成都核心商業(yè)區(qū)零售核百貨業(yè)調(diào)研

成都核心商業(yè)區(qū)零售核 百貨業(yè)調(diào)研 前言 報告從傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)的特點和用地功能入手，分析成都核心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀、城市零售商業(yè)的分區(qū)和主要形態(tài)、商業(yè)零售核 百貨公司的經(jīng)營狀況、主要經(jīng)營業(yè)種的分布以及城市核心商業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢等，即旨在通過對現(xiàn)狀和趨勢的分析，探尋核心商業(yè)區(qū)的市場發(fā)展機會。在此需要說明的是：此處所提的核心商業(yè)區(qū)并不一定指 CBD。因為成都尚未形成真正意義上的 CBD，最多只能算是 CBD 雛形的早期表現(xiàn)形式而已。 一、核心商業(yè)區(qū)的概念： 指以贏利為目的集零售、服務(wù)、辦公、金融和非中心商務(wù)類功能于 一體的區(qū)域。它是城市的精華、是城市生活的象征，是城市的心臟和脈搏 特點： 1、 在可達(dá)性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置，但它一定是交通中心，是最易到達(dá)的地方，它集中了各種快捷的為整個服務(wù)區(qū)域服務(wù)的設(shè)施 2、 擁有城市中絕大多數(shù)的辦公和大型零售店 3、 擁有最高的建筑群 4、 日間人口最集中的地方 5、 機動車和人行交通集中的地方 6、 土地價格、租金最高 7、 吸引整個城市和鄰近城市的人 二、傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)用地功能比例 1、 零售類用地功能：指食品、服裝、日用品、雜貨，占總用地的 13.4% 2、 服務(wù)、金融、辦公用地功能：總部辦公、普通辦公、臨時居住、停車，類占總用地的32.6% 3、 非中心商務(wù)類用地功能，公共和組織機構(gòu)、居住、批發(fā)、工業(yè)，占總用地的 35.5%， 前 2 項共占 46%，是核心商業(yè)區(qū)的主要用地功能 三、城市零售業(yè)分區(qū)：分為四個層次，即核心商業(yè)零售區(qū)、地區(qū)性商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)、地方商業(yè)區(qū) 1、 成都核心商業(yè)零售區(qū)分析： 范圍：主要指北至羊市街、西玉龍街，南至濱江路，西到東城根街，東到順城街，包括總府路，紅星路三段以及東大街的區(qū)域。該區(qū)域由中央商務(wù)區(qū)和春熙路商圈共同組成。 春熙路商 圈 是成都傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)域，現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點 700 余家，其中包括數(shù)十個大型百貨公司以及商業(yè)步行街和專業(yè)零售中心。營業(yè)總面積達(dá) 22 萬平方米，日客流量 100 萬以上，年銷售額超過 30 億。 新興商圈 紅星路三段長 1020 米的路段將 “ 下沉 ” ，車流下地，而地面將有 1.6 萬平方米的步行街，這樣春熙路片區(qū)和大次寺片區(qū)將連為一體，春熙路地商氣也將向東延伸至府南河邊，使春熙商圈得以擴(kuò)展和延續(xù)。 改造中的東大街規(guī)劃的是 “ 商貿(mào)大道 ” ，其商業(yè)格局正在形成當(dāng)中。 規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)： 中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖示： 在成都市核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，該區(qū)域?qū)⒋蛟斐杉鹑?、商業(yè)、文化、藝術(shù)和城市“ 綠色心臟 ” 于一體的中心區(qū)域。其中，金融商務(wù)區(qū)在羊市街、西御龍街之間，結(jié)合地鐵站形成一個完善步行系統(tǒng)的金融商務(wù)區(qū)。 中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)零售中心，主要分布在天府廣場周圍，由百貨大樓、太平洋全興店、摩爾百盛、染房街、梨花街等商業(yè)街一并組成。 