某某租賃住房和廉租住房建設(shè)項目可研報告

目錄 第一章 總 論 . 1 1.1項目概況 . 1 1.2建設(shè)單位概況 . 3 1.3編制依據(jù) . 3 1.4項目建設(shè)理由 . 5 1.5結(jié)論和建議 . 6 第二 章 項目建設(shè)必要性 . 8 2.1項目建設(shè)背景 . 8 2.1.1國家公共租賃住房及廉租房保障制度 . 8 2.1.2國家及地方保障性住房政 策 . 9 2.1.3相關(guān)規(guī)劃及要求 . 13 2.2項目建設(shè)必要性 . 15 2.2.1是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要 . 15 2.2.2是落實公共租賃住房和廉租房房源的需要 . 15 2.2.3是構(gòu)建和諧社會的需要 . 16 2.2.5是整個社會科學(xué)發(fā)展的需要 . 16 第三章 建設(shè)用地及建設(shè)條件 . 18 3.1建設(shè)用地 . 18 3.1.1地點及地理位置 . 18 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 ii 3.1.2土地現(xiàn)狀 . 19 3.2場址條件 . 19 第四章 建設(shè)方案 . 23 4.1設(shè)計指導(dǎo)思路 . 23 4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 23 4.3總平面方案 . 25 4.4設(shè)計方 案 . 28 第五章 資源利用與節(jié)能 . 42 5.1資源利用 . 42 5.1.1資源開發(fā)方案 . 42 5.1.2資源利用方案 . 42 5.1.3資源消耗估算 . 42 5.1.4資源節(jié)約措施 . 43 5.2節(jié)能 . 44 5.2.1節(jié)能設(shè)計依據(jù) . 44 5.2.2能耗狀況 . 44 5.2.3節(jié)能措施和節(jié)能效果 . 54 第六章 環(huán)境保護 . 61 6.1環(huán)境保護依據(jù) . 61 6.2主要環(huán)境問題 . 61 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 iii 6.3環(huán)境保護措施 . 61 6.4竣工驗收 . 63 6.5環(huán)評批復(fù) . 63 第七章 勞動安全衛(wèi)生消防 . 66 7.1勞動安全衛(wèi)生 . 66 7.1.1編制依據(jù) . 66 7.1.2危害因素和危害程度分析 . 67 7.1.3安全措施方案 . 68 7.2消防 . 69 7.2.1編制依據(jù) . 69 7.2.2火災(zāi)危險性分析 . 69 7.2.3消防措施 . 69 第八章 組織機構(gòu)和人力資源配置 . 71 8.1組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析 . 71 8.2人力資源配置 . 72 第九章 項目建設(shè)周期 . 74 9.1項目階段劃分 . 74 9.2項目實施計劃 . 74 第十章 總投資估算及資金籌措 . 76 10.1編制范圍及依據(jù) . 76 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 iv 10.2總投資估算 . 77 10.3資金籌措 . 80 10.4資金投入計劃 . 81 第十一章 招投標(biāo)計劃 . 83 11.1編制依據(jù) . 83 11.2招標(biāo)范圍 . 83 11.3招標(biāo)方式 . 85 11.4招標(biāo)組織形式 . 86 11.5投標(biāo)單位資質(zhì)要求 . 87 第十二章 社會效益評價 . 88 12.1有利于解決中低收入家庭住房問題 . 88 12.2有利于構(gòu)建社會主義和諧社會 . 88 12.3有利于提升政府形象 . 89 12.4扶持弱勢群體，體現(xiàn)社會公平 . 89 第十三章 風(fēng)險分析 . 91 13.1風(fēng)險因素和風(fēng)險性質(zhì) . 91 13.2風(fēng)險評價 . 91 13.3風(fēng)險防范措施 . 92 第十四章 可行性研究結(jié)論與建議 . 94 14.1結(jié)論 . 94 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 v 14.2建議 . 94 附： 1、 投資估算匯總表 2、 建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件 3、 市發(fā)展改革委關(guān)于 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房 建設(shè)工程項目建議書的批復(fù) （常發(fā) 改 2011121號） 4、青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目選址意見書（選字第 320400201100024號） 5、關(guān)于青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目建設(shè)用地的預(yù)審意見 （常國土資函【 2011】 54號） 6、 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目方案總平圖 7、單體建筑標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 8、 地下室平面圖 9、環(huán)境保護準(zhǔn)予行政許可決定書（常鐘環(huán)（管）準(zhǔn)字【 2011】第08019號） 10、節(jié)能登記表 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 1.1 項目概況 1.1.1項目名稱： 青洋路東側(cè) 地塊 公共租賃住房和廉租住房 建設(shè)工程項目 1.1.2項目性質(zhì)：新 建 1.1.3項目建設(shè)單位、所有制形式 建設(shè)單位 : XX 公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司 所有制形式： 有限責(zé)任公司 （國有獨資） 1.1.4建設(shè) 地點： 位于 XX 區(qū)。東至戚區(qū)道路一，南至規(guī)劃道路，西至青洋路， 北至龍城大道。 1.1.5用地 規(guī)模 :地塊規(guī)劃用地約 3.674公頃，約 55.11畝。 1.1.6土地獲得方式： 劃撥 1.1.7用地性質(zhì)： 居住用地 1.1.8建設(shè)內(nèi)容 及規(guī)模 本項目主要 建設(shè) 8幢（ 2幢 24 層、 1幢 25 層、 5幢 33 層）高層公共租賃住房和廉租住 房 ，另外配套建設(shè)公建 ,同步實施環(huán)境綠化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設(shè)施。 項目地上總建筑面積 110220 ，其中：住宅部分建筑面積 104690萬， 商業(yè)服務(wù)及公建建筑面積 5530 ， 地下總建筑面積 8840 。青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 2 共建設(shè) 1751套 公共租賃住房和廉租住房 。 1.1.9建設(shè)期限： 24 個月 1.1.10投資規(guī)模 本項目總投資為 55485萬元。 其中：建安費用 39280萬元， 土地成本 9920萬元， 其他費用 6285萬元。 1.1.11資金來源： 住房保障資金籌措主要通過政府注入資產(chǎn)、銀行貸款 、發(fā)行企業(yè)債券、利用信托基金等方式解決。