房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí).doc

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式。在我國(guó)房地產(chǎn)的所有及買(mǎi)賣(mài)行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動(dòng)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋禺a(chǎn)權(quán)是我國(guó)所有，至高無(wú)上不可以買(mǎi)賣(mài)的。 二、土地的使用年限住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。土地使用權(quán)到期后,提前一年向國(guó)土資源局申請(qǐng)繼續(xù)使用,經(jīng)批準(zhǔn)后交納一定的土地出讓金,房子還是自己的。 三、土地使用權(quán)的獲取方式1.通過(guò)行政劃撥方式取得：土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依 法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)。通過(guò)劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒(méi)有期限的限制，土地使用權(quán)人可以無(wú)限期的使用。（如：學(xué)校、醫(yī)院、共公事業(yè)等。）2.通過(guò)國(guó)家出讓方式取得：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣(mài)三種。公民可以依法作為國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權(quán)。3.通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得：（如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式）通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)后，劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后都可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。公民通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。4.通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得：國(guó)有土地租賃合同是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方為國(guó)家，代表國(guó)家行使出租權(quán)的是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)，租賃合同有一定期限，最長(zhǎng)不超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年限。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地出讓方式的一種補(bǔ)充。目前的法律尚不允許以出租的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 土地沒(méi)有所有權(quán)，所有權(quán)只歸國(guó)家，大家的土地都為使用權(quán)。出讓地就是相當(dāng)于,我們出資向國(guó)家租用土地,一般是70年;劃撥地,就是國(guó)家拔給當(dāng)?shù)氐耐恋赜糜诮ㄔO(shè)公益性住房或是公益事業(yè),可是拔給部隊(duì)學(xué)校等,未收租金(通俗點(diǎn)就是這么理解）.所有的商品房都是通過(guò)出讓的方式獲得土地。 四、土地出讓金土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金準(zhǔn)確地說(shuō)，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡(jiǎn)單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。但土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。 五、生地與熟地 熟地（凈地）是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。 生地（毛地）則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。七通一平：通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指場(chǎng)地平整。 六、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞截泿叛a(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。 七、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，由以下三部分構(gòu)成：土地成本(包括土地出讓金、拆遷/征地成本、稅費(fèi)及罰款三項(xiàng)組成)、建安成本(包括市政成本、基礎(chǔ)成本、結(jié)構(gòu)成本、安裝成本及其它)、其它成本（包括財(cái)務(wù)成本（貸款利息）、稅費(fèi)成本、管理成本三部分）。正常情況下，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，可以用下面的公式表示：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本=土地成本+建安成本+其它成本，其中：其它成本=（土地成本+建安成本）x20%；財(cái)務(wù)成本=稅費(fèi)成本=其它成本x35%；管理成本=其它成本x30%；不同地區(qū)，不同結(jié)構(gòu)（多層、小高層、高層）的項(xiàng)目，建安成本略有差異。但在正常的毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)下，每銷(xiāo)售平米的平均建安成本2000元；如果是中小城市，由于勞動(dòng)力便宜、材料標(biāo)準(zhǔn)低，建安成本甚至可以減半。而土地成本，則有以下規(guī)律：招拍掛所得到的土地，肯定要比協(xié)議出讓的貴很多，但地價(jià)和漲幅并不高。 八、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類(lèi)房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件。1.房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.商品房：商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè)) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在我國(guó)出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易有限制條件的房屋。3. 商鋪的定義：商鋪，由“市”演變而來(lái)，說(shuō)文將“市”解釋為“集中交易之場(chǎng)所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無(wú)數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開(kāi)的，首都東京（開(kāi)封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門(mén)，魚(yú)市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門(mén)有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門(mén)外，無(wú)所不有。清明上河圖曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，可以對(duì)“商鋪”做以下定義，即商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)、感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從百貨、超市、專(zhuān)賣(mài)店到汽車(chē)銷(xiāo)售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。 4.經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。 5.使用權(quán)房：由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。6.集資房：是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包建的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。7.房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類(lèi)房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買(mǎi)的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。8.共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。9.現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。10.期房：人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。一般情況下,期房的價(jià)格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行,而購(gòu)房合同的履行,不僅受開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響,還受到許多客觀因素的制約。11.準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 九、價(jià)格價(jià)格的種類(lèi)很多，如均價(jià)、起價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)、清盤(pán)價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。 均價(jià)：指各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤(pán)整體價(jià)格。 起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真實(shí)的反映樓盤(pán)的價(jià)位。 十、房屋相關(guān)專(zhuān)業(yè)名詞解釋1.總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 2.總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和。 3.建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）4.套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積構(gòu)成。5.共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個(gè)單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。 6.共有分?jǐn)偯娣e：某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。7.使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。8.預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。 9.房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。10.容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。（容積率：總建筑面積/土地面積）多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤(rùn)空間自然就越大。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，則正相反，容積率越低，說(shuō)明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 11.綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比(綠化率：總綠化面積/土地面積 100%)。綠化率自然越高越好，一般在35%左右。綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。（如：在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積，其綠化率為30%），12.樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照、采光、通風(fēng)等要求。按照國(guó)家規(guī)定（設(shè)計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。可以用：樓高：樓間距1：1.2比值計(jì)算。按建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)，房子室內(nèi)空間的高度應(yīng)不低于2.40米，各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.70的系數(shù)，如果小于這個(gè)距離，就會(huì)影響室內(nèi)的采光、通風(fēng)和居民之間的生活等。13.得房率：（套內(nèi)建筑面積/建筑面積 100%）。套內(nèi)建筑面積一樣的建筑面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些?6.開(kāi)間:住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。17.進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。18.層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。19.凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。20.承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。（在裝修過(guò)程中不能拆除）21.地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的12者。22.半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的13且不超過(guò)12者。23.玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)整裝飾手段加以分割，就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。24.“正負(fù)零”：指的是主體工程的一個(gè)基準(zhǔn)面，在主體工程基準(zhǔn)面下工程完成，該進(jìn)行主體地上工程施工的時(shí)候，也就是主體工程達(dá)到“正負(fù)零”。一般是以地平線為標(biāo)準(zhǔn)，高于地平線為正，低于地下線為負(fù)。建筑施工到正負(fù)零的時(shí)候就表示已經(jīng)把基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工完了。 通俗說(shuō)，房子出地面了。 25.綠地面積與綠化面積：綠地面積是植物的根部接觸地面的面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠化是植物投影面積，、包括植物用地面積、園林的亭子、水池、水塘等用地面積。綠地面積小于綠化面積，花園道路也算在綠化面積之內(nèi)。26.建筑密度：具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（）。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。 11、建筑面積的測(cè)算 1.應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e：包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空