行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房?jī)r(jià)逆調(diào)控而上漲的政策性原因與對(duì)策.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房?jī)r(jià)逆調(diào)控而上漲的政策性原因與對(duì)策根據(jù)國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)住房制度改革政策精神，我國(guó)城市要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。但住房制度改革發(fā)展至今，其現(xiàn)狀卻與中央政府當(dāng)初的設(shè)計(jì)思路相悖。尤其是近期，房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題非常突出，中低收入家庭購(gòu)房能力逐年下降，我國(guó)城鎮(zhèn)買不起住房的人越來(lái)越多，社會(huì)各界的質(zhì)疑之聲不斷。這種現(xiàn)象的根源究竟在哪里呢?針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，筆者對(duì)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查研究，從中發(fā)現(xiàn)了一些值得探討和進(jìn)一步深入研究的問(wèn)題。一、城市房?jī)r(jià)上漲的政策性原因分析據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格較2005年上漲7.1%。在北京、深圳、廣州等一線城市中，北京同比漲幅最大，達(dá)到29.8%，房?jī)r(jià)上漲速度相當(dāng)于全國(guó)平均水平的4.2倍。我們看到，就在各級(jí)政府為解決中低收入人群的住房問(wèn)題頻頻出臺(tái)政策、采取各種平抑房?jī)r(jià)措施的同時(shí)，城市房?jī)r(jià)卻逆調(diào)控而快速上漲。這種局面的形成，到底是政府無(wú)作為、難作為還是不作為呢?從1994年拉開房改大幕至今，已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的摸索階段。就目前情況看，除去部分已經(jīng)購(gòu)買了房改房和租住廉租房的城鎮(zhèn)居民有了基本住房保障外，其他大部分居民的住房問(wèn)題已經(jīng)完全被推向市場(chǎng)，他們通常依靠購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和租住市場(chǎng)價(jià)出租房等途徑解決居住問(wèn)題，而房?jī)r(jià)上漲的政策性欠缺也在其間逐步顯現(xiàn)。（一）廉租房，政策性低租金住房，適用于最低生活保障家庭的住房困難戶按政策其租住資格審批嚴(yán)格，目前主要問(wèn)題是覆蓋面極小，還有一些城市至今沒(méi)有實(shí)施廉租房制度。以北京為例，2005年常住人口為1538萬(wàn)（具有北京市戶籍的人口1180.7萬(wàn)人，常住外來(lái)人口357.3萬(wàn)人），共有家庭戶524.9萬(wàn)戶，扣除集體戶人口115.2萬(wàn)人，城鎮(zhèn)家庭戶為484.3萬(wàn)戶。在2001年廉租房政策啟動(dòng)時(shí)，北京城近郊八區(qū)可納入廉租的家庭僅為1.0938萬(wàn)戶，其中最低收入家庭1.0047萬(wàn)戶，優(yōu)撫家庭891戶。后廉租房租住資格放寬，截至2006年5月，共有1.5萬(wàn)戶家庭享受到廉租房。享受到廉租房的戶數(shù)為北京家庭戶的0.28%，現(xiàn)在至少還有7萬(wàn)多戶低保和優(yōu)撫家庭需要廉租房解決住房問(wèn)題。就全國(guó)而言，根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年年底，全國(guó)657個(gè)城市中，有512個(gè)城市建立了廉租房制度，占城市總數(shù)的77.9%；累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭住進(jìn)廉租房。由此得出這樣的結(jié)論：平均每個(gè)建立了廉租房制度的城市，僅解決或改善了1068戶低收入家庭的住房問(wèn)題；尚有145個(gè)城市沒(méi)有實(shí)施廉租房制度。我國(guó)城市廉租房供應(yīng)量小、覆蓋面窄的原因是多方面的，如當(dāng)?shù)卣畬?duì)廉租房制度態(tài)度不積極，廉租房來(lái)源困難，建設(shè)進(jìn)展緩慢，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善等等。（二）經(jīng)濟(jì)適用房，是減免土地出讓金及部分市政配套費(fèi)，開發(fā)商利潤(rùn)控制在3%以內(nèi)的住房經(jīng)濟(jì)適用房屬于具有社會(huì)保障性質(zhì)、專向中低收入家庭出售的政策性住房。據(jù)查閱年鑒、相關(guān)資料及調(diào)研情況分析，目前經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題主要反映在兩個(gè)方面：第一，各城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量越來(lái)越少，一般為房屋開發(fā)總量的510%，供應(yīng)量不足，房?jī)r(jià)快速上漲又?jǐn)U大了政策性經(jīng)濟(jì)適用房的需求。