房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（大綱）.doc

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（大綱） 一、總論 1項目建設(shè)背景 2項目概況 （1）項目名稱： （2）建設(shè)地點： （3）建設(shè)單位： （4）企業(yè)性質(zhì)： （5）經(jīng)營范圍： （6）公司類別： （7）資質(zhì)等級： （8）企業(yè)概況： （9）工程概況： （10）資金來源： 3可行性研究報告編制依據(jù) 4可行性研究報告研究范圍 5研究結(jié)論及建議 6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1 表1項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米3建筑容積率4小區(qū)綠化率5戶均面積多層住宅平方米戶聯(lián)排低層住宅平方米戶6地下停車庫車位平方米車位7綜合售價多層住宅元平方米聯(lián)排低層住宅元平方米8地下停車庫元位9建設(shè)投資萬元10每平方米建設(shè)投資元11投資利潤率12全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)13全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)萬元14全部投資投資回收期(稅前)年二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 1當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 2商品房市場現(xiàn)狀與市場需求 3商品房的市場需求及發(fā)展 4當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 5營銷戰(zhàn)略 三、項目選址及建設(shè)條件 1項目選址 2建設(shè)條件 21位置優(yōu)越 22交通方便 23建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備 供水： 供電： 煤氣： 通訊： 場地： 24住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 25土地征用情況 四、建設(shè)規(guī)模及功能 1建筑面積的內(nèi)容 2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 21建筑使用功能 22設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) （1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) （2）小區(qū)配套設(shè)施 23住宅戶型規(guī)劃 3工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案主要工程項目見表2 表2主要工程量一覽表 序號 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（大綱） 1土建工程建筑面積111213多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車庫建筑面積建筑面積建筑面積2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線(端子接單元口)7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設(shè)方案 1建設(shè)場地環(huán)境 11地形 12場地自然條件 （1）地貌： （2）水文地質(zhì)： （3）地震裂度： （4）地基土工程地質(zhì)評價： 2總體規(guī)劃布局 21片區(qū)規(guī)劃 22小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 23總平面布局 24交通組織 25規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)見表3 表3項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號項目指標(biāo)1總用地面積平方米2總建筑面積平方米3地下建筑面積(地下停車場)平方米4地上建筑面積平方米其中：多層住宅平方米聯(lián)排低層高檔住宅平方米5建筑層數(shù)地上層地下層6建筑總高米7建筑層高地上米地下米8建筑容積率 9綠地率以上10停車地上不停車地下輛3建筑方案設(shè)計 31建筑方案總體構(gòu)思 32平面設(shè)計 （1）住宅住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4 表4項目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積平方米套2住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米3住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)5套內(nèi)建筑面積平方米515253多層住宅a型多層住宅b型聯(lián)排低層高檔住宅c型平方米套平方米套平方米套6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人戶7居住戶數(shù)戶8居住人數(shù)人（2）公用建筑 33立面設(shè)計 4結(jié)構(gòu)設(shè)計 41基礎(chǔ)造型及處理 42上部結(jié)構(gòu) 5公用設(shè)施方案 51供水排水 52供電 （1）供配電系統(tǒng) （2）照明及電力設(shè)備 53供氣 54中央空調(diào) 55弱電設(shè)計 6消防 7環(huán)境保護(hù) 六、項目實施進(jìn)度安排 本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成建設(shè)進(jìn)度計劃如下： 年月日：項目建議書批復(fù) 年月日年月日：編制可行性研究報告并報批 年月日年月日：建筑方案設(shè)計 年月日：綜合管網(wǎng)設(shè)計 年月年月：施工圖設(shè)計 年月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證 年月日：工程開工 年月：完成投資的25%開始預(yù)售 年月：主體工程斷水 年月年月：單體工程驗收 年月年月：分項工程驗收 年月：正式入住 七、投資估算與資金籌措 1投資估算 總投資造價見表5和附表1 表5項目投資估算 單位：萬元 序號 公共配套設(shè)施建設(shè)費6開發(fā)間接費7管理費用8銷售費用9開發(fā)期稅費10其他費用11不可預(yù)見費合計 2資金籌措 詳見附表2 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1住宅銷售價格 2銷售進(jìn)度及付款計劃 本項目計劃在年內(nèi)完成銷售各年銷售計劃見表6 表6各類建筑銷售計劃表（%） 項目 合計123多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場3稅費率 本報告采用的各種稅費率見表7 表7稅費率表（%） 稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅土地增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅公益金教育費附加費法定盈余公積金企業(yè)所得稅任意盈余公積金房產(chǎn)稅(按租金)不可預(yù)見費項目盈利能力詳見附表3附表7 表8敏感性分析表 序號項目變動幅度()全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率()凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案1開發(fā)產(chǎn)品投資2售房價格3預(yù)售款回籠進(jìn)度4租房價格5清償能力分析 6資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 資金平衡分析詳見附表38資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表39 7敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感詳見表8及敏感性分析圖（略） 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（大綱） 8臨界點分析 詳見表9 表9臨界點分析表 敏感因素基本值臨界點全部投資稅前內(nèi)部收益率期望值開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)最高值售房價格(元平方米)最低值土地費用(萬元)最高值售房面積(平方米)最低值9主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表10 表10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號名稱單位數(shù)據(jù)備注11112建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米123456789經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資資金籌措其中：資本金使用預(yù)售房款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加總成本費用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均43215678財務(wù)評價指標(biāo)商品