地產管理制度——房地產開發(fā)流程及實施細則

地產管理制度 房地產開發(fā)流程及實施細則 目 錄 一、目的 . 1 二、范圍 . 1 三、地產管理 . 2 1、項目發(fā)展管理 . 2 1.1 地產投資管理 . 2 1.2 征地管理 . 3 1.3 項目實施前管理 . 3 1.4 市場調查管理 . 4 2、營銷管理 . 5 2.1 營銷策劃管理 . 5 2.2 銷售管理 . 5 2.3 銷售人員守則 . 6 2.4 銷售合同管理 . 7 3、資料文件管理 . 7 3.1 人員安排 . 7 3.2 文件收發(fā)基本要求 . 7 3.3 資料文件保管要求 . 7 3.4 資料查詢 . 8 一、目 的 1、規(guī)范公司地產發(fā)展項目管理，實行目標管理，降低投資風險，提高經濟效益和社會效益。 2、規(guī)范地產部與公司其它部門的工作職責范圍，使之分工明確、關系協調、合作密切，達到提高工作效率的目的。 二、范 圍 適用于 廣州市 房地產開發(fā)有限公司 地產項目投資、規(guī)劃設計、日常設計管理和物業(yè)銷售管理。 三、地產管理 1、項目發(fā)展管理 地產項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產項目定案之前，須在詳細的調查和研究的基礎上，做好周密的可行性分析，逐級報請公司領導審定，積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經營管理，力爭減少風險，取得較好收益。 1.1 地產投資管理 地產項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。 A、地產發(fā)展項目的立項 地產部或公司其他人員接觸土地項目后，指定地產部專人與土地介紹人聯系，查詢項目的情況，并做初步調查 ，對所得信息歸納整理歸檔。 對接觸到的項目，根據初步調查及有關資料先做簡要的經濟測算，向部門經理匯報后，進行部門內部分析討論，把有價值的項目報送公司總經理和主管地產的副總經理審批。 B、地產項目的投資論證 經公司總經理、主管地產副總經理審定后，地產部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調查。調查內容如下： 項目產權及有關法律文件（包括建設用地規(guī)劃許可證、建設用地通知書、紅線圖、征地許可證、規(guī)劃設計要點、國有土地出讓金合同、轉讓公司股權情況、地塊有無抵押等有關資料）。 現場情況（ 現有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等）。 項目周邊情況（周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等）。 項目所在區(qū)域內的物業(yè)情況（包括用地面積、建筑面積、租 /售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等）。 項目所在區(qū)域內我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。 合營 /轉讓單位資訊實力報告（財力、人力、經營操作等情況）及介紹人情況。 合營 /轉讓單位的期望要求。 C、地產投資項目的報批 在上述調查的基礎上，由地產部牽 頭，財務部、工程部聯合撰寫項目可行性報告，逐級報送公司主管地產副總、總經理審批。 D、地產投資項目的簽約 項目一經總經理批準后，由公司總經理 /主管地產副總經理出面與土地出讓 /轉讓方洽商合同有關事宜，同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓 /轉讓合同等有關法律文件，報主管地產副總、總經理審定后正式對外簽約。 E、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。 F、由地產部牽頭，財務部、工程部協助擬定詳細的發(fā)展計劃，進入項目發(fā)展階段。 1.2 征地管理 在做好項目投資決策的基礎上，地產部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征 地程序如下： A、與地方洽商有關征地補償及有關工作等事宜。 B、辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設用地通知書。 C、申請規(guī)劃設計要點。 D、辦理拆遷有關手續(xù)。 E、向區(qū)和市國土局辦理用地結案手續(xù)。 F、向市房地局辦理土地估價，簽定土地出讓合同。 G、向市房地局辦理建設用地批準書。 1.3 項目實施前管理 項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。 A、項目規(guī)劃設計管理 規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作，建設工程技術是否先進，經濟上是否合理，設計將起著決定性的作用，設計文件則是安排建設 計劃和組織施工的主要依據。 設計單位的選定，一般通過招標來確定。 項目規(guī)劃設計的招標與評選： 根據公司的發(fā)展計劃，由地產部編寫設計任務書及設計招標文件，報公司總經理和主管副總經理審批。 地產部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。 召開設計方案的評審會，選中方案及設計單位，經公司總經理及主管副總經理審批。 項目規(guī)劃設計方案的確定 地產部就入選方案征求各方面意見，指導設計公司修改方案，直至符合公司對該項目的發(fā)展設想，并通過政府有關部門的審批。 督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計， 直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。 地產部經理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點，分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段，召集有關部門及專家對圖紙進行詳細會審，會審紀要報總經理和主管副總。 按照發(fā)展計劃，對設計進行必要的修改，重大修改須經主管副總及總經理審批，所有修改通知單需由修改人、審核人聯名簽署。 上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定執(zhí)行，并嚴格遵守國家有關設計規(guī)范及廣州市城市規(guī)劃條例與廣州市城市規(guī)劃條例實施 細則等有關文件。 內外裝修與設備選型 根據公司制定的項目發(fā)展計劃，從使用功能及建筑美觀的角度，參與內外裝飾材料及有關設備的選擇。 裝修標準的制定。地產部編制的項目裝修標準應報公司總經理及主管副總批準。 裝修材料及設備配置的選用。在保證質量與裝修效果的前提下，首先考慮選用國產與合資產品，不能滿足要求時再選用進口產品，并做到貨比三家，主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。 樣板房的設計、施工管理 通過樣板房的設計、施工的管理，為今后大面積的項目開展，提供必要的保證，減少不必要的浪費 ，應遵循下列準則： 地產部根據售樓的對象需求編制裝修標準，報公司總經理及主管副總經理審批。 聯系有實力的裝修公司參加室內設計投標，在確定設計中標單位后，完成室內裝修施工圖設計。 在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間，樣板房的施工管理由地盤負責，地產部確定所有的裝修標準、材料及顏色等。 會同工程部對樣板房的造價進行結算。 樣板房的驗收應由工程部牽頭，地產部、物資部、地盤參加，以上部門聯合發(fā)出整改意見供地盤參考。 B、項目報建管理 在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上，地產部指定專人 負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下： 向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉正手續(xù)，取得省、市委對擬建項目的批文。 辦理建設用地規(guī)劃許可證。 申請規(guī)劃設計要點。 送審總平面方案。 送審四圖一書（道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書）。 送審單體建筑設計方案。 送審初步設計方案。 各專業(yè)部門報建（包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等）。 施工圖報建。 辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。 辦理建設工程報建審核書。 辦理放線 冊、余泥排放證。 辦理建設工程規(guī)劃許可證。 1.4 市場調查管理 A、地產部應成立市場調研小組，多渠道、廣泛地收集有關房地產市場信息，特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上，準確分析廣州市房地產市場行情、消費取向，建立地產信息數據庫，為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。 B、市場調研的主要方式及內容 通過各種調研方式，對房地產市場進行日常調查，如土地的批租量、房地產市場中各類物業(yè)的存量、空置率等，并對已調查項目進行跟蹤對比研究。 收集大眾傳播媒介的各種房地產市場信息。調研 小組每日翻閱廣州日報、羊城晚報、南方日報、南方都市報等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產專版，收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產評論、有關政策法規(guī)在內的房地產信息，以及對房地產市場有影響的各類統(tǒng)計數據。 采用上門實地調查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產市場的的第一手資料。積極參加房地產展銷會，力求全面了解樓盤信息，包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等，并對該物業(yè)做出綜合 評價。 對于特定的任務進行專題調查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調查研究。 C、市場調研信息的處理 對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄，并整理歸檔，建立廣州市地價信息庫。以此為基礎，分析相鄰地塊的經濟收益。 對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔，建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上，分析房地產市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。 將所有的信息、資料進行整理，建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)。 2、營銷管理 2.1 營銷策劃管理 營銷策劃是市場經濟條件下的 （物業(yè)）營銷策略及計劃，是物業(yè)營銷成功的關鍵，是企業(yè)拓展市場、實現預期效益的重要手續(xù)。營銷策劃管理是地產部的重要工作內容。 A、營銷策劃工作由公司主管地產的副總經理直接主管，地產部具體負責，由分別負責市場調研、銷售策劃、地產估價工作的管理人員組成地產部營銷策劃隊伍。 