某某房地產開發(fā)建設項目可行性研究報告 (2).doc

知識水壩（豆丁網(wǎng)pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）第一章 項目建設背景第一節(jié) 國家宏觀經濟環(huán)境及行業(yè)政策法規(guī)自改革開放以來，我國的經濟體制歷經了從計劃經濟向社會主義市場經濟轉型的初級階段，現(xiàn)已逐步走向了成熟健康發(fā)展的市場經濟時期，一直保持著穩(wěn)健、快速的增長水平。結構調整成效進一步顯現(xiàn)，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的各項指標看，2005年國民經濟呈現(xiàn)增長快、效益好、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢，經濟運行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調性有所改善。2006年上半年，全國的宏觀經濟也取得了全方位的發(fā)展，工業(yè)增速呈現(xiàn)高位加快趨勢，上半年工業(yè)增加值累計增長17.7%，同比增幅提高了1.3個百分點。工業(yè)生產呈現(xiàn)出全面加快的勢頭，39個行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。企業(yè)效益逐月提高，上半年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤同比增長28%，繼續(xù)保持較快增長速度；工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)182.75，比去年同期提高15.66點。財政收支也顯示了良好的態(tài)勢，上半年財政收入同比增長22%，比上年同期多收3600億元。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，扣除價格因素，實際增長10.2%，增速比去年同期加快0.7個百分點；農民人均現(xiàn)金收入1797元，實際增長11.9%，雖然增速較上年同期回落0.6個百分點，但仍然是多年來較高的增長速度。消費品零售額增速加快，上半年全社會消費品零售額同比增長13.3%，比上年同期提高了0.2個百分點；扣除價格因素實際增長12.4%,比上年同期提高了0.4個百分點，而且出現(xiàn)了二季度增速不下降反而上升的近年少見情況。上半年，全社會固定資產投資42371億元，同比增長29.8%，增速比去年同期加快4.4個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資36368億元，增長31.3%，加快4.2個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，房地產開發(fā)投資7695億元，增長24.2%，加快0.7個百分點。2006年上半年我國出口額4285.93億美元，同比增長25.2%；進口額3671.46億美元，同比增長21.3%。消費價格總水平基本穩(wěn)定，上半年累計居民消費價格總水平比去年同期上漲1.3%，增幅同比低1個百分點，在經濟增長明顯加快的同時，消費價格漲幅沒有出現(xiàn)明顯的加快，經濟增長與消費價格走勢的背離比較明顯。房地產方面，2006年17月，全國房地產開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產開發(fā)投資10035.2億元，同比增長24.3%，增幅上升2.1個百分點。住宅房地產開發(fā)投資占70.3%，其中，經濟適用房開發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為22.7%、53.0%、33.6%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。 2006年17月，全國完成購置土地面積18708.84萬平方米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個百分點，低于商品房施工面積漲幅的21.9個百分點、新開工面積漲幅的21.0個百分點。 總體來看，當前房地產市場正在朝著宏觀調控的目標方向發(fā)展：住宅為主的房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價格漲幅總體放緩。但各項調控政策落實還有一個過程，還面臨一些問題：一是住房供應結構性矛盾依然突出，調控任務還十分艱巨；二是部分城市房價上漲仍然偏快，離預期目標還有差距；三是部分中心城市異地購房所占比較大；四是房地產開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。在房屋價格不斷攀升的情況下，國家和各個地方也出臺了一系列的調控政策，從國八條到國六條再到國十五條，旨在平抑居高不下的房價，打擊短期投機行為。又比如出臺規(guī)定要求開發(fā)商每個項目中套型建筑面積在90平方米（或90平方米以下）的住房數(shù)量需占70%等。而2006年，央行還數(shù)次調高利率和存款準備金率，以有效地控制銀行貸款的額度。 盡管如此，在長期經濟向好的遠景下，中國的房地產業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時間內維持著上升的取向。國家對房地產市場的調控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對市場進行良性調整，可以預見在經過合理的調整后，中國的房地產發(fā)展將走得更遠更健康。按照國際經驗，當國民經濟人均年產值（gdp）達到1000美元至3000美元區(qū)間的時候，這個國家的消費結構將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。國民經濟是房地產發(fā)展的源動力，是房地產高速發(fā)展最大的引擎，是房地產發(fā)展的決定性力量。最能決定房地產行業(yè)走向和未來的因素就是國家經濟走勢和大局，房地產發(fā)展與國民經濟發(fā)展成正比，只要國民經濟保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產業(yè)必將隨之揚帆遠航。 第二節(jié)、重慶市宏觀經濟環(huán)境及行業(yè)政策分析重慶歷來就是統(tǒng)帥我國西南廣大地域的重鎮(zhèn)，又是我國最新的直轄市，能夠成為直轄市是與其在我國政治、經濟、地理、人文等歷史與現(xiàn)實生活格局分不開的。