（工商管理專業(yè)論文）成都市房地產(chǎn)行業(yè)小戶型住宅分析研究.pdf

西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 頁 摘要 隨著成都市經(jīng)濟的快速發(fā)展 人民生活的提高 房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中所 占的比重越來越大 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和地方經(jīng)濟發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系 成 都市房地產(chǎn)業(yè)受國家的宏觀調(diào)控政策 金融環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟變化的影響 在這 樣的經(jīng)濟環(huán)境中 企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策對企業(yè)的發(fā)展猶為重要 在成都市房地 產(chǎn)市場環(huán)境中 小戶型住宅的開發(fā)已經(jīng)成為越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略選 擇 因此認(rèn)真的分析宏觀調(diào)控政策 研究房地產(chǎn)市場 把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨 勢 分析成都市房地產(chǎn)市場的變化 對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小戶型住宅考慮因素作 出分析研究 可以為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)對小戶型住宅提供一些參考 也更有利于 小戶型住宅的開發(fā)在成都市房地產(chǎn)市場中更好的發(fā)展 因此具有一定的現(xiàn)實意 義 從這一目的出發(fā) 本文對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營戰(zhàn)略進行了分析研 究 這些分析研究包括 1 房地產(chǎn)市場經(jīng)營的環(huán)境現(xiàn)狀分析 包括國家的宏觀調(diào)控政策分析和金 融環(huán)境分析 同時對成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程進行分析 2 成都市房地產(chǎn)市場需求 供應(yīng)和供銷現(xiàn)狀分析 市場調(diào)查方法和預(yù)測 法分析成都市的房地產(chǎn)住宅市場的現(xiàn)狀 3 通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析和財務(wù)評價方法 分析形成具有較強可 操作性的小戶型住宅經(jīng)營戰(zhàn)略 4 通過對成都市l(wèi) h d 房地產(chǎn)公司開發(fā)的小戶型商務(wù)公寓項目的分析 從 實際項目說明在成都市房地產(chǎn)市場環(huán)境中 小戶型住宅的經(jīng)營戰(zhàn)略是非常具有 現(xiàn)實意義的 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè)i 房地產(chǎn)市場 小戶型住宅 經(jīng)營戰(zhàn)略 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 i 頁 a b s t r a c t a 1 0 n g 誦也t h er a p i dd e v e l o p i n go fc h e n g d ue c o n o 瑚l y a i l dm eg r a 山l a l l y 訪c r e a s i n go f p e o p l e ss t a n d a r do f l i v i n g t l l ep r o p o r t i o nw l l i c hi ss h a r e db ym e r e a l e s t a t ei n d u s 訂yi nc h e n g d uma 工 k e ti sb e c 帆i n gm o r ea n dm o r e a l l dt l l er 印i d d e v e l o p i n gi nt l l ee s t a t ei n d u s 時i sn o wd r i v i n ge c o n o m yd e v e l o p i n gm o r eq 1 1 i d d y t h er e a le 純i t ci nt h ec h e n 舀ui sa 髓c t e dd e e p l yb yt h ec h a n g eo f t h en a t i o 強l p o l i c ya 1 1 dm e 丘n 如c e t l l er e a le s 詛t ei sa l s oa 彘c t c db yt 1 1 ed e v e l o p i n gd i s 伍c t e c o n o m y i nt h es 鋤e t h es t r a t e g yo ft l l ee n t e r p r i s e si nt 1 1 er e a le s t a t em a r k e tw i l l s e r i o u s l y 洫n u e n c ee c o n o m y sh e a l t l lp r o 鏟e s s i n g s oi t n o to i l l yh a st h e o r e t i c m e a l l i n gb u ta l s oh 嬲r e a l i s d cn l e a n i n gt oe 鋤e s d yi n v e s t i g a t ea n da n a l y z e 血e n a t i o n a lm r o e c o n o m i cs h l a t i o n 觚d 廿l er e a le 鼬a t em a r k e t t b 可嬲pt h e d e v e l o p m e n tt r c n do ft h er e a le s 詛t em a r l e t t os t u d yt l l eo p e r a t i n g 抽v e s t m e n t t h e o r i e sa n dt l l es t r a t e p 了f o rt l l ee n t e r p r i s e s a n dt op 皿i d et 量l er e a le s t a t ee n t e r p d s e s o p e r a t er i g h t a i m i n ga t 廿1 eg o a l t l l et h e s i sm a d es o m ep i l o ts t u d yi nt l l eo p e r a t i n g i n v e s 切n c l l t 幽e o r i e sa r i dm e h o d s 也o s es t u d y i n gi n c l u d e s 1 血a l y z i n gt l l ep r c s e mo p e r a t i n gi n v e s 衄l e ms i t u a t i o