房地產(chǎn)基礎.doc

房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識目 錄一、關于房地產(chǎn)的專業(yè)知識1、房地產(chǎn)基本概念2、地產(chǎn)類型3、房產(chǎn)術語 4、商品房取得“五證”過程二、關于銷售策劃的專業(yè)知識1、銷售模式2、價格與稅費3、開盤前的準備工作4、常用銷售物料5、某樓盤購房費用表舉例6、某樓盤按揭須知舉例三、關于建筑工程的專業(yè)知識1、開發(fā)建設程序知識2、工程管理知識3、房屋建筑知識4、住宅的結構形式知識5、其他規(guī)劃設計知識四、關于幾種概念住宅的知識五、關于面積計算與技術指標的專業(yè)知識關于房地產(chǎn)的專業(yè)知識一、房地產(chǎn)的基本概念1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)總體。所以房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)按照不同的標準可以劃分為不同的類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)特性位置固定性-位置不可移動性地域差別性-每一宗房地產(chǎn)價值都不相同高值耐久性-價值昂貴的消費品保值增值性-土地稀缺性,致使房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)3、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間,并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種勞動。4、房地產(chǎn)市場一級市場：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓的市場,既國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的市場,出讓的土地可以使生地也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。生地（沒有實現(xiàn)三通一平）和熟地（已實現(xiàn)三通一平）三通一平：通水、通電、通道路,土地平整七通一平：通上水（自來水）、下水（防水、雨水排放）、電、煤、道路、電訊、熱、土地平整。二級市場：是房地產(chǎn)開發(fā)市場,其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司,其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設規(guī)劃,對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。三級市場：是指在二級市場的基礎上再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場,也就是房地產(chǎn)進入流通領域進行交易而形成的市場。5、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)有著非常密切的關系，在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建筑的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者，組織者并承擔發(fā)包任務，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成土地開發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務。6、國土局代表國家行使土地所有者的職權以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)進行管理的一個政府部門。7、商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。8、發(fā)展商開發(fā)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。9、代理商經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及為物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。10、房地產(chǎn)產(chǎn)權是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有產(chǎn)權并獨立出售，出租的房屋，車庫等有產(chǎn)權，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對購房者而言，就不具備產(chǎn)權的概念。11、如何辦理產(chǎn)權每套商品房產(chǎn)權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購買發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。12、房地產(chǎn)產(chǎn)權登記指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權證。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)產(chǎn)權實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權利。房地產(chǎn)登記時要對權利人、權利性質(zhì)、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結構、用途、價值、等級、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。13、國土局產(chǎn)權登記處辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。14、公證處是一個國家的證明機關，是法律公正的機構。15、房地產(chǎn)證是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權的法律憑證。16、房地產(chǎn)公證公證機關對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。17、商品房預售許可證按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。