2、 地區(qū)性商業(yè)中心： 主要分布在城市 的副中心地帶，目前主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。在 40-50年代的美國，城市的外圍地區(qū)及大城市邊緣地區(qū)，大型地區(qū)性購物項目以新的零售購物中心的形式出現(xiàn)，這些零售項目在特征上重復(fù)中心地區(qū)零售設(shè)施的模式，并能提供充分的停車位，而且距離客戶的住所更近。 在成都，地區(qū)性商業(yè)如城南副中心的家樂福，城東副中心的沃爾馬，城西的伊藤羊華堂分店，城北的好又多等。其主要經(jīng)營業(yè)種以日常生活性購物為主，特點是快速、貨品豐富、價格實惠。 可以看出，大型超市如今有盛行的趨勢，無論國資和外資都有大舉挺進(jìn)之勢。不僅在大型城市，甚 至包括郊縣，都愈演愈烈。除日常購物外，還兼具一些娛樂和休閑的功能。 可以說，到超市購物，已成為現(xiàn)代人購物的主要方式。 3、 鄰里商業(yè)區(qū)： 以滿足片區(qū)和社區(qū)需要為目的，是目前正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，它是立體化的商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)種主要以餐飲、娛樂和休閑為主。 特點： 自然或人為地鄰街 滿足人們以街為市的心理 規(guī)模適中 為社區(qū)或片區(qū)服務(wù) 可變性 開間、層高富于變換 人性化 更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和 開放性 景觀、空間組織、動線組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流 休閑性 以餐飲娛樂休 閑購物為主要服務(wù)功能 有凝聚力 圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流 而且，據(jù)研究，街區(qū)式商業(yè)物業(yè)的人流速度最慢，人情味最濃。 目前具有代表性的鄰里商業(yè)中心有羅馬假日廣場、玉林生活廣場，東方時代 ，藍(lán)色加勒比以及學(xué)苑風(fēng)情港。 鄰里型街區(qū)商業(yè)中心是國際流行的商業(yè)形態(tài)，也是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達(dá)國家，幾乎每一個社區(qū)都有一個鄰里中心。據(jù)調(diào)查，有 85%的人群會選擇就近的場所進(jìn)行休閑娛樂， 70%的人群會選擇居家附近就餐。 四、核心商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)主要形態(tài) ： 零售核：零售核里的主要商業(yè)形態(tài)是大型 百貨公司，它們以群的形式相連。一般都在地價、租金最高的區(qū)域，沿核心商業(yè)區(qū)的高尚大道分布，如成都的總府路。 而凡地理位置不在此核之內(nèi)的，或孤立存在的百貨公司，大都難以支，只好轉(zhuǎn)向、甚至倒閉。如原來九眼橋的仟村百貨，錦陽商廈（現(xiàn)在是電信商城）、協(xié)和百貨（現(xiàn)在的博美裝飾城）等。 最典型的要數(shù)新時代商城。由于遠(yuǎn)離零售核，已是幾經(jīng)變遷。從 最早的新時代仟村百貨，到新時代賽特商城、巴黎春天百貨，而現(xiàn)在已轉(zhuǎn)向為博美專業(yè)裝飾城。 商業(yè)步行街：一個城市的核心商業(yè)區(qū)都至少應(yīng)有一條商業(yè)步行街，它一般與影劇院、銀行、廣場相連接。 其特點是既有底商 “ 以街為市 ” 的特點，又有新的形式和功能，并可能帶來更多的人流量。 目前，步行街有春熙路商業(yè)步行街、未來規(guī)劃的染房街步行街等 專業(yè)購物街：由于歷史和地理交通條件等原因形成的專業(yè)購物街，如總府路服飾專賣一條街、人民南路服裝專賣一條街、后子門體育用品一條街、東大街燈具一條街、太升路電信一條街、沙帽街汽配街、玉帶橋家具一條街、青石橋農(nóng)副產(chǎn)品一條街等 專業(yè)購物街有向核心區(qū)外圍轉(zhuǎn)移和向?qū)I(yè)零售商場轉(zhuǎn)化的趨勢。如東大街燈具一條街已轉(zhuǎn)為專業(yè)燈具城，沙帽街汽配街也轉(zhuǎn)向中心區(qū)的外圍，并以專業(yè)商場的形式出現(xiàn)。 