ni nm er c a le s t a c em a r k e t s u c ha st h ee x t e r i o re n v i r o m e ms i t u a t i o na n a l y s i s i n c l u d i n gt 1 1 es i t t l a t i o no ft 1 e p o l i c ya l l dm ef m a n c e d e v e l o p i n gt r e n da n a l y s i sa n dt h em a r e tc l 砒l c ea n a l y s i s a n dt l l er e a le s t a t em a r k c tn l i li t sc o u r s e 2 c o m b i n gt h et h e o r e t i ca n dt h er e a l i s m u s i n 譬t h em e t l l o d so f 也em a r k e t i n g r e s e a r c ha f l dt h em a r k e t 證gf 1 0 r c c a s tt oa l l a l y z e 表示產(chǎn)業(yè)流向 b 土地出讓金 表示資金流向 c 土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款 d 業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金 e 房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款 f h 按揭貸款 g 定金 預(yù)付金 圖2 1 房地產(chǎn)市場運行及資金流程圖 2 0 0 3 年 實施中央銀行1 2 1 號文件以來 銀行緊縮銀根 房地產(chǎn)開發(fā)商通 過銀行貸款融資的難度更大 這對開發(fā)商的自有資金量和其他融資渠道提出了 更高的要求 2 0 0 4 年1 0 月2 9 日 中央銀行實施 加息 調(diào)整金融機構(gòu)存貸 款基準(zhǔn)利率 加息政策出臺后 對住宅市場影響很小 對資金需用量大的投資型 物業(yè)影響較大 開發(fā)商方面 這兩項金融政策使得開發(fā)商從銀行取得貸款的要 求更高 部分經(jīng)濟實力較差的開發(fā)商 如果其他融資渠道不暢 會有淘汰出局 的危險 政策上講商業(yè)銀行的自營個人住房貸款政策 將先行的住房貸款優(yōu)惠利率 水平回歸到同期貸款利率水平 實行下限管理 下限利率水平為相應(yīng)期限檔次 貸款基準(zhǔn)利率的o 9 倍 再就是對房地產(chǎn)價格上漲價格過快的地區(qū) 個人住房 的首付比例由現(xiàn)行的2 0 提高到3 0 成都市的金融環(huán)境受國家政策的影響 除中國光大銀行成都分行不涉及房地 產(chǎn)的個人貸款業(yè)務(wù)外 四大國有銀行和股份制銀行 如華夏銀行成都分行 民 生銀行成都分行等均開展了房地產(chǎn)業(yè)的個人貸款業(yè)務(wù) 各大銀行也根據(jù)對房地 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第l o 頁 產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目的相關(guān)數(shù)據(jù)的評議 對項目提供一定數(shù)量的貸款 在金融機構(gòu)信貸的額度中 房地產(chǎn)業(yè)所占的比例可由下表一覽 表2 1 金融機構(gòu)的信貸狀況表 一 發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā) 金融機構(gòu)貸款余額 億元 房地產(chǎn)貸款占金融 年份貸款余額 億元 機構(gòu)貸款之比 實際值同比增躍 實際值同比增長 1 9 9 82 6 8 0 0 78 6 5 2 4 1 33 1 0 1 9 9 92 9 7 2 1 8l o 9 09 3 7 3 4 3 8 3 3 3 1 7 2 0 0 03 2 s 1 3 81 0 4 09 9 3 7 1 0 7 6 o l 3 3 0 2 0 0 l4 2 0 3 8 02 8 1 11 1 2 3 1 4 71 3 0 33 7 4 2 0 0 25 3 5 3 6 22 7 3 51 3 1 2 9 3 91 6 94 0 8 2 0 0 36 6 5 7 3 51 9 5 81 5 8 9 9 6 22 1 14 1 9 注 此表為全部金融機構(gòu) 本部分只統(tǒng)計銀行直接對企業(yè)的房地產(chǎn)信貸 不包括銀行對個 人的房地產(chǎn)信貸部分 2 1 3 成都市房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展現(xiàn)狀分析 成都市房地產(chǎn)行業(yè)投資狀況是伴隨著成都市全社會固定資產(chǎn)投資的高速增 長 成都市房地產(chǎn)市場的投資一直以驚人的速度同樣高速發(fā)展 房地產(chǎn)開發(fā)投 資1 9 9 1 年僅為3 1 億元 2 0 0 3 年的投資金額己高達(dá)2 4 5 4 億元 大約是1 9 9 1 年的8 0 倍 據(jù)成都市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)表明 2 0 0 4 全成都市 包括郊區(qū) 市 縣 的房地產(chǎn)投資完成2 5 5 5 6 億萬 比2 0 0 3 年同期增長2 6 2 2 0 0 5 年1 至 4 月成都房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1 1 1 9 0 億萬 其中房地產(chǎn)前期投資為4 7 5 7 億萬 占房地產(chǎn)開發(fā)投資比比重由去年同期的3 1 1 提升到4 2 5 成都市2 0 0 5 年 的樓市投資熱度依然上漲 我們可以看出 成都市房地產(chǎn)行業(yè)同樣為資金流向 的行業(yè) 投資額在逐年增加 具體的投資發(fā)展現(xiàn)狀見圖2 2 成都房地產(chǎn)投資資金來源過去主要是國內(nèi)資金 而2 0 0 5 年投資資金開始呈 現(xiàn)多元化 內(nèi)資完成投資3 0 8 l 億萬元 港澳臺完成投資9 8 7 億萬元 外商完 成投資2 1 7 億萬元 即成都市的投資熱和房價的快速上揚 開始吸引外來資金 的注入 而受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響 開發(fā)商也加大了 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 1 頁 自籌資金力度 這表明成都市開發(fā)商整體資金實力開始明顯增強 對金融業(yè)的 依賴程度在下降 圖2 2 成都市年度全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2 0 0 5 年商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)成為投資熱點 成都市的開發(fā)商繼續(xù)看好房市 大量 購置用地 2 0 0 5 年卜2 月購置土地的面積就達(dá)9 4 7 9 萬平方米 同比增長3 2 5 用于土地的費用高達(dá)2 0 3 4 億萬元 擁有的開發(fā)土地存量已達(dá)到5 0 1 4 2 平方米 成都擁有的可開發(fā)的土地存量已經(jīng)達(dá)到6 