18、房地產(chǎn)買賣合同是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。19、房屋所有權房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享有權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權利。20、房屋使用權是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。21、土地的所有權形式國家所有，集體所有。22、土地所有權的變更集體所有的土地經(jīng)過國家征用轉(zhuǎn)為國家所有。23、國家所有的土地包括城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法征收、征用、征購并收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂。24、集體所有的土地集體所有的土地只能由村民集體合法經(jīng)營管理（如舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）或個人承包經(jīng)營，不得擅自租賃或與發(fā)展商合作開發(fā)。如宅基地，其房不能轉(zhuǎn)讓；宅基地、自留地、自留山屬集體所有。25、國有土地所有權國有土地實行所有權和使用權分離制度。國有土地可以由全民、集體所有制單位和個人使用，但須依法取得“國有土地使用證”。土地使用權的年限：居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地及其他用地50年。26、房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地或?qū)⒓w所有的土地依法經(jīng)過征用轉(zhuǎn)為國有土地。開發(fā)商須通過土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓程序取得土地使用權，并取得“建設用地規(guī)劃許可證”。國有土地使用權的獲取：（1）土地使用權出讓（政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式）：（2）土地使用權劃撥（無償），包括國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利的項目；（3）土地使用權轉(zhuǎn)讓（出售/交換/贈與）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與、遺贈（轉(zhuǎn)移的是房屋所有權和土地使用權）。27、商品房現(xiàn)售的條件開發(fā)商具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權證/使用土地的批文；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其地配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實。28、商品房取得預售許可證應當具備的條件（1）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書：（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)：（4）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（5）七層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結構工程封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預售項目，已完成2/3結構工程，并且發(fā)展商開發(fā)建設資金占工程總投資30的比例；（6）已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶；（7）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。29、房地產(chǎn)的登記發(fā)證制度產(chǎn)權發(fā)生變化需進行登記。（1）轉(zhuǎn)移、分割、抵押、繼承、租賃等；（2）登記是應當完成的程序，否則權利人的權利尚處于不確定狀態(tài)，容易遭受侵害；（3）沒有登記，權利人的權利仍應受到保護。二、地產(chǎn)類型1居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用低的總稱。2、住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。3、其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。4、公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。5、道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。6、公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。7、道路紅線是指城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。8、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。9、房屋用地 是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設施占用的土地。10、住宅用地 是指供居住的各類房屋用地。11、工業(yè)用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。12、倉儲用地是指國家、省（自治區(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。13、商業(yè)服務業(yè)用地是指各種商店、公司、修理服務部、生產(chǎn)資料供應站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地。14、旅游業(yè)用的是指主要為旅游業(yè)服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。15、綠化用地是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。