遼寧葫蘆島綏中縣項目可行性研究報告（32頁） .doc

綏中縣項目可行性研究報告遼寧省葫蘆島市綏中縣項目可行性研究報告武漢零度地產顧問有限公司 2010年6月葫蘆島市綏中縣介紹一、葫蘆島市區(qū)域位置介紹 （1）、 葫蘆島市位于遼寧省西南沿海處，東鄰錦州，西接秦皇島，北枕燕山余脈，南臨渤海遼東灣，與大連、營口、秦皇島、青島等市構成環(huán)渤海經濟圈，扼關內外之咽喉，是中國東北的西大門，素有“關外第一市”之稱。1989年6月建立地級市，是遼寧最年輕的城市，也是一座新興的工業(yè)城市、港口城市和旅游城市。（2）、葫蘆島原名錦西（1994年10月更名為現(xiàn)名），是京沈線上重要的城市之一。葫蘆島是半島，伸向遼東灣內，因頭小尾大，中部稍狹，狀如葫蘆而得名。葫蘆島市地處遼寧省西南部，礦產資源頗豐富，擁有鉛、鋅、銅、鉬等礦產。同時是一個工業(yè)城市，有化工廠，鋅廠和造船廠。此地的渤海造船廠生產了中國的第一艘核潛艇，所以，它也是重要的潛艇基地。國共內戰(zhàn)時，遼沈戰(zhàn)役中的塔山阻擊戰(zhàn)于此地展開?？谷諔?zhàn)爭結束后，東北約百萬日本僑民在此地被遣返回國。市下所轄縣級市綏中是中國第一位宇航員楊利偉的出生地。（3）、葫蘆島地區(qū)地處沿海，海岸線達261公里，居遼寧省第二位。在新一輪城市規(guī)劃中葫蘆島市被遼寧省省政府部署建設成為遼寧西部城市群區(qū)域性金融城市和重要港口城市。迅速推進遼西沿海經濟區(qū)新的增長點，構建“錦葫都市圈”。建設成“港市聯(lián)動”的新型城市。近幾年來中石油、中冶、中航工業(yè)、西門子、特易購、大潤發(fā)等14家世界500強企業(yè)紛紛落戶葫蘆島，為地區(qū)經濟發(fā)展做出重要貢獻。投資金額預計367億元的龍灣海濱中央商務區(qū)，后勁十足。青山水庫工程獲得國家環(huán)評批準，已經開工建設，這里也是2013年中華人民共和國第十二屆全國運動會協(xié)辦城市。二、葫蘆島行政劃分 葫蘆島市轄興城市、綏中縣、建昌縣、連山區(qū)、龍港區(qū)、南票區(qū)6個縣(市)區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總面積為1.04萬平方公里。全市有27個民族，劃分35個街道、34個鎮(zhèn)、59個鄉(xiāng)（含22個民族鄉(xiāng)），207個社區(qū)居委會、1064個村民委員會。全市人口為280.4萬人，城市人口68萬人，其中93.4%是漢族。三、自然環(huán)境和產業(yè)優(yōu)勢 （一）區(qū)位優(yōu)勢明顯1、連接兩大經濟圈位于環(huán)渤海經濟圈的中間位置，是東北和華北兩大經濟區(qū)域的“節(jié)點”城市，是東北入關的門戶和“踏板”。 2、交通便利。葫蘆島交通四通八達，102國道、306國道、京沈高速公路、遼寧濱海公路架構了陸上運輸的框坐汽車到北京5個小時，到沈陽2個半小時。境內二級以上公路984公里，黑色路面1633公里，晴雨通車里程2712公里，221條客運線路通向四面八方。全市客運車輛擁有量 5150輛，其中出租車3987輛；貨運車輛擁有量9617輛。全市級以上客運站3個，縣級客運站2個，貨運場站7個，跨省客運線路達20條。全年公路客運量3382萬人，客運周轉量13.5億人公里；公路貨運量2712萬噸，貨運周轉量13.7億噸公里。轄區(qū)覆蓋整個“遼西走廊”，京哈鐵路、京沈高速公路、秦沈電氣化鐵路、102國道4條交通干線和正在建設的濱海大通道貫穿全境。距沈陽240公里、2個小時車程，距北京420公里、3個半小時車程。東距錦州機場50公里，西距山海關機場20公里。 3、港口城市。葫蘆島市海岸線全長258公里，居遼寧省第2位。宜港岸線16.5公里，港口、碼頭10座，葫蘆島港為天然深水不凍良港，國家一類口岸。目前，港口吞吐能力1000萬噸，“十一五”期間吞吐能力將達到5000萬噸，遠期目標是建成億噸大港。葫蘆島港位于葫蘆島市龍港區(qū)。它背靠京哈鐵路和公路， 有鐵路專用線直達港口，東北西三面環(huán)山，是天然避風港，也是中外著名的不淤不凍良港。葫蘆島港港深水闊，現(xiàn)為軍商兩用。商用設有兩個5千噸級泊位和三個萬噸級泊位，年貨物吞吐能力可達三百萬噸。（二）物產資源豐富 1、礦藏資源。是國家重要的有色金屬基地，現(xiàn)探明礦藏50余種，已開發(fā)利用31種，鉬、錳為優(yōu)勢礦種，連山鉬礦、建昌錳礦、鉛鋅礦聞名全國，地質儲量分別占全國三分之一以上，為全國第二大鉬精產地。年產煤炭500萬噸，鐵礦200萬噸。 2、海底油氣資源。