房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅檢查

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)納稅檢查 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)概述 稅務(wù)檢查方法 企業(yè)所得稅的納稅檢查 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)概述 房地產(chǎn)開發(fā)的一般要求 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程 有關(guān)概念介紹 房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 概念 ：房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程。 狹義 的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 分類 ： 按內(nèi)容 :綜合開發(fā)，單獨(dú)土地開發(fā) 按規(guī)模：小區(qū)開發(fā)，城建開發(fā) 按承擔(dān)方式：自行開發(fā)，委托開發(fā)，代建 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 特點(diǎn) ： 開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性（立項(xiàng)）、合法性（程序） 開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程 流程： 1.項(xiàng)目設(shè)想及可行性研究 2.項(xiàng)目立項(xiàng)及審批 （ 計(jì)經(jīng)委 ） 3.項(xiàng)目規(guī)劃 （ 建委 ， 規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃 ） 4.土地使用權(quán)取得 （ 土地局 ） 5.征地 、 拆遷 6.工程建設(shè) 7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 8.物業(yè)管理 （ 屬于房地產(chǎn)行業(yè) ， 正常不屬于開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程 ） 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)一般要求 資質(zhì)等級(jí) ： （一）有 100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本； （二）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目立項(xiàng)及審批 物業(yè)管理 土地使用權(quán)取得 征地、拆遷 工程建設(shè) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目設(shè)想可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程 相關(guān)證件： 開發(fā)企業(yè)辦理的手續(xù)涉及十幾個(gè)政府部門，但最主要的是計(jì)劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。 開發(fā)前期，最重要的是要取得以下四證： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 國(guó)有土地使用證 、 建設(shè)項(xiàng)目開工許可證 。 開發(fā)中后期，取得 商品房預(yù)售許可證 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程 經(jīng)營(yíng)方式 ： 出租 出售 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 竣工驗(yàn)收： 竣工驗(yàn)收按項(xiàng)目施工進(jìn)度可分為單體工程驗(yàn)收和項(xiàng)目整體驗(yàn)收；按組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗(yàn)收和 行政主管部門組織的驗(yàn)收 。 （完工產(chǎn)品的判定） 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 預(yù)售許可證制度： 根據(jù) 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 及建設(shè)部 城市商品房預(yù)售管理辦法 ，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 申請(qǐng)辦理 商品房預(yù)售許可證 應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 上述 A、 B、 C項(xiàng)規(guī)定的證明材料； 開發(fā)企業(yè)的 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 建筑面積： 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2 20M以上（含 2 20M）的永久性建筑。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 不計(jì)算建筑面積的范圍： 1、層高小于 2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于 2.20m的地下室和半地下室。 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。 4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 計(jì)算一半建筑面積的范圍 : 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 房屋的產(chǎn)權(quán)面積： 產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測(cè)繪面積為準(zhǔn) ,是產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。它包括“套”或“單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和 .對(duì)實(shí)際面積超出己售面積的，購(gòu)房者須補(bǔ)面積差價(jià)，對(duì)己售面積小于實(shí)際面積的，開發(fā)商須退面積差價(jià)。 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 房屋的產(chǎn)權(quán)面積： 按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)?，即?dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、菜市場(chǎng)等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂?第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 可售面積： 總建筑面積扣除不可轉(zhuǎn)讓或無(wú)償提供的配套設(shè)施面積。 (動(dòng)遷還平面積 ) 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 建筑面積 可售面積 產(chǎn)權(quán)面積 第三節(jié) 有關(guān)概念簡(jiǎn)介 容積率： 所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 確定成本核算單位 : 一般情況下，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長(zhǎng)短及結(jié)構(gòu)類型等因素，來(lái)確定成本核算對(duì)象。 1、一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象。 2、同一地點(diǎn)開發(fā)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開、竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 3、對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的要求，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 開發(fā)成本： 1.土地使用權(quán)出讓金 2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3.前期工程費(fèi) 4.建安工程費(fèi) 5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6.公共配套設(shè)施費(fèi) 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 土地成本構(gòu)成： 土地出讓金 城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房屋拆遷安置費(fèi) (動(dòng)遷還平部分處理） 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 農(nóng)用地征地補(bǔ)償費(fèi)用： 土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 耕地占用稅 土地管理費(fèi) 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 前期工程費(fèi)： 前期工程費(fèi)主要包括： (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用 .