B、市場調研人員應結合專題調研，經常性地收集廣州市土地批租、房地產開發(fā)與銷售的市場信息，力求透徹了解廣州市房地產市場動態(tài)、整體及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，匯編有關房地產方面的政策法規(guī)，及時整理樓盤價格、市場走向等有商業(yè)價值的房地產信息，定期向主管副總經理、 地產部經理，供營銷策劃時參考。 C、在項目開工后，負責地產估價的管理人員著手制定樓宇銷售報告書，確定樓價系數方案，報請總經理、主管副總經理審批。 D、在預售前三個月委托并督促房地產管理部門認可的測繪所，進行可銷售面積測算，辦理商品房（車位）預售許可證。 E、銷售報告書批準后，即制定銷售價目表、付款方式、購房須知，編寫合同文件及起草其它有關銷售文件，報總經理、主管副總經理審批后實施。 F、選擇和管理好廣告公司，把項目的包裝做好。地產部擬定合適的廣告公司參加招標，通過評審，報總經理、主管副總經理批準后確定廣告公 司。地產部對廣告公司關于項目的包裝要嚴格把關，力求達到公司的項目的銷售目標。 2.2 銷售管理 樓宇銷售是實現地產發(fā)展項目預期收益的最終環(huán)節(jié)。其管理的核心在于按既定的銷售計劃，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推動樓宇銷售工作的展開和完成。 A、樓宇銷售職能由地產部具體履行，財務部負責做好樓款的結算工作，工程部、地盤及物業(yè)公司協助地產部及時解決客戶提出的合理的工程改建、整修方面的要求。 B、銷售方式。樓宇銷售業(yè)務以公司售樓處直銷為主，委托代理商為輔。 C、銷售程序： 咨詢 洽談 填寫認購書 收款 簽訂契約 催交樓款 收樓 辦證 D、培訓、考核與獎勵 定期組織銷售人員學習政策法規(guī)和業(yè)務知識，全面了解和熟悉公司發(fā)展項目情況和現行政策法規(guī)。 根據工作業(yè)績對銷售人員及銷售管理人員實施獎勵，逐步建立一套既能體現按勞分配，又能促進公司樓盤銷售的獎勵機制。 每半年進行一次銷售人員業(yè)務知識培訓，并進行應知應會考核，建立考核檔案，作為年終獎勵參考依據之一。 E、分工負責 銷售人員應認真對等每筆業(yè)務，及時掌握客戶線索，跟蹤老客戶，不斷挖掘新客戶。對銷售客戶實行一人負責制，誰負責登記，誰負責跟蹤 ，一跟到底。實行對客戶從洽談 簽訂認購書 簽訂預售契約 收款交樓，由一人負責服務，以方便與客戶聯系。 指定專人負責樓宇銷售統(tǒng)計工作，按時、準確填報各項銷售統(tǒng)計資料，真實反映公司的經營業(yè)績和存在的問題，為公司領導經營決策提供可靠依據。 指定專人負責銷售合同管理工作，做到合同填寫清楚，簽署程序合法化，并及時將合同整理歸檔，建立電腦客戶資料系統(tǒng)。 F、常規(guī)要求 對來訪客戶建立登記制度并進行跟蹤服務。 銷售人員每周遞交一份銷售書面報告，及時反映銷售情況。 銷售人員必須每天記錄工作日志，對當日來電、來訪客戶 情況建立登記制度，掌握原始資料。 2.3 銷售人員守則 A、基本素質要求 積極主動、盡職盡責、自覺奉獻、忠于職守。 銷售人員必須以公司利益和聲譽為第一生命，秉公辦事，不得有任何損害公司利益的言行。 銷售人員應熟悉銷售資料，掌握銷售技巧，嚴格按照有關政策、法規(guī)辦事。 自覺遵守公司各項規(guī)章制度，在工作時間內不做任何私事。 服從領導安排，做好本職工作，完成領導交辦的各項工作。 B、基本操作要求 對待客戶要態(tài)度誠懇、以禮相待、熱情大方，保持與客戶的良好關系。 接聽客戶電話要禮貌，逐步摸清客戶需求心理 ，掌握交談技巧，吸引對方前來現場洽談。 在與客戶接觸過程中，銷售人員必須有整體觀念、團結和睦、相互配合、溝通協作，不得爭搶客戶。 售樓處應保持整潔、干凈，備齊資料夾、計算器、簽字筆等銷售工具，每日工作結束后將桌面和環(huán)境收拾干凈。 C、服裝儀容要求 銷售人員必須儀表端莊、精神飽滿。男士必須著襯衫、領帶、西服；女士必須化淡妝，穿統(tǒng)一制服。 掛牌上崗，微笑服務，誠懇親切，以博得客戶信賴。 售樓處不得大聲喧嘩嬉鬧，不得相互聊天、閑談，不得擅自離崗。 D、禁止事項 未經公司許可，嚴禁私自為已購客戶轉讓樓盤 。 未經公司許可，嚴禁對外泄露公司客戶任何資料，包括姓名、電話、地址、購買或擬購買之物業(yè)名稱。 嚴禁收受或索取客戶或與公司業(yè)務有關的任何人士之打賞或利益。 未經授權之事，不得擅自書面或口頭答應客戶要求。 未經公司許可，不得私自接受他人委托代管、代租樓盤。 不允許在工作時間內看報紙和打私人電話。 2.4 銷售合同管理 A、指定專人負責樓宇銷售合同管理工作。 B、銷售合同管理人員職責范圍： 填寫合同的基本要求：字跡清楚，用字、句規(guī)范，簽署程序合法。 辦理銷售合同的公證、房管局交易所的臨鑒證、登記 所登記；協同有關人員辦理房產證領、取、發(fā)放事宜。 配合財務部協助客戶辦理銀行按揭，直至樓款拔付到我公司財務帳號為止。 合同簽定后，協同財務部做好樓款收取和催收工作。 C、銷售合同的整理與歸檔 將銷售合同、臨時合約按合同編號登記，并將有關樓盤資料輸入電腦進行管理。 3、資料文件管理 3.1 人員安排 指定專人負責資料文件管理工作，負責公司下達的文件命令、指示，并督促經辦人員執(zhí)行。 3.2 文件收發(fā)基本要求 A、建立收發(fā)文登記簿，收發(fā)文時填寫“文件日期”、“文件編號”、“文件內容”、“收發(fā)文單位”。 B、發(fā)文必須及時準確，并要求收文人簽收。 C、發(fā)出文件必須留底，分類存檔。 D、收到文件后，要做好登記，并及時轉發(fā)有關人員。需要傳閱的，采用發(fā)給甲 收回 再發(fā)給乙 的方法，并要求閱后簽名。 E、所有收到的文件均須歸檔保管，如屬傳真件要以復印件存檔。 3.3 資料文件保管要求 做到資料齊全，便于查詢。 A、文件的分類： 資料分類的目的是為了便于使用。不同時期不同的工作重點，相應文件的分類也會有所變化。基本分類原則如下： 公司內部： 公司文件； 地產部內部文件； 公司各部門往來文件； 往來文 件： 與物業(yè)公司往來文件； 與業(yè)主或客戶往來文件； 其他往來文件。 樓宇資料： 基礎數據文件； 有關設計文件； 報建批文文件； 銷售有關文件； 市場調查文件； 其他文件。 B、根據以上分類標準將文件分門別類，隨時編制目錄。 C、按時間分類將資料文件裝訂成冊，統(tǒng)一制作封面、目錄，進行妥善保管。 3.4 資料查詢 A、非本部門人員要查閱有關資料，必須獲得本部門經理許可后方可查閱。 B、查閱人僅限查閱許可的資料。 C、借閱文件資料時，需經部門經理批準，登記后方可借閱，時間不得超過 7 天。 D、 如需復印，應經部門經理許可，并由資料管理人員復印并進行登記。 （正文止） 工程管理制度 目 錄 一、目的 . 9 二、范圍 . 9 三、工程施工管理 . 9 1、工程管理 . 9 1.1 工程開工前準備工作 . 9 1.2 工程協調管理 . 10 1.3 工程質量管理 .11 1.4 工程測量管理 . 12 1.5 工程安全管理 . 12 1.6 文明施工準則化規(guī)定 . 12 1.7 地盤施工日記制度 . 13 2、計劃管理 . 13 2.1 施工生產計劃管理制度 . 13 2.2 工程審批制度 . 14 3、技術管理 . 15 3.1 施工技術管理 . 15 3.2 施工技術資料管理 . 15 3.3 工程竣工驗收程序 . 16 3.4 施工圖紙、技術核定管理規(guī)定 . 16 4、招標分判管理 . 17 4.1 總則 . 17 4.2 分判商管理 . 17 4.3 分判方案制定 . 17 4.4 投標單位選擇 . 18 4.5 發(fā)標、回標及開標 . 18 4.6 評標及定標 . 18 4.7 分判合約簽訂 . 18 一、目的 加強工程管理，以規(guī)范、有序、科學、高效地運作來保證把項目建成建筑精品，樹立公司形象，提高企業(yè)經濟效益和社會效益。 二、范圍 適用于公司所屬各地盤。 三、工程施工管理 1、工程管理 1.1 工程開工前準備工作 擬建工程的施工準備是工程正式開工的必要條件。 A、項目管理人員架構及施工隊伍的確定 公司工程部牽頭，會同行政人事部，根據工 程規(guī)模、結構特點、復雜程度、工期要求，推選項目管理機構的人選，供公司領導參考。 工程部會同地盤通過招標形式選擇分包商，并對投標的分包商進行資格審查及考察，優(yōu)先選用報價合理、施工質量優(yōu)良、工期合理及社會信譽好的分包商。分包商的考察工作由工程部牽頭，地盤參加，由工程部寫出考察報告供主管領導決策。 B、技術準備工作 工程部組織各專業(yè)工程師及地盤技術負責人熟悉和審查擬建工程施工圖，準備圖紙會審。 施工圖的審核。對施工圖上的說明及內容進行審核，包括建筑圖與結構圖的尺寸、坐標及標高等方面。 對水、電、煤氣、排水 、電訊及設備安裝等圖紙與其相配合的土建圖紙進行布局、尺寸、標高上的復核。 地盤組織地產部、工程部、設計單位、監(jiān)理召開設計交底和圖紙會審會議。由設計單位作設計和技術細節(jié)交底及答疑，地盤指定專人做好會議記錄，經地盤經理簽發(fā)后分發(fā)至與會單位及部門，并列入竣工資料存檔。 地盤根據現場的實際條件、工程規(guī)模、結構特點和公司要求，編制詳細的施工組織設計，經工程部審核，報主管副總經理批準后，作為工程施工指導性文件。 工程部按照施工圖及制定的施工方案編制建設項目施工預算。 C、物資準備 地盤根據預算的材料分析和施工進 度計劃要求，編制材料需要量計劃；根據預算提供的構（配）件和成品、半成品需要量，結合地盤進度計劃作出加工計劃，報工程部及物資部審核，由物資部統(tǒng)一采購，地盤材料管理員驗收調拔。 地盤根據施工現場的實際情況，作出地盤行政辦公用品用量計劃，報請總經理審定，由行政人事部統(tǒng)一采購。 D、施工現場準備 工程部指導地盤對擬建項目現場的場地條件、工程地質、水文地質、地上及地下障礙物、市政管線分布、周圍建筑物的堅固情況、基礎形式等具體情況進行調查，為工程的“三通一平”施工保護及施工污染控制提供依據，為施工總平面布置提供參考 。 由工程部測量工程師會同地盤相關技術人員對施工現場給定的永久性坐標和高程進行復測。誤差超限時，應及時報告主管領導及有關顧問公司；復測無誤后，及時辦理測量交樁手冊，并按照建筑總平面圖要求，進行施工場地控制網測量，設置場區(qū)永久性控制測量標樁。 由地盤負責施工現場水、電、道路及電訊暢通和平整場地，并按消防要求設置足夠數量的消防栓。 地盤根據施工總平面圖安排施工現場臨時設施建設，為正式開工準備好用房。 E、由工程部負責辦理工程施工許可證、夜間施工許可證等手續(xù)，并負責辦理銀行保函及保險公司保險事宜。 F、施工 場外協調 由工程部配合地盤對建設項目涉及的部門或單位進行協調，如供水、供電、電訊、公安及當地政府部門，通過業(yè)務上的溝通，加強彼此間的協調關系。 1.2 工程協調管理 房地產開發(fā)項目必須加強工程各方面的協調管理工作。除了在計劃安排上做到合理，減少矛盾外，在日常工作中，各級管理人員要深入現場，了解情況，發(fā)現問題，主動疏通，及時解決。一般兩個星期召開調度會一次，根據各工程項目工程進展情況，定出召開調度會議例會制度，檢查計劃執(zhí)行情況，研究工程建設中存在的問題，明確解決問題的措施、期限和責任者。會后，由地產部及時整 理出調度會議紀要，印發(fā)至有關單位和部門，分工負責，促其實現。 項目的工程協調管理，均由地產部牽頭，工程部、物資部及地盤應積極做好配合工作。 1.3 工程質量管理 工程質量管理必須認真執(zhí)行和貫徹國家、地區(qū)及上級主管部門有關工程質量監(jiān)管工作的規(guī)范、法規(guī)及管理制度。 A、工程質量管理體制 工程質量管理工作實行地盤經理負責制。地盤各專業(yè)工程師負責各自職責范圍內的日常檢查工作；由公司工程部牽頭，針對工程不同內容（結構、安裝、裝飾、竣工）不定期組織各專業(yè)檢查考核。 建立地盤質量管理組織架構系統(tǒng)。按照公司對項目目標 和規(guī)范要求，制定質量目標管理辦法，分解各級管理人員和施工工序，一級抓一級，把質量管理工作貫穿到施工全過程中去。 B、工程質量管理制度 建立設計圖紙會審制度。