已探明近海石油儲量3億噸，天然氣儲量135億立方米。渤海石油勘探局9個鉆井平臺有5個在我市海域作業(yè)，已依托開采出的天然氣，建成了一個現(xiàn)代化大型化肥廠錦天化。 3、沿海灘涂資源。有500萬畝近海水面，相當于耕地的1.5倍；沿海灘涂21萬畝，盛產魚、蝦、蟹、貝類等海產品，海產品年產量35萬噸。設施化養(yǎng)殖已經達到36萬平方米，其中興城現(xiàn)代漁業(yè)園區(qū)是全省唯一的農業(yè)產業(yè)化漁業(yè)園區(qū)。 4、山區(qū)糧果資源。擁有耕地340萬畝、果園250萬畝，果樹總株數居遼寧省第1位，年產水果65萬噸。綏中白梨、虹螺峴豆制品、建昌綠色小雜糧深受消費者喜愛。（三）新興工業(yè)城市 1、工業(yè)基礎雄厚。是遼寧省重要的工業(yè)城市，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)214家，其中，大中型企業(yè)43家，國有大中型企業(yè)資產總計434億元，形成了石油化工、有色金屬、船舶機械、能源電力四大支柱產業(yè)。 2、重點企業(yè)。錦西石化分公司是國家特大型石化企業(yè)，年原油加工能力650萬噸；葫蘆島鋅廠是中國最大的鋅冶煉基地，有色金屬年產量70萬噸，精鋅產量居亞洲第1位；錦化化工（集團）是特大型化工企業(yè)，環(huán)氧丙烷（13萬噸）、聚醚（11萬噸）燒堿（30萬噸）生產能力居亞洲前列；錦天化是全國重點化肥生產基地之一，年產30萬噸合成氨、52萬噸尿素；渤船重工是國家大型船舶企業(yè)，年造船能力250萬噸；綏中發(fā)電有限責任公司擁有280萬千瓦的發(fā)電機組，是亞洲單機容量最大的火力發(fā)電廠、我國重要的能源基地；綏中海上361油田年產原油500萬噸，是我國已開發(fā)的最大海上油氣田。 （四）優(yōu)秀旅游城市 1、眾多的風景名勝。是中國優(yōu)秀旅游城市，有景區(qū)景點55處，文物保護單位127處。興城是集“城、泉、山、海、島”于一體的旅游療養(yǎng)度假區(qū)。興城古城已有580年歷史，是我國現(xiàn)存最完整的明代古城；興城海濱溫泉出水溫度70，建有70多個溫泉療養(yǎng)院；興城首山是國家森林公園；興城海濱浴場是國家著名風景名勝區(qū)；菊花島總面積13.5平方公里，離岸10公里，是遼東灣最大的島嶼，島內菩提掩映、香煙繚繞，號稱“北方佛島”。綏中九門口長城是萬里長城上僅有的一段水上長城，“城在河上過，水在城下流”，蔚為壯觀，是中國東北地區(qū)首個世界文化遺產地；碣石宮遺址聞名中外，秦始皇、漢武帝曾東巡到此，曹操曾在此吟下了“東臨碣石，以觀滄?！钡膲邀愒娖?、適宜的居住環(huán)境。是國家園林城市，森林覆蓋率35%，城區(qū)綠化覆蓋率57%，居全省第1位，城市依托森林，具有“山在城中，城在海邊”的特色；四季分明，冬無嚴寒，夏無酷暑，海洋性氣候明顯；有天然浴場14處，年降水量600毫米、平均氣溫9；城市基礎設施完善，街市繁華、商業(yè)發(fā)達；有73座水庫，綏中電廠、南票坑口電廠、熱電公司發(fā)電裝機總容量190萬千瓦；兩個省級經濟開發(fā)區(qū)初具規(guī)模，葫蘆島是一個宜居、旅游、創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的城市。（五）前景展望。 1、國家重要的有色金屬基地。主要是依托現(xiàn)有資源和重點骨干企業(yè)，全力打造鋅、銅、鉬、鋁、鉛、錳等國家重要的有色金屬基地，使有色金屬總量由目前的70萬噸提高到160萬噸。 2、國家重要的能源電力基地。主要是繼續(xù)擴大火力發(fā)展規(guī)模，同時開發(fā)核電、風力發(fā)電等清潔能源。總裝機容量由目前的190萬千瓦提高到400萬千瓦。 3、環(huán)渤海重要的石油化工基地。充分發(fā)揮石化產業(yè)優(yōu)勢，以重點石化企業(yè)為龍頭，以重大石化項目、精細化工項目為核心，建設石化工業(yè)產業(yè)園區(qū)。 4、環(huán)渤海重要的船舶機械制造基地。渤船重工具備制造vlcc級超大型油輪和8000標箱超大集裝箱船的能力，造船能力達到250萬噸，并形成船舶配套工業(yè)園區(qū)。5、葫蘆島高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)（國家三個重點開發(fā)的專利園之一，也是東北唯一一個國家專利技術園區(qū)。） 6、葫蘆島北港工業(yè)區(qū) （省重點支持工業(yè)區(qū)，遼寧“五點一線”的先導工業(yè)區(qū)。） 