房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 談到開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)人會(huì)想到其在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)，如商品房市場(chǎng)價(jià)格、建筑材料成本、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、資金的融通以及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的商業(yè)活動(dòng)存在的風(fēng)險(xiǎn)等，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)卻鮮為人知。特別是近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，按揭的規(guī)模不斷擴(kuò)大，許多學(xué)者及業(yè)界人士對(duì)按揭的研究也投入了大量的精力，人們?cè)诳隙ò唇覍?duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用的同時(shí)，也在反省按揭產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加，購(gòu)房人的供樓壓力加大等等。然而在按揭風(fēng)險(xiǎn)的研究中，開(kāi)發(fā)商被作為按揭的最大受益者以及商品房買賣關(guān)系中的強(qiáng)者，往往成為維權(quán)者聲討的對(duì)象，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)也很少被人提及，處在被人遺忘的角落。不可否認(rèn)，按揭一定程度上刺激了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的迸發(fā)，開(kāi)發(fā)商大多在這次市場(chǎng)放量過(guò)程中賺了個(gè)盆滿缽溢，確實(shí)受益匪淺，但這并不表示開(kāi)發(fā)商在按揭中就沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。本文擬結(jié)合當(dāng)前按揭中實(shí)際操作方式，通過(guò)分析按揭中各方法律關(guān)系，從法律角度及實(shí)際操作層面對(duì)開(kāi)發(fā)商在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，希望能引起有關(guān)方重視并與業(yè)界人士共同探討。 一、按揭起源及目前在我國(guó)的操作方式 按揭在我國(guó)純粹屬于“泊來(lái)品”，扎根的時(shí)間并不長(zhǎng)。因此，在分析按揭中開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)之前，有必要簡(jiǎn)要介紹按揭的起源及在我國(guó)的主要操作方式。 近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)。 “按揭”一詞是從我國(guó)香港傳至大陸的，它是英語(yǔ)中“mortgage”的廣東話諧音。我國(guó)的住房抵押貸款發(fā)展歷史并不長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院于1988年1月召開(kāi)全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，擬定全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案，推動(dòng)了我國(guó)的個(gè)人住房貸款工作，為按揭的產(chǎn)生提供了良好的市場(chǎng)和政策環(huán)境。1992年9月23日中國(guó)人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部頒布職工住房抵押貸款暫行辦法，為促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的大量開(kāi)展打下了良好基礎(chǔ)。九十年代末，按揭在我國(guó)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，特別是近幾年，我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。 由于按揭起源于英美法系國(guó)家，其操作的法律基礎(chǔ)與我國(guó)社會(huì)主義法律體系必然會(huì)存在沖突，無(wú)法照搬。因此，按揭在引入我國(guó)后與我國(guó)現(xiàn)行法律制度融合，形成了有我國(guó)特色的按揭制度。按揭目前在我國(guó)的主要操作方式包括： 1、確定按揭銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)外銷售之前，一般由開(kāi)發(fā)商跟銀行簽訂按揭合作協(xié)議，約定某銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房人提供按揭貸款，其中包括貸款的額度、最高年限和成數(shù)以及開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任等。 2、開(kāi)展銷售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商在取得項(xiàng)目的預(yù)售許可證后對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷售，與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同，并約定采用按揭的付款方式。 3、辦理按揭貸款手續(xù)。購(gòu)房人按照申請(qǐng)的貸款成數(shù)支付首付款，剩余購(gòu)房款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)按揭貸款，同時(shí)由購(gòu)房人以所購(gòu)房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，銀行經(jīng)審批購(gòu)房人提供文件資料后放款，并直接將貸款匯入開(kāi)發(fā)商賬戶。期間，購(gòu)房人還得辦理所購(gòu)房屋在貸款期限內(nèi)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。 4、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。在銀行貸款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶后，按揭的手續(xù)基本完成，購(gòu)房人的付款義務(wù)也履行完畢。但開(kāi)發(fā)商除了履行商品房買賣合同約定的交房義務(wù)外，還要在銀行放貸至購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理抵押登記期間，為購(gòu)房人承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任，有些銀行還要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間提供全程的連帶保證擔(dān)保。