依據(jù)北京2006年年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2004年經(jīng)濟(jì)適用房竣工27399套，其竣工面積為商品房竣工面積的10.06%；2005年經(jīng)濟(jì)適用房竣工29409套，其竣工面積為商品房竣工面積的9.43%。由于開發(fā)量不足、符合購(gòu)買條件者眾多而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房緊缺，因此政府制定了定向銷售政策。至2006年6月，北京定向供應(yīng)給拆遷戶等五類人的經(jīng)濟(jì)適用房源為l萬(wàn)多套，但符合五類人條件家庭有5萬(wàn)多戶，另有8萬(wàn)多戶符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的家庭正在輪候，還有更多需要改善住房條件卻連經(jīng)濟(jì)適用房都買不起的居民在等待觀望。另?yè)?jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃公示，20072008年還要完成9萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。而北京市近期每年拆遷居民近6萬(wàn)戶，即使不計(jì)目前輪候的13多萬(wàn)戶符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量連定向銷售家庭的需求都難以滿足。第二，政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，許多沒(méi)有賣給該賣的家庭，反而成為部分人牟利的工具。就在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量不足、供需關(guān)系緊張的情況下，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的“投資”群體。這些人已經(jīng)有了自住房，又借政策及操作層面漏洞獲得經(jīng)濟(jì)適用房，或以租養(yǎng)貸、或加價(jià)轉(zhuǎn)讓甚至炒賣房號(hào)，用緊缺的政策保障性住房牟利。由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬(wàn)通、華遠(yuǎn)等出資建立的REICO工作室，在2006年對(duì)北京、上海、廣州等5個(gè)城市共9418個(gè)普通商品房住戶抽樣調(diào)查顯示，商品房用于出租的比例為20.55%；基于2005年北京、太原、西安三地的調(diào)查數(shù)據(jù)，高達(dá)48%的經(jīng)濟(jì)適用房被用于出租，北京市的回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)內(nèi)，房屋出租率已占到全區(qū)租賃交易總量的78.8%。另有一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及記者暗訪報(bào)道，佐證了這個(gè)數(shù)據(jù)的基本可靠性。據(jù)筆者在相關(guān)網(wǎng)站搜索到的信息，北京存在較普遍的高價(jià)倒賣經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)及高價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的情況，目前經(jīng)濟(jì)適用房號(hào)出手價(jià)多在十幾萬(wàn)元。各類二手房（包括經(jīng)濟(jì)適用房、房改房和商品房）轉(zhuǎn)讓價(jià)格依地理位置不同，多在8000元m2至10000元m2以上，一些大戶型經(jīng)濟(jì)適用房報(bào)價(jià)達(dá)100多萬(wàn)元。按照政策，經(jīng)濟(jì)適用房未住滿5年不得按市場(chǎng)價(jià)出售，盡管目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房未過(guò)5年之限，但許多經(jīng)濟(jì)適用房已按照市價(jià)出售也是不爭(zhēng)的事實(shí)。出售時(shí)多采用“黑白合同”的方式進(jìn)行交易，這種方式不但能成功辦理手續(xù)，還可逃過(guò)個(gè)稅，令有關(guān)部門很難查處。更為嚴(yán)峻的是，尚有更多經(jīng)濟(jì)適用房臨近5年大限，暴利會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主尤其是“投資者”涌入交易市場(chǎng)。如果目前上市交易政策及經(jīng)濟(jì)適用房的“商品”屬性不發(fā)生改變，那么隱含政府補(bǔ)貼、具有保障性質(zhì)的住房將就此轉(zhuǎn)化為高價(jià)商品房，無(wú)法再惠及中低收入家庭。（三）商品房，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)售價(jià)的住房?？梢詿o(wú)障礙地面向本埠、外埠及境外所有人出售目前北京商品房向非本地人及投資者出售比例過(guò)大，在土地稀缺的情況下，這種情況加劇了住宅市場(chǎng)供需不平衡并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，更有利益驅(qū)使的過(guò)度開發(fā)形成房地產(chǎn)泡沫之嫌。根據(jù)政策，自2003年7月15日起，外埠個(gè)人可按相關(guān)規(guī)定在北京購(gòu)買商品房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用房。