7、葫蘆島楊家杖子經濟開發(fā)區(qū) （國家發(fā)改委指定轉型鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，省市重點支持工作單位。）8、葫蘆島龍灣海濱cbd （又稱葫蘆島龍灣中央商務區(qū)，是省政府重點招商項目，遼寧省唯一一個海濱中央商務區(qū)，是省政府即沈撫同城化、營口億噸港口建設之后的又一項重要改革。包括新奧海濱游樂場和新奧高爾夫球場，首創(chuàng)商業(yè)住宅，首創(chuàng)龍灣論壇會展中心，特易購商業(yè)住宅，國際連鎖五星級酒店，260米的飛天大廈，國貿大樓等，其中，“龍眼島”體育場和龍眼島游泳館確定為2013年全國運動會比賽分賽場所在地）。9、沙后所經濟區(qū)。規(guī)劃面積20平方公里，其中起步區(qū)10平方公里。該經濟區(qū)依托菊花島30萬噸原油碼頭、現(xiàn)代漁業(yè)園區(qū)等，重點發(fā)展石化、倉儲、冶金、制藥、現(xiàn)代農業(yè)等產業(yè)。 10、綏中濱海經濟新區(qū)（萬家經濟新區(qū)）。綏中濱海經濟新區(qū) （省重點開發(fā)區(qū)域，也是遼西唯一的數字化經濟區(qū)，聯(lián)合北京中關村各大it集團，全力打造：“海岸中關村，生態(tài)新城區(qū)”。）規(guī)劃面積20平方公里，其此地連結河北省秦皇島市，目前，兩市正在共同建設濱海經濟開發(fā)區(qū)。四、綏中縣介紹綏中縣-是葫蘆島市轄區(qū)的一大特色縣，離葫蘆島市約為1小時車程。她地處關內外咽喉地帶，交通便利。京哈公路、沈山線鐵路、秦沈鐵路客運專線貫全境西東，綏在克公路穿越縣境東北往興城、建昌及河北省。此外，縣鄉(xiāng)公路把縣內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)連接起來。綏中港是綏中地產貨水運碼頭，規(guī)模為3000噸級泊位，年吞吐量55萬噸，為葫蘆島市海上貨運、振興經濟起了重要作用。綏中1902年建縣，原名瑞州，是環(huán)渤海經濟圈最重要的起點城市，東鄰興城，西接山海關，南臨遼東灣，與大連、營口、丹東、盤錦、錦州、秦皇島、唐山、天津、青島等城市構成環(huán)渤海經濟圈，扼關內外之咽喉，是中國東北的西大門，為山海關外第一縣。是東北與華北經濟連接城市。是中華人民共和國國務院首批對外開放縣。地處東經11934-12031，北緯3959-4037之間?，F(xiàn)轄14個鎮(zhèn)，11個鄉(xiāng)。面積2764.9平方千米，總人口63萬人（2008年）。有漢、滿、蒙、回、朝鮮等民族。是中國第一位航天員楊利偉的故鄉(xiāng)。是中國農業(yè)第一大縣。是中國最大的火力發(fā)電廠所在地。是中國最大的海上油田所在地。遼寧旅游十強縣。（1） 、行政區(qū)劃分綏中縣轄14個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)、6個民族鄉(xiāng)：綏中鎮(zhèn)、寬幫鎮(zhèn)、大王廟鎮(zhèn)、萬家鎮(zhèn)、前所鎮(zhèn)、高嶺鎮(zhèn)、前衛(wèi)鎮(zhèn)、荒地鎮(zhèn)、塔山屯鎮(zhèn)、高臺鎮(zhèn)、王寶鎮(zhèn)、沙河鎮(zhèn)、小莊子鎮(zhèn)、西廟子鎮(zhèn)、西平坡滿族鄉(xiāng)、葛家滿族鄉(xiāng)、高甸子滿族鄉(xiāng)、范家滿族鄉(xiāng)、明水滿族鄉(xiāng)、秋子溝鄉(xiāng)、加碑巖鄉(xiāng)、永安堡鄉(xiāng)、李家堡鄉(xiāng)、網戶滿族鄉(xiāng)、城郊鄉(xiāng)。（2） 、資源優(yōu)勢自古以來，綏中就有“拉不敗的中后所”之美譽。作為農業(yè)大縣，農產品資源豐富。全縣擁有75公里海岸線，83萬畝耕地，1,600 萬株果樹?！皟伤恍笠徊恕彼臉I(yè)發(fā)達，水果業(yè)尤為突出，年產量達35萬噸以上，被命名為全國水果生產十強縣之一。亞洲最大的果樹帶、最大的果樹農場王鳳臺果樹農場座落在這里，盛產的富士、國光蘋果質量上乘。綏中白梨獨一無二，享譽中外。綏中是白梨生產基地縣，水果優(yōu)質果生產基地縣，水果標準化、產業(yè)化生產示范縣，瘦肉型豬生產基地縣，現(xiàn)已建成水果、水產、畜牧、蔬菜四大基地。上的礦產資源也很豐富，有銅、銅、金等30多種金屬礦藏和花崗巖、硅石、長石、河沙等非金屬礦藏，其中花崗巖的儲量大、品質好，開采前景廣闊。