在工程部的指導下，工程開工前和不同專業(yè)工程開工前（結構、安裝、裝飾），由地盤組織有關技術管理人員熟悉施工圖紙，進行圖紙會審。 建立質量“三檢制”制度。地盤應將工程質量管理納入到各施工組織設計中，嚴格按照設計圖紙及驗收規(guī)范進行每一分項工程的質量檢查評定工作。 嚴格把好建材構配件及有關物資的質量關，嚴格按照有關規(guī)定對建材及有關物資進行檢驗，對證件不齊全 ，檢驗不合格的有關材料嚴禁使用。 竣工資料的管理。根據廣州市城建檔案館關于工程竣工資料編制的要求。由工程部指定專人進行工程質量檢查驗收和隱蔽工程驗收資料的收集、整理，以備工程竣工查驗。 地盤質量施工日記制度。施工日記要求內容要齊全，施工部位填寫完整，質量情況如實記錄。 C、工程部應組織有關部門指導地盤做好質量管理，并充分發(fā)揮監(jiān)督作用。 根據施工的實際情況，工程部不定期地參加工程例會，檢查工地的質量管理情況和工程質量控制方案，指導地盤做好質量控制工作。 組織工程項目的分部工程驗收、總驗收及工程質量等級 初評，對于工程驗收中存在的質量問題簽發(fā)整改通知書，并嚴格監(jiān)督整改。保證施工工程達到優(yōu)良標準。 D、施工質量問題的處理 對于監(jiān)理和政府質監(jiān)部門提出的整改意見，一般情況下，由地盤或組織分包商查出問題出現的原因，積極組織整改，復查合格后，由地盤以書面的形式報公司工程部；對重大質量問題或質量事故，由工程部組織地盤和分包商整改或停工整改，復查合格后，以書面形式報公司主管副總經理。 施工或發(fā)生質量事故，應按事故性質、損失金額大小填寫一般或重大質量事故報告，并以書面形式報公司工程部，重大質量事故還要抄送公司主管副總經 理和總經理。 對于多次說服教育無效，施工質量確實低劣的施工隊伍，可勒令其停工整頓，作出經濟制裁，直至取消其分包或施工資格。 1.4 工程測量管理 A、由工程部測量工程師會同地盤相關技術人員對規(guī)劃部門提供的測量控制點進行接收、復測及引測保護工作。 B、在測量控制點規(guī)劃部門的認可后，由工程部會同地盤相關技術人員對控制網及建筑物主要軸線交點進行測量和檢測；保護控制樁。 1.5 工程安全管理 A、總則 工程施工的前提條件是安全、健康的工作環(huán)境，為使工程施工能夠安全有效地進行，防止違章作業(yè)，杜絕傷亡事故的發(fā)生， 制定以下安全管理原則。 遵守政府及有關部門頒布的安全法規(guī)、規(guī)范及標準。 組織經培訓合格、經驗豐富的安全管理人員進行安全監(jiān)督管理。 加強員工安全意識教育，做好員工安全培訓和監(jiān)督。 制定有效控制參與工程的各有關施工隊伍的施工安全措施，確保施工機械、設施及作業(yè)場所施工安全，保證施工環(huán)境的安全與健康。 B、安全管理體制 公司的安全組織機構為主管副總經理負責的安全委員會。 由工程部組織有關人員負責安全委員會的日常管理工作，負責各類傷亡事故的分析和調查工作，為公司領導處理傷亡事故的決策起到參謀作用。 各地盤 設置專職安全督導，負責現場文明施工安全管理工作。 C、安全委員會的職責 受公司總經理委托，全面統(tǒng)籌公司有關安全工作事宜。 向公司領導呈交有關安全工作報告及提出改進建議。 向有關部門傳達公司最新安全管理辦法及達標要求。 審訂、批核重大工程項目的安全施工方案及安全工作計劃。 監(jiān)督地盤安全工作，每季度組織一次地盤安全大檢查。 研討有關安全工作和勞動保護之建議。 研究意外事故的統(tǒng)計數據及趨勢，分析危險及損害工人健康原因，作出糾正方案。 對意外事故進行調查分析，并督促防范、整改措施的落實。 D、會議制 度 公司安全會議：由公司主管副總經理主持，工程部和各地盤經理參加，每半年召開一次。 地盤安全會議：地盤經理主持，地盤全體管理人員、分包商及各班組的負責人參加，每周一次。 臨時安全會議：如遇特殊情況，可緊急召開臨時公司、地盤安全會議。 1.6 文明施工準則化規(guī)定 A、地盤應自覺遵守國家、地區(qū)及公司有關環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定，將工地環(huán)境衛(wèi)生措施納入施工組織設計中，實行“條包塊管”責任制，地盤負責日常管理工作，公司每月組織進行檢查考核。 B、各地盤的環(huán)境衛(wèi)生工作由地盤全面負責，并將環(huán)境衛(wèi)生保潔責任落實到各分包商和施工班組。 C、建筑垃圾、工程渣土和生活垃圾應及時清運，防止因施工影響市容環(huán)境衛(wèi)生。凡無法及時清運的，應在場地布置圖中設定臨時堆放點，并在施工中按圖堆放。工程竣工后，應在一個月內將工地多余的建材和垃圾全部清運干凈，做到工完場清。 D、地盤區(qū)域內辦公、生活區(qū)的文明衛(wèi)生管理 地盤區(qū)域內的辦公、生活區(qū)應經常性地清掃，室內物品應放置整齊；工地茶水桶必須有蓋加鎖。 地盤的食堂管理。嚴格按照中華人民共和國食品衛(wèi)生法的規(guī)定，做好保潔衛(wèi)生工作。食堂工作人員應定期作身體檢查，杜絕傳染病源進入食堂。食堂的位置應遠離廁所 、垃圾堆場等污染源。 地盤必須設置職工用廁設施，并定期做好清運工作。 地盤應按照政府有關規(guī)定，落實各項除害措施；自覺做好蚊、蠅、鼠、蟑螂的滅殺和預防工作。凡委托專業(yè)部門承包除害任務的，應與之簽訂協議，明確雙方職責和違約責任。 1.7 地盤施工日記制度 A、 專人負責記錄地盤施工日記，從地盤進入現場作施工準備工作起，就必須指定專人做好施工日記。 B、施工日記要如實做好記錄，作為工程質量或安全的備查依據。 C、施工現場如有晚班作業(yè)施工，安排值班人員做好施工日記的夜間記錄。 2、計劃管理 2.1 施工生產計 劃管理制度 A、工程進度計劃 根據公司地產發(fā)展計劃，由地盤編制各工程總進度計劃，工程部審核后，報請公司主管副總經理批準后實施。 根據批準實施的工程總進度計劃，由地盤編制年度工程進度計劃，工程部審核后報請公司主管副總經理批準后實施。 工程月進度計劃由地盤根據工程總進度表編制，并于每月 28 日上報工程部，作為對地盤完成情況考核的依據。 由工程部組織和主持召開公司月度生產計劃會議，檢查月度計劃完成情況，并布置下達次月生產計劃。 為確保月度工程計劃的實現，地盤必須建立月、旬（或周）生產會議制度，編制和檢查旬 （周）進度計劃，必要時可不定期召開各種協調會甚至日碰頭會。 工程完成后，由地盤根據施工的實際進度計劃編制實際施工進度表。 B、工程統(tǒng)計 由地盤編制項目月度工程形象進度及實物量完成統(tǒng)計報表和工程月報，并于當月 25日上報工程部。 工程部匯總編制各項目月度工程形象進度完成情況表和工程月報，報公司領導。 C、計劃的控制和保證 由工程部統(tǒng)籌管理施工設計圖紙、指令和各項指導施工的技術文件，按發(fā)展計劃下達到地盤。 材料設備由物資部統(tǒng)籌安排，按工程物資、機具采購供應計劃按質、按時、按量供應到現場。 地盤應根據施 工組織設計要求，經常檢查和督促分包商對施工機械設備的配備檢修、勞動力安排、材料供應和施工技術措施等實施到位。 工程部每周視察地盤至少一次，深入現場了解施工實際情況，特殊情況可不定期召開現場碰頭會，及時發(fā)現問題，及時解決問題，督促地盤全面完成生產計劃。 2.2 工程審批制度 A、物資采購計劃 物資采購計劃包括的內容：序號、物資名稱、規(guī)格、型號、數量、進場日期、質量標準或對質量的要求。 物資采購計劃由物資部上報主管副總經理審批后，即進行訂貨，由工程部、地產部配合作好物資的質量、價格把關工作，杜絕不良現象 發(fā)生。 物資采購動作程序。地盤根據施工進度計劃要求提出材料采購計劃 地盤造價工程師對規(guī)格、品種、數量等進行復核 工程部、物資部審核 物資部市場調研，訂購樣板 工程部作技術、質量把關 經建筑師或主管批準 主管副總經理批準 物資部簽訂采購合同 送有關部門 材料供應到現場 物資部、地盤驗收入庫或進入施工現場使用 結余材料清點 地盤材料清點 地盤材料管理人員上報處理方案 物資部報批 結余材料處理。 B、工程款 工程款支付的基本原則：支付工程款應控制承判合約總額，根據進度執(zhí)行情況，不能提前或超額支付；及時掌握加款 項目和減款項目的動態(tài)變化情況。 工程款的支付程序： 分包商提出申請 負責管理該分包商所負責施工項目的主管審批 地盤經理審批 預結算審批 工程部經理審批 財務部經理審批 主管副總經理審批 到出納處收款。 C、對保修期滿的項目，由工程部牽頭，了解物業(yè)公司以及小業(yè)主的使用情況，將遺留問題處理完畢后，經主管副總經理批準后，通知財務部付清余款。 D、大臨設施審批制度 工程開工前，地盤根據施工大綱和施工組織總設計計劃，在施工總平面中具體確定各項臨時設施的位置、平面尺寸、朝向開間尺寸等。 大臨設施的總平面布置的要求。 總平面布置要求緊湊、合理、節(jié)約。道路要環(huán)通；水電、煤氣、通訊等各種管線（明管或暗管）均要排列整齊；管道、線路走向最短、最安全、最經濟；不影響永久建筑的施工。 列表逐項說明大臨設施的各項要求。包括：序號、名稱、建筑面積、結構形式、預算單價、完成時間及具體負責人等。 大臨設施規(guī)劃的審核程序。地盤做出大臨設施規(guī)劃 送工程部審核 主管副總經理審批 報政府消防部門審批 返回地盤執(zhí)行 送工程部、物資部備案。 3、技術管理 3.1 施工技術管理 A、施工技術管理的主要任務：正確貫徹國家的各項技術政策、國家的有關部門 規(guī)定、規(guī)范、規(guī)程；依靠技術進步，科學地組織各項技術工作，建立良好的技術秩序，確保按質如期完成工程管理和施工管理任務，確保安全施工、文明施工，不斷提高經濟效益和社會效益，使技術與經濟達到辯證統(tǒng)一。 B、技術交底制度 工程項目開工前，由工程部組織設計部門、地產部、物資部及相關單位對地盤進行技術交底。 地盤在工程開工前，地盤經理或技術副總經理組織各專業(yè)工程師向地盤有關技術人員及主要分包單位技術人員進行技術交底。 各個分項工程施工前，地盤應做好相應的技術交底工作。 技術交底須由專人負責記錄，并作為文件資料存 檔保存。 3.2 施工技術資料管理 A、文件資料的管理 施工圖紙、技術文件、合同文件、與分包商簽署的安全協議均由工程部保管。 工程部指定專人負責收發(fā)文件、資料、設計圖等文件。 往來函件須類別分明、編號統(tǒng)一，按工程項目與類別進行整理歸檔，列清目錄。 對于地盤的請求、報告，處理應及時，批復應明確。 嚴格文件資料的借閱制度，各類資料的借閱必須征得部門經理同意，并辦理借閱登記手續(xù)，預定歸還日期。 B、設計圖紙的管理 房產發(fā)展項目設計施工圖歸口管理部門為工程部。 工程部接到地產部發(fā)來的施工圖后，蓋收文 章，編號登記后，按規(guī)定的分類分發(fā)給地盤和有關部門，及時組織圖紙會審。 凡尚未進場施工單位（包括委托外加工單位），其施工圖（包括設計修改文件）由工程部分發(fā)；凡已進場的施工單位（包括委托外加工單位），其施工圖（包括設計修改文件）由工程部發(fā)到地盤，由地盤發(fā)給施工單位。 工程部收到地產部確認后發(fā)來的設計變更、設計修改等技術文件后，經部門經理或專業(yè)工程師閱批后按施工圖份數分發(fā)到地盤，由地盤分發(fā)到各分包單位。 施工圖紙、設計修改等技術文件的簽收，分發(fā)工作要及時到位，并注明收發(fā)時間。 技術核定單經設計單位設計人員 簽證后有效。 C、竣工資料的管理 建設工程竣工資料的編制和報送，遵照廣東?。ㄊ校┙ㄖ芾聿块T和廣州市城建檔案管理的有關規(guī)定。 竣工檔案必須真實地反映建設過程和工程竣工后的實際情況，要求做到完整、準確、簽證完備。 3.3 工程竣工驗收程序 A、分包單位自驗。 B、地盤組織各分包單位初驗，請工程監(jiān)理參加。 C、按照竣工檔案規(guī)定，準備完整的竣工資料。 D、由工程部組織地盤、監(jiān)理和相關的分包單位，申請政府有關部門分別對消防、衛(wèi)生、環(huán)保等專業(yè)進行竣工驗收，并寫出竣工鑒定書。 E、對初驗中存在的問題，由地盤督促施 工單位抓緊認真進行處理整改。 F、監(jiān)理、工程部、地盤、相關分包單位一起進行整改后的復驗。 G、工程部、監(jiān)理寫出評估報告。 