銀行為保證貸款風(fēng)險(xiǎn)，每筆貸款發(fā)放時(shí)，都會(huì)扣除一定比例（一般為貸款額的10%）資金存入開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立的保證金賬戶，作為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的保證金。 二、按揭中的各方法律關(guān)系 從上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為，涉及的各方主體也較多，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜。因此，研究開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)，首先必須明確按揭中的法律關(guān)系，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的法律地位、法律責(zé)任研究其可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為： 1、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購(gòu)買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人，其與開(kāi)發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為出賣人，購(gòu)房人系買受人。 2、購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房人為借款人。 3、購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購(gòu)房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。 4、開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說(shuō)的“樓花”，在我國(guó)目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無(wú)法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說(shuō)的階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)別銀行還會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。因此，開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人（又稱被保證人），開(kāi)發(fā)商為保證人。 5、購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購(gòu)房人所欠銀行借款，購(gòu)房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。 6、開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。有些銀行在與開(kāi)發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。在該情形下，開(kāi)發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說(shuō)的回購(gòu)關(guān)系?；刭?gòu)從其字面理解仍是買賣，但從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種不同的情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買賣合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。 上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系，甚至無(wú)法割裂。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購(gòu)房人的借款申請(qǐng)，因此可以說(shuō)買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購(gòu)房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購(gòu)買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開(kāi)發(fā)商能否追究購(gòu)房人的違約責(zé)任？?jī)煞N關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以追究購(gòu)房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購(gòu)房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對(duì)簡(jiǎn)單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。 三、開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)對(duì)按揭中法律關(guān)系的分析，開(kāi)發(fā)商在法律風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)可見(jiàn)一斑。開(kāi)發(fā)商通過(guò)按揭方式房屋是賣出去了，但并不能就此高枕無(wú)憂，銀行所要求開(kāi)發(fā)商提供的連帶保證責(zé)任就象是達(dá)摩克利斯之劍懸在頭上，隨時(shí)都有可能落下并導(dǎo)致保證責(zé)任發(fā)生，由此而產(chǎn)生的各方風(fēng)險(xiǎn)也就接踵而至。因此，從一定意義上，開(kāi)發(fā)商通過(guò)按揭所獲取的利益是承擔(dān)自身商業(yè)及法律風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。 （一）保證責(zé)任本身所固有的法律風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。保證人承擔(dān)連帶責(zé)任的，債權(quán)人可以要求任何一個(gè)保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任，保證人都負(fù)有擔(dān)保全部債權(quán)實(shí)現(xiàn)的義務(wù)。 從上述規(guī)定我們可以看出，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供連帶的保證擔(dān)保，就必然會(huì)存在承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。