行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國經(jīng)濟(jì)適用住房搖號銷售分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國經(jīng)濟(jì)適用住房搖號銷售分析【摘要】經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行搖號銷售體現(xiàn)了公平與公正，但其建設(shè)銷售上仍然存在不規(guī)范的情況。為了使廣大中低收入階層真正能住上經(jīng)濟(jì)適用住房，文章針對經(jīng)濟(jì)適用住房的不足提出了相應(yīng)的對策建議?！娟P(guān)鍵詞】搖號銷售土地供應(yīng)政策建議經(jīng)濟(jì)適用住房作為具有政策優(yōu)惠性的保障性商品房，目的是為了解決中低收入階層住房困難問題，然而由于和普通商品房的價(jià)位不斷拉大，經(jīng)濟(jì)適用住房在銷售上出現(xiàn)不少問題，甚至是暗箱操作等，嚴(yán)重削弱了國家政策的保障性。為此國家出臺新的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，著重加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售管理，并取得較好的成績，2007年7月13日晚間新聞聯(lián)播特意強(qiáng)調(diào)2007年1-5月份經(jīng)濟(jì)適用住房用地增加了166%。各地響應(yīng)國家政策，普遍采用搖號銷售形式。一、現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行搖號銷售增大了銷售的透明性，顯示了公平、公正，但一些不合常情的事實(shí)還存在。1、經(jīng)濟(jì)適用房的“灰市”交易2006年6月12日大河報(bào)報(bào)道，龍鑫苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)388套住房中的126套被鄭州市直某機(jī)關(guān)“團(tuán)購”，另有130多套被一家外地企業(yè)異地認(rèn)購。龍鑫苑占地6萬平方米左右，樓間距內(nèi)有2/3以上被綠化帶覆蓋，并有兩個(gè)巨大的地下車庫，每個(gè)車庫各有56個(gè)停車位，且最大戶型150平方米以上、最小為93平方米。誰批準(zhǔn)建設(shè)這樣的經(jīng)濟(jì)適用住房？誰授權(quán)團(tuán)購經(jīng)濟(jì)適用住房？誰能按政府指導(dǎo)價(jià)先于別人獲得購房權(quán)？普通居民不知道這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，誰壟斷了龍鑫苑是經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的事情？要知道經(jīng)濟(jì)適用住房的審批、建設(shè)及銷售都是政府一手操辦的，而出現(xiàn)這樣的局面，說明經(jīng)濟(jì)適用住房市場存在灰市場?；沂袌霰厝淮嬖诨沂兄虚g商，這樣的中間商也許另有其人，也許就是能按照政府指導(dǎo)價(jià)拿到房子的人。另外在某些網(wǎng)站公開叫賣經(jīng)濟(jì)適用房排號單。某些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有排號單，最貴的一個(gè)單子要賣萬元。中介機(jī)構(gòu)號碼的來源，一方面，找到開發(fā)商，通過關(guān)系提前把房子買出；另一方面，派業(yè)務(wù)員排隊(duì)買號；北京天通苑小區(qū)銷售時(shí)也爆出4萬元可買一個(gè)“內(nèi)部號”。2、面積超標(biāo)鄭州市首期經(jīng)濟(jì)適用住房“西湖春天”項(xiàng)目原先計(jì)劃推出的200套經(jīng)濟(jì)適用住房，分別是90平方米左右的兩室兩廳型占60左右，120平方米以下的三室兩廳型占40左右。但實(shí)際上還推出35套頂層復(fù)式，面積分別有152平方米、172.6平方米、173平方米、192平方米。鄭州鴻基置業(yè)有限公司的趙總介紹：“推出一些頂層復(fù)式的原因主要是前段時(shí)間通知入圍家庭前來看房時(shí)，從購買意向來看許多家庭都中意大戶型的房子，所以才在房源上做出了一些調(diào)整?！比欢鴱倪x房的樓層來看，1樓和3樓比較受購房者的青睞，5樓和頂層復(fù)式因?yàn)闃菍痈吆兔娣e大等原因，顯得有些冷清。全國最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目北京回龍觀文化住宅區(qū)，180多平方米以上的經(jīng)濟(jì)適用房并不少見，天通苑經(jīng)濟(jì)適用房面積190平方米也大有所在。3、供需矛盾問題日益尖銳以鄭州市為例，目前鄭州市符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的家庭約8萬戶，約占城市家庭總數(shù)的14，而每年投入市場可供市民選擇購買的經(jīng)濟(jì)適用住房按開工數(shù)量最多的2005年為例（91.23萬平方米），一年僅可解決9000戶左右市民的住房困難。除去每年新增購房戶外，僅現(xiàn)有的人員要想全部住上經(jīng)濟(jì)適用房也要8-9年時(shí)間。首次面向社會公開銷售1050套經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，報(bào)名的人數(shù)已達(dá)到5000多人，報(bào)名人數(shù)與中號人數(shù)比例高達(dá)5：1，而第四期經(jīng)濟(jì)適用住房銷售時(shí)比例高達(dá)11：1，而這樣的情況從全國范圍來看都是普遍存在。嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況與國家大力倡導(dǎo)的加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的總體指導(dǎo)思想是有差距的。4、項(xiàng)目法人招投標(biāo)無地可供經(jīng)濟(jì)適用住房的總體規(guī)模不大，跟經(jīng)濟(jì)適用住房用地行政劃撥關(guān)系很大。