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網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司1網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)宏觀市場(chǎng)篇江蘇省江蘇省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)2003年7-12月指標(biāo)名稱累計(jì)(億元)累計(jì)增長(zhǎng)(%)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4772.6511.2工業(yè)增加值1686.2914.8全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1667.8825.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額1556.1212.3進(jìn)出口總額(億美元)295.3220.5出口(億美元)165.4320.0實(shí)際利用外資總額(億美元)48.3335.8財(cái)政總收入661.3020.0財(cái)政支出346.8222.3消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(去年同期=100)99.3-城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)430812.1農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入(元)20207.2在崗職工平均工資(元)609715.4基本分析：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全線飚紅，利用外資總額大幅增加。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司2江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析投資強(qiáng)勁、銷售走旺投資情況：今年1-6月全省累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資204億元，同比增長(zhǎng)32.2，增幅比上年同期提高14.9個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅建設(shè)投資累計(jì)達(dá)到154.1億元，占投資比重為75.5%，同比增長(zhǎng)31.1%。商品房銷售情況：到6月底全省累計(jì)銷售商品房面積達(dá)651.7萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額126.5億元，比去年同期分別增長(zhǎng)22.3和31.8；其中銷售商品住宅586.6萬(wàn)平方米，銷售額為106.3億元，分別增長(zhǎng)20.8和28.4。個(gè)人仍是購(gòu)房主體，銷售給個(gè)人的商品房面積為619.6萬(wàn)平方米，占銷售總面積的95.1%，同比增長(zhǎng)22.7；銷售額為118.2億元，占銷售總額的93.4%，增長(zhǎng)32.2。土地市場(chǎng)：1-6月全省累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)投資21.4億元，同比增長(zhǎng)45.6；本年購(gòu)置土地面積624萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38.4；完成開(kāi)發(fā)土地面積387萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)72。1-6月全省商品房施工面積為3733萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1，其中住宅施工面積為3029萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.4。新開(kāi)工面積1626.43萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.1，增幅比去年同期提高7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示江蘇省房地產(chǎn)業(yè)有較好的發(fā)展趨勢(shì)。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司3蘇州市蘇州市人文與地理環(huán)境地理位置長(zhǎng)江蘇州太湖人口：600萬(wàn)上海積：8488平方公里浙江行政區(qū)劃昆山常熟蘇州吳江太倉(cāng)張家港網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司4交通聯(lián)系：周邊：南京常州無(wú)錫滬寧高速蘇州（1小時(shí)內(nèi)）蘇虹機(jī)場(chǎng)路蘇嘉杭高速滬寧高速公路312國(guó)道京滬鐵路昆山浙江上海市內(nèi)：市區(qū)先后建成了干將路、東環(huán)路、南環(huán)路等一批主次干道，齊門互通式立交橋和其他大橋10座，基本上形成井字型加環(huán)路的城市快速干道系統(tǒng)。但由于為了保護(hù)蘇州古城的風(fēng)貌，蘇州在內(nèi)城道路建設(shè)上采取的是非常保守的做法。南北、東西向的交通干道雖然也是新建了不久，但由于擴(kuò)建的時(shí)候?yàn)榱吮Ｗo(hù)古城風(fēng)貌，無(wú)法達(dá)到城市交通真正所需的要求，因此目前蘇州南北、東西向的主干道都慢慢呈現(xiàn)不堪重負(fù)的現(xiàn)象。因此，蘇州政府在積極尋求解決方法。其中之一就是將人口往外圍遷移，網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司5同時(shí)修建環(huán)城快速公路，將人流、車輛分流，以緩解市區(qū)的壓力。目前蘇州市區(qū)的發(fā)展空間幾乎沒(méi)有的情況下，勢(shì)必對(duì)新區(qū)、園區(qū)是非常有好處的。經(jīng)濟(jì)狀況（1）整體經(jīng)濟(jì)模塊化發(fā)展-一體兩翼的大發(fā)展格局新區(qū)是指蘇州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱SND，于1989年開(kāi)始建設(shè)，是蘇州最早的開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積52平方公里，目前SND的城市面積已達(dá)18平方公里，總建筑面積600多萬(wàn)平方米市區(qū)：文化、商業(yè)中新蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州城東金雞湖地區(qū)，是中國(guó)和新加坡政府的最大的合作項(xiàng)目。