南昌房地產(chǎn)策劃案例分析(doc21頁).doc

管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：南昌房地產(chǎn)策劃案例分析一、市場分析一、南昌城市概況1.1地理位置南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會和內(nèi)陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。1.2人口面積南昌總?cè)丝?33萬，國土面積7402平方公里，城市化水平44%。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐人口184萬人，市轄區(qū)面積為617平方公里，其中城市建成區(qū)面積106平方公里，城市實(shí)際居住人口156萬人，其中約90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區(qū)。1.3交通地位南昌地理位置優(yōu)越，歷史上素稱“要沖之地”。國家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會城市。105、316、320三條國道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達(dá)上海、杭州，西連武漢、長沙。同時(shí)，南昌的發(fā)展直接接受我國幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地帶（如：長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和閩臺經(jīng)濟(jì)圈）幾乎是等距離的輻射。南昌自身也是處于以上海為龍頭，重慶為龍尾的長江經(jīng)濟(jì)帶中游地區(qū)，與武漢、長沙同為中游地區(qū)重要中心城市。二、本案概況管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：2.1項(xiàng)目簡介該地塊原為江西滌綸廠生產(chǎn)宗地（含一部分職工宿舍），地塊北至解放西路，南至規(guī)劃中沿玉帶河中支綠化帶，西至江西滌綸廠生活區(qū)，東至玉帶河中支。用地面積約為92，277（約138.4畝）。2.2地塊現(xiàn)狀地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環(huán)境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區(qū)及正在建設(shè)的華府天地項(xiàng)目，東邊為玉帶河?xùn)|中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規(guī)劃成生態(tài)公園）2.3區(qū)域周遍配套設(shè)施項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善；交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道,交通相當(dāng)便利；西接南昌大橋,撫河風(fēng)景區(qū),東穿南昌航空工業(yè)學(xué)院,艾西湖風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)期達(dá)瑤湖大學(xué)城,瑤湖濕態(tài)風(fēng)景區(qū),形成居家又一特色風(fēng)景區(qū)集商,住,行,游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。學(xué)校:有南昌市屬第十四中學(xué),十七中學(xué),南昌聯(lián)立學(xué)校,南昌航空工業(yè)學(xué)院,江西師大動分院,江西省機(jī)械職工大學(xué)；生活:有麥德龍,北京華聯(lián)超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,南昌舊貨大市場,綜合集貿(mào)市場,龍王廟集貿(mào)市場,等大市場,白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成；醫(yī)療:新世紀(jì)醫(yī)院,華夏醫(yī)院,湖坊醫(yī)院,培康藥店等管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市g(shù)o-vern-ment為改變城東片區(qū)無大型休閑公園現(xiàn)狀,規(guī)劃在本項(xiàng)目旁修建修仙旅游公園；環(huán)境:玉帶河中支緊鄰本項(xiàng)目旁,南昌市g(shù)o-vern-ment現(xiàn)已對此進(jìn)行治理；人流:該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū),人流量大,車流(解放西路)可達(dá)100余輛/分鐘；三、個(gè)案分析案名：東方明珠（一期為華府天地）物業(yè)名稱東方明珠樓售電話0791-820650082065118222666地理位置南昌解放西路298號物業(yè)類型住宅占地面積約65畝(一期5萬)戶型4房2廳,酒店式公寓規(guī)模11萬價(jià)格31003600元/開發(fā)商江西綠原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)3300元/工程進(jìn)度在建設(shè)廣告訴求體驗(yàn)全球一致的優(yōu)越生活物管費(fèi)付款方式一次性,按揭優(yōu)勢交通便利,周邊生活配套設(shè)施比較完善折扣/劣勢戶型偏大店面/綜合評述1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3:住宅戶型管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：稍微偏大車庫為定建筑形態(tài)2棟多層8棟小高層銷售率今年45月開盤案名:東方塞納物業(yè)名稱東方塞納樓售電話079183338888333999地理位置東湖玉帶河畔上坊路東方塞納物業(yè)類型住宅占地面積8萬戶型3房2廳,2房2廳規(guī)模15萬(1500戶)價(jià)格/開發(fā)商江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)3900元/工程進(jìn)度現(xiàn)房廣告訴求物管費(fèi)1.1元/付款方式一次性付款,分期付款,銀行按揭優(yōu)勢交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善折扣/劣勢價(jià)位偏高店面/綜合評述1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3戶型規(guī)模大車庫未定建筑形態(tài)33棟多層,9棟高層銷售率91%管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：案名:御錦城物業(yè)名稱御錦城樓售電話/地理位置東湖玉帶河畔上坊路物業(yè)類型住宅占地面積/戶型3房2廳,2房2廳規(guī)模/價(jià)格/開發(fā)商/均價(jià)二手房3400元/工程進(jìn)度老房廣告訴求/物管費(fèi)0.9元/付款方式/優(yōu)勢交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善折扣/劣勢區(qū)內(nèi)配套設(shè)施少沒有會所店面/綜合評述1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風(fēng)格車庫/建筑形態(tài)/銷售率早已售完市場總結(jié):二:SWOT分析一:現(xiàn)狀分析管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：1.