5 6 7 8 萬平方米 折合土地面積為9 8 4 7 畝 這說明成都市房地產(chǎn)業(yè)是持續(xù)健康發(fā)展的 成都市房地產(chǎn)業(yè)投入的資金增 長變化如圖2 3 所示 圖2 3 成都市年度房地產(chǎn)投資增速情況 在開發(fā)規(guī)模不斷擴大的情況下 成都市空置商品房得到有效抑制 空置率 得到有效控制 截至到2 0 0 4 年1 2 月末 全市商品房空置面積為1 5 3 1 8 萬平米 空置期在一年內(nèi)的待銷房為6 7 7 8 萬平方米 空置期在一年到三年的滯銷房為 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 2 頁 6 4 5 4 萬平方米 空置期在三年以上的積壓房為1 8 8 4 萬平方米 住宅空置率 下降 由于成都市的房價一路上揚 投資行為 投機行為和自住的需求加大 再加上成都周邊地區(qū)的資金注入 逐步消化了以前的空置商品房 市場上的供 應(yīng)商品房的銷勢良好 也在一定程度上有效抑制了商品房的空置率 見圖2 4 圖2 4 成都房地產(chǎn)商品房空置情況 成都市商品房的竣工面積呈下降趨勢 2 0 0 5 年一季度 成都商品房的竣工 面積不足l o o 萬平方米 為9 7 7 1 平方米 同比減少4 6 4 其中住宅為8 1 0 7 平方米 竣工面積的減少導(dǎo)致可銷售面積的同步減少 卜4 月商品房銷售面積 為3 1 2 7 8 平方米 同比下降1 0 9 其中住宅為2 7 4 4 6 萬平方米 下降1 5 2 商品房預(yù)售面積為2 6 7 9 5 萬平方米 下降6 4 其中住宅為2 3 5 9 8 萬平方米 下降1 0 8 由于國家宏觀調(diào)控政策的影響 成都市的開發(fā)商同樣處于對市場 的觀望中 因此放慢了商品房在市場上的投放時間 2 1 4 成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和我國房地產(chǎn)的發(fā)展是同步的 主要經(jīng)歷了以 下幾個階段 一是起步階段 1 9 7 8 年至1 9 9 1 年 在1 9 8 0 年4 月 鄧小平發(fā)表了關(guān)于建 筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的談話 此后全國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革 1 9 8 5 年開始城 市經(jīng)濟體制改革 直接促使了真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生 并在1 9 8 8 年掀起 了發(fā)展的小高潮 成都市的房地產(chǎn)行業(yè)開始也是從福利房的辦理 逐步開始住 房的商業(yè)化行為 形成房地產(chǎn)行業(yè) 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 3 頁 二是過熱階段 1 9 9 2 年 由于鄧小平同志的南巡講話和黨的十四大的召開 以及中共中央十四屆三中全會通過的 中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體 制若干問題的決定 以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展 同時外商對 房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源 大批房地產(chǎn)項目爭相上馬 房地 產(chǎn)價格飛速上漲 1 9 9 2 年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度達(dá)到1 1 7 6 同期商品房 的銷售面積增長速度也分別達(dá)到了4 1 8 和5 5 9 這一期間 商品房開發(fā)投資 額同比增長1 4 3 5 新開工面積同比增長1 3 6 成都市房地產(chǎn)行業(yè)在這一時期 的房價上快速上漲 很多商品房尚在藍(lán)圖制作中 就被炒賣一空 投機行為加 劇了房價的上漲 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于比較混亂的狀態(tài) 成都市的土地主要以 行政劃撥形式 這也為以后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了遺留問題 三是調(diào)整階段 1 9 9 3 年下半年 經(jīng)濟過熱導(dǎo)致了通貨膨脹 國家開始進行 適度從緊的宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)業(yè)自然成為宏觀調(diào)控的重點 從1 9 9 5 年開始 房 地產(chǎn)業(yè)的投資雖然還在增長 但速度已大大下降 1 9 9 4 年 1 9 9 5 年和1 9 9 6 年 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率分別下降到3 1 8 2 3 3 和2 1 5 1 9 9 7 年 房地 產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增長率更是下降到一l 2 成都市的房地產(chǎn)業(yè)在這一階段比較明顯 的代表樓盤是成都市統(tǒng)一建設(shè)辦公室開發(fā)的棕北小區(qū)樓盤和新加坡開發(fā)商開發(fā) 的錦繡花園 調(diào)整階段 成都市的房價處于平穩(wěn)和回落狀態(tài) 商品房的戶型面 積大小集中在6 0 至1 2 0 平方米的范圍內(nèi) 四是復(fù)蘇階段 1 9 9 8 年 在政府的鼓勵和引導(dǎo)下 房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖 9 8 年年房地產(chǎn)的開發(fā)投資同比增長就達(dá)到1 3 7 房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)增長率 重新回升 特別是近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為地方經(jīng)濟的發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè) 成為 地區(qū)財政的重要收入來源 在成都市房地產(chǎn)業(yè)市場中 一些本地的房產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)開始扮演重要角色 隨之而來是外地房產(chǎn)開發(fā)商開始介入成都房地產(chǎn)市場 國內(nèi)一些知名品牌企業(yè)如萬科 華潤 中海外 深長城 建信 萬達(dá) 遠(yuǎn)大 錢江銀通等紛紛登陸成都 憑借其原本就已形成的品牌效應(yīng) 超大的開發(fā)規(guī)模 為成都房產(chǎn)市場帶來了新鮮空氣 外來品牌帶來的一些全新的開發(fā)理念和先 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 4 頁 進的操作模式正在潛移默化地影響著成都房產(chǎn)市場 形成了現(xiàn)在的多方并 存格局 2 2 成都市住宅房地產(chǎn)市場分析 成都市房地產(chǎn)市場的分析是調(diào)查市場情況 了解項目的背景資料 分析預(yù) 測房地產(chǎn)未來實際收益的過程 