重慶是我國西南地區(qū)的經濟、交通、文化、政治中樞，并負有溝通東西、承啟南北的地理優(yōu)勢。隨著長江三峽水庫的成功蓄水，重慶市的水路交通完成了階段性布局，甚至地理區(qū)域格局也已呈現(xiàn)定勢。使得重慶經濟地位如虎添翼。我國宏觀經濟政策中西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針注定了重慶的特殊地位。因此，走活重慶經濟是我國近期與遠期發(fā)展規(guī)劃中舉足輕重的一枚棋子。近年來隨著我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略推進，重慶市的經濟得以快速發(fā)展，人民生活水平也大幅度提高，這也為重慶房地產市場的發(fā)展提供了一個良好的基礎。目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費能力不斷提高，政府加大基礎設施建設，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎設施建設；未來幾年內將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達經濟圈（主城區(qū)）內城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴大，數(shù)個片區(qū)也將在重新調整規(guī)劃后進行改造建設，這些因素都將極大地促進重慶房地產開發(fā)投資和消費的進一步活躍。重慶市房地產政策十分靈活，市場呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢頭。重慶市住宅房地產市場近年一直保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定、協(xié)調的發(fā)展勢頭，逐步成為支撐全市國民經濟發(fā)展的重要力量。重慶市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也得益于近年來對各項涉及房地產開發(fā)的政策的調整與完善。一是土地政策：經營性土地全部實行招標、拍賣、掛牌出讓；拍賣的土地都要有建設性詳規(guī)和控制性詳規(guī)；完善土地儲備制度，堅持熟地出讓；建立了土地供后跟蹤監(jiān)管制度；對閑置土地征費、依法收回，防止浪費土地。二是房地產規(guī)劃計劃制度：編制并嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)年度計劃和城區(qū)控制性詳規(guī)；加強城市房屋拆遷規(guī)劃計劃管理；完善廉租住房保障體系。三是房地產信貸政策：提高了房地產開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款的準入門檻；加強房地產開發(fā)貸款管理。四是房地產市場監(jiān)管制度：建立了包括計劃、金融、統(tǒng)計、國土房管等部門在內的聯(lián)席會議制度；加強開發(fā)資質管理，建立房地產信用檔案體系；加強房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設；建立了房地產交易、權屬業(yè)務管理系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、房地產市場信息發(fā)布系統(tǒng)等。在政策方面，重慶市政府辦公廳轉發(fā)了市國土房管局等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見，主要從住房結構調整、土地供應、規(guī)劃等8個方面調控房地產市場。意見放寬了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。政策對不同方向，不同主體的影響是不同的，在重慶的實施意見中，明確提出了禁止任何名義的集資建房，這將在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。閑置地按出讓金5%收閑置費政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機行為，同時也在一定程度上增加了開發(fā)商的風險和資金壓力。公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。總體而言，一個健康良性的市場將更好的保護投資者和消費者雙方面的利益，將有益于市場的長遠發(fā)展。重慶做作為國家三峽項目的重點區(qū)域，外來企業(yè)到庫區(qū)投資可享受國家西部開發(fā)政策、三峽庫區(qū)移民開發(fā)及對口支援政策、重慶市鼓勵外來投資優(yōu)惠政策。從2004年2009年國家每年還將從三峽工程建設基金中安排5億元，建立三峽庫區(qū)產業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產業(yè)項目。從三峽電站的電價收入提取一定基金用于后期重點扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產及基礎設備、技術培訓等項目。這些優(yōu)惠措施的實施必將有力的帶動重慶市范圍內的經濟新增長，推動地區(qū)的發(fā)展。 重慶市在宏觀調控和金融政策等方面對房地產企業(yè)的要求，在一定程度上加大了房地產企業(yè)的操作難度，導致部分資金欠缺的房地產企業(yè)出現(xiàn)困境，目前從市場來看影響明顯，重慶市很多資金實力較小的房地產企業(yè)出現(xiàn)集體退市的現(xiàn)象。但這對于那些有實力的開發(fā)商而言，同樣也意味著將會有更大的市場空間被讓出。第三節(jié) 萬州區(qū)經濟環(huán)境及行業(yè)發(fā)展狀況分析萬州作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通、資源等優(yōu)勢。2005年地區(qū)生產總值同比增長13.2%，地方財政收入增長10.4%；全社會固定資產投資增長18.4%；社會消費品零售總額增長15.2%；外貿出口增長41.2%；城市居民人均可支配收入增長10.8%；農村居民人均純收入增長12.9%；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位1.45萬個，新轉移農村勞動力3.1萬人。