查證了一些房屋中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2003年2005年，北京商品住房外埠購(gòu)買比重在3成左右。近年非本地人購(gòu)房呈上升趨勢(shì)，2006年京外人士買走了5.25.5萬(wàn)套住房，占北京市商品房銷售的40%左右。2006年111月，境外個(gè)人購(gòu)房2300套，占市場(chǎng)份額的1.6%。據(jù)媒體報(bào)道有些小區(qū)5080%的業(yè)主都非本地人口。北京市建委在2007年01月24日召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上稱，北京所有住宅中，35%被外地人購(gòu)買。另?yè)?jù)筆者對(duì)北京育龍家園、美然綠色家園、頂秀欣苑等一些商品房和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的走訪調(diào)查，外地業(yè)主均在20%以上，空房率高于10%。土地具有稀缺性，是一種不可再生資源，一個(gè)城市規(guī)模過(guò)大不僅僅會(huì)影響到城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題.還會(huì)帶來(lái)一些城市危機(jī)和后遺癥。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，尤其是作為首都的北京，如果不對(duì)購(gòu)房者邊行合理限制，蓋多少住房也是不夠全國(guó)甚至全世界投資者購(gòu)買的。而放任利益驅(qū)使的無(wú)限度房屋開發(fā)及人口膨脹，會(huì)導(dǎo)致文物古跡和古城風(fēng)貌的破壞和耕地大量減少，以及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、能源、住房、交通、治安、各類污染、垃圾消納等方面的種種危機(jī)。1800多萬(wàn)（瞬間超過(guò)2000萬(wàn)）的常住和流動(dòng)人口已經(jīng)讓這個(gè)城市不堪重負(fù)，還奢談理想形態(tài)的“花園城市”和“宜居城市”，其人居環(huán)境及生態(tài)環(huán)境將面臨挑戰(zhàn)。因此筆者不禁質(zhì)疑，除集體戶外，北京家庭484多萬(wàn)戶，政府主管部門是否知道自己主管的城市住房缺口到底有多大?房改至今已售公房多少套?已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了多少住房?目前的房?jī)r(jià)畸高真的是基本居住需求大于供給的結(jié)果嗎?有多少人擁有多套房屋并被空置?還有多少本地人亟需生活住房?住房是公民的基本權(quán)力，在本地居民基本居住需求尚未滿足時(shí)期，政府是否有責(zé)任限制投資需求?住房投資掩蓋了住房的真實(shí)居住需求，加劇了房屋供給緊張、房?jī)r(jià)上漲以及住宅市場(chǎng)的混亂。目前，住房投資問(wèn)題在一些特大城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較突出，如北京、上海、廣州、深圳等。凡是房?jī)r(jià)高懸和暴漲的城市，一定存在超常的“住房投資”現(xiàn)象。正常情況下，有錢人購(gòu)買多套住房囤積居奇原本是個(gè)人行為，但是在許多普通居民沒(méi)有滿足基本居住需求的時(shí)期，出現(xiàn)較大范圍住房投資現(xiàn)象，應(yīng)該是政策缺失和政府失職?；谌缟戏治觯捎谥械褪杖刖用窬幼?wèn)題高度市場(chǎng)化、土地稀缺、一些地方政府扭曲的“經(jīng)營(yíng)城市”理念及做法、不法官商勾結(jié)、權(quán)錢交易及房地產(chǎn)開發(fā)高度壟斷、過(guò)度投機(jī)帶來(lái)的房地產(chǎn)供需關(guān)系嚴(yán)重失衡等政策性原因，導(dǎo)致了城市住房?jī)r(jià)格逆中央政府調(diào)控而上漲的局面。二、平抑房?jī)r(jià)的建議和平時(shí)期政府的首要職責(zé)就是使老百姓安居樂(lè)業(yè)?？v觀世界各國(guó)，政府都在不同程度上為解決中低收入階層居住問(wèn)題提供幫助，許多國(guó)家都具有較為完善的住房保障政策及制度，中低收入人群的住房問(wèn)題大都依靠政府住房保障體系得到解決。而我國(guó)的欠缺恰恰在住房保障政策和制度方面，對(duì)此筆者提出幾點(diǎn)建議：（一）設(shè)立直接隸屬政府的非盈利住房開發(fā)管理機(jī)構(gòu)據(jù)有關(guān)資料查閱，世界上住房保障制度主要有三類：金融支持型、非盈利法人主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型。采用后兩類住房保障制度的國(guó)家和地區(qū)有新加坡、中國(guó)香港、日本、澳大利亞、瑞典等等，其住房保障的最成功之處，就是建立非盈利機(jī)構(gòu)或企業(yè)建造和管理住房。迄今為止，我國(guó)商品房為主、開發(fā)商主導(dǎo)式住房建設(shè)模式弊端有目共睹。本該由政府壟斷的房地產(chǎn)資源，在“經(jīng)營(yíng)城市”錯(cuò)位之下被房地產(chǎn)商壟斷。不僅滋生了官商勾結(jié)、權(quán)錢交易的腐敗現(xiàn)象，在經(jīng)濟(jì)適用房、微利房的開發(fā)上，還形成了政府與開發(fā)商博弈、相互討價(jià)還價(jià)的局面。開發(fā)商及少數(shù)人在這種住房建設(shè)模式下獲利豐厚，卻苦了老百姓，這不應(yīng)該是中央政府房改的初衷?