荔灣區(qū)房地產項目可行性研究范本.doc

第三段：房地產項目可行性研究范本商住項目可行性研究報告目錄1.0項目的基本情況1.1項目背景1.2項目主辦單位簡介1.3主辦單位之合作意向1.4可行性研究的主要技術經濟指標2.0項目投資環(huán)境和市場研究2.1廣州市概況及經濟發(fā)展基本情況2.2廣州市房地產發(fā)展及市場的基本概況2.2.1房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快2.2.2房地產開發(fā)工作量迅速增加2.2.3商品房的銷售量不斷提高2.2.4房地產開發(fā)企業(yè)經營效益顯著2.2.5對廣州房地產市場的展望2.3利用外資開發(fā)的法律依據2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經營情況2.4.1供應情況2.4.2需求情況2.4.3物業(yè)出租情況2.4.4對荔灣區(qū)房地產開發(fā)的總體評價分析2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議3.0項目開發(fā)及技術設計方案的分析3.1地塊及周圍環(huán)境、建設開發(fā)條件3.1.1地理位置及道路交通3.1.2地形、地質3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎及公建配套設施3.1.4綜合評述3.2地塊拆遷安置情況3.3場地三通一平的安排4.0項目開發(fā)建設及經營的組織與實施計劃5.0項目投資構成、總投資估算、資金籌措計劃5.1基本參數5.2土地成本（以下均為人民幣計算）5.3建安工程成本5.4前期費用5.5紅線內外工程技工建配套費5.6不可預見費5.7開發(fā)期稅費5.8資金籌措計劃及財務費用5.8.1資金籌措5.8.2財務費用6.0可行性研究財務數據的選定和預測6.1售樓收入的測定6.1.1住宅銷售單價的測定6.1.2商鋪銷售單價的測定6.1.3單位銷售單價的測定6.1.4建議銷售價6.1.5實際銷售總收入6.2大廈經營管理費用收入與支出6.3經營稅費及所得稅的繳交6.4土地增值稅6.5所得稅7.0項目經濟效益分析7.1項目盈利能力分析7.1.1內部收益率（IRR）7.1.2凈現值（NPV）7.1.3凈現值率（NPVR）7.1.4投資回報率7.2項目的不確定性分析7.2.1項目盈虧平衡分析7.2.2項目敏感性分析7.2.3概率分析8.0可行性研究結論與建議8.1項目綜合經濟評價8.2有關說明及建議8.3項目主要技術經濟數據、指標綜合表附表、附圖附表一項目綜合收益表附表二項目動態(tài)綜合表附表三項目投資利息估算表附表四土地增值稅計算表附表五項目敏分析附圖一項感性分析表附表六概率目盈虧平衡分析曲線附圖二項目敏感性分析圖附錄1.02.3（略）2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經營情況2.4.1供應情況1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應量統(tǒng)計表單位：平方米住宅商場寫字樓合計93年推出面積4252391616600586899占當年推出比例72.5%27.5%0%100%94年推出面積796713188062009173560占當年推出比例46%18.3%35.7%100%95年總供應量5049019354062009760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。以上供應量的統(tǒng)計是根據政府以發(fā)預售許可證的數據所得，故正待開發(fā)而未領預售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應量不在統(tǒng)計范圍內。據目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負責開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達9000平方米。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預計還有很長一段時間，故在本項目的建設銷售期間，其供應量對項目的影響不會太大，對于潛在供應量的開發(fā)情況有待日后進一步跟蹤。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號地塊編號所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)1078742HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長壽西路以南公寓、商業(yè)765083HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側，龍津中路以南，長壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓2336564HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884現時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約60007000平方米左右，多以內銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在24萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內銷占17.4%，外銷占82.6%。2.4.2需求情況2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析從廣州市有關部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應量為760459平方米，但據已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數作供應量統(tǒng)計數據。據資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的48.1%。其中內銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見，未來幾年內，住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方米住宅商場寫字樓合計93年成交面積876782420090098占該年總成交97.3%2.7%0%100%94年成交面積61413106529777122258占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%95年總成交量1490943348529777212356所占比例70.2%15.8%14%100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數，通過對典型樓盤的調查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。2.4.2.2樓盤調查范圍本報告調查該區(qū)內8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。2.4.2.3樓盤銷售情況分析在調查的8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當數西關大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表）西關大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現時二手市場住宅價位每平方米在港元850010000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關部門的高度重視和廣大市民的關注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。2.4.3物業(yè)出租情況（略）2.4.4對荔灣區(qū)房地產開發(fā)的總體評價分析（1）供應方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。