行業(yè)經(jīng)濟論文-縣域金融部門如何應對潛在的房貸風險.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-縣域金融部門如何應對潛在的房貸風險摘要：縣域房地產(chǎn)金融起步晚、起點低，市場潛力巨大。加之農(nóng)村居民的信用意識強，房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風險和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，緊緊抓住政策時滯在縣域的延長期這一段寶貴時間，并適時調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，應對中短期面臨的潛在風險?？h域房地產(chǎn)金融起步晚、起點低，市場潛力巨大。加之農(nóng)村居民的信用意識強，房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風險和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，并適時調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，應對中短期面臨的潛在風險。一、縣域房地產(chǎn)現(xiàn)狀、特點及成因探究2007年一季末，樣本縣個人消費貸款余額達3.16億元，新增0.32億元，增長11.19。其中，個人住房貸款余額為2.85億元，比年初增加0.37億元，增幅14.75，比同期增加0.85億元，同比多增0.48億元。信貸資產(chǎn)質(zhì)量較高，不良貸款占比僅為3.42，低于全市平均水平的6.53個百分點；個貸收息率達到99，高出于全市平均水平5.76個百分點，欠息率僅有1。（一）縣域房地產(chǎn)市場欠成熟，整體表現(xiàn)尚屬繁榮。據(jù)調(diào)查，目前，該縣房地產(chǎn)市場仍處于不成熟階段，并具體特征特征表現(xiàn)為以下幾點：一是房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍缺乏理性的市場觀念，該縣房地產(chǎn)開發(fā)商30余家，但有四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司僅兩家，規(guī)模小，多數(shù)仍處于上世紀末傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)建筑隊的民間風格。二是房地產(chǎn)中的有些環(huán)節(jié)并沒有真正按市場化運作，價格競爭機制未得到有效形成。市場介入不充分，競爭強度低，致使市場價格被“壟斷”于個別幾家有資質(zhì)的開發(fā)商手中。該縣雖屬偏遠山區(qū)和欠發(fā)達縣，但其房價已超出該市平均水平，城區(qū)新建商品房價格位于17002400元/平方米的之間，平均房價達到了1780元/平方米，高出全市平均價格近20；三是樣本縣的房地產(chǎn)市場風格獨具，自成一體，受外界的影響慢，對國家調(diào)控政策的反映遲緩。市場年需求3000套，每年缺口在1000套，市場需求穩(wěn)定保持在年2530萬平方米水平。究其成因主要為：一是固定資產(chǎn)投資總量小。該縣屬于經(jīng)濟欠發(fā)達縣，資金問題始終是困擾房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，房地產(chǎn)開發(fā)資金更是有限，投資規(guī)模最高的2002年也不過0.8億元，資金的主要來源是定金，占60以上。開發(fā)商主動介入農(nóng)村市場仍然是個新課題，亟待有識之士來挑戰(zhàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)品種的結(jié)構(gòu)單一。該樣本縣房地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)濟適用房和商業(yè)營業(yè)用房等居民急需的用房為主。寫字樓、高檔住宅樓等投資較大的房地產(chǎn)項目，并未列入開發(fā)議事日程。三是銀行介入房地產(chǎn)開發(fā)的熱情不高。由于受前幾年房地產(chǎn)泡沫的影響，加上縣級國有商業(yè)銀行的貸款權限幾乎沒有，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重微乎其微。據(jù)統(tǒng)計，截止今年3月末，該縣金融機構(gòu)存貸比為64，剔除準備金因素，超過30的縣域資金不能用于農(nóng)村，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動資金貸款余額也僅為298萬元，占全部消費貸款還不到1，數(shù)量與比重都可謂微不足道。