中原2011年9月番禺市廣路福臨門(mén)大酒樓地塊項(xiàng)目整合定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略方案.ppt

Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010番禺市廣路福臨門(mén)大酒樓地塊項(xiàng)目整合定位規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目一部2011年9月Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010Catalog思維導(dǎo)圖1項(xiàng)目周邊樓市環(huán)境分析一、二手樓市3項(xiàng)目整體定位4項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)概念5總體規(guī)劃效果示意6整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略檔次、產(chǎn)品、客戶(hù)項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)環(huán)境分析周邊、地塊2Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010項(xiàng)目周邊樓市環(huán)境分析Part1Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010項(xiàng)目周邊一手樓市分析1Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010所在板塊總貨量（套）樓盤(pán)名稱(chēng)面積（）均價(jià)（元/）貨量（套）已售套數(shù)（套）月均消化（套）銷(xiāo)售情況亞運(yùn)板塊647尚東尚筑39-61150003122580（住宅性質(zhì)）該項(xiàng)目在08年9月份推出兩棟公寓，截止08年底銷(xiāo)售140套，到09年銷(xiāo)售至258套，剩下約50套尾貨至今沒(méi)有成交。金海岸花園60-10912000住宅性質(zhì)）該項(xiàng)目由于將整個(gè)組團(tuán)打包推售，各戶(hù)型銷(xiāo)售情況都十分差，已售的26套一、二房單位成交于去年，今年這些單位無(wú)成交。莊士映蝶藍(lán)灣57-8110000-120001999820（住宅性質(zhì)）該項(xiàng)目在8月份推出，帶2000元/裝修，一房單位僅銷(xiāo)售10套左右。市橋板塊1921海倫堡流金歲月45-11514000住宅性質(zhì)）該盤(pán)目前在售大戶(hù)型，且大戶(hù)型消化緩慢，預(yù)計(jì)在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)推出小戶(hù)型。已售小戶(hù)型并非對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，已售的26套中，18套是二房單位并成交于今年5月份。博學(xué)公館57-8212000-1500036817620（住宅性質(zhì)）該項(xiàng)目于去年10月份推出，贈(zèng)送空間多，價(jià)格明顯低于周邊在售項(xiàng)目。奧園廣場(chǎng)（二期）40-8515000-1700058530060（商業(yè)性質(zhì)）該項(xiàng)目在6月26日開(kāi)售，全部售罄；8月28日再次開(kāi)售，當(dāng)天售出80%。華南板塊1853諾德中心城41-10112000-1400071427140（住宅性質(zhì)）該項(xiàng)目在5月初開(kāi)盤(pán)，先推出3棟后再徇眾加推，一個(gè)月即消化將近4成，6月成交約160套，后續(xù)小戶(hù)型出貨變緩慢。海印星玥85-9520000-2100077351180（商業(yè)性質(zhì)）該項(xiàng)目于3月推售5-7棟約330套，至今已成交超過(guò)180套，6月消化了24套。廣奧友誼尚居38-90待定3660（住宅性質(zhì)）該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年9、10月份推出。番禺一手樓市中小戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售狀況分析整個(gè)番禺樓市住宅性質(zhì)的純公寓受租賃不活躍及限購(gòu)影響，銷(xiāo)售緩慢商業(yè)性質(zhì)的公寓由于不受限購(gòu)影響，銷(xiāo)售火爆Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010星譽(yù)花園項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于新光快速市橋出口處；項(xiàng)目步行至地鐵三號(hào)線市橋站20分鐘；項(xiàng)目步行至左邊村綜合市場(chǎng)10分鐘；項(xiàng)目所在區(qū)域可就讀番禺市橋富都小學(xué)，星海中學(xué)；項(xiàng)目一期產(chǎn)品開(kāi)售時(shí)間為2011年2月20日，開(kāi)售三個(gè)月消化率過(guò)80%?？偺讛?shù)戶(hù)型面積/單價(jià)元/總價(jià)/套供應(yīng)量銷(xiāo)售量簽約率408二房二廳63-8212000起75-99萬(wàn)514894%三房二廳87-123均價(jià)12600110-150萬(wàn)15314997.4%總計(jì)總成交率96.6%帶裝修1800元/20419796.6%項(xiàng)目周邊一手樓市個(gè)案分析占地面積16579建筑面積60498總戶(hù)數(shù)408戶(hù)當(dāng)期戶(hù)數(shù)204戶(hù)項(xiàng)目二期尚在規(guī)劃中Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010星譽(yù)花園客源結(jié)構(gòu)分析置業(yè)類(lèi)型客戶(hù)職業(yè)客源來(lái)源購(gòu)買(mǎi)目的占比首次置業(yè)型新廣州人高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員天河、海珠、越秀婚房、過(guò)渡性居住70%改善型周邊居民、企業(yè)主番禺市橋、周邊大社區(qū)業(yè)主教育配套20%投資型企業(yè)老板、炒房者廣州、番禺、其他區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯市場(chǎng)前景好10%首次置業(yè)新廣州人成為一個(gè)龐大的客戶(hù)群，且剛性需求大。Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010總套數(shù)戶(hù)型面積/單價(jià)元/總價(jià)/套簽約率8031房1廳41-5011000-1250045-62萬(wàn)45%2房2廳60-9012000-1400072-130萬(wàn)70%3房2廳99-10113000-15000130-150萬(wàn)65%總計(jì)毛坯%諾德中心城50%買(mǎi)家來(lái)自廣州普通白領(lǐng)階層；20%買(mǎi)家來(lái)自華南板塊及廣州的二次置業(yè)型和改善型客戶(hù)；15%看中板塊未來(lái)升值前景的投資型客戶(hù)；15%的買(mǎi)家為關(guān)系戶(hù)和其他。媒體表現(xiàn)形式：樓書(shū)，戶(hù)外廣告；樓巴接駁天河石牌橋、江南西站點(diǎn)；天河體育中心周邊派單、漢溪地鐵派單TVB電視廣告41-50公寓戶(hù)型消化較慢；原因一：正望馬路和烈士墓園，景觀較差，且受政策環(huán)境影響；原因二：大多投資者和二次置業(yè)人士都不希望浪