隨著西部大開發(fā)的深入推進，萬州可望獲得更有力的支持；東部沿海發(fā)達地區(qū)的資本、產業(yè)加速向西部轉移，萬州具有承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和水陸空立體交通等比較優(yōu)勢，可以更多地予以承接； 同時，重慶市委、市政府把加快萬州及三峽庫區(qū)生態(tài)經濟區(qū)的發(fā)展，使其成為庫區(qū)的經濟中心，最具特色的發(fā)展地區(qū)，列為重慶十一五規(guī)劃的工作重心。一、萬州綜合經濟實力的增強，將為城市建設提供強大的源動力。1、萬州國民生產總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了10%（十五期間年均增長達到了12.5%），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性經濟發(fā)展局面。2、通過對最近10年來萬州區(qū)國民經濟的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經濟并沒有受到多大的干擾，這主要歸功于萬州區(qū)自身擁有比較良性的經濟結構（2005年萬州區(qū)第一、第二、第三產業(yè)比重為12.3：42.5：45.2）。三峽移民工程雖然影響了萬州農業(yè)經濟，但對第二產業(yè)和第三產業(yè)的影響較小。3、在 十五期間，萬州區(qū)國內經濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。2005年，萬州區(qū)完成國民生產總值133.4元，同比增長12.3%，分別比全國、重慶市高3.7和1.5個百分點，年均增長12.5%。地方財政收入6.8億元，同口徑比較，年均增長17.6%。全社會固定資產投資累計完成345億元，年均增長18.1%。完成城市建設面積39.9平方公里，比上年增加1.1平方公里。城鎮(zhèn)化率46.0%，比上年提高1.5個百分點。4、“十五”期間，共完成房地產開發(fā)投資45.54億元，為全區(qū)固定資產投資總額的13.2%，實現(xiàn)增加值18.22億元。房地產業(yè)主要稅、費、出讓金入庫6.27億元，占同期財政收入的20.98%?？⒐ど唐贩?34.05萬平方米，其中住宅245.2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房76.38萬平方米，寫字樓12.47萬平方米。專業(yè)物業(yè)管理面積340萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積26.32平方米。其中2005年完成房地產開發(fā)投資11.15億元，為全區(qū)同期固定資產投資總額的11.75%，實現(xiàn)增加值4.46億元。房地產業(yè)主要稅、費、出讓金入庫1.83億占同期財政收入的26.98%，竣工商品房40.95萬平方米。2006年一季度完成房地產開發(fā)投資14825萬元，實現(xiàn)增加值5930萬元。 5、2005年地區(qū)社會消費品零售總額達到48.8億元，同比增長15.2%。批發(fā)和零售業(yè)總額為40.4億元，同比增長15.3%；餐飲業(yè)為6.8億元，同比增長14.5%。全年接待海內外游客324.5萬人次，同比增長40.5%，實現(xiàn)海內外旅游收入4.95億元，同比增長39.4%。據(jù)統(tǒng)計局資料顯示：2006年上半年，萬州區(qū)國民經濟繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長率達到了14.3%。6、產業(yè)結構方面，萬州十五期間立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產業(yè)，全區(qū)工業(yè)經濟再創(chuàng)新高。2005年實現(xiàn)工業(yè)增加值33.0億元，同比增長18.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值17.61億元，同比增長24.0%；工業(yè)產品產銷率達到94.3%。全年實現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值2.94億元，同比下降4.9%。全年完成新產品產值9.22億元，同比增長72.4%，占全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)的17.6%。從產業(yè)比重來看，2005年萬州區(qū)第一、第二、第三產業(yè)的比重為12.3：42.5：45.2，較全國三產的比重（15.2：52.9：31.9）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產業(yè)發(fā)展格局。從走勢來看，萬州區(qū)經濟發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產業(yè)（農業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產業(yè)的比重持續(xù)攀高，產業(yè)比重進一步得到優(yōu)化。二、人口和就業(yè)情況2005年末全區(qū)戶籍人口為170.70萬人，其中城區(qū)人口56.5萬人；全年人口出生率9.6，死亡率為4.0，人口自然增長率5.6，人口平均密度為每平方公里494人。萬州人口中15至59歲的人口數(shù)量為117萬人，占總人口的68.26，這些人口都將是房地產市場的潛在消費者。萬州就業(yè)人口為84.5萬人，其中從事第二產業(yè)的勞動人口為19.2萬人，從事第三產業(yè)的勞動人口為25.9萬人。目前，萬州區(qū)外來人口有6萬多人，新增人口預計2萬人/年左右，具有勞動能力的有45000余人，主要從事個體經營和服務行業(yè)等工作。三、住房情況從人均住房面積來看，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為26.32平方米（移民占有一定的比例），這個數(shù)字大于重慶市（24.3平方米）和全國（26平方米）的數(shù)字。受移民住房政策的影響，部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得了住房，是人均住房面積增長的主要原因。萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經從過去的解決基本住房問題向改善住房質量轉化，他們再次購房時必然對房屋的綜合素質和性價比產生更高的要求。