“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”項目市場調(diào)查招標(biāo)技術(shù)導(dǎo)則.doc

“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”項目市場調(diào)查招標(biāo)技術(shù)導(dǎo)則發(fā)展部 【目的】：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項目選址的市場調(diào)查招標(biāo)技術(shù)指導(dǎo)性文件?！痉秶浚哼m用于所有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項目?！韭氊?zé)】：本導(dǎo)則由商業(yè)開發(fā)管理公司發(fā)展部負(fù)責(zé)編制、修訂和執(zhí)行。一、“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”的項目簡介（略）二、“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”項目市場調(diào)查成果報告內(nèi)容要求1、 城市商鋪市場調(diào)查分析1.1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查城市人口數(shù)量及分布情況？城市國民生產(chǎn)總值（gdp）？城市及各區(qū)年財政收入？年社會零售總額？ 1.2 城市商圈分布和特點（應(yīng)附地圖說明）1.2.1傳統(tǒng)、新興或潛在的商業(yè)圈分布情況? 城市商圈是單中心型還是分散型？ 1.2.2中高檔百貨、高檔品牌店、專賣店、大型超市、商業(yè)步行街等的分布情況？ 1.2.3 就每個商圈消費(fèi)力獨立分析：常日和節(jié)假日人群流量？消費(fèi)層次和習(xí)慣？1.2.4 城市規(guī)劃中對商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)想以及城市商業(yè)步行街的規(guī)劃和實施情況？1.3 就每個商圈獨立分析：已經(jīng)、正在租售以及將要發(fā)展商業(yè)物業(yè)的市場情況分析（包括開發(fā)模式、引進(jìn)主力店調(diào)查、商鋪租售價量、經(jīng)營情況、購物人流量統(tǒng)計分析）。（結(jié)合附表“商業(yè)樓盤考察記錄表”）（應(yīng)附地圖匯總說明）1.4近三年該城市商業(yè)物業(yè)的年開發(fā)總量、年銷售總面積、年銷售總額？當(dāng)?shù)爻鞘凶狻⑹蹆r格最高的商鋪調(diào)查（租、售兩項分別選擇前10位）。1.5近年來國土部門公開拍賣商業(yè)地塊的成交價格及成交地塊的相關(guān)描述。1.6當(dāng)?shù)爻鞘猩啼佂顿Y者目標(biāo)客戶群的特點的描述。1.7目標(biāo)地塊周邊商鋪調(diào)查分析（應(yīng)附地圖說明）存在的主要商業(yè)點、業(yè)態(tài)以及業(yè)種，與目標(biāo)地塊的步行距離？周邊商鋪租售價量？2、 涉及目標(biāo)地塊的規(guī)劃、政策及成本調(diào)查摸底（應(yīng)附相關(guān)文件確認(rèn)）2.1 周邊交通分析（應(yīng)附地圖說明）地塊與城市節(jié)點的出行便利性？地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析？2.2 周邊土地與建筑2.3.1周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃（應(yīng)附相關(guān)文件確認(rèn)）（調(diào)查確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；調(diào)查確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況；調(diào)查確認(rèn)周邊是否有城市商業(yè)步行街、市政綠地的改造規(guī)劃等等）2.3.2周邊建筑調(diào)研（應(yīng)附地圖示意和照片說明）（調(diào)查建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；調(diào)查周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面）2.4 可利用資源分析：（應(yīng)附地圖說明）地鐵、輕軌站？停車場？城市廣場、公園？2.5 當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃圖冊和土地級別圖冊？涉及目標(biāo)地塊的控制性規(guī)劃要點？2.6 涉及項目開發(fā)的前期規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件？（如市政配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）2.7 項目地塊所屬土地級別以及相應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)？2.8 涉及目標(biāo)地塊所屬區(qū)域拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的拆遷文件？三、調(diào)查成果要求1、 市場調(diào)查內(nèi)容滿足上述第二條要求；2、 須提交市場調(diào)查報告書裝訂成冊5本以及電子文件；3、2002年 月 日之前提交初稿；4、2002年 月 日之前提交正式市場調(diào)查報告。四、聯(lián)系方式（略）附表：商業(yè)樓盤考察記錄表（應(yīng)附地圖匯總說明） 所屬城市商圈： 時間:項目名稱開發(fā)商 項目概況項目位置總建筑面積總占地面積主要柱距設(shè)備系統(tǒng)（有無中央空調(diào)，采取方式）停車位（地上停車位和地下停車位）層數(shù)和每層層高垂直交通（步道、扶梯、乘客電梯、貨運(yùn)電梯的數(shù)量、規(guī)格）平面設(shè)計（商鋪是否分隔及分隔形式；主入口的設(shè)計處理；有無中庭及中庭的設(shè)計處理；室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共區(qū)域環(huán)境的舒適性；商業(yè)步行流向合理性；商場使用率）商業(yè)管理（采取怎樣的商業(yè)管理方式，如是否有統(tǒng)一的招商管理等） 主力店商（業(yè)態(tài)、經(jīng)營樓層、面積、租售價格、開業(yè)時間）租售統(tǒng)計（不同部位和樓層的租售價格，按建筑面積或使用面積；銷售情況；付款方式；物業(yè)管理費(fèi)用，是否含空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用） 經(jīng)營情況（主力店以及分割商鋪經(jīng)營情況、購物人流量、提袋率）其他說明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