其保證責(zé)任的引起是由于購(gòu)房人在保證期內(nèi)未按期償還銀行按揭貸款的月供款或其它借款合同約定的情況。一旦該情形發(fā)生，銀行則隨時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。如果發(fā)生訴訟，銀行可以將開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人作為共同被告，亦可以單獨(dú)將開(kāi)發(fā)商作為被告。根據(jù)有關(guān)連帶保證責(zé)任的法律規(guī)定，此種情形下，只要購(gòu)房人逾期償還貸款屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)被判令承擔(dān)連帶保證責(zé)任，代替購(gòu)房人向銀行償還借款本息及罰息。 （二）因保證責(zé)任所產(chǎn)生其它法律風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任是開(kāi)發(fā)商在按揭中法律風(fēng)險(xiǎn)的前提，沒(méi)有保證責(zé)任，也就無(wú)所謂本文下述所列風(fēng)險(xiǎn)了。而在按揭中由于銀行、購(gòu)房人等各方原因以及按揭在實(shí)際操作中的種種因素則是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)的“導(dǎo)火索”，隨時(shí)都有可能讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任并帶來(lái)一系列法律風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在： 1、與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行商品房預(yù)售之前，一般會(huì)與一個(gè)或數(shù)個(gè)銀行先建立按揭的合作關(guān)系。通過(guò)與銀行簽訂合作協(xié)議，約定某銀行為該項(xiàng)目銷售提供按揭貸款服務(wù)，在銀行放款至房屋辦理抵押登記期間，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供連帶保證責(zé)任。并要求開(kāi)發(fā)商按貸款金額的一定比例提取資金存入保證金賬戶。如果購(gòu)房人有逾期還款的情形，銀行首先有權(quán)從該賬戶中直接扣收保證金，作為開(kāi)發(fā)商履行的代償責(zé)任。鑒于開(kāi)發(fā)商與銀行的上述合作關(guān)系，在按揭中，開(kāi)發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，主要包括： （1）銀行逾期放款或未按購(gòu)房人要求放款。銀行在放貸之前，應(yīng)由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同并繳納首付款。而銀行能否如期并按購(gòu)房人要求的金額及年限提供按揭貸款，則需要經(jīng)過(guò)銀行的資料審查及內(nèi)部的審批程序。這一過(guò)程主動(dòng)權(quán)完全掌握在銀行手中，致使購(gòu)房人按要求提供貸款所需文件資料的前提下，也可能因銀行的原因?qū)е路趴顣r(shí)間延長(zhǎng)。而在目前開(kāi)發(fā)商與銀行的按揭合作協(xié)議中很少有關(guān)于銀行逾期放款的違約責(zé)任，對(duì)于銀行的放款沒(méi)有任何有效約束機(jī)制。在商品房尚處于期房時(shí)，逾期放款對(duì)購(gòu)房人無(wú)太大影響，但卻推遲了開(kāi)發(fā)商的資金回籠進(jìn)度。眾所周知，資金的保障是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命線，一旦出現(xiàn)后續(xù)供應(yīng)不足，往往會(huì)讓開(kāi)發(fā)商陷入困境。因此，如果銀行逾期放款后果嚴(yán)重，則有可能影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。而且銀行的放貸結(jié)果并不是確定的，完全有可能受購(gòu)房人資信或政策變動(dòng)影響，導(dǎo)致銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限批準(zhǔn)貸款。在商品房買賣合同已簽訂的情況下，如果貸款下不來(lái)，購(gòu)房人多數(shù)會(huì)解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，浪費(fèi)了銷售時(shí)間和談判成本。 （2）銀行拖延辦理抵押登記。開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供的連帶保證是階段性的，只要購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完畢抵押登記，開(kāi)發(fā)商就罷脫了保證責(zé)任。但實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任對(duì)銀行往往更具吸引力，購(gòu)房人如逾期還款，相比向購(gòu)房人追償欠款或行使抵押權(quán)而言，從開(kāi)發(fā)商的賬戶中直接扣收保證金相對(duì)更加簡(jiǎn)單而且有效。因此，在一些按揭項(xiàng)目中就出現(xiàn)了銀行在房產(chǎn)證下來(lái)后并不急著辦理抵押登記的怪現(xiàn)象，并找出種種理由推脫。辦理抵押登記主要當(dāng)事人是銀行和購(gòu)房人，但辦不辦抵押登記對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有絲毫影響，購(gòu)房人更不著急，使開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間陷在保證責(zé)任的“泥潭”，延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限，增加了保證承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 （3）銀行不積極行使解約權(quán)。通常銀行在按揭的借款合同中都會(huì)有解除貸款合同提前收回貸款的約定，如連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月未按期還款等。實(shí)踐中有些銀行在開(kāi)發(fā)商的保證期間出現(xiàn)購(gòu)房人符合解約情形，并不急著解除貸款合同，而是根據(jù)銀行與開(kāi)發(fā)商的按揭合作協(xié)議約定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，并按期從開(kāi)發(fā)商的保證賬戶中扣劃保證金。從而暫時(shí)避免了銀行因解除貸款合同而與購(gòu)房人發(fā)生直接的沖突，但又不損自己的利益。開(kāi)發(fā)商由于保證金被扣，自然不會(huì)坐視不管，由于有擔(dān)保合同在先，對(duì)銀行是毫無(wú)辦法，只能積極通過(guò)各種方式督促購(gòu)房人按期還款，把開(kāi)發(fā)商直接推到矛盾的前沿。 