（3） 、風景名勝綏中縣山川秀麗，名勝古跡頗多，自然景觀獨具風采。位于李家鄉(xiāng)境內的京東首關“九門口”，建于明洪武14年，是明代長城中的重要關隘之一。它飛跨河谷，險峻雄奇，號稱“水上長城”，是中國古長城中的一絕。位于渤海岸邊的秦漢宮遺址，已被國務院列為重點文物保護對象。深山峽谷中的妙峰寺雙塔、蔚為奇觀的前衛(wèi)歪塔、水光瀲滟的將軍湖、以及老虎汀、下屯、新莊子、湯口等四大溫泉等，構成了著名的游覽勝地。綏中海域寬闊，是理想的天然浴場。淺海中矗立著碣石奇景，曹操在此留下了“東臨碣石，以觀滄?！钡那Ч琶?，綏中縣可謂歷史悠久，物華天寶，是旅游度假的理想之地。（4） 、歷史背景綏中歷史悠久，全縣文物古跡多達114處，有九門口水上長城、秦漢遺址碣石宮、前所古城、永安長城等4處國家級保護單位，朱梅墓、妙峰寺雙塔、三臺子烽火臺等3處省級保護單位，其中九門口長城還是東北首家世界文化遺產掛牌地。（5）、交通優(yōu)勢京哈鐵哈、102國道、京沈高速公路和秦沈客運專線貫穿東西，306國道北連內蒙，距京、沈均只有2個小時左右的車程。不僅公路、鐵路交通發(fā)達，水路、航空也十分便利，西距山海關國際機場僅12公里，距秦皇島港22公里，距葫蘆島港、錦州港也在百公里以內。（6）、綏中縣-萬家鎮(zhèn)濱海經濟區(qū)介紹綏中縣-萬家鎮(zhèn)是遼寧省五點一線環(huán)渤海經濟帶起點，正在建設中的遼寧綏中濱海經濟區(qū)是遼寧省五點一線戰(zhàn)略重點支持區(qū)域。全力打造“海岸中關村 生態(tài)新城區(qū)”綏中濱海經濟區(qū)是遼寧沿海經濟帶的起點，規(guī)劃面積100平方公里。規(guī)劃以高新技術產業(yè)為支撐，集旅游、休閑于一體的現(xiàn)代化生態(tài)宜居新城。綏中-縣萬家濱海經濟區(qū)規(guī)劃面積105平方公里，是遼寧省“五點一線”經濟發(fā)展戰(zhàn)略重點支持區(qū)域，享受省級開發(fā)區(qū)的政策和權限。綏中濱海經濟區(qū)到2020年，將建成一座可容納20萬人口居住，年產值實現(xiàn)1000億元的濱海新城經濟帶。經濟區(qū)主要規(guī)劃三個功能區(qū)域：一是海岸中關村生態(tài)新城區(qū)、二是濱海新城區(qū)、三是裝備制造業(yè)園區(qū)。海岸中關村生態(tài)新城區(qū)位于濱海經濟區(qū)西端，與秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)（東區(qū)）接壤，規(guī)劃面積37.88平方公里。區(qū)域內以it產業(yè)為主要發(fā)展方向。包括軟件生產和開發(fā)、計算機、電子產品配件生產、軟件服務外包、數據產業(yè)等。區(qū)域規(guī)劃建設以海景生態(tài)休閑區(qū)、科技研發(fā)展示區(qū)、高等教育園區(qū)為主，建設成為連接東北與華北，以及承接京津冀經濟區(qū)輻射的最直接的生態(tài)新城區(qū)。萬家濱海新城位于濱海經濟區(qū)中心，規(guī)劃面積31平方公里。原生態(tài)海濱的自然條件充分展示了海洋、沙灘、空氣、陽光、綠色當今世界最適合人類居住的五大要素。規(guī)劃區(qū)以商業(yè)旅游服務區(qū)、尚品生活社區(qū)、高檔居住社區(qū)、金融貿易區(qū)為主，力爭打造遼寧第二大連，北方第二青島，進而建設成為綏中經濟、政治、文化中心，東北和華北兩大經濟區(qū)連接點上的中等發(fā)達城市。東部-綏中裝備制造業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積為36.12平方公里。目前園區(qū)內有投資200億元總裝機容量360萬千瓦的綏中電廠，投資70億元的渤海36-1油田陸上終端處理廠目前已入駐。為實現(xiàn)產業(yè)集聚發(fā)展，盡快形成區(qū)域經濟發(fā)展帶，園區(qū)將重點發(fā)展高新技術、新能源電力、石油化工、裝備制造業(yè)、臨港工業(yè)等優(yōu)勢產業(yè)連，力爭將綏中發(fā)展成遼寧省新一代的制造業(yè)基地，將產業(yè)優(yōu)勢做強做大。隨著遼寧沿海經濟帶發(fā)展規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，綏中濱海經濟區(qū)以其諸多優(yōu)勢成為環(huán)渤海經濟區(qū)域最具投資潛力的熱土。 （7）、優(yōu)勢地理、黃金產業(yè)區(qū)。