地塊所屬片區(qū),屬于按習(xí)慣行業(yè)劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業(yè)區(qū),相比較南昌其他區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當(dāng)便利，周邊生活配套設(shè)施比較完善，尤其今后南昌市將重點(diǎn)改造城東老城區(qū)。在南昌市城市總體規(guī)劃（2000-2010年）文件中，該區(qū)域被定為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃的要求，該區(qū)域?yàn)橹行某墙诎l(fā)展的重要地區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)。城東區(qū)占地31.5平方公里，預(yù)計(jì)常住人口將達(dá)到42萬。3.本項(xiàng)目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園，從目前的整治力度和未來的規(guī)劃預(yù)測，項(xiàng)目的周邊環(huán)境質(zhì)量與現(xiàn)狀相比將會有質(zhì)的飛躍。結(jié)合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項(xiàng)目建成將會是南昌市認(rèn)可度比較高的居住區(qū)之一。二：SWOT分析1：優(yōu)勢1）該地段屬于南昌市g(shù)o-vern-ment近期將重點(diǎn)治理改造的城東老城區(qū)。2）該區(qū)域交通相當(dāng)便利有四路公交可直達(dá)且解放西路車流可達(dá)100余輛/分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學(xué)校有十四中，十七中，南昌航空工業(yè)學(xué)院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活娛樂醫(yī)療場所。管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：4）該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū)，人流量相當(dāng)大。2：劣勢1）該區(qū)域?yàn)槟喜欣瞎I(yè)區(qū)，相比較其他區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2）現(xiàn)區(qū)域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價(jià)為3300元/平方米，此樓盤鄰本項(xiàng)目約100米處；東方塞納位于本項(xiàng)目2公里處，開盤均價(jià)為3900元/平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤；現(xiàn)東湖區(qū)競爭對手有：潛在競爭對手：該區(qū)域內(nèi)有塊空地東方塞納對面，3：機(jī)會第三章：產(chǎn)品策略擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區(qū)擁有齊全生活配套及休閑功能的由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，項(xiàng)目應(yīng)該規(guī)劃沿街商業(yè)，為住宅部分提供無盡生活便利。并設(shè)置會所可以令購買物業(yè)的住客獨(dú)享一份休閑生活地悠雅與舒適。設(shè)計(jì)科學(xué)具一定超前領(lǐng)先性目前南昌的房地產(chǎn)市場競爭比較激烈只有在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)中具備一定的超前領(lǐng)先性,在競爭中才會立足不敗之地.景觀型對于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風(fēng)景獨(dú)好”。管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：在房型及建筑物設(shè)計(jì)中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅作為本項(xiàng)目一個(gè)重要的標(biāo)志及賣點(diǎn)，應(yīng)該以全新的智能化理念，超前的智能化規(guī)劃搏擊市場，以提升產(chǎn)品的全面競爭力。一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃:從產(chǎn)品規(guī)劃定位特征來看，多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費(fèi)者接受的產(chǎn)品，將受到市場的青睞。項(xiàng)目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向?yàn)槎鄬樱毕驗(yàn)樾「邔雍透邔?。住宅社區(qū)內(nèi)部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個(gè)休憩的場所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個(gè)戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。二產(chǎn)品風(fēng)格建議1建筑形態(tài)建筑注重現(xiàn)代主義的特點(diǎn)，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂整體建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺的光潔，加強(qiáng)了凸窗、陽臺前后進(jìn)退的塊體組合。各組團(tuán)相對統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，但在一些配套設(shè)施(如會所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊?，建筑立面既要區(qū)別于同類產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品,又要管理資源吧（），海量企業(yè)管理資料免費(fèi)下載！更多免費(fèi)下載，敬請登陸：體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風(fēng)格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風(fēng)格是世界著名設(shè)計(jì)師里特維德的荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格，荷蘭風(fēng)格派建筑的主要特點(diǎn)是外觀簡約，色彩鮮艷靚麗，以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。2戶型建議明確合理的功能分區(qū)住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū):u公共活動區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確