2、與購(gòu)房人有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 相比銀行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)看，購(gòu)房人為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)更具影響力。銀行畢竟屬于金融機(jī)構(gòu)，且一般與開(kāi)發(fā)商有著良好的合作關(guān)系，出現(xiàn)上文所述現(xiàn)象并不多見(jiàn)。而按揭中的購(gòu)房人多數(shù)是公眾個(gè)體，與開(kāi)發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個(gè)人的情況千差萬(wàn)別，可能出現(xiàn)的問(wèn)題也是琳瑯滿目，往往讓開(kāi)發(fā)商防不勝防。因此，購(gòu)房人原因是開(kāi)發(fā)商按揭中風(fēng)險(xiǎn)的最大隱患，具體表現(xiàn)在： （1）購(gòu)房人的騙貸行為。由于我國(guó)目前的個(gè)人信用體系還不健全，銀行對(duì)按揭貸款的審查仍主要以提供文件資料為主。因此，每個(gè)按揭項(xiàng)目中多少都會(huì)存在提供虛假信息資料騙貸的行為。也許有人會(huì)說(shuō)，這與開(kāi)發(fā)商不相干，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售商品房，購(gòu)房人的資信等情況應(yīng)由銀行負(fù)責(zé)審查。道理雖如此，但事實(shí)上購(gòu)房人的騙貸行為對(duì)開(kāi)發(fā)商仍有影響。一方面購(gòu)房人的騙貸行為為銀行提前解除合同并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任埋下隱患；另一方面開(kāi)發(fā)商有關(guān)銷售人員如參與了按揭中購(gòu)房人的騙貸行為，造成銀行損失，則即使開(kāi)發(fā)商的保證期限屆滿，也有可能會(huì)因開(kāi)發(fā)商的共同欺騙行為受到銀行的追索。開(kāi)發(fā)商雖然可以逞一時(shí)銷售之快，一旦出現(xiàn)問(wèn)題最終難免自食苦果。 （2）購(gòu)房人逾期還款。在開(kāi)發(fā)商提供連帶保證責(zé)任期間，讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的多數(shù)是由于購(gòu)房人的逾期還款行為。一旦購(gòu)房人逾期還款，銀行或者從開(kāi)發(fā)商的賬戶中扣劃保證金，或者提前收回貸款并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商雖然完成了商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)的使命，但房屋售出后購(gòu)房人能否按時(shí)償還銀行的月供款讓開(kāi)發(fā)商忐忑不安。而購(gòu)房人的不還款情形多種多樣，有的是經(jīng)濟(jì)預(yù)期出問(wèn)題，如經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀偏差、投資計(jì)劃落空、錯(cuò)誤估計(jì)還款實(shí)力等；有的是對(duì)房屋質(zhì)量、物業(yè)管理不滿意，購(gòu)房人集體串通拒絕還款；還有的則屬于惡意不還款等等。 （3）拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。大多數(shù)購(gòu)房人都希望所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證能在最短時(shí)間辦理，也有部分購(gòu)房人卻相反?？赡苁窍嘈砰_(kāi)發(fā)商的信用，也可能是對(duì)產(chǎn)權(quán)證的法律作用認(rèn)識(shí)不足，還可能是為了拖延支付契稅和公共維修基金，這部分購(gòu)房人對(duì)于產(chǎn)權(quán)證的辦理表現(xiàn)得異常冷淡，在開(kāi)發(fā)商具備辦證條件后拒不配合，不按要求提供文件資料和繳納相關(guān)稅費(fèi)，使房產(chǎn)證遲遲不能辦理，抵押登記自然無(wú)法進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任也解除不了。而商品房買賣合同很少會(huì)約定購(gòu)房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任，缺乏就產(chǎn)權(quán)證辦理對(duì)購(gòu)房人的約束，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任期限延長(zhǎng)。 （4）與購(gòu)房人有關(guān)的其它客觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商都要與眾多購(gòu)房人發(fā)生買賣關(guān)系，在開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證期間，購(gòu)房人還可能因各種意外導(dǎo)致民事行為能力喪失或成為限制民事行為能力人，如疾病或意外死亡、失蹤，甚至有的還因?yàn)榉缸餄撎拥?，只要上述情形發(fā)生，開(kāi)發(fā)商都將承擔(dān)連帶保證責(zé)任。而且在開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人的追償工作也會(huì)因上述原因?qū)е码y度加大。 3、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)代償責(zé)任后追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 上述所列與銀行、購(gòu)房人有關(guān)的種種情形，其最終結(jié)果都是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，按照法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在履行代償義務(wù)后，可以向購(gòu)房人進(jìn)行追償，以確保自身權(quán)益不受損失。但實(shí)踐中是否開(kāi)發(fā)商的損失都能得到有效彌補(bǔ)則不盡然。 （1）開(kāi)發(fā)商的權(quán)益缺乏保障措施。銀行的借款可以通過(guò)購(gòu)房人以所購(gòu)房屋設(shè)立抵押進(jìn)行擔(dān)保，在抵押登記之前還可由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，整個(gè)貸款期間銀行的債權(quán)都有合法保障。而開(kāi)發(fā)商就不同了，在承擔(dān)代償責(zé)任后，銀行與購(gòu)房人的借款關(guān)系解除，所簽的抵押合同因主合同的解除而自然解除。開(kāi)發(fā)商面臨的選擇有兩條，一是要求購(gòu)房人償還代償銀行借款本息；二是解除與購(gòu)房人的商品房買賣合同，收回購(gòu)房人所購(gòu)房屋。兩種選擇均無(wú)任何擔(dān)保措施進(jìn)行保障，能否最后實(shí)現(xiàn)，在協(xié)商未果后只能依靠法院的判決和執(zhí)行了。 （2）解除商品房買賣合同后收回房屋的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，在商品房銷售價(jià)格不斷上漲的今天，多數(shù)會(huì)選擇解除與購(gòu)房人的商品房買賣合同，而一般只要合同中有明確約定，法院也會(huì)支持開(kāi)發(fā)商的主張。問(wèn)題在于如何確保房屋能夠真正回到開(kāi)發(fā)商的手中。首先辦理商品房買賣合同預(yù)售備案的注銷手續(xù)需要購(gòu)房人的配合，如果購(gòu)房人不配合，也會(huì)影響開(kāi)發(fā)商及時(shí)收回房屋。特別是當(dāng)購(gòu)房人下落不明，而房地局又都要求合同雙方共同辦理商品房買賣合同預(yù)售備案的注銷手續(xù)，因此開(kāi)發(fā)商單方通過(guò)正常途徑根本沒(méi)有辦法解除商品房買賣合同的預(yù)售備案。此種情形開(kāi)發(fā)商只能選擇訴訟方式，在判決生效后由法院向房地局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由于法律文書(shū)需要公告送達(dá)，整個(gè)司法程序?qū)⑹且粋€(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。其次房屋在交付使用后，如果開(kāi)發(fā)商解除商品房買賣合同，需要購(gòu)房人騰空房屋，而購(gòu)房人不配合，也會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行中存在困難。 4、開(kāi)發(fā)商解除商品房買賣合同后購(gòu)房款的處理風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任期間，與購(gòu)房人的商品房買賣合同可能因各種原因而解除，有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)解除，亦有購(gòu)房人主動(dòng)解除，而對(duì)于合同解除后購(gòu)房款的處理卻存在問(wèn)題，是返還購(gòu)房人還是返還銀行。畢竟購(gòu)房人支付的只是首付款，其它款項(xiàng)都是銀行的借款。如果開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款中屬于銀行貸款部分直接支付給銀行，從法律上沒(méi)有依據(jù)，因?yàn)楹贤獬龖?yīng)當(dāng)由合同的雙方互負(fù)返還義務(wù)，而不能向商品房買賣合同以外的第三方（即銀行）履行；如果將所有購(gòu)房款直接退還購(gòu)房人，則有可能購(gòu)房人執(zhí)款后不及時(shí)償還銀行的借款，導(dǎo)致銀行又要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在代償后再向購(gòu)房人追償則有可能落空，而且也使自己在爭(zhēng)議糾紛發(fā)生時(shí)處在了被動(dòng)狀態(tài)。 此外，關(guān)于購(gòu)房款的處理目前還存在一定誤區(qū)，即認(rèn)為商品房買賣合同解除后，開(kāi)發(fā)商償還購(gòu)房人的只是首付款，因?yàn)樗匈?gòu)房款中只有付首款是購(gòu)房人自己的錢，剩余部分都應(yīng)當(dāng)還給銀行，所造成的銀行罰息還應(yīng)從首付款扣出來(lái)。從購(gòu)房款的來(lái)源上看似乎應(yīng)該是這樣，但在法律關(guān)系上存在問(wèn)題。購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買商品房，即視同購(gòu)房人為一次性付款，只不過(guò)首付款以外的部分是購(gòu)房人通過(guò)向銀行貸款的方式支付的。因此，如上文所述，解除商品房買賣合同后，雙方應(yīng)互負(fù)返還義務(wù)，房屋交由開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人已付的總房款（含銀行貸款部分）應(yīng)返還購(gòu)房人（約定的定金、違約金、損失賠償除外）。購(gòu)房人再用這筆錢來(lái)償還銀行的借款，最終使三方按揭的法律關(guān)系消滅。認(rèn)為開(kāi)發(fā)商只退還首付款的觀點(diǎn)不但混淆了法律關(guān)系，還容易遺漏購(gòu)房人在銀行放款到商品房買賣合同解除期間，對(duì)已向銀行償還的月供款所享有的權(quán)利。 5、有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)司法解釋對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) 去年，最高人民法院針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行過(guò)程的問(wèn)題制定了相應(yīng)司法解釋，其中有些內(nèi)容也對(duì)處于按揭中的開(kāi)發(fā)商造成一定影響，表現(xiàn)在： （1）最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知（法發(fā)20045號(hào)）有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。按照該規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在按揭保證期間，如果購(gòu)房人所購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房屋因其它原因被預(yù)查封，且又拖欠銀行貸款的，開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后收回已被法院預(yù)查封的房屋可能性很小，開(kāi)發(fā)商容易變成最后的受害者。 （2）最高人民法院在2004年11月4日頒布并于2005年1月1日實(shí)施的關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”該規(guī)定從人文關(guān)懷角度，給予只有惟一住房家庭困難的購(gòu)房者執(zhí)行的延緩期，避免出現(xiàn)市民無(wú)家可歸的局面。但對(duì)于開(kāi)發(fā)普通住宅的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑又成為權(quán)益保障的一大法律問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，要想在解除與購(gòu)房人的商品房買賣合同后真正收回房屋又增加了一道障礙。 四、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 針對(duì)上述開(kāi)發(fā)商在按揭中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面采取措施進(jìn)行防范和控制。 （一）從根本上解決開(kāi)發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn) 1、由專業(yè)的擔(dān)保公司取代開(kāi)發(fā)商的保證地位。 開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)是建設(shè)商品房，并通過(guò)向社會(huì)出售獲取利潤(rùn)。