萬州現(xiàn)有住宅質量較低，具有改善住房條件的內在動因。萬州區(qū)整體住房質量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢，這些居民具有改善自己住房條件的外在動因。房地產市場表現(xiàn)也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條件的旺盛需求。萬州房地產市場最近二年商品房市場呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢，1000元/平方米以上的商品房年均銷售量達到53.84萬平方米，說明萬州居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的經濟實力。從居民構成來看，萬州70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結婚、生育的高峰期，必然導致房地產需求的升溫，將形成一股購房熱潮。萬州統(tǒng)計局調查數(shù)據(jù)顯示，萬州區(qū)戶均人口呈現(xiàn)逐年縮小趨勢（2005年戶均人口3.03人，比2000年減少了0.15人），這說明萬州家庭呈現(xiàn)小型化發(fā)展傾向，從而導致對住宅需求的增加。四、萬州區(qū)城市居民可支配收入、消費能力、消費潛力呈快速增長據(jù)統(tǒng)計，萬州區(qū)2005年城市居民人均可支配性收入為8540元，對于每個家庭來說，其余額流向分為兩部分，一是子女的教育經費，二是家庭的大項開支，如購買房產等。按照國際上通行的衡量房價高低的標準收入房價比，即居民戶均年收入與在當?shù)匾惶鬃≌骄們r之比，收入房價比在15以下是比較合理的空間，在16至18之間時，居民便會感覺到購房的壓力；而達到18時就大大超出合理空間。那么就萬州區(qū)目前居民的可支配性收入情況來說，萬州房價還在可接受的范圍內，還有較大的成長空間。隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬州房地產市場經過了一段調整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。根據(jù)房屋產權登記機構統(tǒng)計，2005年，商品房交易創(chuàng)歷史新高，銷售面積74.5萬平方米，成交金額10.5億元，同比增長13.7%和23.6%。住宅交易面積55.6萬平方米，金額5.47億元，銷售面積和金額分別同比增長24.1%和41.3%。一批新樓盤預售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。五、國家宏觀調控政策對萬州房地產市場的影響 1、住房供應結構國家從2005年起連續(xù)出臺了很多政策，從央行的調息，到“國八條”、“新八條”、“七部委八條”，以及后來的一些財稅和金融政策，在這些政策作用下，市場上曾經出現(xiàn)了很長時間的觀望，但觀望之后房價依然沒有得到抑制，主要城市房價上竄跡象明顯。建設部以及政府都認為前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未來仍然需要繼續(xù)執(zhí)行，甚至強化。因此，“新六條”應運而生。政策鏈接：l 國務院規(guī)定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建筑總面積的70%以上。l 7月6日，國家建設部165號文件對新建住房結構比例和套型建筑面積等問題提出了具體意見：90平方米是指套型建筑面積，而70%的比例要求則是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。l 7月3日，重慶市規(guī)劃委網(wǎng)站發(fā)布相關文件規(guī)定，住宅建筑標準層高超過4.9米，房屋面積將按底層面積的2倍算。l 8月8日，重慶市政府辦公廳轉發(fā)了市國土房管局等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見：1) 禁止以各種名義集資建房，要求全面停止各級黨政機關、群眾團體、事業(yè)單位以各種名義投資建（購）住房，凡正在籌備的應立即停止，未開工的不得再動工，重慶市監(jiān)察部門將對違規(guī)行為進行查處。 2）、每年建200萬平方米普通商品房，為確保中小套型、中低價位普通商品住房的供應，解決中低收入家庭的住房困難，意見對此作了量化規(guī)定。 3）、拆遷項目要提供30%便宜房，建設單位在申請建設項目拆遷許可時，必須提供一定數(shù)量的“便宜”安置房源。 4)、閑置地按出讓金5%收閑置費，除不可抗力原因外，超出土地出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，按照出讓金總額的5%依法征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工。5）、對滿2年未動工開發(fā)的項目，收回其土地使用權，收回的閑置土地納入政府儲備，按城市規(guī)劃重新供應土地。6）、公積金直系親屬可互提買房，意見放寬了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。l住房供應結構的規(guī)定必須和市場相結合、和消費者需求相吻合，一個城市年度70%的90平方米住房供應結構規(guī)定僅僅是出于滿足中低收入者的購房需求，但又如何滿足大量有超過90平方米住房需求的消費者呢？ 1) 國六條中“90平方米以下住房須占項目總面積七成以上”最終被定義為項目控制與總量控制相結合的政策，導致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。但對具體項目而言，尚存在許多不確定因素，公司在開發(fā)項目時，應該對此引起足夠的重視。2) 2006年9月10日，國務院關于加強土地調控有關問題的通知的發(fā)布，中國土地調控新政正式出臺，土地“閘門”將進一步收緊。專家預測，受此政策影響，中國土地價格預計將提高近50。這一政策的實施，可能將進一步增加房地產投資成本和風險。據(jù)調查萬州土地價格在06年底，已經上漲。3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴重干擾了商品房市場，本政策的出臺可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。