已閱讀5頁,還剩2頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺析當(dāng)前房地產(chǎn)政策的利弊之處摘要我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)高房價和高空置,國家相應(yīng)出臺了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國國情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場重新理性而健康發(fā)展。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)房價政策近幾年,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格上的快速飛漲?;诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來,政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在,依然沒有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房價回落,反而在各大城市出現(xiàn)房價,投資一路高漲。這一次中國的房地產(chǎn)市場所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國外的經(jīng)驗,多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場步入理性健康的發(fā)展軌道上來。正是有這樣的認(rèn)識,2007年9月份至今我國的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過去房價虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢價格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房價,主要也從供求入手,兩方面都要同時調(diào)整。我國當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國過去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長等等。主觀上房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為,以及國際熱錢的涌入,市場投機(jī)過盛也使得房源供應(yīng)不足。既然房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長期保持,房價從長遠(yuǎn)趨勢看是上漲的。所以長期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房價是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房價越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開始,供求形勢發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變:很多城市,尤其是一線城市,房價出現(xiàn)了一定程度的下跌,國家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實施,加上90/70的政策,市場上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說對于短期調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面,所以必須要完成長期調(diào)控目標(biāo)。二、已出臺政策的利與弊1.按揭政策個人住房按揭政策的新變化表現(xiàn)為首付和利率在原有基礎(chǔ)提高,買第二套房還要提高首付和利率,這些都是為了打擊炒房者,騰出房源賣給真正的自住者。但這些措施抑制了炒房者也抑制了真正的購房人,這讓他們的消費(fèi)需求在短期內(nèi)削減了。此時的供求關(guān)系好象顯得供過與求。但這群真正的買房人終究是要買房的.等他們賺足了首付,就會在以后某一特定時期集中爆發(fā)出購買需求,使得這一時期又出現(xiàn)供不應(yīng)求,房價又會快速飛漲。同時投資者中有的財力雄厚,他們幾乎不靠貸款來投資,加息對他們沒有什么影響。目前雖然人數(shù)不多,但其占有的房屋面積不少,如果任由其占用更多的資源,那么供不應(yīng)求的局面還會進(jìn)一步惡化。另外就整體經(jīng)濟(jì)而言,進(jìn)一步提高利率會刺激外資的涌入,國際熱錢通常流向樓市和股市,從而更加引發(fā)價格上漲。就個體企業(yè)而言,加息使其財務(wù)成本增加.在無法更好把握未來形勢下,很多開發(fā)商會謹(jǐn)慎行事,或減產(chǎn)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),供應(yīng)又會進(jìn)一步縮小,價格還會上漲。另外開發(fā)商之所以有機(jī)會造高價房,除了考慮旺盛的需求外,還和個人住房按揭制度的漏洞有關(guān)。銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作評估。