H、工程部提交驗收申請報告。 I、工程部和地盤組織正式驗收，監(jiān)理、設計、質監(jiān)、各分包施工單位參加，并寫出驗收評估意見，質監(jiān)部門提出質量評定等級。 3.4 施工圖紙、技術核定管理規(guī)定 對施工圖紙、設計變更、技術核定的管理作如下規(guī)定，有關部門、地盤按此規(guī)定執(zhí)行。 A、施工圖紙、設計變更 設計單位設計的施工圖紙、設計變更，一律經由地產部簽收（不直接發(fā)至工程部或地盤）。 施工圖紙、設計變更 ，必須符合廣州市出圖有關規(guī)定。 地產部收到設計單位的施工圖紙、設計變更，應先行審核，地產部蓋章后，按規(guī)定轉發(fā)工程部。 工程部收到地產部轉發(fā)的施工圖紙、設計變更后，按業(yè)務職能分發(fā)（包括地盤），并督辦。 工程部收到施工圖紙后，應組織有關工程人員熟悉圖紙，會同地產部商定會審圖紙的時間、地點、出席人員。 圖紙會審記錄由工程部負責整理，并報送設計單位，交地產部蓋章確定，作為施工圖的有效文件之一。 B、技術核定及特殊情況 工程部及其它部門（包括地盤）提出要求變更設計文件，可主送設計單位，抄送地產部。 工程部 及其它部門（包括地盤）提出的使用功能重大改變、增加費用的變更設計建議性文件，應報地產部，由地產部組織論證，確定是否接納。 地產部一般不應干預施工程序，但確定必須修改正在施工的工序、材料時，可先用口頭形式指令地盤暫?；蛐薷模⒅獣こ滩亢?，盡快補發(fā)變更通知單。 凡屬結構修改的技術核定，不論任何部門提出，均須由設計單位確認。 4、招標分判管理 4.1 總則 A、招標分判工作由公司主管副總經理主持，工程部牽頭負責，物資部、地盤共同協作完成。 B、招標分判期間，所有工作人員須遵守招標工作紀律，不得泄露招標的有 關事項。 4.2 分判商管理 A、分判商提名 已參與過公司項目施工的分判商可直接由工程部提名參與分判商評估。 未參與過公司項目施工的分判商，須由工程部調查通過后方可參與分判商評估。 分判商經提名后可列入公司分判商名冊。 B、分判商評估 分判商名冊所列的分判商經評估合格后，列入公司認可分判商名冊，作為公司招標或議標分判候選單位。 必要的情況下，通過公司工程部、物資部及地盤等部門共同對提名分判商進行考察。由工程部分判主管人員填寫考核意見表（ I），參與考察的人員應于考核意見表（ I）上書面表示接受或提出 反對意見，在四分之三以上考核人員同意提名該分判商的前提下，工程部經理向主管副總經理匯報有關考核情況，在得到主管副總經理同意的情況下，提名分判商方可認為考核合格。 C、認可分判商名冊的動態(tài)管理 對本年度參與過公司工程施工的分判商，在其工程竣工后，地盤經理、工程部經理共同填寫分判商工程考核意見表（ ），公司主管副總經理根據以上考核意見，決定是否繼續(xù)保留其認可分判商資格。 對于認可分判商名冊中本年度未參加公司工程施工的分判商，由工程部于年終進行匯總，并組織物資部、地盤召開會議對其進行討論，工程部經理向主管副總 經理匯報會議結果后，由主管副總經理決定是否保留其認可分判商資格。 每年年終，工程部應及時根據以下情況更新認可分判商名冊，抄報公司主管副總經理，抄送物資部及地盤。 4.3 分判方案制定 A、分判方案大綱由工程部分判主管人員在征詢工程部經理、物資部、地盤意見后起草，報主管副總經理審批后正式定案，分判方案大綱一般包括以下內容： 分判架構及承包關系。 各分判合同包含的工程內容。 各分判工作計劃發(fā)標時間。 其他。 B、施工進行期間，工程部分判主管人員應根據上述分判大綱，并結合工程實際情況，編寫各分判工程的 分判方案，并報主管副總經理和總經理審批。 4.4 投標單位選擇 A、招標單位的選擇應根據項目的具體情況，從公司認可分判商名冊中選擇。 B、工程部在征求公司物資部、地盤及有關部門的具體意見后，列出推薦名單，經主管副經理審批后作為邀請招標單位，工程部據此發(fā)出正式招標邀請書。 4.5 發(fā)標、回標及開標 A、分判主管人員按規(guī)定時間向邀請招標單位發(fā)出標書，發(fā)標之后，分判主管人員可視情況，協同地盤工作人員，接待招標單位進行現場考察。 B、招標期間，投標單位須以書面形式質疑。 C、在規(guī)定的回標日期，工程部組織物資部、 地盤及其他單位共同開標，工程部分判主管人員記錄開標結果，并向公司主管副總經理匯報。 4.6 評標及定標 A、工程部會同地盤共同進行評標工作，所有評定均須提出書面意見。 B、視回標、評標情況，由工程部經理主持議標答疑，答疑會議應邀請招標單位、公司工程部、地盤、物資部及其他有關單位參加。 C、根據評標情況及投標人回標的最后結果，由公司主管副總經理主持工程部、地盤、物資部等部門召開定標會議。 D、工程部分判主管人員根據定標會議結果，寫出評標總結報告，評標總結報告須經定標會議各部門代表簽名共同確認，并報總經理認可 。 4.7 分判合約簽訂 A、定標后二日內，工程部向中標單位發(fā)出中標通知書。 B、工程部分判主管人員應于中標通知書發(fā)出之日起七天內，匯集有關來往函件制作合同文件，完成合同簽署。 （正文止） 地盤管理制度 目 錄 一、目的 . 20 二、范 圍 . 20 三、管理制度 . 20 1、地盤計劃管理 . 20 1.1 工程進度計劃 . 20 1.2 工程統(tǒng)計 . 21 1.3 物資、機具設計 . 21 2、地盤工程質量管理 . 21 3、安全文明施工管理 . 22 4、地盤材料及物資管理 . 22 5、地盤文秘及資料管理 . 23 5.1 文件資料的分類和收發(fā) . 23 5.2 資料管理責任制 . 23 5.3 文件資料的歸檔 . 24 5.4 文件資料的借閱 . 24 6、地盤會議制度 . 24 6.1 工程協調會議 . 24 6.2 工程例會 . 24 6.3 安全 會議 . 25 6.4 質量會議 . 25 6.5 地盤內部會議 . 25 7、地盤圖表上墻制度 . 25 8、地盤請示、報告制度 . 26 8.1 經營管理情況 . 26 8.2 工程管理情況 . 26 9、地盤總務 . 26 一、目的 加強地盤管理，以規(guī)范、有序、科學、高效地運作來保證把施工項目建成建筑精品，樹立公司形象，提高企業(yè)經濟效益和社會效益。 二、范圍 適用于公司自己發(fā)展和對外承擔施工的地盤。 三、管理制度 1、地盤計劃管理 地盤計劃統(tǒng)計管理，作為地盤管理工作的控制目標，既要有科學性，又要結合工程施工的具體情況，起到計劃領先的作用。 1.1 工程進度計劃 A、根據工程合約或公司地產部發(fā)展計劃，由地盤經理組織各專 業(yè)工程師、計劃人員編制工程總進度計劃，報請公司工程部批準后實施。 B、地盤根據工程總進度編制工程月進度計劃，經地盤經理批準后，報工程部作為考核地盤計劃完成的根據，并報公司地產部備案。 C、旬計劃或工序節(jié)點計劃，由地盤經理批準實施。 D、工程進展過程中，有重大設計變更或因其他因素造成工程總進度不能執(zhí)行時，工程總進度必須作出及時的修改，并報上級批準。 E、各施工班組或分包商編制的工程進度表，必須與工程總進度吻合，地盤經理批準后實施。 F、涉及到工期獎金的工程進度控制計劃，須報主管副總經理審批。 G、工程竣工后， 應根據實際進度繪制工程實際進度表。 1.2 工程統(tǒng)計 A、地盤編制工程月、季、年形象進度及實物量完成統(tǒng)計報表，并逐級上報。 B、計劃統(tǒng)計人員必須建立資料臺帳，做好歸檔工作。未經地盤經理同意不得向外單位提供統(tǒng)計資料。 1.3 物資、機具設計 A、工程開工前，地盤應及時編制工程物資、機具采購供應計劃，并報工程部、物資部審批，屬地盤權限內的物資、機具供應由地盤經理批準后采購。 B、為保證工程正常進行，地盤材料員要及時向地盤經理提供有關物資、機具的統(tǒng)計資料。 2、地盤工程質量管理 認真貫徹執(zhí)行國家、地區(qū)有關工程 質量監(jiān)管工作的規(guī)范、法規(guī)，具體做好以下工作： 2.1 熟悉各類施工操作規(guī)程、工程驗收規(guī)范及工程質量標準，嚴格按圖紙施工，認真執(zhí)行地盤質量目標計劃。 2.2 掌握工程質量及質量監(jiān)督情況，實行施工全過程的跟蹤監(jiān)控，預防為主。及時收集工程質量的原始數據和資料，對工程重點部位、重點工序要制定專項質量保證措施。 2.3 參與施工組織設計的編制、工程設計交底與圖紙會審，對交底和會審紀要中有關質量部分應嚴格監(jiān)督實施。 2.4 按時組織主體工程中間質量驗收、分部工程質量評定及竣工工程質量等級初評。定期組織工程質量檢 查，堅持按質量標準要求簽發(fā)質量整改通知書，并認真監(jiān)督實施。各專業(yè)的施工管理人員都必須在各自的業(yè)務范圍做好質量管理工作。 2.5 對公司、監(jiān)理、政府質監(jiān)部門提出的質量整改意見，要積極慎重做好整改工作，經復查合格后作書面回復。對工程低劣的施工單位或班組，經多次說服教育無效時，可下令停工整頓，或給予罰款處理。 2.6 組織并參與質量事故調查及處理方案的擬定，提供事故原因初步分析資料；對于重大事故，必須一日內報公司主管部門及主管領導，負責質量爭端問題的協調仲裁。 2.7 對關鍵工序實行施工前質量把關 A、混凝 土澆灌前應檢查技術復核及隱蔽工程資料，檢查材質證明及復檢資料，審查混凝土級配及澆灌措施、預埋件和插筋的位置。上述工作無誤后，才能允許澆灌混凝土。砌筑工程嚴格控制砂漿配合比及密實度，嚴格按規(guī)范施工構造柱及圈梁。 B、裝修工程施工前要堅持先做樣板的制度。粉刷裝修前要檢查結構墻體、門窗安裝、預埋管線的質量、預留孔洞位置、軸線及標高是否正常。上述內容合格后方可施工。 C、地面面層施工前要檢查基層、預埋管線、預留洞處理的質量、設計標高與標高差等。上述內容合格后方可施工。 D、防水施工前要檢查基層質量、原材料合格證、轉 角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗質量等。上述內容合格后方可施工。 2.8 由專人負責資料管理工作，負責全面收集和整理質量保證資料。資料內容要求完整、真實可靠。資料整理要與工程進度同步，并按工程檔案管理規(guī)定分類管理、歸檔。 3、安全文明施工管理 3.1 地盤管理人員必須嚴格執(zhí)行國家和地區(qū)有關安全生產的方針、政策、法令和安全技術規(guī)程，嚴格執(zhí)行本公司的安全生產規(guī)定和制度，認真做好安全監(jiān)控工作。 3.2 建立安全生產責任制，樹立“生產、安全兩手抓，兩手硬”的思想。地盤全體員工應在各自的業(yè)務范圍內正確對待安全 管理工作，履行安全責任制規(guī)定內容。 3.3 建立安全管理網絡，由地盤經理或副經理直接領導，并委派專職安全督導員負責安全管理工作，同時要督促各分包單位和班組健全安全生產管理網絡。 3.4 施工組織設計或施工大綱中應包含生產安全保證措施。應根據季節(jié)特點編制相應的安全技術措施，確保安全生產。如遇特殊情況，針對性地制定專項安全措施。 3.5 定期進行安全大檢查，不定期進行抽查；根據施工進程，確定安全重點；采用簡報形式公布檢查結果，限期整改不安全因素，并跟蹤復查。 3.6 施工現場消防管理。嚴格執(zhí)行施工現場防 火有關規(guī)定，定點設置消防器材，成立消防搶險隊；加強消防檢查，嚴禁隨意動火，必須動火時，應辦理動火證；嚴禁使用電爐或燈具取暖。 3.7 組織并參與安全事故的調查及處理。事故發(fā)生后應及時上報，一般事故在 24 小時內上報，重大事故立即上報。做到安全活動有記錄，安全檢查有簡報，安全事故有報告，安全情況寫月報，并逐級上報，杜絕瞞報。 3.8 專人負責現場總平面的管理。地盤全體員工都必須在各自的職責范圍管理好文明施工，做到場容場貌整潔，材料堆放整齊，道路和排水暢通，危險處設置有醒目警告標志。 3.9 協助、督促各分 包施工單位和班組做好治安保衛(wèi)、防盜工作。 4、地盤材料及物資管理 建材物資是建筑產品實體的主要部分，是建筑施工單位成本核算的中心環(huán)節(jié)；在保證工程質量的前提下，做好地盤材料及物資的管理工作，是降低工程成本的有效手段。 4.1 地盤設專職材料管理員，負責地盤材料及物資的管理工作。 