16、公共建筑用地是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。17、文、體、娛用地是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。三、房產(chǎn)術語1、商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。2、經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。3、存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。4、再上市房是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用住房首次上市出售的房屋。5、住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。6、準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)、外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。7、共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)，指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。8、共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。9、尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到85以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足、或是樓層不佳、位處兩極。10、爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足，盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求。導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。11、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。12、單位產(chǎn)權房單位產(chǎn)權房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。13、廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。14、私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。15、二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。16、期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。17、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。四、商品房取得“五證”過程房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國家有關法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證，這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的“綠卡”，缺一不可。房地產(chǎn)商在銷售商品房時應具備“五證”即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、和商品房銷售許可證。1、國有土地使用政本證是證明土地使用已向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地的使用權的法律憑證。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并依法登記領取土地使用權證書。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用證。因為按照有關法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。領取土地使用權證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權出讓合同約定的土地用途進行開發(fā)建設。有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。2、建設用地規(guī)劃許可證本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。未取得建設用的規(guī)劃許可證而占用土地的，其建設用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。3、建設工程規(guī)劃許可證本證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國家核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的目的，是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行開發(fā)建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施，對有關責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。4、建設工程施工許可證本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。建筑施工是一項復雜地生產(chǎn)活動，是房地產(chǎn)開發(fā)項目得以順利實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證地不得擅自開工。5、商品房銷售許可證和商品房預售許可證本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。商品房預售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場。但這種方式具有較大的風險性和投機性，為保障購房者的合法權益，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)商預售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預售登記，領取商品房預售許可證后，才能預售商品房。