專 門零售商場：是百貨商場的一個分支。如專門的藝術(shù)品店、副食品 商場、電訊商場、家具商場、書城等 專業(yè)批發(fā)市場：專業(yè)批發(fā)市場一般分布在交通可達(dá)性較強的地方，現(xiàn)在的城市核心區(qū)域仍然存在，如青年路時裝批發(fā)市場、電訊批發(fā)廣場、裝飾建材批發(fā)城由于批發(fā)市場對交通的要求和低密度以及市中心高地價和高租金等原因，專業(yè)批發(fā)市場有向核心商業(yè)區(qū)外移的趨勢。 低租零售業(yè)：可以為低收入人群提供服務(wù)，也使低利潤零售業(yè)在城市中心區(qū)得以生存。如書店、干雜等。低租金零售提供的產(chǎn)品和服務(wù)的豐富性必須應(yīng)該維持，因為它增加了核心商業(yè)區(qū)整體的吸引力。 目前，低租零售業(yè)主要以鄰街商鋪，即 “ 底商 ” 的形式存在。 大型綜合性商業(yè)物業(yè)：集購物、酒店、餐飲、娛樂、辦公、居家為一體的商業(yè)物業(yè)。一般在城市核心商業(yè)區(qū)的中心位置，具有標(biāo)志性建筑的特性。是該區(qū)域高度最高，體量最大的建筑。如春熙商圈的王府井商城、中央商務(wù)區(qū)的匯發(fā)摩爾等。 本報告重點分析核心商業(yè)區(qū)內(nèi)的零售核和大型綜合性商業(yè)物業(yè) 五、核心商業(yè)區(qū)零售核分析 1、 零售核 百貨公司主要業(yè)種分布定量分析報告 說明：以商業(yè)經(jīng)營五大類為統(tǒng)計業(yè)種，即食品類、服裝類、日用品類、化妝品類、家電類 樣本包括：太平洋全興店、百貨大 樓、太平洋春熙店、王府井百貨、百盛購物廣場、伊藤洋華堂、人民商場、仁和春天百貨、摩爾百盛、北京華聯(lián) 可以看出，在地上 1F，以選擇性較強的、高利潤 的服飾類和化妝品類經(jīng)營為主要業(yè)種 2F、 3F 是女性服飾類經(jīng)營最集中的樓層 此樓層是男性服飾最集中的區(qū)域 5F、 6F 是目的性較強、利潤較低的食品、家電、日用品集中的區(qū)域 說明：地下層的利用目前主要以小超市、食品、日用品等為主。國外還包括雜貨店、餐館、擦鞋店、書店等低贏利業(yè)態(tài)。 從以上的核心商業(yè)區(qū)的百貨公司的業(yè)種分布可以看出，主要以品牌服裝、服飾零售為主。 核心商業(yè)區(qū)車位情況調(diào)查 停車問題是一個城市核心區(qū)生存和發(fā)展十分關(guān)鍵的問題。 內(nèi)部配置上，可以明顯看出仍有待豐富和完善。在外資、合資百貨公司，其內(nèi)部配置較國內(nèi)百貨公司齊全和完備。 1、 零售核 百貨公司經(jīng)營狀況分析 1） 通過對其銷售額的同比增長率和其市場占有率分析 A： 銷售同比增長情況：排名前三位是太平洋全興店、王府井、好又多。而其它的商場的銷售率基本與去年持平。人民商場黃河分場、華聯(lián)商廈的銷售額還有下滑的趨勢。 B： 從市場占有率來看： 成商集團(tuán)所采取的分區(qū)域規(guī)?；瘮U(kuò)張的經(jīng)營模式（其下屬有人民商場、武侯分場、北站分場、會展分場、黃 河分場以及配送中心），使其市場占有率穩(wěn)坐成都市主要百貨商場的第一把膠交椅。 好又多是成都第一家外來連鎖超市，以在棕北亞太店的第一家店的成功開張拉開了其在成都的擴(kuò)張之路。如今，已發(fā)展了府河店、羅馬假日店、新鴻店、中天店、大業(yè)店等 7 家分店。 太平洋百貨以其領(lǐng)導(dǎo)的時尚服裝業(yè)潮流以及外資企業(yè)獨特的經(jīng)營、服務(wù)、推廣理念而進(jìn)入前三甲也實屬不易。 紅旗連鎖在發(fā)展便民店的道路上走出了自己獨色。如今已發(fā)展 2000 家大、小不等的分店 百貨大樓的家電正在向連鎖的方向發(fā)展，欲與外來的國美抗衡 伊藤洋華堂在城西二環(huán)路外的第一家分 場已經(jīng)正式啟動。 C： 一個有趣的現(xiàn)象是：從地理位置上來看，核心商業(yè)區(qū)的 8 大百貨公司排名在前 6 位（除王府井商城外）的都分布在蜀都大道以南，即以天府廣場為中心，沿蜀都大道出城的右手口岸。排名最后兩位的和正百盛和紅旗商場，還有早已關(guān)門的尖東名店都分布在蜀都大道以北，即沿蜀都大道出城的左手口岸。 據(jù)分析，造成這一現(xiàn)象的主要原因是： 第一：右邊是人的自然行走方向（先進(jìn)城，再從城中心向四周發(fā)散） 第二：交通管制的影響（如機動車只準(zhǔn)右拐） 第三：風(fēng)水的原因 而王府井商城經(jīng)營狀況的反常（排名第五）很可能是因為其地處春熙 商圈的核心位置，又有太平洋百貨的帶動作用以及過街天橋的連接。 