4.2 材料、物資供應前準備工作 A、在工程開工前，根據工程具體情況，盡快提出物資采購、供應、進場計劃，按公司物資采購程序報送物資部和工程部。 B、地盤材料管理員根據物資供應計劃，制定材料物資送樣審批計劃表。 C、地盤材料管理員根 據材料送樣計劃表，提前四周向建筑師提交樣板，直至建筑師認可。 地盤物資自行采購管理 A、地盤材料管理員根據施工進度計劃及現場實際情況，分期分批采購，堅持“貨比三家”、“就近采購”與“物美價廉”原則。 B、對物資采購堅持實行嚴格的管理，杜絕不良現象發(fā)生。地盤材料管理員要遵紀守法、廉潔奉公；嚴禁假公濟私、索賄受賄，嚴格按照公司和財務部的有關規(guī)定辦理付款手續(xù)。 4.4 材料及物資進場管理 A、品種、規(guī)格、數量及包裝檢查。地盤材料管理員要仔細核對物資的品種、數量以及合格證或品質保證書；對憑證不全、質量不符、數量短 缺的物資另行堆放，做好“不能使用”標記，寫好原始記錄，及時通知有關單位處理。 B、為把好質量關，地盤材料管理員還應開箱實測產品質量；如有疑問應及時請技術部門或直接送試驗單位作理、化性能測試，并標明“暫不使用”，待測試結果出來后，再作處理。 C、物資進場時，應按總平面圖（或入庫）分門別類進行堆放，做到整齊劃一，標記分明。包裝隱蔽的物資應設“品牌標記”，以免錯用；對防潮、防曬物資必須采用妥善的保管措施。 D、易燃、易爆物品必須另設堆放場地（或庫房），并設“警告標志”；劇毒物品也應另設專放場地（或庫房），并委派專 人看管。上述物資出庫使用時要嚴格審查，須經領用單位或班組負責人簽定后方可放行。 4.5 凡遇工程設計修改或變更使用材料，應及時通知供貨單位立即停止供應或另作調整；對已進場和已生產的物資應經公司領導批示后，作妥善處理。 4.6 實行限額供料、限額領料、定額用料制度。由地盤材料管理員填發(fā)物資調拔單，統(tǒng)籌管理物資調拔；避免因錯發(fā)、錯用造成二次采購而增加材料成本。 4.7 地盤材料管理員建立進出臺帳，每月月末清點，保證帳物相符。 4.8 地盤材料管理員應按設計要求或現場具體情況對部分材料進行復檢或抽檢，并將檢驗結果及時反饋給技術部門；收集并保存物資的質保書、合格證和復檢單，以備竣工驗收之用。 4.9 工程竣工后，剩余物資的處理。地盤材料管理員應及時做好剩余物資的清點、造冊工作，并提出處理意見，報公司物資部批核，經公司主管副總經理批審后處理。 5、地盤文秘及資料管理 5.1 文件資料的分類和收發(fā) A、地盤資料分為工程管理資料和行政資料兩大部分。工程管理資料包括技術管理資料、施工管理資料、技術資料匯編與竣工圖等；行政業(yè)務資料包括政府和公司函件、分包商函件、地盤發(fā)出函件、會議紀要及地盤內部行政事務資料等。 B、 地盤文秘人員負責收發(fā)文件、函件、資料、設計圖紙等工作。 C、文件資料經地盤經理簽注執(zhí)行或傳閱后，由文秘人員負責傳送。 D、地盤來往公函須類別分明、統(tǒng)一編號。 5.2 資料管理責任制 A、資料管理由地盤經理或地盤副經理全面負責，定期對地盤的資料管理工作進行檢查和督導。 B、工程管理資料由分管技術工作的地盤副經理負責，由土建工程師、機電安裝工程師分別負責日常督促、審核及收集工作。 C、行政業(yè)務資料由地盤文秘負責收集和整理。 D、工程資料的填寫、簽認及整理必須與工程進度同步。 5.3 文件資料的歸檔 A、地盤 來往公函由文秘人員按系統(tǒng)與類別整理、歸檔，并列清目錄。 B、地盤工程管理資料由分管技術的地盤副經理負責，土建工程師、機電安裝工程師和質量管理工程師分別進行整理、歸檔各自專業(yè)范圍內的資料文件，并列清目錄。 C、安全協議書由地盤負責安全督導的工程師整理和保管。 D、地盤有關材料、設備供應合同和分項工程承包合同由地盤造價工程師整理和保管。 E、地盤經理和副經理各備份以上各項資料一份，以求全面了解施工過程中發(fā)生的各個細節(jié)問題。 F、地盤各位員工均應保管好自己本職工作有關的文件資料。 5.4 文件資料的借閱 A、為 嚴格執(zhí)行保密制度，除地盤管理人員外，其他任何單位和個人如需借閱文件和資料，必須經地盤經理批準。 B、借閱資料只準許使用復印件，確需使用原件時需經主管領導批準，并辦理借閱手續(xù)。 C、借閱者必須寫明借閱理由、文件內容與編號、歸還日期，最后由借閱人與資料管理人員共同簽名確認。 D、為防止文件遺失，文件原件被借閱時，必須留妥復印件。借閱人歸還文件后，應及時銷毀復印件。 6、地盤會議制度 6.1 工程協調會議 A、會議時間：每周一次，地盤指定專人作書面記錄。 B、會議地點：地盤現場會議室。 C、參加人員：地產部、工 程部、地盤的有關人員。 D、會議內容： 議定工程綜合進度和單項進度的計劃安排。 討論決定施工過程中出現的圖面、技術、質量及材料定、供貨問題。 討論周計劃的完成情況和存在的問題，具體安排解決存在的問題。 協調工程主要工序搭接中相互制約的問題。 根據現場施工狀況，議定工程質量、安全生產、文明施工等其它有關問題。 6.2 工程例會 A、會議時間：每周一次，在工程協調會議后一天舉行，地盤指定專人負責書面記錄。 B、會議地點：地盤現場會議室。 C、參加人員：地盤負責人及相關人員、各分包商和施工班組的負責人 。 D、會議內容： 總結月、周計劃執(zhí)行情況，分析原因，提出措施。 通報安全、質量情況，表揚、批評、責令整改。 商討與解決施工過程中分包商之間、班組之間、工序之間、工種之間協作配合事宜。 解決大型機械設備的使用與材料堆放場地等問題。 6.3 安全會議 A、會議時間：每半月一次，在安全大檢查當天舉行，出版安全檢查簡報。 B、參加人員：地盤安全領導小組、分包單位生產負責人、各班組負責人及有關安全人員。 C、會議內容： 檢查各項安全措施執(zhí)行情況，確定重點安全防護部位及防護要求。 通報安全大檢查的情況， 責令有關分包商和班組立即整改。 交流安全管理的經驗與教訓，提高安全管理水平。 6.4 質量會議 A、會議時間：每月一次，在質量大檢查當天舉行，出版質量檢查簡報。 B、參加人員：地盤經理、副經理、有關的施工管理人員、質量檢查員以及各分包商和施工班組負責人。 C、會議內容： 檢查工程質量管理的各項措施落實情況。 通報質量大檢查情況。 學習驗收規(guī)范和質量。 6.5 地盤內部會議 A、生產碰頭會。地盤經理、副經理、各施工管理人員平時應互通情況，在每周協調會議前，集中碰頭一次，匯總生產中存在的問題，提出需 解決的問題。 B、全員會議。每月舉行一次，具體時間由地盤經理決定，主要傳達公司有關會議精神；總結地盤工作開展情況，表揚工作突出者，交流經驗，吸取教訓，勉勵共同提高。 7、地盤圖表上墻制度 7.1 施工有關圖紙及總平面圖及時上墻。 7.2 工程進度計劃表、工程進度完成表每兩周上墻一次。 7.3 工程形象進度照片每周上墻一次。 7.4 工程量計劃表、工程量完成表，每月上墻一次，形成經濟曲線。 7.5 物料計劃表每月上墻一次。 7.6 施工許可證、施工標牌、項目施工管理網絡圖等及時上墻。 8、地盤請示 、報告制度 8.1 經營管理情況 A、定期匯報地盤管理費的收支情況。 B、根據開發(fā)項目的施工進度計劃內容及完成情況，提出每月工程進度款額。 C、每月以書面形式向公司主管副總經理匯報工程進度款的支出情況，要求有詳細的分析說明。 D、工程有重大修改，涉及工程費用較大變化時，應及時向公司主管領導作請示、報告。 8.2 工程管理情況 A、施工計劃有重大修改時，應在兩日內向公司工程部和主管領導報告，說明某修改原因和工期變更時間。 B、施工過程中如發(fā)生損壞他物，涉及高額賠款者，應及時向公司主管領導匯報情況，請求賠款金額 。經主管領導批示后，再與對方協商、議定，賠款在二千元以上者，由地盤報請公司領導批準。 C、工程月報及其它各種報表應按公司管理制度規(guī)定及時上報。 9、地盤總務 9.1 根據工程項目的實際情況需要，可設置地盤總務一名，負責地盤后勤工作。 9.2 工程項目開工前，根據項目大小及人員配備情況，提出大臨設施（如宿舍、食堂、辦公室、廁所等）的設置方案，上報公司領導及有關部門審批，經審批同意后付諸實施。 9.3 協助辦理生活用水、用電、用氣、通信及市容環(huán)衛(wèi)的申請等業(yè)務，負責管理勤雜和地盤食堂，并對其服務質量、衛(wèi)生質 量等進行監(jiān)控。 9.4 負責地盤辦公、生活固定資產的管理，根據地盤實際情況，制定地盤固定資產（家具、辦公用品及電器設備）的申請計劃，經公司領導審批后，交由公司行政人事部購置、發(fā)放，地盤總務負責日常管理。 （正文止） 物資管理制度 目 錄 一、目的 . 27 二、范圍 . 27 三、行政管理制度 . 27 1、供應程序及規(guī)定 . 27 1.1 計劃 . 27 1.2 采購及訂貨 . 28 1.3 物資供應 . 28 1.4 進貨 . 29 1.5 驗收 . 29 1.6 付款 . 29 1.7 索賠 . 29 2、倉庫管理 . 29 3、物資回收、利用和處理 . 30 4、物資統(tǒng)計報表及資料管理 . 30 5、地盤物資管理 . 30 附件一：物 資驗收一覽表 . 31 附件二：物資儲存要求一覽表 . 31 一、目的 為適應公司業(yè)務的拓展和體制的變化，加強物資供應管理工作的程序化、規(guī)范化，特制定物資供應管理制度。 二、范圍 適用于公司房地產發(fā)展項目和承包施工項目的物資供應及管理。 三、行政管理制度 1、供應程序及規(guī)定 1.1 計劃 物資計劃是物資部物資供應的依據，是控制地盤 物資用量的手段。 A、工程項目物資需用計劃：由地盤于項目開工前一個月編制，送工程部審核批準，經批準后的計劃送物資部匯總，作為供應的依據。 計劃的編制依據及內容： 項目所需的物資的品種、型號、規(guī)格； 經工程部確認的設計預算量； 工期要求及施工進度。 B、季度、月度物資申請計劃：由地盤于每季、每月前 15 天編制，經工稅部審核批準后，送物資部組織供應。 C、物資變更計劃：由于設計變更造成物資用量的變更，地盤接到設計變更通知單后 5天內編制，送工程部審核批準后交物資部。 1.2 采購及訂貨 A、物資部按批準后的物資供 應計劃，選擇三家以上廠商或代理商進行詢價，并會同工程部、地產部進行考察。 B、在比質量、比價格、比服務的基礎上，寫出書面調查報告，建議選擇的供應商名單，呈主管副總經理和總經理審批。 C、物資部按主管副總經理和總經理的要求，找選定的供應商或指定供應商進行簽約洽談，內容主要包括：物資價格、質量要求、供貨時間、貨款支付、售后服務及運輸方式等。 D、物資訂貨合約由總經理或授權人簽定后生效。 E、簽約后，如貨款需要支付預付款時，應要求供應商出具銀行保函。 F、凡涉及到壓力容器、防火及防爆等物資時，供應商必須出示省、市 主管部門的生產許可證（或經營許可證）及相關政府部門認可的檢測報告。 G、凡是委托購買的進口產品，代理商必須提供該產品的原產地的證明和質量保證書。 H、不屬于易損易耗的物資，在簽約時應留貨款總額的 3-10%作為保用期（或調試合格前）的保證金。 I、建立供應商名冊，拓寬供貨渠道，提供優(yōu)質、價廉商品。 物資采購流程圖 報價、送樣 供應計劃 提供證件執(zhí)照 考 察 調查報告 選定供應商 物資部 供應商 物資部、工程部 物資部 總經理 地產部、地 盤 主管副總經 洽談合約 合約起草 合約審定 簽 約 收 貨 物資部 物資部 主管副總經理 總經理或授權人 物資部、地盤 1.3 物資供應 A、物資供應的依據是經批準后的工程項目物資需用計劃，季度計劃作為物資供應備貨計劃，月度計劃是當月物資供應的依據。 B、凡是我公司采購的物資，對承包商和施工班組實行“定量供應，包干使用”的原則，因保管不善、施工浪費造成物資超量供應部分，承包商或施工班組承擔一定比例的罰款；而由于管理完善等，使定量供應有剩余，則給予承包商或施工班組定量供應剩余部分物資的價值一定比例的獎勵。 C、根據施工進度，數量較大的物資分期分批供應。 D、因設計變更，工程項目臨時增加的急用物資，經工程部批準后，物資部即組織供應。 E、對于進口物資，物資部應及時報市有關部門及海關辦理進口物資報批手續(xù)，或者委托代理商訂貨 ，并按合約的交貨日期，催辦進場。 1.4 進貨 物資部根據月度供貨計劃及所簽合約的交貨日期，提前通知地盤，確定堆放地點、進場路線、時間，組織物資進場。