（金融學(xué)專業(yè)論文）蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究.pdf

蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 中文摘要 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 中文摘要 2 0 0 2 年8 月，摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在一篇名為( b u r s t i n g p r o p e r t yb u b b l e ? ( 房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅嗎? ) 的英文研究報(bào)告中指出，由于中國(guó)目前資 本過(guò)剩，高收益率正吸引著越來(lái)越多的資本投入房地產(chǎn)，他擔(dān)心房地產(chǎn)有可能出現(xiàn)泡 沫現(xiàn)象。自從這篇報(bào)告問(wèn)世以來(lái)，社會(huì)各界，包括政府官員、知名學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士等 關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)過(guò)熱或泡沫的文章、言論，不斷出現(xiàn)在媒體上。 本文的主要任務(wù)就是研究2 0 0 0 2 0 0 7 年的蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。本文 在理論回顧的基礎(chǔ)上，運(yùn)用指標(biāo)指示法、理論價(jià)格法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡 沫進(jìn)行多角度測(cè)度，借助功效系數(shù)法建立房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并對(duì)蘇卅i 市房地產(chǎn)泡 沫進(jìn)行實(shí)證研究。最終得出的結(jié)論是，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基本無(wú) 泡沫。在此基礎(chǔ)上，就蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在泡沫提出了一些風(fēng)險(xiǎn)的防控和相關(guān)政 策建議。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)指示法理論價(jià)格法統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法預(yù)警研究 作者：徐青 指導(dǎo)教師：萬(wàn)解秋 s t u d yo nt h em e a s u r eo fr e a l e s t a t eb u b b l e & e a r l y - w a r n i n gi ns u z h o u a b s t r a c t s t u d yo nt h em e a s u r eo f r e a l - e s t a t eb u b b l e & e a r l y w a r n i n g i ns u z h o u a b s t r a c t t h et o pe c o n o m i s tc a l l e dx i eg u o z h o n gi nm o r g a ns t a n l e yw r o t ea ne n g l i s hr e s e a r c h r e p o r tn a m e d ( ( b u r s t i n gp r o p e r t yb u b b l e ? ) ) i na u g u s t ，2 0 0 2 h ei n d i c a t e dt h a th i 【g hy i e l d w a s a t t r a c t i n gm o r ea n d m o r ec a p i t a ld i v i n gi n t or e a le s t a t eo na c c o u n to f c a p i t a lo v e r m u c h i nc h i n a h ew a sa f r a i dt h a tb u b b l e sh a da p p e a r e di nc h i n e s er e a le s t a t e s i n c et h ea d v e n t o ft h i sr e p o r t , a l lc o m m u n i t i e s ，i n c l u d i n gg o v e r n m e n to f f i c i a l s 、f a m o u ss c h o l a r se t c h a v e w r i t t e nm a n ya r t i c l e sa b o u tw h e t h e rc h i n a sr e a l - e s t a t ei so v e r h e a t i n go re x i s t i n gb u b b l e t h em a i nt a s ko ft h i sa r t i c l ei st os t u d yw h e t h e rt h e r ei sb u b b l ee x i s ti ns u z h o u s r e a l e s t a t em a r k e tf r o m2 0 0 0t o2 0 0 7 b a s e do nt h e o r e t i c a la n a l y s i s ，t h ea r t i c l eu s et h e m e t h o do fi n d i c a t o r - t r a c i n g 、t h e o r e t i c a l p r i c e 、s t a t i s t i c s - t e s tt om e a s u r et h eb u b b l eo f ， s u z h o u sr e a l e s t a t em a r k e t b yt h em e a n so fe f f i c i e n c y c o e f f i c i e n tm e t h o d ，w em a k e e m p i r i c a la n a l y s i so nt h eb a s i co ft h ef o u n d a t i o no ft h ee a r l y w a r n i n gs y s t e m f i n a l l yw e g e tt h ec o n c l u s i o nt h a tt h er e a l e s t a t em a r k e to fs u z h o ui si nt h es i t u a t i o no fh e a l t h y d e v e l o p m e n t ，b a s i c a l l yn ob u b b l e o nt h eb a s i s ，w ep r o p o s es o m er i s k - g u a r dc o n t r o l p o l i c i e st ot h el a t e n tb u b b l ei nr e a l e s t a t em a r k e to f s u z h o u k e yw o r d s ：r e a l e s t a t eb u b b l e ；i n d i c a t o r - t r a c i n gm e t h o d ；t h e o r e t i c a l p r i c em e t h o d ； s t a t i s t i c s - - t e s tm e t h o d ；e a r l y - - w a r n i n g i i w r i t t e nb yx uq i n g s u p e r v i s e db y w a n j i e q i u 蘇州大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明及使用授權(quán)的聲明 學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所提交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn) 行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含 其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果，也不含為獲得蘇州大學(xué) 或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位證書而使用過(guò)的材料。對(duì)本文的研究作出重要貢 獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人承擔(dān)本聲明的法律 責(zé)任。 研究生簽名： 逾盤日 學(xué)位論文使用授權(quán)聲明 期：硝9 屺g 蘇州大學(xué)、中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所、國(guó)家圖書館、清華大學(xué)論文 合作部、中國(guó)社科院文獻(xiàn)信息情報(bào)中心有權(quán)保留本人所送交學(xué)位論文的 復(fù)印件和電子文檔，可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。