萬州區(qū)政府前期在江南新區(qū)以集資建房名義所征的一塊地，政府決定不在修建了，這對本項目來說，是一個很好的機會。4) “閑置地按出讓金5%收閑置費”政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機行為，同時也在一定程度上增加了開發(fā)商的風險和資金壓力。5) “每年建200萬平方米普通商品房”政策的實施，可能增加項目在設計規(guī)劃方面的不確定性，應該引起我們足夠的重視。6) 公積金政策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。在政策方面，雖然國家出臺了一系列政策對房地產市場進行調控，但以萬州目前發(fā)展來看，房地產市場的發(fā)展并不是過熱，而是仍不完善。誠然，各項政策對于本地市場還是有影響的，但對于本項目而言，一個規(guī)范化的市場將降低投資風險，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場上的無序競爭。 2、土地政策房地產業(yè)作為我國的重要支柱產業(yè)之一，是國民經濟的一個重要增長點。與房地產業(yè)密不可分的土地市場，則是房地產發(fā)展的奠基石，為促進房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對土地市場的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國民經濟重要手段之一。政策鏈接：l 重慶市政府常務會審議通過了重慶市人民政府關于調整城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準的通知，從2006年1月1日起，應稅土地等級由原來的12級調整為8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的7.00元調整為10.00元，最低等級土地由原來的0.20元調整為1.00元。l 對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。l 中國國土資源部5月31日公告，從即日起，中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。政府出臺一系列關于土地市場的政策，一方面，在一定程度上起到了打擊囤地炒房、抑制地產開發(fā)過度、穩(wěn)定日益增高的房價的作用；另一方面，也是房地產市場的一次重新洗牌，使房地產市場更趨于規(guī)范化與合理化。從萬州國土局的數(shù)據(jù)可以看出，2006年下半年萬州的土地招拍掛價格，王家坡-牌樓路段每畝已漲至75萬元，五橋上海大道-百安壩每畝也接近40萬元；土地政策的調整，一方面將刺激萬州房市的價格，同時也會限制一部份資金實力較弱的房地產企業(yè)，但對本項目而言意味著將會有更大的市場空間被讓出。3、房地產銷售管理目前，萬州許多開發(fā)商在商品房銷售中存在一些違規(guī)的操作手法，如囤積房源、虛報銷售進度、無證銷售、虛假廣告等，這些違規(guī)銷售行為置消費者而不顧，嚴重損害了普通消費者的切身利益，同時也造成了市場信息的不對稱，阻礙了房地產市場的健康發(fā)展。因此，規(guī)范萬州房地產的銷售行為已勢在必行。政策鏈接：l 2月9日起，重慶市國土房管局嚴禁商業(yè)、服務用房類的商場、商鋪、賓館、寫字樓及農貿市場等在預售期間分零銷售。同時，商服用房分零銷售需取得房地產權證，分零銷售的單元套內建筑面積不小于4平方米。l 完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 從2006年下半年開始，萬州區(qū)建委和房管局等相關職能部門，采取開展專項檢查，加大對房地產市場違法行為的查處力度，通過三峽房市網(wǎng)公示市民關心的商品房樓盤銷售相關手續(xù)是否齊備、樓盤建設進度信息等一系列舉措，有效規(guī)范了萬州房地產市場的建設秩序、交易秩序，強化了房地產市場的監(jiān)管職責；今后的萬州房地產市場將越來越規(guī)范有序。六、萬州區(qū)城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃展望萬州區(qū)地處長江中上游結合部，位于三峽庫區(qū)腹心地帶。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，距今已有1700多年的歷史。建國后，曾先后設置萬縣地區(qū)和地級萬縣市。重慶直轄后，建立萬州區(qū)。萬州位于重慶主城至宜昌的中點，庫區(qū)的中心，周邊近10萬平方公里的范圍內，轄53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，幅員面積3457平方公里，2005年末總人口170.70萬，城市人口約6.0萬，是長江中游唯一一個城區(qū)人口逾50萬的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場腹地和輻射區(qū)域。萬州所占據(jù)的重慶東大門的位置與其扼守長江水道要沖的地位，決定了其面對長江中下游及府視湖廣，北通陜、鄂，為重慶市連通大半個中國北方的重要崗位，這也為萬州房地產市場提供了一個強有力的發(fā)展基礎和平臺。重慶市第二次黨代會明確提出，要把萬州建設成為重慶的第二大城市，充分發(fā)揮萬州區(qū)的經濟帶動和輻射功能。在萬州區(qū)城市總體規(guī)劃及萬州“十五”計劃中，提出了城市發(fā)展要“過江推進”、盡快形成“一江兩岸”、“八大組團”的格局。1、經濟總量目標（十一五規(guī)劃）： 地區(qū)生產總值年均增長13%以上，2010年人均國內生產總值達到2011美元。工業(yè)增加值年均增長17%，工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)達到140%；全社會固定資產投資年均增長10%；社會消費品零售總額年均增長15%；地方財政收入平均增長14% ；城鎮(zhèn)化率達到55% 人口自然增長率控制在4以內；城市居民人均可支配收入年均增長11%；農村居民人均純收入年均增長9%；單位地區(qū)生產總值能源消耗比“十五”期末降低18%左右。2、城市建設目標重慶第二大城市、三峽庫區(qū)經濟中心把萬州建設成為“重慶第二大城市”、“三峽庫區(qū)經濟中心”的城市定位，已經得到了上至中央、下至各級地方的支持和肯定，并被寫入重慶市政府工作報告和重慶市“十一五”規(guī)劃綱要，重慶市將采取特殊政策，集中力量支持萬州建設成為重慶第二大城市。