進場物資要分類堆放，易燃、易爆、易損及易受潮物品等妥善保管，貴重物資要入庫儲存。 1.5 驗收 A、物資送到現場后，地盤物資管理人員會同物資部及供應商在卸車過程中對物資的規(guī)格、型號、數量、質量按合同要求，逐一認真驗收，按實數簽收，并收集技術資料，包括：產品說明書、出廠合格證及操作、維修等有關資料。開箱清點的物資，必須做好開箱記錄。 B、貨物簽收后，地盤物資 管理人員應管理好，根據施工進度分期分批移交給分包商或施工班組，并辦理物資驗收、調拔手續(xù)，記好進出臺帳。 C、貨物驗收如發(fā)現規(guī)格、型號不符合合約要求，或者數量不足、有損壞時，做好詳細記錄，并及時與物資部聯系，通知供應商立即更換或補齊。 D、供應商的所供物資安裝后，如發(fā)現質量達不到使用要求時，物資部應馬上通知供應商到現場，會同地盤專業(yè)人員進行鑒定，協商解決辦法，并視情況要求供應商采取措施修復或更換。 1.6 付款 A、物資部根據簽約的物資數量、價格和結算辦法，將發(fā)票、收料單、調拔單和送貨簽收清單核實后，辦理支 付供應商的付款憑單。如有不符，立即查明原因。 B、物資付款憑單“摘要”欄應寫明物資名稱、數量、使用地點、應付貨款數額及實付貨款金額等內容，并附發(fā)票、收料單、驗收單各一聯。預付定金的貨款在支付時應按合約條款扣回。 C、物資部付款憑單經物資部經理審核鑒字后，呈總經理批準簽字，方可到財務部辦理付款（或報銷）手續(xù)。 D、訂貨合約中支付的預付款，由物資部直接辦理借款單，寫明用途，并經物資部經理審核，呈總經理批準后，方可到財務部辦理借款手續(xù)，但供應商必須提供正式發(fā)票或收據。 1.7 索賠 如供應商拒不交貨或未按合同規(guī) 定時間、品質、數量、包裝交貨而需向供應商索賠時，地盤應及時提供必要的資料、數據，由物資部辦理。 2、倉庫管理 2.1 物資部設臨時倉庫保管少量工程剩余物資。 2.2 入庫必須建立保管帳，做到帳物相符。 2.3 保管員憑收料單記帳，憑高拔單發(fā)貨，審批手續(xù)必須齊全。 2.4 庫存物資堆放按規(guī)定，庫容整潔，易于進出，收發(fā)數量準確無差錯。 2.5 庫房物資要確保安全，做到“三防”，即防火、防盜、防變質。 2.6 工程剩余剩余物資要及時回收和登記。 2.7 庫存物資每月盤點一點，盈虧要查明原因，并列明細表報物資部。 3、物資回收、利用和處理 3.1 物資部負責統(tǒng)籌各地盤剩余物資的回收、利用和處理工作，任何地盤未經物資部許可不得擅自處理。 3.2 工程竣工時，各地盤應將核實后的剩余物資列明細表上報物資部。 3.3 物資部根據剩余物資情況統(tǒng)一安排，盡量用于其它工程項目。如短期內無使用方向的物資可聯系對外處理，但必須報總經理批準后，方可辦理。 3.4 剩余物資中，物業(yè)管理公司可使用的部分，經總經理批準可辦理移交，暫時無使用方向又未對外處理的物資交倉庫保管。 3.5 剩余物資用于其它工程項目，其費用由財務部劃轉；對外處理的物資，回收費用一律上交財務部，沖減該工程項目的成本。 4、物資統(tǒng)計報表及資料管理 4.1 各地盤應于月初 5 天內將上月物資供應情況，按品種、規(guī)格、數量、供應商列表上報。 4.2 地盤應做好每批物資進場記錄，并將物資收、拔單據每月裝訂成冊妥善保存。 4.3 建立物資臺帳，按物資的名稱、規(guī)格及數量建帳，做到登帳及時正確。 4.4 物資進場，供應商必須提供合格證及有關技術資料。 4.5 物資部按季、半年、年度將各地盤物資合約執(zhí)行情況和資金支 付情況進行匯總，并呈報公司總經理、副總經理，抄送工程部、財務部。 4.6 物資統(tǒng)計報表要求數量填報正確無誤。 4.7 要加強物資價格信息的收集、分類及整理。 4.8 要加強物資合約的管理，并按地盤實行統(tǒng)一編號、分類和登記。 4.9 部門之間的函件和地盤往來的函件要及時登記和編號。 5、地盤物資管理 5.1 地盤設專職物資管理人員，全面負責地盤的物資管理工作，物資管理人員在業(yè)務上屬公司物資部領導。 5.2 督促分包商和施工班組按時編制物資需用計劃，交地盤、工程部審核后交物資部。 5.3 組織好物 資進場，并負責進場物資的驗收、記錄和調拔工作。 5.4 建立物資進出臺帳，定期進行物資清點。 5.5 做好物資質量合格證、化驗證明等原始資料的收集和保存。 5.6 督促分包商和施工班組做好現場物資的文明管理，并掌握現場物資的使用情況，及時反映項目急需要解決的物資。 5.7 按時填報物資統(tǒng)計表，反映物資進場及供應情況。 5.8 物資部有關人員應經常深入地盤，調查了解物資供應情況，征求地盤意見，解決存在問題。 5.9 物資部根據需要召開物資工作會議，傳達貫徹公司物資管理的有關規(guī)定，交流經驗，總結工作 。 兩個附件： 附件一：物資驗收一覽表 物資檢驗一覽表 物資名稱 檢驗內容 抽查比率 瓷磚、墻地磚、馬賽克、大理石、花崗巖 尺寸、厚度、平整度、直角度、顏色、脫紙、對照樣板 每批每種不少于 2 盒及不多于 15盒 坐便器、面盆、尿斗、皂盒、紙斗 尺寸、顏色、缺裂、對照樣板 前三種 100%，其它 3% 浴缸、企身浴盆 尺寸、顏色、外觀（劃痕、崩缺）、防滑處理對照樣板 100% 門窗五金件 包裝、外觀、尺寸、等級、零件是否齊全、對照樣板或樣本 每批每品不少于 2 件，門窗鉸不多于 100 件，其它不多于 50 件 潔具件、消防件、給排水件 同上 同上 鋼材 生產廠證明書、外觀（是否嚴重生銹）、尺寸、型材橫截面尺寸、厚度，并按合約要求取樣做試驗 按合約要求 木枋、木板 材質、外觀（變形、裂紋、央眼等） 每批 3-5% 膠合板 尺寸、厚度、膠水型號 每批最少一箱 機械設備 按技術指標要求 100% 附件二：物資儲存要求一覽表 物資儲存要求一覽表 鋼材：包括鋼筋、工字鋼、槽鋼、角鋼及板材 鋼材應分批、分規(guī)格堆放在平穩(wěn)的地面上，地面必須用舊木枋承托，盡量減少或避免鋼材與地面接觸及受潮，不立即使 用的應采取保護措施以減少變質機會。 木材：包括木枋、木跳板、木板及膠合板 木枋、木板及膠合板必須用舊木枋承托于平穩(wěn)的地面上，避免受潮及傾斜變形。存放在露天場地不立即使用的，碼放高度超過一米的，中間要加橫木便于通風，頂面要有防雨措施以減少變質、變形的機會。 瓷磚：墻地磚、馬賽克及花崗巖 瓷磚、墻地磚、馬賽克必須存放在室內倉庫，倉庫必須干燥。為減少馬賽克受潮機會，必要時增設空調機或抽濕機，倉庫地面必須使用足夠的舊木枋承托，再用舊膠合板鋪面或根據特殊情況以卡板承托；大理石及花崗巖要合理存放 ，防止碰撞及拋光面受損。 五金類： 構成工程實體之門窗五金件、安全消防專用五金、給排水及衛(wèi)生潔具配件等五金、價值較高且容易氧化生銹的材料，必須安排存放于干燥安全牢固的倉庫內。 衛(wèi)生潔具： 包括坐便器及水箱、廁板、浴缸、企身浴盆、面盆、尿斗、皂盆、紙斗、花灑喉、星盆及去水積鏈等，應存放于室內倉庫，防止閑雜人等破壞。 機電設備； 開箱前要存放在地面較高處，決不能傾斜和倒置，場地要有排水措施。開箱后零配件要入庫保管，整機妥加看護，防止人為損壞。 （正文止） 采購管理辦法 目 錄 第一、采購管理辦法 . 33 第二、采購程序 . 33 第三、采購員業(yè)務職責 . 34 第四、倉庫管理守則 . 34 第五、進料驗收管理辦法 . 34 第六、倉庫盤點管理辦法 . 36 一、 盤點之目的 . 36 （一）資產之管理 . 36 （二）資料金額之確定 . 36 二、實施時間規(guī)定 . 36 三、人員組織 . 36 四、盤點報告 . 37 第七、倉庫領料及發(fā)料管理辦法 . 37 第一、采購管理辦法 一、本公司物資部之采購依本辦法辦理。 二、采購組根據工程部排定之物料計劃，并計算本月應采購數量。 三、根據工程部送來之物料計劃內本月份采購數量填寫請購單，經總經理核章后將請購單送采購員辦理采購事宜。 四、接到請購單后，采購組應根據品名規(guī)格積極尋找供應商，原則上每一物料應尋找三家以上之供應商，進行比價格、比質量，其必須具備之資格如下： 1、必須是有限公司。 2、必須做過其他公司之物料及零件，且目前尚繼續(xù)在供應者。 3、必須自備車輛。 采購員于訂購前應確實調查該供應商之信用程度、交貨情形、品質情況，并將供應商資料報告呈總經理批示認可后進行訂 購。對于特殊規(guī)格物料、使用量很大之物料以及獨家供應之物料，于采購前尤需注意供應商（協力廠）之調查工作，必要時得協調工程部、地產部、地盤經理（工程師）與品管人員共同前往考察調查。 五、經比價格、比質量決定供應商后，經雙方同意后，與供應商洽談合約，合約起草，主管副總經理審定合約后交總經理（或授權人）簽約后方能物料訂購。 六、物料進倉及使用前均須抽樣檢驗，以斷定物料之水準，依據品管質量、數量驗收合格予以收貨；對品管質量不合格者，不予收貨，退回供應商提出交換。 七、物資采購人員（倉庫管理驗收員）在業(yè)務交往上必須遵紀 守法、廉潔奉公，嚴禁假公濟私、索賄受賄，一經發(fā)現按公司規(guī)定處理，嚴重者移交司法部門處理。 二年三月十八日 第二、采購程序 1、物料管理部門開出采購單，給采購組。 2、決定購買些什么物料以及購買多少數量。 3、研究市場狀況，并找出有利的購買時機。 4、決定物料供應來源以進行采購事項。 5、以詢價、報價、比價決定有利價格，并選取供應商。 6、與供應商簽訂采購合約并開立訂購單。 7、監(jiān)督供應商準時交貨。 8、核對并完成采購交易行為，根據驗收單或品質數量檢驗報告，核對供應商交貨狀況，并對不良品設法加以處 理。 9、內購與外購在采購管理之精神大致相同，惟外購程序必須透過出口程序及作業(yè)手續(xù)。 二年三月十八日 第三、采購員業(yè)務職責 一、尋找物料供應來源，并分析物料市場。 二、與供應商洽談，并安排工廠參觀，建立供應商（協力廠）之資料。 三、要求報價與進行議價。 四、獲取所需之物料。 五、查證進公司物料之數量與品質。 六、建立采購業(yè)務進行順遂所需要之資料。 七、了解市場趨勢，并搜集市場供給與需求價格等適切資料加以成本分析。 八、呆料與廢料之預防與處理。 二年三月十八日 第四、倉庫管理守則 未 經驗收之物料不得存于倉庫內。 物料應依其種類、性質、體積、重量及流動性等排列整齊，放置適當之處，以便領用及查點。 凡有危險易燃物品應特殊儲存，并應與其他物料隔離。 凡屬儀器及特別貴重之物料，應儲存于箱內并予加鎖。 物料儲存處所應保持清潔干燥，以免物料污染或受潮。 物料之發(fā)放或領放，依照公司規(guī)定，無關人員不得任意進入倉儲區(qū)域，不按公司規(guī)定手續(xù)辦理者，物料不得出庫。 倉庫不得攜入任何易燃物品，并禁止抽煙。 倉庫內外附近，應備用消防設備，以策安全。 倉庫應加強防衛(wèi)，以防盜竊。 二年三月十八 日 第五、進料驗收管理辦法 一、本公司對物料之驗收入庫均依本辦法。 二、協力廠商或供應商送交物料時必須填寫送貨單一式二聯，詳細寫明送貨內容與訂購單據號碼，連同統(tǒng)一發(fā)票與所送交之物料送到物資倉庫之收料處。 三、收料員核對統(tǒng)一發(fā)票、訂購單與送貨單無誤后，再核對供應商資料卡是否有超交之現象。收料員在核對無誤后，在送貨單一式二聯上簽章，將第一聯送貨單退供應商以為送貨之憑證，第二聯收料員留存，之后將送貨單之內容轉記入供應商資料卡內。 四、收料員將進料驗收單之號碼抄錄在該物料貨品上，同時在送貨單上亦填入進料驗收單號碼 、收料日期。 五、收料員根據送貨單第二聯填記進料驗收單一式三聯，并載明下列各項目： 物料編號； 品名規(guī)格； 交貨者名稱； 統(tǒng)一發(fā)票號碼及年月日； 交貨數量； 實際接收數量； 訂購單號碼； 收料日期。 六、收料員若發(fā)現送來之物料混有其他物料或其他特殊情況，必須在進料驗收單接收狀況欄內書明，以為品管檢驗參考。 七、收料員于填入必要內容并核章后，將進料驗收單第一、二、三聯送物料計劃員。 八、物料計劃員根據進料驗收單在“物料訂購、運輸、接收記錄”上填記進料驗單編號、收料日期以及接收記量后將進料驗收單第一、二、三聯立 即送往品質檢驗員。 九、品質檢驗后將合格品總數填入進料驗收單一至三聯，經品質主管核章后，第一聯進料驗收單由進料品質檢驗單位自存，并送物料計劃員登記良品總數，計算訂購余額于“物料訂購、運輸接收記錄”后將進料驗收單第一聯轉送帳料員，帳料員根據進料驗收單內良品總數轉記存量管制卡入庫數量欄，并填具入庫日期與進料驗收單號碼后存查。