市場分析是幫助開發(fā)企業(yè)了解房地產(chǎn)需求變化 趨勢 獲取正確資料的主要方法 房地產(chǎn)開發(fā)項目一般要持續(xù)幾年時間 了解 房地產(chǎn)市場的需求變化 市場競爭力情況 預(yù)期獲利程度 通過市場分析確定 房地產(chǎn)價格策略 對住宅市場的分析對企業(yè)來講就變得非常重要 小戶型住宅 的開發(fā)是在成都市的住宅房地產(chǎn)市場環(huán)境中 因此需要了解成都市房地產(chǎn)市場 的供需變化 供銷情況 了解房地產(chǎn)市場的預(yù)測方法 成都市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展變化 促使了市場的細(xì)分 產(chǎn)生了小戶型住 宅的需求群體 小戶型住宅的需求群體主要有兩類 一是需要住房但尚沒有足 夠的資金購買一步到位住房的需求者 二是指一些以投資為目的購買者 前者 用于居住 后者用于出租 房地產(chǎn)市場的需求變化 可以用市場調(diào)查和市場預(yù) 測的方法作出分析 市場調(diào)查和市場預(yù)測都是以市場為客體的市場研究活動 是獲取信息 認(rèn)識市場的手段 是制定各項市場營銷決策的基礎(chǔ)和依據(jù) 市場 調(diào)查的目的既可以是為了制定經(jīng)營目標(biāo)和行動計劃 也可以是總結(jié)經(jīng)營活動的 經(jīng)驗教訓(xùn) 市場預(yù)測是為了更好的把握將來 確定經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇 2 2 1 房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查方法 房地產(chǎn)住宅市場調(diào)查方法是以房地產(chǎn)住宅為特定對象 對相關(guān)市場信息進 行系統(tǒng)的收集 整理 記錄和分析 對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測 并最終為 房地產(chǎn)項目提供決策服務(wù)的一種活動 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法主要包括普查法 抽樣調(diào)查法 直接調(diào)查法和間接調(diào)查法 1 普查法又稱為全面調(diào)查 對調(diào)查對象總體包含的全部單位都進行調(diào)查 但是該調(diào)查方法的調(diào)查周期較長 成都市小戶型住宅的調(diào)查 只有在對競爭對 手有針對性的調(diào)查時 這種方法的使用才具有實際意義 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 5 頁 2 抽樣調(diào)查法是從調(diào)查對象的總體中 抽取有代表性的若干樣本進行調(diào)查 并據(jù)以此從數(shù)量上推斷總體的專門調(diào)查方法 這也是房地產(chǎn)市場調(diào)查中廣泛使 用的一種方法 抽樣調(diào)查法要求抽選的樣本必須是母體的濃縮 要能代表母體 的特征 因此調(diào)查要有足夠的容量和正確的抽取方法 才能將調(diào)查的誤差降低 到最低限度 抽樣調(diào)查的組織方法主要分為 隨機抽樣和非隨機抽樣兩種 隨機抽樣包括簡單隨機抽樣法 分層隨機抽樣法和分群隨機取樣法 成都 市小戶型住宅的抽樣調(diào)查方法建議采用簡單隨機抽樣方法來收集需求信息和做 分析 在成都市東 西 南 北的各方向采用純粹偶然的方法抽取樣本 再將 收集的數(shù)據(jù)利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)軟件做出相關(guān)性的分析 非隨機抽樣按照調(diào)查的目的和要求 根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)來選擇樣本 3 直接調(diào)查法是市場調(diào)查的基本方法 有幾種具體的方法 訪談?wù){(diào)查 電 話調(diào)查 郵函調(diào)查和留置問卷調(diào)查 4 間接調(diào)查法是調(diào)查人員不于被調(diào)查者正面接觸 采用觀察法 實驗法來 間接進行調(diào)查 房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來 的一種活動 通過房地產(chǎn)市場信息的收集 分析和加工處理 尋找出內(nèi)在的規(guī) 律和含義 預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢 根據(jù)市場信息的需求對象的不同 分析 的內(nèi)容和著重點有所不同 從開發(fā)商的角度來分析 房地產(chǎn)市場的分析有三個 層面 一是對項目所在城市內(nèi)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場供需情況的總體分 析 二是區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析 側(cè)重于市場供求分析 三是房地產(chǎn)項目的市 場分析 2 2 2 房地產(chǎn)市場需求量的預(yù)測方法 房地產(chǎn)市場預(yù)測方法是指運用科學(xué)的方法和手段 根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所 提供的信息資料 對房地產(chǎn)市場的未來和變化趨勢進行測算和判斷 來確定未 來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)的走向 需求量 供給量以及相應(yīng)的銷售價格水平 房地 產(chǎn)市場預(yù)測方法一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 6 頁 房地產(chǎn)市場預(yù)測方法很多 相關(guān)分析法是比較可行的方法之一 相關(guān)分析 法是分析住宅市場供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量間的因果關(guān)系 它主要是在 定性分析的基礎(chǔ)上找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系 確定自變量量和因變量間的函數(shù) 關(guān)系 然后用回歸方程來進行預(yù)測 小戶型住宅需求量的預(yù)測方法可以用回歸 分析 計算公式為 y a b x 2 一1 式中 塾 堅 玎s 端 聆z x 一 默 其中 y 一預(yù)測值 x 一自變量 a b 一回歸系數(shù) 2 2 3房地產(chǎn)市場用地供給量的預(yù)測方法 在房地產(chǎn)市場信息中 供給量的數(shù)據(jù)對開發(fā)商來說是非常重要的 供給量 的分析不僅要分析上市的供給量 還要分析準(zhǔn)備上市的潛在供給量 上市的供 給量通過市場調(diào)查的方法 潛在供給量可以利用土地供給量的資料來估算新增 加的潛在市場的供給量 估算住宅潛在的市場供給量 可通過估算土地的出讓 面積來預(yù)測未來的市場供給量 土地供給預(yù)測可以用下述方法 假定 c 1 規(guī)劃城區(qū)的居住用地面積一已經(jīng)開發(fā)城區(qū)的面積一已經(jīng)出讓土地面積 2 2 c 2 舊城改造過程中可供開發(fā)的土地面積一已改造的土地面積 2 3 