房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要素分析.doc

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要素分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從是房地產(chǎn)業(yè)的人房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建，主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源，方案進(jìn)行人性化，科學(xué)化，經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和操作和整合，其實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中，或者說房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程，通過合理有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化資源鄭和最優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。總結(jié)很多經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，總體來房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因數(shù)素，同時(shí)也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力的具體體現(xiàn)，近幾年，企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進(jìn)步，但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離，現(xiàn)就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，談幾點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)。理論上的認(rèn)識(shí)：1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念的指導(dǎo)下，為構(gòu)建和維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出長(zhǎng)時(shí)期的總體性和謀化和行動(dòng)鋼領(lǐng)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的作用因人而異。通常在項(xiàng)目管理中除了項(xiàng)目的資金措施之外，人們關(guān)心項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，尤其是短期經(jīng)濟(jì)效益。但要獲取這一經(jīng)濟(jì)或者保證這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，就必須有強(qiáng)大的項(xiàng)目管理班子或者項(xiàng)目操作主體。從眾多的事例分析中，同樣的項(xiàng)目、同樣的資金，如果由不同的人操作，結(jié)果有時(shí)完全不一樣。這一規(guī)律同樣適用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的實(shí)施，從系統(tǒng)工程的角度來說，更復(fù)雜，也就是說要求更高。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的作用因人而異是個(gè)帶普遍意義的問題，經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用的基礎(chǔ)一個(gè)是企業(yè)戰(zhàn)略本人，另一個(gè)則主要是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的控制能力。從這層意義上說，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略實(shí)施控制能力是一項(xiàng)帶普遍性的十分重要的工作。3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮大對(duì)外依賴于行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應(yīng)市場(chǎng)，將企業(yè)所具有的資質(zhì)如何配置，并形成和加強(qiáng)自身的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進(jìn)行正確預(yù)測(cè)產(chǎn)品市場(chǎng)，分析產(chǎn)品市場(chǎng)走向、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、忠誠(chéng)度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，就能較清晰地看清楚未來市場(chǎng)及產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略才有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對(duì)外依賴于行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握。4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作用的發(fā)揮內(nèi)依賴企業(yè)全體員工深刻理解和共同努力，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，不僅僅是由一個(gè)部門的力量起作用，更多地依賴于參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的全體員工，由全體員工將日常的工作借助與企業(yè)的機(jī)制運(yùn)作，轉(zhuǎn)化為多個(gè)指標(biāo)，由這些分指標(biāo)組成系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。脫離了這些環(huán)節(jié)或忽視了這些作用，從企業(yè)的形象到企業(yè)價(jià)值的增加，以及戰(zhàn)略目標(biāo)的餓實(shí)現(xiàn)，都缺乏支撐或基礎(chǔ)。我們強(qiáng)調(diào)企業(yè)全體員工深刻理解企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，為企業(yè)戰(zhàn)略的作用的實(shí)施共同努力，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的整體上引導(dǎo)了員工的價(jià)值觀，潛移默化了員工的日常行為，強(qiáng)化了員工的主人翁的精神，規(guī)范了員工行為準(zhǔn)則，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的作用由此得以發(fā)揮。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中現(xiàn)金流、企業(yè)信譽(yù)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、領(lǐng)導(dǎo)者意旨與個(gè)人情感等因素的認(rèn)識(shí)理解。1、核心競(jìng)爭(zhēng)力：首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要不斷提高自身素質(zhì)，時(shí)刻保持清醒頭腦，千萬不能讓一時(shí)的成功經(jīng)驗(yàn)成為組織今后發(fā)展的障礙。