二至三聯送收料員將交貨實況填入供應商資料卡交貨資料各欄后，將進料驗收單二至三聯連同統(tǒng)一發(fā)票送倉儲員辦理入庫手續(xù)。 十、倉儲員核對物料數量與合格品總數是否相符，于安排物料進入倉庫后在進料驗收單二至三聯合格品實數欄蓋倉庫接收章，將進料驗收單二至三聯送請物料主管核章。 十一、物料主管核章后之進料驗收單第二聯送采購部門。 十二、進料驗收單第三聯連同統(tǒng)一發(fā)票送會計部門以為付款之憑證。 十三、外購品于采購組收到提單時立即將所附之發(fā)票影印一份給物料組，經物料計劃員登記入“物料訂購、運輸、接收記錄”后轉送收料員。于物料運達時，收料員根據影印之發(fā)票，核對入倉之外購品，并將交貨實況填入供應商資料卡，以下進料驗收程序與內購品處理程序相同。 十四、無論是向協力廠商或供應商采購之物料，送交倉庫決定驗收前，對該物料之價格 、數量、品質、交期或其他交易條件與訂購單所載明之交易條件、采購規(guī)范相核對，以查驗該批物料允收或拒收，才給予驗收進倉。 驗收處理程序如下： （一）先行檢查協力廠商或供應商所送來之各種發(fā)票、交貨證件是否齊全，交貨數量與訂購單或交貨單上所載數量有否誤差，如有誤差，不應該進一步加以驗收。 （二）運到物料卸入驗收地時，即應先核對包裝箱上所記載之收件人是否相符；物料名稱、數量與交貨證件所列是否相同；包裝是否完整（在運貨途中，是否被打開過）；每箱物料之毛重與凈重是否與交證件相同凡此種種均該逐一核對。發(fā)生誤差，立即注明 清楚，并聯絡協力廠商（供應商）補足，必要時須沿請公證。 （三）開箱拆開包裝，物料內容與交貨文件應該核對物料名稱規(guī)范是否相符。對于所交物料有混淆或夾雜其他類似之物料或零件短缺，或零件破損不堪，均應加以注意，并將詳情寫在物料驗收單上，以為驗收工作處理當中之重要資料。 （四）依公司之規(guī)定在一定期內進行全檢或抽樣的工作。 （五）經進料驗收單位或委托其他檢驗單位試驗物料之品質，其結果寫在物料驗收單上。 （六）根據物料驗收單上品質檢驗之規(guī)定，判定該批物料為允收或拒收。 （七）如品質驗收合格，數量無誤，應即辦理登帳進庫， 予以收貨。 十五、超交之物料以退回為原則，但得以考慮讓供應商寄存，而不作進料驗收之處理。 十六、收料員根據每天進料情形填寫物料外暫收品日報表，一式四聯，第一聯收料員自存，第二聯送物料計劃員，第三聯送品管員，第四聯送采購員。采購員根據日報表，與物資主管商討對超交物料的處理辦法。 二年三月十八日 第六、倉庫盤點管理辦法 一、盤點之目的 （一）資產之管理 1、查明各項物品、材料、固定資產之可用程度，以達到有效利用資產的目的。 2、利用盤存、清點物品重新妥置庫存物品，使之和計數帳順序配合達到管理之目的。 3、核對現有存貨、固定資產等與帳上記載數目是否一致，以把握公司資產之準確性。 4、為下期生產（工程）計劃之依據。 5、最低與最高存貨量之把握。 6、不良品、呆滯品之發(fā)現。 （二）資料金額之確定 1、確定各項資產之真實價值，以利成本之計算。 2、據以編制資產、存貨之明細表。 3、精確計算利潤中心之利潤，以考核各中心之貢獻實績。 二、實施時間規(guī)定 每年實施二次：六月三十日及十二月三十一日。 三、人員組織 （一）公司派財務主管人員負責。 （二）物資部經理（或副經理）、采購人員。 （三）倉庫管理人員。 四、盤點報告 （一）負責人應將盤點明細表（只限材料、半成品數量表）繳交，以憑核對而利督導。 （二）盤點完畢當天應將全部盤點卡分類，依編號順序連同空白未用之盤點卡交給復檢人員交帳務員整理。 （三）各倉管員應于盤點后三日內造具盤點明細表三份，兩份送會計（造冊時請按計數帳、材料帳編號及盤點卡順序填寫），一份自存。 （四）負責人應將存貨、資產逐項檢驗，若有錯誤或遺漏之處應隨時會同財務部對其進行更正或復查。 二年三月十八日 第七、倉庫領料及發(fā)料管理辦法 物料由物資部根據工程（生產）計劃，將倉庫儲存之物料，直接向生產現場發(fā) 放之現象，稱為發(fā)料。物料由生產部門現場人員在某項工程制造之前填寫領料單向物資部領取物料之現象稱為領料。 一、本公司材料、零件領用、發(fā)放依本辦法辦理。 二、工程（生產）人員根據工程計劃所需填制領料單，核章后向物料倉庫之管理人員洽領物料。 三、物料管理人員接獲領料單后，一面核對一面準備物料，將物料送往工程部門。 四、工程領料人員核對物料數量、規(guī)格與領料單相符，在領料單上簽收。 五、物料管理人員在無特殊情況時，備料與發(fā)料應優(yōu)先發(fā)料送往工程單位。 六、在備料發(fā)料過程中，發(fā)現物料短缺或待料情形，物料管理員必須立即采取 行動，一方面將缺料情形告知采購部門，一方面向供應商催貨。若短缺之物料已進倉，物料管理人員應立即安排檢驗，將檢驗后之物料送往工程部門，無論如何嚴禁工程部門人員自行向進料檢驗人員領料，進料檢驗人員亦不得擅自發(fā)料。 七、其他單位請求物料支持，借用本公司之物料零件，物料管理人員必須核對領料單是否有總經理批準，在確保不影響工程計劃之情形下，始得辦理轉報轉帳手續(xù)，其余領料作業(yè)與一般領料手續(xù)相同。 二年三月十八日 （正文止） 行政管理制度 目 錄 一、目的 . 38 二、范圍 . 38 三、行政管理制度 . 39 1、公文管理 . 39 1.1 收文 . 39 1.2 發(fā)文 . 39 1.4 公文種類 . 39 1.5 公文格式 . 40 1.6 行文規(guī)則 . 40 1.7 公文辦理 . 41 1.8 公文立卷、歸檔及銷毀 . 41 2、印章管理 . 41 2.1 印章的制發(fā) . 41 2.2 印章的使用與保管 . 41 2.3 印章的銷毀 . 42 3、檔案管理 . 42 3.1 目的 . 42 3.2 定 義 . 42 3.3 原則 . 42 3.4 檔案分類 . 43 3.5 各檔案分類如下 . 43 3.6 檔案立卷歸檔要求 . 44 3.7 有關注意事項 . 44 3.8 公司檔案室檔案 . 44 4、例會制度 . 45 5、辦公用品管理 . 46 6、名片管理 . 46 7、通訊管理 . 46 8、辦公場所管理 . 47 9、車輛管理 . 47 10、固守資產管理 . 48 一、目的 為了適應公司業(yè)務發(fā)展需要，使公司的辦公系統(tǒng) 更加規(guī)范化、制度化、科學化。 二、范圍 適用于廣州市房地產開發(fā)有限公司各部門及地盤。 三、行政管理制度 1、公文管理 1.1 收文 A、政府部門及有關單位發(fā)來的公文收到后，均由行政人事部進行分類，掛號文件進行登記編號（格式見附件一），屬于部門、地盤的文件由行政人事部直接送達處理；屬于公司文件，經行政人事部做收文處理（格式見附件二），由行政人事部負責送公司分管領導批閱。 B、根據批閱范圍，由行政人事部有秩序地組織及時送閱處理，并負責催閱、催辦、催傳。 C、發(fā)文要有記錄，文件接收人需在發(fā)文登記表（見附件三）簽 名。 D、為縮短傳閱時間，提高傳閱速度和避免丟失，文件送到后，公司各領導和部門經理要及時閱看，閱簽后退行政人事部，公文不得自傳遞，以防丟失和延時誤事。 E、各部門對有公司領導指示的公文要及時處理，并將處理結果注于公文簽上。 F、傳閱文件，閱后要簽名并注明閱文日期。 G、公司領導及部門開會帶回之發(fā)公司的公文及有關會議文件一律交行政人事部進行登記、收存。 H、發(fā)公司的重要公文（與公司全局有關的）均應將有關原件送行政人事部，復印一份由部門辦理或留存。 1.2 發(fā)文 A、凡以公司名義制發(fā)的文件。需請示主管副總經理 同意后，由有關部門負責擬稿，草擬文件必須用擬稿紙書寫，文稿形成后，由主管副總經理簽發(fā)。 B、已經主管副總經理簽發(fā)的文件底稿，由行政人事部進行登記，統(tǒng)一編號后打印。 C、以公司名義發(fā)文由行政人事部統(tǒng)一打印、校對，蓋章后發(fā)出。 D、以部門名義發(fā)文，由文件起草部門校對、復印，蓋章后發(fā)出。 1.3 發(fā)文注意事項 A、以公司名義發(fā)文，要以相應的公司信箋為對外行文的正式公文紙。 B、擬發(fā)傳真，須用公司的傳真紙書寫，按格式填寫有關欄目，書寫力求字跡工整、言簡意明。 C、復印公司內部傳閱文件，使用已復印過的單面紙或進行雙 面復印，一般只發(fā)有關部門，節(jié)約開支。 1.4 公文種類 A、決定：適用于對重要事項或者重大行動做出安排。 B、通告：適用于一定范圍內公布應當遵守或者周知的事項。 C、通知：適用于批轉下級單位的公文；轉發(fā)上級和不相隸屬單位的公文；發(fā)布規(guī)章；傳達要求下級辦理和有關單位需要或者共同執(zhí)行的事項；員工的職務任免、聘用和會議。 D、通報：適用于表彰先進，批評錯誤，傳達重要精神或者情況。 E、報告：適用于向上級機關匯報工作，反映情況，提出意見或者建議，答復上級機關的詢問。 F、請示：適用于向上級機關請求指示、批準。 G、批復：適用于答復下級單位請求事項。 H、函：適用于不相隸屬單位之間相互商洽業(yè)務、詢問和答復問題等。 I、會議紀要：適用于記載和傳達會議情況和決定事項。 1.5 公文格式 公文一般由發(fā)文字號、秘密等級、緊急程度、標題、主送單位、正文、附件、印章、成文時間、抄報抄送單位等部分組成。 A、發(fā)文字號，凡以公司名義制發(fā)的公文，其發(fā)文號統(tǒng)一由行政人事部編排。 B、公文秘密等級分為“絕密”、“機密”、“秘密”，其中：“絕密”、“機密”公文應標明份數、序號。 C、緊急文件分別標明“特急”、“急件”。 D、公文標題，應準 確簡要地概括文件的主要內容，并準確標明公文種類。標題中除法規(guī)、規(guī)章名稱加書名號外，一般不用標點符號。 E、公文如有附件，應當在正文后，成文時間之前注明附件順序和名稱。 F、公文除會議紀要外，應加蓋印章。印章加蓋應騎年壓月。 G、公文的成文時間，經領導人簽發(fā)的日期為準。 H、文字從左至右橫寫、橫排，統(tǒng)一用簡體字，題目用黑體，正文用仿宋體。 I、公文用紙統(tǒng)一采用國際標準 A4 型（長 297mm，寬 210mm），左側裝訂。以公司名義發(fā)文，要采用公司信箋，并加蓋印章。 1.6 行文規(guī)則 A、各單位的行文關系，應根據相 互間的隸屬關系和職權范圍確定。 B、向下級的重要行文，應當同時抄送直接上級。 C、“請示”應當一文一事，一般只寫一個主送機關，切勿多頭主送，如需同時送其他機關，應當用抄送形式。 D、“報告”中不得夾帶請示事項。 E、草擬公文做到： 情況確定、觀點明確、條理清楚、文字精煉、書寫工整、標點明確、篇幅力求簡短。 人名、地名、數字、引文準確。用公文應先引標題，后引發(fā)文字號，日期應當寫具體的年、月、日。 用詞用字準確、規(guī)范，文內使用簡稱，一般應先用全稱，并注明簡稱。 草擬公文應使用統(tǒng)一的擬稿紙并簽署擬稿人姓名 ，草擬、修改和簽批公文，不得用鉛筆或圓珠筆，不得在文稿裝訂線外書寫。 F、公文中的數字，除成文時間、部分結構次序數和詞、詞組、慣用語、縮略語、具有修辭色彩語句中作為詞素的數字必須使用漢字外，應當使用阿拉伯數碼。 G、屬于部門職權范圍的事項，應當由部門自行發(fā)文；部門的發(fā)文，一般只需抄報主管領導，避免濫送。 1.7 公文辦理 A、公文辦理分為收文和發(fā)文。收文辦理一般包括傳遞、簽收、登記、分發(fā)、批辦、承辦、催辦、查辦、立卷、歸檔、銷毀等程序；發(fā)文辦理一般包括審核、簽發(fā)、校對、用印、登記、分發(fā)、立卷、歸檔、銷毀等 程序。 B、需要辦理的公文，行政人事部應及時送領導指示或者交有關部門。 C、審批公文，主批人應當明確簽署意見，并寫上姓名和審批時間，其他審批人圈閱，應當視為同意。 D、公文送領導簽發(fā)之前，應由行政人事部進行審核，審核的重點是：是否需要行文，是否符合有關法律、法規(guī)，是否與有關部門會簽，文字表述、文種使用、公文格式是否符合本辦法等。 E、傳遞秘密公文，必須采取保密措施，確保安全；利用計算機、傳真機等傳秘密公文，必須采用加密裝置，絕密級公文不得利用計算機、傳真機傳輸。 