c 3 工業(yè)等其他用地可做住宅用途的土地面積 2 4 則 住宅市場潛在用地的土地供給量 c 1 c 2 c 3 2 5 在預(yù)測土地的供給量的基礎(chǔ)上 根據(jù)土地的規(guī)劃就可以對供給量進行分析 包括房地產(chǎn)過去的走勢 現(xiàn)在的存量和未來的供給 因此供給量的分析對開發(fā) 商來說較為籠統(tǒng) 在進行小戶型住宅開發(fā)決策時 還需要進行結(jié)構(gòu)性分析 詳 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 7 頁 細(xì)了解項目所在區(qū)域范圍內(nèi)小戶型住宅的供給情況 對區(qū)域內(nèi)的小戶型商品房 的戶型 面積 價位等特征進行綜合分析 2 3 成都市住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 成都市商品房的供給面積一直呈逐步上升態(tài)勢 從房屋施工面積來分析 1 9 9 5 年為8 8 1 5 0 萬平方米 經(jīng)過1 9 9 7 1 9 9 8 年的市場低迷作短暫調(diào)整后 1 9 9 9 2 0 0 0 年市場回升 年均增長率為1 8 6 2 0 0 卜2 0 0 3 年為高速增長階段 年平均增長率高達(dá)2 0 4 9 特別是2 0 0 3 年的同比增長率為2 2 4 4 經(jīng)1 9 9 9 2 0 0 0 兩年的緩慢回升后 2 0 0 卜2 0 0 4 年為高速發(fā)展階段 見圖2 5 2 0 0 4 年住 宅供應(yīng)特征 城東的供應(yīng)面積是最多的 達(dá)到1 3 5 9 0 萬平方米 城市南部住宅 供應(yīng)1 2 1 3 0 萬平方米 城市西和北面由于土地的供應(yīng)影響 住宅供應(yīng)面積大幅 度減少 2 0 0 5 年在國家宏觀調(diào)控政策下 住宅供應(yīng)面積減少 圖2 5 成都房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況 2 4 成都市住宅房地產(chǎn)市場的供銷平衡分析 成都市政府規(guī)劃將城東建設(shè)成為城市副中心 打造中產(chǎn)城東 城東住宅市 場供需兩旺 隨著工業(yè)的搬遷 沙河整治和道路交通基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善 越 來越多的投資和置業(yè)者看好新城東的增值潛力和居住條件 由于該區(qū)域可供房 地產(chǎn)開發(fā)的土地相對較多 土地成本相對較低 城東日漸成為成都市房地產(chǎn)開 發(fā)的熱點地區(qū) 區(qū)域住宅市場供需基本保持平衡 優(yōu)質(zhì)樓盤頻頻出現(xiàn) 城南仍然是購房者傾向的住宅區(qū)域 城南累計供應(yīng)住宅8 6 4 0 萬平方米 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 8 頁 銷售1 3 7 4 8 萬平方米 供應(yīng)缺口仍然較大 因開發(fā)格局已基本定型 住宅房地 產(chǎn)開發(fā)逐漸向郊區(qū)延伸 在城南副中心區(qū)和神仙樹區(qū)域 因 和記黃埔 和 上 海綠地 兩大外來地產(chǎn)商取得這大塊土地 這將對住宅房地產(chǎn)供求和價格帶來 較大的影響 受城東和城南發(fā)展的影響 加之住宅房地產(chǎn)開發(fā)土地匱乏 城西在2 0 0 4 年住宅房地產(chǎn)市場供應(yīng)缺口很大 城西住宅市場供應(yīng)缺口達(dá)到1 2 3 7 4 萬平方 米 占全市住宅供應(yīng)總?cè)笨诘? 8 良好的人居環(huán)境 完備的生活配套和成熟 的區(qū)位優(yōu)勢 讓城西這個傳統(tǒng)的居住區(qū)至今仍然對住宅置業(yè)者有著強大的吸引 力 城西的三環(huán)路以外出現(xiàn)了 迎賓大道1 號 學(xué)林雅苑 等較高端的別墅 也出現(xiàn)了 太逸 美景 和 普羅旺斯 這樣中高端住宅 住宅開發(fā)從三環(huán)路 以內(nèi)逐漸向三環(huán)路外過渡 是成都住宅房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢 城西在這一過渡中 走在了全市的前列 2 0 0 5 年 中海地產(chǎn)在城西競得的 地王 投入開發(fā)后 在 一定程度上填補城西住宅供應(yīng)的缺口 影響城西住宅市場的均價 圖2 6 成都市各方位住宅供求狀況比較圖 城北住宅房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平平 非住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速 從城市方位 上分析 住宅房地產(chǎn)市場大致呈現(xiàn)東 南方向較熱 西 北方向較冷的態(tài)勢 成 都市各方位住宅供求狀況比較詳見圖2 6 成都市土地市場供應(yīng)量總體縮小 且市區(qū)土地供應(yīng)區(qū)域分布差異明顯 規(guī) 劃新區(qū)土地供應(yīng)量相對較大 郊區(qū)土地供應(yīng)相對充足 市區(qū)住宅大盤較往年少 舊城改造帶來的消費需求拉動住宅消費市場剛性增長 在住宅價格逐步上漲的 過程中 投資者看中住宅的增值潛力 對住宅的投資較往年增多 擔(dān)心住宅價 格繼續(xù)上漲 經(jīng)濟實力較強的第二次置業(yè)者提前實施購房計劃 經(jīng)濟實力中等 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 9 頁 的置業(yè)者也盡可能提前購房 住宅房地產(chǎn)價格 除了市場住宅供給相對短缺外 開發(fā)商土地成本增加 鋼材等建筑材料漲價 增加了單位成本 也是成都住宅 房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲的主要原因 表2 2 成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo) 數(shù)額同比增長率 固定資產(chǎn)投資 億元 7 6 7 6 42 6 5 房地產(chǎn)業(yè)投資 億元 2 2 1 2 42 2 7 土地購置面積 萬平米 7 9 0 1 1 1 1 4 土地購置費 億元 5 9 4 1 2 9 3 商品房施工面積 萬平米 2 5 1 1 8 36 5 其中 新開工面積 萬平米 8 2 6 5 0 1 8 3 住宅施工面積 萬平米 6 5 9 9 2 6 6 4 商品房竣工面積 萬平米 4 8 1 6 2 6 6 其中 住宅 萬平米 4 0 3 6 7 1 4 5 商品房銷售面積 萬平米 4 7 9 7 7 6 6 其中 住宅銷售面積 萬平米 4 4 6 9 2 7 8 商品房空置面積 萬平米 1 4 4 9 7 2 9 2 一年及一年以上空置 萬平米 7 6 7 23 5 從成都住宅房地產(chǎn)市場的環(huán)域分析來看 主要呈現(xiàn)以下幾個特點 1 市中心至一環(huán)的中心城區(qū) 該區(qū)域住宅供應(yīng)非常旺盛 2 內(nèi)環(huán)至一環(huán)區(qū)域 由于該區(qū)域用于住宅開發(fā)的土地多來源于舊城改造 的拆遷地和面積較小的開發(fā)余地 區(qū)域土地供應(yīng)有限 該區(qū)域2 0 0 4 年住宅房地 產(chǎn)銷售非常旺盛 累計銷售住宅房地產(chǎn)1 