此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如房屋已經(jīng)建成，還應當持有房屋所有權證書。關于銷售策劃的專業(yè)知識一、銷售模式1、低價開盤低價開盤是指樓盤在第一次面對消費者時，以低于市場行情的價格公開銷售。特別在樓盤的綜合性能不強，項目的開發(fā)量相對過大，絕對單價過高，市場競爭激烈，類似產(chǎn)品多的情況下，更應考慮。低價開盤有力點是：便于迅速成交，促進良性循環(huán)；便于日后的價格調(diào)控；便于內(nèi)務周轉(zhuǎn)，資金快速回籠。但低價開盤也有不利點，如首期利潤不高，樓盤形象難以很高提升等。2、高價開盤 高價開盤是指樓盤第一次面對消費者，以高于市場行情的價格公開銷售。其條件是：具有別人所沒有的明顯樓盤買點；產(chǎn)品的綜合性能上佳；公司信譽好，市場需求旺盛。高價開盤的利弊表現(xiàn)為：便于獲取最大的高利潤，但若價位偏離主力市場，則資金周轉(zhuǎn)會相對緩慢；便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產(chǎn)；但日后價格的直接調(diào)控余地少。3、一次性付款這是在以前供不應求的賣方市場時最為常見的銷售方式。在現(xiàn)在買放市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。4、分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。對客戶來說免息分期付款最合心意，而且越來越好，但對開發(fā)商來說卻很不利，損失點利息倒是咬咬牙能挺得過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在淡市比較吸引人的銷售方式。5、銀行按揭這是目前最普遍使用的付款方式，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)發(fā)展非常迅速，這是因為它符合廣大人民的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。6、無貼息返本銷售購房者購買物業(yè)后到不定期時期后（一般是1020年）發(fā)展商按原價將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權仍歸業(yè)主所有。這種銷售方式往往是在社會經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定和法律保障健全的形勢下才會流行。此種方式現(xiàn)在已經(jīng)被禁止。7、先租后售客戶可以先租住，到客戶認為有能力買下房屋產(chǎn)權時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金總額，并且按租住房時議定的房價出售。這是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購買者，發(fā)展商可以先將物業(yè)出租，而后再找購買者，購買者購買后發(fā)展商此前所收的租金總額連同對租額的權力義務一并轉(zhuǎn)交給購買者，此種情況下的購買者一般都是投資者。8、售后返租此種銷售方式是，購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價和租期由雙方議定，同的，購房者也可以選擇分期付款。此種方式適合于投資者。此種方式現(xiàn)在已經(jīng)被禁止。9、以租代售有意購房者的客戶先租住，按月交租金，等租金總額達到當初議定的房屋總價（連本帶息）時，房屋產(chǎn)權歸該客戶所有。這種銷售方式對發(fā)展商不利，但另一方面其市場承載面卻極其廣泛?；刭忎N售客戶購買房屋一定時期后，如對物業(yè)不滿意，發(fā)展商保證按原價甚至原價加利息回購。10、回報銷售購房客戶須支付部分房款（一般是30），但暫不入住，一定期限后（一般是710年），此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70的房款回購前十年的房屋使用權。此種銷售方式對那些具有較充實的儲蓄而又希望能夠保值的人具有很大的吸引力。二、價格與稅費1、均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高城物業(yè)推出的“不計樓層、朝向、以2800元/m2統(tǒng)一價銷售”，即以均價作為銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。2、基價基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。3、起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓作為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表“元/m2起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。4、預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。5、一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方和賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。6、誠意金是指商品房在未取得預售證之前，開方商收取客戶可退回的款項?？蛻艚患{誠意金一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾，即到開發(fā)商取得預售證而公開發(fā)售時，客戶可以憑此額外折扣購房。開方商收取誠意金的目的有以下幾個：取得部分流動資金；吸引客戶對樓盤情況的長期跟蹤和熟悉；試探客戶的需求以作調(diào)整改進；試探客戶接受的心里價位；吸引炒家的進入。7、定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國有關法律法規(guī)的規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20。如果購房者交了定金之后改變注意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。8、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只有當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。