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蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 中文摘要 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 中文摘要 2 0 0 2 年8 月，摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟學家謝國忠在一篇名為( b u r s t i n g p r o p e r t yb u b b l e ? ( 房地產(chǎn)泡沫會破滅嗎? ) 的英文研究報告中指出，由于中國目前資 本過剩，高收益率正吸引著越來越多的資本投入房地產(chǎn)，他擔心房地產(chǎn)有可能出現(xiàn)泡 沫現(xiàn)象。自從這篇報告問世以來，社會各界，包括政府官員、知名學者、業(yè)內(nèi)人士等 關于我國房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)過熱或泡沫的文章、言論，不斷出現(xiàn)在媒體上。 本文的主要任務就是研究2 0 0 0 2 0 0 7 年的蘇州市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。本文 在理論回顧的基礎上，運用指標指示法、理論價格法和統(tǒng)計檢驗法對蘇州市房地產(chǎn)泡 沫進行多角度測度，借助功效系數(shù)法建立房地產(chǎn)泡沫的預警系統(tǒng)并對蘇卅i 市房地產(chǎn)泡 沫進行實證研究。最終得出的結(jié)論是，蘇州市房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展狀態(tài)，基本無 泡沫。在此基礎上，就蘇州市房地產(chǎn)市場的潛在泡沫提出了一些風險的防控和相關政 策建議。 關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫指標指示法理論價格法統(tǒng)計檢驗法預警研究 作者：徐青 指導教師：萬解秋 s t u d yo nt h em e a s u r eo fr e a l e s t a t eb u b b l e & e a r l y - w a r n i n gi ns u z h o u a b s t r a c t s t u d yo nt h em e a s u r eo f r e a l - e s t a t eb u b b l e & e a r l y w a r n i n g i ns u z h o u a b s t r a c t t h et o pe c o n o m i s tc a l l e dx i eg u o z h o n gi nm o r g a ns t a n l e yw r o t ea ne n g l i s hr e s e a r c h r e p o r tn a m e d ( ( b u r s t i n gp r o p e r t yb u b b l e ? ) ) i na u g u s t ，2 0 0 2 h ei n d i c a t e dt h a th i 【g hy i e l d w a s a t t r a c t i n gm o r ea n d m o r ec a p i t a ld i v i n gi n t or e a le s t a t eo na c c o u n to f c a p i t a lo v e r m u c h i nc h i n a h ew a sa f r a i dt h a tb u b b l e sh a da p p e a r e di nc h i n e s er e a le s t a t e s i n c et h ea d v e n t o ft h i sr e p o r t , a l lc o m m u n i t i e s ，i n c l u d i n gg o v e r n m e n to f f i c i a l s 、f a m o u ss c h o l a r se t c h a v e w r i t t e nm a n ya r t i c l e sa b o u tw h e t h e rc h i n a sr e a l - e s t a t ei so v e r h e a t i n go re x i s t i n gb u b b l e t h em a i nt a s ko ft h i sa r t i c l ei st os t u d yw h e t h e rt h e r ei sb u b b l ee x i s ti ns u z h o u s r e a l e s t a t em a r k e tf r o m2 0 0 0t o2 0 0 7 b a s e do nt h e o r e t i c a la n a l y s i s ，t h ea r t i c l eu s et h e m e t h o do fi n d i c a t o r - t r a c i n g 、t h e o r e t i c a l p r i c e 、s t a t i s t i c s - t e s tt om e a s u r et h eb u b b l eo f ， s u z h o u sr e a l e s t a t em a r k e t b yt h em e a n so fe f f i c i e n c y c o e f f i c i e n tm e t h o d ，w em a k e e m p i r i c a la