綏中-萬家濱海經濟區(qū)地處東北與華北兩大經濟圈結合部，具有承接兩大經濟圈雙向輻射的先天優(yōu)勢。距北京298公里、沈陽350公里，3個小時左右車程；到山海關國際機場12公里，10分鐘車程；遼寧濱海公路從這里起步，沿途可達葫蘆島、營口、大連、丹東等六個沿海城市。零度觀點：綏中縣正在以她獨有的資源優(yōu)勢和區(qū)域位優(yōu)勢，吸引著廣大投資者，如一塊天然的璞玉等待著智者的雕琢。雖然她曾有著尷尬的城市區(qū)位，歸遼寧，但遠離遼寧，而近河北，甚至與河北-秦皇島相融。但在政府建設濱海經濟帶的影響下，這座歷史悠久的城市正在蘇醒。城市的發(fā)展需要政府政策的扶持，合理的招商引資、適當的優(yōu)惠鼓勵將更加有效的推動城市的經濟建設。綏中縣在濱海經濟區(qū)的規(guī)劃引導下，目前區(qū)域整個招商平臺、當地政府已經搭建完成，其輻射力以延伸至整個環(huán)渤海經濟區(qū)，這里將成為未來遼寧省內最具發(fā)展?jié)摿Φ慕洕鷰В@里將是遼寧的第二個“大連”。在政府有效的引導下，以及政策扶持下，綏中將是連接東北與華北經濟的橋頭堡。這里有著比北戴河還要美的海灘和海岸線，以及歷史旅游名勝，這里是北方的三亞。但這一切目前還沒有開發(fā)出來，目前處于原生態(tài)階段。這為區(qū)域的經濟發(fā)展和房地產市場注入了良好的基礎和價值點。五、區(qū)域在售項目研究分析 一、區(qū)域競爭在售項目對比分析1、在售競爭項目列舉項目名稱建筑建筑容積率綠化率銷售均價開盤時間銷售率形態(tài)面積假日藍灣多層、獨棟、聯(lián)排總9.2萬1.1940.00%公寓精裝均價6500元/平米，聯(lián)排均價8000元/平米。別墅均價15000元/平米2007年9月27日尾盤合生天戴河獨棟別墅、聯(lián)排別墅、高層總76萬0.467%預計一期推出精裝聯(lián)排別墅，均價為12000-16000之間2010年未開盤山海同灣多層、獨棟、聯(lián)排、高層總100萬1.8535%目前高層精裝均價5800元/平方米2010-6-16未開盤從上表可以看出：區(qū)域市場在售項目產品類型分布較廣，基本都以倚海獨棟別墅、海景連排別墅、假日迷你公寓和觀海精裝公寓等四種產品為主。同時，所有項目都優(yōu)先推出精裝修小面積公寓和小面積成品房這一理念，這主要是因為區(qū)域有著良好的海景資源和旅游資源，這類產品總價低，方便實用，深受廣大客戶的喜愛。而這種面積的戶型屬于過度性產品，這是非常符合區(qū)域目前的現(xiàn)狀的，說明區(qū)域缺乏剛性需求，主要是針對投資客和度假型客戶而設計的產品。2、競爭項目地理位置分析項目名稱假日藍灣合生天戴河山海同灣所在位置秦皇島老龍頭風景區(qū)內，沿海大道中部。山海關老龍頭景區(qū)與遼寧省綏中縣交界處，濱海大道向東500米山海關老龍頭景區(qū)與遼寧省綏中縣交界處，濱海大道向東600米從上表可以看出：按照區(qū)域5公里范圍的項目來對比本案，目前區(qū)域在售的項目有以上3個，基本都位于濱海路上，都是以海景為賣點。3 、項目建筑形態(tài)對比分析項目名稱假日藍灣合生天戴河山海同灣建筑形態(tài)多層、獨棟、聯(lián)排獨棟別墅、聯(lián)排別墅、高層多層、獨棟、聯(lián)排、高層從上表可以看出：所有項目，產品類型分布較廣，主要以多層、高層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅為主，說明目前市場開發(fā)企業(yè)都比較注重銷售風險，因此在產品的設計上走多元化發(fā)展路線，滿足不同客戶群體的需要，以便于項目產品的市場消化力。4、項目銷售均價對比分析項目名稱假日藍灣合生天戴河山海同灣銷售價格公寓均價6500元/平米，別墅起價8000元/平米，均價15000元/平米預計一期推出精裝聯(lián)排別墅，均價為12000-16000之間均價5800元/平方米從上表可以看出： 在良好的濱海景觀、旅游資源以及政府濱海經濟區(qū)建設的帶動與影響下，目前區(qū)域市場精裝度假型公寓銷售價格均維持在6000元/平米，別墅的均價維持在15000元/平米。項目名稱假日藍灣合生天戴河山海同灣主力戶型目前在售少量多層精裝公寓36116平米，以及少量別墅160-300目前主推高層精裝公寓35-95目前主推高層精裝公寓42-1025、項目主力戶型對比分析從上表可以看出：目前區(qū)域在售項目基本都是以小面積度假型和投資型戶型為主，這主要是受目前整個大區(qū)位發(fā)展滯后的影響，因此所有開發(fā)企業(yè)結合區(qū)位目前良好的度假和旅游資源，集中推出精裝小面積戶型，以此快速實現(xiàn)銷售資金回籠，減少資金和銷售的雙重壓力。