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案例分析 北京ONE 北京ONE定位為 通州核心 高品質(zhì) 高科技 低碳生態(tài)綜合體 項(xiàng)目位于通州核心城區(qū)新華大街南側(cè) 與通州區(qū)政府僅一街之隔 東側(cè)緊鄰大運(yùn)河 距離國(guó)貿(mào)17公里 距離地鐵八通線北苑站1000米 建設(shè)中的地鐵6號(hào)線 規(guī)劃中的S6號(hào)線 朝陽(yáng)路快速公交以及直達(dá)機(jī)場(chǎng)T3航站樓的迎賓大道 建成后20分鐘直達(dá)T3 都在項(xiàng)目四周 通州核心 優(yōu)越的地理位置 本案 運(yùn)河核心區(qū)規(guī)劃效果圖 項(xiàng)目周邊 北京ONE相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)權(quán)年限 70年占地面積 51000m2建筑面積 280000m2容積率 4 8綠化率 30 建筑形態(tài) 5棟低碳養(yǎng)生宅邸 1棟高端商業(yè)綜合體主力戶型 92 189m2套數(shù) 920套均價(jià) 30000元 m2停車位 地下1427個(gè) 1 1 5 物業(yè)管理附加信息 9元 m2 月開盤時(shí)間 2010 10 24入住時(shí)間 2011 10開發(fā)商 北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)單位 美國(guó)易道物業(yè)管理公司 北京達(dá)爾文物業(yè)管理公司 開發(fā)商背景 北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京實(shí)地于2001年注冊(cè)成立 2004年前后被北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司收購(gòu)并注入 北京ONE是美晟收購(gòu)實(shí)地之后開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目 這家開發(fā)商很有政府背景 成立實(shí)地公司其實(shí)是為了開發(fā)通州當(dāng)時(shí)新華經(jīng)典麗園所在的地塊 2002年 實(shí)地資金鏈斷裂 導(dǎo)致新華經(jīng)典麗園成為爛尾樓 當(dāng)時(shí)在通州區(qū)政府協(xié)調(diào)下 美晟房地產(chǎn)的公司收購(gòu)了實(shí)地 并仍以 北京實(shí)地 接手了當(dāng)時(shí)的 新華經(jīng)典麗園 更名為現(xiàn)在的 鼎晟國(guó)際 也就是現(xiàn)在北京ONE 美晟集團(tuán)1996年在北京成立 注冊(cè)資本1億元 是北京較早成立的 并完全以民營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)開發(fā)的房地產(chǎn)集團(tuán)公司 主體是北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 美晟早期開發(fā)的項(xiàng)目包括美然 綠色家園 美然 百度城和美然 動(dòng)力街區(qū)等五個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 也主要集中在北京大興和通州 北京ONE 分為地標(biāo)性商業(yè)綜合體和養(yǎng)生宅邸兩部分 涵蓋五星級(jí)國(guó)際酒店 5A級(jí)寫字樓 多功能會(huì)所 國(guó)際頂級(jí)綜合購(gòu)物中心 1 3 5 31層塔樓每棟2個(gè)單元北側(cè)單元1梯6戶南側(cè)單元1梯2戶 2 4 26層板樓每棟1個(gè)單元1梯4戶 F20 F29 1 9萬平米 五星級(jí)國(guó)際酒店 F8 F18 2 2萬平米 5A級(jí)寫字樓 F5 F7 6000平米 多功能會(huì)所 B1 F4 3 6萬平米 頂級(jí)綜合購(gòu)物中心 1 至5 1層為底商B1 B2為停車場(chǎng) 空中花園 室內(nèi)常年保持人體最適應(yīng)的20 26攝氏度 榮膺聯(lián)合國(guó)人居署 全球生態(tài)宜居國(guó)際社區(qū)最佳范例獎(jiǎng) 北京ONE 引領(lǐng)都市健康居住新標(biāo)準(zhǔn) 六大科技引爆京城頂級(jí)養(yǎng)生住宅 衡溫 衡濕 瑞士森德集團(tuán)進(jìn)口新風(fēng)系統(tǒng)使室內(nèi)濕度常年保持在40 60 鮮氧 24小時(shí)新鮮空氣自動(dòng)循環(huán) 阻隔45分貝噪音保留100 靜謐生活 低噪 適光 燈控設(shè)備自動(dòng)調(diào)光隨身感應(yīng) 智能 CS核心智能系統(tǒng)一位全能貼身管家 北京ONE 六大科技全揭秘 衡溫 通過向樓板內(nèi)預(yù)埋的管材里注入適宜溫度的水 夏季灌18度冷水 冬季灌28度溫水 以天棚輻射的方式 使室溫常年保持在人體最舒適的20 26攝氏度之間 輻射采暖制冷效率高 溫度均勻 一套系統(tǒng)即可完成采暖和制冷 又不占用室內(nèi)空間 不會(huì)破壞建筑外觀 無風(fēng)感 無噪聲 采暖制冷與新風(fēng)換氣系統(tǒng)分離 混凝土樓板低溫輻射采暖制冷系統(tǒng) 北京ONE 六大科技全揭秘 衡濕 取自高空的新鮮空氣 經(jīng)過濾 