在按揭中，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)商品房的建設(shè)責(zé)任外，還得為購(gòu)房人向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，使得開(kāi)發(fā)商在商品房建成并售出后，在承擔(dān)建筑物質(zhì)量以及商品房買賣合同約定義務(wù)所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)外，還額外增加了保證責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)，分散了開(kāi)發(fā)商的精力，亦有悖開(kāi)發(fā)商的社會(huì)職能。如果能夠解除開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任，也就避免本文所述的開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前銀行按揭貸款在辦理抵押登記前會(huì)存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)保障的“真空期”，這期間的風(fēng)險(xiǎn)是不可能由銀行來(lái)承擔(dān)的。因此，要徹底解決該問(wèn)題，只能尋找第三方替代開(kāi)發(fā)商的保證地位。試想，通過(guò)專業(yè)的擔(dān)保公司介入也許可以解決上述問(wèn)題。 由擔(dān)保公司取代開(kāi)發(fā)商的保證地位不存在法律障礙，主要操作方式仍與按揭一樣，只不過(guò)開(kāi)發(fā)商不再向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，取代其地位的是專業(yè)的擔(dān)保公司。擔(dān)保公司可以為購(gòu)房人的貸款全程提供連帶保證責(zé)任擔(dān)保，購(gòu)房人則將所購(gòu)房屋抵押給擔(dān)保公司以提供反擔(dān)保。一旦購(gòu)房人逾期還款，銀行可以從擔(dān)保公司直接得到償還，擔(dān)保公司履行代償義務(wù)后，可向購(gòu)房人主張債權(quán)，并以購(gòu)房人所購(gòu)房屋的抵押作為保障。 采取該方式關(guān)鍵在于擔(dān)保費(fèi)用的承擔(dān)。以前開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的階段性保證責(zé)任是免費(fèi)的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)按揭方式能夠獲得很好的銷售業(yè)績(jī)，承擔(dān)一點(diǎn)保證責(zé)任似乎是理所當(dāng)然，所以很少能得到同情。如果由擔(dān)保公司承擔(dān)，必然產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)用的問(wèn)題，該費(fèi)用究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，在按揭法律關(guān)系的主體中，銀行是沒(méi)有希望了，只有開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人，非此即彼。但我們應(yīng)看到，由于該方式無(wú)需購(gòu)房人將所購(gòu)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，因此，可以考慮將按揭中購(gòu)房人承擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)用來(lái)支付擔(dān)保費(fèi)用，即使不夠，剩余部分開(kāi)發(fā)商在整體衡量保證風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上也可適當(dāng)承擔(dān)。 此外，采取該方式還需要有健全的擔(dān)保市場(chǎng)規(guī)則，擔(dān)保公司的規(guī)模和信譽(yù)都必須達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)能使銀行的貸款償還得到保障，才能為各銀行所接受。目前北京市個(gè)別商業(yè)銀行（如交通銀行北京分行）已經(jīng)在嘗試該按揭的操作方式，成熟的操作模式還有待進(jìn)一步完善。如果可行并能推廣，將能徹底解決開(kāi)發(fā)商在按揭中承擔(dān)連帶保證責(zé)任所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。 2、賦予商品房預(yù)售抵押的效力 開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人向銀行提供階段性保證，主要是基于商品房在預(yù)售后至產(chǎn)權(quán)證取得之前，無(wú)法辦理房屋抵押登記手續(xù)，未登記則不發(fā)生法律效力，因此，銀行為避免風(fēng)險(xiǎn)，要求開(kāi)發(fā)商在此期間提供連帶責(zé)任的保證。如果預(yù)售商品房的抵押能夠進(jìn)行登記并發(fā)生法律效力，自然也就無(wú)需開(kāi)發(fā)商再提供保證擔(dān)保了，開(kāi)發(fā)商在按揭中所有風(fēng)險(xiǎn)也就迎刃而解。 （1）關(guān)于預(yù)售商品房抵押的效力。 預(yù)售商品房通常又稱期房，由于尚在建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法按正常房屋抵押的程序辦理抵押登記手續(xù)。但根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（建設(shè)部第98號(hào)令）第三條第四款規(guī)定，“本辦法所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！北本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法（北京市人民政府第12號(hào)令）第五條也規(guī)定，“下列房地產(chǎn)，可以依照本辦法設(shè)立抵押：（二）依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）”。按照上述規(guī)定，購(gòu)房人以所購(gòu)預(yù)售商品房作為期得權(quán)益是可以抵押的，剩下的問(wèn)題就是能否辦理抵押登記手續(xù)。 （2）當(dāng)前北京有關(guān)預(yù)售商品房抵押登記的辦理情況 目前，北京市建設(shè)委員會(huì)房屋權(quán)屬中心已經(jīng)開(kāi)始受理了預(yù)售商品房的抵押登記。只要購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，并與銀行簽訂了抵押借款合同，銀行與購(gòu)房人就可以到北京市建委權(quán)屬中心辦理期得權(quán)益的抵押登記。在按要求提交相應(yīng)文件資料后，北京市建委即可辦理抵押登記并在商品房買賣合同文本上蓋章注明。