2 7 0 2 萬平方米 3 一環(huán)至二環(huán) 該區(qū)域是住宅房地產(chǎn)開發(fā)相對成熟的區(qū)域 售累計達(dá) 1 2 2 0 9 萬平方米 這表明該區(qū)域住宅消費消化了大量的存量住宅 二環(huán)至三環(huán) 之間的區(qū)域是成都住宅房地產(chǎn)市場供求的主力環(huán) 很多住宅項目均處于這一區(qū) 域 成為開發(fā)的熱點環(huán)域 與二環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域相比較 該環(huán)域可供開發(fā)利用 的土地雖然相對充足 但開發(fā)商在該區(qū)域取得土地的成本將會逐步增大 區(qū)域 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 0 頁 住宅市場的開發(fā)將繼續(xù)火熱 競爭將更加激烈 4 三環(huán)以外 三環(huán)以外土地豐富 地價相對較低 特別是在城東和城南 城市副中心規(guī)劃確立和進入實質(zhì)性實施以來 該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點 區(qū)域 出現(xiàn)了 美洲花園 普羅旺斯 西城映畫 等銷售狀況較好的樓盤 和 卓錦城 這樣的大盤 二環(huán)以外的地區(qū)和三環(huán)路內(nèi)外進一步升溫成為2 0 0 5 年和2 0 0 6 年住宅開發(fā)的熱點環(huán)域 2 5 成都市住宅房地產(chǎn)供銷戶型分析 成都住宅市場上面積在6 0 平方米左右的小戶型供銷兩旺 價格上漲迅猛 在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲 且預(yù)期看漲的市場背景下 相當(dāng)數(shù)量的投資者紛紛投 資小戶型 投資者和自用小戶型購房者一道 促進了小戶型的興旺 2 0 0 4 年上 半年 全市累計供給小戶型住宅2 8 3 4 萬平方米 同比增長2 2 1 6 銷售累計 達(dá)4 5 5 9 萬平方米 同比增長1 3 2 2 5 下半年 小戶型銷售勢頭有所減緩 價格保持平穩(wěn) 2 0 0 5 年由于受國家宏觀政策的調(diào)控 小戶型住宅上市的速度趨 緩 但規(guī)劃中的小戶型住宅商品房的供給量仍然在增加 隨著房價不斷上漲 相同面積的住宅購房總價不斷上漲 經(jīng)濟實力一般的 家庭及那些拆遷被強制購房 且經(jīng)濟中等以下的家庭在購房時不得不考慮房屋 總價因素 成都住宅市場上戶型面積為6 0 平方米左右 總價適中的實用型戶型 銷售火爆 和購房者考慮房屋總價一樣 開發(fā)商在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲后 開 發(fā)住宅商品房時 也考慮怎樣的購房總價區(qū)間容易得到大多數(shù)購房者的認(rèn)可 在房價持續(xù)上漲的情況下 大戶型 面積在1 2 0 1 8 0 平方米及其以上的戶型 的購房總價高 開發(fā)商銷售這樣的住房壓力較大 資金的回收較慢 成都住宅 房地產(chǎn)市場1 2 0 平方米以上的住宅供應(yīng)相應(yīng)減少 該面積住宅供應(yīng)市場缺口開 始放大 成都市區(qū)小戶型項目開始主要分布在城南和市中心 由于舊城改造產(chǎn)生了 大量的市中心小地塊 小戶型住宅項目開始上馬 城南主要分布在川大 包括 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 1 頁 華西醫(yī)大校區(qū) 附近 隨著小戶型的暢銷 小戶型住宅主要分布由內(nèi)環(huán)以內(nèi)和 二環(huán)至三環(huán)之間 二環(huán)至三環(huán)的小戶型項目也逐漸增多 小戶型開發(fā)項目多數(shù) 為中小項目 但4 0 0 戶以上的也有逐漸增多的跡象 項目主力戶型面積主要分 布在3 0 一5 0 平方米之間 也有部分小戶型項目的主力戶型分布在5 0 7 0 平米 之間 取得了不錯的銷售效果 而從國外房地產(chǎn)的發(fā)展來看在日本和歐洲一些國家 在七十年代末的時候 7 小戶型占了新增加住宅的5 0 到了八十年代末的時候占了6 5 到了九十 年代末的時候占了8 0 就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)是趨降 戶型面積在向 小發(fā)展 社會的發(fā)展 城市土地資源的緊缺 個人隱私的需求 個人獨立傾向 的發(fā)展等等 是小戶型面積發(fā)展的重要原因 總的來說近兩年 成都住宅房地產(chǎn)市場的戶型信息是 小戶型住宅供銷兩 旺 實用戶型受到占較大份額的大眾消費者歡迎 1 2 0 平方米以上的大戶型市 場供給有萎縮 小戶型供銷增長的幅度最大 小面積戶型的暢銷成為了近兩年 成都房地產(chǎn)市場的一個亮點 由于購房者中存在很多投資者 投機者 促使小 戶型的價格攀升速度很快 同時小戶型住宅的每平方米的價格也比其他戶型住 宅的價格偏高 但是由于面積小 所以總價額相對較低 小戶型住宅供銷兩旺 促使開發(fā)商開始調(diào)整開發(fā)的商品住宅戶型的經(jīng)驗策略 小戶型住宅房屋開始在 房地產(chǎn)市場中扮演了越來越重要的角色 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 2 頁 第3 章發(fā)展小戶型住宅的必要性分析 3 1 成都市小戶型住宅房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 從9 0 年代中后期開始 成都的小戶型經(jīng)歷了從最初的安置型到今天人們追 求時尚高雅 超越完美的個性化享受型 小戶型的發(fā)展既是市場選擇的結(jié)果 又是開發(fā)商不斷迎合市場需求的結(jié)果 回顧成都市小戶型的發(fā)展 最初的小戶 型住宅一般都是開發(fā)商利用一些不規(guī)則的面積設(shè)計的 這個時期的小戶型多是 在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運用一些小地塊開發(fā)而且不得已地還利用這些小套型的單 位作為樓盤的起價價位 結(jié)果銷售狀況卻是出乎意料地好 這種占總面積不足 2 0 的小套型房子每次出現(xiàn)都是早早地銷售一空 但是這個時期的小戶型住宅 的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望 2 0 0 1 年中期至2 0 0 2 年中期 小戶 型的市場開發(fā)量出現(xiàn)了驚人的飚升 小戶型項目也步入一個較為成熟的發(fā)展階 段 小戶型大社區(qū) 通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性 的開發(fā)模式影 響了這一時期的小戶型開發(fā) 這時的小戶型空間雖小 但可以依托周邊成熟的 大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套 讓小戶型業(yè)主享受大的活動空間 因此小戶型 住宅的市場開發(fā)量出現(xiàn)了驚人的飚升 小戶型項目的開發(fā)也步入一個較為成熟 的發(fā)展階段 目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進行嚴(yán)格的界定 但有兩種說法較為 認(rèn)可 一種是 一居室建筑面積在3 0 4 0 平方米左右 