本 人電子文檔的內(nèi)容和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致。除在保密期內(nèi)的保密論文 外，允許論文被查閱和借閱，可以公布( 包括刊登) 論文的全部或部分 內(nèi)容。論文的公布( 包括刊登) 授權(quán)蘇州大學(xué)學(xué)位辦辦理。 研究生簽名： 導(dǎo)師簽名： 期： 塑2 ：豎12 期：絲堡：翌：鯊 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究1 導(dǎo)論 1 導(dǎo)論 1 1 選題背景 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型 產(chǎn)業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，并不是一直 平穩(wěn)發(fā)展的，也是具有波動(dòng)性的。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)必然沖擊金融體系，產(chǎn)生金 融風(fēng)險(xiǎn)，甚至形成金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 1 9 9 8 年，我國(guó)開(kāi)始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革。從此，中國(guó)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展時(shí)期，投資增幅非常之大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之快速發(fā)展。房 地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在泡 沫是毫無(wú)疑問(wèn)的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些地區(qū)的房地產(chǎn)過(guò)熱 ( 如北京、上海、廣州等地) ，另一些中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，對(duì)于整個(gè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫究竟有多大至今尚未有定論。 對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資高速上漲，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的急劇上升的現(xiàn) 象，政府官員、專家學(xué)者和實(shí)業(yè)界人士分別提出了三種觀點(diǎn)，即泡沫論、泡沫危險(xiǎn)論 和非泡沫論，并展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論。 1 泡沫論 持該觀點(diǎn)的專家學(xué)者認(rèn)為我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，價(jià)格嚴(yán)重背離其真實(shí) 價(jià)值，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，房地產(chǎn)泡沫不但已經(jīng)存在，而目還非常嚴(yán)重。持該觀點(diǎn)的代 表性人物有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展室主任王小廣、復(fù)旦大學(xué)謝百三教 授、摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠等。 2 泡沫危險(xiǎn)論 持該觀點(diǎn)的專家學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在近年上漲過(guò)快，特別是在房地產(chǎn)熱點(diǎn) 地區(qū)如上海、北京、杭州等地存在房地產(chǎn)泡沫，全國(guó)整體上則存在過(guò)熱的趨勢(shì)，如不 加以調(diào)控，則有可能演變?yōu)槿中苑康禺a(chǎn)泡沫，這是一種泡沫危險(xiǎn)論觀點(diǎn)。持該觀點(diǎn) 的代表性人物有前國(guó)家經(jīng)貿(mào)委副秘書長(zhǎng)馬建堂、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、南 開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所周京奎和曹振良。 3 非泡沫論 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究。1 導(dǎo)論 持該觀點(diǎn)的專家學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)目前發(fā)展健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)上真實(shí)需求存 在，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲基本合理，不存在房地產(chǎn)泡沫。持該觀點(diǎn)的代表性人物有建設(shè) 部政策研究中心課題組負(fù)責(zé)人陳淮、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基教授、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研 究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)包宗華、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)等。 本文擬以蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為切入點(diǎn)，對(duì)其泡沫的存在與否進(jìn)行理論和實(shí)證分 析。在全國(guó)乃至全世界，蘇州是以一句俗語(yǔ)：“上有天堂下有蘇杭 而著稱。然而， 今天的蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不容小視。 2 0 0 7 年，蘇州全市地區(qū)生產(chǎn)總值從五年前的2 0 8 0 億元，連續(xù)躍過(guò)三千億元、四 千億元和五千億元大關(guān)，2 0 0 7 年達(dá)5 7 0 0 8 5 億元，年均增長(zhǎng)1 6 5 。宏觀經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn) 步提升，五年間全1 2 1 徑財(cái)政收入累計(jì)超過(guò)3 8 0 0 億元。地方一般預(yù)算收入從五年前的 1 2 3 7 4 億元，連續(xù)躍過(guò)二百億元、三百億元、四百億元和五百億元大關(guān)，2 0 0 7 年達(dá) 到5 4 1 8 2 億元，年均增長(zhǎng)3 4 4 。2 0 0 7 年地方一般預(yù)算收入占g d p 的比重達(dá)到9 5 ， 比五年前提高3 6 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展從量的擴(kuò)張向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變。 伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2 0 0 7 年全市房 地產(chǎn)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資額6 0 1 9 6 億元，同比增長(zhǎng)2 7 9 ，增幅比去年同期高1 4 3 個(gè) 百分點(diǎn)，比全社會(huì)投資高出1 5 6 個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)蘇州 房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。但是，迄今為止，關(guān)于蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，學(xué)術(shù)界 并沒(méi)有像諸如上海、北京、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的眾多研究。因此，本文就以蘇州市房地 產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，主要從實(shí)證的角度對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度和預(yù)警。 1 2 國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)泡沫及其測(cè)度的研究 1 2 1 國(guó)外相關(guān)研究 弗拉德與加伯( 1 9 8 1 ) 提出了價(jià)格泡沫學(xué)說(shuō)。他認(rèn)為，當(dāng)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格正向地依賴 于它的預(yù)期的變動(dòng)率時(shí)，泡沫才會(huì)產(chǎn)生。在這種情況下，由于對(duì)價(jià)格變動(dòng)的套利行為 及自我完成的預(yù)期就會(huì)使實(shí)際價(jià)格變動(dòng)脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)，這種情況叫價(jià)格泡沫。 