2011年廣州城建集團(tuán)武漢及杭州綜合體項目提案修改稿(new 101頁).pdf

private & confidential 武漢及杭州大型綜合體項目 全程服務(wù)建議全程服務(wù)建議 2011年1月30號 2 戴德梁行在全國擁有1818家分公司、超過2 2, ,000000名同仁，曾參與服務(wù)的綜合體 項目逾5 5, ,000000萬平方米，對于服務(wù)城建杭州、武漢項目我們非常有信心。 服務(wù)項目服務(wù)項目充滿充滿信心信心 戴德梁行在杭州、武漢杭州、武漢均設(shè)有分公司，擁有豐富的綜合體操盤經(jīng)驗(yàn)，希望借助 我們本土及國際經(jīng)驗(yàn)為項目成功開發(fā)提供專業(yè)支持。 杭州武漢杭州武漢操盤經(jīng)驗(yàn)豐富操盤經(jīng)驗(yàn)豐富 戴德梁行將致力將項目打造成綠色環(huán)保工程,大力體現(xiàn)項目環(huán)保設(shè)施優(yōu)勢，實(shí) 現(xiàn)項目開發(fā)目標(biāo)同時,也高度負(fù)起項目可持續(xù)發(fā)展的社會責(zé)任。 實(shí)現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展 若戴德梁行有機(jī)會參與杭州、武漢項目服務(wù)，出席本次會議的戴德梁行同事都 將是以后操作項目的負(fù)責(zé)人，他們分別來自上海、杭州、武漢、廣州、深圳。 出席人員均為日后操作項目的負(fù)責(zé)人出席人員均為日后操作項目的負(fù)責(zé)人 本次提案時間全程約本次提案時間全程約1小時小時。 項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例 service scope and case study 杭州項目理解杭州項目理解 hangzhou project specifics 武漢項目理解武漢項目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服務(wù)案例全程服務(wù)案例 dtz case study 2 3 4 5 團(tuán)隊介紹團(tuán)隊介紹 service team 1 3 為何選擇為何選擇dtzdtz why dtz 6 彭蔭喧彭蔭喧 dtz dtz 戴德梁行戴德梁行 華中區(qū)董事總經(jīng)理華中區(qū)董事總經(jīng)理 項目項目總協(xié)調(diào)人總協(xié)調(diào)人 wuhanhangzhou 吳麗蘭吳麗蘭 高級經(jīng)理高級經(jīng)理 潘育敏潘育敏 助理董事助理董事 吳吳穎穎 助理董事助理董事 dtz杭州項目專案團(tuán)隊核心成員 城建杭州項目專案組城建杭州項目專案組 陳聰陳聰 助理經(jīng)理助理經(jīng)理 建筑顧問負(fù)責(zé)人建筑顧問負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人商鋪及策劃負(fù)責(zé)人商鋪及策劃負(fù)責(zé)人 楊達(dá)楊達(dá) 杭州分公司(總經(jīng)理) 總負(fù)責(zé) 5 管佳佳管佳佳 助理董事助理董事 寫字樓及策劃負(fù)責(zé)人寫字樓及策劃負(fù)責(zé)人 杭州及華東區(qū)各團(tuán)隊杭州及華東區(qū)各團(tuán)隊 曾慶紅曾慶紅 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 潘育敏潘育敏 助理董事助理董事 王一川王一川 董事董事 dtz武漢項目專案團(tuán)隊核心成員 城建武漢項目專案組城建武漢項目專案組 策劃負(fù)責(zé)人策劃負(fù)責(zé)人 建筑顧問負(fù)責(zé)人建筑顧問負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人物業(yè)管理負(fù)責(zé)人 殷向榮殷向榮 武漢及長沙分公司(總經(jīng)理) 總負(fù)責(zé)/寫字樓板塊負(fù)責(zé)人 馮波馮波 助理董事助理董事 商鋪負(fù)責(zé)人商鋪負(fù)責(zé)人 武漢及華中區(qū)各相關(guān)團(tuán)隊武漢及華中區(qū)各相關(guān)團(tuán)隊 6 dtz杭州及武漢全程服務(wù)流程 7 施工前施工前施工階段施工階段竣工前竣工前竣工后竣工后 1234 市場研究 商鋪策劃寫字樓 策劃 前期物業(yè)管理顧問 前期物業(yè)管理顧問 主力店招商 市場營銷推廣 前期物業(yè)管理顧問 招商及銷售 開發(fā)顧問（造價咨詢/招標(biāo)顧問/可持續(xù)發(fā)展顧問） 商業(yè)管理 物業(yè)管理 招商及銷售 項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例 service scope and case study 杭州項目理解杭州項目理解 hangzhou project specifics 武漢項目理解武漢項目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服務(wù)案例全程服務(wù)案例 dtz case study 2 3 4 5 團(tuán)隊介紹團(tuán)隊介紹 service team 1 8 為何選擇為何選擇dtzdtz why dtz 6 第一部分 項目改造市場研究 part 1 杭州商業(yè)杭州商業(yè)市場認(rèn)識市場認(rèn)識 杭州項目區(qū)域環(huán)境 10 本項目位于臨安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于臨安市中心區(qū)與杭州市中心區(qū)之間，距離 杭州市區(qū)20公里，距離臨安市中心約10公里。 臨安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)臨安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以工業(yè)、科研設(shè)施為主以工業(yè)、科研設(shè)施為主，聚集了一大批國內(nèi)知名的裝備制造業(yè) 企業(yè)。 臨安商業(yè)市場分析 11 餐飲 37% 美容休閑 4% 服飾 49% 大型商場 2% 雜貨店 2%超市 4% 其他 2% 臨安主城商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)比例臨安主城商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)比例 （按商家個數(shù)）（按商家個數(shù)） 資料來源：戴德梁行資料來源：戴德梁行 臨安主城商圈分布臨安主城商圈分布 臨安商業(yè)發(fā)展處于初級階段，整體定位中低檔； 而本項目位于臨安主城之外約10公里的臨安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商業(yè)環(huán)境、人口與臨安主城也存在 較為明顯的差距，如何立足區(qū)域定位、滿足區(qū)域需求，將成為項目零售商業(yè)最大的挑戰(zhàn)？ 臨安商業(yè)市場小結(jié) 12 核心觀點(diǎn)凝練核心觀點(diǎn)凝練 1 1 2 2 3 3 4 4 人均人均gdpgdp與商業(yè)發(fā)展水平與商業(yè)發(fā)展水平 從人均可支配收入與消費(fèi)者需求趨勢從人均可支配收入與消費(fèi)者需求趨勢 消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)業(yè)態(tài) 臨安目前處于零售市場初級但逐步成長發(fā)展階段。處于零售市場初級但逐步成長發(fā)展階段。 