土地增值稅查詢手冊.doc

土地增值稅政策匯編第一章 征稅范圍4第一節(jié) 基本規(guī)定4一、土地增值稅暫行條例中“征稅范圍”的基本規(guī)定4二、土地增值稅暫行條例實施細則的解釋4三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)5第二節(jié) 具體規(guī)定6一、未取得土地的使用權證轉讓土地(國稅函【2007】第645號)6二、以轉讓股權名義轉讓房地產(國稅函【2000】687號)6第三節(jié) 不征稅行為6一、贈與方式無償轉讓房地產行為(財稅字【1995】第048號)6二、無償劃轉不征收土增稅(京地稅地2009187號)7三、企業(yè)整體資產出售或企業(yè)所有權轉移(云地稅一字20011號)7第二章 應稅收入8第一節(jié) 基本規(guī)定8一、條例的基本規(guī)定8二、細則的解釋8三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)8第二節(jié) 具體規(guī)定9(一)代收費用(財稅字【1995】第048號)9(二)外幣折算(財稅字【1995】第048號)9(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定(國稅發(fā)【2006】第187號)( 國稅發(fā)【2009】第091號)9(四)土地增值稅清算時收入確認(國稅函2010220號)10第三章 扣除項目10第一節(jié) 基本規(guī)定10一、條例的基本規(guī)定10二、細則的解釋10三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)12第二節(jié) 具體規(guī)定13一、取得土地使用權所支付的金額13二、房地產開發(fā)成本13(一)配套公共設施(國稅發(fā)【2006】第187號)13(二)四項開發(fā)成本不實可以核定單位面積金額標準(國稅發(fā)【2006】第187號)13(三)天津關于拆遷補償費的確定(津地稅地201049號)13(四)天津關于建安費的確定(津地稅地201049號)13三、房地產開發(fā)費用14(一)扣除項目金額中的利息支出(財稅字【1995】第048號)(國稅函2010220號)14(二)房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用(國稅發(fā)【2006】第187號)14四、舊房和建筑物的評估價格15(一)新房和舊房的區(qū)分(財稅字【1995】第048號)15(二)轉讓舊房扣除項目金額的確定(財稅字【1995】第048號)15(三)已交納契稅的扣除(財稅字【1995】第048號)15(四)評估費的扣除(財稅字【1995】第048號)15(五)轉讓舊房不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目(財稅【2006】第021號)(國稅函2010220號)16(六)轉讓舊房不能取得評估價格也無法提供購房發(fā)票的扣除項目(財稅【2006】第021號)16五、與轉讓房地產有關稅金16(一)扣除項目金額中的“已交納印花稅”(財稅字【1995】第048號)16(二)取得土地使用權支付的契稅(國稅函2010220號)17六、加計扣除17第三節(jié) 其他規(guī)定17(一)代收費用(財稅字【1995】第048號)17(二)幾種情況下的扣除項目171、賣生地(國稅函發(fā)【1995】第110號)172、賣熟地(國稅函發(fā)【1995】第110號)173、賣開發(fā)的房地產(國稅函發(fā)【1995】第110號)184、轉讓舊房及建筑物(國稅函發(fā)【1995】第110號)18(三)細則第九條中“總面積”的解釋(國稅函【1999】第112號)18(四)房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(國稅函2010220號)18(五)未支付的質保金(國稅函2010220號)19(六)已裝修房屋的裝修費用(國稅發(fā)【2006】第187號)19(七)多個房地產項目共同的成本費用(國稅發(fā)【2006】第187號)19(八)不能提供合法有效憑證的項目不能扣除(國稅發(fā)【2006】第187號)19第四章 稅率19一、條例的規(guī)定19二、細則的解釋20三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)20第五章 應納稅額的計算20第一節(jié) 基本規(guī)定20一、條例的規(guī)定20二、細則的解釋21三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)22第二節(jié) 具體規(guī)定22(一)按房地產評估價計算征收的規(guī)定(財稅字【1995】第061號)(國稅函發(fā)【1995】第110號)22(二)普通住宅和非普通住宅應分別計算增值額的規(guī)定(國稅發(fā)【2006】第187號)24(三)清算后再轉讓房地產的土增稅計算(國稅發(fā)【2006】第187號)24(五)拆遷安置土地增值稅計算(國稅函2010220號)24第六章 稅收優(yōu)惠25一、條例的規(guī)定25二、細則的解釋25三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)25三、具體規(guī)定26(一)1994年前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產征免稅(財法字【1995】第007號)(財稅字【1995】第048號)(財稅字【1999】第293號)(失效)(財稅【2004】第192號)(失效)(財稅【2004】第225號)(失效)26(二)以房地產進行投資、聯(lián)營(財稅字【1995】第048號)(財稅【2006】第021號)27(三)合作建房(財稅字【1995】第048號)28(四)企業(yè)兼并轉讓房地產(財稅字【1995】第048號)28(五)個人互換住房(財稅字【1995】第048號)28(六)不能分別核算普通住宅和其他住宅不能享受免稅待遇(財稅字【1995】第048號)28(七)個人銷售住房(財稅字【1999】第210號)29(八)普通住宅的標準(國辦發(fā)【2005】第026號)(國稅發(fā)【2005】第089號)(財稅【2006】第021號)(財稅【2006】第141號)29(九)建銀投資重組中土增稅的稅收優(yōu)惠(財稅【2005】第160號)30(十)細則中“城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷免稅”規(guī)定的解釋(財稅【2006】第021號)31(十一)廉租住房、經濟適用房(財稅【2008】第024號)31(十二)第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會(財稅【2009】第094號)31第七章 土地增值稅的會計處理31第八章 征收管理33第一節(jié) 納稅申報33一、納稅申報表33第二節(jié)申報期限34一、條例的規(guī)定34二、細則的解釋34三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)34二、具體規(guī)定35(一)細則中“稅務機關核定納稅期限”的解釋(財稅字【1995】第048號)35第三節(jié) 預征土增稅35一、基本規(guī)定35二、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)35二、具體規(guī)定35(一)預售房地產所取得的收入的預征(財稅字【1995】第048號)35(二)未按預征規(guī)定期限預繳稅款的法律責任(財稅【2006】第021號)36(三)清算補繳土地增值稅不加收滯納金的規(guī)定(國稅函2010220號)36(四)預征率361、國稅總局的規(guī)定(國稅發(fā)201053號)362、四川省預征率的規(guī)定(四川省地稅局公告2010年第1號)37第四節(jié) 