二居室建筑面積在5 0 6 0 平方米左右 三居室建筑面積在7 0 8 0 平方米左右 另一種是 單指面積小的 戶型 主要指一居室 小而不失居家必備 巧而不失布局合理 則是小戶型 的最佳闡釋 小戶型的暢銷除了小戶型低總價特點外 還有包括位置 交通 投資回報率 戶型等多因素的綜合特征 3 2 成都市小戶型住宅市場需求分析 在對成都市小戶型住宅的市場需求做分析前 有必要對需求狀況做一次調(diào) 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 3 頁 查 了解成都小戶型的真實需求狀況 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析如下 1 戶型面積需求 面積為s 0 6 0 平方米左右的房子最受歡迎 消費者選 擇戶型面積為5 0 6 0 平方米左右的占到6 8 以上 雖然被調(diào)查者中的大部分處 于單身 獨居或未婚狀態(tài) 但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個人的居住要求 因 此選擇二居室房屋多一些 而作為投資的考慮 主要選擇建筑面積為3 0 平方米 至5 0 平方米的房屋 2 戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全 小戶型不能因為面積小而 缺少一些功能 衛(wèi)生間 廚房 陽臺被8 0 的被調(diào)查者全選中 只有個別的調(diào) 查者認(rèn)為沒有廚房可以接受 可以在集體食堂和小飯店就餐 可見 消費者比 較接受肝膽俱全的 麻雀 型小戶型 3 裝修需求 精裝修是首選 在價格合適的情況下 消費者希望購買的 小戶型房子是精裝修房 他們認(rèn)為房子的總面積小 但裝修程序照樣是不會少 的 另外 在付過首付款后 裝修也可以計入總價享受按揭 省去一次性裝修 的總付款資金壓力 4 環(huán)境配套需求 附近有無商場最受關(guān)注 被調(diào)查者對生活配套的要求 首先選擇的是商場 占到總數(shù)的9 0 多 其次是醫(yī)院及其他配套 這與選擇小 戶型人群的年輕化有關(guān) 5 對鄰居住戶的要求 小戶型的住戶要 純 自己的左鄰右舍應(yīng)該是 住家戶 而不是辦公和住家的雜和 而且最好是比較安靜的住家戶 因為提到 小戶型 人們往往覺得住的人群一定是比較雜的 所以對于安靜度的關(guān)注就十 分強烈 6 物管需求 小戶型購買者物管服務(wù)要求較高 對日常服務(wù)追求清潔 時效 2 0 世紀(jì)7 0 年代出生的這個群體 對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化 他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性 如果有固定的一筆錢用來買 房 他們也許不再單純追求較大面積 而會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住 宅 公共區(qū)域的清潔十分必要 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文 第2 4 頁 有了這樣的需求調(diào)查 可對成都市小戶型住宅的市場需求做如下分析 1 消費心理的變化 是使消費面積趨小 小戶型住宅暢銷的重要原因 隨著取消福利分房后個人購房時代的到來 購房心理由 一步到位 轉(zhuǎn)變?yōu)?三 步走 一個時期以來 一步到位 曾經(jīng)是不少人信奉的消費觀念 總以為這 輩子再不會買房了 在這種理念的引導(dǎo)下 面積是否足夠大成了衡量商品房品 質(zhì)的主要指標(biāo)之一 但從現(xiàn)在百姓的消費習(xí)慣來看 換房頻率已經(jīng)從以前的1 0 年換一次 提高到1 0 年換2 次甚至3 次 這是個循環(huán)市場 總會有人經(jīng)歷第一 次小單元的需要階段 尤其那些收入穩(wěn)定 渴望獨立生活 但經(jīng)濟能力尚不能 置業(yè)一步到位的年輕人 在單身或新婚后先在市中心交通便捷 環(huán)境成熟的居 住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房 待經(jīng)濟實力達(dá)到一定程度后 再根據(jù)情況買一套環(huán)境 地段 交通等俱佳的大戶室甚至別墅 過渡性消費觀 念及家庭置業(yè) 三步血 令小戶型很有市場 2 消費者對住宅功能的認(rèn)識趨于理性化 隨著城市功能的發(fā)展 各種市 政配套和生活服務(wù)設(shè)施會越來越完備 住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢 家庭 將成為完全的私密空間 戶型面積也將隨之合理回歸 以前的住宅具有較多的 非住宅功能 會客 休閑活動都在家里 而隨著會所功能的發(fā)達(dá) 人們的交流 活動都會移至公共空間 隨著社會的發(fā)展 消費者已經(jīng)開始逐步意識到 將來 活動空間與住宅會有一個功能細(xì)分的過程 家就是家 是純粹的居住功能 不 需要大而全 不需要什么功能都滿足 另外 從經(jīng)濟的角度看 有沒有必要花 錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里 別的尚且不論 僅就每 個月要繳交一筆按面積計價的物業(yè)管理費用就不劃算了 3 市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 將買房作為理財方式 個人購買和市場化逐 步形成 在一個市場里面 或者在一個城市里面 不同層次的消費者能拿多少 錢 他買一套住房要花多少錢 這點決定了市場的產(chǎn)品 我國經(jīng)過多年的計劃 生育政策 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 家庭人口數(shù)量不斷減少 已由多子女家庭 向少子女或是無子女家庭靠攏 目前城市戶均人口已下降至3 4 人 置業(yè)者趨 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 5 頁 向年輕化 市場主流購房群體的平均年齡正在從3 卜4 5 歲向2 5 3 5 過渡 而 小戶型是中等收入年輕人喜歡的房子 現(xiàn)在在住宅建設(shè)的過程中 功能的齊全是非常重要的 包括社區(qū)的功能 配套的功能 和住宅居住環(huán)境的功能 由于材料技術(shù)的改進 可以滿足在以前 不能滿足的需要 如今的小戶型雖然戶型小 但是功能很齊全 設(shè)備很完善 滿足了生活的需要 小戶型潛在的購買者大致可分為以下四類 第一類是大學(xué)畢業(yè)生和外地的打工族 衣 食 住 行 以住為先 隨著 福利分房的取消 絕大多數(shù)的單位都無法解決住房問題 對于剛踏上工作崗位 的大學(xué)畢業(yè)生來說 解決住的問題 是邁進社會的第一道難題 那些外地來打 工的 漂一族 帶著夢想來到城市 同時也背負(fù)著沉重的生活壓力 現(xiàn)實與理 想之間的差距 令他們疲憊 失落 他們在城市里奔波 也在不斷地變換著居 住地場所 他們生活在城市里 卻始終無法融入到城市中 他們想成為城市的 主人 成為其中的 一份子 住房不僅僅是解決住的問題 而是一種心理 上的 安慰 小戶型住宅的出現(xiàn) 滿足了他們的需要 第二類是單身白領(lǐng)和年輕夫婦 如今 在金融 i t 咨詢等行業(yè)活躍著一 大批高收入的年輕人 在無房戶中占了相當(dāng)大的比例 他們不僅沒有趕上福利 分房的末班車 而且缺乏足夠的積蓄購買商品房 然而他們卻是最具獨立意識 和個性化的消費群體 這部分人往往以事業(yè)為重 又非?？