建設為重慶第二大城市是萬州的重點戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過江推進，開發(fā)建設江南新區(qū)，最終人口爭取達到16萬。加快基礎設施建設，進一步完善城市功能，穩(wěn)步推進舊城改造，完善城市水電氣及防災等設施。完成江南新區(qū)核心區(qū)建設和苧溪河流域綜合整治工程，建成南北濱江路、三峽移民廣場。建成萬宜鐵路、萬開和萬云高速公路、萬石高等級公路、江南集裝箱碼頭一期工程，實現(xiàn)“2小時萬州”。加強能源設施建設，加快水利設施建設，城域網(wǎng)在城區(qū)實現(xiàn)全覆蓋，城區(qū)寬帶覆蓋率達到60%以上。 3、生態(tài)環(huán)境目標： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達到35%以上，水土流失治理率達到45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經濟，按照“減量化、再循環(huán)、再利用”的原則，以“低消耗、低排放、高效率”為目標，逐漸形成能源節(jié)約型的經濟增長方式和消費模式。 4、萬州中遠期規(guī)劃2020年建成百萬人口級大城市萬州建設“重慶第二大城市”規(guī)劃分為三個階段：到2007年，主城區(qū)人口達到62萬，建成區(qū)面積50平方公里，城鎮(zhèn)化率達到50.8%；到2010年，主城區(qū)人口達到70萬，建成區(qū)面積60平方公里，城鎮(zhèn)化率達到55%；到2020年，主城區(qū)人口達到100萬，建成區(qū)面積100平方公里，城鎮(zhèn)化率達到70%，在三峽庫區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。一階段：五年打基礎，到2007年，實現(xiàn)“三個建成”。一是建成經濟強區(qū)。主要經濟指標實現(xiàn)“三個翻番”。國內生產總值年均增長11%，在2001年的基礎上翻一番，達到150億元；地方財政收入在2002年基礎上翻一番，年均增長15%，達到11.3億元；全社會固定資產投資年均增長14%，五年累計投資420億元，在前五年的基礎上翻一番。各項人均經濟指標在渝西經濟走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經濟區(qū)力爭第一。二是建成百萬人口級大城市初步框架。主城區(qū)建成面積達到58平方公里，城鎮(zhèn)人口達到85.5萬，城鎮(zhèn)化率達到50.8%。三是建成文明進步的新萬州。生態(tài)環(huán)境得到改善，可持續(xù)發(fā)展能力增強，市民素質明顯提高，社會事業(yè)全面進步，成為三峽庫區(qū)的科教文衛(wèi)中心。二階段：“十年構框架”，就是到2010年基本構建起百萬人口級大城市框架，主城區(qū)人口達到70萬左右，城鎮(zhèn)化率達到55%，經濟增長速度處于全市領先水平，國內生產總值超過200億元，人均達到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上寬裕型的小康生活，把萬州建設成為經濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。 三階段：“二十年建成百萬人口大城市”，就是到2020年主城區(qū)達到100平方公里，人口100萬左右，城鎮(zhèn)化率達到70%，經濟增長繼續(xù)保持較高速度，國內生產總值在2000年基礎上翻三番，超過全國平均水平，把萬州建設成為經濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實，綜合實力在西部地區(qū)除省會城市外力爭排在一、二位?！笆晃濉苯洕蜕鐣l(fā)展主要目標比較萬州年均增長（）國民經濟生產總值13%固定資產投資10%工業(yè)增加值17%社會消費品零售總額15%城市居民人均可支配收入11%農村居民人均可支配收入9%單位生產總值能源消耗-18%從上圖中可以看出，“十一五”期間（20062010年），萬州區(qū)規(guī)劃的國民經濟年均增長幅度達到了13%，遠遠高于全國和重慶市的規(guī)劃指標（全國為7.5%、重慶市為10），顯示了萬州區(qū)對未來國民經濟發(fā)展的樂觀和自信。國民經濟的高速發(fā)展必將推動萬州區(qū)房地產市場的迅猛發(fā)展；可以預測，“十一五”期間，萬州房地產將面臨新的發(fā)展契機。第二章 項目概況及場址 第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：“中恒江南 第一城”二、地址：本項目位于萬州江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。整個地塊處于江南新區(qū)的核心位置。三、建設單位概況：法人名稱：北京中恒房地產開發(fā)有限公司企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：張克林注冊資金：3500萬元公司地址：北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)a區(qū)康寶路245號企業(yè)簡介： 北京中恒房地產開發(fā)有限公司成立于2001年，由國資委機械機關服務中心、北京尖鋒合訊科技有限公司共同出資組建而成，注冊資金3500萬元，是一家集房地產開發(fā)、商品房銷售、裝飾裝修、物業(yè)管理、投資顧問于一體的房地產開發(fā)企業(yè)。公司自2001年至2005年在第一個五年計劃期間，先后開發(fā)完成的各類房地產項目總規(guī)模達30萬平方米，其中包括原國家機械局經濟適用房的建設，與中科院合作開發(fā)的經濟適用房，投資建設的北京市民委綜合樓，機械大廈的后期建設以及首都博物館項目土地一級開發(fā)，與北京市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)、（美國）漢博投資有限公司合作進行的“翰林源”商品住宅(別墅)土地一級開發(fā)，西單地區(qū)“英嘉公寓”二期項目土地一級開發(fā)等等。 自2006年開始，公司進入第二個五年計劃時期，公司正在制定第二個五年規(guī)劃，并確定了公司的指導思想和奮斗目標：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想以及十六屆五中全會精神為指導，堅持科學發(fā)展觀，以宏觀調控為公司調整的風向標，以產業(yè)整合為公司前進的助推器，以股權結構調整為公司發(fā)展的加速儀，立足北京，關注二三線城市，采取聯(lián)建、合作、自主開發(fā)等多種形式，合理定位、均衡布局、防范風險、科學發(fā)展，為把企業(yè)建設成具有較高的自主開發(fā)能力、一定的市場競爭能力、較強的盈利能力和抗風險能力的綜合性房地產開發(fā)企業(yè)而奮斗。