零度觀點1、目前區(qū)域樓盤大部分集中在濱海路上，都在借助海景優(yōu)勢和旅游優(yōu)勢提升項目自身的賣點和品質，個項目為達到較好的觀景效果，建筑形態(tài)基本為高層，多層及別墅為主。這說明，區(qū)域項目主要是借助海景優(yōu)勢來打造臨海居住區(qū)，以海景營造舒適的居住環(huán)境為賣點吸引消費者。2、在萬家濱海經濟區(qū)的影響下和未來城市建設的需要下，使得市場后期土地出讓情況呈現(xiàn)出多和大的特征，后期市場競爭將加大。3、從項目的建筑品質上看，區(qū)域內房地產項目非常注重小區(qū)硬件設施的建設，其綠化率基本在35%60%之間，容積率保持在2.0以內。說明，區(qū)域房地產項目都是以較高品質和高舒適度為發(fā)展方向，通過良好的建筑環(huán)境來提升項目的價值和賣點。4、從戶型上看，目前區(qū)域內各個項目主力推出的戶型面積基本都在30-110之間。這主要是因為區(qū)域現(xiàn)今的購房客戶需求比較單一，基本為滿足度假和投資的目標客戶為主。5、從銷售價格上來看，目前市場在售項目的銷售價格從5800-15000元/平方米不等，以“合生天戴河”為代表的標桿項目正在帶動著區(qū)域房地產市場的發(fā)展。6、由于目前區(qū)域整個市場處于開發(fā)階段，房地產開發(fā)項目基本處于剛起步發(fā)展階段，在政府濱海經濟區(qū)的帶動下，區(qū)域房地產將得到快速發(fā)展。但后期市場產品同質化和競爭力，將加大。7、項目所在地雖然有較好的景觀資源和政策帶動，但由于城市發(fā)展滯后，整個市政配套基本為零的情況下，對于本項目的銷售將有很大的干擾。同時，本案處境較為尷尬，雖說是歸遼寧省葫蘆島市和綏中縣轄屬，但都遠離該區(qū)，車程都在1小時以上，區(qū)域認可度對于本地市場客戶群來說目前很難認可，因此本地客戶群難以成為本案的目標主要客戶群體。反而臨近的河北省秦皇島市和北京市將是本案的主要客戶群體，區(qū)域將依托秦皇島經濟開發(fā)區(qū)的產業(yè)優(yōu)勢和影響力，運用環(huán)渤海濱海經濟區(qū)的宏觀政策優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢吸引其投資置業(yè)。六、項目地塊研究分析1、地塊的自然價值分析本地塊位于綏中縣“萬家鎮(zhèn)”濱海經濟區(qū)內的西南部，她處于濱海路起始處，緊鄰河北秦皇島經濟開發(fā)區(qū)和山海關老龍頭景區(qū)。地處河北省與遼寧省綏中縣交界處，交通便利，至“山海關”天下第一關也僅3公里。該區(qū)域是未來萬家濱海經濟區(qū)的經濟、商務、高尚居住區(qū)的中心，后期發(fā)展趨勢良好。2、地快現(xiàn)狀 規(guī)劃用地面積為400畝，容積率為1.75，總建筑面積約為：46萬平方米。本地塊地理位置優(yōu)越，處于萬家鎮(zhèn)濱海經濟區(qū)的主要交通干道之上，交通四通八達。地塊目前基本平整，有少量民居需要拆遷。南面為規(guī)劃中的秦漢遺址碣石公園。東面、北面臨近規(guī)劃路和規(guī)劃用地，西面為規(guī)劃用地，離渤海海岸大約為1公里，生活配套設施目前基本沒有。3、地形價值分析 項目地塊位于萬家濱海經濟區(qū)核心地段，東接葫蘆島市以及綏中縣城，南臨政府規(guī)劃的海濱新城。未來區(qū)域為萬家濱海區(qū)的經濟、政治、文化中心，城市規(guī)劃前景良好，發(fā)展?jié)摿ν?，是房地產開發(fā)較佳之處。 4、地貌價值分析就地貌而言，本項目地塊平整，無任何落差，對后期整體環(huán)境營造有一定的難度。地塊內部無景觀，周邊均為空地，需等待后期整體開發(fā)和后期開發(fā)中自行營造，地貌價值一般。5、人文屬性價值分析 地塊正南面為碣石奇景和秦始皇行宮，臨九門口水上長城和天下第一關-山海關只有3公里。周邊為規(guī)劃中的濱海新城和數字產業(yè)基地，屬于未來新區(qū)的中心。未來文化氣息和政治氣息較為濃厚，有利于項目后期價值的提升。6、地塊潛在價值表現(xiàn)內容與簡要分析 1）、區(qū)域內市政規(guī)劃良好，后期發(fā)展趨勢良好。 2）、隨著周邊項目的開發(fā)建設以及企業(yè)的入駐，市政設施的建設將得到完善的配套。 3）、隨著周邊企業(yè)的入駐，濱海休閑區(qū)的建設以及周邊項目的開發(fā)建設和秦漢公園的建設完成，本案將是區(qū)域最有價值的項目。