通宇大廈可行性研究報(bào)告.doc

通宇大廈可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景2第二章項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案2第六章開(kāi)發(fā)進(jìn)度2第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)2第八章結(jié)論和建議2第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售了6280億元，比去年增長(zhǎng)22.5%，其中銷(xiāo)售給個(gè)人為1445億元，比上年增長(zhǎng)22.4%，個(gè)人購(gòu)房所占比重為89.9%。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13.6平方米，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。2000年我國(guó)人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開(kāi)發(fā)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的90%以上。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。從購(gòu)買(mǎi)力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，比去年增長(zhǎng)8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)7.38萬(wàn)億元，比去年增長(zhǎng)14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)。從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買(mǎi)房。在準(zhǔn)備買(mǎi)房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問(wèn)題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。這說(shuō)明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開(kāi)始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國(guó)家的GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。由此看來(lái)，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)600余家，但實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長(zhǎng)4.93。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲(chǔ)蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開(kāi)發(fā)竣工各類(lèi)房產(chǎn)505萬(wàn)平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行為。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購(gòu)房職工手中，提高居民的購(gòu)買(mǎi)力。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問(wèn)題上的作用。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開(kāi)發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫(xiě)字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開(kāi)發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷(xiāo)局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫(xiě)字間的空置率仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除高新開(kāi)發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷(xiāo)售狀況仍然低迷，西安市寫(xiě)字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬(wàn)平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間。西安市各類(lèi)酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好，但淡季的競(jìng)爭(zhēng)激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到20-25。按此計(jì)算，考慮人口增長(zhǎng)因素，住房缺口尚有8500萬(wàn)-12500萬(wàn)，平均每年有450萬(wàn)-650萬(wàn)的住房需求，市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：市場(chǎng)還將有2-3年的快速增長(zhǎng)期。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)豐厚。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小。宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。住宅開(kāi)發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。概念炒作日益缺乏市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商重視產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來(lái)越高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的門(mén)檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來(lái)越高。開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。差異化競(jìng)爭(zhēng)、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場(chǎng)必由之路。消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。多個(gè)大盤(pán)的推出，將是西安多年來(lái)積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)比較指標(biāo)1990年2001年2002年人均居住面積6.1m210.37m210.9m2房地產(chǎn)投資1.86億元66.9億元180億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級(jí)共200家市注冊(cè)企業(yè)600余家700余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)國(guó)營(yíng)占絕對(duì)主導(dǎo)地位28.8%為國(guó)營(yíng)70%以上為民營(yíng)商品房開(kāi)發(fā)面積10萬(wàn)m2銷(xiāo)售面積205.8萬(wàn)m2銷(xiāo)售面積500萬(wàn)m2個(gè)人購(gòu)房所占比例不足10%93%95%以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)形勢(shì)不容樂(lè)觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)建議等在此背景下展開(kāi)。第二章項(xiàng)目規(guī)劃概況2.1基本情況項(xiàng)目名稱：西寶花園-通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開(kāi)發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4（9.56畝）總建筑面積：36264（方案1）39864(方案2)住宅面積：7200（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776（不含地下室）層高：22層寫(xiě)字間面積：12096層高：3-14層共12層酒店套房面積：8064層高：15-22層共8層附樓面積：960層高：4層寫(xiě)字間酒店配套功能面積：2175公建面積：1608(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車(chē)場(chǎng)面積：4320（地下停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：5.97（方案1）6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車(chē)場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2序號(hào)工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車(chē)場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)39864第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。3.1項(xiàng)目地塊價(jià)值分析3.1.1概況本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫(xiě)字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，住宅與寫(xiě)字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫(xiě)字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說(shuō)是利弊參半。3.1.2商務(wù)用房?jī)r(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫(xiě)字樓面積需要5年時(shí)間消化，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。周邊寫(xiě)字樓調(diào)查表項(xiàng)目名稱地址層數(shù)總面積（）售價(jià)（元/）租價(jià)（元/）售租率備注海聯(lián)大廈振興路北口西9500055005050%地下車(chē)位租金300元/月精英大廈振興路中段830005590%泛美大廈南稍門(mén)什字294000050003595%租價(jià)不含各種服務(wù)費(fèi)偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街213650055005590%車(chē)位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價(jià)普遍在5000-5500元/，租價(jià)（均價(jià)）為50-55元/月。西安市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間折扣價(jià)（元/天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會(huì)路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動(dòng)南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車(chē)站萬(wàn)達(dá)圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見(jiàn)，大部分三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營(yíng)成本攤銷(xiāo)大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議本項(xiàng)目酒店客房數(shù)控制在250-280之間，基準(zhǔn)價(jià)格為200元/天。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營(yíng)上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營(yíng)情況較好的三星級(jí)酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號(hào)品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢(shì)在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營(yíng)管理水平較好，以會(huì)議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營(yíng)管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂(lè)，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)以會(huì)議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)管理為重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營(yíng)管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。3.1.3住宅價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)狀況此區(qū)域周邊同類(lèi)在售住宅樓盤(pán)較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤(pán)和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤(pán)價(jià)格在4500元/以上，名為住宅，實(shí)為商??；低端普通住宅為2500-2600元/）。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。從以上調(diào)研分析可見(jiàn)，本區(qū)域住宅、寫(xiě)字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫(xiě)字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議4.1綜合樓4.1.1寫(xiě)字間目前西安市各類(lèi)物業(yè)中的寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智