2011徽超·新城國際花園營銷策略提報72P.ppt

合肥正合不動產(chǎn)2011-08葉集徽超新城國際花園營銷策略提報第一章地塊屬性界定第二章市場環(huán)境研究第三章目標客群分析第四章項目定位分析第五章項目營銷策略建議報告結(jié)構(gòu)思路第一章地塊屬性界定Part1區(qū)域?qū)傩苑治鯬art2地塊屬性分析Part3地塊屬性界定區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項目屬性生活配套項目位于葉集試驗區(qū)東北方位，當?shù)毓I(yè)區(qū)內(nèi)，地段屬城鎮(zhèn)郊區(qū)，距離城鎮(zhèn)中心約5分鐘車程。地理位置：位于葉集試驗區(qū)東北方位，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)，距離城鎮(zhèn)中心約5分鐘車程；交通情況：區(qū)域內(nèi)交通較為便利，209、310省道，滬陜高速，312國道、鐵路葉集站。地塊周邊：項目北側(cè)規(guī)劃有葉集新的行政中心、汽車站，未來這里將是集葉集行政辦公、交通樞紐、商務(wù)中心為一體的城市門戶。中心區(qū)門戶未來商務(wù)核心關(guān)鍵詞一：本案目前片區(qū)屬傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊生活配套不夠完善，生活便利性較差，周邊廠房企業(yè)頗多，生活環(huán)境差。因處于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，廠房企業(yè)多，而生活配套相對缺少，城市生活便利性不夠。生活配套不夠完善，環(huán)境質(zhì)量較差關(guān)鍵詞二：區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項目屬性生活配套項目地塊地形狹長，地勢平坦，在片區(qū)中屬于中等規(guī)模水平，目前內(nèi)部地塊尚未整合。宗地徽超葉集地塊占地面積約5.114萬容積率2.19建筑面積約11.1萬綠化率30%規(guī)劃用途商住項目經(jīng)濟技術(shù)指標要求中等規(guī)模，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞三：區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項目屬性生活配套屬性界定描述詮釋地段中心區(qū)邊緣地塊屬于城郊盤，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，生活配套差，環(huán)境質(zhì)量差；資源缺少生活配套資源周邊生活配套不夠完善，生活資源缺乏對項目視之為一大弊端；本體中等規(guī)模開發(fā)中等規(guī)模開發(fā)，開發(fā)周期較長，去化慢的同時可反彈價格；中心區(qū)邊緣板塊非成熟生活資源邊緣地段住宅項目項目屬性界定：邊緣區(qū)域地段，中等規(guī)模、城市普通住宅項目，屬去化慢、有升值潛力的項目。地塊解析小結(jié)項目屬性界定優(yōu)勢分析（Strengths）劣勢分析（Weaknesses）機會分析（Opportunities）風險分析（Threat）項目位居政務(wù)區(qū)域發(fā)展核心主軸線上；周邊未來擁有行政中心、學(xué)校、車站支撐；近310省道，滬陜高速，312國道、鐵路；緊鄰新的行政中心，焦點地段備受矚目；目前所在區(qū)域相對冷清，無商業(yè)氛圍；小范圍內(nèi)交通便利性不夠，交通受阻；處于工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套不足；周邊廠房多，環(huán)境質(zhì)量差，市場接受度弱；規(guī)模中上，開發(fā)周期長，價格反彈性大；地形狹長，有利于打造標桿型社區(qū)；政務(wù)區(qū)整體規(guī)劃的宏偉前景對項目支撐；市場在售房源供不應(yīng)求，剛性需求量大；宏觀政策變動及市場行情的周期性波動；政府對政務(wù)新區(qū)的規(guī)劃執(zhí)行是否到位；當?shù)孛癖妼Α袄匣钡孛牡钟|；年底市場供應(yīng)量大且集中帶來的銷