以中小型零售物業(yè)為主，集中在傳統(tǒng)百貨、街鋪，滿足 生活需求，缺乏品牌。 2009年臨安市實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22,011元。 在不同收入水平與消費(fèi)需求層次關(guān)系圖中，臨安處于由滿臨安處于由滿 足基本自我生存需求的消費(fèi)，向自我發(fā)展和享受型為主的足基本自我生存需求的消費(fèi)，向自我發(fā)展和享受型為主的 發(fā)展型消費(fèi)過渡的階段，與二三線城市的差距逐漸縮小。發(fā)展型消費(fèi)過渡的階段，與二三線城市的差距逐漸縮小。 消費(fèi)者缺乏品牌認(rèn)知度，中高 檔消費(fèi)能力有限。 餐飲消費(fèi)開始追求環(huán)境和享受 ，餐飲消費(fèi)的比重提升。 休閑娛樂行業(yè)的需求強(qiáng)勁，休 閑娛樂行業(yè)相對于服裝“存活 率”更高。 零售發(fā)展階段零售發(fā)展階段 城市城市的的人均人均gdpgdp的數(shù)值和城市化水的數(shù)值和城市化水 平緊密相關(guān)，從而影響商業(yè)形態(tài)平緊密相關(guān)，從而影響商業(yè)形態(tài)。 2009年臨安實(shí)現(xiàn)人均gdp約6745 美元，超過4400美元最高的基準(zhǔn)水 平，與之對應(yīng)的城市綜合體、 lifestyle shopping center、旅游 地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 形態(tài)涌現(xiàn)。 dtz認(rèn)為本項目發(fā)展商業(yè)需考慮的核心問題 13 1.1.商業(yè)在整體綜合性項目中的開發(fā)策略商業(yè)在整體綜合性項目中的開發(fā)策略 本項目建筑體量約140萬平方米，在和本項目類似的綜合體物業(yè)開發(fā)中，不同物業(yè)品種的不同物業(yè)品種的 開發(fā)順序、階段性開發(fā)體量的安排，將直接影響和決定項目開發(fā)的成敗。開發(fā)順序、階段性開發(fā)體量的安排，將直接影響和決定項目開發(fā)的成敗。 參考案例：香港太古城參考案例：香港太古城 住宅 83% 零售 11% 辦公 6% 太古城物業(yè)比例太古城物業(yè)比例 高品質(zhì)住宅高品質(zhì)住宅 特色零售特色零售 商務(wù)辦公商務(wù)辦公 太古城開發(fā)時序太古城開發(fā)時序 dtz認(rèn)為本項目發(fā)展商業(yè)需考慮的核心問題 14 2.2.項目發(fā)展零售商業(yè)的項目發(fā)展零售商業(yè)的swotswot分析分析 逾100萬住宅開發(fā)所帶來穩(wěn)定持續(xù)的消費(fèi) 客源； 軌道交通5號線帶來交通瓶頸的解決； 非臨安主城區(qū)，片區(qū)商業(yè)氛圍欠佳； 缺少一定收入水平、穩(wěn)定的消費(fèi)客源支撐； 商業(yè)以零星布局為主，體量有限 ，缺少規(guī)模聚 集、特點(diǎn)鮮明的商業(yè)供應(yīng)； 臨安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，未來制造 業(yè)企、居民入駐帶來的消費(fèi)需求； 區(qū)域商業(yè)發(fā)展相對滯后； 臨安主城和余杭區(qū)零售市場的不斷成熟，勢必 對本項目的消費(fèi)群體產(chǎn)生明顯的分流影響。 優(yōu)勢劣勢 機(jī)會威脅 dtz對于項目的愿景 15 本項目零售商業(yè)未來本項目零售商業(yè)未來定位定位發(fā)展方向思考發(fā)展方向思考 社區(qū)型、區(qū)域型“生活中心”社區(qū)型、區(qū)域型“生活中心” 就近、便捷、生活、一站式消費(fèi)就近、便捷、生活、一站式消費(fèi) 在滿足社區(qū)型區(qū)域型生活中心應(yīng)有商業(yè)元素基礎(chǔ)上在滿足社區(qū)型區(qū)域型生活中心應(yīng)有商業(yè)元素基礎(chǔ)上 適度增加餐飲、娛樂休閑等目的性業(yè)態(tài)比例（適度增加餐飲、娛樂休閑等目的性業(yè)態(tài)比例（40%40%以上）以上） 居家生活空間一站式購物兒童生活休閑娛樂美食天地 生態(tài)自然元素與商業(yè)元素的融合，打造一個生態(tài)自然元素與商業(yè)元素的融合，打造一個綠色商業(yè)綠色商業(yè)的理念。的理念。 依托本項目臨山面水的區(qū)位優(yōu)勢，在后期建筑設(shè)計中考慮將山水、綠色、自然元素與商業(yè)元 素完美融合，打造成一個在國內(nèi)獨(dú)樹一臶，集合綠色、生態(tài)、自然與一體的商業(yè)綜合體。 第一部分 項目改造市場研究 part 2 杭州寫字杭州寫字樓市場認(rèn)識樓市場認(rèn)識 17 杭州核 心區(qū) 杭州規(guī)劃 商務(wù)區(qū) 富陽 市區(qū) 臨平 新城 桐廬 市區(qū) 本地塊 臨安臨安 10,000-12,000 元元/平方米平方米 25,000-30,000 元元/平方米平方米 12,000-15,000 元元/平方米平方米 7,000-9,000 元元/平方米平方米 10,000-12,000 元元/平方米平方米 臨安經(jīng)濟(jì)臨安經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 臨安市區(qū)目前少有甲級品質(zhì)寫字樓，可參考性較少。 臨平新城和富陽市區(qū)與本項目距離杭州核心區(qū)的距離相似，其成熟區(qū)域甲級品質(zhì)寫字樓價 格在10,000-12,000平方米左右。 杭州各區(qū)域甲級品質(zhì)寫字樓價格情況 杭州及周邊區(qū)域售價情況 杭州甲級市場租金水平 18 杭州核心區(qū)以外的區(qū)域少有單一產(chǎn)權(quán)租賃型寫字樓，可參考租金少。 杭州在發(fā)展中的規(guī)劃商務(wù)區(qū)，如濱江區(qū)，租金仍低于1.5元/平方米/天。 目標(biāo)客戶定位 區(qū)域?qū)傩越?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 項目區(qū)域定位為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距離杭州市 中心和臨安市中心都有一定距離，共享客 戶的可能性較少。 19 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：裝備制造業(yè)及高新技術(shù)行 支撐產(chǎn)業(yè)：為新藥類的生物制藥和天然藥材 研制等一批高新前沿企業(yè) 發(fā)展趨勢：依托臨安市和杭州市工業(yè)基礎(chǔ)， 組建高新科技園區(qū)、機(jī)電工業(yè)園區(qū)、輕紡工 業(yè)園區(qū)等專業(yè)生產(chǎn)基地。 區(qū)域?qū)傩?產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 精神歸屬 寫字樓目標(biāo)客戶定位模型 20 以開發(fā)區(qū)生產(chǎn)和科研基地的入駐 企業(yè)的相關(guān)企業(yè)為主 開發(fā)區(qū)已入駐裝備制造業(yè)的區(qū)域 總部、培訓(xùn)中心等功能分部 圍繞這些制造業(yè)企業(yè)的上下游中 小企業(yè)以及相關(guān)科研、貿(mào)易和服 務(wù)型企業(yè) 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn) 0%20%40%60%80%100% 外資 中資 民營 0%50%100% 外資 中資 民營 未來核心商務(wù)區(qū) 政府辦公入駐 地理位置優(yōu)勢 政策導(dǎo)向扶持 行業(yè)聚集 頂級辦公品質(zhì) 提升公司形象 數(shù)據(jù)來源：dtz2010年杭州寫字樓用戶關(guān)注因素調(diào)研 產(chǎn)品方面辦公形象的考慮多于辦公品質(zhì)。 