhundmiz 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