根據(jù)鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法的要求，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)由政府供應(yīng)土地，項(xiàng)目法人實(shí)行招標(biāo)確定。但自辦法實(shí)施至今，房管局與土地部門多次協(xié)商，土地供應(yīng)仍難以解決，無米之炊的現(xiàn)狀致使招標(biāo)工作無法適時(shí)推進(jìn)。這就造成，一方面長期存在的由開發(fā)公司自行購置土地進(jìn)行開發(fā)的現(xiàn)象依然成為經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的主要渠道，甚至有些開發(fā)企業(yè)拿到計(jì)劃后到處找地的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；另一方面，由于管理部門掌握不了真實(shí)情況，也就無法給鄭州市政府提供可靠的開發(fā)建設(shè)意向及布點(diǎn)方案，只能被開發(fā)企業(yè)牽著鼻子走，他們把地塊談到哪里，政府計(jì)劃就下到哪里。二、我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策調(diào)整建議1、進(jìn)一步縮小購房人數(shù)，提高中號率從目前經(jīng)濟(jì)適用住房政策運(yùn)行模式來看，誰直接購買了經(jīng)濟(jì)適用住房，誰就享受了政府進(jìn)行社會再分配的好處，而那些沒有排到號或由于經(jīng)濟(jì)適用住房位置不合適而放棄購買的中低收入階層，即使是他們更需要政府補(bǔ)助，但也無法獲得。同樣是受國家政策優(yōu)惠的群體，不同的結(jié)果，造成有房與沒房兩種孑然不同的命運(yùn)；同樣的搖號銷售，在同樣的階層上造成了分配不公平。這種不公平與人們?nèi)粘Ｉ盥?lián)系重大，因?yàn)閷芏嗳藖碚f，一輩子的心血也就是一座房子而已。因此應(yīng)該消滅這種不公平，即盡量使所有有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的人都買到經(jīng)濟(jì)適用住房。而根據(jù)現(xiàn)有的購房條件，有資格的人實(shí)在很多，國家政策保障不過來。實(shí)在不能滿足所有人的經(jīng)濟(jì)適用住房要求時(shí)，政府有必要進(jìn)一步縮小保障對象。政府可根據(jù)每年能劃撥的經(jīng)濟(jì)適用住房土地，估算每期搖號的經(jīng)濟(jì)適用住房套數(shù)，保障提供的經(jīng)濟(jì)適用住房套數(shù)與需求戶數(shù)相當(dāng)。2、完善購房人資格審查條件按目前經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定：“申請經(jīng)濟(jì)適用住房必須由單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明，對出具虛假證明的單位，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門提請有關(guān)部門追究單位主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任”。規(guī)定清楚，但由于經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門與申請人之間存在信息不對稱，難以全面有效的遏制經(jīng)濟(jì)適用住房的騙購行為。為減少這種情況的發(fā)生，建議在購房人資格條件中附加個(gè)人擔(dān)保制度，即每個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房申請者都要找到一個(gè)擔(dān)保人，由擔(dān)保人擔(dān)保申請人收入、住房情況等的真實(shí)性。擔(dān)保人必須符合一定的條件，最起碼有穩(wěn)定的收入或不動產(chǎn)之類，類似于銀行貸款所需擔(dān)保人的條件。一旦政府主管部門查出騙購行為，即要處罰申請人也要處罰擔(dān)保人，這樣不符合政策條件的家庭因?yàn)樯暾堧y度增加，而選擇退出。建議收入具體化。衡量家庭總收入的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩個(gè)部分，而不單單是工資收入。家庭總資產(chǎn)包括家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)，具體為在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價(jià)證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值；現(xiàn)期收入包括家庭所有成員的工資、薪金所得、住房公積金的單位交納部分、住房補(bǔ)貼、生產(chǎn)經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包、承租所得、勞務(wù)報(bào)酬所得、股息紅利及利息所得以及其他所得，各個(gè)部分收入情況列舉清楚。3、加大懲罰措施經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法對違規(guī)建設(shè)和交易等有明確規(guī)定，如“擅自向未取得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟(jì)適用住房或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期收回或補(bǔ)繳價(jià)格差，并對建設(shè)單位的不良行為進(jìn)行處罰”等，但是懲罰措施并沒有詳細(xì)規(guī)定，對經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門的違規(guī)行為懲罰也比較模糊。