行業(yè)經(jīng)濟論文-土地市場中政府與開發(fā)商的博弈分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-土地市場中政府與開發(fā)商的博弈分析內(nèi)容摘要：在漸進轉(zhuǎn)型的中國，由于土地市場發(fā)育不完全，土地市場中的尋租行為時有發(fā)生。本文通過對政府與開發(fā)商之間的尋租進行博弈分析，探索在土地征用過程中各方利益群體的行為取向、影響因素及土地市場中的尋租活動給社會造成的巨大損失，并提出了進行制度創(chuàng)新、規(guī)范政府行為以限制土地市場尋租的相應(yīng)對策。關(guān)鍵詞：尋租行政行為博弈制度創(chuàng)新租金一般而言是指為了使用不屬于自己的一件工具或某個設(shè)備的一部分而需要支付的費用。在其他時候，租金是指一項資產(chǎn)所得到的超出其最佳選擇性收益的一部分回報，這一概念時常被稱為“經(jīng)濟租金”，在本文中，“租金”是“政府行為所創(chuàng)造出來的經(jīng)濟租金”的簡稱。我國的土地市場發(fā)育還不完全，存在許多問題。其中，政府與開發(fā)商之間的尋租活動就是一個值得注意的問題。在房地產(chǎn)熱中，受巨大的經(jīng)濟利益的驅(qū)使，許多社會團體、事業(yè)單位、個人，紛紛卷入土地經(jīng)濟活動中。政府與開發(fā)商之間尋租活動的博弈在土地市場上，往往是國家制定規(guī)則，在規(guī)則的框架下，國家以“行政權(quán)的單方性與強制性”以及“行政行為單方意志性與強制性”施加影響，從而使博弈參與的其他方往往在國家提供的強制性的制度面前被設(shè)定和約束自己的選擇空間。而行政過程是一種扁平結(jié)構(gòu)，是單方性、強制性的，區(qū)別于司法過程的三維空間。在土地市場上,政府與開發(fā)商的博弈焦點體現(xiàn)在對開發(fā)商的授權(quán)上,由于此種授權(quán)在某種程度上可實現(xiàn)經(jīng)濟利益的低成本或零成本，所以獲取這種授權(quán)就成了開發(fā)商在對政府博弈中的現(xiàn)實目標，授權(quán)過程同樣是個行政過程。在行政過程中，相對方(開發(fā)商)與公務(wù)員之間展開面對面的博弈，但在理論層面所設(shè)定的行為模式中，相對方卻是與以組織形式出現(xiàn)的行政主體之間進行較量，這種非對稱性，或者錯位，可能為非正當博弈的滋生與膨脹留下空間或者行政機關(guān)進行機構(gòu)尋租，或者公務(wù)員利用權(quán)力設(shè)租、尋租。由此可見，歷經(jīng)了“行政主體行政機關(guān)公務(wù)員”這兩層信息非對稱性的委代關(guān)系，公務(wù)員或者因收取租金而不能與相對方進行正當博弈，或者疏于激勵與制約而不愿與相對方展開博弈，這毫無疑問地會導(dǎo)致公益目標不同程度的落空，并殃及第三者（在此博弈中為被征地農(nóng)民）的利益。在此博弈中，參與人1的行動集合有兩種，即不尋租與尋租。參與人2的行動集合也有兩種，即正常手段與灰色手段。兩者的得益矩陣如表1所示。進行邏輯分析后不難發(fā)現(xiàn)，如果參與人1不尋租，U22=0，即參與人2不能以灰色手段獲取利益；若參與人1尋租，則U23U13，為了進一步分析，我們假設(shè)參與人l和參與人2均為純粹的本位主義者，因此，任何的可能獲利機會沒有抓住的話就是損失，因此，U120，U210。所以在該博弈中，沒有雙方都能接受的納什均衡解：對參與人2而言，如果政府不尋租,自己的最優(yōu)策略是以正常手段獲取利益；如果政府尋租,自己的最優(yōu)策略是選擇灰色手段；同樣，對參與人1而言，如果參與人2以正常手段獲取利益，自己的最優(yōu)策略是不尋租，而在參與人2選擇灰色手段情況下，最優(yōu)策略是尋租。