其次，建立良好的自學(xué)機(jī)制是非常重要的。具有自學(xué)機(jī)制的企業(yè)能善于撲捉市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，培育并形成具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、現(xiàn)金流量：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)往往只注意到了企業(yè)的贏利能力，而忽視了對(duì)現(xiàn)金流量的重視，而現(xiàn)金力量的危機(jī)會(huì)給企業(yè)生存帶來嚴(yán)重的后果?，F(xiàn)金是企業(yè)的血液，現(xiàn)金流量充足的企業(yè)能興旺發(fā)達(dá)，現(xiàn)金流量適中企業(yè)可以生存，現(xiàn)金流量不足會(huì)導(dǎo)致企業(yè)衰亡。對(duì)企業(yè)來說現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)生死存亡的重要性要超過贏利能力。首先，制定良好的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略，增強(qiáng)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)和化解現(xiàn)金危機(jī)的能力。其次，還要做好日?，F(xiàn)金收支管理，以提高現(xiàn)金的使用效率。為此應(yīng)當(dāng)注意做好以下幾點(diǎn)工作：力爭(zhēng)先進(jìn)流量同步，使企業(yè)所持有的交易性現(xiàn)金余額降低到最低水平：巧用現(xiàn)金浮游量：通過訂立較短的收帳期、折扣刺激以及設(shè)立更積極主動(dòng)的收帳過程：在不影響公司信譽(yù)的前提條件下，盡可能地推出應(yīng)付款的支付期，充分運(yùn)用供貨方所提供的信用優(yōu)惠。最后除了以上所運(yùn)用財(cái)務(wù)手段外，企業(yè)還要特別注意管理良好的組織所使用的方法對(duì)增加現(xiàn)金流量的重要性，即通過加強(qiáng)內(nèi)部管理、改進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益，來降低內(nèi)部成本、加速資金周轉(zhuǎn)和提高贏利能力。3、領(lǐng)導(dǎo)者意旨與個(gè)人情感。企業(yè)在創(chuàng)業(yè)時(shí)，多為其創(chuàng)業(yè)者一手創(chuàng)立。隨著企業(yè)的成長(zhǎng)，企業(yè)同外界經(jīng)濟(jì)組織的聯(lián)系更加多樣化、廣泛化和復(fù)雜化，企業(yè)的生產(chǎn)管理、營(yíng)銷策劃、財(cái)務(wù)控制、人事管理等方面的工作量突然增大，這便使得科學(xué)決策更為困難。然而，令人遺憾的是、感情用事。這樣，難免會(huì)帶給企業(yè)無法挽回的損失。因此，面對(duì)已超過其知識(shí)和能力范圍的新機(jī)遇與新挑戰(zhàn)，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)克服感情用事，充分發(fā)揮民主決策的作用，重新設(shè)計(jì)其組織結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)，制定規(guī)范的、科學(xué)的規(guī)章制度，實(shí)施合理有效地監(jiān)督和控制，使企業(yè)能夠在新的餓環(huán)境下，抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。5、企業(yè)信譽(yù)：現(xiàn)實(shí)中，不少企業(yè)存在著快速撈一把、賺快錢的想法。而忽視了誠(chéng)信企業(yè)一種寶貴資源獲得的重要性，虛假?gòu)V告滿天飛、合同違約多、競(jìng)爭(zhēng)不擇手段、環(huán)境保護(hù)意識(shí)弱、員工權(quán)益受到損害、偷稅漏稅嚴(yán)重，結(jié)果，失信于社會(huì)、失信于顧客、失信于員工、失就信于投資商和供應(yīng)商，難免會(huì)造成大量中小型企業(yè)的餓短命。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，沒有誠(chéng)信，就沒有秩序、沒有交換、沒有市場(chǎng)，企業(yè)就難以健康成長(zhǎng)。誠(chéng)信作為一種寶貴資源，它能降低企業(yè)交易成本，有助于解決中小企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題。特別是企業(yè)面臨難以預(yù)料的危機(jī)時(shí)，能夠獲得公眾的支持，使其順利度過難關(guān)。所以，誠(chéng)信建設(shè)對(duì)中小企業(yè)的成長(zhǎng)有著舉足輕重的地位?！罢\(chéng)”講求忠誠(chéng)、真誠(chéng)、赤誠(chéng)、精誠(chéng)所致，金石為開。“信”就是講究信任、信用、信譽(yù)、信心、自信方能信人。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理堅(jiān)持的原則：1、必須堅(jiān)持以動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項(xiàng)目管理思路。建筑施工的特點(diǎn)：決定了在工程項(xiàng)目的組織過程中，必須根據(jù)施工流程的需要對(duì)項(xiàng)目的人、財(cái)、物實(shí)行動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合。對(duì)工程項(xiàng)目部而言，人、財(cái)、物的流入和流出，是由工程項(xiàng)目在實(shí)施過程中的客觀需要來決定的，只有在動(dòng)態(tài)管理和人、財(cái)、物、的優(yōu)化組合中才能不斷降低項(xiàng)目管理成本，提高項(xiàng)目管理效率。當(dāng)前，仍需進(jìn)一步克服人員、設(shè)備和其它生產(chǎn)資料在項(xiàng)目上的“固化”現(xiàn)象，有效發(fā)揮工程項(xiàng)目對(duì)企業(yè)生產(chǎn)要素的基礎(chǔ)性配置作用。2、必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理部組建的“三個(gè)一次性”科學(xué)定位項(xiàng)目經(jīng)理部是一次性的施工生產(chǎn)臨時(shí)的組織機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目是一次的成本管理中心：項(xiàng)目經(jīng)理是一次性的授權(quán)管理者。這一科學(xué)定位決定了項(xiàng)目部在組建和運(yùn)行過程中必須努力做到組織機(jī)構(gòu)層次最簡(jiǎn)、人員配備精干高效、管理對(duì)象直接到位。這是項(xiàng)目經(jīng)理組建、運(yùn)行、管理、考核和解體的理論依據(jù)。只有堅(jiān)持這一科學(xué)定位，才能實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目授權(quán)經(jīng)營(yíng)、專業(yè)施工保障、企業(yè)調(diào)控服務(wù)、考核真實(shí)可靠”的總體管理要求。3、必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制。明確項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制是項(xiàng)目經(jīng)理履行的前提。