本項目根據(jù)國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對 公共租賃住房和廉租住房建設(shè)支持力度的要求，由政府協(xié)調(diào)，市財政擔(dān)保，項目實施單位國有獨資的 XX 公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司向銀行貸款， 貸款總額約38000萬元， 約占總投資的 68.49，公司自籌資金 17479.78萬元，占總投資 31.51。為減少財務(wù)成本，資金根據(jù)項目進度逐步到位。 還款渠道： 1.財政預(yù)算安排； 2.土地出讓凈收益中的 10資金； 3.住房公積金增值收益中用于住房保障的部分； 4.房 投公司一級土地開發(fā)的增值收益； 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 3 5.廉租住房配建指標(biāo)中的異地建設(shè)資金； 在上述還貸資金暫時不能落實到位情況下，由市財政落實按月支付利息。 1.2 建設(shè)單位概況 1、 單位名稱： XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司 2、 成立時間： 2009年 3月 4日 3、 公司住所： XX市晉陵中路 607 號 4、 法定代表人：陳馬良 5、 注冊資本： 100000萬元人民幣 。 6、 實收資本： 100000萬元人民幣。 7、 經(jīng)營范圍：市政府授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)經(jīng)營、管理； 市區(qū)保障性住房項目投資、建設(shè)、經(jīng)營和管理； 城市開發(fā)建設(shè)項目及相關(guān)信息咨詢服 務(wù)。 8、 設(shè)立起因： XX 公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司是 XX 市為加快建設(shè)保障性安居工程，加大對 公共租賃住房和廉租住房 建設(shè)支持力度的要求設(shè)立的，是 XX 市住房保障工作的投融資平臺。 1.3 編制依據(jù) 1、中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 2、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 4 200724號） 3、 關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 （ 建保 201087號 ） 4、廉租住房保障辦法 (建設(shè)部等 9部委令第 162 號 ) 5、中共 XX 省委、 XX 省人民政府關(guān)于切實加強民生 工作若干問題的決定（蘇發(fā) 200814號） 6、省政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見（蘇政發(fā) 200844號） 7、 XX省廉租住房保障辦法（ XX 省人民政府令第 50 號） 8、 XX市城市總體規(guī)劃（ 2004-2020年） 9、 XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 10、 XX 市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃 11、 XX 市政府關(guān)于印發(fā)關(guān)于加快推進我市市區(qū)住房保障工作的實施意見的通知（常政發(fā) 200915號） 12、 XX市人民政府市長辦公會議紀(jì)要 2009第 2號 13、市發(fā)展改革委關(guān)于市區(qū) 2011-2013 年公共租賃住房和廉租住房建設(shè)項目建議書的批復(fù)（常發(fā)改 201162號） 14、各地塊用地預(yù)審意見 15、各地塊環(huán)評批復(fù) 16、公共建筑項目可行性研究報告編制大綱 17、 XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司委托合同 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 5 18、 XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司提供的其它資料 1.4 項目建設(shè)理由 住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。 改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化 程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房建設(shè)相對滯后，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。同時隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善，需要發(fā)展公共租賃住房。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。 根據(jù) XX 市市區(qū)住房保障 “十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，XX 市市區(qū)將新增廉租住房 4000 套，新增公共租賃住房 15000 套。 2011年計劃開工 6500套，本項目建設(shè)公共租賃住房和廉租房 1751套，是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要，是維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會的需要。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 6 1.5 結(jié)論和建議 1.5.1結(jié)論 （ 1）本項目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求。 （ 2）本項目建設(shè)符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。 （ 3）本項目建設(shè)順應(yīng)地區(qū)快速發(fā)展的市場需求，因地制宜，合理開發(fā)并有效利用資源。 （ 4）本項目建設(shè)對周邊的生態(tài)環(huán)境和自然文化遺 產(chǎn)不產(chǎn)生不利影響，有益于推進城市現(xiàn)代化建設(shè)，美化區(qū)域環(huán)境。 （ 5）本項目具有顯著的社會利益。 綜上所述，本項目規(guī)模適當(dāng)、布局合理、符合相關(guān)要求，切實可行。 1.5.2建議 1、建立健全我市住房保障體系，是全面構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，公共租賃住房和廉租住房 建設(shè)作為住房保障體系的組成部分，完成住房保障規(guī)劃中的建設(shè)任務(wù)，需要各部門大力支持與配合。 2、為控制項目成本并根據(jù)廉租住房保障辦法，各項優(yōu)惠政策需要落實到位。 3、項目周邊規(guī)劃道路由政府實施。 4、本建設(shè)項目建設(shè)時間緊、任務(wù)重，且項目存在建設(shè)工程復(fù)雜、青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 7 投資大 、建設(shè)期長等特點，存在著融資風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。