n a l y s i so nt h eb a s i co ft h ef o u n d a t i o no ft h ee a r l y w a r n i n gs y s t e m f i n a l l yw e g e tt h ec o n c l u s i o nt h a tt h er e a l e s t a t em a r k e to fs u z h o ui si nt h es i t u a t i o no fh e a l t h y d e v e l o p m e n t ，b a s i c a l l yn ob u b b l e o nt h eb a s i s ，w ep r o p o s es o m er i s k - g u a r dc o n t r o l p o l i c i e st ot h el a t e n tb u b b l ei nr e a l e s t a t em a r k e to f s u z h o u k e yw o r d s ：r e a l e s t a t eb u b b l e ；i n d i c a t o r - t r a c i n gm e t h o d ；t h e o r e t i c a l p r i c em e t h o d ； s t a t i s t i c s - - t e s tm e t h o d ；e a r l y - - w a r n i n g i i w r i t t e nb yx uq i n g s u p e r v i s e db y w a n j i e q i u 蘇州大學學位論文獨創(chuàng)性聲明及使用授權(quán)的聲明 學位論文獨創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所提交的學位論文是本人在導師的指導下，獨立進 行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含 其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不含為獲得蘇州大學 或其它教育機構(gòu)的學位證書而使用過的材料。對本文的研究作出重要貢 獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本人承擔本聲明的法律 責任。 研究生簽名： 逾盤日 學位論文使用授權(quán)聲明 期：硝9 屺g 蘇州大學、中國科學技術(shù)信息研究所、國家圖書館、清華大學論文 合作部、中國社科院文獻信息情報中心有權(quán)保留本人所送交學位論文的 復印件和電子文檔，可以采用影印、縮印或其他復制手段保存論文。本 人電子文檔的內(nèi)容和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致。除在保密期內(nèi)的保密論文 外，允許論文被查閱和借閱，可以公布( 包括刊登) 論文的全部或部分 內(nèi)容。論文的公布( 包括刊登) 授權(quán)蘇州大學學位辦辦理。 研究生簽名： 導師簽名： 期： 塑2 ：豎12 期：絲堡：翌：鯊 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究1 導論 1 導論 1 1 選題背景 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型 產(chǎn)業(yè)，與金融體系關系密切。房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，并不是一直 平穩(wěn)發(fā)展的，也是具有波動性的。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動必然沖擊金融體系，產(chǎn)生金 融風險，甚至形成金融、經(jīng)濟危機。 1 9 9 8 年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革。從此，中國的 房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展時期，投資增幅非常之大，房地產(chǎn)價格也隨之快速發(fā)展。房 地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在泡 沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些地區(qū)的房地產(chǎn)過熱 ( 如北京、上海、廣州等地) ，另一些中小城市的房地產(chǎn)市場蕭條，所以，對于整個 房地產(chǎn)市場的泡沫究竟有多大至今尚未有定論。 對于我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資高速上漲，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的急劇上升的現(xiàn) 象，政府官員、專家學者和實業(yè)界人士分別提出了三種觀點，即泡沫論、泡沫危險論 和非泡沫論，并展開了激烈的爭論。 1 泡沫論 持該觀點的專家學者認為我國近年來房地產(chǎn)價格上漲過快，價格嚴重背離其真實 價值，房價收入比過高，房地產(chǎn)泡沫不但已經(jīng)存在，而目還非常嚴重。持該觀點的代 表性人物有國家計委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展室主任王小廣、復旦大學謝百三教 授、摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠等。 