征收機關和協(xié)助機關37一、基本規(guī)定37二、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)37第五節(jié) 土增稅的清算管理38一、土地增值稅清算的定義(國稅發(fā)【2009】第091號)38二、土地增值稅清算的前期管理(國稅發(fā)【2009】第091號)38三、土地增值稅清算條件和受理(財稅【2006】第021號)(國稅發(fā)【2006】第187號)(國稅發(fā)【2009】第091號)38四、土增稅清算審核(國稅發(fā)【2009】第091號)(國稅發(fā)【2006】第187號)40五、土增稅的核定征收431、核定征收條件(國稅發(fā)【2009】第091號)(國稅發(fā)【2006】第187號)432、核定征收率(國稅發(fā)201053號)(四川省地稅局公告2010年第1號)44六、土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則(國稅發(fā)【2007】第132號)44第一章 征稅范圍第一節(jié) 基本規(guī)定一、土地增值稅暫行條例中“征稅范圍”的基本規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務院令【1993】第138號)第二條 發(fā)文日期：1993-12-13 二、土地增值稅暫行條例實施細則的解釋第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 條例第二條所稱個人，包括個體經營者。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(財法字【1995】第006號) 發(fā)文日期：1995-01-27三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？ 根據條例的規(guī)定，凡轉讓國有土地位用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發(fā)生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱 第四條 發(fā)文日期：1995-03-16 土地增值稅的納稅義務人都包括哪些？土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉讓房地產并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按條例的規(guī)定照章納稅。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第七條 發(fā)文日期：1995-03-16 第二節(jié) 具體規(guī)定一、未取得土地的使用權證轉讓土地(國稅函【2007】第645號)土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。國稅函【2007】第645號：關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復 發(fā)文日期：2007-06-14甲公司將國家無償劃撥的土地轉讓給乙公司，未辦理土地使用權證變更手續(xù)，取得的土地轉讓收入是否需要繳納土地增值稅？答：根據關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復(國稅函2007第645號)的規(guī)定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，甲企業(yè)取得的土地轉讓收入應當依法繳納土地增值稅。南京地稅土地增值稅征管和政策問題解答二、以轉讓股權名義轉讓房地產(國稅函【2000】687號)廣西壯族自治區(qū)地方稅務局：你局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示 (桂地稅報200032 號)收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100 的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。國稅函【2000】687號：國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復 發(fā)文日期：2000-09-05第三節(jié) 不征稅行為一、贈與方式無償轉讓房地產行為(財稅字【1995】第048號)關于細則中“贈與”所包括的范圍問題 細則所稱的“贈與”是指如下情況：(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。(二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第四條 發(fā)文日期：1995-05-25 二、無償劃轉不征收土增稅(京地稅地2009187號)北京房地集團有限公司為國有獨資公司，根據北京市人民政府辦公廳轉發(fā)北京市破產企業(yè)非經營性資產移交暫行辦法的通知(京政辦發(fā)200220號)、北京市國有資產監(jiān)督管理委員會關于劣勢國有企業(yè)非經營性資產移交管理工作有關問題的通知(京國資改組字200754號)及北京市國有資產監(jiān)督管理委員會關于非經營性資產房產、土地移交無償劃轉的通知要求，無償承受北京汽車工業(yè)控股有限責任公司、北京市對外經貿控股有限責任公司、北京化學工業(yè)集團有限責任公司、北京房地集團有限公司下屬企業(yè)、北京紡織控股有限責任公司、北京京城機電控股有限責任公司、北京二商集團有限責任公司、北京興東方實業(yè)有限責任公司非經營性房產，現(xiàn)將其產權轉移過程中有關契稅、土地增值稅問題通知如下：二、土地增值稅(一)根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，北京汽車工業(yè)控股有限責任公司等八家企業(yè)將非經營性房產無償劃轉北京房地集團有限公司，不屬于土地增值稅征收范圍，不征收土地增值稅。(二)根據北京市地方稅務局關于加強土地增值稅管理工作的通知(京地稅地2009134號)第二條規(guī)定，此種情況可不開具土地增值稅涉稅證明。京地稅地2009187號：北京市地方稅務局關于北京房地產集團有限公司無償承受非經營性房產有關契稅、土地增值稅問題的通知成文日期：2009-06-23三、企業(yè)整體資產出售或企業(yè)所有權轉移(云地稅一字20011號)保山市地方稅務局：你局關于對企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移如何征稅問題的請示(保地稅一字200046號收悉。經研究，批復如下：企業(yè)是由人(企業(yè)勞動者和經營管理者)和物(企業(yè)貨幣資金、機器設備、原材料、建筑物及其占有的土地)組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移，并非僅僅是不動產所有權、土地使用權和原材料等物資所有權發(fā)生轉移，而是整個企業(yè)(包括人和物)的產權發(fā)生轉移。因此，根據現(xiàn)行稅法規(guī)定，對企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移的行為，不征收營業(yè)稅和土地增值稅。云地稅一字20011號：云南省地方稅務局關于企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移如何征稅問題的批復 發(fā)文日期：2001-01-08第二章 應稅收入第一節(jié) 基本規(guī)定一、條例的基本規(guī)定納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務院令【1993】第138號)第五條 發(fā)文日期：1993-12-13 二、細則的解釋土地增值稅以人民幣為計算單位，轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月 1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(財法字【1995】第006號)第二十條 發(fā)文日期：1995-01-27三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產的收入，稅務機關要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉讓收入。