因此，建議項目在建設(shè)過程中，加強投資的管理、工程進度的管理，并采用有效的措施，確保順利完成，盡量避免和減少風(fēng)險因素的發(fā)生。 5、項目涉及部門多，需注重加強組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)管理。 6、建議項目單位盡快簽署貸款協(xié)議，落實項目建設(shè)資金來源。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 8 第二章 項目建設(shè)必要性 2.1 項目建設(shè)背景 2.1.1國家公共租賃住房及廉租房保障制度 我國政府住房保障的方式主要包括實物配租、配售，貨幣補貼和金融政策支持等。其中，實物配租方式主要是提供公共租賃住房或廉租住房。 公共租賃住房是指政府 或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租賃住房保障的基本屬性特征是政府建設(shè)或籌集的房源以實物配租方式，或者采用貨幣補貼形式面向一定社會群體提供的具有杜會福利性質(zhì)的保障。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾男问?,向城鎮(zhèn)低收入居民且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是專門針對低收入群體，而公共租賃房則是針對介于中低和中高收入之間的“夾心層”人群。 公共租賃住房或廉租住房制度保障方式主要包括租賃補貼、實物配租及租金核減 ,強調(diào)實際工作應(yīng)當(dāng)以 發(fā)放租賃住房補貼為主 ,實物配租、租金核減為輔。保障標(biāo)準(zhǔn)的制定必須結(jié)合我國各地經(jīng)濟發(fā)展的狀況 ,一方面要合理地確定收入標(biāo)準(zhǔn) ,另一方面是要合理確定補貼支出的標(biāo)準(zhǔn)。此外 , 公共租賃住房和廉租房制度還包括具體的管理運作機制 ,青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 9 以維護該社會保障制度的公正性。主要采用以下幾項制度 :嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度 ,包括實行書面申請、審核、公示、登記、調(diào)查、核實、排隊輪候、公布結(jié)果的程序 ；配租排序上實行公開公平的搖號制度 ；定期審核制度 ,包括實行定期審核 ,建立退出制度等。 2.1.2國家及地方保障性住房政策 住房問題是重要的民生問題，黨中央、國 務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。 在黨的十七大報告中 ,胡錦濤同志詳盡闡述了執(zhí)政黨的“社會建設(shè)”方略 ,提出了要構(gòu)建“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的和諧社會 ；并且 ,在加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)的六大任務(wù)中 ,明確指出了要“健全廉租住房制度 ,加快解決城市低收入家庭住房困難”。 在所有實行市場經(jīng)濟的發(fā)達或發(fā)展中國家 ,以非市場方式解決貧困群體的主要措施 ,都是政府制定和建立相應(yīng)的住房保障制度 ,以保障青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 10 所有社會成員的居住權(quán)和生存權(quán) ,維護社會的公平正義和社會穩(wěn)定。概而言之 ,住房保障制度的基本內(nèi)容包括三個方面 :一是救助性保障 ,就是政府對社會低收入群體實行救助 ,對其無力達到社會最低住房保障標(biāo)準(zhǔn)的部分由政府“包下來” ,廉租房形式的公共住房等是這類保障的典型方式 ；二是援助性保障 ,政府通過一定的補貼方式使住房消費能力較低、迫切需要改善的人群獲得住房 ,貼息、貼租、個稅返還、經(jīng)濟適用房等都屬于此類 ；三是互助性保障 ,政府通過強制雇主補貼、減免個稅、規(guī)定政策性優(yōu)惠利率等方式提高社會中等階層的購房能力 ,使他們合理的住房需求得到滿足 ,公積金等是這類保障的典型形式。以上三種保障類型中 ,廉租房制度或公共住宅制度是被越來越多的國家實施的一種行之有效的制度 ,也是十七大報告中唯一強調(diào)的住宅保障的社會建設(shè)任務(wù)。 2007年建設(shè)部等 9部委頒發(fā)了廉租住房保障辦法 (建設(shè)部等 9部委令第 162號 ), 2007年 12 月 1日起施行。 2007年 10 月 30 日財政部頒發(fā)財政部關(guān)于印發(fā)廉租住房保障資金管理辦法的通知 (財綜 200764號 ),2008年 1月 1日起實施。 2008年 3月 3日財政部、國家稅務(wù)總局頒發(fā)關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅 200824號）。 2008年 XX 省人民政府頒發(fā) 省政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見（蘇政發(fā) 200844號）。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 11 2008年 12月 3日 XX省人民政府頒發(fā) XX 省廉租住房保障辦法（ XX 省人民政府令第 50號） ,2009年 1月 1日起實施 。 2007年 10月 10 日 XX 市政府 頒 發(fā)常政辦發(fā) 2007 88 號文 XX市市區(qū)廉租住房公共租屋配建辦法。其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于項目中住宅總建筑面積的 5%，其套型建筑面積控制在50 左右。配建的廉租住房、公共租屋必須配備基本生活設(shè)施。廉租住房、公共租屋的配建指標(biāo)一經(jīng)確定，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自更改。 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國發(fā)【 2010】 4號）強調(diào)了增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到 2012年末，基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。要求各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉住房和經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度。 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)【 2010】 10 號）明確指出要加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成 2010年建設(shè)保障性住房 300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃和中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目 標(biāo)責(zé)任書，落實工作責(zé)任。地方人民政府要切實落實土青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 12 地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。 