b l a n c h a r d ( 1 9 8 2 ) 研究出一套檢驗(yàn)現(xiàn)值模型的方法，在市場(chǎng)有效情況下，基礎(chǔ)過(guò)程 和市場(chǎng)價(jià)格之間存在著協(xié)整關(guān)系。單位根檢驗(yàn)基礎(chǔ)過(guò)程和市場(chǎng)價(jià)格的積分階數(shù)可以判 定是否存在價(jià)格泡沫，若相等則不存在價(jià)格泡沫，反之則存在。 中尾宏( 1 9 9 6 ) 采用了收益還原模型計(jì)算了東京商業(yè)用地的理論價(jià)格，土地價(jià)格就 是地租的資本化，其公式為：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格= 純收益( 安全資產(chǎn)利率+ 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率一租 2 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究、 1 導(dǎo)論 金預(yù)期上漲率) ，結(jié)果表明，東京商業(yè)用地的實(shí)際地價(jià)從1 9 8 3 年開(kāi)始大幅度偏離理論 地價(jià)。 a b r a h a m 等( 1 9 9 6 ) 從市場(chǎng)供需因素的角度出發(fā)，通過(guò)影響市場(chǎng)供需的各變量( 如房 價(jià)、建筑成本、稅后抵押貸款利率等等) 建立數(shù)學(xué)模型，求出市場(chǎng)均衡時(shí)的住宅價(jià)格 基值( 基值變動(dòng)率) ，以此同實(shí)際價(jià)格( 實(shí)際價(jià)格變動(dòng)率) 相比較得出泡洙程度，他們對(duì) 美國(guó)1 9 7 7 1 9 9 2 年3 0 個(gè)城市住宅價(jià)格的泡沫變動(dòng)進(jìn)行了研究。 丹尼斯迪帕斯奎爾和威廉c 惠頓建立了存量一流量模型來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格， 與實(shí)際價(jià)格比較就可以得出泡沫度，他們利用這一模型對(duì)美國(guó)波士頓市的房地產(chǎn)做了 周期性的實(shí)證分析。 j o n a t h a na n dr i c h a r d ( 2 0 0 4 ) 建立了一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)部門模型， 求出房屋的供給價(jià)格和均衡價(jià)格，以供給價(jià)格和均衡價(jià)格之差作為房?jī)r(jià)與其基礎(chǔ)價(jià)格 之間的差距來(lái)衡量泡沫的程度。 1 2 2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究 相對(duì)于國(guó)外的研究而言，國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究比較少也不夠深入，但是近 年來(lái)也取得了不少具有代表性的成果。 曹振良等人( 2 0 0 0 ) 在借鑒國(guó)外理性泡沫模型的基礎(chǔ)上，把價(jià)格預(yù)期加入到房地產(chǎn) 供求關(guān)系中，建立了一個(gè)帶有價(jià)格雙重預(yù)期的蛛網(wǎng)模型。在滿足一定條件下，這個(gè)模 型可以用來(lái)描繪房?jī)r(jià)泡沫形成及崩潰過(guò)程。他們認(rèn)為，在房產(chǎn)供給彈性大于需求彈性 時(shí)會(huì)產(chǎn)生泡沫。 洪開(kāi)榮( 2 0 0 1 ) 提出了“市場(chǎng)修正法 的評(píng)估思路和基本的分析框架，其所提出的 衡量泡沫的公式為：房地產(chǎn)泡沫系數(shù)= 物業(yè)總空置率x 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)x 產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn) 修正系數(shù)交易狀況修正系數(shù)。 謝經(jīng)榮等( 2 0 0 2 ) 在其著作地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)提出了分析房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo) 體系法，分為三類指標(biāo)：預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)和滯后指標(biāo)；另外，他還建立了泡沫預(yù) 警預(yù)報(bào)體系，但是沒(méi)有進(jìn)一步深入進(jìn)行實(shí)證研究。 王曉國(guó)和劉紹育( 2 0 0 3 ) 借鑒資本資產(chǎn)定價(jià)模型( c a p m ) 給出了測(cè)度房地產(chǎn)泡沫系 數(shù)科學(xué)準(zhǔn)確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，他們從總量、速度、供求關(guān)系和市場(chǎng)秩序四方面建立指標(biāo)體 系，并進(jìn)行加權(quán)合成總的泡沫指數(shù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1 9 8 7 到2 0 0 3 年相關(guān)數(shù)據(jù)建立 了各個(gè)指標(biāo)的評(píng)判值，并對(duì)2 0 0 2 年的泡沫情況進(jìn)行個(gè)案研究。 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 1 導(dǎo)論 劉琳、鄭思奇等( 2 0 0 3 ) 提出了泡沫衡量的綜合指數(shù)法，他們根據(jù)泡沫的定義和成 因設(shè)計(jì)了三個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率實(shí)際g d p 增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)收入比、住房按揭 居民月收入來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)泡沫。 袁志匪j i j ( 2 0 0 4 ) 等構(gòu)造了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，通過(guò)分析具有理性預(yù)期 的購(gòu)房者和地產(chǎn)商在引入銀行信貸之前和之后不同的最優(yōu)選擇，討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的均 衡價(jià)格中是否有理性泡沫存在的可能給出了地產(chǎn)均衡價(jià)格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的 條件，以及導(dǎo)致泡沫破滅的相應(yīng)條件。 王雪峰( 2 0 0 5 ) 利用r a m s e ym o d e l ，通過(guò)資本邊際收益率求出資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，并對(duì) 2 0 0 0 2 0 0 4 年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度進(jìn)行實(shí)證研究。 1 2 3 文獻(xiàn)評(píng)述 總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的研究大致可以分為幾類：一類是從房地 產(chǎn)的生成機(jī)理進(jìn)行分析設(shè)計(jì)各種指標(biāo)來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)泡沫的程度；另一類是從房地產(chǎn)價(jià) 格形成的角度進(jìn)行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的計(jì)算模型，將房地產(chǎn)實(shí)際 價(jià)格與其基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比來(lái)測(cè)量泡沫的程度；還有一類是從計(jì)量經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)來(lái)分 析泡沫?？陀^上說(shuō)，國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究深度和廣度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)的研究。 因此我們預(yù)備借鑒國(guó)外的研究經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合實(shí)際情況來(lái)研究蘇州市的房地產(chǎn)泡沫。本 文除了借鑒上述三類房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度方法，還專門對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了預(yù)警 研究，從多角度采用多種方法論證了蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。 