2 泡沫危險論 持該觀點的專家學者認為我國房地產(chǎn)價格在近年上漲過快，特別是在房地產(chǎn)熱點 地區(qū)如上海、北京、杭州等地存在房地產(chǎn)泡沫，全國整體上則存在過熱的趨勢，如不 加以調(diào)控，則有可能演變?yōu)槿中苑康禺a(chǎn)泡沫，這是一種泡沫危險論觀點。持該觀點 的代表性人物有前國家經(jīng)貿(mào)委副秘書長馬建堂、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌、南 開大學經(jīng)濟研究所周京奎和曹振良。 3 非泡沫論 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究。1 導論 持該觀點的專家學者認為我國房地產(chǎn)目前發(fā)展健康，房地產(chǎn)市場上真實需求存 在，房地產(chǎn)價格的上漲基本合理，不存在房地產(chǎn)泡沫。持該觀點的代表性人物有建設 部政策研究中心課題組負責人陳淮、著名經(jīng)濟學家蕭灼基教授、中國房地產(chǎn)及住宅研 究會副會長包宗華、華遠集團總裁任志強等。 本文擬以蘇州市房地產(chǎn)市場為切入點，對其泡沫的存在與否進行理論和實證分 析。在全國乃至全世界，蘇州是以一句俗語：“上有天堂下有蘇杭 而著稱。然而， 今天的蘇州經(jīng)濟發(fā)展速度不容小視。 2 0 0 7 年，蘇州全市地區(qū)生產(chǎn)總值從五年前的2 0 8 0 億元，連續(xù)躍過三千億元、四 千億元和五千億元大關，2 0 0 7 年達5 7 0 0 8 5 億元，年均增長1 6 5 。宏觀經(jīng)濟效益穩(wěn) 步提升，五年間全1 2 1 徑財政收入累計超過3 8 0 0 億元。地方一般預算收入從五年前的 1 2 3 7 4 億元，連續(xù)躍過二百億元、三百億元、四百億元和五百億元大關，2 0 0 7 年達 到5 4 1 8 2 億元，年均增長3 4 4 。2 0 0 7 年地方一般預算收入占g d p 的比重達到9 5 ， 比五年前提高3 6 個百分點。經(jīng)濟發(fā)展從量的擴張向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變。 伴隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴大，2 0 0 7 年全市房 地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)投資額6 0 1 9 6 億元，同比增長2 7 9 ，增幅比去年同期高1 4 3 個 百分點，比全社會投資高出1 5 6 個百分點。房價的不斷上漲，也引起了人們對蘇州 房地產(chǎn)市場的關注。但是，迄今為止，關于蘇州市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，學術(shù)界 并沒有像諸如上海、北京、杭州房地產(chǎn)市場的眾多研究。因此，本文就以蘇州市房地 產(chǎn)為出發(fā)點，主要從實證的角度對蘇州市房地產(chǎn)泡沫進行測度和預警。 1 2 國內(nèi)外對房地產(chǎn)泡沫及其測度的研究 1 2 1 國外相關研究 弗拉德與加伯( 1 9 8 1 ) 提出了價格泡沫學說。他認為，當實際市場價格正向地依賴 于它的預期的變動率時，泡沫才會產(chǎn)生。在這種情況下，由于對價格變動的套利行為 及自我完成的預期就會使實際價格變動脫離市場基礎，這種情況叫價格泡沫。 b l a n c h a r d ( 1 9 8 2 ) 研究出一套檢驗現(xiàn)值模型的方法，在市場有效情況下，基礎過程 和市場價格之間存在著協(xié)整關系。單位根檢驗基礎過程和市場價格的積分階數(shù)可以判 定是否存在價格泡沫，若相等則不存在價格泡沫，反之則存在。 中尾宏( 1 9 9 6 ) 采用了收益還原模型計算了東京商業(yè)用地的理論價格，土地價格就 是地租的資本化，其公式為：不動產(chǎn)價格= 純收益( 安全資產(chǎn)利率+ 風險補償率一租 2 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究、 1 導論 金預期上漲率) ，結(jié)果表明，東京商業(yè)用地的實際地價從1 9 8 3 年開始大幅度偏離理論 地價。 a b r a h a m 等( 1 9 9 6 ) 從市場供需因素的角度出發(fā)，通過影響市場供需的各變量( 如房 價、建筑成本、稅后抵押貸款利率等等) 建立數(shù)學模型，求出市場均衡時的住宅價格 基值( 基值變動率) ，以此同實際價格( 實際價格變動率) 相比較得出泡洙程度，他們對 美國1 9 7 7 1 9 9 2 年3 0 個城市住宅價格的泡沫變動進行了研究。 丹尼斯迪帕斯奎爾和威廉c 惠頓建立了存量一流量模型來預測房地產(chǎn)價格， 與實際價格比較就可以得出泡沫度，他們利用這一模型對美國波士頓市的房地產(chǎn)做了 周期性的實證分析。 j o n a t h a na n dr i c h a r d ( 2 0 0 4 ) 建立了一個動態(tài)計量經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)部門模型， 求出房屋的供給價格和均衡價格，以供給價格和均衡價格之差作為房價與其基礎價格 之間的差距來衡量泡沫的程度。 1 2 2 國內(nèi)相關研究 相對于國外的研究而言，國內(nèi)關于房地產(chǎn)泡沫的研究比較少也不夠深入，但是近 年來也取得了不少具有代表性的成果。 曹振良等人( 2 0 0 0 ) 在借鑒國外理性泡沫模型的基礎上，把價格預期加入到房地產(chǎn) 供求關系中，建立了一個帶有價格雙重預期的蛛網(wǎng)模型。在滿足一定條件下，這個模 型可以用來描繪房價泡沫形成及崩潰過程。他們認為，在房產(chǎn)供給彈性大于需求彈性 時會產(chǎn)生泡沫。 