1.8 公文立卷、歸檔及銷毀 A、公文辦完 后，應當根據有關規(guī)定，及時將公文定稿、正本和有關材料整理立卷。 B、公文歸檔，應當根據其相互聯系、特征和保存價值分類整理，要保證檔案的齊全、完整，個人不得保存應當歸檔的公文。 C、沒有歸檔和存查價值的公文，經過鑒別和主管領導批準，可以定期銷毀。銷毀秘密公文，應進行登記，由二個監(jiān)銷，保證不丟失、不漏銷。 2、印章管理 2.1 印章的制發(fā) A、廣州 房地產開發(fā)有限公司、部門、地盤的印章由公司行政人事部統(tǒng)一制發(fā)。 B、財務、物資等其他各種類型的專用印章由各部門統(tǒng)一規(guī)格歸口刻制。 C、制發(fā)印章須經公司總經理批準 ，行政人事部在頒發(fā)印章時，應留有印模并由使用部門簽收。 2.2 印章的使用與保管 A、使用印章要事先填寫行政人事部統(tǒng)一印制的公司印章使用登記表（見附件四），部門主管簽署后報公司領導批準。一般性事務可持本部門主管簽署的登記表直接與行政人事部主管聯系。 B、凡公司總經理、副總經理已簽署的文件、合約、標書等，如需用印，視同領導同意，可直接與行政人事部聯系。 C、遇特殊情況，需在空白紙上加蓋公司印章時，必須經公司領導批準。如未使用，須退回行政人事部。 D、非簽約等特殊情況，不得攜帶公司印章外出。必須攜帶外出時，需 由經辦人填寫填寫公司印章使用登記表，并按時歸還。 E、行政人事部為公司印章的管理部門，一定要嚴格用印章制度，認真履行登記簽批手續(xù)，不得擅自擴大使用范圍；印章要有專人保管，不得隨意轉交他人。 2.3 印章的銷毀 A、因更名、損毀、遺失等原因需刻制新的印章的，應及時與行政人事部聯系，按照管理程序辦理。 B、需銷毀印章的應交回行政人事部，并由二人辦理登記備案。 3、檔案管理 3.1 目的 明確公司檔案管理原則，建立完善準確的檔案系列，積累和儲存寶貴的工作資料，為公司業(yè)務的有效運作和決策提供必要的資料服務。 3.2 定義 檔案是指公司在經營活動中形成的，具有查考利用價值并按有關制度規(guī)定歸檔保存的圖文、音像材料，如文件、資料、書信、會議記錄、數字、表格、單據、契約、照片、圖像、錄音、錄像等文件資料。 3.3 原則 企業(yè)檔案是企業(yè)不可缺少的資源，對企業(yè)的有效運作與決策，對維護企業(yè)的經濟利益，保護企業(yè)的合法權益，具有法律憑證作用。根據本公司實際情況，公司的企業(yè)檔案，按照集中管理的原則，由公司行政人事部管理，各部門、地盤要認真做好檔案的整理與歸檔上交工作，由保證檔案的完整、準確和安全。 A、地盤保管一般短期資料，對重 要文件、資料、書信、數據或需長期保管的資料數據，地盤應復制留底后，將原件隨時送交公司有關部門。地盤結束后，須將所存的有用檔案資料分類歸檔、整理、登記，附上清單，一并上交公司的行政人事部。 B、重要檔案需在產生同時將正本報公司行政人事部集中管理。 C、各部門、地盤上交檔案清單按附件七、八、九格式填寫。 D、行政人事部檔案室按附件五、六格式填寫案卷目錄。 3.4 檔案分類 通常是，工程、地產、物資方面的檔案資料，以項目為主進行分類；文書、財務方面的檔案資料以年度為主進行分類。 根據公司目前和以后發(fā)展的業(yè)務情況 ，現將檔案資料分為五大類。 A、文書類 B、財務類 C、工程施工類 D、物資類 E、地產類 3.5 各檔案分類如下 A、文書類 公司成立、更名、合并、撤銷等有關的請示、批復。 公司組織簡單、機構設置、啟用印章之印模。 營業(yè)證書、公證書、注冊文件、政府批文、法代表證件。 有關機構頒發(fā)的業(yè)務文件。 工作計劃、總結、會議紀要、重要文件。 公司領導的重要講話、批示，以及公司的請示報告與批復等。 對外宣傳的公司簡介、幻燈片、錄象帶、重要照片等（包括底片）的原件。 B、財務類 本公司財務制度。 各種 會計憑證（單證、記帳、匯總等）。 會計帳簿（明細帳、總帳、固定資產帳、輔助帳）。 會計報表（帳務指標快報、年度決算報表）。 各類清冊（會計移交清冊、會計檔案保管清冊、會計檔案銷毀清冊等）。 C、工程施工類 開工申請。 工程保險文件。 施工記錄、測試記錄、往返信件和指示（分開存檔）。 施工進度、質量記錄、質量安全事故報告。 重要的工程圖表、圖片、施工照片等。 結算文件資料。 竣工工程總結報告。 完工保養(yǎng)紙。 D、物資類 機械設備及材料采購供應計劃及審批件。 物資訂購的報價單、比價單與 合同文件。 各種機械設備清單、保險文件及汽車牌簿等。 固定資產清單。 固定資產調拔、報廢及出售審批表。 材料調拔單。 物資買賣合同文本。 銷售收、付發(fā)票及憑證。 海關進出口報送單證。 重大買賣合約審批表。 E、地產類 征地或購地的有關文件、資料或其他合作形式的資料。 建造房屋的全部文件、資料。 賣房契約、價目、入伙等文件。 與設計單位、建筑師、律師、銀行、廣告公司等有關房地產的業(yè)務文件、資料等。 市場調研報告、可行性研究報告、發(fā)展策劃報告、營銷策劃報告等有關文件。 3.6 檔案立 卷歸檔要求 A、檔案歸檔立卷根據檔案材料形式的規(guī)律和特點，保持檔案之間的有關聯系，便于保管利用。 B、歸檔檔案材料的種類、份數以及相關檔案和每份檔案的頁數均應齊全完整。歸檔檔案材料要按年順序編制，不同年度的檔案一般不得放在一起，跨年度的請示與批復，放在批復之年度內；沒有批復文放在請示年度內；跨年度的總結內容放在后一年內。 C、歸檔的檔案材料中，應將每份檔案的正件與附件、請示與批復、轉發(fā)文件與原件、多種方字形成的同一文件應合在一起，不得分開。 D、立卷歸檔必須按規(guī)定格式逐件填寫卷內目錄，并進行代碼編號，字跡要 工整、清晰。 E、工程項目在進行過程中要隨時注意收集、積累有關資料。 3.7 有關注意事項 A、各部門、地盤均須指定專人進行文件資料管理。管理人員應按照本管理制度的要求，并結合實際情況和以往的經驗，將資料按各有關規(guī)定搜索、整理、分類、登記、立卷、歸檔。各級主管必須重視并經常過問，檢查此項工作。 B、各級管理人員必須健全和完善檔案資料的存入、借出和移交的簽收、登記制度。檔案資料的借閱，必須經部門主管批準；未經許可，不得復印或外借。 C、需統(tǒng)一歸檔的檔案原件正本必須按本管理制度之 3.3 所述要求逐級移交，存入銀 行、律師行的契約及經商定存入保險柜的文件除外。但這部分檔案要按期及時向公司行政人事部提交清單、復印件或合同協議之復印件。 D、公司內部制作的，需由公司統(tǒng)一存檔的檔案資料，由制作單位或發(fā)出部門仍按上述原則 3.3 要求，每年整理后列出清單，按規(guī)定時限一并移交公司行政人事部。 E、凡需銷毀的檔案資料，必須先造冊列出清單，并經相應級別的主管簽字批準后，才可銷毀，銷毀清單須予保存。公司各部門所存檔案資料的銷毀，原則上定為五年一次。地盤則為該工程結束時，清理上交后，將無用資料加以銷毀。 3.8 公司檔案室檔案 A、公司 檔案室檔案管理工作由行政人事部負責。 B、檔案在用完之后按需要存于公司檔案室，一定時間或永久保存。 入庫檔案由行政人事部負責人審查批準，并指派專人控制、整理及最后銷毀檔案（檔案室檔案存放清單）。 C、檔案的儲存及儲存時間等，要視乎檔案情況及其他原因而定，并由部門負責人最后決定。 D、檔案要保存在公司統(tǒng)一制作的封套內，每年封套均需有參考編號，以便找尋。封套外要標記存?zhèn)}索引及文件銷毀日期。 E、行政人事部要保存所有入檔案室檔案的登記資料，包括封套的編號、內容、入庫日期、銷毀日期等。 4、例會制度 4.1 例會 A、公司總經理會 會議時間：每月兩次，定在每月第二周和第四周的周一下午。 參加人員： 會議內容： 討論制定年度工作計劃，總結和完成計劃的措施和辦法。 討論研究發(fā)展項目的可行性、策略、意向書及合同等。 檢查、研究重大項目的階段性工作情況、工作安排或計劃，檢查發(fā)展項目進度、質量、成本的控制情況。 討論和總結售樓的策略及方案。 定期通報資金運轉、資金投入情況、公司開支情況，審核財務的預決算。 討論公司架構、人員編制、工資調整和公司員工的任免、獎懲；討論決定部門、地盤的職責范圍。 研究決定員工 的福利待遇及有關事宜。 B、公司總經理辦公會 會議時間：每月一次，定在每月首周，具體時間提前通知。 參加人員：正副總經理、部門、地盤經理。 會議內容： 檢查通報每月工作完成情況； 安排、布置月度各項重要工作； 檢查、通報工程進度、質量和成本的管理情況； 討論有關的企業(yè)規(guī)章制度，檢查貫徹執(zhí)行情況。 C、公司生產辦公會 會議時間：每周一次，定在周一上午。 參加人員：分管工程的副總、工程部、地產部、物資部經理、地盤正副經理。 會議內容： 檢查、通報各地盤工程完成情況； 檢查、通報各地盤工程 進度、質量、安全和現場管理等情況； 安排、布置各地盤工程本周各項計劃、工作等任務； 布置、檢查、協調有關部門當前工作。 4.2 會議紀律 A、與會人員接到會議通知后，應預先安排好工作，做好會議準備，按會議時間、地點準時出席會議。 B、與會人員如因其他公務不能出席會議或遲到，應事先向會議主持人請假。 C、會議進行時，與會人員如需處理緊急事項，應向會議主持人請假。 D、會議進行中，其他人員不得擅自敲門進入會場找人，如有緊急事情需經行政人事部文員 /秘書通知。 E、參加重要會議人員，要嚴守會議秘密，不準向無關 人員隨意談論會議內容。 5、 辦公用品管理 5.1 公司各部門、地盤的辦公用品由公司行政人事部統(tǒng)一購買，原則上每月一次，部門、地盤指定一名職員領取。 5.2 領用文具要事先申請，當月 25 日申請下月用品，填寫辦公用品申請表（見附件一），并由部門、地盤負責人簽字，于每月 25 日前交到行政人事部。 5.3 辦公用品的發(fā)放時間為每月 5 日（節(jié)假日順延）。 5.4 行政人事部負責辦公用品的購買，負責匯總個人領用辦公用品的情況，員工離職時視情況退還行政人事部。 5.5 要堅持勤儉節(jié)約，不得鋪張浪費，各部門、地盤負責 人在簽署申請表時要加以審核。行政人事部在保證供應的情況下，有權調整申請表中的用品計劃。 5.6 各部門、地盤對印有公司字頭的信封、信箋要嚴加管理，防止有人利用公司信封、信箋做有損公司利益的活動。 6、名片管理 6.1 定義：名片是交際場合個人身份的自我介紹。 6.2 名片印制： A、公司員工的名片經行政人事部審核后統(tǒng)一印制，個人不得私自印制。 B、原則新來員工轉正后方可印制名片，特殊情況要經部門負責人提出申請。 C、印制名片要提前一周通知行政人事部。 D、新印制名片要在行政人事部備案，未經備案而發(fā)生問 題者，要追究責任；已備案的名片，在增印時可不再備案。 7、通訊管理 7.1 公司辦公樓電話交換機由行政人事部負責安排人員轉接。 7.2 使用長途電話應盡量縮短通話時間，可以用傳真辦的事情盡量不用電話通話。 7.3 部門、地盤搬遷、完工拆離，應通知行政人事部辦理電話轉移注銷手續(xù)。 7.4 部門、地盤的電話機、傳真機購買、維修，由行政人事部統(tǒng)一負責。 7.5 BB 機因工作需要的，部門申請，由總經理決定。 7.6 手機話費： 公司根據員工的職責及級別實行限額以內實報實銷，超出限額部分自負。 具體每月限 額如下： A、司機： 300 元。 B、部門副經理： 400 元。 C、部門經理： 500 元。 D、副總經理： 800 元。 E、其他員工因工作需要的，由總經理決定。 8、辦公場所管理 8.1 公司員工要努力養(yǎng)成遵守紀律、文明辦公的新風貌。 8.2 遵守工作制度，必須按時上下班，不準遲到早退和擅離職守；特殊情況不能按時上下班或中間離開工作崗位的，必須事前請假。 8.3 文明辦公，上班時間不得辦私人事務和看與工作無關的書報，不得無故串崗，聚眾說笑。需與他人研究工作時（包括講電話），要抓緊時間、注意音量，不得影響他人。 8.4 禮貌待客，接待來訪客人要敬茶，不得泄露公司機密。 8.5 保持辦公室整潔，注意辦公室內外清潔，不準在辦公區(qū)域晾曬雨具，不準亂扔廢紙、污物，辦公室內墻上不得隨意張貼，臺面不準擺放與辦公無關的物品。離開辦公臺時，臺面上的文件資料要整理整齊，座椅要擺放端正。 8.6 公司員工上班時，必須佩帶工作證，男士必須著西裝或穿襯衫扎領帶，女士著裝