房產(chǎn)形象定位九大元素課件.ppt

形象定位之九大要素,2010年9月,北京新景祥公司營銷策劃專題培訓,課程提綱,客戶價值=總客戶購買價值總客戶購買成本,品牌形象,產(chǎn)品功能,產(chǎn)品可靠性,服務(wù)多樣性,服務(wù)可靠性,形象價值,產(chǎn)品價值,服務(wù)價值,貨幣價格,時間成本,精神成本,總客戶購買價值,總客戶購買成本,客戶價值,人員價值,體力成本,對于商品房而言，客戶購買的是價值，而不一定是產(chǎn)品,形象定位要上升到戰(zhàn)略的高度,我們的觀點一：,營銷戰(zhàn)不是一場“產(chǎn)品戰(zhàn)”，而是一場“認知戰(zhàn)”,SocialattitudesSocialattitudes社會態(tài)度,AdvertisingAdvertising廣告,Price價格,Lineextensions產(chǎn)品延伸,Serviceexperience物業(yè)服務(wù),QualityQuality產(chǎn)品質(zhì)量,Deliverytrucks看房車,Designandcolourcolour設(shè)計和色彩,Designandcolourcolour設(shè)計和色彩,Packaging項目包裝,WordofmouthWordmouth市場口碑,PrejudicesPrejudices偏見,Taste品味,Collectivememory記憶累計,Corporatereputation企業(yè)聲譽,認知的信息元素-項目品牌和形象是消費者所經(jīng)歷的總和,Nameandsign案名和logo,Lineextensions理念和主張,如何在如此紛繁的信息元素中，梳理出有價值的核心信息元素，構(gòu)建項目的形象體系？我們通過對人性的把握，用九大要素的思維工具來實現(xiàn)！,論人性五大弱點對影響“消費心理”之五個因素的深度剖析,房地產(chǎn)是高價格商品，尋找令客戶感動的主題形象定位體系的價值在于：滿足客戶精神需求，提升客戶感知的購買價值，如服務(wù)價值、產(chǎn)品價值、人員價值等！,結(jié)論：創(chuàng)造“超越價格的價值”將加速“行銷的直效性”,形象定位核心：創(chuàng)造迅速感性的魅力產(chǎn)品問題：如何通過系統(tǒng)的梳理和包裝，通過一種形象體系，來創(chuàng)造迅速感性的魅力產(chǎn)品。,別墅式桑拿公寓,寬板湯泉瘦西湖,亦指項目的品牌形象定位，它是項目在消費者心中留下的印象以及聯(lián)想。它首先承擔著表現(xiàn)產(chǎn)品、告之信息和塑造形象的功能，最后達到促進銷售的目的。它是開發(fā)商要在消費者心目中塑造的東西，具有更多人文的或形而上的意味。主要是通過對包裝九大核心信息要素進行提煉，充分挖掘項目優(yōu)勢資源，它是一個系統(tǒng)工程，是貫穿整個推廣過程的一個主題與靈魂。同時房地產(chǎn)廣告要具備“有效性”就必須因地制宜、因人說話，所以它也是一個動態(tài)的體系，隨著地域、時間、市場形勢、目標客戶等的變化而靈活調(diào)整。形象定位必須具備“權(quán)威性、唯一性、排他性”。,何謂形象定位,令客戶感動的主題形象定位體系,項目識別特性,商品利益支持點,商品利益基本點的訴求力,要素1：案名及LOGO,要素2：行銷概念,要素3：精神性的主導廣告語,要素4：概念的由來與文化底蘊,要素5：產(chǎn)品魅力核心,要素6：物質(zhì)性的主導廣告語,要素7：產(chǎn)品力的基本內(nèi)容,要素8：利益基本點的訴求,要素9：價格及付款方式的設(shè)計,3、客戶憑什么相信我,2、與客戶有何利益關(guān)系,1、提供有何特色的產(chǎn)品,客戶需求心理與消費心理,廣告金三角法則,九大要素是一種思維方式，作業(yè)工具，而不是固定模式,14,認知戰(zhàn)的信息核心-九大信息要素,主要內(nèi)容,形象力產(chǎn)品力利基力,NewVisualAngle,案名是樓盤的點睛之筆,項目的營銷與項目核心價值與案名都有很緊密的結(jié)合，一般項目案名都是經(jīng)過精心策劃,對項目核心價值進行了充分的認識后再提出的，是項目的濃縮體現(xiàn)，適宜切意的好案名不僅蘊涵項目的內(nèi)涵，且念起來朗朗上口，富有傳播力。