7、項目swot分析優(yōu)勢（strength） 1、地塊平整，便于開發(fā)。2、城市規(guī)劃的中心，產品升值潛力巨大。3、隨著“萬家”濱海經濟區(qū)的形成將對地塊價值提升影響較遠。4、臨近城市主干道，道路通達性好，輻射性強。5、地塊面積適中，能較好的規(guī)劃布局。6、地塊臨近多個風景區(qū)，有利于項目價值的提升。7、規(guī)劃中的濱海新城、擁有良好的市政配套，市場后期發(fā)展前景可觀。8、隨著環(huán)渤海濱海經濟區(qū)的運作，將吸引大量外地客戶群體的投資和置業(yè)。劣勢（weakness）1、地塊三邊臨近城市主干道，噪音污染大。2、雖說位于濱海區(qū)，但本地塊基本不能觀海，沒有任何景觀優(yōu)勢。3、現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，區(qū)域整體規(guī)劃周期長，短期內難以達到理想的居住環(huán)境。4、地塊周邊無任何生活配套設施，生活設施不便。5、地塊區(qū)位暫時沒有獲得消費者認同，遠離城市中心。6、濱海經濟區(qū)的建設在短期內難以形成，項目價值難以體現(xiàn)。7、區(qū)域房地產屬于起步階段，基礎設施短期難以完成。機會（opportunity）1、萬家濱海經濟區(qū)的建設與發(fā)展為項目后期城市前景奠定良好的基礎和賣點，將吸引大量市場客戶的關注。2、借助周邊政府規(guī)劃與發(fā)展，將提升地塊潛在價值。3、臨近旅游區(qū)，將大大提升項目周邊區(qū)域人氣。4、區(qū)域各部門及企業(yè)的不斷入駐，為區(qū)域市場發(fā)展注入動力。5、濱海區(qū)良好的海岸環(huán)境，與老城區(qū)形成鮮明的差距，因此將吸引更多人投資置業(yè)。6、依托河北秦皇島經濟開發(fā)區(qū)目前成熟的產業(yè)優(yōu)勢和本地良好的自然環(huán)境優(yōu)勢，將吸引此區(qū)域客戶群體和外區(qū)域客戶群的關注。隨著區(qū)域產業(yè)發(fā)展的帶動，為區(qū)域房地產發(fā)展注入堅實動力和市場。7、 項目南面的碣石公園及濱海休閑區(qū)的建設對本項目將是最大的，也是最有影響力的和最具競爭力的因子，將是本案最大的賣點。威脅（threat）1、隨著市場供應量加大，各項目競爭激烈。2、受國家房地產調控政策影響、加息、置業(yè)門檻的提高、二次、三次置業(yè)的調控等對樓市來說是一種打擊和挑戰(zhàn)。3、目前區(qū)域整個發(fā)展還未成熟，難以體現(xiàn)項目優(yōu)勢。 4、由于遠離城市中心，配套缺乏，房地產開發(fā)難以在市場形成消費者認可。5、本地塊臨海，但不能看海的局面對本項目將形成一定的制約，后期難以與其他項目形成有利的競爭力。6、由于整個萬家濱海經濟區(qū)目前屬于起步建設階段，預計開發(fā)區(qū)經濟效益實現(xiàn)周期為5年。因此本項目如果近期動工后，產品變現(xiàn)率將較低，開發(fā)商后期資金壓力較大。7、本項目雖然濱海，但與其他項目來比較，缺乏明顯的優(yōu)勢，特別是對于目前地塊所在地來說，沒有任何景觀賣點。同時萬家鎮(zhèn)為遼寧省目前發(fā)展最邊緣的地段，整個區(qū)域基本處于原生態(tài)階段，很難在客戶群中形成價值認可。目前當地所開發(fā)項目基本為度假性需求為第一購買力，缺乏剛性需求的支持，因此大規(guī)模開發(fā)將導致項目銷售風險加大。8、本地塊南面規(guī)劃的碣石主題公園和濱海休閑區(qū)是否建設，直接影響本項目的賣點和價值點。（零度）綜合點評：通過以上分析，我們認為本地塊后期發(fā)展較好，在環(huán)渤海經濟帶-“萬家”濱海經濟區(qū)的影響下，項目所在地將是未來遼寧省內最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。但由于本區(qū)域屬于遼寧省剛剛起步發(fā)展的西南部，又屬于邊遠城區(qū)，整個市場需要培育。以及市政基礎和生活配套需待完善，我們預計，這些將需要3年時間才能完成，這將直接影響項目目前的銷售和價值的提升。同時本地塊在景觀資源上較為缺乏，對于目前區(qū)域市場以海景為第一賣點，以旅游度假為第一購買因素的市場群體和投資及消費群體來說，那是非常致命的，因此，本地塊目前較難以實現(xiàn)價值最大化和利潤最大化，且存在銷售風險。 建議，對于本案的啟動因采取伺機而動，等待時機，以時間換取價值最大化為第一目標。 