2010年 5月 27 日國務(wù)院關(guān)于 2010 年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見（國發(fā) 201015號）明確提出：建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，推進城市和工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，出臺關(guān)于促進房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。 2010年 6月 8日中華人民共和國 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保 201087號）指出：近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公 共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 13 提高認(rèn)識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進公共租賃住房建設(shè)。 由此可見，國家及地方各級政府對公共租賃住房和廉租住房建設(shè)高度重視，項目建設(shè)符合國家政策要求。 2.1.3相關(guān)規(guī)劃及要求 一、 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 1、健全住房供應(yīng)體系 立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本 保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式。 2、加大保障性住房供給 強化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。建 立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 14 與保障性住房建設(shè)運營。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費標(biāo)準(zhǔn)。 本項目建設(shè)符合國家“十二五”規(guī)劃綱要關(guān)于“提高住房保障水平”的要求。 二、 XX 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 “十二五”發(fā)展主要目標(biāo)“民生幸?！敝刑岢觯盒略霰Ｕ闲宰》浚豪塾?10000套 公共租賃 住 房 和廉租住房 ，累計 10000套新市民公寓。同時此目標(biāo)定為“約束性”目標(biāo)。 加強公共服務(wù)改善民 生：提升住房保障水平。全面實現(xiàn)市區(qū)低收入無房家庭申請廉租房實物配租應(yīng)保盡保，實現(xiàn)市區(qū)中等偏低收入的住房困難家庭申請經(jīng)濟適用房保障或公共租賃住房保障應(yīng)保盡保；著力解決市區(qū)新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員住房保障，逐步實施危舊房和城中村改造。 三、 XX 市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃 根據(jù) XX 市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，XX 市市區(qū)將新增廉租住房 4000 套，新增公共租賃住房 15000 套。 2011年 XX 市的廉租房建設(shè)任務(wù)比較繁重，根據(jù)規(guī)劃的總體要求，必須從實際情況考慮，采用靈活多樣的途徑來加快建設(shè) 和籌集公共租賃住房和廉租住房房源，全面完成規(guī)劃任務(wù)，實現(xiàn)我市低收入住房困難家庭“人青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 15 人有房住”規(guī)劃要求，形成滿足群眾基本居住需求、具有 XX 特色的住房保障體系。 本項目建設(shè)符合 XX“十二五”規(guī)劃綱要要求，有利于改善民生。 2.2 項目建設(shè)必要性 2.2.1是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要 負(fù)責(zé)任的政府要為低收入居民提供房子住。我們處于城市化快速發(fā)展階段，不可能每戶都買得起房，廉租房建設(shè)是政府的責(zé)任。 XX 市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過了小康標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)值 30 平方米的要求，但不是說每家每戶都已經(jīng)達到了小康水 平。據(jù)調(diào)查推算，市區(qū)應(yīng)納入住房保障范圍的家庭共有 2.8萬戶左右，其中納入廉租住房保障范圍的家庭約有 8000 戶，納入經(jīng)濟適用住房和公共租屋保障范圍的家庭約有 2萬戶。 為讓他們感受到黨和政府的關(guān)愛， XX 市委、市政府大力推進市區(qū)廉租房公共租屋的建設(shè)是解決中低收入家庭的住房問題，改善其居住條件的需要。 2.2.2是落實公共租賃住房和廉租房房源的需要 由于市場上建筑面積符合公共租賃住房和廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的房源不青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 16 多，造成收購房源不足，且不夠集中，不便于需求者選擇，而集中建設(shè)也便于集中管理，因此實施本項目是一種適應(yīng)當(dāng)前形勢的 選擇。 根據(jù) XX 市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃的總體要求，集中建設(shè)公共租賃住房和廉租住房已是當(dāng)務(wù)之急。本項目實施可提供公共租賃住房和廉租住房 1751 戶，解決部分房源，是落實公共租賃住房和廉租住房房源的具體措施，也是落實公共租賃住房和廉租住房房源的需要。 2.2.3是構(gòu)建和諧社會的需要 農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移人口 ,除了部分經(jīng)商致富的人員 ,絕大多數(shù)人員的收入來源主要通過“務(wù)工”獲得 ,收入水平相對較低。他們轉(zhuǎn)移進城的居住問題 ,必須依靠政府建立相應(yīng)的住房保障措施 ,以保障他們的最低居住需求 ,減少轉(zhuǎn)移帶來的負(fù)面效應(yīng) ,將其 轉(zhuǎn)移成本降到最低限度 ,來推動我國的城市化建設(shè)。本項目實施可解決部分低收入家庭的居住問題，使他們安居樂業(yè)，是構(gòu)建和諧社會的需要。 2.2.4是整個社會科學(xué)發(fā)展的需要 把人民群眾的根本利益放在首位 ,以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)解決百姓住房難問題 ,保障占人口絕大多數(shù)的中低收入者的住房權(quán)利 ,體現(xiàn)社會公平 ,不斷促進社會和諧 ,這不光考驗著各級政府領(lǐng)導(dǎo)的執(zhí)政能力 ,更青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 17 是涉及執(zhí)政基礎(chǔ)的大事。