,形象力之一：案名及LOGO,是否與項目特點與定位密切相關(guān)，好的案名是項目屬性和精神的集中體現(xiàn);能否起到有效作用，即易認識、好記憶、多聯(lián)想；能否有效區(qū)隔競爭對手，即在消費者心中給項目一個市場定位；能否提升傳播效果，即塑造一種使命、價值、榮耀，起到誘導效果。,衡量一個案名的優(yōu)劣取決于以下幾點:,案名及LOGO,行銷概念,形象力,衡量標準,案例,logo,案名,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,案例：夏商大學康城,案名也是一場認知戰(zhàn)！,大學：人類永遠的精神家園、創(chuàng)造性思想的發(fā)源地！大學城，最具文化價值的居住環(huán)境、城市未來的文化魂魄！具有90年歷史、蜚聲海內(nèi)外的集美學村、大學城是本項目無法復制的人文資源和品牌優(yōu)勢，體現(xiàn)著本項目獨有的區(qū)位優(yōu)勢和人文環(huán)境！康城:地中海邊美麗的歐洲風情小鎮(zhèn)，濃郁花園綠色風格的建筑勾畫出了人文藝術(shù)的多樣性，無處不體現(xiàn)著當?shù)刎S厚的資源與優(yōu)越的人居環(huán)境，是人們夢寐以求的生活樂園。用康城來命名本項目，有著“生態(tài)、健康、運動、活力、愉悅等”的豐富想象空間，而這與本案生態(tài)、人文型產(chǎn)品定位也是不謀而合！大學康城:健康的人居環(huán)境+深厚的人文底蘊+生態(tài)的景觀設(shè)計=現(xiàn)代生活樣板城。夏商大學康城：有效嫁接項目與夏商地產(chǎn)夏商地產(chǎn)品牌，通過項目品牌充實豐富夏商地產(chǎn)的整個品牌戰(zhàn)略。,案名及LOGO,形象力,衡量標準,案例,logo,案名,行銷概念,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,LOGO,本LOGO以抽象的五色花瓣所代表的金木水火土五行圍合而成，抽象的造型富于藝術(shù)底蘊，園型圍合代表美滿和成功，花瓣象征本項目綠色生態(tài)理念，舞蹈般的形態(tài)和陽光、明快、鮮艷的色彩，賦予LOGO以現(xiàn)代美感，整個圖案簡潔明快，動感而現(xiàn)代，與現(xiàn)代人的審美品位同步流行，所有設(shè)計元素共同把“天共生機舞，人居好家園”的現(xiàn)代理想生活演繹淋漓盡致，過目難忘而又意味無窮！,LOGO也需要認知！,案名及LOGO,形象力,衡量標準,案例,logo,頭腦風暴,我們的做法第一步：選出十個案名，接受目標客戶挑選。第二步：從客戶的角度告訴開發(fā)商，這些案名是目標客戶喜歡的！,案名及LOGO,形象力,衡量標準,案例,logo,案名,行銷概念,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,如大學康城項目，其行銷概念為“50萬平方米現(xiàn)代生活榜樣新城”，50萬平方米的體量規(guī)模和“全國綠色生態(tài)示范項目”“人文藝術(shù)城”是其概念的有力支持。,行銷概念是項目基本屬性的核心定位，是從精神層面和物質(zhì)層面對項目屬性的一個基本定位，“行銷概念”需同時具備“唯一性”、“排它性”、“權(quán)威性”三性合一。“行銷概念”的權(quán)威性須充分有力，要有有效資源支持。,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,規(guī)模優(yōu)勢,即時市場第一個超級大盤,針對客群的項目核心理念,社區(qū)高度,全新的生活方式，多元、便利、繁華、現(xiàn)代的生活新城,50萬平方米現(xiàn)代生活榜樣新城,NewVisualAngle,NewVisualAngle,形象定位核心-確定行銷概念的切入點,、以“地段+項目特征”的方式進行定位衡量房地產(chǎn)項目是“地段，地段還是地段”，如果項目的地段具備以下特征：擁有或鄰近山湖林海河等自然資源、位于或鄰近城市中心、地標、某個著名建筑物、公建、公認的高尚片區(qū)和特定功能的片區(qū)、城市地標，通常運用組合定位即以地段特征作為形象定位語之重要組成部分，把項目的地段特征在形象定位中突出和強化出來，同時結(jié)合項目特征，這是最常用的定位切入點。