(2)“ 七通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 建安工程費(fèi)： 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 公共配套設(shè)施費(fèi)： 主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類： 一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開 不能 有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自車車棚等； 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等； (2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等； (3)開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、電、供氣的增容增壓、交通道路等。 這類配套設(shè)施，如果沒有投資來(lái)源，不能有償讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 一是能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出。 二是對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。 三是對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大型配套設(shè)施，如商店設(shè)施 借：開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 (商店 ) 按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如水塔設(shè)施 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 (水塔 ) 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 開發(fā)產(chǎn)品 : 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租 的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn) 品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目。 出租土地或是房屋時(shí) 借：出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 貸：開發(fā)產(chǎn)品 取得 租金收入時(shí)： 借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 周轉(zhuǎn)房： 是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目。 開發(fā)的用于安置拆遷居民的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際建造的成本 借：周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品 房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷 第四節(jié) 會(huì)計(jì)核算 稅收差異 : 期間費(fèi)用 銷售時(shí)間 第二章 稅務(wù)檢查方法 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的檢查，應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，采取帳務(wù)檢查和帳外調(diào)查相結(jié)合的檢查方法。一般不要單獨(dú)采取帳務(wù)檢查或帳外調(diào)查的方法，絕不能就賬查賬 。 第一節(jié) 查前準(zhǔn)備 考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在實(shí)施檢查前要作好檢查準(zhǔn)備工作，包括歸集行業(yè)稅收政策、熟悉行業(yè)會(huì)計(jì)核算方法，有條件的還可以收集被查對(duì)象的開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立、土地取得、項(xiàng)目狀況等基礎(chǔ)資料。 第二節(jié) 檢查通知 包括送達(dá)檢查通知書，采取調(diào)帳檢查的同時(shí)送達(dá)調(diào)取帳簿資料通知書。責(zé)成被查對(duì)象提供相關(guān)資料，資料包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、取得土地使用權(quán)的批準(zhǔn)文件或協(xié)議、土地使用證、房屋所有權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷許可證、施工圖施工合同、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售合同、商品房銷售平面圖、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、入住通知書、有關(guān)部門頒發(fā)房屋面積測(cè)繪表，以及以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況。 (要求提供的上述資料可以是原件也可以是復(fù)印件 ) 第三節(jié) 資料分析 稅負(fù)分析 : 房地產(chǎn)業(yè)理論稅負(fù) 與 實(shí)際稅負(fù)的對(duì)比 .假設(shè)： 毛利 40%，利潤(rùn)率 15%-20%，土地成本為開發(fā)成本的 30%. 營(yíng)業(yè)稅 5.55%；土地增值稅 1%；企業(yè)所得稅3.75%-5%；契稅 0.72%；其他各項(xiàng)稅費(fèi) 0.1%。則理論稅負(fù)為 11.12%-12.37%. 第三節(jié) 資料分析 成本要素分析 成本項(xiàng)目 項(xiàng)目一 項(xiàng)目二 單位成本差額 面積（） 金額（元） 單位成本 面積（） 金額（元） 單位成 本 土地出讓金 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 其中： 征用費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 其中： 設(shè)計(jì)費(fèi) 場(chǎng)平運(yùn)土費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 其中： 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施 費(fèi) 其他政府規(guī)費(fèi) 合 計(jì) 第三節(jié) 資料分析 納稅資料分析 : 查閱近年納稅申報(bào)資料，了解納稅人申報(bào)納稅的收入水平、成本水平、利潤(rùn)水平。通過(guò)對(duì)各年度納稅申報(bào)數(shù)量、各稅種變化、各稅種的邏輯關(guān)系以及各年檢查補(bǔ)稅等情況分析，從中找出可能出現(xiàn)的稅收問(wèn)題。 第四節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)勘察 一是到開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察項(xiàng)目?jī)?nèi)容，即項(xiàng)目是否有普通住宅、非普通住宅、車庫(kù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等內(nèi)容，是否有業(yè)主會(huì)館、超市、鍋爐房、幼兒園、居委會(huì)辦公摟等配套設(shè)施； 二是勘察項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，認(rèn)定是否具備完工條件； 三是勘察完工項(xiàng)目的入住、自用或租賃情況； 四是勘察項(xiàng)目工程外觀主要使用的建筑材料以及綠化情況的等。 第四節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)勘察 此外，要了解企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度，了解企業(yè)部門之間職責(zé)及資料傳遞流程，重點(diǎn)是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部分工和流程，以及企業(yè)記載財(cái)務(wù)信息資料的傳遞和保存方式。 第五節(jié) 帳務(wù)檢查 制作稽查工作底稿，收集證據(jù)。 (順查和逆查 ；詳查和抽查相結(jié)合 ) 第六節(jié) 制作報(bào)告 制作稅務(wù)檢查報(bào)告，提出處理意見：按照 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 的規(guī)定，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，提出處理意見。 第三章 企業(yè)所得稅的納稅檢查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)同時(shí)開工多個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)、幾個(gè)項(xiàng)目分期、跨年度滾動(dòng)開發(fā)，邊開發(fā)、邊銷售的現(xiàn)象。就會(huì)造成財(cái)務(wù)核算相當(dāng)復(fù)雜和煩瑣，在企業(yè)所得稅方面主要存在 ： -房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本； -預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入； -不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅； 第三章 企業(yè)所得稅的納稅檢查 -偽造或高估成本； -多列預(yù)提費(fèi)用； -混淆成本對(duì)象界限； -利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)； -企業(yè)之間也存在相互利用 ,共同偷逃稅款問(wèn)題。 第一節(jié) 檢查步驟 劃分項(xiàng)目單位或成本核算對(duì)象，掌握企業(yè)所有項(xiàng)目名稱、所在區(qū)域； 認(rèn)定項(xiàng)目或成本核算對(duì)象完工狀態(tài)； 檢查完工項(xiàng)目或成本核算對(duì)象的收入和銷售面積，計(jì)算總銷售收入 ， 并按年度劃分，得出年度總銷售收入 ； 檢查總可銷售面積； 檢查 完工 項(xiàng)目單位或成本核算對(duì)象的開發(fā)成本，確定項(xiàng)目單位或成本核算對(duì)象的總計(jì)稅成本，計(jì)算可銷售面積的單位計(jì)稅成本； 第一節(jié) 檢查步驟 檢查期間費(fèi)用； 檢查營(yíng)業(yè)稅金及附加； 檢查未完工項(xiàng)目或成