释凶约邯毩⒌目?間 但收入不允許他們過多地投入 小戶型是他們最佳的選擇 另外 在當(dāng)今 社會里 由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的 丁克家庭 這些年 輕夫婦 收入穩(wěn)定 觀念新穎 為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩 擦 多選擇單獨居住 因為沒有負(fù)擔(dān) 因此在戶型選擇上 多傾向于新穎 時 尚的小戶型 第三類是新興而立 這部分人3 0 出頭 事業(yè)初成 是公司金領(lǐng)或私營企業(yè) 主 他們經(jīng)濟實力較為雄厚 但工作緊張 繁忙 加班更屬于 家常便飯 時 間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢 買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點 方便 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 6 頁 工作與生活 第四類是以投資為目的的投資者 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點 買房可以 認(rèn)為是消費和投資的結(jié)合體 房產(chǎn)周期長 盈利空間大 一般情況下 房子的 壽命在6 0 年以上 投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán) 而且贏得至少4 0 年以上盈利空 間 目前 投資渠道較少 在選擇投資渠道的時候 對于多數(shù)消費者而言 首 先考慮的是投資的風(fēng)險性 而不是回報率 購買小戶型資金投入相對較小 經(jīng) 濟壓力較輕 對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道 目前成都市正在進行著大規(guī)模的城市舊城改造 拆遷戶也成為購買小戶型 的一大主力 綜上所述 小戶型的主力買家主要集中于年齡為2 0 一3 0 歲左右的青年消費 者 事業(yè)型 生活觀念 消費觀念新穎 追求時尚與個性的消費群體成為不可 忽視的人群 一套住房 在心理層面等同于自尊 獨立 安全感 在現(xiàn)實層面 則等同于投資意向 經(jīng)濟收益 而無論從哪種角度分析 小戶型住宅商品房都 成了生活中最堅挺的基礎(chǔ) 因此非常有必要對成都市的小戶型住宅的經(jīng)營戰(zhàn)略 做分析研究 3 3 成都市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小戶型住宅的s w o t 分析 成都市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)小戶型住宅是在國家的宏觀調(diào)控環(huán)境下和金融環(huán)境 中 成都市區(qū)域經(jīng)濟的環(huán)境特點 成都市房地產(chǎn)市場的細(xì)分 均將對開發(fā)企業(yè) 經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇產(chǎn)生影響 既有機會也會帶來威脅 對成都市小戶型住宅發(fā)展 的s w o t 分析 可以看到發(fā)展小戶型住宅是市場需求的必然結(jié)果 也是開發(fā)企業(yè) 在成都市房地產(chǎn)市場的細(xì)分中 滿足市場細(xì)分的經(jīng)營戰(zhàn)略的最佳選擇 我們知道能使企業(yè)在市場環(huán)境中發(fā)揮出來的競爭優(yōu)勢和其他與眾不同的能 力被稱為優(yōu)勢 即指s w 0 t 分析中的s s t r e n g t h s 安德魯 a n d r e w s 的解釋 是 企業(yè)與眾不同的能力不僅僅是它能做什么 而是能把什么事情做得非常好 w w e a k n e s s e s 是指劣勢即阻礙企業(yè)沿著某個方向發(fā)展的約束 o o p p o r t u n i t y 是指企業(yè)在外部和內(nèi)部環(huán)境中所面臨的潛在的機會 t t h r e a t s 是指對企業(yè)的 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 7 頁 環(huán)境威脅 從成都市房地產(chǎn)市場分析 發(fā)展小戶型住宅能夠滿足沒有住房但是又沒有 經(jīng)濟能力一次到位解決住房問題的消費群 同時也是一些小的投資者青睞的投 資選擇對象 小戶型住宅作為過度性需求 一定程度上購買者的需求自然細(xì)化 而由于成都市的城市化擴大 小戶型住宅滿足了這一層次的消費需求 由于需 求市場的擴大 因此導(dǎo)致近兩三年來大量的小戶型住宅開發(fā)項目上馬 由于小 戶型住宅的暢銷 這一細(xì)分市場給小戶型住宅的開發(fā)企業(yè)帶來了機會 經(jīng)營和 發(fā)展小戶型住宅就成為了開發(fā)企業(yè)的一個重要的戰(zhàn)略選擇 特別是技術(shù) 資金 管理都比較成熟的企業(yè)進入了這一細(xì)分市場 但是面對大量的小戶型住宅需求 市場 將吸引更多的資金勢力雄厚和技術(shù)力量成熟的企業(yè)進入這一細(xì)分市場 市場競爭也就更加激烈 引起的結(jié)果是開發(fā)企業(yè)在做銷售定價時 將不得不面 對和考慮這樣競爭激烈的市場環(huán)境 為了銷售出房屋 在對開發(fā)項目附近的小 戶型住宅市場價格作出調(diào)查和分析后 可能出現(xiàn)低價開盤上市 總體成交價格 將會低于預(yù)期的價格 勢必影響開發(fā)企業(yè)資金的回收 對企業(yè)的收益也會帶來 威脅 因小戶型住宅的需求市場給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既帶來了機會 同時由于競 爭的加劇又面臨著威脅 成都市小戶型住宅的暢銷 相對大戶型住宅來看 消費者選擇小戶型住宅 有它的比較優(yōu)勢 首先是低總價 小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì) 居住質(zhì)量的一個 群體 然而 市場上普通的樓盤戶型面積普遍較大 商品房的總價往往令他們 感到高不可攀 而精品小戶型雖然單價不低 但由于通過小面積很好地控制了 總價 成為了買家的過渡選擇和投資者的考慮對象 其次是交通便利 成都市房地產(chǎn)市場上最初的小戶型樓盤均處于較好的地 理位置 交通方便 這是由于市區(qū)土地較貴 開發(fā)商拿到的土地面積較小和不 規(guī)則 因此開發(fā)商在開發(fā)樓盤時就會考慮開發(fā)小戶型住宅 現(xiàn)在由于小戶型住 宅的暢銷 成都市二 三環(huán)路和三環(huán)路外小戶型住宅的供應(yīng)開始大量出現(xiàn) 一 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 8 頁 般來講距離公共汽車站近的小戶型項目比較受歡迎 年輕的上班一族正處于創(chuàng) 業(yè)階段 工作繁忙 又無力買車 對公共交通的依賴性比較大 這樣的小戶型 能夠更好地滿足其需求 大戶型住宅現(xiàn)在一般分布在二 三環(huán)路間 目前在向 三環(huán)路外發(fā)展 那么交通尚在完善過程中 這對資金本來有限的消費者來說 購買車和養(yǎng)車也是一筆不小的開支 再就是