制造業(yè)客戶受政策導(dǎo)向和行業(yè)聚集度影響大。 制造業(yè)企業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析 產(chǎn)品策略 營銷策略 21 產(chǎn)品初步定位 22 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)a+a+標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)a a標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)a a- -標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)產(chǎn)權(quán)單一業(yè)主產(chǎn)權(quán) 幾個大業(yè)主分層持有+多個小業(yè) 主持有 多個小業(yè)主分割持有 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層面積至少達(dá)到1,500 2,000 平方米，無柱式設(shè)計， 得房率高 標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)1,200 1,500平方 米，得房率高 標(biāo)準(zhǔn)層面積在1,000 1,200平 方米之間 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)vav空調(diào)或vrv空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管或vrv獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng) 停車位停車位至少1車位/200平米至少1車位/300平米至少1車位/350平米 電梯電梯 進(jìn)口品牌 平均等待時間不超過40秒，每 部電梯最大載重量達(dá)1,600 1,800千克之間，并且電梯平均 服務(wù)面積不超過4,000平方米 合資品牌 平均等待時間在40 - 60秒，每部 電梯最大載重量達(dá)1,350 1,600 千克，并且電梯平均服務(wù)面積不 超過4,500平方米 合資或國內(nèi)品牌 平均等待時間超過60秒，每部 電梯最大載重量達(dá)1,000 1,350千克，并且電梯平均服務(wù) 面積不超過6,000平方米 凈高凈高2.7及以上2.6-2.72.5-2.6 電源電源 高于80va每平方米，雙路供電 并且有備用發(fā)電機(jī) 60-80 va每平方米，有備用電源60 va每平方米左右 產(chǎn)品產(chǎn)品舉例舉例 世貿(mào)麗晶城 坤和中心 嘉華國際 公元大廈 聚龍大廈 瑞晶國際 表：杭州甲級寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 初步定位為以銷售為目標(biāo)的寫字樓。 按照杭州本地的a或a-標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品。 針對目標(biāo)客戶的營銷策略 區(qū)域的招商政策將較大的影響客戶入駐意 愿，要建議并引導(dǎo)招商政策具有競爭力。 23 與開發(fā)區(qū)廠房辦公、孵化樓辦公等其他功 能物業(yè)形成明顯區(qū)隔 吸引臨安部分有提升形象需求的企業(yè) 推廣渠道與區(qū)域招商相得益彰 甲級辦公模式的引導(dǎo) 寫字樓swot分析 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)定位帶來行業(yè)聚集優(yōu)勢，發(fā)展 潛力較大 大規(guī)模綜合體，各業(yè)態(tài)內(nèi)部互補(bǔ) 品牌開發(fā)商強(qiáng)勢進(jìn)入 24 所在區(qū)域距離杭州和臨安市區(qū)都有一定距 離，氛圍和成熟度不足，可倚借與共享資 源不多。 目標(biāo)客戶以區(qū)域客戶為主，客戶結(jié)構(gòu)和數(shù) 量都較受限制，將影響租售進(jìn)度和價格。 目前規(guī)劃寫字樓為超高層，建筑成本較高 ，給價格造成壓力。 通過區(qū)域政策優(yōu)惠和營銷推廣吸引優(yōu)質(zhì)客 戶入駐 通過產(chǎn)品成本的合理控制創(chuàng)造利潤 大杭州范圍內(nèi)規(guī)劃商務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾 多，不論是區(qū)域招商還是項目招商，都將 面臨激烈競爭 優(yōu)勢劣勢 機(jī)會威脅 dtz對于本項目寫字樓的愿景 25 可實(shí)現(xiàn)的租金或售價有限 區(qū)域位臵和成熟度不足 客戶結(jié)構(gòu)受區(qū)域限制大 適度前瞻的產(chǎn)品建議 控制體量，寫字樓高度最好不要超過100米，以有 效減少建安成本 規(guī)整平面空間，保證得房率 初步定位為甲a標(biāo)準(zhǔn)，通過市場調(diào)研充分了解當(dāng)?shù)?產(chǎn)品水平和客戶預(yù)期，控制成本投入 區(qū)域標(biāo)桿形象 產(chǎn)品形象重于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 吸引開發(fā)區(qū)內(nèi)追求形象提升的企業(yè)入駐 打造適度前瞻的區(qū)域標(biāo)桿打造適度前瞻的區(qū)域標(biāo)桿 杭州項目理解杭州項目理解 hangzhou project specifics 武漢項目理解武漢項目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服務(wù)案例全程服務(wù)案例 dtz case study 2 3 5 團(tuán)隊介紹團(tuán)隊介紹 service team 1 26 項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例 service scope and case study 4 為何選擇為何選擇dtzdtz why dtz 6 27 項目發(fā)展背景-武漢城市地位 武漢市被國家定位為“國家中部地區(qū)的中心城市國家中部地區(qū)的中心城市” 武漢市被湖北省定位為“1+81+8”城市圈的核心城市”城市圈的核心城市 東風(fēng)集團(tuán)、漢江集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、宜化集團(tuán) 均已將企業(yè)總部遷移或正在遷移至武漢。 輝瑞已將其 全球研發(fā)基 地放臵在武 漢，華為、 中興通訊也 在武漢布局 其研發(fā)基地， 格力集團(tuán)也 正遷往武漢。 