其基本內(nèi)容是，項(xiàng)目經(jīng)理受企業(yè)法人代表的委托，代表企業(yè)通過對(duì)工程項(xiàng)目全過程、全方位、全合同管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在工程項(xiàng)目上的三大目標(biāo)，即：企業(yè)向業(yè)主或總包單位的合同承諾目標(biāo)，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部下達(dá)的經(jīng)營(yíng)和成本降低目標(biāo)，以及施工現(xiàn)場(chǎng)的管理目標(biāo)（包括企業(yè)形象宣傳、安全管理、標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)場(chǎng)管理、職工隊(duì)伍管理等）。項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制要突出權(quán)利與責(zé)任的匹配，明確項(xiàng)目經(jīng)理的地位和作用，使項(xiàng)目經(jīng)理能夠準(zhǔn)確地運(yùn)用權(quán)利，履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。以制造成本為基準(zhǔn)和依據(jù)，落實(shí)項(xiàng)目成本的成本核算是項(xiàng)目經(jīng)理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段履行職責(zé)的必要條件。推行項(xiàng)目管理必須堅(jiān)持“企業(yè)是利潤(rùn)中心”的原則，合理劃分企業(yè)與項(xiàng)目的餓職責(zé)、權(quán)限和經(jīng)濟(jì)利益，通過嚴(yán)肅認(rèn)真、切實(shí)可行的核算體系的運(yùn)行，使項(xiàng)目真正成為企業(yè)成本核算的中心，成為調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部個(gè)方面積極性的動(dòng)力，成為施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的直接來源。4、必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與施工風(fēng)險(xiǎn)像分離的原則經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為占領(lǐng)市場(chǎng)所采取的經(jīng)營(yíng)策略而形成的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下：1、投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)：即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)。2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：即項(xiàng)目合同簽定后，外部市場(chǎng)發(fā)生較大變化。（如主材價(jià)格上漲超過一定副度、實(shí)際人工與定額人工的調(diào)整差距等）3、意外風(fēng)險(xiǎn)：即項(xiàng)目在實(shí)施過程中發(fā)生不可抗力的以外風(fēng)險(xiǎn)。4、壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交竣工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。施工風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目在施工、組織、管理過程中形成的各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：1、管理風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在施工過程中由于管理水平、管理方法、管理制度和管理業(yè)績(jī)的的優(yōu)咯而形成的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。2、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：即由于工程質(zhì)量狀況而產(chǎn)生的質(zhì)量成本風(fēng)險(xiǎn)（如返工損失、由質(zhì)量狀況而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰等）。3、安全風(fēng)險(xiǎn)：即由于安全事故而引發(fā)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。4、施工工期風(fēng)險(xiǎn)：即由于施工工期提前或拖后而形成的經(jīng)濟(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。5、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，即由于采用某種施工技術(shù)、施工工藝而引起的費(fèi)用增減風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)行為，應(yīng)由企業(yè)來承擔(dān)。施工風(fēng)險(xiǎn)是工程項(xiàng)目的過程管理風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理部承擔(dān)。項(xiàng)目部作為一次性的臨時(shí)組織，不具備承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以實(shí)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和施工風(fēng)險(xiǎn)相分離的餓原則，有利于科學(xué)合理地確定項(xiàng)目成本的餓考核基數(shù)和考核原則，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部加強(qiáng)成本管理，化解施工風(fēng)險(xiǎn)和積極性。6、必須堅(jiān)持建立內(nèi)部要素市場(chǎng)，為項(xiàng)目部提供最佳的有償服務(wù)。在企業(yè)管理層的統(tǒng)一組織下，各要素部門與各項(xiàng)目之間，按照對(duì)等的原則建立經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，目的在于確保項(xiàng)目在實(shí)施過程中生產(chǎn)要素的及時(shí)、準(zhǔn)確供應(yīng)。項(xiàng)目部與企業(yè)內(nèi)部各要素市場(chǎng)單位之間是一種權(quán)利與義務(wù)的餓分包關(guān)系，如：材料供應(yīng)的訂購(gòu)關(guān)系、大型機(jī)械設(shè)備的租賃關(guān)系、專業(yè)施工的內(nèi)部工程分包關(guān)系、資金使用上與“內(nèi)部銀行”的借貸、結(jié)算關(guān)系、向項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員提供有償生活服務(wù)的關(guān)系等。通過要素市場(chǎng)的合同化運(yùn)作，確保項(xiàng)目人、財(cái)、物優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。7、必須堅(jiān)持以項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作到有法可依，有章可循。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理的餓制度建設(shè)，著種抓好兩個(gè)方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項(xiàng)目部層面的制度建設(shè)。8、必須堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的二次分配，保證項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的二次分配是指工程在項(xiàng)目竣工交付之后，根據(jù)項(xiàng)目的的實(shí)施情況和經(jīng)營(yíng)果，在項(xiàng)目平時(shí)一次分配的餓基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部其它人員進(jìn)行再次獎(jiǎng)勵(lì)和約束機(jī)制的重要環(huán)節(jié)和基本手段，實(shí)施中應(yīng)重點(diǎn)解決好以下兩個(gè)問題。