上海市慶豐花園項目可行性研究報告doc11.doc

上海市慶豐花園項目可行性研究報告目錄前言第一章項目概況第二章項目建設(shè)必要性第三章市場分析第四章建設(shè)方案第五章項目法人與項目的經(jīng)營管理第六章投資估算、資本金及資金籌措第七章財務(wù)效益分析第八章結(jié)論和建議前言為加快徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，改善城市居民居住環(huán)境，重慶慶豐實業(yè)有限公司擬在徐匯區(qū)老滬閔路785號地塊，開發(fā)建設(shè)慶豐花園商品住宅項目。我院受重慶慶豐實業(yè)有限公司的委托，按由我院提供的初步設(shè)計方案、其他相關(guān)資料和國家有關(guān)規(guī)定，對徐匯慶豐花園項目進行可行性研究工作。第一章項目概況1.1項目法人本項目法人為重慶慶豐實業(yè)有限公司，公司注冊資本2000萬元，法定代表人：易如波。公司為民營性質(zhì)的有限責任公司，公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營。公司擁有一批豐富經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營人才，具有雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實力。重慶慶豐實業(yè)有限公司的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書詳見附件。1.2.1項目名稱徐匯慶豐花園。1.2.2建設(shè)地點徐匯慶豐花園項目建設(shè)地點位于徐匯區(qū)老滬閔路785號地塊。1.2.3建設(shè)內(nèi)容徐匯慶豐花園項目基地面積2437平方米，擬建總建筑5290平方米（不含地下建筑面積）。擬建設(shè)10層住宅及商鋪。其中，住宅面積5200平方米，商業(yè)建筑面積90平方米。項目綜合容積率2.17，建筑占地面積2437平方米，建筑密度為25.0，綠化率34.8。1.2.4基地現(xiàn)狀及動拆遷項目基地面積為2437平方米，動拆遷正實施中。1.2.5建設(shè)期項目建設(shè)期為一年1.2.6投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資估算為1890萬元，其中建安工程投資為920.66萬元，其他建設(shè)費用為913.36萬元，維修基金為27萬，不可預見費為56萬元。項目所需建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌。1.2.7財務(wù)效益分析經(jīng)測算，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為14.90，財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，I10）為60.64萬元，靜態(tài)投資回收期為2.33年（含建設(shè)期）。財務(wù)測算表明，本項目在財務(wù)上是可行的。第二章項目建設(shè)的必要性2.1項目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃徐匯區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南部，54.76平方公里的地域面積轄蓋了10個街道、3個鎮(zhèn)，人口86萬。徐匯區(qū)一直以其名人豐碑和名勝古跡盛名遠揚。翻看歷史畫卷，游覽古寺古塔，漫步老鎮(zhèn)老街，憑吊黃道婆，追憶徐光啟，了解千百年來開放兼容的上海人，您能深深體會到歷史深重的積淀，把握上海走向世界，走向開放的腳步，龍華旅游城匯集全國各地風物特產(chǎn)，再現(xiàn)龍華古鎮(zhèn)明清風貌，不由讓人驚嘆古老佛教圣景與現(xiàn)代商旅繁華的和諧統(tǒng)一；步出千年歷史，一座擁有眾多“世界之最”的“上海體育城”屹立在您的面前，正展開矯健的翅膀，迎接著八方來客，展示了上海人民寬廣胸懷；不遠處，燈火闌珊，霓虹閃爍，繁榮發(fā)達的商業(yè)中心徐家匯商城又呈現(xiàn)在您的面前，包羅萬象的商業(yè)品種，良好的購物環(huán)境，周到的服務(wù)態(tài)度，使您享受到現(xiàn)代生活的舒適便捷。2.2項目建設(shè)是符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和趨勢隨著改革的深化，人民生活水平的提高，市民對改善居住條件，提出了更高的要求，居住條件的舒適化、小康化已成為人們衡量生活質(zhì)量的重要標準。房地產(chǎn)業(yè)作為一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)和載體，素有永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，歷史和理論反復證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國經(jīng)濟的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個大發(fā)展、大提高的時期。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅十幾平方米，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等發(fā)達國家相比，還相差幾倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價比為五倍左右，正處于世界公認的三至八倍的中等水平，住房消費正符合目前中國大多數(shù)人的消費水平和消費需求，成為當前乃至今后相當長的一段時間內(nèi)的消費熱點，市場將會保持相當長時間的旺盛期。正是由于上述原因，我國房地產(chǎn)業(yè)才保持了多年來的增長勢頭，取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。本項目建設(shè)質(zhì)優(yōu)價廉，房型設(shè)計合理，居住環(huán)境上佳的中檔商品住宅是能為大多數(shù)城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市場對住宅的需求。