除塵 滅菌 加熱 降溫 加濕 除濕等處理過程 以每秒0 3米的低速 從房間底部送風(fēng)口不間斷的徐徐送出 低于室溫兩度的新風(fēng) 在地面形成新風(fēng)湖 層層疊加 緩緩上升 帶走人體汗味及其他污濁氣體 最后到達(dá)房間頂部 經(jīng)由排氣孔排出 新風(fēng)完全杜絕交叉污染 既節(jié)能又保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求 瑞士進(jìn)口新風(fēng)系統(tǒng) 鮮氧 北京ONE 六大科技全揭秘 低噪 外圍護(hù)結(jié)構(gòu) 最大限度減少外環(huán)境對(duì)室內(nèi)舒適度的影響 600MM厚外保溫結(jié)構(gòu)阻隔了大量外部噪音 LOW E玻璃中空內(nèi)充入惰性氣體 允許日光攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi) 但是室內(nèi)的熱量不會(huì)發(fā)散到室外 配合密封斷熱鋁合金窗框 實(shí)現(xiàn)對(duì)窗外噪音的完全阻隔 混凝土結(jié)構(gòu)400mm 擠塑聚苯保溫層100mm 空氣層97mm 德國(guó)進(jìn)口干掛陶板 LOW E雙層玻璃 電子智控外卷簾窗 Low E玻璃又稱低輻射玻璃 是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品 其鍍膜層具有對(duì)可見光高透過及對(duì)中遠(yuǎn)紅外線高反射的特性 使其與普通玻璃及傳統(tǒng)的建筑用鍍膜玻璃相比 具有優(yōu)異個(gè)隔熱效果和良好的透光性 適光 北京ONE 六大科技全揭秘 適光 各種電器終端可連接到智能系統(tǒng)中 實(shí)現(xiàn)聲音遙控 智能化家居系統(tǒng)同時(shí)具備智能化光管理 可自動(dòng)調(diào)節(jié)燈光強(qiáng)度 同時(shí) 智能系統(tǒng)提供了各種生活模式設(shè)定 使客戶就像擁有了一位貼身管家 無時(shí)無刻關(guān)注著您的健康與安全 智能 韓國(guó)CS智能家居控制系統(tǒng) 電子智控外卷簾窗 智能家居控制系統(tǒng) 北京ONE 商業(yè)綜合體產(chǎn)品分析及銷售現(xiàn)狀 北京ONE 住宅產(chǎn)品分析及銷售現(xiàn)狀 70年產(chǎn)權(quán) 精裝修大戶型為主 北京ONE 客群主要由改善型和投資型兩部分組成 北京ONE 板樓主力戶型分析 室 廳 衛(wèi) 櫥 東南北朝向 優(yōu)勢(shì) 南北通透 整套房子設(shè)計(jì)了 個(gè)大型落地窗 其中公共區(qū)寬敞明亮 占去 個(gè)大落地窗 該戶型正對(duì)著小區(qū)景觀帶 劣勢(shì) 衛(wèi)生間無窗 對(duì)比 與 戶型相比 面積雖小了7 3平米但空間方整利用率更高采光更好 4 B戶型181 9平米 4 A戶型189 2平米 北京ONE 塔樓主力戶型分析 室 廳 衛(wèi) 櫥 西北朝向 優(yōu)勢(shì) 主客分離 整套房子設(shè)計(jì)了7個(gè)大型落地窗 其中客廳獨(dú)占兩個(gè)大落地窗 劣勢(shì) 朝向不好 衛(wèi)生間無窗 客廳占用書房面積 室 廳 衛(wèi) 櫥 西南朝向 優(yōu)勢(shì) 最大亮點(diǎn)是主臥朝南 客廳同時(shí)朝南朝西 東 三個(gè)臥室 客廳和廚房均有落地大窗 該戶型正對(duì)著小區(qū)景觀帶 劣勢(shì) 衛(wèi)生間無窗 主臥與客廳未分開 5 A戶型128平米 5 E戶型151平米 北京ONE 5000元 平米精裝養(yǎng)生宅邸 櫥柜 BOLONI木作系統(tǒng) BOLONI五金電器 HAFELE 德國(guó) 衛(wèi)浴 DCDISIGN 澳大利亞 精裝標(biāo)準(zhǔn) 地面材質(zhì) 中東米黃石材 黃玉石材 布朗灰石材 黑檀地板 高級(jí)地毯墻面材質(zhì) 鹿皮絨壁紙 烤漆線條 烤漆玻璃 軟包 北京ONE目前銷售狀況 剩余21套住宅 寫字樓在售 90平米尾房暗推優(yōu)惠政策 全款2 4萬 平米 貸款2 6萬 平米 第三階段 第二階段 2011 07 06 剩余21套住宅 寫字樓在售 90平米尾房暗推優(yōu)惠政策 員工指標(biāo) 全款2 4萬 平米 貸款2 6萬 平米 2 3 售政策影響推遲開盤 開盤時(shí)間未定 寫字樓在售 均價(jià)3萬 平米售樓處即將從5 搬到商業(yè)綜合體一層 全力銷售寫字樓 2011 03 15 均價(jià)3萬 平米 推出優(yōu)惠 全款98折 貸款99折 第一階段 2010 09 08預(yù)售 均價(jià)3萬 平米 排號(hào)優(yōu)惠1500元 平米 2010 10 12 4 5 開盤 在項(xiàng)目和大望路分別設(shè)置售樓部 均價(jià)3萬 平米 開盤當(dāng)日優(yōu)惠1500元 平米 1 被山西富商整棟購(gòu)買 2010 10 12至2010 02 28 成交160余套 總套數(shù)310套 北京ONE項(xiàng)目銷售節(jié)奏 北京ONE 房?jī)r(jià)通州最貴 逆勢(shì)提價(jià)均價(jià) 萬元 平米 北京ONE房?jī)r(jià)走勢(shì) 2010 09到2011 06 通州區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì) 2010 07到2011 06 1 占據(jù)通州區(qū)黃金位置 配套完善2 六大