1994年2月簽署合作協(xié)議，同年5月12日蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)施啟動(dòng)，規(guī)劃發(fā)展面積70平方公里，將用10年左右的時(shí)間建設(shè)一個(gè)以高科技為先導(dǎo)、現(xiàn)代工業(yè)為主體、第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)配套的具有一定規(guī)模的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，按照規(guī)劃將建成一座60萬(wàn)人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司6經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全市經(jīng)濟(jì)高開(kāi)高走，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破2000億大關(guān)，達(dá)到2080億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.5%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)35700元，按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)4300美元。全市三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的5.3：56.7：38.0調(diào)整為4.5：58.1：37.4。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入達(dá)290.82億元，增長(zhǎng)38.1%（同口徑增長(zhǎng)28.8%），其中地方財(cái)政收入147.03億元，增長(zhǎng)58.2%。財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重連續(xù)7年持續(xù)上升，達(dá)到14.0%，比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。綜上所述，蘇州的地理位置優(yōu)越、交通便捷，發(fā)展格局合理、經(jīng)濟(jì)繁榮，具備有了房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。加上蘇州本身的文化底蘊(yùn)，自古以來(lái)是文人雅士喜歡責(zé)間定居的好地方，到目前，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有大量的成功人士選擇在蘇州作為第二居所或者是功成身退后的養(yǎng)老之地。這也是多年來(lái)一直支撐蘇州高檔別墅房的主要原因。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司7蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，商品房與二手房供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)總量快速上升。城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓方式供地，市土地儲(chǔ)備中心已拍賣、招標(biāo)和掛牌交易45宗，計(jì)251.42萬(wàn)平方米，獲得出讓金49.96億元。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資107.34億元，比上年增長(zhǎng)56.4%，商品房施工面積1457.76萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)71.6%，竣工面積557.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.3%，商品房銷售面積535.52萬(wàn)平方米，銷售額115.78億元，分別比上年增長(zhǎng)11.5%和30.8%。其中商品住宅銷售面積476.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.4%，全市商品住宅平均售價(jià)達(dá)到2053元/平方米，上升18.7%。房屋二級(jí)市場(chǎng)置換價(jià)格上漲，交易活躍，市區(qū)舊住宅成交過(guò)戶面積達(dá)225.14萬(wàn)平方米，成交額24.57億元。（1）供需關(guān)系銷售數(shù)字直線上升：2001年下半年，園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)這三大區(qū)域的予售房一銷而空，銷售率達(dá)95%以上。全市存量房也全部清倉(cāng)。2002年度新開(kāi)個(gè)案，要排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司82001-2002年房屋二級(jí)市場(chǎng)大幅上升：房屋轉(zhuǎn)換交易日趨活躍，越來(lái)越多的市民賣掉小房換大房，賣掉舊房換新房，形成住房的梯度消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)一級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。具體原因如下：新樓盤的高價(jià)格，逼使人們考慮相對(duì)單、總價(jià)較低的二手房。購(gòu)買二手房同樣可以申請(qǐng)公積金和商業(yè)貸款。城市建設(shè)速度加快，新的貨幣拆遷政策出臺(tái)，不少拆遷戶進(jìn)入二手市場(chǎng)購(gòu)房，促進(jìn)了二手房交易。2001年市區(qū)多次舉辦了房屋展銷置換活動(dòng)，使市民們擁有了更多選購(gòu)機(jī)會(huì)，為二手房市場(chǎng)添了一把“火”。在市區(qū)購(gòu)買二手房也可根據(jù)蘇州市區(qū)城市長(zhǎng)住戶口準(zhǔn)入登記暫行規(guī)定的有關(guān)精神辦理購(gòu)房入戶手續(xù)，刺激了二手房市場(chǎng)。網(wǎng)獅園別墅項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)上海新吉陽(yáng)房地產(chǎn)咨詢有限公司9景氣指數(shù)持續(xù)上升并將繼續(xù)上揚(yáng)二季度蘇州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)依然上升，攀至161.54高點(diǎn)。二季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)再創(chuàng)新高，企業(yè)家信心指數(shù)、企業(yè)景氣指數(shù)分別達(dá)161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售價(jià)格情況指數(shù)由一季度的133.08上升至156.01增幅明顯。由于短時(shí)間房?jī)r(jià)的急速上升，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)持續(xù)看好，下期的企業(yè)景氣預(yù)期指數(shù)依然高達(dá)153.85，位于高位景氣區(qū)間。海外投資商聚增拉動(dòng)蘇州房?jī)r(jià)一路飚升今年以來(lái)蘇州房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，市區(qū)商品房住宅平均成交價(jià)同比增長(zhǎng)百分之三十以上。蘇州房?jī)r(jià)居高不下的原因除土地供應(yīng)