各地經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門應(yīng)對各地經(jīng)濟(jì)適用住房銷售情況負(fù)有不可推卸的負(fù)責(zé)，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房暗箱操作，相應(yīng)的管理部門應(yīng)該受到懲罰。如鄭州市房管局應(yīng)該對鄭州所有經(jīng)濟(jì)適用住房房源登記清楚，保證所有經(jīng)濟(jì)適用住房都采取公開銷售形式，避免開發(fā)商操作部分經(jīng)濟(jì)適用住房，也避免政府內(nèi)部人提前把經(jīng)濟(jì)適用住房劃出去?？梢?guī)定強(qiáng)制措施，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)行不正當(dāng)銷售或超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)懲罰，懲罰力度要達(dá)到違規(guī)操作可獲收益的幾倍；而如果經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門進(jìn)行暗箱操作銷售，除了經(jīng)濟(jì)懲罰外，還直接與政績掛鉤。同時(shí)為了盡量避免開發(fā)商和主管部門合謀，建議設(shè)立全國經(jīng)濟(jì)適用住房監(jiān)督管理系統(tǒng)，各地所有經(jīng)濟(jì)適用住房情況都需要在此系統(tǒng)上登記與更新，任何人都可以在網(wǎng)上或管理中心查到所有經(jīng)濟(jì)適用住房房源等信息并可舉報(bào)違規(guī)事件等。4、鼓勵建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，增加土地供應(yīng)美國1986年推出一項(xiàng)旨在促進(jìn)中低收入家庭住房建設(shè)的LIHTC方案：對于建造符合一定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)住房的開發(fā)商，政府在10年內(nèi)返還占整個(gè)工程造價(jià)4%的稅費(fèi)，減免額在10年內(nèi)分期返還；要求所建住房能被60%以上的當(dāng)?shù)仄骄杖爰彝ニ邮?，并且這種購買力要持續(xù)10年。各地政府可以借鑒該方案，通過優(yōu)先供應(yīng)土地，優(yōu)先提供信貸，逐年返還稅費(fèi)等措施，鼓勵和引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)符合廣大中低收入階層需求的經(jīng)濟(jì)適用住房。盡量擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，保證土地供應(yīng)。各地政府組織相關(guān)部門分析、預(yù)測經(jīng)濟(jì)適用住房市場需求，編制各地經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃。經(jīng)濟(jì)適用住房市場需求旺盛，無疑可以把計(jì)劃編制得大些，然而“鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)控制在當(dāng)年住宅建設(shè)總量的20%以內(nèi)”，這種現(xiàn)象在全國都很普遍，究其原因是土地供應(yīng)不足。相關(guān)部門應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，設(shè)法擴(kuò)大土地來源，在穩(wěn)步增加住宅建設(shè)用地供應(yīng)總量的同時(shí)，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發(fā)用地供應(yīng)不足的壓力；減少高檔住宅的土地供應(yīng)，盡量滿足經(jīng)濟(jì)適用住房的用地需求，支持?jǐn)U大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，切實(shí)為廣大人民服務(wù)。5、規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易對象新管理辦法出臺前，經(jīng)濟(jì)適用住房政策規(guī)定比較寬松，一些投機(jī)者利用政策漏洞，在已有商品房的情況下仍購買經(jīng)濟(jì)適用住房用于投機(jī)。新管理辦法對購買對象和買后交易重新做出規(guī)定，即購房者必須是無房戶或住房困難戶，買后五年才能上市交易，且要將純收益的20%上交政府。這雖然在一定程度上遏制了投機(jī)行為，但由于目前經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的差價(jià)較大，投機(jī)行為還在發(fā)生。為使經(jīng)濟(jì)適用房真正起到解決中低收入階層住房困難的目的，建議限制經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易對象，使進(jìn)行再交易的經(jīng)濟(jì)適用住房不能像其他商品房一樣在市場上自由買賣。即對購買經(jīng)濟(jì)適用房后進(jìn)行再交易的，必須將房子按出售時(shí)間的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格賣給經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門，再由經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門進(jìn)行公開搖號銷售。這樣就可以有效地解決市場上買賣經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)象以及目前富人擠占窮人住房的問題，確保購買經(jīng)濟(jì)適用房的都是中低收入家庭，是政府的優(yōu)惠政策真正惠及的弱勢群體?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1萬軍偉：鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房“搖呀搖”的背后DB/OL，大河網(wǎng)