購(gòu)房人所購(gòu)房屋具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件后，北京市建委根據(jù)申請(qǐng)，在辦理產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，自動(dòng)將預(yù)售商品房抵押登記轉(zhuǎn)讓正常的房屋抵押登記，在制作的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明并出具他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。北京市已開(kāi)展預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)的區(qū)、縣房屋管理部門還包括朝陽(yáng)區(qū)建委、豐臺(tái)區(qū)建委。 綜上，預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)在部分房屋權(quán)屬主管部門是可以辦理的，而且具備正常房屋抵押的法律效力，因此，只要相應(yīng)房屋權(quán)屬主管部門統(tǒng)一辦理程序，開(kāi)發(fā)商即可與銀行約定取消階段性的連帶保證責(zé)任，銀行亦可在抵押借款合同簽訂并辦理預(yù)售商品房抵押登記手續(xù)后再向購(gòu)房人發(fā)放貸款，如此也避免了銀行貸款的保障風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)需開(kāi)發(fā)商再為購(gòu)房人承擔(dān)連帶保證責(zé)任了。 （二）在按揭現(xiàn)行操作方式下完善合同條款 由于短期內(nèi)要完全解除開(kāi)發(fā)商在按揭中的保證責(zé)任存在一定障礙，因此在現(xiàn)行按揭操作方式中，就上文所述的部分開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)對(duì)關(guān)鍵性問(wèn)題完善合同條款，嚴(yán)格違約責(zé)任方式進(jìn)行防范。主要包括： 1、與銀行的按揭合作協(xié)議 首先，應(yīng)當(dāng)增加約定辦理抵押登記的條款。開(kāi)發(fā)商在與銀行的合作協(xié)議中很少涉及銀行辦理抵押登記的約定，容易造成銀行拖延辦理抵押登記的問(wèn)題。因此，開(kāi)發(fā)商有必要在與銀行的按揭合作協(xié)議中增加約定，如開(kāi)發(fā)商在辦理完畢購(gòu)房人所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證并向銀行提供后多少個(gè)工作日內(nèi)，銀行應(yīng)辦理完畢抵押登記手續(xù)，逾期辦理銀行應(yīng)對(duì)由此造成開(kāi)發(fā)商增加的或然保證風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行賠償，具體賠償方式為每逾期一日向開(kāi)發(fā)商支付一定金額的違約金。如此對(duì)于督促銀行及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)的抵押登記手續(xù)能起到一定的積極作用。 其次，約定銀行逾期放款的違約責(zé)任。前提是在購(gòu)房人按銀行要求提供真實(shí)文件資料下，銀行應(yīng)該按雙方合作協(xié)議約定的期限對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行審查，在規(guī)定的工作日批準(zhǔn)貸款并將貸款打入開(kāi)發(fā)商賬戶。無(wú)正當(dāng)理由出現(xiàn)逾期的，銀行應(yīng)向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，包括按逾期每日支付一定數(shù)額的違約金。這樣對(duì)銀行的放貸行為也有一定約束，督促銀行在合理的期限內(nèi)及時(shí)放款，以確保開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款到位。 2、與購(gòu)房人的商品房買賣合同 在與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中，有必要設(shè)專門條款約定按揭有關(guān)的問(wèn)題，包括： （1）與購(gòu)房人明確開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的解約權(quán)。 在購(gòu)房人逾期償還銀行月供情形下，對(duì)于可能出現(xiàn)的銀行不積極履行解約權(quán)，可通過(guò)與購(gòu)房人在商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定，明確開(kāi)發(fā)商在銀行的保證金賬戶因購(gòu)房人逾期還款原因被扣劃的（可約定具體扣劃次數(shù)或金額），開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買賣合同，同時(shí)可約定購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。 （2）與購(gòu)房人嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)證的辦理約定 在商品房買賣合同中，許多開(kāi)發(fā)商往往關(guān)心辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間長(zhǎng)短，忽視了購(gòu)房人對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證的配合。由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，有必要在商品房買賣合同中嚴(yán)格約束購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。包括提前約定在辦證過(guò)程中應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)的費(fèi)用（公共維修基金及契稅），并就該費(fèi)用的按時(shí)繳納約定嚴(yán)格的違約責(zé)任條款。如：購(gòu)房人所購(gòu)房屋具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件后，購(gòu)房人應(yīng)在收到開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知之日起多少個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)部門繳納公共維修基金及契稅，逾期繳納的，每逾期一日應(yīng)按總房款一定比例向開(kāi)發(fā)商支付違約金。 （三）可采取的其它風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施 除了完善現(xiàn)有合同條款外，還可結(jié)合按揭操作中的實(shí)際問(wèn)題，及時(shí)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 1、一定程度公開(kāi)銀行的貸款審查方法甚至標(biāo)準(zhǔn) 在按揭中，每個(gè)銀行的審查標(biāo)準(zhǔn)和方式也不一樣，開(kāi)發(fā)商的銷售人員也很少能諳熟銀行審貸方法及標(biāo)準(zhǔn)的，特別是銀行內(nèi)部的新政策，往往因開(kāi)發(fā)商了解不及時(shí)，導(dǎo)致已簽訂的商品房買賣合同無(wú)法履行。