1 3 研究的意義和目的 泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史教訓(xùn)是慘重的，每次泡沫經(jīng)濟(jì)事件的發(fā)生都對(duì)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地 區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，而房地產(chǎn)泡沫在泡沫經(jīng)濟(jì)中都扮演著主角。一般來(lái)說(shuō)， 房地產(chǎn)泡沫破滅后，一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)就會(huì)極為困難，并且出現(xiàn)大批量破產(chǎn)。這 樣，向那些房地產(chǎn)公司提供貸款的金融機(jī)構(gòu)不僅無(wú)法收回利息，而目實(shí)際上此時(shí)房地 產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價(jià)格，即使賣掉用作擔(dān)保的房地產(chǎn)也不可能全部收回貸款；不僅 如此，從事其它業(yè)務(wù)的企業(yè)在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后出現(xiàn)消費(fèi)不振的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，其經(jīng)營(yíng) 也十分困難，并出現(xiàn)大量的破產(chǎn)現(xiàn)象，而金融機(jī)構(gòu)對(duì)這類企業(yè)的貸款也多以企業(yè)所持 有的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物品，因而房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌將使得銀行無(wú)法通過(guò)變賣這類企業(yè)的 貸款抵押品來(lái)收回其對(duì)外貸款的本息，這就會(huì)產(chǎn)生大量不良債權(quán)，這些不良債權(quán)的相 4 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究1 導(dǎo)論 互作用就會(huì)演變?yōu)槿中缘慕?jīng)濟(jì)危機(jī)。 鑒于房地產(chǎn)泡沫極大的負(fù)面影響性，所以對(duì)其研究有極其深遠(yuǎn)的意義。 本文的主要研究目的有： ( 1 ) 從理論上探討房地產(chǎn)泡沫及其相關(guān)理論； ( 2 ) 分別從初步描述性判斷，指標(biāo)指示法、理論價(jià)格法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的進(jìn)一步測(cè) 度，以及房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)來(lái)檢驗(yàn)蘇州市當(dāng)前是否存在房地產(chǎn)泡沫； ( 3 ) 結(jié)合當(dāng)前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)提出相應(yīng)的政策建議。 1 4 研究的方法和思路 本文以房地產(chǎn)泡沫作為貫穿全文的主干，采用理論和實(shí)證相結(jié)合的方式進(jìn)行闡述 和論證，并在實(shí)證的基礎(chǔ)上提出相關(guān)政策建議。為了確保研究的科學(xué)性與嚴(yán)謹(jǐn)性，本 文將定性分析方法與定量分析方法、實(shí)證分析和規(guī)范分析相結(jié)合，充分地汲取前人的 相關(guān)研究成果，然后對(duì)當(dāng)前蘇州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷和預(yù)警，并提出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范 和控制的建議。 在具體研究工作中，主要依照以下研究思路展開(kāi)： 第一部分，導(dǎo)論：包括本文的研究背景、意義和目的，國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，研究方 法和思路，創(chuàng)新和有待進(jìn)一步研究之處。 第二部分，回顧了房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)理論：包括泡沫、泡沫經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫的 定義，總結(jié)了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因、主要表現(xiàn)及其危害，以及房地產(chǎn)泡沫事件( 美 國(guó)、日本和海南) 的歷史借鑒。 第三部分，蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步判斷：首先是2 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的描 述性分析，然后是2 0 0 0 - - 2 0 0 6 年蘇州市房地產(chǎn)運(yùn)行特征分析，結(jié)論是蘇州市房地產(chǎn) 市場(chǎng)基本無(wú)泡沫。 第四部分，蘇州市房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步判定：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方法的比較 分析，本文決定采用指標(biāo)指示法、理論價(jià)格法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行 測(cè)度，其中指示指標(biāo)法選用了房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率g d p 增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資固定資產(chǎn)投資、房屋施工面積竣工面積、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng) 率五個(gè)指標(biāo)進(jìn)行全面論證；理論價(jià)格法則采用建立數(shù)學(xué)模型的方式，通過(guò)計(jì)算理論房 價(jià)與實(shí)際房?jī)r(jià)的比值衡量泡沫程度；統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法則是在w e s t 模型的基礎(chǔ)上，運(yùn)用 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 1 導(dǎo)論 房地產(chǎn)的合理價(jià)格是租金資本化的原理，檢驗(yàn)房地產(chǎn)投機(jī)性泡沫是否存在。 第五部分，房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)以及蘇州市的實(shí)證檢驗(yàn)：首先介紹了房地產(chǎn)泡 沫預(yù)警系統(tǒng)的意義和功能，然后介紹了功效系數(shù)法，最后建立了房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng) 并以蘇州市房地產(chǎn)為例作出實(shí)證分析，結(jié)論是蘇州市房地產(chǎn)整體無(wú)泡沫。 第六部分，通過(guò)文章前面三個(gè)部分的實(shí)證分析我們得出的結(jié)論是統(tǒng)一的，那就是 蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，偶爾的過(guò)熱現(xiàn)象并不意味著蘇州市房地產(chǎn) 市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，所以文章的最后一個(gè)部分就蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的潛在泡沫 提出了一些風(fēng)險(xiǎn)的防控和相關(guān)政策建議。 1 5 本文的創(chuàng)新和有待進(jìn)一步研究之處 本文的內(nèi)容可分為理論研究部分和實(shí)證研究部分。理論研究部分主要是在傳統(tǒng)理 論和方法的基礎(chǔ)上的梳理，并從中整理出適合本文實(shí)證研究的部分作為下文的鋪墊； 實(shí)證研究部分是把理論和方法嘗試性地應(yīng)用到蘇州房地產(chǎn)泡沫的分析及防控中，并得 到了一些重要的結(jié)論。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新之處如下： ( 1 ) 首次比較系統(tǒng)地采用多種方法從多角度對(duì)蘇州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了實(shí)證研 究，包括指標(biāo)指示法、理論價(jià)格法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法，在此之前學(xué)術(shù)界的關(guān)注點(diǎn)都在上海、 杭州等熱點(diǎn)城市； ( 2 ) 結(jié)合功效系數(shù)法建立了比較完整的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警體系，并以蘇州為例作出 實(shí)證檢驗(yàn)。 有待進(jìn)一步研究之處： ( 1 ) 在房地產(chǎn)泡沫判定所選擇的指標(biāo)中沒(méi)有使用房屋空置率這一指標(biāo)，而這一指 標(biāo)是判定房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)非常重要的指標(biāo)。