公共租賃住房和廉租住房建設(shè)國外有著大量的成功經(jīng)驗，具有科學(xué)性，并得到政府的認(rèn)可，本項目建設(shè)正是在此基礎(chǔ)上而實施的，也是整個社會科學(xué)發(fā)展的需要。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 18 第 三章 建設(shè)用地 及建設(shè)條件 3.1 建設(shè)用地 3.1.1地點及地理位置 建設(shè)用地 位置： 項目區(qū)位于 XX 市 XX區(qū)， 東至戚區(qū)道路一、南至規(guī)劃道路、西至青洋路 、 北至龍城大道 ， 用地面積 3.674公頃。 選址理由：該地塊周邊人口聚集，符合使用 公共租賃住房 條件的家庭較多，選址便于這些家庭就近選擇，出行方便。土地成本為每畝180 萬元，相對便宜，可節(jié)約財政資金。 圖 3-1 項目位置圖 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 19 3.1.2土地現(xiàn)狀 青洋路東側(cè)地塊建設(shè)用地 3.67 公頃，土地為集體用地，目前為空地。 地塊 已辦理建設(shè)項目選址意見書（選字第 320400201100024號），并已通過用地預(yù)審（常國土資函【 2011】 54 號），用地符合 XX 區(qū)土地利用規(guī)劃。 3.2 場址條件 一、自然環(huán)境條件 1、氣象條件 XX 市 XX 區(qū)地處長江三角洲太湖平原，位于北緯 31。 09 32。 04、東經(jīng) 119。 08 120。 12之間，屬亞熱帶季節(jié)性濕潤氣候，年平均氣溫約為 15.6。 XX 市地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和濕潤，年平均氣溫 16.8；雨量豐沛，年降水總量 942.4毫米；日照充足，年日照時間 2287.5小時；無霜期長，年無霜期 236 天；常年主導(dǎo)風(fēng)向 為東南風(fēng)，春夏秋冬，四季分明。 2、地質(zhì)環(huán)境背景 地質(zhì)條件較好，土質(zhì)以粉質(zhì)粘土為主，土層較厚，地基承載力為16 25噸 /平方米。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 20 二、 地震 地質(zhì)及水文地質(zhì)條件 1.地震地質(zhì) 本區(qū)大地構(gòu)造屬于江陰溧陽復(fù)背斜、東臺溧陽地震帶，基巖以上分布著 140 米 200 米的第四紀(jì)沖積土層，屬相對穩(wěn)定地區(qū)。地震基本烈度為六度，重要建筑按七度設(shè)防。 在 XX 地區(qū)有十四條斷裂帶穿過，地質(zhì)構(gòu)造相當(dāng)復(fù)雜，茅山斷裂帶至今仍在活動。該地震帶的活動，對 XX 地區(qū)造成了嚴(yán)重的破壞和影響。 根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范 (2008年版 )，規(guī)劃場區(qū)所 在 XX 市區(qū)的抗震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計基本地震加速度為 0.10g，設(shè)計地震分組為第一組。 2.水文地質(zhì) 根據(jù)臨近場地資料，地下水及土對混凝土無腐蝕性，對混凝土中的鋼筋無腐蝕性。 場區(qū)周圍未發(fā)現(xiàn)對環(huán)境水有污染作用的污染源。 XX 地區(qū)防洪水位為 3.9 米。 3.巖土工程條件初步評價 根據(jù) 周邊 區(qū)域地質(zhì)資料， 本項目 建設(shè)用地一般無影響建筑場地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)。 三、 基礎(chǔ)設(shè)施條件 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 21 1.交通設(shè)施 （ 1）周邊地區(qū)交通條件 XX 水陸空交通便利，老 京滬鐵路 （ XX 站為特等站）、京杭大運河、312國道 和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路，以及 XX 第 2大機場， 4E級民航 XX奔牛國際機場 ，構(gòu)成了 XX發(fā)達的水陸空交通 網(wǎng)。此外在建的 京滬高速鐵路 XX 北站 是滬寧線通過站中最大的車站， 滬寧城際鐵路 XX 站，以及總長近八十公里的城市 高架快速內(nèi)環(huán)路網(wǎng)和正在積極籌建的 4條城市軌道交通線也給 XX的交通增添亮色。 （ 2）周邊地區(qū)主要道路 本項目位于 XX 市 XX 區(qū)，周邊龍城大道、 青洋路為成熟干道。 周邊主要道路情況見下表： 表 3-1 項目周邊主要道路情況一覽表 道路名稱 道路性質(zhì) 道路寬度（ m） 備注 龍城大道 快速 路 80 東西走向 青洋路 主干道 50 南北走向 戚區(qū)道路一 支路 6 南北走向 戚區(qū)道路三 支路 6 公共交通 : 周邊道路上公交線路比較完善，在青洋路上有 269 路、青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 22 518 路、 215路、 269-1路 ， 64 路 。 2.市 政設(shè)施條件 （ 1）供水 本項目地塊主要 由 市政管網(wǎng)供水 ，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設(shè)有 DN300給水管，建議本項目供水可由青洋路引入。 （ 2）雨污水 排水采用雨污水分流制。 生活污水排入青洋路 d600i1.0污水管。 雨水排入青洋路 d800i1.0雨水管。 （ 3）強電：電源由 110kV青洋變提供，從青洋路接入。 弱電：青洋路有通訊、有線電視等，地下敷設(shè)。 （ 4）燃?xì)?本項目地塊南側(cè)青洋路已經(jīng)敷設(shè)有 DN400 中壓燃?xì)夤埽?保障供氣系統(tǒng)的可靠性。 3.周邊配套 教育 機構(gòu) ： 青龍中心小學(xué) ； 購物場所： 華 聯(lián)超市、家樂超市 ； 金融：工商銀行、建設(shè)銀行； 醫(yī)療： 紫云苑社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 23 第四章 建設(shè)方案 4.1 設(shè)計指導(dǎo)思路 （ 1）重視生態(tài)環(huán)境并與周邊城市環(huán)境相協(xié)調(diào)， （ 2）創(chuàng)造一個能夠滿足人們對嶄新生活方式需求的居住區(qū)， （ 3）滿足規(guī)劃、消防的要求，解決好各種不同功能的人流、車流、物流， （ 4）做到功能合理、技術(shù)先進、滿足建設(shè)單位的使用， （ 5）進行安全、經(jīng)濟、舒適的結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備設(shè)計， 4.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地 36740，約 55.1畝。 本項目主要建設(shè) 8幢（ 2幢 24 層、 1幢 25 層 、 5幢 33 層 ）高層 公共租賃住 房 和廉租住房 ， 另外配套商業(yè)服務(wù)及 公建 ,同步實施環(huán)境綠化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設(shè)施。 項目地上總建筑面積 110220，其中 公共租賃住房 部分 104690， 商業(yè)服務(wù) 3396， 公建 2134。 公共租賃住房 和廉租住房： 5幢 33層 住宅 分布于地塊 的 西 側(cè) (臨青洋路 )； 其余 3幢 高 層住宅分布于地塊的 東側(cè)（臨戚區(qū)道路 一 ） 。 