28 項目發(fā)展背景-武漢城市經(jīng)濟(jì)水平 年份年份武漢武漢成都成都天津天津青島青島大連大連蘇州蘇州杭州杭州無錫無錫南京南京寧波寧波佛山佛山 03年年1622 1705238618691632280220921901169017691578 04年年1882 2031293122701961345025152350206721581819 05年年2238 2370366326952150402729422805241124462379 06年年2590 2883433733002369482034403300277328642926 07年年3141 3324501837863000570041033858327530003550 08年年3960 3901 6354 4436 3858 6701 4781 4420 3775 3964 4333 09年年4561 4503 7501 4890 4418 7400 5099 5000 4230 4215 4815 全國經(jīng)濟(jì)地位全國經(jīng)濟(jì)地位 中部六省省會中部六省省會20092009年年gdpgdp（億元）（億元） 2009年中國排名 第12名 華中地區(qū)連續(xù)第一位， 企業(yè)進(jìn)入華中地區(qū)的 首選 29 項目發(fā)展背景-武漢城市規(guī)劃 一核兩帶多中心一核兩帶多中心 鋼鐵、石油化工、環(huán)保 汽車、建材 食品、物流 高新科技、生物醫(yī)藥 本項目位 于武漢城 市都市核 心內(nèi)，處 于現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)發(fā)展 區(qū)域 第一部分 項目改造市場研究 part 1 武漢商業(yè)市場認(rèn)識武漢商業(yè)市場認(rèn)識 武漢市商業(yè)發(fā)展總體概況 31 從商從商圈圈發(fā)展來看發(fā)展來看 從項目發(fā)展來看從項目發(fā)展來看 從品牌發(fā)展來看從品牌發(fā)展來看 dtzdtz觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：1、多商圈、多中心的整體格局。 2、新興的區(qū)域型商圈進(jìn)入更快速的發(fā)展階段。 dtzdtz觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：眾多國際國內(nèi)品牌開始迅速布局武漢，目前是眾多發(fā)展項目把握商機(jī)的關(guān)鍵時期。 dtzdtz觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：主題化、體驗(yàn)式、一站式等主題的購物中心和特色商業(yè)街區(qū)將引領(lǐng)武漢市場的發(fā)展主流。 32 商圈發(fā)展和競爭關(guān)系 王家灣王家灣 商圈商圈 鐘家村鐘家村 商圈商圈 徐東徐東 商圈商圈 中南中南 商圈商圈 街道口街道口 商圈商圈 魯巷魯巷 商圈商圈 本案 古 田 后 湖 常 青 南 湖 沌 口 二 七 青 山 四 新 本項目未來將面臨武 廣核心商圈及古田、 鐘家村、王家灣區(qū)域 商圈中各項目之直面 競爭。 33 項目區(qū)域規(guī)劃 漢江兩岸的開發(fā)，將導(dǎo)入眾多中高及高端收入人群，改變硚口老城區(qū)形象，商業(yè) 消費(fèi)將升級換代，也帶來新的消費(fèi)需求 華潤高 檔住宅 九龍倉高 檔住宅 恒大住宅區(qū) 本案 項目區(qū)位 34 城市中心功能突出，人口聚集程度高城市中心功能突出，人口聚集程度高。 交通發(fā)達(dá)，三面均為城市主干道，同時軌道交通極其便利交通發(fā)達(dá)，三面均為城市主干道，同時軌道交通極其便利。 項目周邊在建或規(guī)劃中項目（潛在競爭對手） 35 項目項目 硚口區(qū)硚口區(qū) 王家墩中央商務(wù)區(qū)王家墩中央商務(wù)區(qū) 輕軌硚口路站 n 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 人信綜合體 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 凱德商用商業(yè) 南國西匯廣場 和黃花樓街項目 沿江一號mall 武商mall 泛海城市廣場 葛洲壩國際廣場 海天歡樂購 人信漢商銀座 縱橫集團(tuán)項目 太和集團(tuán)項目 36 項目周邊消費(fèi)群體 從前述區(qū)域規(guī)劃中可以看出，未來隨著九龍倉、華潤、恒大及本項目的 住宅來看，區(qū)域消費(fèi)群體的格局將發(fā)生較大變化，有待后期進(jìn)一步消費(fèi) 者調(diào)研后給予結(jié)論。 37 商戶在此區(qū)域開店之計劃 在dtz與各商戶的長期合作的基礎(chǔ)上，初步溝通發(fā)現(xiàn)超市業(yè)態(tài)、餐飲及 娛樂對此項目區(qū)域興趣濃厚，后期需要進(jìn)一步結(jié)合競爭關(guān)系及消費(fèi)者情 況進(jìn)行深入溝通，發(fā)現(xiàn)未來支撐項目主體定位之合適商戶。 38 dtz對于項目的愿景 滿足區(qū)域消費(fèi)者生活需求為主，凸顯餐飲娛樂休閑的生活型購物中心 34% 10% 40% 3% 4% 1% 8% 購物 娛樂、康健 餐飲 服飾 家居 畫廊、文化 配套設(shè)施 34% 10% 40% 3% 4% 1% 8% 購物 娛樂、康健 餐飲 服飾 家居 畫廊、文化 配套設(shè)施 商業(yè)關(guān)鍵詞：次中心、主力店、休閑商業(yè)、年輕與時尚、品味與環(huán)境 第一部分 項目改造市場研究 part 2 武漢寫字樓市場認(rèn)識武漢寫字樓市場認(rèn)識 40 武漢商務(wù)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 本案本案 寶豐路商務(wù) 區(qū) 板塊名稱板塊名稱區(qū)域代表項目區(qū)域代表項目 王家墩武漢中心、泛海城市廣場、葛洲壩廣場、華潤綜合體等 沿江商務(wù)區(qū)瑞安寫字樓群 濱江商務(wù)區(qū)萬達(dá)中心、綠地中心等 寶豐商務(wù)區(qū)本案等 光谷 板塊名稱板塊名稱區(qū)域代表項目區(qū)域代表項目 建設(shè)大道新世界國貿(mào)、建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場、禧邦可廣場、 廣電大廈、浦發(fā)銀行大廈、廣發(fā)銀行大廈、武漢國際金融廣場、 漢江國際金融中心等 武廣商務(wù)區(qū)新世界中心、世貿(mào)廣場、泰合廣場、人信武勝路、水游城 中南中北路中商廣場、新時代商務(wù)中心、知音工行大廈、保利文化廣場等 寶豐商務(wù)區(qū)本案等 41 57.9 50.0 69.7 14.1% 6.0% 8.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 武廣商圈建設(shè)大道商圈 租金空臵率 中南商圈 武廣商圈武廣商圈, , 27.8%27.8% 中南商圈中南商圈, , 11.6%11.6% 建設(shè)大道建設(shè)大道 商圈商圈, , 60.5%60.5% 武漢甲級寫字樓分布、租金及空置率 空臵率目前平 均5%，企業(yè)擴(kuò) 租/搬遷/新增 需求受到限制 42 武漢甲級寫字樓供應(yīng)特征-外觀/使用空間 高度90-248米之間 外立面基本為玻璃幕墻和鋁塑板搭配使用 臨街面 至少一面臨城市主干道，有的可三面臨 街 可視性 建設(shè)大道非常高，武廣商務(wù)圈稍遜但也 比較高 辦公面積 分布在36,000-108,100平方米之間，大 部分在50,000-60,000平方米之間 標(biāo)準(zhǔn)層面積 分布在1,164-2,300平方米之間，面積 1,300平方米的占多數(shù)，新世界中心、 國貿(mào)較大； 辦公層數(shù) 集中在2個區(qū)間, 4棟在28層左右，4棟 50層左右 凈高分布在2.3-2.7米區(qū)間，2.4米為主流 辦公樓面得 房率 分布在63-70%，大部分集中在65% 外觀 使用空間 外觀缺乏創(chuàng)新 產(chǎn)品，使用空 間需要優(yōu)化 43 數(shù)量5-16部之間 品牌均為進(jìn)口品牌，以otis、三菱居多 承載量 1,650kg，1,350kg，1,000kg不等，1,350kg居 多 單位服務(wù)層數(shù) 平均為4.2層，新世界國貿(mào)最優(yōu)，招銀大廈最次 單位服務(wù)面積 