四、建設主管部門：萬州區(qū)江南新區(qū)建設局五、設計單位： 機械工業(yè)第三設計院六、項目主要建設內容：“中恒江南 第一城”項目總占地面積474畝，由1號地塊和2號地塊構成，總建筑面積88萬平方米；其中1號地塊規(guī)劃用地21.50萬平方米，約322畝，擬建設面積約63.45萬平方米，主要包含中高檔住宅、商業(yè)裙樓、配套設施及地下車庫等建設內容，住宅建筑主要由高層電梯塔樓、多層花園洋房構成；1、2號地塊項目總投資約12億元人民幣。第二節(jié) 建設場址選擇 “中恒江南第一城”項目選址于萬州江南新區(qū)中心區(qū)域的南濱路旁，在江南新區(qū)管委會以西靠長江的位置。本項目的土地性質為住宅開發(fā)用地，可兼容15%的商業(yè)用地，適合開發(fā)大型綜合性物業(yè)。本地塊特點十分明顯：三面靠山，一面臨江，酷似一把“太師椅”，是居家生活的風水寶地；場內的地形地貌較為復雜，城市主干道“洄讕路”將一號地塊分為靠山和臨江兩大特色的開發(fā)用地。臨江地帶較為平緩，約占總地塊面積的三分之一，其余地塊均依山勢自然而成，高差錯落，跌宕起伏，最大高差約50米。具有建造坡地景觀建筑的良好地形優(yōu)勢。項目地塊背靠政府（政府行政中心和江南新區(qū)管委會）與自然山脈（氈冒山），面向長江，右靠200畝南山公園，左臨江南新區(qū)擬建的中心商業(yè)廣場。具有建造高檔住宅良好的自然景觀資源。 本項目距萬州市區(qū)約6公里，位于江南新區(qū)的門戶位置，已有多條公交線路直達市區(qū)，隨著江南新城不斷開發(fā)推進，將構建起四通八達的交通網(wǎng)絡，為項目創(chuàng)建方便快捷的交通條件。因此，項目選址為項目建造中高檔住宅創(chuàng)造了有利的地理條件。但目前項目地塊周邊市政配套條件較差，尚處于在建和規(guī)劃之中：地塊周邊的城市道路基本形成，底下管網(wǎng)已規(guī)劃完成；城市主要景觀大道南濱路也正在緊張的建設中；地塊西南面的政府行政中心大樓已竣工，2007年上半年將投入使用；地塊北面的南山公園尚在規(guī)劃之中。從房地產項目開發(fā)的角度來看，本項目尚是一塊“生地”，周邊沒有任何完善的居住生活配套設施。第三節(jié) 項目區(qū)域情況簡介一、江南新區(qū)基本情況萬州江南新區(qū)位于長江南岸的沿江地帶，與萬州老城隔江相望，東靠氈帽山，西臨長江，南起五橋河，北達曬網(wǎng)壩；是萬州區(qū)城建規(guī)劃的八大組團之一，下轄陳家壩街道辦事處，共7個社區(qū)居委會，5個自然村；幅員面積34.75平方公里，有15.6平方公里納入城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，現(xiàn)有人口3.2萬人，規(guī)劃發(fā)展人口規(guī)模為16萬人。二、江南新區(qū)自然條件江南新區(qū)屬大巴山、秦嶺山脈平行嶺谷地貌，地形呈波浪帶狀；江南新區(qū)地勢平坦，沿江向山呈臺地分布，東高西低，最高海拔620米，最低海拔175米，屬亞熱帶東南季風性濕潤氣候區(qū)，春早秋長，四季分明，雨水充沛，年平均氣溫13.8-18.8，無霜期320-335天，年平均降雨量1000-1300mm，常年日照1300-1600小時。轄區(qū)具有較好的長江景觀，其地勢呈帶狀分布，為南北走向。地質構造屬川東沉褶皺帶，整個區(qū)內工程地質良好，基巖裸露較廣，地基承載較高，植被保存較好，區(qū)位優(yōu)勢十分突出，極具開發(fā)建設的優(yōu)勢和潛力。三、江南新區(qū)交通條件 江南新區(qū)的交通條件良好，已建成的萬州長江大橋、長江二橋、萬宜鐵路大橋，以及即將建設的長江三橋，將新區(qū)與萬州老城區(qū)緊密連接。轄區(qū)內的萬州機場已經通航；沱口40萬標箱深水碼頭和從新區(qū)通過的萬宜鐵路正在建設；加上已經通車的達萬鐵路、渝萬高速、長江黃金水道，以及正在建設中的萬宜高速，將使江南新區(qū)具有水陸空鐵全方位的立體交通優(yōu)勢。新區(qū)道路建設結合地形和城市呈現(xiàn)帶狀組團布局結構的實際情況，在中心區(qū)域形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)。新區(qū)城市快速道路和主干道路面按照40-46米控制、次干道路面按照30米控制，濱江路為40-80米寬的景觀大道。四、江南新區(qū)的建設目標江南新區(qū)開發(fā)建設的總體目標以“建設山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭2005年出基礎、2007年出功能、2010年出形態(tài)，通過58年的努力，初步完成15.62平方公里的開發(fā)建設，構建聯(lián)合壩倉儲物流片區(qū)、沱口港物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團包塘角居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政、文化、旅游、服務、商務、商貿及港口、物流等核心功能的城市中心。第四節(jié) 項目對環(huán)境的影響和評價江南新區(qū)全部在農地和荒坡的基礎上規(guī)劃建設的，自新城建設啟動以來,除政府投資修建的路網(wǎng)設施以外，目前幾乎沒有企事業(yè)單位和城市居民，也沒有任何動工開發(fā)的房地產項目，到處都是荒地、雜草、巖石，不僅嚴重影響了其對岸市區(qū)沿江一線的城市景觀，也為三峽游客留下了不良的印象，且存在著嚴重的水土流失和地質滑坡隱患。本項目是江南新區(qū)第一個房地產開發(fā)項目，也是萬州規(guī)模最大、品質最好的中高檔住宅項目，其啟動實施將有力地促進江南新區(qū)建設提速，加快城市配套設施和市政綠化建設，一座新型的生態(tài)景觀新城將隨之誕生。本項目定位于“低密度人文生態(tài)城”，在進行項目規(guī)劃設計時已充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，擬在小區(qū)內開辟大面積的綠化帶和休閑綠地，擬將該地塊建設為花園式的生態(tài)社區(qū)，徹底根治原地塊內的水土流失和滑坡隱患，使原慌瘠的土地變成山水園林城區(qū)，形成亮麗的城市景觀帶。