如禾祥首府，地處禾祥西路，素有名人靜巷之稱，其行銷概念定位為“名人靜巷國際名流社交圈”。,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心-1,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,形象定位核心-確定行銷概念的切入點,、通過“項目規(guī)模+發(fā)展理念”方式進行定位如大學康城的行銷概念“50萬現(xiàn)代生活榜樣新城”。、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位如天之驕子“寬板湯泉瘦西湖”不僅濃縮本案的三大特點-寬板建筑、溫泉社區(qū)、中式園林親水住宅、以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位香榭園純錯層結(jié)構(gòu)，以“別墅式桑拿公寓”創(chuàng)新定位取得成功。,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心-2,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,形象定位核心-確定行銷概念的切入點,、以項目的目標客戶定位另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來，希望通過名人或特定階層與產(chǎn)品聯(lián)系起來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。如米蘭春天項目：“藍調(diào)水岸時尚精英生活城”、以文化象征定位在當前的形象定位中，比較常見而且比較容易的做法是移植、套用、打造各種有代表性的異域風情，如歐式風格、北美風格，地中海風情，或高舉中式風情的大旗，林林總總，項目用文化象征來差別化他們的項目形象，試圖以文化統(tǒng)領(lǐng)，樹立一種成功的標識，一種全新的生活方式，一種獨特的難以替代的情調(diào)和價值。如文園春曉：“人文市區(qū)山水院落”,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心-3,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,形象定位核心-確定行銷概念的切入點,、以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位如果項目在規(guī)模、品質(zhì)、開發(fā)時間等方面有第一、引領(lǐng)或綜合優(yōu)勢領(lǐng)先的特質(zhì)，可以引領(lǐng)者的定位出現(xiàn)，氣勢磅礴，先聲奪人，一亮相就可以引起市場的強烈關(guān)注。五緣灣“中國東南地產(chǎn)板塊領(lǐng)航者”、“活力生態(tài)港財智菁英城”,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心-4,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,充分闡述形象定位中核心概念提出的緣由，包括概念提出的宏觀背景、蘊藏的文化內(nèi)涵、可類比資源、支撐行銷概念的有效資源、市場定位及發(fā)展愿景等，并以高度凝練的文案進行闡釋與延展。,形象力之三：概念由來及文化底蘊,大學康城概念由來綠色、人文是人類居住的終極夢想從有巢氏構(gòu)木為巢到陶淵明的五柳齋，從路德維希的天鵝堡到萊茵河畔的優(yōu)雅小鎮(zhèn)綿延不止的居住夢想締造了全球生態(tài)人居潮流今天，大學康城，傳承廈門人居的光榮與夢想用城市理想家園的制高級，將生態(tài)、藝術(shù)平衡有序地織進城市的肌理之中開啟大廈門世紀級生態(tài)居住文化，并引領(lǐng)居住生活方式的全方位變革從此，一種代表未來居住文化的新大陸就此誕生并成就大廈門現(xiàn)代生活不可超越的范本,海晟維多利亞概念由來海岸是世上最迷人、最昂貴的風景，也是人類永恒的度假天堂和居住夢想無數(shù)傳世千秋的水岸名宅，如同夢幻般的維納斯，自水誕生而后永恒。