一是明確一次分配和二次分配的內(nèi)容、比重和側(cè)重。一次分配以項(xiàng)目工資的形式體現(xiàn)，根據(jù)項(xiàng)目的大小、難易程度和時(shí)間跨度確定項(xiàng)目工資標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目工資側(cè)重于體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部其他人員的崗位職責(zé)，即項(xiàng)目部的崗位工資。二次分配側(cè)重于體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果。因此，項(xiàng)目二次分配的總額應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額和項(xiàng)目成本降低總額復(fù)合掛鉤，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)大小和管理水平的高低。項(xiàng)目?jī)?nèi)的二次分配應(yīng)以項(xiàng)目經(jīng)理等項(xiàng)目管理班子的成員為主體，主要體現(xiàn)責(zé)任與貢獻(xiàn)。為了根號(hào)的發(fā)揮二次分配在整個(gè)項(xiàng)目分配中的激勵(lì)作用，在全面實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的前提下，二次分配一次分配相比，其在分配的總量中的權(quán)重應(yīng)大于50%。二是明確二次分配兌現(xiàn)的前提條件下和時(shí)間安排。二次分配兌現(xiàn)必須同時(shí)具備以下條件：1、工程交工驗(yàn)收并交付業(yè)主或總包方認(rèn)可。2、完成了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)內(nèi)外的工程結(jié)算、材料結(jié)算和財(cái)務(wù)結(jié)算。3、企業(yè)審計(jì)部門對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果予以確認(rèn)。4、工程承包合同所規(guī)定的資金回收目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。5、企業(yè)管理部門對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)管理目標(biāo)（如質(zhì)量、安全、交工資料等）予以考核確認(rèn)。以上工作中，尤其要突出項(xiàng)目資金的回收到位。完成上述工作后即可兌現(xiàn)二次分配。這樣，即能充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員干好工程、辦好決算、收回資金積極性，又能有效地防止由于工程款拖欠而形成的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)管理中的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的認(rèn)識(shí)。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程，一個(gè)有效的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度應(yīng)具有管理部門需要來保證執(zhí)行任務(wù)和完成工作的職責(zé)，以及保證制度正確實(shí)施的有效程序。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的內(nèi)容是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的主體和核心，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度作為現(xiàn)代企業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，包括保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所采取的一系列必要的管理措施，貫穿于企業(yè)的方方面面。其控制方法具體來講包括：不相容的職務(wù)相互分離控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、預(yù)算控制、財(cái)務(wù)保全控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、內(nèi)部報(bào)告控制、電子信息技術(shù)控制等。2、內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的作用當(dāng)前一些單位由于管理松懈、導(dǎo)致內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作消弱，帳目混亂、財(cái)產(chǎn)不實(shí)、數(shù)據(jù)失真、會(huì)計(jì)資料嚴(yán)重散失，費(fèi)用支出失控、潛在虧損增加，違法違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，如攜巨款外逃、挪用公款賭博、炒股，利用改組、改制的機(jī)會(huì)中飽私囊，給單位和國(guó)家?guī)砹司薮蟮膿p失。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的自我調(diào)節(jié)和自我約束的內(nèi)在機(jī)制，處于企業(yè)在中樞神經(jīng)系統(tǒng)的重要位置，因此，其健全與否，關(guān)系到一個(gè)單位的經(jīng)營(yíng)成敗。具體講，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的作用主要有以下幾方面。（一）保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)、完整。健全的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，要求規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)信息采集、記錄、匯總的過程能真實(shí)反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，從而確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性。（二）保護(hù)單位資產(chǎn)的安全、完整，防止資產(chǎn)流失。完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要求對(duì)資產(chǎn)的接觸、處理均按授權(quán)要求進(jìn)行，它能科學(xué)有效地監(jiān)督和制約財(cái)產(chǎn)物資的采購(gòu)、計(jì)量、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，從而有效地糾正各種浪費(fèi)現(xiàn)象，減少損失、確保財(cái)產(chǎn)物資的安全、完整。（三）有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)管理效率，實(shí)現(xiàn)管理層的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制作為企業(yè)的中樞環(huán)節(jié)，是防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最行之有效的