所以只要行政監(jiān)察機制不完善，這種博弈就會無限期地進行下去，雙方永遠都找不到使其均滿意的策略。由此可見，該博弈是一個混合策略博弈問題，即參與人1與參與人2是隨機選擇其策略的，他們的策略有一個概率分布。橫軸反映參與人2使用正常手段的概率，其分布在0和1之間，用1減去使用灰色手段的概率就是其使用正常手段的概率?？v軸反映了對應(yīng)參與人2使用灰色手段的概率時參與人1的期望得益。圖中U14與U12連線與橫軸的交點Pt*即為參與人2混合策略中選擇使用灰色手段的概率。因為，U14與U12連線上每一點的縱坐標都是參與人1在參與人2選擇該點橫坐標表示的使用灰色手段的概率時選擇的期望得益。假設(shè)參與人2選擇使用灰色手段的概率小于Pt*，此時參與人1的期望得益小于0，肯定會選擇不尋租。如果參與人2使用灰色手段的概率大于Pt*，參與人1的尋租得益大于0，在此時，尋租是合算的。所以，參與人2只要保證使用灰色手段的概率不小于Pt*的情況下盡量降低使用灰色手段的概率是合算的。因此，其會使使用灰色手段的概率趨于Pt*，即其混合策略是使用灰色手段的概率為Pt*，使用正常手段的概率為1-Pt*。同理可以證明參與人1的混合策略為尋租的概率為Pt*，不尋租的概率為1-Pt*。如果把參與人1不尋租得益由U12降為U12，即如果不采用完善制度、加大懲罰力度而有較多的漏洞存在，那么參與人2使用灰色手段的概率會由Pt*升為Pt。如此參與人2首先會選擇使用灰色手段而長期仍會選擇混合策略。其使用灰色手段的概率升為Pt。同理，如果采取相應(yīng)手段，如完善制度，加強監(jiān)督等，參與人2的尋租概率會由Pg*降為Pg。所以，就目前而言，某些開發(fā)商正是利用了制度漏洞和某些政府官員的尋租行為，采用了灰色手段獲取極大利益，這種趨勢無論在短期還是長期，若不改變的話，參與人1尋租概率與參與人2使用灰色手段的概率都會在一個較高的水平上徘徊。而這種情況造成的后果是殃及第三者(被征地農(nóng)民)，而且作為國家利益代表的參與人1的尋租行為還會造成國家資產(chǎn)的大量流失。然而如前文所述由于任何行政都具有程度不同的自由裁量空間以及行政主體對機會成本的考量，政府在機制創(chuàng)新上明顯動力不足，這也是政府相關(guān)部門在征地過程中不能完全代表公益且嚴重忽視征地戶利益的原因所在。消除土地市場政府尋租行為的措施尋租活動產(chǎn)生的主要根源在于制度缺陷，即從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)化過程中的制度缺陷。只要制度上存在“租”，就會產(chǎn)生尋租現(xiàn)象。所以最根本的解決辦法就是要進行制度創(chuàng)新，或制度的再安排，也就是通常說的改革。從我國的具體情況來說，具體可以采取以下措施：完善市場競爭機制和價格機制。對土地市場的供求活動應(yīng)盡可能通過市場進行，嚴格控制市場上非均衡狀態(tài)下的排它與獨占行為等，只有這樣，才能使我國在制度創(chuàng)新過程中有效地消除租金存在的基礎(chǔ)，從而使政府在行使其經(jīng)濟管理職能時更加具有透明度和公開性。加快行政決策法制化的步伐。建立具有強大威懾力的事前監(jiān)督和事后懲罰機制。事前監(jiān)督是要提高公共權(quán)力運作過程的透明度，以便于監(jiān)督，防止公共權(quán)力的非公共運用。事后懲罰是指要提高尋租活動的私人成本，立法規(guī)定從重從嚴懲處非法創(chuàng)租、尋租活動。采取對政府官員實行“裁員加薪”的辦法，從而達到“高薪養(yǎng)廉”的目的，從而提高政府官員的人均社會貢獻率和與之相對應(yīng)的工資率。另外，通過加薪可以使政府官員的社會貢獻率大幅度提高，這在客觀上提高了政府官員創(chuàng)租、尋租的機會成本。充分