9、土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用（萬元/ha）。10、住宅單位綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用（元/m2）。11.、公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設施、設備的維修、養(yǎng)護。12、銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。13、契稅是指當房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓（土地使用權轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移合法性的作用。14、印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。三、開盤前的準備工作公司在推出一個樓盤（房產(chǎn)個案）時，在開盤前作好充分的案前準備是非常必要的。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷售任務。一般在作案前準備時，先要做一份詳盡的工作進度控制表。把案前工作需要完成的事項按項目分類編排進去。表格上需注明項目、具體工作事項、需配合單位、時間表等。案前工作一般要完成四大項目：建筑設計的確定、工地現(xiàn)場的布置、策劃執(zhí)行、業(yè)務執(zhí)行。1. 建筑設計的確定一塊地塊在確定下來后，發(fā)展商首先要根據(jù)設計院的競標方案，確定小區(qū)的規(guī)劃方案。銷售部可以根據(jù)自己在實際銷售過程中遇到的情況，參與到建筑設計的討論中去。建筑設計包括：小區(qū)規(guī)劃、平立面、面積、建材設備、總平面圖、效果圖、模型、證照和補充條款等。首先要盡快與發(fā)展商敦促設計院將總平面圖（擴初）等確定下來報政府有關部門進行審核。至于景觀，發(fā)展商可以委托設計院設計，也可以請外面專門的景觀設計公司進行設計。在完成圖紙方案設計的同時，可以同時對效果圖、模型等進行廠商聯(lián)系。一周內(nèi)完成草圖和樣品。效果圖將在三周內(nèi)完成上色與點景的工作。至于模型，在樣品出來后，銷售部要對其進行嚴格的審核，因為一個好的模型，可以直接反映出小區(qū)的規(guī)劃與品質(zhì)，使客戶產(chǎn)生身臨其境的感覺。模型的作業(yè)時間一般也需三周。2. 工地現(xiàn)場的布置工地現(xiàn)場的布置分為：場地平整；售樓處的設計、建造、裝修；停車場、入口地面、庭院的建造；現(xiàn)場主看板的制作；戶外看板的選點制作；羅馬旗的設計與制作；售樓處內(nèi)空調(diào)的購買；電話的申請；控臺的制作；銷售道具與戶外燈光的設計選購等。其中現(xiàn)場主看板與戶外看板的選點制作以及售樓處的設計與建造是較重要的部分。因為是通路，這些都需要發(fā)展商的大力配合，而羅馬旗則需要策劃部門的通力合作。工地現(xiàn)場的布置應在開盤前完成，一般需要約兩個月。3、策劃執(zhí)行在案前的準備工作中，策劃部門扮演了什么角色呢？在工作進度表中，專門有一大項為策劃執(zhí)行，即為策劃部需配合項目。有案名、LOGO、樓書、海報、派夾報以及DM、名片、信封、手提袋、媒體計劃、NP等。案名及LOGO的提報，策劃部應在建筑設計開始討論的同時進行，在兩周內(nèi)完成。樓書、海報、派夾報、DN等，則應在設計確定后，開始進行文案的設計，然后是排版、發(fā)包印刷，一般在一個半月內(nèi)全部完成。整個銷售過程中的媒體計劃，策劃部應在開盤前一個月先制定出一個初步計劃，然后在一個月的預約時間內(nèi)，再視情況作相應的調(diào)整。第一撥的NP稿，應在開盤前兩周提前完成，因為第一撥的NP稿是個案打響第一炮的關鍵，應仔細斟酌。由上所述，可以看出，策劃部再案前工作中，起了非常重要的作用。4、業(yè)務執(zhí)行案前還有一個最重要的事項，就是義務執(zhí)行里的銷講制作。銷講的制作應在案前開始時先進行資料收集，然后制作。約在一個月內(nèi)完成。售樓處的建造等完畢后，待人員進場，開始熟悉銷售講習、進行銷售演練。與發(fā)展商的合同討論和定價也是業(yè)務執(zhí)行中較重要的一點。其他如：人員確定、辦公用品的購置，則是需管理部（辦公室）配合的項目。了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時間，我們就可以在案前工作進度表上把什么時段完成何種事項都標注上去。一目了然，便于時間的控制，很好的完成案前工作。四、常用銷售物料銷售物料的制作一般由策劃部門協(xié)同銷售部和廣告公司、制作公司共同完成。1. 銷售道具位置圖、環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖、模型、燈箱、旗幟、免費資料、展示品（可分為：平面展示、立體展示、對比展示）、樣板間、形象展品（如廣場、游樂園等）、紀念品（贈品）廣告牌、門前指引物、展板。2、銷售手冊內(nèi)容（1）五證：商品房銷售（預售）許可證、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證：（2）銷講；（3）房源銷控表；（4）總平面圖；（5）交通位置圖；（6）戶型圖；（7）價格表；（8）付款方式；（9）交房標準及菜單裝修方案；（10）認購協(xié)議書；（11）商品房買賣合同標準文本；（12）物業(yè)公司的簡介及管理公約；（13）按揭辦理方法；（14）銀行利率表；（15）認購房付款一覽表；（16）辦理產(chǎn)權的有關程序及稅費；（17）入住程序及收費明細表；（18）購房費用速算表；（19）客戶資料表。3、銷售表格運用（1） 來人來電客戶資料調(diào)查表；（2） 客戶來電登記表；（3） 來訪客戶登記表；（4） 付款一覽表；（5） 意向客戶登記表；（6） 市場調(diào)查分析表。