配套 商業(yè)服務(wù)分布于地塊東側(cè)臨戚區(qū)道路一，由 2#、 4#、 6#高層青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 24 住宅的底部兩層與相連的兩層商業(yè)建筑組成，總面積為 3396。 公建設(shè)施 建筑面積 2134 ，具體為 ： 居委會 531 ， 位于 6號樓；公廁 40 ； 物業(yè)管理 854， 位于 4號 、 7號 樓； 小區(qū)變 4處共計 684.14， 地塊西側(cè)中部一個，地塊東側(cè)均布 3個； 燃?xì)庹{(diào)壓站 25 ， 位于1 號、 3號樓之間。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下： 表 4-1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 指標(biāo) 單位 1 規(guī)劃用地 36740 m2 2 居住戶數(shù) 1751 戶 3 居住人數(shù) 5604 人 4 戶均人口 3.2 人 /戶 5 地上總建筑面積 110220 m2 6 住宅建筑面積 104690 m2 7 商業(yè) 服務(wù)及公建 建筑面積 5530 m2 8 地下總建筑面積 8840 m2 9 地下機動車庫建筑面積 5020 m2 10 地下非機動車庫建筑面積 3820 m2 11 容積率 3.0 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 25 12 建筑密度 16.1 % 13 綠地率 30 % 14 規(guī)劃停車泊位數(shù) 總計 342 15 非機動車位 地上 188 輛 地下 154 輛 3556 輛 輛 4.3 總平面方案 根據(jù) XX 市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。 在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū) 原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。 一、總平面布置 本項目由高層住宅、商業(yè)及配套公建組成，自南向北布置 8幢高層住宅，其中沿公共綠化帶一側(cè)布置 5幢 33 層住宅，沿地塊東側(cè)戚區(qū)道路一布置 2幢 24 層、 1幢 25 層住宅以及沿街商鋪及公建（ 1-2層）。 為滿足現(xiàn)有西側(cè)民房的日照要求，東西兩側(cè)住宅錯路布置，且保證了足夠的住宅間距。 圖 4-1： 東南方向 鳥瞰圖 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 26 以上住宅、公建等多種功能的布局，充分考慮城市的文脈、內(nèi)部各功能間的關(guān)系，目的意在讓城市形態(tài)更加美好，人們在這里更加愉悅，同時也充分發(fā)揮城市土地的價值。 二、交通組織 因為 該項目用地面積不大，因此該項目在滿足消防的基礎(chǔ)上，地面交通實現(xiàn)人車分流。 1、 車行交通 動態(tài)交通： 主 次兩個 入口設(shè)置于 地塊東側(cè) 戚區(qū)道路一上 ，內(nèi)部道青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 27 路環(huán)通，主干道車道寬 6米。 機動車停車采用地面停車的方式。停車按住宅不小于 0.3 輛 /百平米，商業(yè)不小于 50輛 /萬平方米配置，非機動車停車按住宅不小于 3輛 /百平方米，商業(yè)不小于 750輛 /萬平方米配置。 2、人行交通 地塊內(nèi)部人行交通系統(tǒng)便捷。內(nèi)部有環(huán)形的人行次流線，滿足人們的需求。 小區(qū)中央景觀帶為步行道路，寬 4米。 所有的住宅底層均設(shè)有獨立的 道路通向 向人行交通的方向。 三、景觀設(shè)計 1、總體布局 用地周圍由商業(yè)、道路和高層住宅圍合成一個大空間，令人酣暢淋漓。中心庭園大氣、富有韻味，設(shè)計以給人以視野開闊的感覺。 2、景觀節(jié)點 小區(qū)各入口部分：營造歡迎住戶回家的氛圍。 地塊規(guī)劃不僅僅創(chuàng)造庭園空間，更是讓住戶時時擁有開闊的景觀感覺。 3、樹木 外周森林帶：常綠闊葉樹與落葉闊葉樹混合種植。通過對樹形及高度的控制來強調(diào)種植密度。 樹陣：為體現(xiàn)季節(jié)感，選用葉色能夠變化（紅葉等）并且具有良青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 28 好樹形的落葉樹，比如銀杏等。 4.4 設(shè)計方案 一、 建筑 1、設(shè)計思路 根據(jù) 公共租賃住房和廉租住房 的建設(shè)要求，按照經(jīng)濟實用的思路進行本小區(qū)設(shè)計。 為集約利用土地， 本案 設(shè)計 為 高 層住宅 。 住宅設(shè)計簡明適用，小區(qū)內(nèi)部的綠化布置有序，道路流線簡明。 2、單體設(shè)計 （ 1）住宅套內(nèi)設(shè)計居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，走道短捷，以提高面積的使用率。 （ 2）住宅單體設(shè)計適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，并以經(jīng)濟實用為原則，同時考慮 XX 本地的居民習(xí)慣和居住形態(tài)。 （ 3）住宅單體均考慮共用衛(wèi)生間采取分離式設(shè)計。結(jié)合立面設(shè)計預(yù)留空調(diào)機位。 3、戶型 小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出合理性，為用戶提供多種套型進行選擇 ；套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了功能分區(qū)明確使用 ，設(shè)備管線設(shè)計合理。 1、平面戶型構(gòu)成 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 29 因本小區(qū)主要為 公共租賃住房 ，因此戶型以 小戶型 為主。 功能分區(qū)充分考慮住宅所需具有的空間特點，設(shè)計中以起居廳（一個真正需要全體家庭參與的空間）做為中心，分出幾個盡端生活軸線，動靜、潔污、內(nèi)外居寢分區(qū)明確，室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計盡可能減少開向起居廳門廳的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度，這樣住宅也擁有富有時代感的戶內(nèi)流動空間。 住宅平面戶型共同遵循的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：開敞明亮，通風(fēng)采光條件優(yōu)良，明廚，除小戶外都采用起居室、餐廳、雙廳布局，南北通透起居室、南設(shè)主陽臺，北設(shè)服務(wù) 陽臺，戶型設(shè)計有效組織人流流線，節(jié)省面積，令方案更為合理，針對性更強，在滿足舒適度的前提下嚴(yán)格控制公共空間，提高得房率。 本項目建設(shè) 方案 詳見附件 青龍路東側(cè)地塊公共 租賃住房 和廉租住房 建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖 。 小區(qū)內(nèi)住宅體現(xiàn)出合理性，為用戶提供多種套型進行選擇 ；套內(nèi)功能分區(qū)合理，做到了功能分區(qū)明確使用，設(shè)備管線設(shè)計合理。 （ 2）住宅戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面（詳見附件） （ 3）住宅戶型配比如下： 表 4-2 戶型面積配比表 編號 戶型 建筑面積 戶數(shù)（戶） 總建筑面積青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 30 (m2) (m2) 15號樓（ 33F+P） A1 型一室戶 49.82 264 13152.48 B1 型兩室戶 64.92 132 8569.44 B2 型二室戶 68.78 132 9078.96 2 號樓（ 24F+P） A1 型一室戶 49.72 142 7060.24 B2 型二室戶 67.82 46 3119.72 3 號樓（ 33F+P） A1 型一室戶 49.99 198 9898.02 B2 型二室戶 62.9 66 4151.4 4 號樓（ 24F+P） B2 型二室戶 68.98 46 3173.08 C1 型二室戶 75.95 93 7063.35 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 31 6 號樓（ 25F+P） B1 型兩室戶 61.93 24 1486.32 B2 型二室戶 69.86 48 3353.28 C1 型二室戶 75.93 48 3644.64 7 號樓（ 33F+P） A1 型一室戶 49.92 124 6190.08 B1 型二室戶 63.82 62 3956.84 B2 型二室戶 67.78 62 4202.36 8 號樓（ 33F+P） B1 型二室戶 60.82 198 12042.36 B2 型二室戶 68.9 66 4547.4 合計 1751 104690 4、 配套商業(yè)及 公建 在地塊 東側(cè) 臨戚區(qū)道路一 規(guī)劃 設(shè)置 二 層商業(yè)公共建筑，方便居民，青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 32 配置了社區(qū)服務(wù)、市政公用等 公建 配套 設(shè)施 。 通過高層住宅樓垂直向上的設(shè)計處理以及富有韻律感的布局關(guān)系，創(chuàng)造出于城市風(fēng)貌相宜的都市景觀。位于都市景觀近景的沿街低層公建設(shè)施的立面形象也非常重要，通過設(shè)計形成 XX 市一道嶄新的都市風(fēng)景線。 圖 4-2：沿街商業(yè)透視圖 表 4-2 商業(yè)及 公建設(shè)施配套分布表 配套 設(shè)施名稱 方案設(shè)計 分布位置 備注 商業(yè)服務(wù) 3396 沿戚區(qū)道路一設(shè)置 350 /千人 , 5.604千人 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 33 居委會 531 沿街設(shè)置 90 /千人 ,5.604千人 公廁 40 沿街設(shè)置 6 /千人 , 5.604千人 物業(yè)管理 854 7#房內(nèi)， 4#房內(nèi) 按總建筑面積的 7計， 總建筑面積 119060 小區(qū)變 4 處 .684 小區(qū)內(nèi) 應(yīng)供電局要求設(shè)置 燃?xì)庹{(diào)壓站 25 1#、 3#房之間 5、地下室 本項目 高層 住宅樓設(shè)置地下室 ，用于非機動車與機動車的停放；商業(yè)建筑設(shè)置地下室，用作機動車停車、非機動車停車、用戶變等。 6、 立面設(shè)計 在住宅樓的平面設(shè)計、剖面設(shè)計以及色彩設(shè)計中，建筑物體量被按 垂直方向進行了分節(jié)。受到太陽光線的照射，產(chǎn)生陰影，這些光影隨著時間的移動發(fā)生了豐富的表情變化。 每個住戶的平面設(shè)計不但考慮要為居民提供一個有良好采光和通風(fēng)、環(huán)境舒適的居住空間，同時，還要考慮形成自己的立面特色。除了要將住宅所必須的各項功能作為設(shè)計要素合理地進行整合，避免過度的裝飾，同時還要兼顧投資的經(jīng)濟合理性。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 34 墻面采用米黃色涂料，基座采用深褐色涂料，結(jié)合空調(diào)室外機位的百葉處理，墻面形成被線條分節(jié)的效果。 墻面采用米黃色涂料，基座采用深褐色涂料，結(jié)合空調(diào)室外機位的百葉處理，墻面形成被線條分節(jié)的效果。 圖 4-3 住宅北立面透視圖 二、 結(jié)構(gòu) 1、自然條件 (1)工程所在地區(qū)基本風(fēng)壓為 Wo = O .4OkN / ； Wo =0.45 KN/m2（用于總高大于 60米的建筑） ,地面粗糙度類別為 C類。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 35 (2)工程所在地區(qū)基本雪壓為 So =0.35kN / ，雪載準(zhǔn)永久值系數(shù)分區(qū)為區(qū)。 (3)工程所在地區(qū)為 XX，抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計地震分組第一組，設(shè)計基本地震加速度值為 0.1g。 2、主要設(shè)計參數(shù) (1)本工程建筑結(jié)構(gòu)以及各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的安全等級均為二級；結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為 50 年。 (2)本工程建筑抗 震設(shè)防類別為丙類。 (3)本工程住宅地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級；商鋪地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。 3、基礎(chǔ)設(shè)計 由于無地勘資料，本工程暫定地下室采用樁筏基礎(chǔ)， 2層 建筑 采用獨立基礎(chǔ)，待巖土工程勘察完成后，在初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，根據(jù)地質(zhì)勘察資料及施工條件，確定合理基礎(chǔ)形式及基礎(chǔ)尺寸。 4、主體結(jié)構(gòu) 24 層及以上住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)， 2層商業(yè)公建為框架結(jié)構(gòu)。 5、材料選用 (l)、各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件所用混凝土等級及構(gòu)件尺寸根據(jù)計算及構(gòu)造要求在后續(xù)設(shè)計階段明確。 (2)、普通鋼筋采用 HPB235 級和 HRB400 級鋼筋，預(yù) 埋件采用 Q235 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 36 鋼。 (3)、建筑外填充墻和內(nèi)填充墻都采用加氣砼砌塊。 三、 給排水 1、給水部分 (1)、供水水源 本項目地塊主要由 市政管網(wǎng) 提供水源，地塊周邊給水干管基本健全，其中青洋路敷設(shè)有 DN300給水管，建議本項目供水可由青洋路引入。 (2)、用水量預(yù)測： 根據(jù)城市給水工程規(guī)劃規(guī)范，采用人均綜合用水量指標(biāo)法進行測算。總用水量為 107.91m3/ d，詳見下表。 