行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展的影響力研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展的影響力研究商業(yè)是城市最古老、最基本的功能，城、市兩個(gè)概念合在一起才能成為城市，市是指進(jìn)行交易的場(chǎng)所，是商品流通的中心，縱觀中外，古代城市初期功能主要包括政治中心、市場(chǎng)中心、文化中心、軍事要塞，最早的烏爾城、唐代長(zhǎng)安、宋代幽州，意大利的威尼斯、熱那亞、佛羅倫薩，德國(guó)的律貝克就是在古代商業(yè)交通的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的典型城市。商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)代“市”的載體，其對(duì)一個(gè)城市發(fā)展的影響可謂彌足深遠(yuǎn)，其研究具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展演化路徑的關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)是城市化進(jìn)程中重要的推動(dòng)力量。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)和住宅業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)的是一個(gè)城市或者是一個(gè)較大的區(qū)域，住宅和工業(yè)建筑主要是滿足城市居民居住的需要和生產(chǎn)的需求，商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障了城市化進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，比如北京CBD建設(shè)、中關(guān)村商務(wù)環(huán)境的營(yíng)造均在很大程度上依托于酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮。按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從1100美金到2000美金，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均GDP從2000美金到4400美金時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣(mài)店、精品店等；當(dāng)人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的改造，提升了商業(yè)業(yè)態(tài)等級(jí)，城市的配套功能得到了完善，通過(guò)對(duì)舊城商業(yè)的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的重組，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局也得以優(yōu)化。此外，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，創(chuàng)造出更多的城市消費(fèi)群體，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。而綜合商業(yè)的輻射帶動(dòng)作用更使其配套的農(nóng)副產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、包裝業(yè)、廣告業(yè)等得以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，從而帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，反向推動(dòng)了城市化的進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市布局的影響城市的商業(yè)規(guī)劃實(shí)際上是城市資源的有效利用，規(guī)劃城市商業(yè)發(fā)展的總量和布局，都直接關(guān)系到整個(gè)城市發(fā)展和布局問(wèn)題。必須要有好的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并且加強(qiáng)執(zhí)行力，這是可持續(xù)發(fā)展的重要制度保證。截至2006年12月31日，全國(guó)38個(gè)重點(diǎn)城市已全部編制完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，241個(gè)地級(jí)城市中已有161個(gè)城市編制完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，編制完成率達(dá)71.3%，政府營(yíng)造的商業(yè)投資環(huán)境的逐步規(guī)范，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局更加趨于合理，從而也在很大程度對(duì)城市布局產(chǎn)生影響。過(guò)去我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)缺乏規(guī)劃，建設(shè)管理相對(duì)混亂，由此引發(fā)很多問(wèn)題，比如交通主干道旁邊出現(xiàn)不合理的商業(yè)設(shè)施，造成主干道擁堵，給城市總體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)所能帶來(lái)的收益。本文認(rèn)為，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展布局有著至關(guān)重要的作用，不同商業(yè)形態(tài)對(duì)城市市政的支持和要求不一樣。比如，大城市近年來(lái)在布局上呈現(xiàn)多中心化的趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在很大程度上促進(jìn)了這一趨勢(shì)的形成，如在北京，2006年隨著新項(xiàng)目的完工，未來(lái)望京、中關(guān)村、亞運(yùn)村等區(qū)域板塊將形成多個(gè)總面積超過(guò)西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)將得到改變，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成。商業(yè)的多中心和城市多中心過(guò)程是相輔相成的，隨著城市居住區(qū)域的變遷，城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿足新興居住區(qū)的消費(fèi)和購(gòu)物需求。新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大、交通的大幅改善、服務(wù)人群較高的消費(fèi)能力以及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)平緩，均為一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了空間，使服務(wù)于城市副中心區(qū)域的商業(yè)中心逐步形成。2005年至2007年初兩年的時(shí)間里，我國(guó)已培育出近700個(gè)國(guó)家級(jí)和省級(jí)社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)，在政府推進(jìn)和需求拉動(dòng)的雙重力量下，社區(qū)商業(yè)將在未來(lái)獲得更大的發(fā)展，并進(jìn)一步推動(dòng)城市的多中心布局。另一方面，只有在符合城市總體規(guī)劃的大前提之下，才能制定出與城市發(fā)展相一致的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，才能形成有利于城市發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。有專家認(rèn)為，大型購(gòu)物中心的規(guī)劃不能僅僅列入商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，而必須納入城市中心規(guī)劃。有些規(guī)劃沒(méi)有起作用，主要是因?yàn)檎ぷ鞑坏轿?