之所以論文中沒(méi)有使用這一指標(biāo)，原因 是關(guān)于空置率的計(jì)算國(guó)內(nèi)外有很多種方法，筆者在論文進(jìn)行過(guò)程中曾經(jīng)嘗試了其中的 三種計(jì)算方法，結(jié)果得出的結(jié)論并不一致，最后決定放棄這一指標(biāo)。 ( 2 ) 雖然文章在進(jìn)行的過(guò)程當(dāng)中筆者非常注意測(cè)度指標(biāo)和預(yù)警指標(biāo)的選擇，盡可 能地反映房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)，但是仍然沒(méi)有很好的體現(xiàn)房地產(chǎn)景氣指標(biāo)和周期指標(biāo)的 概念。 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 本章從理論上探討了泡沫、泡沫經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫的定義，從投機(jī)、非理性行為、 土地的稀缺性等方面分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，總結(jié)了房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)和 危害。文章同時(shí)還收集整理了美國(guó)、日本、海南房地產(chǎn)泡沫的案例，分析了產(chǎn)生泡沫 的原因和歷史經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示。 2 1 泡沫、泡沫經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫 在1 9 8 7 年版的p a l g r a v e 經(jīng)濟(jì)學(xué)大字典中引用著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì) 會(huì)長(zhǎng)金德?tīng)柌? c k i n d e l b e r g e r ) l 約話定義泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連 續(xù)過(guò)程中的急劇上漲。初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸 引新買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力 并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融 危機(jī)。 對(duì)于泡沫經(jīng)濟(jì)，1 9 9 9 年版的辭海對(duì)其給出了如下定義：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng) 與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià) 格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛 假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。 目前，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫比較有代表性的定義是：房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所 引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)而形成的持續(xù)上漲。 房地產(chǎn)泡沫一般是用來(lái)描述由投機(jī)所導(dǎo)致的一個(gè)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，它通常是虛假繁榮的 反映，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)一般經(jīng)歷這樣一個(gè)階段：開(kāi)始是泡沫的萌芽時(shí)期，與銀行有意 擴(kuò)大信貸規(guī)模有關(guān)，伴隨一段很長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)價(jià)格上升；然后出現(xiàn)泡沫的膨脹，在 某個(gè)突發(fā)事件下，房地產(chǎn)價(jià)格崩潰，大量企業(yè)和房地產(chǎn)代理中介被迫違約；與此相聯(lián) 系的銀行業(yè)與外匯危機(jī)往往導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門問(wèn)題，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年一蹶不振。 總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)破滅的定義包涵兩方面的意思：一是泡沫載體的價(jià)格飆升，這 個(gè)價(jià)格飆升遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其合理的市場(chǎng)定價(jià)，導(dǎo)致泡沫載體的價(jià)格畸形；二是由于價(jià)格信 號(hào)作用使資源配置失衡，最終這個(gè)泡沫有一個(gè)破滅的過(guò)程，表現(xiàn)為泡沫載體價(jià)格急劇 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究。2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 下跌。 本文的研究認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格高出市場(chǎng)基礎(chǔ)決定合理價(jià)格的 部分，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲的過(guò)程或狀態(tài)。所以房 地產(chǎn)泡沫可以用影響其形成的指標(biāo)的變化程度或者房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值和實(shí)際價(jià)值的比 例來(lái)判斷。 2 2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因很多，有社會(huì)因素，也有心理因素。本文將房地產(chǎn)泡沫形 成的原因歸納為以下幾個(gè)方面： 1 投機(jī)。對(duì)資產(chǎn)的需求可歸結(jié)為三類：生活消費(fèi)需求、投資需求與投機(jī)需求。 前兩類為真實(shí)需求，而投機(jī)需求脫離實(shí)物經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投機(jī)者對(duì)某一資產(chǎn)本身的使用或 盈利能力不感興趣，只希望很快獲得價(jià)差收益。投機(jī)需求有可能引起實(shí)物經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的 異常波動(dòng)，從而釀成一系列脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。如果投機(jī)者的群體看法或 大多數(shù)投機(jī)資本的運(yùn)動(dòng)方向與未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的走向相同的話，便會(huì)產(chǎn)生價(jià)格異常波 動(dòng)，形成了泡沫或泡沫破裂。 2 非理性行為。房地產(chǎn)熱就是市場(chǎng)參與者發(fā)財(cái)致富的欲望所激發(fā)的市場(chǎng)沖動(dòng)與 激情。另外，從眾行為也是非理性的一種表現(xiàn)形式，是市場(chǎng)的集體無(wú)意識(shí)。心理學(xué)認(rèn) 為，個(gè)人會(huì)因受到群眾壓力而在知覺(jué)判斷動(dòng)作等方面作出與眾多人趨于一致的作為。 投資者購(gòu)買資產(chǎn)，并不是他認(rèn)為該資產(chǎn)價(jià)值多少，而是他預(yù)期會(huì)有人以更高的價(jià)格來(lái) 購(gòu)買。這正是投機(jī)狂熱中的普遍心理現(xiàn)象。房地產(chǎn)熱就是這種現(xiàn)象的“法人”的從眾 行為。 3 土地的稀缺性。土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，土地的供給彈性很小。土 地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)引起供給有限性與需 求無(wú)限性的激烈矛盾。當(dāng)土地需求增加時(shí)，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi) 增大供給量。在短期剛性的供給條件下，土地市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)較大幅度的上漲，從而 促使房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。較大的獲利空間導(dǎo)致房地產(chǎn)成為了投機(jī)活動(dòng)的目標(biāo)，只 關(guān)心短期的價(jià)差收益的投機(jī)需求脫離了實(shí)物經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，最終有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的 形成。 