今天，海晟維多利亞，在城市一線海岸的黃金地段以壯闊的國際視野和對濱海生活的極致追求，打造一座世界級濱海公園城30萬海洋主題高尚社區(qū)，全國首個私家海洋會所，四萬平海洋主題公園，與世界同步的濱海居住生活魅力營造上流貴族的居住天堂，高品質(zhì)、高起點的大氣規(guī)劃，成就濱海生活新高度，領(lǐng)航一個藍色的居住時代！,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,精神性廣告語主要是對項目的主體目標客戶群形象進行包裝，創(chuàng)造項目價值之“形象價值”，即客戶形象。如大學康城項目的精神性廣告語“時代精英匯聚地，榜樣人居大廈門”，也可以是對項目形象進行包裝，如鐘宅灣項目，精神性定位為“東南板塊領(lǐng)航者”。,案名及LOGO,形象力,行銷概念,基本概念,定位核心,案例,概念由來及文化底蘊,精神性廣告語,NewVisualAngle,精神性廣告語是虛的事物！,主要內(nèi)容,形象力產(chǎn)品力利基力,NewVisualAngle,產(chǎn)品魅力核心是產(chǎn)品核心魅力的物質(zhì)形態(tài)的展示和升華，如大學康城項目產(chǎn)品魅力核心是由項目的綠色生態(tài)定位升華出的“綠色奧斯卡”。海晟維多利亞的產(chǎn)品魅力核心是“海洋之星”俱樂部。,產(chǎn)品魅力核心,產(chǎn)品力,物質(zhì)性廣告語,基本概念,案例,產(chǎn)品力,萬科城的鐘樓算是算產(chǎn)品魅力核心？武漢沿海賽洛城引進北大附中作為社區(qū)的教育配套，北大附中是產(chǎn)品魅力核心嗎？某樓盤的戶型調(diào)高5.9米，是項目的最大賣點？那么調(diào)高5.9的戶型是產(chǎn)品魅力核心嗎？,討論,答案：是、不是、不是,產(chǎn)品魅力核心,產(chǎn)品力,物質(zhì)性廣告語,基本概念,案例,產(chǎn)品力,A,B,哪邊是可以被稱作產(chǎn)品魅力化核心？,NewVisualAngle,NewVisualAngle,物質(zhì)性的主導廣告語主要是從物質(zhì)層面對產(chǎn)品優(yōu)勢進行高度濃縮的概括，一般物質(zhì)性的主導廣告語可由魅力核心導出。如大學康城的廣告語是“大廈門新中心生態(tài)藝術(shù)城”。,產(chǎn)品魅力核心,產(chǎn)品力,物質(zhì)性廣告語,基本概念,案例,產(chǎn)品力,NewVisualAngle,精神性廣告語與物質(zhì)性廣告語的不同？,精神性廣告語是客戶形象和客戶生活方式的包裝與定位，是給予人們的一種精神感受。而物質(zhì)性廣告語是項目最實際的，是給予人們的一種物質(zhì)享受。,新生代精英領(lǐng)地領(lǐng)舞樂活新生活,樂活革命新潮流20萬風尚新城,時代精英匯聚地，榜樣生活大廈門,大廈門新中心生態(tài)藝術(shù)城,湖灣之間城市腹地的全景臻品,寬景水岸華宅，中產(chǎn)階級榮耀,NewVisualAngle,對項目資源和價值的梳理與表現(xiàn)，也就是項目的賣點挖掘，,主要從以下三方面進行：產(chǎn)品價值人員價值服務(wù)價值,產(chǎn)品魅力核心,產(chǎn)品力,物質(zhì)性廣告語,產(chǎn)品力,產(chǎn)品價值,人員價值,服務(wù)價值,NewVisualAngle,項目大環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢、外部的交通狀況、景觀資源、生活配套、教育配套等；中環(huán)境項目規(guī)模、中庭景觀規(guī)劃、立面風格、社區(qū)商業(yè)配套、教育配套、會所等；小環(huán)境戶型特點、面積、格局、安保等。,產(chǎn)品魅力核心,產(chǎn)品力,物質(zhì)性廣告語,產(chǎn)品力,產(chǎn)品價值,人員價值,服務(wù)價值,2019/12/14,40,可編輯,NewVisualAngle,NewVisualAngle,人員價值,人員價值，主要從三方面著手：一是開發(fā)商形象包裝；二是配合單位形象包裝（建設(shè)施工單位、規(guī)劃設(shè)計單位、景觀設(shè)計單位、物業(yè)服務(wù)單位等）；三是購房者的形象包裝（對主力目標客戶群的形象概括與提升）。,服務(wù)價值,主要是提供哪些方面的服務(wù)，如私人管家式物業(yè)服務(wù)（部分有償項目），如私人商務(wù)服務(wù)、私人家政服務(wù)等。