，商業(yè)和規(guī)劃部門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)制沒(méi)有形成：商業(yè)部門(mén)懂規(guī)劃，但是沒(méi)有調(diào)動(dòng)資源的權(quán)力，而政府規(guī)劃部門(mén)則相反，有權(quán)力調(diào)動(dòng)資源，卻沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的重要性。綜合城市總體規(guī)劃資源，進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要具有科學(xué)性，并要有執(zhí)行性和可操作性，要與城市規(guī)劃銜接起來(lái)，提供周圍交通和人口的支持，另外要考慮到競(jìng)爭(zhēng)的合理性，如果不加限制的發(fā)展，會(huì)產(chǎn)生擾民、影響環(huán)境等諸多問(wèn)題。例如北京后海的無(wú)限發(fā)展，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)秩序的混亂，嚴(yán)重影響了形象和經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是考量城市商業(yè)的新視角。城市的競(jìng)爭(zhēng)力，包括生產(chǎn)力、流動(dòng)力、活力都在不同程度上與商業(yè)的整體規(guī)模、整體素質(zhì)有直接關(guān)系。城市的流通率是構(gòu)成城市生產(chǎn)力的重要部分，流通的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷理念直接影響到城市功能的發(fā)揮。目前北京、上海、香港、廣州在城市定位，高科技產(chǎn)業(yè)、高級(jí)人才、金融中心、國(guó)際會(huì)展等許多領(lǐng)域都展開(kāi)了激烈爭(zhēng)鋒，所以城市競(jìng)爭(zhēng)力成為一個(gè)熱點(diǎn)的話題。商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)揮城市凝聚力和輻射力的主要載體。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所有的商業(yè)的房地產(chǎn)環(huán)節(jié)組合在一起形成一個(gè)大產(chǎn)業(yè)。作為一個(gè)高附加值產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)能直接給城市帶來(lái)利潤(rùn)和財(cái)富增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)富能力和競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論中心城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么，如何布局，商業(yè)流通業(yè)都是城市生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)，都承擔(dān)著人流、商流、物質(zhì)流、資金流交換的重要職能。中心商業(yè)、商務(wù)區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中樞，是城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度和城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，他們影響和改變現(xiàn)代城市的生產(chǎn)和組織方式，產(chǎn)生聚集效應(yīng)，并對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)要素，起主導(dǎo)或核心作用，為提升吸引力而形成的現(xiàn)代化商業(yè)建筑群，往往能夠成為城市中最富活力和現(xiàn)代氣息的城市景觀。當(dāng)前在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與連鎖零售企業(yè)聯(lián)手，打造“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的模式進(jìn)行共同開(kāi)拓市場(chǎng)的深度合作，在近幾年中已經(jīng)逐漸成為趨勢(shì)：如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)采用商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”模式，通過(guò)和沃爾瑪、時(shí)代華納等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目；2006年百聯(lián)集團(tuán)與綠地房地產(chǎn)在南京、合肥展開(kāi)合作；世茂房地產(chǎn)相繼與法國(guó)歐尚、英國(guó)百安居、韓國(guó)CJCGV株式會(huì)社、法國(guó)迪卡儂體育用品公司、美國(guó)麥當(dāng)勞、馬來(lái)西亞百盛商業(yè)集團(tuán)、臺(tái)灣星巴克咖啡等結(jié)成戰(zhàn)略同盟等。而隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將在今后繼續(xù)向深度發(fā)展，對(duì)于提升城市競(jìng)爭(zhēng)力具有深遠(yuǎn)意義。城市的投資規(guī)模也是城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有利于提高城市的投資規(guī)模，從而帶動(dòng)城市建設(shè)。數(shù)據(jù)顯示，1999-2006年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額占整個(gè)房地產(chǎn)投資額的11%以上，并且投資增速在現(xiàn)代化城市中的速度遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)整體。如北京2006年完成商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資為225.96億元，增長(zhǎng)100.1，遠(yuǎn)高于北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.5%的平均增幅；上海2005年完成商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資155.07億元，增長(zhǎng)51.1%，也遠(yuǎn)高于上海2.3%的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均增幅。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市形象的影響除了對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用外，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)還直接關(guān)系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表現(xiàn)城市文化底蘊(yùn)的載體，是城市的名片和品牌。很多城市的商業(yè)形態(tài)，比如香港的太古廣場(chǎng)、銅鑼灣，上海的南京路，北京的王府井，都是這個(gè)城市的重要象征元素。城市的商業(yè)地產(chǎn)雖然也有傳統(tǒng)與歷史之分，如北京的王府井、秀水街，上海的城隍廟、南京路，太原的柳巷、海子邊是歷史悠久的商業(yè)地產(chǎn)；而北京的金源、東莞的華南、太原的國(guó)貿(mào)、銅鑼灣廣場(chǎng)則是新的商業(yè)地產(chǎn)典范。但無(wú)論傳統(tǒng)的還是現(xiàn)代的，無(wú)論舊有的還是新建的，這些商業(yè)地產(chǎn)無(wú)不成為一個(gè)城市文化與文明的窗口。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，而城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的作用同樣不可忽視，在某些方面，城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響甚至是決定性的，有什么樣的城市就有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)該看到，在未來(lái)二三十年的時(shí)間里，城市化始終是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