平均為6,700平方米/臺，世貿(mào)大廈最優(yōu)，招銀大 廈最次 武漢甲級寫字樓供應(yīng)特征-電梯/空調(diào)/車位 空調(diào)形式均為傳統(tǒng)中央空調(diào) 開放時間 一般為周一-周五8：00-18：00，新世界國貿(mào) 及中心優(yōu)勢最突出 品牌均為進(jìn)口品牌，特靈，約克，麥克維爾 車位形式多數(shù)為副樓立體車庫，其他為地下車庫 數(shù)量建銀非常少，其余分布在150至 600個之間 車位辦公面積比 平均為1：300，建銀大廈極低，其余分布在1： 92至1：400 車位建筑面積比 平均為1：480，建銀大廈極低，其余分布在1： 172至1：805 硬件配臵落 后，無法滿足 現(xiàn)代企業(yè)需求 44 區(qū)域甲級寫字樓需求特征 甲、乙級寫字樓租戶性質(zhì)對比甲、乙級寫字樓租戶性質(zhì)對比 22% 38% 54% 36% 10% 40% 0% 20% 40% 60% 本地性企業(yè)全國性企業(yè)跨國性外資企業(yè) 甲級 乙級 甲、乙級寫字樓各行業(yè)租戶行業(yè)對比甲、乙級寫字樓各行業(yè)租戶行業(yè)對比 23% 19% 5% 4% 7% 34% 14% 3%2%3%3% 14% 0% 3% 6% 5% 6% 5% 5% 11% 1% 6% 10% 7% 4%0% 0% 10% 20% 30% 40% 咨詢服務(wù)業(yè) 加工制造業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾、工. 科技公司 制藥、醫(yī)療器械 it相關(guān)產(chǎn)業(yè) 電子產(chǎn)品 快速消費(fèi)品 物流運(yùn)輸業(yè) 銀行、保險等金融機(jī)構(gòu) 外國領(lǐng)館和駐漢機(jī)構(gòu) 商貿(mào)類企業(yè) 其他 甲級 乙級 甲級樓以外資及全 國性企業(yè)為主，但 也有22%左右的本地 企業(yè) 金融、咨詢服 務(wù)、加工制造、 房地產(chǎn)、商貿(mào) 行業(yè)將成為未 來爭奪的重點(diǎn) 資源 45 寶豐商務(wù)區(qū)寶豐商務(wù)區(qū) 功能定位： 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部集聚 區(qū)域。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 金融中介、文化教育。 硚口區(qū)政府對項目所在區(qū)域之規(guī)劃方向 硚口區(qū)需要在區(qū)域商務(wù)宣傳 與推廣上再加大力度，在政 策上給予相應(yīng)支持 項目周邊潛在競爭 46 項目項目 硚口區(qū)硚口區(qū) 王家墩中央商務(wù)區(qū)王家墩中央商務(wù)區(qū) 輕軌硚口路站 n 1 1 2 3 7 5 6 4 8 12 1 人信綜合體 2 3 4 5 6 7 8 武漢中心 k11 泛海城市廣場 水游城 和黃花樓街項目 葛洲壩國際廣場 長江航運(yùn)中心 47 項目發(fā)展甲級寫字樓swot分析 elliot glausiusz strategy 區(qū)域啟動項目，商務(wù)氛圍需要培育 租戶基礎(chǔ)相對較弱 周邊交通擁堵 項目周邊環(huán)境有待改善 城市地位提升吸引眾多國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐 硚口區(qū)目前甲級寫字樓發(fā)展滯后，急需發(fā)展 周邊醫(yī)療/文化產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚 寫字樓客戶對產(chǎn)品硬件表現(xiàn)出極大提升愿望 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多企業(yè)開始急速擴(kuò)張 硚口區(qū)正面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的黃金時期 區(qū)位優(yōu)勢明顯 輕軌站點(diǎn)，可達(dá)性極強(qiáng) 濱江標(biāo)志性建筑，無可比擬之自然環(huán)境 區(qū)域商務(wù)規(guī)劃前景看好 政府支持 業(yè)權(quán)統(tǒng)一，保證品質(zhì) 土地成本具備比較優(yōu)勢 未來項目競爭激烈 地標(biāo)建筑不斷涌現(xiàn) 行政區(qū)/商務(wù)區(qū)對商務(wù)資源的競爭激烈 48 高端市場高端市場 中端市場中端市場 價格價格 新世界中心新世界中心 低端市場低端市場 福星商會大廈福星商會大廈 瑞安天地瑞安天地 浦發(fā)銀行大廈浦發(fā)銀行大廈 武漢中心武漢中心本項目本項目 泛海城市廣場泛海城市廣場 客戶群/功能布局/產(chǎn)品規(guī)劃及配套有待詳細(xì)市場研究后給予建議，初步 建議發(fā)展甲級寫字樓之檔次如下： 距離距離 dtz對于項目的愿景 項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例項目服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)案例 service scope and case study 杭州項目理解杭州項目理解 hangzhou project specifics 武漢項目理解武漢項目理解 wuhan project specifics dtz dtz 全程服務(wù)案例全程服務(wù)案例 dtz case study 2 3 4 5 團(tuán)隊介紹團(tuán)隊介紹 service team 1 49 為何選擇為何選擇dtzdtz why dtz 6 第一部分 項目改造市場研究 part 1 項目發(fā)展策劃項目發(fā)展策劃 城市宏觀環(huán)境研究城市宏觀環(huán)境研究 武漢武漢/ /杭州房地產(chǎn)市場研究杭州房地產(chǎn)市場研究 競爭對手、成功案例研究競爭對手、成功案例研究 項目開發(fā)條件分析項目開發(fā)條件分析 項目項目swotswot分析分析 了解杭州及武漢城市的歷史人文了解杭州及武漢城市的歷史人文 背景、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、消費(fèi)力等情背景、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、消費(fèi)力等情 況，把握項目所在城市房地產(chǎn)市況，把握項目所在城市房地產(chǎn)市 場發(fā)展情況、越勢以及項目發(fā)展場發(fā)展情況、越勢以及項目發(fā)展 機(jī)遇。機(jī)遇。 消費(fèi)者問卷調(diào)研消費(fèi)者問卷調(diào)研 商家訪談商家訪談 寫字樓客戶訪談寫字樓客戶訪談 熟知武漢及杭州項目目標(biāo)消費(fèi)熟知武漢及杭州項目目標(biāo)消費(fèi) 者、租戶、潛在投資客戶的需求者、租戶、潛在投資客戶的需求 特征、消費(fèi)習(xí)慣、投資心理及對特征、消費(fèi)習(xí)慣、投資心理及對 項目的看法。項目的看法。 定性研究定性研究定量研究定量研究 目的目的 內(nèi)容內(nèi)容 51 依據(jù)依據(jù) 項目定位項目定位 總結(jié)總結(jié) 項目市場定位 項目租售策略 規(guī)劃設(shè)計建議 建筑風(fēng)格定位 項目初步營銷策略 項目收入及成本預(yù)測 項目風(fēng)險分析 項目發(fā)展策劃思路 項目綜合分析項目綜合分析 杭州坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司 杭州坤和中心 項目背景 項目位于杭州市中心商圈武林廣場西北側(cè) 項目總建筑面積 11.4萬平方米，其中商業(yè)面積3萬平方米 服務(wù)時間：2008年 挑戰(zhàn) 如何在杭州競爭激烈的核心商圈內(nèi)尋找自身發(fā)展空間？ 