且本項目把環(huán)境保護作為優(yōu)先考慮的因素并廣泛采用環(huán)保技術，在建材的選用上充分考慮環(huán)保節(jié)能和生態(tài)保護，力爭營造“科技與人文交相輝映，人居與自然和諧共生”的居住環(huán)境。第三章 項目立項的必要性第一節(jié) 項目實施對當?shù)厣鐣洕挠绊懸?、增加地方財稅收入，促進社會公共事業(yè)的發(fā)展。本項目為萬州區(qū)開發(fā)面積最大、資金投入最大、物業(yè)檔次較高的房地產開發(fā)項目。1、2號地塊開發(fā)總投資超過12億元人民幣，總營業(yè)收入約18億元，將為當?shù)卣苯釉黾迂敹愂杖虢?億元。同時，本項目的實施可帶動新區(qū)文教、衛(wèi)生及體育設施的建設，促進當?shù)厣鐣彩聵I(yè)的發(fā)展。二、促進地方經濟發(fā)展，增加就業(yè)崗位房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)。在經濟生活中與各類要素緊密相關，其產業(yè)鏈長、關聯(lián)度高、拉動力強、對地方財政的貢獻大。有關專家認為住宅產品的生產和消費，與建筑、建材、冶金、化工、機械、儀表等50多個生產部門緊密相連，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產品及金融、園林、運輸、商業(yè)、服務等行業(yè)的發(fā)展，被形象的喻為地方經濟的助推器。因此，房地產業(yè)是一項即能本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關產業(yè)發(fā)展的行業(yè)。本項目總建筑面積約88萬平方米，銷售總額約18億元，根據(jù)國際通用的住宅商品帶動系數(shù)1.34計，所帶動的社會商品整體銷售額達24.12億元。同時，住宅銷售增長10%可到帶動gdp增長0.5個百分點，從而引發(fā)“乘數(shù)效應”，因此，本項目開發(fā)建設將極大地促進相關產業(yè)的發(fā)展，拉動區(qū)域經濟的增長。 房地產是資金密集型和勞動密集型相結合的行業(yè)，由于本項目為萬州最大的房地產開發(fā)項目，開發(fā)周期長，在項目的實施過程中將直接需求近1000名建筑工人、工程技術人員和管理人員，為當?shù)鼐用裨黾恿舜罅康木蜆I(yè)機會；同時，其關聯(lián)效應還會促使有關行業(yè)就業(yè)機會的增加；其實施完成后，項目的社區(qū)服務、物業(yè)管理以及周邊商業(yè)的經營發(fā)展將持續(xù)穩(wěn)定地吸收大量的就業(yè)人員，緩解社會就業(yè)壓力，有利于和諧社會的建設和發(fā)展。 第二節(jié) 促進區(qū)域房地產行業(yè)的發(fā)展。一、改善城市居住條件 萬州目前的人均居住面積達到26平方米，高于重慶市的平均水平；但這些住宅主要以移民房、拆遷安置房、集資房為主，建筑結構不合理、戶型單一、無完善的社區(qū)配套和環(huán)境景觀；小規(guī)模、低品質重復建設項目多；而且，在市區(qū)還有大量市民居住在60、70年代修建的簡易住宅里，生活環(huán)境極差；因此，萬州整體居住質量水平仍然不高，只能滿足基本的居住功能，僅相當于重慶或其他大中城市上世紀90年代中期的居住質量水平，致使一大批迫切需要改善居住條件的市民不惜遠涉重慶購房。本項目將引進先進的居住理念，實現(xiàn)戶型多樣化、功能實用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務周致的現(xiàn)代居住方式，將提供近8000套高品質的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“低密度人文生態(tài)城”的項目開發(fā)理念將會徹底改變萬州市民的居住理念，讓萬州市民真正體會到大配套、高品質、科技化現(xiàn)代住宅帶來的美好生活。二、改變行業(yè)的發(fā)展格局，規(guī)范市場秩序隨著本項目的啟動，將根本改變萬州房地產行業(yè)格局。過去本地的開發(fā)商在開發(fā)物業(yè)的時候，過多地考慮投資成本的回收、開發(fā)周期的長短，開發(fā)利潤的最大，盡可能降低項目的整體開發(fā)成本，忽視了居住質量和物業(yè)品質，一大批結構質量差、戶型單一化，環(huán)境、配套簡單化的項目涌現(xiàn)市場，這類住宅產品只能滿足低收入者基本的居住需求，已不能滿足萬州經濟的發(fā)展和人們對舒適居家的要求。本項目的實施將帶動一批高品質、大規(guī)模、品牌化項目面市，智能化、大配套、高品質的住宅產品將成為市場主流，單一化、小規(guī)模、低品質的項目將無法在商品房市場立足，其生存空間將愈來愈小。經營實力較弱的小型房地產企業(yè)將被市場所淘汰，市場資源不斷向規(guī)?；?、品牌化大企業(yè)集聚和集中，促使區(qū)域地產行業(yè)整體升級發(fā)展，有利于規(guī)范市場秩序，提高城市資源的利用效益。第三節(jié) 項目實施對城市建設發(fā)展的影響 目前萬州舊城區(qū)的規(guī)劃建設由于歷史和地域條件等方面的影響，給人一種臟、亂、差的感覺，與重慶市第二大城市的地位極不吻合。江南新區(qū)是萬州城市發(fā)展的戰(zhàn)略要地，其規(guī)劃建設的起點高、要求高；但目前入駐的項目極少，一個大規(guī)模、高水平的規(guī)劃建設項目，將有利于新區(qū)城市規(guī)劃建設水平的提升。 同時，本項目是目前萬州體量最大、投入資金最多的一個房地產開發(fā)項目，其開工建設，將帶動一批有實力的地產商落戶江南新區(qū)，為新區(qū)的建設注入大量資金，促使新區(qū)的城市建設整體提速，盡快形成萬州新的城市居住區(qū)和“一江兩岸”的城市格局。第四章 項目總體規(guī)劃第一節(jié) 控制性規(guī)劃要點一、規(guī)劃條件1、項目選址意見書2、重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃。3、重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)規(guī)劃建設局關于江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃b05-1等地塊規(guī)劃調整方案說明。二、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、重慶市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定3、重慶市城