國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第五條 發(fā)文日期：1995-03-16第二節(jié) 具體規(guī)定(一)代收費用(財稅字【1995】第048號)關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第六條 發(fā)文日期：1995-05-25 (二)外幣折算(財稅字【1995】第048號)關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十五條 發(fā)文日期：1995-05-25 (三)非直接銷售和自用房地產的收入確定(國稅發(fā)【2006】第187號)( 國稅發(fā)【2009】第091號)(一)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。(二)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第三條 發(fā)文日期：2006-12-28非直接銷售和自用房地產的收入確定(一)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。(二)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。國稅發(fā)【2009】第091號：關于印發(fā)的通知第十九條 發(fā)文日期：2009-05-12(四)土地增值稅清算時收入確認(國稅函2010220號)關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。國稅函2010220號：關于土地增值稅清算有關問題的通知第一條 發(fā)文日期：2010-5-19第三章 扣除項目第一節(jié) 基本規(guī)定一、條例的基本規(guī)定計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權所支付的金額；(二)開發(fā)土地的成本、費用；(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(四)與轉讓房地產有關的稅金；(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務院令【1993】第138號)第六條 發(fā)文日期：1993-12-13二、細則的解釋條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 (四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (六)根據條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)，(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(財法字【1995】第006號)第七條 發(fā)文日期：1995-01-27納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積 總面積的解釋見第四節(jié)“其他規(guī)定”中(四)國稅函【1999】第112號。的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(財法字【1995】第006號)第九條 發(fā)文日期：1995-01-27三、宣傳提綱的規(guī)定(國稅函發(fā)【1995】第110號)土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。扣除項目按條例及細則規(guī)定有下列幾項：(一)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，細則規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10以內計算扣除。 (四)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。 (五)與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (六)加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20的扣除。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第五條 發(fā)文日期：1995-03-16第二節(jié) 具體規(guī)定一、取得土地使用權所支付的金額二、房地產開發(fā)成本(一)配套公共設施(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第四條第三款 發(fā)文日期：2006-12-28 (二)四項開發(fā)成本不實可以核定單位面積金額標準(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第四條第二款 發(fā)文日期：2006-12-28 (三)天津關于拆遷補償費的確定(津地稅地201049號)拆遷補償費應實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。津地稅地201049號：關于印發(fā)天津市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知 發(fā)文日期：2010-07-15(四)天津關于建安費的確定(津地稅地201049號)第十九條 建筑安裝工程費確認(一)發(fā)生的費用應與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符；(二)房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不得重復計算扣除項目；(三)參照當地當期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；(四)房地產開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等。津地稅地201049號：關于印發(fā)天津市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知 發(fā)文日期：2010-07-15三、房地產開發(fā)費用(一)扣除項目金額中的利息支出(財稅字【1995】第048號)(國稅函2010220號)關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 (一)利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； (二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第八條 發(fā)文日期：1995-05-25 房地產開發(fā)費用的扣除問題(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。