2）不同經(jīng)營業(yè)種市場占有率排名： 可以看出，市內(nèi)各大商場的經(jīng)營業(yè)種格局明顯，經(jīng)營重心各有不同，并充分發(fā)揮錯位經(jīng)營的優(yōu)勢。 服裝和化妝品被太平洋百貨一統(tǒng)天下，分別占市場總額的 22%和 36%，而食品類市場則被連鎖超市等經(jīng)營業(yè)態(tài)瓜分，其中紅旗連鎖占 41%，好又多占 22%， 成商和好又多的日用品類分別占市場總額的 25%和 21%，家電類僅國美就占據(jù)了市場 31%的份額，成商集團(tuán)為 29%。 3）主要商場單位面積收益統(tǒng)計表 即單位收益最高的是伊藤洋華堂，其次是人民商場、王府井和武侯分場 注意：這一指標(biāo)應(yīng)結(jié)合其租金和地價情況進(jìn)行綜合分析。 4） 商店出租指數(shù)：主要反映商業(yè)的活動強度。即用一棟建筑的商店租 金總額除以建筑物鄰街面的長度來計算 六、核心商業(yè)區(qū)綜合性商業(yè)物業(yè)分析 1、 產(chǎn)品組合定量分析：設(shè)計綜合商業(yè)項目時一定要注意對目標(biāo)消費人群的吸引和如何增加人流的問題，產(chǎn)品組合方式一般低樓層是零售業(yè)，高樓層是辦公或住家。 在核心商業(yè)區(qū)的中心位置，一般以寫字樓加百貨商場的形式為主，在中心的邊緣，則以寫字樓或商務(wù)公寓加專業(yè)性商場， 如家具、布藝商場的形式為主，這也是和國外核心商業(yè)區(qū)的功能布局基本相吻合的。 2、典型綜合性商業(yè)物業(yè)案例分析：產(chǎn)品規(guī)劃特點、布局、銷售狀況、價格、業(yè)態(tài)、配套、停車問題 1）王府井商城（ 45F）：集購物、酒店、餐飲、娛樂、辦公、居家為一體 由王府井百貨、世紀(jì)酒店、王府井餐飲娛樂電影城、商務(wù)公寓、麥當(dāng)勞共同組成，是目前西南地區(qū)建筑高度最高（ 162 米）體積最大、功能最全的綜合性商貿(mào)大廈 酒店、商務(wù)公寓、與百貨商場客源共享，互為依賴 2） 匯發(fā)摩爾 七、核心商業(yè)區(qū)的購物者 1、 其中的辦公工作人員 2、 內(nèi)城市和中距離郊區(qū)的人口，這部分人是將其作為區(qū)域性購物中心來利用 3、 旅游者 4、 購買極少的專門的高檔貨物的消費者 5、 因為到此進(jìn)行商貿(mào)和娛樂的順帶性消費的人 八、核心商業(yè)區(qū)零售業(yè)發(fā)展趨勢 1、 核心商業(yè)區(qū)零售經(jīng)營業(yè)種有向高、精、尖方向發(fā)展，低贏利的業(yè)種有向外移的趨勢。即由更高支付租金能力的經(jīng)營業(yè)種替代較低支付租金能力的經(jīng)營業(yè) 種。 其實歸根結(jié)底，這也是由市中心高昂的地價和租金造成的。 例如，高邦百貨的經(jīng)營業(yè)種就存在定位太低的問題，目前已處于清場和調(diào)整業(yè)種的狀態(tài)。86661099 8006，而世都大廈的國際頂級品牌商城的定位卻是符合核心商業(yè)區(qū)經(jīng)營業(yè)種向高端產(chǎn)品發(fā)展的趨勢。 2、 核心商業(yè)區(qū)零售的經(jīng)營形式有向?qū)ｉT化方向發(fā)展的趨勢。在核心商業(yè)區(qū)中，專門化的銷售和服務(wù)的比重將會越來越大，而賴于經(jīng)常性白天購物的零售類商業(yè)正在移出核心商業(yè)區(qū)，只留下非經(jīng)常性的高度專門化的買賣商店。據(jù)統(tǒng)計，雖然核心商業(yè)區(qū)日用品、服裝和家具的銷售額隨城市人口規(guī) 模的增加而增加，但增加程度卻在減少。人口在 50 萬以下的城市的市中心，服裝和家具銷售存在從百貨店向?qū)Ｙu店轉(zhuǎn)化的趨勢，在小城市，專賣店可能比百貨店更有競爭力。 3、 核心商業(yè)區(qū)的零售業(yè)將隨著消費市場的擴(kuò)展可能會改變其分布。 隨著城市規(guī)模的增加，外圍購物地區(qū)的零售業(yè)所占百分比增大。在小城市，幾乎所有購物者都經(jīng)常光顧核心商業(yè)區(qū) ；在大城市，除了核心商業(yè)區(qū)就業(yè)者和鄰近居民外，一般市民僅偶爾或為重要購物目的而光顧。即隨著地區(qū)購物中心的增加，郊區(qū)人口的增加、汽車的普及郊外大型停車場的建設(shè)，核心區(qū)的商業(yè)零售業(yè)占城市零售業(yè)的比 例將隨城市規(guī)模的增加而減少。 核心區(qū)零售和外圍零售比較： *中心區(qū)能 提