除此之外，許多的泡沫也與欺詐有關(guān)，通常恐慌或崩潰的開(kāi)始，往往是因?yàn)槟撤N r 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 欺詐、內(nèi)線交易、操縱等事件的暴露。另外，公共權(quán)力的設(shè)租、尋租、貪污受賄也是 助長(zhǎng)泡沫形成的因素之一。 2 3 房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)與危害 1 房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)為土地價(jià)格上漲和房?jī)r(jià)上漲。 首先，土地價(jià)格泡沫。由于土地資源的稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，加 之以市場(chǎng)主體的投機(jī)炒作，會(huì)造成土地價(jià)格的飛漲。如果土地價(jià)格成倍甚至幾十倍地 飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。 其次，房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。 地價(jià)虛漲的同時(shí)必然引起房?jī)r(jià)虛高。由于實(shí)際購(gòu)買力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商攫取 暴利，購(gòu)房者難以承受，很快就會(huì)形成消費(fèi)斷層，由此形成房地產(chǎn)泡沫。 除了上述兩個(gè)主要表現(xiàn)，可能還會(huì)有房屋空置率高、房地產(chǎn)投資過(guò)度、大量銀行 貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張過(guò)快、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量突增、居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能 力差等特征。 2 房地產(chǎn)泡沫的危害： 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)融資不斷社會(huì)化、多元化的過(guò)程中，房地產(chǎn)泡沫不僅影響房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、參與者，還將影響向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)以及 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，嚴(yán)重時(shí)還可能影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。 簡(jiǎn)要概括來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫有以下幾大危害：( 1 ) 房地產(chǎn)泡沫扭曲了社會(huì)投資結(jié)構(gòu)， 導(dǎo)致資源配置失衡，擴(kuò)大了社會(huì)貧富差距；( 2 ) 房地產(chǎn)泡沫的存在影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平 衡運(yùn)行，破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例；( 3 ) 房地產(chǎn)泡沫的破滅造成銀行壞帳大量增加， 嚴(yán)重時(shí)可能引發(fā)金融危機(jī)；( 4 ) 房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)；( 5 ) 房地產(chǎn)泡 沫破滅還可能引發(fā)政治和社會(huì)動(dòng)蕩。 2 4 房地產(chǎn)泡沫的歷史經(jīng)驗(yàn)借鑒 這個(gè)部分是對(duì)日本的地產(chǎn)泡沫、美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫和海南房地產(chǎn)泡沫的回顧，一 方面是為了揭示房地產(chǎn)泡沫對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重破壞性，另一方面是通過(guò)對(duì) 這些國(guó)家和地區(qū)泡沫的研究對(duì)本文起到一定的借鑒作用。 9 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 2 4 1 日本的地產(chǎn)泡沫1 一一1 9 8 3 至1 9 9 0 年 1 地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式 日本地價(jià)與物價(jià)指數(shù)之比1 9 8 6 年為2 5 2 ，1 9 9 0 年漲到了6 8 2 ，短短四年上漲了 近3 倍。日本地產(chǎn)泡沫高峰期時(shí)，本土土地價(jià)值約為當(dāng)時(shí)美國(guó)地價(jià)總額的4 倍多。1 9 9 0 年起日本地產(chǎn)泡沫全面崩潰，到1 9 9 9 年地價(jià)已連續(xù)九年下跌，甚至跌破了8 0 年代初 期泡沫經(jīng)濟(jì)前的水平，同時(shí)大量的銀行、企業(yè)和個(gè)人破產(chǎn)倒閉。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰導(dǎo)致了 日本經(jīng)濟(jì)陷入了長(zhǎng)達(dá)十余年的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退。 2 導(dǎo)致泡沫崩潰的因素 日本銀行大幅度提高貼現(xiàn)率，從1 9 8 9 年5 月3 2 5 提高到1 9 9 0 年8 月的6 ； 1 9 9 0 年3 月日本大藏省發(fā)出“抑制與土地有關(guān)的融資 的通知，對(duì)建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn) 業(yè)向非銀行金融機(jī)構(gòu)融資的總量實(shí)行嚴(yán)格的窗口管制；1 9 9 1 年制定“地價(jià)稅 政策， 規(guī)定了從1 9 9 2 年起不管地價(jià)漲跌，凡持有土地者必須向國(guó)庫(kù)交納土地持有的地價(jià)稅， 從而徹底的打擊了對(duì)土地的投機(jī)。 3 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 低利率、超額貨幣供應(yīng)、大量銀行貸款以及巨大的財(cái)富效應(yīng)等等在泡沫膨脹過(guò)程 中起到了關(guān)鍵性的作用。通過(guò)提高利率、執(zhí)行緊縮性貨幣政策和緊縮性財(cái)政稅收政策、 嚴(yán)格信貸管制等政策措施可以將泡沫擠出。 2 4 2 美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫2 一一1 9 8 0 至1 9 9 2 年 1 地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式 在危機(jī)期間美國(guó)共有l(wèi)1 4 2 家儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和1 3 9 5 家銀行倒閉；1 9 8 8 年聯(lián)邦儲(chǔ)備貸 款保險(xiǎn)公司( f s l i c ) 加盟銀行的倒閉率達(dá)到6 9 5 ，甚至超過(guò)了大蕭條時(shí)期1 9 3 0 年的 5 7 的水平。 2 導(dǎo)致泡沫崩潰的因素 一是1 9 8 6 年初石油價(jià)格猛跌使西南部石油生產(chǎn)州遭受打擊，經(jīng)濟(jì)衰退、人們收 入下降，不能償還住房抵押貸款，隨后的能源蕭條和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)危機(jī)波及全國(guó)；二是 1 9 8 6 年的稅制改革法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資加強(qiáng)了稅收管制，廢除了資本收益優(yōu)惠政策， 致使地產(chǎn)投資急劇減少。 ，謝經(jīng)榮等地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒【m 】北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2 0 0 2 2 俞達(dá)從美國(guó)7 0 - 9 0 年代的金融動(dòng)蕩中得到的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn) j 】國(guó)際金融研究，1 9 9 9 ( 3 ) 1 0 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 3 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 銀行資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)、政府優(yōu)惠的稅收政策以及經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期人們收入 的增加對(duì)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，一旦這些因素不復(fù)存在，地產(chǎn)泡沫也將隨 之破滅。 