四是銷售形勢較好，但仍存在空置房問題。目前樣本縣城區(qū)人口近10萬人，而這10萬人中每年進入結(jié)婚年齡的青年達3000多人，而每年開發(fā)20萬平方米的房子，僅2000余套。因此，該縣房地產(chǎn)市場需求大于供給，缺口在1000套左右，市場遠未飽和。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)商為降低政策打壓帶來的銷售被動，而采取了“存量捂房”與“先次后優(yōu)”的對策，預計仍會有20左右的上等房存量在“隱形”中。（二）房貸反向增長，是內(nèi)外環(huán)境作用的結(jié)果。客觀分析在潛在風險的隱憂下，當前縣域房貸仍然反向增長，是其內(nèi)在與外在因素共同作用的結(jié)果。從內(nèi)因上講，居民消費尤其是結(jié)婚青年買房是內(nèi)在必然的需要，一味等價格下降，并不能解決問題。從樣本縣看，每年2000套的住房增長與10房地產(chǎn)信貸增長，就是內(nèi)因作用的必然。從外因上講，房地產(chǎn)開發(fā)商與中央政府宏觀調(diào)控政策不斷進行博弈，通過“存房待售，先次后優(yōu)”的手法對沖政策利空，甚至在民間廣泛散布“優(yōu)質(zhì)房售謦，只有二級房待售”等消息，蒙蔽消費者。反而，使二級房價推了上去。在此種手法的操作下，居民被無奈地進入“房奴”隊伍，成本高擎而無可奈何。另外，從去年以來，各金融機構(gòu)把加大消費信貸投入作為調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)質(zhì)量、擴大內(nèi)需、支持地方經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措來抓，加快了信貸資金由生產(chǎn)領域向消費領域的延伸，樣本縣兩個規(guī)模較大的小區(qū)，如源泰花園小區(qū)和中房翡翠園的部分住房封頂待售，由于地段好，政策反映遲緩，縣域房價相對平穩(wěn)且高位平臺運行，居民消費熱情再次升溫，致使個人貸款相應增加。二、國家宏觀調(diào)控政策對地方房地產(chǎn)金融的影響我們認為，當前中央政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)控決心大、信心足、措施多。2006年12月以來實施的一系列調(diào)控政策，在經(jīng)過2007年一季度長時間的政策時滯后，效果將在二季度得到集中顯現(xiàn)。然而，從今年樣本縣三月份新增98萬元，增幅突增48.51的激增事實看，當?shù)亟鹑诓块T卻做著“刀尖上舐血”的驚險動作，不能不令人擔憂。一是從近日股市的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)板塊整體下行，預示房地產(chǎn)上市公司反映敏感，政策效應放大，風險臨近正在來臨。以000002深萬科A為例，該企業(yè)作為深市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，始終是房地產(chǎn)上市公司的一面旗幟。該股自1992年上市以來保持了15年堅挺上升的態(tài)勢，從1992年12月30日0.27元的最初價格，上升到2007年4月17日，實現(xiàn)了7374的持續(xù)增長。從技術形態(tài)上分析，如果以2005年兩市大底起始作為其新一輪上升起點，其最低價格2006年6月30日的2.98元，至2007年1月17日完成四波上升，目前第四波也已臨近前期高點，預計會在23元一線出現(xiàn)大幅度的跳水（2007年4月17日收盤價19.91元，還有20的空間），從而結(jié)束其持續(xù)上升的行情，未來下跌的幅度將是難以估量，并以此揭開房地產(chǎn)下跌序幕，引發(fā)房地產(chǎn)市場爭相降價和拋盤風潮。二是從各地政府的政令上看，地方政府正全力拉動房市下行。如上海市于07年初就率先公告于民持幣等待房價下調(diào)，而浙江省某市提案實行國際通行的“年金法”繳納房產(chǎn)稅，這項改革若能批準，勢必推動房價回歸，下降幅度預計40左右。中央政府“居者有其屋”的調(diào)控目標，有望在此地率先實現(xiàn)。但50的巨幅下跌風險會導致存量多的房地產(chǎn)商虧損不堪，甚至血本無歸。如果房地產(chǎn)價格下降至50，房地產(chǎn)個人消費貸款也會出現(xiàn)大面積違約“拒還”現(xiàn)象。而這一筆巨大損失，因其面大、政策性強等特性，金融部門將很難得到有效保全。三是房市中短期風險加大，長期仍然利好。房價的下跌，從中短期看對于房市是重大利空，并會帶來巨幅下降。而長期來看，則會是房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利好。