表 4-5 生活用水量測算表 名 稱 用水量 數(shù) 量 最高日 用水 時變化系數(shù) 最大時 備注 標(biāo) 準(zhǔn) (人 ) 用水量 時間 (Kn) 用水量 (l/人 d) (m3/d) (h) (m3/h) 住宅 150 5604 840.6 24 2.5 87.56 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 37 公建 5L/m2 5530m2 27.65 12 1.5 3.46 地下室清洗地面 2/m2次 8840m2 17.68 6 1 2.95 澆灑和綠化用水 1.5L/m2次 11022m2 16.5 4 1 4.13 小 計 901.38 98.1 未預(yù)見用水量 占總用水量10% 90.14 9.81 總 計 991.52 107.91 (3)、水質(zhì) 由城市自來水直接使用。 (4)、供水方式 生活用水采用豎向分區(qū)供水系統(tǒng)，五層 及以下 由市政給水管網(wǎng)供給，六層至十五層由變頻泵減壓后供給，十六層以上由變頻泵直接供給。 道路綠化澆灑用水由市政壓力管道直接供給。 2、排水部分 (1)、室內(nèi)排水系統(tǒng) 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 38 室內(nèi)排水系統(tǒng)采用雙管排水系統(tǒng)，即一根排水管，一根通氣管。室內(nèi)生活污水用管道收集后，排出室內(nèi)接至室外檢查井，送至污水處理廠處理后再排放。屋面雨水、空調(diào)冷凝水用管道收集后 ，排入城市雨水管網(wǎng)。水泵房及地下室的防淹排水分散設(shè)有排水泵數(shù)臺，由排水泵直接排至室外雨水管網(wǎng)。 (2)、室外污水系統(tǒng) 室內(nèi)生活污廢水排入室外污水管道后就近接入市政污水管。 所有車庫排污集水坑應(yīng)采取沉砂隔油措施，處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)。 (3)、雨水系統(tǒng) 屋面雨水經(jīng)雨水管道系統(tǒng)排至室外雨水容井，匯集小區(qū)地面雨水一起排入小區(qū)內(nèi)水體，凝結(jié)水排水與陽臺排水及屋面排水須分開設(shè)置。地下室、水泵房及汽車坡道底部排水均采用潛污泵提升。 四、 強弱電 (1)、強電 本項目配電容量及供電線路由供電部門根據(jù)項目情況確定。小區(qū)內(nèi)供 電由項目配電房引出。 商業(yè)用房區(qū)一般采用放射式配電，居住用房區(qū)采用樹干式配電。每戶用量按 XX 省住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，實行一戶一表制，每戶總電源進線斷青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 39 路器具有漏電保護功能。 室內(nèi)設(shè)計足夠電器插座，以滿足家庭生活需要。 (2)、弱電 座機電話與電信部門電纜線連接，電話電纜線引入分戶分線箱，線路采用暗管配線方式。 有線電視線路設(shè)計由有線電視專業(yè)部門審核后施工，客廳、臥室、門面房均設(shè)置有線電視端頭，同軸電纜全部暗管暗敷。按信息化智能化要求，本項目配置寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)及消防報警系統(tǒng)，利用門禁監(jiān)視系統(tǒng)為商鋪及住戶提供 可靠的智能化安防服務(wù)。 五、暖通設(shè)計 1、空調(diào)系統(tǒng) 住宅部分空調(diào)僅在各套住宅單元的起居室、臥室、餐廳等預(yù)留家用分體空調(diào)室內(nèi)機位置及電插座，并在建筑立面上統(tǒng)一協(xié)調(diào)室外機安裝位置、空調(diào)室內(nèi)外機之間連接管道在外墻上的留孔及空調(diào)冷凝水排放。 2、通風(fēng)系統(tǒng) 地下層汽車庫：根據(jù)防火分區(qū)的劃分設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，采用排風(fēng)、排煙合用系統(tǒng)。排風(fēng)系統(tǒng)的排風(fēng)量按換氣次數(shù) 6次 /h 確定。沒有直通室外車道的防火分區(qū)同時應(yīng)設(shè)機械補風(fēng)系統(tǒng)，補風(fēng)量按換氣次數(shù) 5次 /小時確定。所有送風(fēng)機、排風(fēng)機（兼排煙機）均設(shè)置于通風(fēng)機青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 40 房內(nèi)。 設(shè)備用房如水泵房 、電梯機房等均設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)。電梯機房夏季采用風(fēng)冷單冷型分體式空調(diào)機降溫。 自行車庫設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)。 住宅廚房設(shè)置專用垂直煙道集中排放系統(tǒng)，脫排油煙機將油煙氣通過豎道排至屋面上。 3、防煙排煙系統(tǒng) 防煙：在住宅建筑的下列部位設(shè)機械加壓送風(fēng)： （ 1）不具備自然排煙條件的防煙樓梯間、消防電梯間前室或合用前室。 （ 2）采用自然排煙措施的防煙樓梯間，其不具備自然排煙條件的前室。 （ 3）樓梯間每隔兩層設(shè)一個常開加壓送風(fēng)口，前室每層設(shè)一個常閉加壓送風(fēng)口。 排煙： （ 1）地下汽車庫按防火分區(qū)的劃分設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，與排 風(fēng)系統(tǒng)合用，切換使用。 （ 2）所有送、排風(fēng)管均采用不燃型風(fēng)道及其配件。 （ 3）排煙風(fēng)機采用排煙軸流風(fēng)機，排煙風(fēng)機的入口均設(shè) 280的防火閥，連鎖關(guān)閉排煙風(fēng)機。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 41 六、燃?xì)庠O(shè)計 1、設(shè)計內(nèi)容 燃?xì)鈿庠?本小區(qū)氣源采用天然氣，根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)設(shè)置煤調(diào)站一座，由運河路 DN200現(xiàn)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)接入 。 本工程主要燃?xì)庥脩魹樽≌糠值蛪河脷狻?燃?xì)饬浚?住宅每戶居民用氣設(shè)備為雙眼灶，燃?xì)鉄崴鞲饕痪?，每戶設(shè) 2.5 Nm3/h天然氣計量表。 2、調(diào)壓站設(shè)置 小區(qū) 內(nèi)配套建設(shè) 燃?xì)庹{(diào)壓站 ， 調(diào)壓后通過小區(qū)內(nèi)低壓天然氣管網(wǎng)接至各住 宅用戶。 3、管材 室外燃?xì)夤艿啦捎脽o縫鋼管。 室內(nèi)天然氣管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，明裝。 青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目 可行性研究報告 42 第五章 資源利用與 節(jié)能 5.1 資源利用 本項目并非資源開發(fā)類項目，沒有對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等自然和礦產(chǎn)資源進行開發(fā)，故不對資源開發(fā)及綜合利用展開分析，只簡要介紹如下。 5.1.1資源開發(fā)方案 本項目不屬于資源開發(fā)類項目，對資源開發(fā)方案不予論述。 5.1.2資源利用方案 本項目開