2 4 3 海南的房地產(chǎn)泡沫3 一- - 2 0 世紀(jì)9 0 年代 1 地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式 我國(guó)的海南省曾是房地產(chǎn)“泡沫 的重災(zāi)區(qū)。2 0 世紀(jì)9 0 年代初，占全國(guó)人口 6 的海南島積壓商品房卻占到了全國(guó)的1 0 。從海南省房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)看，1 9 8 8 年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1 3 5 0 元平方米，1 9 9 1 年為1 4 0 0 元平方米，1 9 9 2 年則猛增至 5 0 0 0 元平方米，比1 9 9 1 年增長(zhǎng)2 5 7 。泡沫破滅后，海南經(jīng)濟(jì)陷入了長(zhǎng)達(dá)五年之 久的低迷。 2 導(dǎo)致泡沫崩潰的因素 由于中國(guó)當(dāng)時(shí)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正在逐步建立而市場(chǎng)遠(yuǎn)還未成熟 ( 特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)) ，因而中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因又有自己的特殊之處。在海南房 地產(chǎn)最為狂熱的時(shí)候，海南7 0 0 0 多家公司中，至少有5 0 0 0 家企業(yè)參與過(guò)房地產(chǎn)交易， 其中大部分房地產(chǎn)公司是“玩空手道( 倒) 的公司。 3 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 房地產(chǎn)“泡沫”始于金融業(yè)的混亂和失控。當(dāng)時(shí)各路資金透過(guò)各種渠道競(jìng)相涌進(jìn) 海南，除四大商業(yè)銀行扮演主角外，被卷進(jìn)來(lái)的還有股份制銀行、城市信用社、農(nóng)村 信用社、信托公司、財(cái)務(wù)公司、大型國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)資本以及各種名目繁多的 集資款，最終從“泡沫”中全身而退者卻寥寥無(wú)幾。在這一輪房地產(chǎn)“泡沫”中，最 大的贏家是從金融機(jī)構(gòu)貸款的個(gè)體商人，最大的輸家是擁有所謂房地產(chǎn)抵押物的金融 機(jī)構(gòu)。 ，謝經(jīng)榮等地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒【m 】北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2 0 0 2 1 l 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 文章對(duì)2 0 0 7 年的蘇州市房地產(chǎn)進(jìn)行了描述性分析，并簡(jiǎn)單闡述了蘇州房地產(chǎn)市 場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱跡象的原因；然后從投資總量和投資結(jié)構(gòu)、資金來(lái)源和資金機(jī)構(gòu)、資產(chǎn) 負(fù)債狀況、收入結(jié)構(gòu)和盈利狀況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量、土地閑置情況、房屋銷 售情況等不同的角度出發(fā)，結(jié)合2 0 0 0 年至2 0 0 6 年的蘇州市房地產(chǎn)宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì) 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀做出初步判斷。 3 12 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)描述性分析 3 1 12 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情 1 投資規(guī)模擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整 2 0 0 7 年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，全市房地產(chǎn)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資額 6 0 1 9 6 億元，同比增長(zhǎng)2 7 9 ，增幅比去年同期高1 4 3 個(gè)百分點(diǎn)，比全社會(huì)投資高 出1 5 6 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，結(jié)構(gòu)發(fā)生了新變化，一是房 地產(chǎn)對(duì)全社會(huì)投資的拉動(dòng)力增強(qiáng)。2 0 0 7 年房地產(chǎn)在全社會(huì)中的占比達(dá)到2 5 4 ，比 去年提高了3 1 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到5 0 2 ，比2 0 0 6 年增加 了2 6 4 個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)投資對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)的依存度增強(qiáng)。2 0 0 7 年房地產(chǎn)企業(yè) 購(gòu)置土地投資1 5 7 6 0 億元，同比增長(zhǎng)4 2 9 ，占開(kāi)發(fā)投資的2 6 2 ，比去年同期上 升2 8 個(gè)百分點(diǎn)。三是房地產(chǎn)中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速加快。2 0 0 7 年住宅投資依然是市 場(chǎng)投資主體，2 0 0 7 年投資4 4 4 7 7 億元，比重達(dá)到7 3 9 ，比去年降了3 個(gè)百分點(diǎn)， 但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1 0 5 1 9 億元，同比增長(zhǎng)4 8 3 ，比重t 7 5 ，比去年上升 2 4 個(gè)百分點(diǎn)。 2 施工面積穩(wěn)增，供應(yīng)充足 近年來(lái)，蘇州商品房施工面積不斷增加，特別是近4 年施工面積拾級(jí)而上，2 0 0 4 年建設(shè)規(guī)模4 千萬(wàn)平方米，2 0 0 6 年突破5 千萬(wàn)平方米，2 0 0 7 年躍上6 千萬(wàn)平方米臺(tái) 階。和許多大中城市不同的是，近幾年蘇州商品房供應(yīng)量還是比較充足的。2 0 0 7 年 全市商品房施工面積6 0 9 8 4 3 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1 4 4 ，比上年增加了7 6 7 8 2 萬(wàn)平 方米，其中，商品住宅施工面積4 6 4 2 7 7 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1 4 8 ，比上半年增加近6 0 0 1 2 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 萬(wàn)平方米。全市商品房屋新開(kāi)工面積2 2 7 9 4 9 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2 1 2 ，其 中住宅新開(kāi)工面積1 7 9 7 8 8 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2 5 8 。全市竣工房屋面積達(dá)1 6 6 3 0 3 萬(wàn) 平方米，比去年下降8 8 ，全年竣工房屋相當(dāng)于本年全部銷售的8 6 9 。 3 銷量同比攀升，環(huán)比回落 2 0 0 7 年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)承接2 0 0 6 年末的啟動(dòng)走勢(shì)，年初即出現(xiàn)回暖跡象，5 月份后在需求的帶動(dòng)下，市場(chǎng)旺盛、銷售看好。9 月底前，各類商品房均表現(xiàn)出較強(qiáng) 的增勢(shì)，1 9 月蘇州全市商品房銷售面積達(dá)1 1 9 6 7 2 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 3 7 9 ，增幅比上半年提高1 6 3 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售同 比分別增長(zhǎng)3 6 8 、1 2 7 1 和4 0 2 。9 月底國(guó)家出臺(tái)新調(diào)控政策，在其影響下，1 0 月份后，整個(gè)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)出同比漲、環(huán)比落的狀況，但個(gè)別樓盤由于其區(qū)位、價(jià)格、 品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)未受到太大影響，銷售仍然較好。