目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實際運(yùn)作中一般都簡單地采用市場比較法,對比周邊類似樓盤的市場價位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價值,而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本,以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失,高估按揭房產(chǎn)價。而且大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估,而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋,或者采取各種可能的方式推高房價,促成高價交易合同,以獲取高額按揭貸款。2.貨幣政策緊縮型的貨幣政策主要包括提高存款準(zhǔn)備金率,發(fā)行央行票據(jù),進(jìn)行正回購操作,這些為的是縮小商業(yè)銀行的放貸能力,回收過剩的流動性。少了金融的支持,開發(fā)商舉步為艱,整個行業(yè)重新優(yōu)勝劣汰。盡管這種“洗牌”會使房地產(chǎn)資源得到合并重組,產(chǎn)品今后的性價比會更高。但繼續(xù)使用這一政策也會出現(xiàn)一定難度。發(fā)行央行票據(jù),意味著央行增加了市場上對資金的需求,這加大了央行在貨幣供應(yīng)量和利率之間進(jìn)行協(xié)調(diào)的難度,很難同時兼顧量與價的平衡,且發(fā)行成本上千億元,難以為繼。用提高準(zhǔn)備金率固然有降低調(diào)控成本的好處,但是由于央行要對金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金支付利息,這客觀弱化了它對金融機(jī)構(gòu)“課稅”的調(diào)控功能。3.稅收政策對于目前實行的二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅,個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅從一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī),能使原來的投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向投資,使炒房者轉(zhuǎn)向長線投資。但它又是一把雙刃劍,增加了二手房流轉(zhuǎn)難度,二手房交易成本的增加不利于存量房市場的流通,而存量房市場的不發(fā)展,反過來將加劇新房的供不應(yīng)求,房價上漲。4.行政干預(yù)對于90/70的規(guī)定,政府是想通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來增加普通老百姓買得起的房源。但我們國家幅員遼闊,每個地區(qū)有自己對面積和總價的習(xí)慣性認(rèn)同和綜合考慮。90平方米這種一刀切的做法是在特定時期執(zhí)行的直接行政干涉,主要為的是防止出現(xiàn)國家出臺原則性政策,地方想方設(shè)法拖延的局面,政策得不到執(zhí)行,房價還會上升。至于這種做法今后的完善,各大城市可依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況來定一些細(xì)則加以妥善處理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房價格的制定,雖然博得老百姓拍手稱好,但這很明顯違反了市場規(guī)律,在利潤的推動下,當(dāng)成本上漲,價格又不準(zhǔn)漲的情況下,開發(fā)商只可能降低工程質(zhì)量,減少供應(yīng)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),價格終究還是會上漲起來。所以從目前的局面我們可以看到,針對房地產(chǎn)市場所出臺的宏觀調(diào)控政策很多在2007年并沒有出現(xiàn)當(dāng)初想象的理想效果,但進(jìn)入2008年后這些政策的威力就顯現(xiàn)出來。我國的調(diào)控政策有其優(yōu)勢的一面,也有不足的部分。要滿足老百姓的住房需求,首先要考慮他們的收入狀況?,F(xiàn)在的國情按收入來劃分,人們可分為低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定買不起房,高房價又帶來了高租金,所以低收入者的生存條件特別惡劣。中等收入者占大多數(shù),他們?nèi)藬?shù)多,對房屋需求大,條件要求高一些,其收入與高房價相比,他們也買不起。如果市場上只有單一的高房價的房源,他們被迫選擇,成為“房奴”。這也是當(dāng)前開發(fā)商哄抬房價的底氣不愁沒人買。高收入者與他們剛好相反.愿買好房就買好房,愿出多高的價就出多高的價,那是他們的自由,這群人的住房問題完全可由市場來解決。所以我們要重點(diǎn)探討的是占中國絕大多數(shù)人的住房保障問題,看還需在現(xiàn)有政策之下如何再完善,而不是單純的降低房價。價格問題應(yīng)主要交給市場去解決,而政府應(yīng)把過去自己所忽略的保障責(zé)任擔(dān)負(fù)起來。三、需配合的政策1.拓展住房保障系統(tǒng)過去我們針對中低收入家庭,主要靠經(jīng)濟(jì)適用房來解決。這種微利商品房只售不租。由于監(jiān)管不力,導(dǎo)致購買主體錯位。另外在制定購買者申購條件時,過去的標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差異非常明顯,不能混淆在一起,否則容易把中等收入者這群中堅力量邊緣化。所以我們應(yīng)區(qū)別對待,二者要有不同的解決方案。基于這種認(rèn)識,我國從2008年以來對此明確提出:低收入家庭用廉租房經(jīng)濟(jì)適用房來解決,中等收入家庭用限價房解決。