國稅函2010220號：關于土地增值稅清算有關問題的通知第三條 發(fā)文日期：2010-5-19(二)房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第四條第四款 發(fā)文日期：2006-12-28 四、舊房和建筑物的評估價格(一)新房和舊房的區(qū)分(財稅字【1995】第048號)關于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第七條 發(fā)文日期：1995-05-25 (二)轉讓舊房扣除項目金額的確定(財稅字【1995】第048號)關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十條 發(fā)文日期：1995-05-25 (三)已交納契稅的扣除(財稅字【1995】第048號)關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題 對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十一條 發(fā)文日期：1995-05-25 (四)評估費的扣除(財稅字【1995】第048號)關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十二條 發(fā)文日期：1995-05-25 (五)轉讓舊房不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目(財稅【2006】第021號)(國稅函2010220號)關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，條例第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。 財稅【2006】第021號：關于土地增值稅若干問題的通知第二條 發(fā)文日期：2006-03-02 關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知(財稅200621號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，條例第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。國稅函2010220號：關于土地增值稅清算有關問題的通知第七條 發(fā)文日期：2010-5-19(六)轉讓舊房不能取得評估價格也無法提供購房發(fā)票的扣除項目(財稅【2006】第021號)對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據中華人民共和國稅收征收管理法(以下簡稱稅收征管法)第35條的規(guī)定，實行核定征收。 財稅【2006】第021號：關于土地增值稅若干問題的通知第二條 發(fā)文日期：2006-03-02五、與轉讓房地產有關稅金(一)扣除項目金額中的“已交納印花稅”(財稅字【1995】第048號)關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題 細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第九條 發(fā)文日期：1995-05-25(二)取得土地使用權支付的契稅(國稅函2010220號)房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。國稅函2010220號：關于土地增值稅清算有關問題的通知第五條 發(fā)文日期：2010-5-19六、加計扣除第三節(jié) 其他規(guī)定(一)代收費用(財稅字【1995】第048號)關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 財稅字【1995】第048號：關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第六條 發(fā)文日期：1995-05-25 (二)幾種情況下的扣除項目1、賣生地(國稅函發(fā)【1995】第110號)對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(一)款 發(fā)文日期：1995-03-162、賣熟地(國稅函發(fā)【1995】第110號)對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(二)款 發(fā)文日期：1995-03-163、賣開發(fā)的房地產(國稅函發(fā)【1995】第110號)對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20的扣除。這可以使從事房地產開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發(fā)的積極性。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(三)款 發(fā)文日期：1995-03-164、轉讓舊房及建筑物(國稅函發(fā)【1995】第110號)轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額(即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值)，以及在轉讓時交納的有關稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。 國稅函發(fā)【1995】第110號：土地增值稅宣傳提綱第六條第(四)款 發(fā)文日期：1995-03-16(三)細則第九條中“總面積”的解釋(國稅函【1999】第112號)你局關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示(桂地稅報199917號)文收悉。對來文請示的土地增值稅暫行條例實施細則(以下簡稱細則)第九條“納稅人成片受讓土地使用權后，可轉讓土地使用權的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復如下：根據土地增值稅立法精神，細則第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按細則第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。國稅函【1999】第112號：關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復發(fā)文日期：1999-03-05(四)房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(國稅函2010220號)房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。國稅函2010220號：關于土地增值稅清算有關問題的通知第四條 發(fā)文日期：2010-5-19(五)未支付的質保金(國稅函2010220號)房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。國稅函2010220號：關于土地增值稅清算有關問題的通知第二條 發(fā)文日期：2010-5-19(六)已裝修房屋的裝修費用(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第四條第四款 發(fā)文日期：2006-12-28 (七)多個房地產項目共同的成本費用(國稅發(fā)【2006】第187號)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第四條第五款 發(fā)文日期：2006-12-28 (八)不能提供合法有效憑證的項目不能扣除(國稅發(fā)【2006】第187號)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 國稅發(fā)【2006】第187號：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知第四條第一款 發(fā)文日期：2006-12-28 第四章 稅率一、條例的規(guī)定土地增值稅實行