五、某樓盤購房費用表舉例類別稅 費 名 稱稅 費 標 準說 明備 注付 首期 房款 時需 交納 的稅 費契 稅按房價1.5%.121111111.51.5%按房管部門的政策規(guī)定取由 發(fā) 展 商 代 收 代 付商品房買賣合同 印花稅按房價0.03%測繪/登記/工本費500元/套律師見征費每宗300元由律師行自收取有線電視安裝費350元/套兩個端口;每增加一個端口加收50元(為一次性收費)煤氣管道初裝費3500元/套煤氣熱水器安裝費300元/套交煤氣公司保安防盜監(jiān)空系統(tǒng)安裝費(含可視對講機)1800元/套智能化系統(tǒng)安裝費500元/套辦 理房 屋入 住時 需繳 納的 款項電話工料費300元/套由 物 業(yè) 管 理 公 司 收 取 或 代 收 后 按 需 支 付信箱維護費50元/套水電周轉(zhuǎn)金400元/套物業(yè)維修基金3000元/套(首次)首期專項維修資金由買受人在收樓時按建筑面積先行繳納人民幣40元/m2(非住宅的房屋應為50元/m2),不足購房款2%部分按國家規(guī)定執(zhí)行管理費1.5元/（m2月）最終按物價局規(guī)定標準收取;辦理房屋入住時,按建筑面積預收三個月六、某樓盤按揭須知舉例本樓盤為一廣東省樓盤1、申請人條件（1）申請人必須是年滿18歲的中國籍（包括港、澳、臺）具有獨立民事能力的個人；（2）與發(fā)展商已簽訂正式買賣合同，并同意用所購房產(chǎn)作抵押；（3）有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，能償還貸款本息；（4）業(yè)主年齡加按揭年限不得超過70歲。聯(lián)名供樓時，貸款年限以年幼者計算（年幼者必須在18周歲以上且有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入，否則以年長者計算），業(yè)主年齡加按揭年限超過70歲的或未加按揭年限不到18周歲的必須由另一位共同申請人提供擔保。18周歲以下未成年人士不能單獨申請按揭貸款。2、借款人申請住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及A4紙復印件）（1）身份證件：a、國內(nèi)人士須提供身份證和戶口簿原件及五份復印件（戶口簿復 印件須首頁及業(yè)主聯(lián)）；若為集體戶口，可提供加蓋單位公章的 集體戶口復印件；非本市戶口人士須同時提供本市戶籍聯(lián)系人 地址及電話（附身份證復印件）。B、港澳同胞須提供身份證、回鄉(xiāng)證原件及五份復印件。C、臺灣同胞須提供身份證、護照、臺胞證、來往大陸通行證及五 份復印件。D、外籍人士須提供身份證、護照、居留權證及五份復印件（其中 身份證、護照須經(jīng)過我國公證處辦理認證并翻譯成中文）。 （2）單位開具的收入證明（最好用有公司抬頭的便箋）或提供工資存折（月均收入不低于月供額的150%）。工行牡丹信用卡金卡客戶或國家機關、金融保險、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應、部隊系統(tǒng)人員在提供能證明本人身份的有效證件后，免提供單位收入證明。如辦理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款證明（存款證明不低于貸款的20%）或提供股票、債券、房產(chǎn)、車產(chǎn)等證明。（3）若辦理公積金按揭需提供公積金卡、近期公積金繳存證明（由公積金所在開戶銀行開出，必須連續(xù)繳存半年以上）。（4）與發(fā)展商簽署的購房協(xié)議、商品房買賣合同、首期樓款和定金的收據(jù)或發(fā)票。3、辦理程序（1）客戶選定樓宇單元后，按認購書規(guī)定時間交付首期樓款后，與發(fā)展商簽署商品房買賣合同（2）客戶按規(guī)定的時間帶齊第二條所要求的資料原件及復印件到銀行指定的律師事務所辦理按揭手續(xù)并繳交有關按揭費用；（3）銀行審批（在銀行審批過程，若需提供補充資料，敬請客戶配合）；（4）審批完成后，由律師所代辦公證、抵押登記和保險手續(xù)；（5）銀行發(fā)放按揭貸款，由律師所通知客戶供款日期及領回合同、保險單、借據(jù)、還款計劃表等有關資料。4、銀行提供的貸款額度、年限、利率（1）本市居民若收入、工走穩(wěn)定（如國家機關、金融保險、科教文衛(wèi)、郵電通信、水電氣供應、部隊系統(tǒng)人員等），且資信良好并獲得銀行認可；外地居民、港澳臺外籍人士若在本市有固定工作、穩(wěn)定的收入和相應的經(jīng)濟實力，房屋貸款額最高可達房價的八成，貸款年限最長可達三十年，商鋪按揭貸款額最高為商鋪售價的六成，貸款年限最長為十年，車位按揭貸款額最高為車位售價的六成，貸款年限最長為十年。（2）同一申請人向銀行申請按揭貸款超過兩套房產(chǎn)（包括商鋪）的，借款人須將同時供兩套以上房產(chǎn)的情況如實向銀行講明，兩套房不可同時都做八成按揭。（3）公積金貸款額根據(jù)公積金繳存情況計算，最高可申請25萬，額度不足可申請組合貸款（總成數(shù)不超過七成），期限最長不超過三十年且業(yè)主年齡加按揭年限不得超過男60歲，女55歲（特殊工種另計）。商鋪按揭不能申請公積金貸款或組合貸款。（4）所有按揭貸款申請是否通過以銀行最終審批結果為準，利率按中國人民銀行公布利率執(zhí)行，暫不做期限為一年的按揭。申請車位按揭的，車位與住宅一同購買，并確定是自用的，其按揭貸款可執(zhí)行個人住房貸款利率，否則執(zhí)行期限利率。（5）貸款期內(nèi)可隨時與工商銀行協(xié)商變通還款方式。注：提前還款必須在開始供款半年后才能辦理（提前還款分全部提前還款和部分提前還款兩種）。5、辦理按揭所需費用（人民幣）（1）抵押登記及他項權證辦理費：150元/份。（2）合同公證費：300元/份（公積金貸款或組合貸款須再繳交授權委托書公正費200元）。（3）律師費：500元/份（公積金貸款或組合貸款須繳交，純商業(yè)貸款免收）。（4）印花稅：貸款金額0.005。（5）房屋抵押保險費：貸款額的1.2倍保險費率年限，保險費率：2年以內(nèi)，1；35年，0.9；610年，0.8；1120年，0.6；21年以上，0.5。6、注意事項（1）客戶交完首期簽訂完商品房買賣合同后，請與當日或七日內(nèi)到開發(fā)商指定銀行辦理按揭手續(xù)；（2）以上費用須備現(xiàn)金并與辦理按揭手續(xù)時交齊；（3）聯(lián)名購房者必須再簽署商品房買賣合同和辦理按揭手續(xù)時全部到齊；18歲以下可由其監(jiān)護人代簽；（4）以上按揭須知內(nèi)容將隨銀行的最新要求為準。關于建筑工程的專業(yè)知一、開發(fā)建設程序知識1、基本建設程序一個項目從計劃建設到建成交付使用一般要經(jīng)過三個階段，決策、準備和實施三大階段。（1）提出項目建議書（經(jīng)批準為立項）；（2）選定建設地點（選址）；（3）進行可行性研究（經(jīng)批準為決策）；（4）設計階段；（5）組織施工；（6）均工驗收；（7）交付使用。2、房地產(chǎn)項目辦理建設用地的流程（1）申請定點，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。（2）申請用地，評估地價、簽國有土地出讓合同，辦理建設用地批準書。（3）辦理征地、補償、拆遷手續(xù)。交繳有關費用。（4）交清地價，辦理地籍登記，核發(fā)國有土地使證。3、設計及報建階段（1）總規(guī)設計總平面報審。