因此，銀行有必要向開(kāi)發(fā)商公開(kāi)其審貸方式和標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)樓盤銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，盡量避免購(gòu)房人申請(qǐng)的按揭內(nèi)容與審批結(jié)果不同。對(duì)于銀行的內(nèi)部最新政策，也應(yīng)在適用具體樓盤時(shí)設(shè)立緩沖期，即應(yīng)當(dāng)對(duì)新政策通知開(kāi)發(fā)商后所簽訂的商品房買賣合同適用。否則，造成的開(kāi)發(fā)商損失應(yīng)由銀行承擔(dān)。 2、簽約前的銀行預(yù)審程序 當(dāng)前按揭的程序都是先簽約再向銀行申請(qǐng)按揭貸款，在操作中則存在問(wèn)題。在簽完合同后，銀行不按購(gòu)房人要求的金額及年限放款很有可能發(fā)生，就該問(wèn)題很多開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同補(bǔ)充條款中約定，以銀行最終審批的為準(zhǔn)，不足部分由購(gòu)房人解決，否則按逾期付款處理。該約定雖然從字面避免了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際操作中卻不可行，而且有損開(kāi)發(fā)商的形象，因此很多開(kāi)發(fā)商干脆承諾購(gòu)房人，銀行不放款則購(gòu)房人還是可解除商品房買賣合同，并退還首付款。 就該問(wèn)題本文認(rèn)為，可以適當(dāng)調(diào)整按揭程序，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同之前，對(duì)銀行按揭設(shè)立預(yù)審程序，先由購(gòu)房人按要求的金額及年限向銀行提供按揭申請(qǐng)資料進(jìn)行預(yù)審，預(yù)審不通過(guò)，對(duì)其它付款方式又達(dá)不成協(xié)議的，則不再簽訂商品房買賣合同；如預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)，開(kāi)發(fā)商再與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同。該方式對(duì)銀行放款問(wèn)題則可以避免。 3、先期辦理產(chǎn)權(quán)登記的委托手續(xù)。 為防止購(gòu)房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，建議仍應(yīng)由開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)要求購(gòu)房人預(yù)繳契稅及公共維修基金，雖然有觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)向購(gòu)房人預(yù)收契稅及公共維修基金。但本文認(rèn)為在按揭方式中，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供了保證，為保護(hù)自身合法權(quán)益，完全有理由要求購(gòu)房人在入住時(shí)預(yù)付應(yīng)繳納的契稅及公共維修基金，但應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中明確約定。在辦理簽約手續(xù)同時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先了解有關(guān)房地局辦理產(chǎn)權(quán)證的程序要求，要求購(gòu)房人預(yù)先提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的文件資料，并事先簽署辦理產(chǎn)權(quán)證的委托文件。以確保在開(kāi)發(fā)商具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時(shí)能夠及時(shí)辦理購(gòu)房人所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證。 4、符合與購(gòu)房人解約條件的及時(shí)協(xié)商或通過(guò)訴訟方式解決。 在開(kāi)發(fā)商的保證期間，對(duì)于出現(xiàn)符合解約的情形，特別是購(gòu)房人沒(méi)有按期償還銀行月供的情形下，應(yīng)及時(shí)采取有效措施解除商品房買賣合同。解約的方式主要有兩種： 一種是協(xié)商一致的前提下，商請(qǐng)銀行、購(gòu)房人協(xié)議解除。購(gòu)房人所購(gòu)房屋退還開(kāi)發(fā)商，開(kāi)商將購(gòu)房款直接向銀行支付剩余借款本息后，將其余部分扣除開(kāi)發(fā)商違約金或損失后返還購(gòu)房人。該方式應(yīng)注意要求購(gòu)房人提前配合辦理商品房買賣合同預(yù)售備案的注銷手續(xù)，否則嗣后再找購(gòu)房人就被動(dòng)了。對(duì)于購(gòu)房人已入住的，還應(yīng)辦理房屋的交接手續(xù)，約定購(gòu)房人已裝修部分的處理等。 另一種方式是通過(guò)訴訟途徑解決。多數(shù)情況下各方很難對(duì)協(xié)商解除達(dá)成一致，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商只能向法院提起訴訟，經(jīng)法院判決后，依據(jù)判決書(shū)申請(qǐng)法院向房地產(chǎn)管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，解除商品房的預(yù)售備案手續(xù)。必要時(shí)還可先行向法院申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行訴訟保全。如果購(gòu)房人失蹤或下落不明，法律文書(shū)的送達(dá)需要通過(guò)公告方式，時(shí)間較長(zhǎng)，因此更應(yīng)盡快啟動(dòng)訴訟程序。判決執(zhí)行后對(duì)于應(yīng)退還開(kāi)發(fā)商的剩余款項(xiàng)，如購(gòu)房人下落不明，可通過(guò)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)岽娴姆绞街Ц丁?（四）明確法院有關(guān)預(yù)查封的情形 按照有關(guān)司法解釋，預(yù)查封主要指法院對(duì)被執(zhí)行人尚未取得權(quán)屬證明的不動(dòng)產(chǎn)所采取的訴訟保全和執(zhí)行措施，其效力等同于查封。如果不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，查封期限從預(yù)查封之日起計(jì)算。預(yù)查封的期限為二年，屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封期限為一年，特殊情況經(jīng)高級(jí)人民法院批準(zhǔn)