,產(chǎn)品魅力核心,產(chǎn)品力,物質(zhì)性廣告語,產(chǎn)品力,產(chǎn)品價值,人員價值,服務(wù)價值,NewVisualAngle,連線題,CBD私人家政服務(wù)景觀設(shè)計建筑單位海景會所戶型物業(yè)服務(wù)單位私人管家式物業(yè)服務(wù),產(chǎn)品價值人員價值服務(wù)價值,主要內(nèi)容,形象力產(chǎn)品力利基力,NewVisualAngle,產(chǎn)品力指的是產(chǎn)品有什么，利益基本點的訴求指的是產(chǎn)品對客戶有什么好處。以大學康城項目為例，生態(tài)住宅是其產(chǎn)品力，但是生態(tài)住宅的節(jié)能、舒適性更高就是實實在在的好處的，所以其利基訴求點為“同樣的70年，生態(tài)節(jié)能住宅可以為您省出一套房子”。,利益基本點的訴求,利基力,價格及付款方式設(shè)計,形象定位的邏輯關(guān)聯(lián),NewVisualAngle,價格及付款方式的設(shè)計多用在項目公開銷售或促銷時，是要通過策劃與設(shè)計達到讓客戶覺得產(chǎn)品很便宜，刺激與提高目標客戶的“需求意識與購買欲望”。如樂活小鎮(zhèn)，該項目入市時恰逢央行第二套房貸政策出臺，受此影響市場低迷，樂活小鎮(zhèn)項目適時推出10%首付政策，“10%首付，2萬元起輕松落戶廈門”的廣告語在市場一片低迷之下，成功銷售三百多套。,利益基本點的訴求,利基力,價格及付款方式設(shè)計,形象定位的邏輯關(guān)聯(lián),NewVisualAngle,NewVisualAngle,NewVisualAngle,如何理解：“企業(yè)的整個經(jīng)營活動要以客戶滿意度為指針，要從客戶的角度、用客戶的觀點而不是企業(yè)自身的利益和觀點來分析客戶的需求，盡可能全面尊重和維護客戶的利益”。,思考時間,在新景詳達到客戶滿意，必須要做到的兩點利益基本點的訴求：產(chǎn)品對客戶有什么好處，讓客戶明確產(chǎn)品所能帶來的好處。價格付款方式設(shè)計：客戶覺得產(chǎn)品很便宜，即物超所值！,課程提綱,廈門櫻花山莊,案例分享,1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,1）當時廈門最小戶型為兩房兩廳、面積不小于75平，售價不低于18萬元的現(xiàn)狀；2）大量的外地在廈人員欲定居廈門，約60萬3）非廈門戶口者享受不了“統(tǒng)建房”政策。,1-7經(jīng)驗總結(jié),1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,以低總價（小于10萬，配合銀行按揭）的一房一廳（面積初期設(shè)計為：45M2）滿足該目標客戶群在廈門有自己家的需求之市場定位。,1-7經(jīng)驗總結(jié),1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,該目標客戶群不接受該產(chǎn)品。,1-7經(jīng)驗總結(jié),1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,一房一廳不能滿足三口之家基本生活功能的主要問題；排除了目標客戶群不接受小面積戶型的關(guān)鍵問題，否則本創(chuàng)意將無營銷意義。,1-7經(jīng)驗總結(jié),1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,將產(chǎn)品調(diào)整為：總價為12萬左右的二房二廳（面積調(diào)整為：56M2）,1-7經(jīng)驗總結(jié),1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,為解決面積小的負面問題：認為；利用目標客戶“年輕人”“善于追求生活情趣”特征及利用“日本的公寓均是小面積”錯覺，大膽采用“日式花園公寓”行銷概念，既解決面積小的負面問題，又避開了當時宣傳的“歐風潮”，又深受目標客戶的喜歡-作到了：獨樹一幟/投其所好/一針見血；1-6-1）行銷概念：“日式花園公寓”1-6-2）魅力中心：由“日式花園”升華出的“櫻花”，1-6-3）物質(zhì)性主導廣告語：“一處櫻花爛漫的魅力家園”1-6-4）利基點：兩房兩廳自己的家1-6-5）利基訴求力：“兩房兩廳均售12萬-首付4.8萬/月付1280元”,1-7經(jīng)驗總結(jié),1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,1-7經(jīng)驗總結(jié),櫻花山莊成功經(jīng)驗是：（1）優(yōu)秀的“市場定位”，其“唯一性”與“市場有效需求和容量”雙層過濾均符合要求。