（2）修建性詳細規(guī)劃設計詳規(guī)報審。（五圖一書設計：總規(guī)圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖、設計說明書）。（3）建筑單體方案設計建筑方案審查。（4）擴初設計初步設計審查。（5）報建施工圖設計施工圖報建。專業(yè)報建意見教育意見、市政意見、人防意見、消防意見、環(huán)保意見、衛(wèi)生意見、綠委意見，取得建設工程規(guī)劃許可證。4、商品房預售許可證（1）取得商品房預售許可證所需的工程形象：七層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預售項目，已完成2/3的結構工程。（2）取得商品房預售許可證所需的開發(fā)證照：建設用地批準書、國有土地使用證、建設工程報建審核書、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。5、竣工驗收（1）工程竣工驗收：是指建設工程依照國家有關法律、法規(guī)及工程建設規(guī)范、標準的規(guī)定，已全部完成工程設計文件要求和合同約定的各項內(nèi)容，建設單位已取得政府有關部門（或其委托機構）出具的工程施工質(zhì)量、消防、規(guī)劃、環(huán)保、城建檔案等驗收文件或準許使用文件后，組織工程竣工驗收并編制完成建設工程竣工驗收報告。工程竣工驗收實行備案制度。（2）工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須完成的驗收項目有：質(zhì)監(jiān)驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收、環(huán)保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃起驗收。（3）綜合驗收：綜合驗收必須完成的項目有：竣工驗收備案表、規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、永久供電證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申報表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環(huán)保檢測。6、交付使用(交樓)（1）商品住宅交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當同時向購房業(yè)主出示綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書（建委監(jiān)制）、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書（一證三書）。（2）根據(jù)2000年1月30日施行的建設工程質(zhì)量管理條例（國務院令第279號），商品住宅質(zhì)量保證書的最低保修期明確如下：地基和主體結構：設計文件規(guī)定的合理使用年限；屋面防水：5年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂：2年；門窗翹裂、五金件損壞：2年；管道堵塞：2年；衛(wèi)生潔具：1年；燈具、電器開關；6個月。（3）商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書的組成，包括以下幾個部分：封面；交樓書驗核單位、建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設單位質(zhì)量保修受理部門；住宅基本設置和設計標準（按戶型填寫，每個戶型單獨填一張表）；住宅質(zhì)量保證書；住宅使用說明書。二、工程管理知識1、工程建設項目的組成及劃分單項工程、單位工程、分部工程及分項工程。單項工程是建設項目的組成部分；單位工程是單項工程的組成部分；分部工程是單位工程的組成部分；分項工程是分部工程的組成部分。2、建設施工場地必備的工程開工條件三通一平（通水、通電、通路、場地平整）或加上通氣、通汽構成五通一平。3、常見質(zhì)量問題屋面漏水、廚房及廁所漏水、地下室滲水、窗框滲水、天花開裂、墻體裂縫。4、工程進度管理（1）工程主要形象進度：基礎完成、預售形象進度、封頂、外立面完成、工程竣工。（2）銷售區(qū)域形象：售樓部、樣板房、銷售通道（看樓通道）。三、房屋建筑面積1、建筑的含義一是建筑物和構筑物的通稱；二是建造活動；三是工程技術和建筑藝術的綜合創(chuàng)作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術、建筑形象，通常稱為建筑的三要素。2、建筑物的分類（1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)或高度分類：a、低層建筑：13層；b、多層建筑：46層；c、中高層建筑：79層；d、高層建筑：10層以上；e、小高層建筑：一般是1018層；f、超高層：100m以上。3、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率（1）容積率：是控制地塊建筑強度的重要指標，等于地塊總建筑面積/地塊面積。（2）建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場等）數(shù)量的重要指標，等于地塊總建筑基底面積/地塊面積。（3）建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池、機房、樓梯屋不計入建筑高度。（4）綠地率：等于地塊所有綠化用地面積/該地塊總面積。4、水電及設備對各戶的用電容量，以各戶的建筑面積計算。（1） 戶內(nèi)建筑面積：小于80m2（含80m2）為4kW/戶，單相供電；80m2（不含80m2）200m2（不含200m2）為6kW/戶，單相供電；200m2（含）以上及復式住宅為10kW/戶，三相供電；（2）別墅為30kW/戶，三項供電。5、住宅建筑隔聲規(guī)范（一級為較高標準，二級為一般標準，三級為最低限） 一級 二級 三級臥室、書房： 40dB 45dB 50dB起居室： 45dB 50dB 50dB6、建筑物額構造組成一棟建筑物，一般由基礎、墻或柱、樓地板或地坪、樓梯、屋頂和門六部分組成。7、基礎和地下室（1）基礎：基礎是建筑物最下部的承重構件，它承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。（2）地下室：是指在建筑物底層以下的房間，用作設備房、車庫、人防。常用的基礎形式：a、天然基礎：條形基礎、獨立基礎等；b、樁基礎：預制樁、灌注樁。8、墻墻是建筑物的承重構件和圍護構件。作為承重構件，承受著建筑