如何突破華貿(mào)鞋城的專業(yè)市場形象？ 如何把握與寫字樓之間的功能關(guān)系？ dtz戴德梁行方案 通過前期商戶訪談，了解相關(guān)客戶的入駐意向，以明確未 來項目發(fā)展的可行性。 尋找華貿(mào)鞋城搬遷的可能性。 依據(jù)商業(yè)不同區(qū)域特點(diǎn)，形成辦公配套與對外商業(yè)相結(jié)合 的發(fā)展特點(diǎn)。 52 成果 制定了延續(xù)市中心高端零售的發(fā)展戰(zhàn)略要點(diǎn)，通過架設(shè)外部 天橋，增加區(qū)外中高端消費(fèi)者到達(dá)本項目的便利性。 積極促成其與杭州最大的百貨公司杭州大廈的合作，原華茂 鞋城整體成為杭州大廈c座。 與德國建筑設(shè)計公司gmp共同完成對項目建筑平面的優(yōu)化， 改善商業(yè)與寫字樓之間的關(guān)系。 福星惠譽(yù)有限公司 武漢福星惠譽(yù)水岸國際 項目背景 項目位于武昌區(qū)和平大道與友誼大道包夾處 項目總建筑面積35萬平方米，其中商業(yè)10萬平方米，住 宅13萬平方米，公寓酒店12萬平方米。 服務(wù)時間：2010-2011年 挑戰(zhàn) 如何快速變現(xiàn)？ 項目商業(yè)基礎(chǔ)落后，但規(guī)劃前景很好，怎樣平衡變現(xiàn)與持 有的關(guān)系？ 相當(dāng)比例的公建指標(biāo)，如何消化高層空間？ dtz戴德梁行方案 分析武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市結(jié)構(gòu)、人口狀況、發(fā)展規(guī) 劃，把握武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展趨勢 重點(diǎn)調(diào)查研究南昌市商業(yè)、寫字樓、酒店、會議物業(yè)發(fā)展 狀況，研究武漢市高端潛在客戶需求狀況 評價不同方案下物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提出項目的發(fā)展策略建 議 53 成果 將項目打造成為武漢的loft藝術(shù)基地及城市減壓中心，立足 周邊高檔住宅區(qū)及高校，以休閑娛樂、餐飲為主打，同時配 以特色零售、藝術(shù)書店等專業(yè)店，強(qiáng)調(diào)為忙碌生活的人們提 供一個身心放松的場所 項目背景 項目位于廣州市珠江新城金融及商務(wù)核心區(qū)中軸線 旁，僅緊廣州西塔 中軸線集運(yùn)系統(tǒng) 項目地上總建面積35萬平方米 服務(wù)時間：2008年 挑戰(zhàn) 在金融危機(jī)背景下廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢如何？ 區(qū)域商業(yè)綜合體的集中入市，項目如何在激烈競爭 中突圍？ 是否應(yīng)該拿地？ dtz戴德梁行建議 為委托方深入了解廣州商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓 市場提供了深入的市場信息，為最終成功拿地提供 支持 通過消費(fèi)調(diào)研和商家訪談,使委托方深入了解廣州消 費(fèi)者消費(fèi)需求,租戶需求 將其定位廣州高端綜合體提供專業(yè)意見 54 成果 對未來3-5年廣州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測 結(jié)合東塔的地標(biāo)背景，建議其以超前規(guī)劃占領(lǐng)市場制 高點(diǎn) 建議委托方在價值低谷入市，以獲得較大升值空間 新世界中國地產(chǎn) 廣州東塔 第一部分 項目改造市場研究 part 2 項目開發(fā)顧問項目開發(fā)顧問 項目開發(fā)顧問-工作開展思路 56 所提供的工作內(nèi)容所提供的工作內(nèi)容 造價咨詢顧問 招標(biāo)顧問服務(wù) 可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展 顧問服務(wù)顧問服務(wù) 分析項目投資及 成本 提供招標(biāo)顧問 建議 評審設(shè)計方案 優(yōu)化設(shè)計方案， 審核初步成本 估算 擴(kuò)大初步設(shè)計、 協(xié)助報建報批、 合約咨詢顧問 57 籌建期的可持續(xù)性評估籌建期的可持續(xù)性評估 基于: 創(chuàng)新的節(jié)水策略 能源利用率和可再生能源 可持續(xù)材料的使用和減少廢物 室內(nèi)空氣質(zhì)量 施工管理施工管理 確?？沙掷m(xù)建筑方案的正確施工方案包括 妥善處理建筑廢料 入住前的室內(nèi)空氣質(zhì)量管理 管理獲批的材料和報批 物業(yè)管理物業(yè)管理 保證在整個建筑使用期中可持續(xù)性使用 戴德梁行能做什么戴德梁行能做什么: : 用我們經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊，來評估優(yōu)化項目的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。用我們經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊，來評估優(yōu)化項目的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項目開發(fā)顧問-可持續(xù)發(fā)展服務(wù)內(nèi)容 減少 能耗 增加 生產(chǎn)力 員工健康 減少 營運(yùn)成 本 美譽(yù)度 總體 環(huán)境保護(hù) 可持續(xù)發(fā)展建設(shè)是從項目啟動到 項目運(yùn)營的管理過程。 項目開發(fā)顧問-服務(wù)團(tuán)隊 58 董事，中國區(qū)主管董事，中國區(qū)主管 黃智興黃智興 電機(jī)工程學(xué)士 工商管理碩士 項目主管項目主管 潘育敏潘育敏 建筑學(xué)碩士 房地產(chǎn)管理碩士 機(jī)電顧問機(jī)電顧問 機(jī)電顧問小組機(jī)電顧問小組 造價管理造價管理 造價管理小組造價管理小組 建筑顧問建筑顧問 建筑顧問小組建筑顧問小組 項目管理項目管理 招標(biāo)管理小組招標(biāo)管理小組 高級項目高級項目經(jīng)理經(jīng)理 王愷王愷 建筑工程管理學(xué)士 工商管理學(xué)士 林順林順 建筑工程學(xué)士 中級工程師 注冊造價工程師 造價工程師造價工程師 鄭衛(wèi)清鄭衛(wèi)清 工程學(xué)士 機(jī)電工程師機(jī)電工程師 朱鎮(zhèn)北朱鎮(zhèn)北 建筑學(xué)碩士 建筑師建筑師 技術(shù)經(jīng)理技術(shù)經(jīng)理, , 安全管理安全管理, , 工程師工程師, , 機(jī)電工程師機(jī)電工程師, , 施工經(jīng)理施工經(jīng)理 董事，中國區(qū)董事，中國區(qū) 莫君陳 工程學(xué)士 工商管理碩士 項目開發(fā)顧問-案例介紹 59 長沙泊富國際綜合項目長沙泊富國際綜合項目 服務(wù)內(nèi)容：建筑設(shè)計顧問及市場定位 用途：寫字樓、商鋪 總建面積：400,000平方米 項目時間：2009-2010 項目簡介項目簡介: : 長沙最高的辦公樓（218米） 長沙首個高檔的購物商場 與城市地鐵系統(tǒng)相連的雙層大廳有著巨大 的商業(yè)潛力 挑戰(zhàn)挑戰(zhàn): : 從銷售和物業(yè)管理的兩方面合理協(xié)調(diào)自用 的單元和待出售的單元 使頂級的奢侈品牌適應(yīng)一個陌生的城市 把客戶的企業(yè)文化與開發(fā)的項目融為一體 戴德梁行解決方案戴德梁行解決方案: : 成立一個由商業(yè)開發(fā)專家和其他技術(shù)專家組成 的團(tuán)隊 直接與固定承租方的代表洽談 全面了解客戶把企業(yè)文化與開發(fā)項目融為一體 的需求，以及與客戶討論修改的方案。 