（2）尊重市場，認真、嚴謹?shù)剡M行“針對性市場調(diào)查”工作,1-1市場信息,1-2定位設(shè)想,1-3針對性市場調(diào)查反饋,1-4準確分析、發(fā)現(xiàn)問題,1-5解決問題,櫻花山莊案例,1-6包裝配合,1-7經(jīng)驗總結(jié),櫻花山莊形象定位的過程：,案例模擬大pk,假定前提一：北京“八”環(huán)外一塊地，總建10萬，容積率4地塊周邊環(huán)境忽略不計；地塊成本忽略,假定前提二：以北京的出租車司機為目標客戶,要求：1、模擬前期市調(diào)，計算客戶容量、購買力等,2、在目標客戶已經(jīng)假定的前提下提出戰(zhàn)略定位,3、撰寫形象定位,Pk規(guī)則：各隊15分鐘時間討論，撰寫形象定位，小組展示，展示說明時間不超過3分鐘每組兩枚金幣投票，秦總兩枚；如并列秦總一票定勝負；一、二、三名分獲5、3、1枚金幣！,實際上，經(jīng)常會碰到的問題是，當我們接到一個項目時候，產(chǎn)品都已經(jīng)做好了，那么，這個時候，形象定位該如何做？,課程提綱,形象定位的煉制過程-以特房山水新座為例,【對區(qū)位認知】,湖邊水庫片區(qū),萬科項目的啟動對該片區(qū)的崛起有不可磨滅和替代的作用，隨著68世茂，萬科繼續(xù)跟進該區(qū)域摘地，可見其向島內(nèi)為數(shù)不多的高尚湖景居住區(qū)演變的趨勢。,東部片區(qū)目前市場特征,大盤為主高層規(guī)劃高價位推盤樓盤定位高端大戶型占主導,東部片區(qū)未來走勢,高價持續(xù)拉動別墅項目逐步推出客群多區(qū)域化戶型規(guī)劃物業(yè)競爭主流,廈門向東湖邊水庫高起點的新住片區(qū)正在迅速崛起。,湖邊水庫片區(qū),觀音山-會展片區(qū),環(huán)湖里大道,湖心島休閑文化中心,金邊路咖啡酒吧街,社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心,鐘山小學鐘山高中,湖西小學湖西高中,萬科金域藍灣,上東美地,圣瑪利醫(yī)院,地塊1公里周邊情況,湖邊水庫,湖邊花園保障性住房,下湖安置房,上湖安置房,蔡塘、古地石安置房,口腔醫(yī)院,前坑、后坑安置房,地處湖邊水庫邊緣地帶，理論上高層可以看到湖，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部地域。,山水新座/尚座,本案基地環(huán)境,商業(yè)配套：加州(瑞景)商業(yè)廣場、古地石規(guī)劃商業(yè)街區(qū)、江頭SM商圈、觀音山商業(yè)街、臺灣街;教育配套：規(guī)劃建設(shè)8個幼兒園和湖西小學、湖西高中、鐘山小學、鐘山中學、蔡塘九年制學校(學校一般);醫(yī)療配套：中醫(yī)院,規(guī)劃建設(shè)圣瑪利醫(yī)院和口腔醫(yī)院分院;交通配套：仙岳路、金山路、環(huán)湖里大道、BRT;景觀休閑：湖邊水庫、虎仔山、觀音山、金山、東芳山、五緣濕地公園、忠侖公園等.,3公里范圍內(nèi),地塊3公里配套情況,從3公里范圍來看，新配套年年提升，區(qū)域具備成為新明星板塊的氣質(zhì)。,2009G21,本案基地環(huán)境,【對產(chǎn)品認知】,產(chǎn)品研判,A地塊規(guī)劃為5棟百米超高層,B地塊規(guī)劃為6棟高層住宅,B地塊6棟小高層建筑，圍合小區(qū)景觀,產(chǎn)品研判,95-110的兩房及三房為B地塊主力戶型,1號樓,南北通透,動靜分明,入戶花園,客廳、餐廳獨立,一梯兩戶，南北通透，戶型方正，空間使用率高,一梯兩戶設(shè)計，大大降低電梯等待時間戶型方正，且動靜分明，空間使用率極高配備入