過去經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的諸多弊端中最顯著的有政策的敷衍執(zhí)行和結(jié)構(gòu)不合理,現(xiàn)在正隨著中央政府的強(qiáng)力推廣而逐漸修正現(xiàn)有的缺陷。而限價房的推出一開始是為降低房價,同時也為兼顧政府土地收益。這是“雙限雙競”方式下出現(xiàn)的過渡產(chǎn)品,同時也起到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的作用。限價房目前叫好不叫座,主要在于其地處偏遠(yuǎn),配套不完善。我們借鑒國外的做法應(yīng)在選擇限價房的位置時考慮公共交通量大的地方,才能降低人們的生活成本。國家首先應(yīng)對交通作規(guī)劃,才能既滿足買房人的基本需求,提高其購買積極性,從而促使開發(fā)商愿意投資該類產(chǎn)品,并從宏觀上又能帶動落后地區(qū)的發(fā)展。所以從長遠(yuǎn)看限價房應(yīng)建在城市中經(jīng)濟(jì)目前相對落后的地方,首先政府發(fā)展了落后地區(qū)與發(fā)達(dá)地區(qū)之間的交通,在落后地區(qū)推出大量限價房,引來大量人流和物流,再促使落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.按揭貸款評估基礎(chǔ)的改變由于以銷售價格作為貸款的依據(jù)使得風(fēng)險過分集中到銀行身上,并幫助開發(fā)商推動房價的上漲,所以我們需要重新評價這一依據(jù)的合理性,應(yīng)該考慮眾多影響因素來確定更為科學(xué)合理的貸款依據(jù)。以房地產(chǎn)成本價格和社會公認(rèn)的利潤水平為基礎(chǔ)即成本法來確定的按揭貸款價值,能擠出房價虛高造成的泡沫。成本法中房地產(chǎn)的成本很多組成部分比較好測算。如果銀行以成本法來確定按揭貸款價值時,需要政府聯(lián)合其他相關(guān)部門定期發(fā)布當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的平均成本,以及合理的社會平均利潤水平。成本由評估機(jī)構(gòu)和信貸員按開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算,并與平均水平相比較以考察其真實性,而利潤則按公布的數(shù)據(jù)為依據(jù)。由于有政府的參與,這種測算結(jié)果使評估機(jī)構(gòu)和信貸人員對外說明時有更高的公信力。當(dāng)然這種方法確定的貸款額度與具體項目的銷售價格相比有一定降低,所以會影響銀行的眼前利益,但這將使銀行的貸款風(fēng)險趨近于零,也將徹底扭轉(zhuǎn)銀行與房地產(chǎn)商共同推高房價的現(xiàn)象,平抑超高房價。3.物業(yè)稅的開通這一稅種在國外比較流行,它將原來買房之前交的稅現(xiàn)在放到買房之后按年交納,對于降低房價能起到一定作用。我國目前由于在房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重,持有環(huán)節(jié)成本低,因此不僅促使開發(fā)商千方百計去偷稅漏稅,同時也激勵地方政府以地生財,在短期內(nèi)大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利。由于把持房屋不被征稅,所以房地產(chǎn)市場上投資需求過度膨脹。如果早一點(diǎn)開征物業(yè)稅,地方政府可以將過去的短期土地財政改為長期的土地財政,保證土地資源有效利用。隨著物業(yè)的增值導(dǎo)致每年稅收的增加不僅可以保證地方政府運(yùn)行所必須的財政資金,同時增加的收入可以更多反饋給社會,為本地區(qū)提供更多更好的公共產(chǎn)品和服務(wù),這樣又會使得當(dāng)?shù)刎敭a(chǎn)增值,吸引更多消費(fèi)者到本地安家,從而稅源增加。如此良性循環(huán)才能從根本上控制地方政府以地生財,參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求,以避免地方政府與開發(fā)商聯(lián)盟,共同對抗中央政府的老局面。開征物業(yè)稅,讓過去
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2024年版建筑工程安全措施費(fèi)用合同
- 急診護(hù)士工作計劃
- 五年級上冊音樂教學(xué)計劃模板合集五篇
- 教學(xué)管理教學(xué)總結(jié)
- 給朋友道歉信15篇
- 學(xué)法工作計劃合集七篇
- 新媒體營銷(第三版) 課件 項目一 新媒體營銷認(rèn)知
- 酒店的辭職報告模板八篇
- 川教版信息技術(shù)九年級上冊全冊教案
- 安防基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(三星)
- IQC來料檢驗作業(yè)流程參考模板
- 施工進(jìn)度計劃及進(jìn)度計劃的控制措施
- 熱水器3c安全試驗報告及第三方檢測報告dsf65mx ts tx ws wx ys yx ms
- 電動運(yùn)輸小車的PLC控制系統(tǒng)設(shè)計(共23頁)
- 南洋電工GSB1A型16錠高速編織機(jī)使用說明書
- ISO13485基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義(共48頁).ppt
- 解除(終止)勞動合同證明書(新版)
- 大管輪見習(xí)記錄簿范本匯總
- 《醫(yī)學(xué)細(xì)胞生物學(xué)》期末考試試卷附答案
- 萬能中國地圖模板(可修改)
- 礦產(chǎn)資源儲量評審工作流程
評論
0/150
提交評論