2 0 0 7 年，全市房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售 達(dá)1 9 1 4 4 6 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)3 7 6 ，增幅比上年同期提高2 3 3 個(gè)百分點(diǎn)。 其中，住宅銷售占全部商品房銷售的8 6 4 ，總量達(dá)1 6 5 4 5 5 萬(wàn)平方米，同比增3 8 6 。 4 價(jià)格前期高漲，近期平穩(wěn) 在銷售火爆的同時(shí)，我市商品房從2 季度起商品房銷售價(jià)格逐月走高，漲幅較快。 4 季度隨著國(guó)家提高第二套房首付比例政策的落實(shí)以及再次提高存款準(zhǔn)備金、利率等 宏觀調(diào)控政策實(shí)施的累積效應(yīng)，遏止了部分投資需求，同時(shí)也抑制了部分改善需求， 但由于地價(jià)、建造價(jià)格等剛性成本的支撐以及各界應(yīng)對(duì)新政的正常觀望心理，全市房 價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)下跌，只是漲幅較前有所回落并趨于平緩。2 0 0 7 年蘇州全市商品房銷售 價(jià)格為5 1 4 6 元平方米，比2 0 0 6 年增長(zhǎng)1 2 1 ，其中住宅均價(jià)5 0 0 4 元平方米，同 比上升1 3 3 。全市前3 季度各季累計(jì)商品房銷售均價(jià)同比分別增長(zhǎng)2 6 、6 3 和 1 4 1 ，其中住宅各季累計(jì)均價(jià)分別上漲o 1 、5 0 和1 3 1 。1 。3 季度全市商品住 宅均價(jià)比1 季度漲6 1 4 元，平均每季漲了3 0 0 多元，4 季度全市房?jī)r(jià)比前3 季度略漲 4 5 元平方米，基本處于平穩(wěn)趨勢(shì)。 3 1 22 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)走熱的原因 1 前調(diào)控政策的釋放效應(yīng) 近年來(lái)，國(guó)家持續(xù)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為投資的重要組成，由于 其既是經(jīng)濟(jì)的重要支柱，又與居民生活息息相關(guān)，因此，近三年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 頻頻出臺(tái)。2 0 0 5 年5 月國(guó)家實(shí)施了“國(guó)八條”、2 0 0 6 年6 月又出臺(tái)了“國(guó)六條”， 政策推出后房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”? 房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌? 這兩年市場(chǎng)觀望氣 氛增加，部分購(gòu)房者的柔性購(gòu)房需求被暫時(shí)抑制，但是經(jīng)歷了兩年的調(diào)控，市場(chǎng)房?jī)r(jià) 非但沒(méi)跌還仍在持續(xù)上行，調(diào)控政策釋放后，這部分購(gòu)房需求在2 0 0 6 年底有所抬頭， 2 0 0 7 年以來(lái)特別是在進(jìn)入2 季度后逐漸開(kāi)始釋放，并帶動(dòng)其他需求，成為我市前三 季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走熱的重要原因。然而，4 季度國(guó)家關(guān)于“土地 、“加息 和“第 二套住房”政策的相繼出臺(tái)，給樓市帶來(lái)較大的震動(dòng)，觀望氛圍逐漸濃厚。 2 剛性需求的慣性增長(zhǎng) 隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資渠道的日益多元化，城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加， 抽樣調(diào)查顯示：2 0 0 7 年市區(qū)城市居民人均可支配收入為2 1 2 6 0 元，比上年增長(zhǎng)1 4 7 ， 比2 0 0 4 年增長(zhǎng)了4 7 1 ，農(nóng)村居民人均純收入1 0 4 7 5 元，比上年增長(zhǎng)1 2 9 ，居民 在財(cái)富不斷積聚的同時(shí)，各種提高生活質(zhì)量的物質(zhì)需求也在不斷增長(zhǎng)，住房消費(fèi)需求 急劇增加，結(jié)婚、改善等剛性需求每年都保持了較大的增量，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市 場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)。 3 投資需求的反彈帶動(dòng) 近年來(lái)，在國(guó)家政策的鼓勵(lì)下，民眾的投資意識(shí)之強(qiáng)前所未有，但目前大多數(shù)居 民投資渠道還是以股票、房產(chǎn)投資居多，而由于股票市場(chǎng)的相對(duì)不穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)較 大，相比之下，城市交通、市政、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，投 資回報(bào)率不低，給房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了良好的平臺(tái)，因此，在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出 現(xiàn)回暖之時(shí)，各路投資性需求也出現(xiàn)反彈，加上受買漲不買跌預(yù)期心理引導(dǎo)、助推， 投資需求成為2 0 0 7 年市場(chǎng)的一個(gè)重要組成。 4 城市化進(jìn)程的推進(jìn) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、良好的投資氛圍，吸引了大批內(nèi)、外資企業(yè)來(lái)蘇發(fā)展，城市綜 合實(shí)力的提升以及優(yōu)越的人文環(huán)境，吸引了大批外來(lái)人員來(lái)蘇生活、定居。其次，經(jīng) 濟(jì)的不斷發(fā)展，也使城市的擴(kuò)張成為必然趨勢(shì)。近年來(lái)，蘇州中心城市的區(qū)域不斷擴(kuò) 大，副中心城市的相繼崛起，村鎮(zhèn)的陸續(xù)合并，新農(nóng)村建設(shè)的蓬勃展開(kāi)，使蘇州的城 市進(jìn)程進(jìn)一步加快。城市化的大力推進(jìn)，外來(lái)人員及本土居民被動(dòng)居住需求大幅增加， 這部分需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可低估的力量，為我市房地產(chǎn)的升溫增添了動(dòng)力。 看到蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)在0 7 年如此迅猛的走勢(shì)，讓我們不禁要問(wèn)，蘇州房地產(chǎn)市 1 4 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警研究3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫了呢? 在接下來(lái)的部分我們將對(duì)2 0 0 0 2 0 0 6 年的蘇州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn) 行一個(gè)初步的判定。 3 22 0 0 0 - - 2 0 0 6 年蘇州市房地產(chǎn)運(yùn)行特征分析 在這個(gè)部分，我們將從以下方面對(duì)蘇州的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行初步分析：投資總量和 投資結(jié)構(gòu)，資金來(lái)源和資金結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、收入結(jié)構(gòu)和盈利狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)的數(shù)量，土地閑置問(wèn)題，房屋銷售量和銷售價(jià)格。 3 2 1 投資方面 1 投資總量 表3 - 12 0 0 0 2 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資 一o 。 -， 。 。；r ，：l j 氣 灝鬻譽(yù) i 溺漱籬譽(yù)蔓傍地謦投資譬 0 j 藺鵜豢巍黌 j j ?。；房地謦投資菇 麓鎣每i 鱧商筵鎏。韻增長(zhǎng)速度+ ； ， 0 ，的增長(zhǎng)速度麓 一麓簟 。一：一j ：! j _ 二踴j j 警：j 擐資( 萬(wàn)元) ：i 2 0 0 06 1 1 7 9 25 1 6 4 3 4 61 1 8 5 2 0 0 16 8 6 1 7 85 6 4 8 5 3 91 2 1 5 1 2 1 6 9 3 8 2 0 0 21 0 7 3 3 6 38 1 2 8 1 4 51 3 2 1 5 6 4 3 4 3 9 0 2 0 0 31 7 7 9 4 0 314 0 8 9 3 2 91 2 6 3 6 5 7 8 7 3 3 4 2 0 0 43 3 4 3 2 4 515 5 4 7 9 8 62 1 5 0 8 7 8 9 1 0 3 5 2 0 0 5 4 1 4 3 3 3 3 1 8 7 0 1 4 3 1 2 2 1 6 2 3 9 3 2 0 2 8 2 0 0 64 7 0 7 4 7 22 1 0 6 9 8 9 82 2 3 4 13 6 2 1 2 6 6 2 0 0 76 1 0 9 6 0 02 3 6 6 3 6 0 02 5 8 2 2 9 7 9 1