項目開發(fā)顧問-案例介紹 60 香港國際廣場項目香港國際廣場項目 服務(wù)內(nèi)容：項目管理 用途：商業(yè)樓宇 總建面積：57,000平方米 項目時間：2004-2009 項目簡介項目簡介: : 前身是位于香港中央商務(wù)區(qū)的凱悅酒店, 由酒店改建成57,000平方米的商業(yè)零售中 心。 挑戰(zhàn)挑戰(zhàn): : 首次在亞洲進(jìn)行大規(guī)模的改建項目 施工的工地面積有限 控制好噪音和粉塵 戴德梁行解決方案戴德梁行解決方案: : 用創(chuàng)新的設(shè)計和施工方法克服挑戰(zhàn) 內(nèi)部用戶的有效流動. 成為亞洲建設(shè)策略的榜樣 項目開發(fā)顧問-案例介紹 61 濟(jì)南市沃爾沃技術(shù)研發(fā)中心項目濟(jì)南市沃爾沃技術(shù)研發(fā)中心項目 服務(wù)內(nèi)容：項目管理 用途：研發(fā)中心 總建面積：37,000平方米 項目時間：20112012 項目簡介項目簡介: : 國際先進(jìn)的工業(yè)機(jī)械制造研發(fā)中心。 37,000 平方米建成研發(fā)中心,辦公樓和檢 測機(jī)構(gòu)。 挑戰(zhàn)挑戰(zhàn): : 建設(shè)費(fèi)用緊張和嚴(yán)格的時間表 項目建在濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)中心 達(dá)到leed 金獎標(biāo)準(zhǔn) 戴德梁行解決方案戴德梁行解決方案: : 提前進(jìn)行前期調(diào)研,和leed認(rèn)證工作，協(xié)助客 戶最大化地利用土地。 個性化的外觀設(shè)計確保建筑的的用途。同時融 入周邊的商業(yè)環(huán)境。 制定設(shè)計,采購，工程管理的方案，從工程開 始到結(jié)束協(xié)助客戶有效地控制成本和工程進(jìn)度， 并可不經(jīng)常性地親臨現(xiàn)場。 專家全天候的服務(wù)確保技術(shù)的持續(xù),并有效確保 工程達(dá)標(biāo)。 五礦營口產(chǎn)業(yè)園企業(yè)服務(wù)中心五礦營口產(chǎn)業(yè)園企業(yè)服務(wù)中心 及五星級酒店及五星級酒店 渣打科營中心（天津）渣打科營中心（天津） 上海意大利中心上海意大利中心- - 銅仁路銅仁路8888號號 上海新天地濟(jì)南路上海新天地濟(jì)南路8 8號巴卡拉公寓號巴卡拉公寓 上海上海20102010年世博會英國館年世博會英國館 項目開發(fā)顧問-相關(guān)經(jīng)驗(yàn)案例簡介 上海北外灘辦公樓綜合項目上海北外灘辦公樓綜合項目 62 第一部分 項目改造市場研究 part 3 項目營銷推廣策劃項目營銷推廣策劃 項目營銷推廣策劃服務(wù)思路 整體推廣 節(jié)奏制定 可比項目、 重點(diǎn)競爭對 手營銷策略 分析 梳理項目賣 點(diǎn)、強(qiáng)弱勢， 并分析對策 分析項目 目標(biāo)客戶 群特征 制定項目營 銷推廣策略 和營銷執(zhí)行 方案 重點(diǎn)推廣 企業(yè)實(shí)力背景 綠色環(huán)保工程 未來區(qū)域發(fā)展 跟蹤并評估 項目營銷效 果、及時調(diào) 整營銷策略 實(shí)現(xiàn)項目 銷售和招 商的可持 續(xù)發(fā)展 64 城市綜合體市場信息剖析自己受眾群體 推廣實(shí)施及執(zhí)行 最終目的 上海多媒體產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司 上海多媒體生活廣場 項目背景 項目位于上海中山公園城市次中心商圈，地處上海長 寧路、匯川路交界處 地鐵2號線中山公園站直達(dá) 項目總商業(yè)面積6萬平方米 服務(wù)時間：2010-2011年 挑戰(zhàn) 如何形成與中山公園商圈內(nèi)龍之夢購物中心、巴黎春 天百貨的差異，形成自身特色？ 如何調(diào)整原有地面商業(yè)廣場、地下1層的建筑方案， 增強(qiáng)商業(yè)氛圍？ dtz戴德梁行方案 針對中山公園區(qū)域年輕辦公白領(lǐng)聚集、項目自身辦公 產(chǎn)業(yè)人口特點(diǎn)與“多媒體”產(chǎn)業(yè)特征，確立項目以年 輕白領(lǐng)消費(fèi)客群的生活方式中心為主題 增加地面戶外商業(yè)空間、調(diào)整項目主要出入口設(shè)臵、 增加led電子廣告等手段增強(qiáng)項目整體商業(yè)氛圍 針對地下1層層高不足的問題，設(shè)立1f+b1的旗艦店 格局，并提出公共空間的內(nèi)裝調(diào)整建議 65 成果 小南國、好樂迪ktv等主力商戶先期入駐 muji無印良品、基本生活、dbhk、yamada日本山 田電機(jī)等特色主力商戶持續(xù)談判中 上海地產(chǎn)集團(tuán) 美麗上海 項目背景 上海地產(chǎn)集團(tuán)，國有多元化投資集團(tuán)，上海主要的 土地儲備集團(tuán) 項目位于上海浦東三林徐浦大橋旁，距離上海世博 園區(qū)約15分鐘車程 項目總建筑面積18萬平方米，其中商業(yè)面積 8萬平 方米 服務(wù)時間：2009年 挑戰(zhàn) 如何突破地理位臵劣勢，打造高端商業(yè)項目？ 設(shè)立何種功能以充分利用景觀和建筑特色？ 如何利用原有廠房，體現(xiàn)文化元素？ dtz戴德梁行方案 90幢古民居建筑，展現(xiàn)濃郁的中國古建筑風(fēng)情，吸 引高端游客，確立“旅游+商業(yè)”的發(fā)展策略 針對項目獨(dú)特的濱江自然條件和建筑特色建議引進(jìn) 高級度假酒店和特色高檔商業(yè)會所 利用原有廠房的特點(diǎn)建議引入國際品牌fashion show 66 成果 項目引進(jìn)高級度假酒店（banyan tree） ，涵蓋新、 舊兩個酒店概念 推薦國際品牌fashion show相關(guān)客戶資源，如dior show等 南京高科置業(yè)有限公司 東城匯項目 項目背景 南京高科臵業(yè)有限公司前身為成立于2002年5月的南 京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是由上市公司南京新 港高科技股份有限公司、南京仙林新市區(qū)開發(fā)有限 公司、棲霞區(qū)國有資產(chǎn)投資中心共同出資成立的國 有性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資本15億元，一級資 質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè) 運(yùn)營和物業(yè)管理等 服務(wù)時間：2009年-2011年 挑戰(zhàn) 項目位于南京城東仙林板塊，板塊內(nèi)商業(yè)氛圍欠佳 ，設(shè)立何種業(yè)態(tài)以充分利用項目潛在消費(fèi)人流？ 如果設(shè)計相關(guān)租售方案和策略？ dtz戴德梁行方案 本案定位于以目的性業(yè)態(tài)作為亮點(diǎn)、便捷性業(yè)態(tài)作 為學(xué)區(qū)和社區(qū)配套的中高休閑商業(yè)項目 項目強(qiáng)調(diào)家庭型消費(fèi)，一家人享受精致生活體驗(yàn)， 主題化消費(fèi)樂趣 67 成果 作為項目前期商業(yè)顧問和后期銷售租賃代理，為業(yè) 主提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù) 目前項目處于銷售代理階段，經(jīng)過我行半年時間的 前期市場推廣和營銷，積累了大量潛在客戶，預(yù)計 項目在2011年3-4月份開盤 第一部分 項目改造市場研究 part 4 項目租售代理執(zhí)行項目租售代理執(zhí)行 及營銷顧問及營銷顧問 項目租售代理執(zhí)行及營銷顧問服務(wù)思路 獨(dú)家代理/首席代理/一般代理 主力 店 招 商項目 全 面 招 商 主力店名單研擬 聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商 帶看地塊及說明 設(shè)店位臵及圖面檢討溝通 租售條件談判協(xié)商 協(xié)助制定主力店相關(guān)租售文本 協(xié)助完成承租意向書之簽訂 協(xié)助簽訂正式租賃合同 訂立明確的招商目標(biāo)、策略、時間表 招商說明資料制作 協(xié)助舉辦招商說明會 聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行初步洽商 帶看現(xiàn)場及說明 設(shè)店位臵及租賃、買賣條件之談判協(xié)商 協(xié)助制定專門店之相關(guān)租賃文本 協(xié)助完成承租意向書之簽訂 協(xié)助簽訂正式租賃、買賣合同 與商場設(shè)計師檢驗(yàn)各商店之相關(guān)需求 69 深國投商用置業(yè)有限公司 杭州新一城 項目背景 項目位于杭州市西部城區(qū)，天目山路以西，五常 大道以南，杭州生態(tài)新城西溪核心地理位臵。 項目總商業(yè)面積15萬平方米，包含2萬平方米的 山姆會員店 服務(wù)時間：2009年 挑戰(zhàn) 如何判斷山姆會員店對其他商業(yè)的帶動作用？ 商業(yè)基礎(chǔ)落后，但規(guī)劃前景很好，怎樣平衡變現(xiàn) 與持有的關(guān)系？ 相當(dāng)比例的公建指標(biāo)，如何消化高層空間？ dtz戴德梁行方案 針對性訪談，了解山姆會員店的經(jīng)營模式，并與 周邊人口、交通條件進(jìn)行比對分析 選取上海青浦奧特萊斯內(nèi)的品牌折扣店經(jīng)營商， 進(jìn)行深入訪談，了解其對杭州、特別是本項目折 扣店定位的意見及建議 深入了解周邊城市潛在品牌折扣店的發(fā)展進(jìn)程 70 成果 完成針對zegna、emporio amarni、burberry、 ferregamo 、columbia、 dkny、 givenchy 、 coach 、mother care 、 tommy & hilfiger、 ralph lauren等50個品牌的商戶訪談服務(wù)，了解其 經(jīng)營計劃及相關(guān)需求 在百聯(lián)下沙奧特萊斯確定開業(yè)的前提下，結(jié)合商戶 訪談結(jié)果，建議業(yè)主調(diào)整經(jīng)營策略，通過引入電影 院、兒童類業(yè)態(tài)將項目打造為區(qū)域家庭購物中心 新世界中國地產(chǎn) 武漢k11新食藝 71 地盤地盤位臵位臵：航空路與解放大道交匯處，武廣商圈 商業(yè)面積商業(yè)面積：20,000平方米 開業(yè)時間開業(yè)時間：2010年5月 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容：獨(dú)家市場顧問與商業(yè)策劃 聯(lián)合獨(dú)家租賃代理 成交成交租戶租戶：琥珀、面包新語、滿記甜品、 麥咖啡、costa等 寧波東部新城開發(fā)投資有限公司 寧波國際金融服務(wù)中心 項目背景 項目位于寧波市東部新城中心商務(wù)區(qū)核心區(qū)域 項目總建筑面積36萬平方米，(地上24.5萬平方米 ，地下11.5萬平方米），其中商業(yè)面積近4萬平方 米（扣除銀行營業(yè)廳面積） 服務(wù)時間：2009年至今 挑戰(zhàn) 如何在新興城市商務(wù)中心吸引商業(yè)人流？ 如何整合商業(yè)資源，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位，并與寧波 市內(nèi)原有的商業(yè)形成明顯差異？ dtz戴德梁行方案 針對區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群聚集、住宅人口相對滯 后的特點(diǎn)，確立以中高端商務(wù)餐飲、特色餐飲以 及其他配套商業(yè)服務(wù)的定位方向 針對寧波市場缺乏知名高端連鎖餐飲品牌的特點(diǎn) ，制定發(fā)展上海知名商戶、結(jié)合本地優(yōu)質(zhì)商戶的 招商策略 72 成果 作為項目獨(dú)家招商代理，充分結(jié)合本地與上海的招 商資源，為項目引入利苑、小南國、鼎泰豐、pizza dino等高檔餐飲旗艦店 南京新城市商用置業(yè)有限公司 南京新虹橋中心 項目背景 南京新城市商用臵業(yè)有限公司為南京本土最大的 商業(yè)開發(fā)運(yùn)營管理公司 項目位于南京市鼓樓區(qū)中山北路與和會街的交匯 處，距離南京核心商圈湖南路商圈僅1公里 項目總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)面積近8 萬平方米 服務(wù)時間：2009年至今 挑戰(zhàn) 如何形成與湖南路核心商圈的差異？ 如何充分利用項目原有景觀，突出項目特色？ dtz戴德梁行方案 針對項目周邊大學(xué)集中的特點(diǎn)，將該區(qū)域定位為 以年輕人為主要消費(fèi)對象的活力購物中心，引入 特色年輕商業(yè)業(yè)態(tài) 充分利用項目內(nèi)的景觀公園，以退臺綠化式設(shè)計 ，增加項目綠色開放空間和城市峽谷景觀，打造 城市花園式購物空間，突出項目整體的景觀特色 ，打造具有活力的購物公園 73 成果 成功引入cjgv影院、imax影院 結(jié)合“集成概念店”的定位主題，為業(yè)主陸續(xù)推薦it 、novo、sephora、大食代、日本五番街、冠軍 溜冰場等知名品牌 第一部分 項目改造市場研究 part 5 項目物業(yè)管理策劃項目物業(yè)管理策劃 與執(zhí)行與執(zhí)行 專業(yè)優(yōu)勢 75 國際國際質(zhì)量管理體系質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) iso9001 & iso14001 iso9001 & iso14001 & & ohsas18001ohsas18001 全國一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)全國一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位 英國皇家特許測量師協(xié)會成員英國皇家特許測量師協(xié)會成員 中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)講師中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)講師 國際職業(yè)培訓(xùn)師國際職業(yè)培訓(xùn)師 物業(yè)管理專家?guī)煳瘑T物業(yè)管理專家?guī)煳瘑T 各系統(tǒng)專業(yè)工程師各系統(tǒng)專業(yè)工程師 行業(yè)地位 專業(yè)資質(zhì) 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證 資深團(tuán)隊 大中華地區(qū)管理服務(wù)面積：大中華地區(qū)管理服務(wù)面積：91,800,000 91,800,000 平方米平方米 大大中華地區(qū)管理服務(wù)項目：中華地區(qū)管理服務(wù)項目：436436個，分布個，分布6363個個城市城市 物業(yè)