對于本案的操作，應采用分期開發(fā)，分階段推出的形式進行，目前盡量不開啟本案的實質性操作，等市場整體印象成熟后在啟動，以此避免銷售風險和壓力。七、項目可行性財務分析一、項目基本情況分析本地位于濱海路，未來萬家濱海經濟區(qū)海濱新城內，地塊總用地面積為400畝。容積率合計為1.75，總建筑面積約為466620平方米，地塊整體成長方型，東面與北面均為未來城市規(guī)劃路，南面為濱海路。二、地塊綜合數據【樓盤數據】各項指標單位數量占地面積266640占地面積畝400建筑面積萬466620二、建筑類型配比建議根據我司的調查研究，我司通過對市場的調查及地塊特征等各個因素考慮建議本項目的建筑類型配比為：產品類型小高層多層花園洋房別墅所占比例25%15%30%30%三、項目銷售收入的預測考慮到本項目在區(qū)域市場具有一定的特殊性，結合區(qū)域在售項目的價格以及項目最后面世的時間，對于本項目銷售價格按中檔售價來考慮，本項目擬訂銷售均價為：小高層均價：5000元/（精裝）即：5000（46.725%）=58375萬元多層、花園洋房均價：7000元/（精裝）即：7000（46.745%）=147105萬元聯(lián)排別墅及獨立別墅均價：10000元/即：10000（46.730%）=140100萬元銷售收入合計為： 345580萬元，分攤到每平米均價為:7400元/。八、 可行性分析結論及財務分析一、項目投資估算、資金籌措計劃 由于項目所在地目前處于剛開發(fā)階段，沒有可參照物，因此對于本項目的成本我們將參照武漢現(xiàn)行的開發(fā)建筑成本進行計算。l 建設投資項目估算依據： 整個項目開發(fā)周期為5年 土地轉讓協(xié)議中的土地使用權費用和年利息 各種稅費按當地收費標準來計算，大約為銷售額的11%來計 參考武漢房地產市場在建以及完成典型項目的成本、費用水平 整個項目按中檔水平計算 銀行利率按5.94%計算 我司多年的評估經驗1、開發(fā)成本估算：（1）土地使用權出讓金：40400=16000萬元（土地地價暫按40萬元/畝計算）（2）土地轉讓費：a、國有土地出讓金：400萬元/畝30000元/畝=1200萬元b、當地市政配套費：200元/：200（400666.6）=5332萬元 合計： 22532萬元，分攤至每平米均價為：482.48元/。 （3）、建安工程費。 小高層建安工程費包括樁基礎及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費、施工許可證等費用平均樓面分攤單價綜合取1500元/平方米， 共計約46.7萬平方米25%1500=17512.5萬元。 多層、花園洋房、別墅建安工程費包括樁基礎及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費、施工許可證等費用平均樓面分攤單價綜合取900元/平方米， 多層：46.7萬平方米15%900=6304.5萬元。 花園洋房：46.7萬平方米30%900=12609萬元。別墅：46.7萬平方米30%900=12609萬元。 多層、小高層精裝修費多層：46.7萬平方米15%1000=7005萬元。小高層：46.7萬平方米25%1000=11675萬元。本項目總體建安成本為：17512.5+6304.5+12609+12609+7005+11675=67715萬元（3）本項目前期工程費估算參見下表：前期工程估算表序號項目內容計算依據計價（萬元）1規(guī)劃設計費10元/46.7萬4672三通一平費13元/46.7萬6073地質勘探費3元/46.7萬1404籌建開辦費建安工程費1.5%1015合計2229前期工程費平均樓面分攤單價后得：47.7元/（4）基礎設施費 參考我司對于當地市場以及武漢基礎建設所需的相關費用結算資料，結合項目的實際情況，基礎設施配套費用包括供電、道路、給排水、園林綠化工程、休閑設施工程、幼兒游樂設施和公共設施配套等。根據項目情況，平均基礎設施配套費用樓面分攤單價綜合取50元/平方米?？偼顿Y約為：46.750=2335萬元（5）代收代交費用各種規(guī)費包括城市基礎設施配套費、生活垃圾服務費、公共消防設施配套費等。各種規(guī)費樓面分攤單價綜合取30元/平方米，共計約46.730=1401萬元。（6）不可預見費按前期建安費、工程費、基礎設施配套費用等投資的3%估計。綜合?。?7715+2229+2335）1.5% =1084萬元，折合樓面分攤單價為1084/46.7=23元/平方米。2、開發(fā)費用估算（1）管理費用取【開發(fā)成本估算】中前期工程費用、基礎設施配套費用、建筑安裝工程費用等投資的3%估計，（67715+2229+2