因為房價巨幅下降，打半價的房地產(chǎn)市場，難免會激發(fā)居民需求快速增長，并引發(fā)新一輪房產(chǎn)消費熱，房產(chǎn)存量會快速搞活，而增量亦將出現(xiàn)持續(xù)增長。四是開發(fā)商仍然盲目“捂房”，對風險認識不足。中央政府與地方政府政策的上下聯(lián)動，必將使存房成為潛在風險。從前期對該樣本縣20位房地產(chǎn)商的問卷調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)當?shù)胤康禺a(chǎn)商也對政策關注不斷提升，70商戶對未來前景表示充滿信心，僅有30表現(xiàn)出了擔心與憂慮，并擬著手推出組合優(yōu)惠銷售策略。絕大多數(shù)房地產(chǎn)商仍然堅持“捂房待漲”與“先次后優(yōu)”的傳統(tǒng)銷售策略，市面上至今尚未見房價讓利或者打折的消息出現(xiàn)。因此，當前部分基層金融機構(gòu)盲目做多，是多種因素共同影響的結(jié)果。雖然高層金融機構(gòu)適時采取了收縮房貸政策，然而基層金融機構(gòu)若被一時浮華遮望眼，不但不及時調(diào)整營銷策略，反而盲目投向或者繞道將貸款投向房地產(chǎn)，勢必會種下信貸風險的種子，一旦房市急挫甚至崩盤，難免影響信貸資產(chǎn)質(zhì)量與安全。三、當前房地產(chǎn)市場與金融部門面臨的信貸風險與建議從當前的房地產(chǎn)來看，其內(nèi)在風險已十分巨大，金融部門必須引起高度重視，尤其對房地產(chǎn)開發(fā)貸款加大回收力度，金融部門應立足現(xiàn)有政策空間，在政府宏觀調(diào)控時滯期間，通過多種資產(chǎn)促使手段，實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移，確保損失降低到最低限度。為此，我們建議：1、適時調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，嚴格控制房地產(chǎn)信貸增量。中央銀行盡快出臺2007年房地產(chǎn)信貸指導意見，督促商業(yè)銀行加大對房地產(chǎn)信貸的風險管理。尤其對新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不能超過其自有資金的50。對個人住房消費信貸，須做好嚴密的資產(chǎn)保全措施，新房抵押的折現(xiàn)率不能高于其現(xiàn)價的50,突出以土地使用權為主體輔以單位擔保、現(xiàn)房抵押等雙重保全手段，維護金融資產(chǎn)安全。2、犧牲短期利益，加大對存量信貸的盤活力度。一是對新增個人住房消費貸款實行3050的首付，促居民知難而退，持幣待房價下降；二是真正防范未來房市暴跌造成的居民房貸大面積違約。而對于有約個貸，可通過降低貸款利息，追收首付款方式，來加大本金回收力度。盡量縮短風險周期，爭取在房市急挫前完成付款利率、擔保方式轉(zhuǎn)換以及承貸主體重新確認工作，最大限度地保全信貸資產(chǎn)安全。3、基層人民銀行應立足縣域?qū)嶋H積極作為，促進房地產(chǎn)業(yè)健康和諧發(fā)展。一是盡快出臺2007年縣域信貸指導意見，將房地產(chǎn)信貸列入風險投資的行列，引導商業(yè)銀行減少對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入。二是對個人消費信貸加息（或增加利息上浮幅度），提高首付款比例，促使居民知難而退，放棄短期內(nèi)買房的意愿，安心持幣等待房市大幅降價，最大限度地維護廣大低收入居民的利益。三是與政府一道大力開展房地產(chǎn)風險知識教育，如在新聞媒體通過開辦房地產(chǎn)頻道傳播房地產(chǎn)知識，增加居民對房地產(chǎn)中短期風險的認識，并建議在未跌到40幅度之前，居民不可盲目買房或者投資房地產(chǎn)。四是加強內(nèi)控管理，防止“個貸”違規(guī)發(fā)放。制定嚴格的責任追究制度，明確各級各信貸發(fā)放主體的責任，規(guī)范審查審批程序，防范信貸資產(chǎn)繞道投向房地產(chǎn)，并防止房貸資金違規(guī)進入股市。同時，對個人消費信貸加強貸前貸中貸后的“三審”，防止個貸承貸主體失真或者失位，防范因此帶來的信貸資金“變臉”現(xiàn)象發(fā)生，積極防范新增房貸的風險。五是拓寬縣域直接融資渠道，引進外資甚至游資進入農(nóng)村。通過優(yōu)惠地價、減免稅收等政策，吸引縣外之資注入縣域房地產(chǎn)市場。加大房地產(chǎn)開發(fā)的力度，做大盤子，透明房地產(chǎn)成本，降低房地產(chǎn)開發(fā)商利潤空間。必要時采用地價補償?shù)拇胧?，彌補外資開發(fā)的成本開支，同時實行指導定價方式，間接調(diào)控房地產(chǎn)價格。另外，積極推進農(nóng)村個人銀行建設步伐，構(gòu)建安全、和諧和高效的個人金融組織體系，吸