第三章市場分析3.1上海房產(chǎn)市場狀況市物價局價格監(jiān)測中心公布的七、八月份房價監(jiān)測結(jié)果顯示，七、八月份房價與前期相比穩(wěn)中略漲，高價位樓盤升幅明顯趨緩，中價位樓盤基本趨于穩(wěn)定，低價位樓盤尚有上漲空間，但已極為有限。專家預測，未來房價走勢趨向平穩(wěn)。監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，從區(qū)域間來看，沿江沿河樓盤已趨止?jié)q；中心城區(qū)樓盤漲幅趨緩；近郊樓盤走勢平穩(wěn)，遠郊別墅上漲乏力。部分區(qū)（縣）具體房價情況如下：黃浦走勢平穩(wěn)，銷售續(xù)增。北片即淮海東路以北至蘇州河區(qū)域每平方米建筑面積均價（下稱均價）8700元，環(huán)比下跌3；中片即老城廂周圍區(qū)域均價6842元，環(huán)比下跌0.7；南片即陸家浜路至內(nèi)環(huán)線區(qū)域均價5705元，環(huán)比上升1.87。3.2區(qū)域商品房市場預測該地塊周圍均以眾多高等及?？茖W校聚集而形成一個“學府社區(qū)”，人口較眾，但商業(yè)氛圍不濃。地塊的東北西三面為原固定房屋，其南面和西部有該地塊周圍唯一的一片成規(guī)模開發(fā)小區(qū)“陽光綠園”，且已建成，該小區(qū)以六層房居多，少有幾棟十四層樓，小區(qū)內(nèi)房屋在今年六月前已全部售完，據(jù)了解，毛坯房均價4800元/M2。3.3銷售預測根據(jù)以上市場調(diào)查結(jié)果，投資方將開盤均價定位在45005500元，并根據(jù)市場情況逐年調(diào)整，環(huán)境及管理定位在中高檔，定能為一般市民客戶所接受，保證銷售計劃的順利實行。第四章建設(shè)方案本項目的建設(shè)方案是由上海市建工設(shè)計研究院提供的初步設(shè)計方案。4.1.1主要建筑技術(shù)指標紅線內(nèi)面積：2437（平方米）建筑總面積：5290（平方米）住宅面積：5200（平方米）沿街商鋪：90（平方米）住宅標準層面積：520（平方米）綠化率：34.8%容積率：2.17建筑密度：25.0%4.1.2規(guī)劃宗旨確定“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計指導思想，處處考慮居民生活特點及要求，將景觀及環(huán)境設(shè)計延伸到每一戶前。突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計及安排，空間及景觀序列豐富生動、錯落有致?！霸诰G色和環(huán)?！背蔀槭澜缧猿绷鞯慕裉?，引入大量“生態(tài)建筑”的設(shè)計手法，通過對總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個小區(qū)建筑和居民對自然界的陽光、風、水面綠化等具備更強的親和力。遠離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個優(yōu)美、寧靜的世外桃源。注重景觀的精心布局，合理規(guī)劃，使每戶住宅朝南又向景，做到“推窗見景”。積極體現(xiàn)業(yè)主對小區(qū)開發(fā)和營銷的要求，注重每戶的景觀環(huán)境，并使房型大小與景觀質(zhì)量相匹配，并努力實現(xiàn)“低成本開發(fā)”，而獲得高質(zhì)量的環(huán)境。4.1.3規(guī)劃布局基本構(gòu)成整個小區(qū)為一幢小高層住宅，四周有大量的綠地，兼顧了住宅的視覺需求，以滿足設(shè)計中的“均好性”。4.1.4住宅選型和建筑形象建筑空間組合，住宅建筑全部南向。小高層采用一梯二戶式單元，寬開間，控制每套面積和進深。第五章項目法人與項目的經(jīng)營管理7.1項目法人本項目由項目公司重慶慶豐實業(yè)有限公司為項目法人負責開發(fā)經(jīng)營，對本項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、經(jīng)營、債務(wù)償還和負責資產(chǎn)的保值增值。7.2項目的經(jīng)營管理項目建成后，全部住宅計5200平方米和商業(yè)設(shè)施90平方米全部出售。項目建設(shè)完成后，由項目法人委托有關(guān)物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，達到居住物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定后，由小區(qū)業(yè)主委員會續(xù)聘或另行聘請物業(yè)公司對小區(qū)的物業(yè)進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理將委托專業(yè)物業(yè)管理公司負責。第六章投資估算、資本金和資金籌措9.1項目投資估算的范圍a)項目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過自籌及預售房產(chǎn)收入解決，本估算不包括建設(shè)期利息；b)項目建成后全部出售；c)本項目的工程建設(shè)投資估算中，不包括商品住宅的二次精裝修費用。9.2投資估算編制依據(jù)a)建設(shè)投資根據(jù)設(shè)計方案和有關(guān)前期工作部分基礎(chǔ)資料；b)本項目的工程造價估算參照近期本市部分工程竣工結(jié)算的主要指標，并考慮費用調(diào)整因素；9.3工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè)a)建安工程費中主要考慮公用部位和外墻面的裝修，內(nèi)裝飾標準主要包括：石灰抹漿、粉刷等；b)設(shè)備及安裝工程均以本市現(xiàn)行市場價進行估算；c)總體工程包括道路、圍墻、大門、綠化及室外管線等；d)土地出讓金及土地開發(fā)費用按市場價計列；e)建設(shè)期土地使用稅按基地面積計征為1元/平方米年；f)增容費：其估算量和費用標準詳見附表1；g)不可預見費率取定為3（計費基數(shù)為建安工程投資與其他建設(shè)費用之和）；h)銷售成本費率取定為3%（計費基數(shù)為銷售收入）9.4建設(shè)投資經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資估算為1890萬元，其中建安工程投資為920.66萬元，其他建設(shè)費用為913.36萬元，維修基金為27萬，不可預見費為56萬元。（詳見附表91慶豐花園總投資估算表）9.5資本金本項目需資本金為567萬元，占建設(shè)投資的30，出資方為重