；谄渌麌?guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)及調(diào)研分析，我國(guó)應(yīng)該嘗試設(shè)立隸屬政府的、以非盈利為宗旨的住房開發(fā)管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)免費(fèi)獲取土地、直接進(jìn)行項(xiàng)目招投標(biāo)及建設(shè)全程監(jiān)管，取代開發(fā)商的運(yùn)作為中低收入者建房。開發(fā)過(guò)程應(yīng)減免或取消相應(yīng)稅費(fèi)，建設(shè)完成后，視家庭收入情況以成本價(jià)或低于成本價(jià)將房子租或賣給符合條件的中低收入家庭。這種方式由政府直接與建筑商打交道，不僅杜絕了中間環(huán)節(jié)的種種盈利，也節(jié)省了經(jīng)營(yíng)管理成本、銷售成本和企業(yè)利潤(rùn)等等，可以使房屋建設(shè)成本大幅下降，正常情況下其成本應(yīng)該低于經(jīng)濟(jì)適用房。至于商品房，完全可以交給開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，面向高收入階層出售，開發(fā)量及價(jià)格依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，并劫富濟(jì)貧，收取高額土地使用費(fèi)、稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。（二）鼓勵(lì)合法集資建房打破房地產(chǎn)商一統(tǒng)天下的開發(fā)壟斷，政府還應(yīng)盡快重申個(gè)人和單位集資建房的鼓勵(lì)政策。國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中，明確提出“在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)”。但是其后一直未得到地方政府的積極響應(yīng)。近期北京、廣州、深圳、溫州等城市已經(jīng)做了非盈利性集資建房嘗試，但由于缺乏地方政府的支持或政策空白，一些嘗試因障礙重重而夭折。此間也不乏集資建房成功案例，如深圳，首例個(gè)人合作建房已經(jīng)完成，建成后的成品房納稅后每套總價(jià)約為7.5萬(wàn)元，即均價(jià)約為1623元m2，而附近正在銷售中的商品房樓盤均價(jià)都在6000元m2以上。再如廣州市，政府態(tài)度積極，在廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）中已經(jīng)提出“在政府統(tǒng)籌規(guī)劃和統(tǒng)一審批的前提下，部隊(duì)和單位可以利用符合城市及土地利用總體規(guī)劃的自有土地為職工建房”。并正在著手制訂新經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實(shí)物分房中二選一，只要該單位有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和用地規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。而廣鋼集團(tuán)在廠區(qū)內(nèi)為職工自建的安居小區(qū)，均價(jià)為2050元m2，當(dāng)時(shí)周邊的房?jī)r(jià)已是4000元元。集資建房無(wú)疑可以解決一批中低收入者的住房需求，緩解城市住宅市場(chǎng)壓力、有效抑止房?jī)r(jià)，并對(duì)打破房地產(chǎn)商壟斷市場(chǎng)起到了積極作用。（三）政府介入經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)、銷售和流通運(yùn)作在經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題上，政府似乎一直處于較被動(dòng)的局面。除戶型過(guò)大、購(gòu)房人資格審查等問(wèn)題外，經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)和地下交易更是社會(huì)反響強(qiáng)烈的問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)有政策：個(gè)人出租住房征收5%綜合稅；二手經(jīng)濟(jì)適用房按照市場(chǎng)價(jià)買賣，需按照房屋所在地標(biāo)定地價(jià)的10%繳納土地出讓金，房屋所在地沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)的，按照房屋買賣成交價(jià)的3%繳納土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按此規(guī)定，即便是出租戶老老實(shí)實(shí)到有關(guān)部門登記，買賣房屋不做黑白合同，也僅僅是增加了地方政府的稅收，控制投機(jī)、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房保障作用難題并未從根本上得到解決。獲得政府政策優(yōu)惠、保障本地中低收人家庭居住困難的經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)量越來(lái)越小，還可以用來(lái)出租、炒號(hào)，并且可以像商品房一樣毫無(wú)障礙地進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)。這種情況對(duì)城市整體房?jī)r(jià)上漲起著推波助瀾的作用，也使城市房地產(chǎn)陷入一種漲價(jià)聯(lián)動(dòng)的惡性循環(huán)。從理論上看