（3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現時售價不宜過高，均價為每平方米85009000港元左右。商場首層均價宜在每平方米2100025000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議1.文昌廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。從市場調查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據具體條件加以分析，以確定合適的市場目標及開發(fā)營銷方式。2.根據市場調查報告顯示以及項目所在地點環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標準建設商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標準則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內銷，在確定建設標準與售價時應充分考慮到這一因素。內銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應為港幣23000元左右。考慮到銷售對象的變化，以及國內用家承受能力，設計住宅單元以4050平方米為主，并具有較高的實用率。4.由于近年供應量增大，把握好銷售的時機和制定好相應的銷售策略是十分重要的。首期銷售應在結構出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認識的設計合理與否、質量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應注意好以上的工作。5.隨著國內房地產大規(guī)模的開發(fā)，市場已趨平衡，樓價升幅將相應減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。序號樓盤名稱裝修標準設備停車位內部間隔（平方米）現時工程進度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價HKD/M2最低價HKD/M2現時平均價HKD/M2一次性付款折后均價1荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬71.6%93.195.12118949247110008800商場：22-17012萬30.8%93.995.12818103265756575452602惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂地下一層停車場100個車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.612575815298507289商場：11-20301360080%94.196.6472011315822125177003安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車場全部出售，價位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.312004954395008550商場：12-53（2,3層）578165%93.996.3394351245422671208574金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺住：名廠電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機-1到-3層停車場全部用作出租，租價待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.69200830085008500商場：12-53（2,3層）4000未推出5西關大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場，租金待定住宅：71-118現樓可交付使用22169100%92.594.129283686585008500商場：共四上一大客包租商場：共四層由一大客包租850092.594.126荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場只3000平方米，約300個單位，租金待定住宅：98-120現已封頂正在裝修1300093%93.194.1210542816790008100商場：13-73450075%93.194.12289722061324300218707荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，熱氣機等地下車庫1層，租售未定，個數未定住宅：64-165復式：186挖椿井1380039.2%94.795.1297008070910079170商場：13-170（首層）277094.795.12410002800036980321728逢源大廈外墻錦磚及高級紙皮石住宅內乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個地下車庫1層，租售未定，個數未定住宅：88-110復式：151地面2層1700063.2%93年95.912400750085007650沒有商場9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.17400420065006305商場：不賣314095.110中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.127700667072006264商場：不賣98795.1211寶源大廈外墻白色條磚，住宅內鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國產電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅：32-68開始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968商場：未推出126794.1195.12220003.0項目開發(fā)及技術設計方案的分析（略）3.1地塊及周圍環(huán)境、建設開發(fā)條件3.1.1地利位置及道路交通本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。標的影響，項目各項評價指標對這兩種風險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。3.1.2地形、地質（略）3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎及公建配套設施（略）3.1.4綜合評述（略）3.27.1（略）7.2項目的不確定性分析7.2.1項目盈虧平衡分析（略）7.2.2項目敏感性分析（略）7.2.3概率分析根據市場調查結果及形勢預測，項目將來售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。由此判斷，銷售價格、建設投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。較基準方案變化+10%0-10%銷售價格30%50%20%建設投資40%50%10%不確定性因素變化的概率值貼取現率為15%，對本項目自有資金的凈現值進行計算，可得凈現值得期望值為379萬港元，有機會出現赤字，故本項目有一定風險，但虧本可能性較小。8.0可行性研究結論與建議（略）8.1項目綜合經理評價上述市場、投資和財務效益評估的結果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。項目所在地點交通、市政及綜合生活配套設施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點上有較大的優(yōu)勢，并且本項目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地