洪開榮( 2 0 0 1 ) 提出了“市場修正法 的評估思路和基本的分析框架，其所提出的 衡量泡沫的公式為：房地產(chǎn)泡沫系數(shù)= 物業(yè)總空置率x 經(jīng)濟增長修正系數(shù)x 產(chǎn)業(yè)貢獻 修正系數(shù)交易狀況修正系數(shù)。 謝經(jīng)榮等( 2 0 0 2 ) 在其著作地產(chǎn)泡沫與金融危機提出了分析房地產(chǎn)泡沫的指標 體系法，分為三類指標：預示指標、指示指標和滯后指標；另外，他還建立了泡沫預 警預報體系，但是沒有進一步深入進行實證研究。 王曉國和劉紹育( 2 0 0 3 ) 借鑒資本資產(chǎn)定價模型( c a p m ) 給出了測度房地產(chǎn)泡沫系 數(shù)科學準確的評判標準，他們從總量、速度、供求關系和市場秩序四方面建立指標體 系，并進行加權(quán)合成總的泡沫指數(shù)，對我國房地產(chǎn)業(yè)從1 9 8 7 到2 0 0 3 年相關數(shù)據(jù)建立 了各個指標的評判值，并對2 0 0 2 年的泡沫情況進行個案研究。 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 1 導論 劉琳、鄭思奇等( 2 0 0 3 ) 提出了泡沫衡量的綜合指數(shù)法，他們根據(jù)泡沫的定義和成 因設計了三個指標：房地產(chǎn)價格增長率實際g d p 增長率、房價收入比、住房按揭 居民月收入來測量房地產(chǎn)泡沫。 袁志匪j i j ( 2 0 0 4 ) 等構(gòu)造了一個房地產(chǎn)市場的局部均衡模型，通過分析具有理性預期 的購房者和地產(chǎn)商在引入銀行信貸之前和之后不同的最優(yōu)選擇，討論房地產(chǎn)市場的均 衡價格中是否有理性泡沫存在的可能給出了地產(chǎn)均衡價格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的 條件，以及導致泡沫破滅的相應條件。 王雪峰( 2 0 0 5 ) 利用r a m s e ym o d e l ，通過資本邊際收益率求出資產(chǎn)基礎價值，并對 2 0 0 0 2 0 0 4 年中國房地產(chǎn)泡沫測度進行實證研究。 1 2 3 文獻評述 總的來說，國內(nèi)外關于房地產(chǎn)泡沫測度的研究大致可以分為幾類：一類是從房地 產(chǎn)的生成機理進行分析設計各種指標來測量房地產(chǎn)泡沫的程度；另一類是從房地產(chǎn)價 格形成的角度進行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎價格的計算模型，將房地產(chǎn)實際 價格與其基礎價格進行對比來測量泡沫的程度；還有一類是從計量經(jīng)濟統(tǒng)計檢驗來分 析泡沫?？陀^上說，國外關于房地產(chǎn)泡沫的研究深度和廣度要遠遠超過國內(nèi)的研究。 因此我們預備借鑒國外的研究經(jīng)驗，并結(jié)合實際情況來研究蘇州市的房地產(chǎn)泡沫。本 文除了借鑒上述三類房地產(chǎn)泡沫的測度方法，還專門對蘇州市房地產(chǎn)泡沫進行了預警 研究，從多角度采用多種方法論證了蘇州市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。 1 3 研究的意義和目的 泡沫經(jīng)濟的歷史教訓是慘重的，每次泡沫經(jīng)濟事件的發(fā)生都對一個國家或一個地 區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)生極大的負面影響，而房地產(chǎn)泡沫在泡沫經(jīng)濟中都扮演著主角。一般來說， 房地產(chǎn)泡沫破滅后，一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營就會極為困難，并且出現(xiàn)大批量破產(chǎn)。這 樣，向那些房地產(chǎn)公司提供貸款的金融機構(gòu)不僅無法收回利息，而目實際上此時房地 產(chǎn)價格遠遠低于擔保價格，即使賣掉用作擔保的房地產(chǎn)也不可能全部收回貸款；不僅 如此，從事其它業(yè)務的企業(yè)在泡沫經(jīng)濟破滅后出現(xiàn)消費不振的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，其經(jīng)營 也十分困難，并出現(xiàn)大量的破產(chǎn)現(xiàn)象，而金融機構(gòu)對這類企業(yè)的貸款也多以企業(yè)所持 有的不動產(chǎn)為抵押物品，因而房地產(chǎn)價格的暴跌將使得銀行無法通過變賣這類企業(yè)的 貸款抵押品來收回其對外貸款的本息，這就會產(chǎn)生大量不良債權(quán)，這些不良債權(quán)的相 4 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究1 導論 互作用就會演變?yōu)槿中缘慕?jīng)濟危機。 鑒于房地產(chǎn)泡沫極大的負面影響性，所以對其研究有極其深遠的意義。 本文的主要研究目的有： ( 1 ) 從理論上探討房地產(chǎn)泡沫及其相關理論； ( 2 ) 分別從初步描述性判斷，指標指示法、理論價格法和統(tǒng)計檢驗法的進一步測 度，以及房地產(chǎn)泡沫的預警系統(tǒng)來檢驗蘇州市當前是否存在房地產(chǎn)泡沫； ( 3 ) 結(jié)合當前蘇州市房地產(chǎn)市場的特點提出相應的政策建議。 1 4 研究的方法和思路 本文以房地產(chǎn)泡沫作為貫穿全文的主干，采用理論和實證相結(jié)合的方式進行闡述 和論證，并在實證的基礎上提出相關政策建議。為了確保研究的科學性與嚴謹性，本 文將定性分析方法與定量分析方法、實證分析和規(guī)范分析相結(jié)合，充分地汲取前人的 相關研究成果，然后對當前蘇州市房地產(chǎn)泡沫進行判斷和預警，并提出相關風險防范 和控制的建議。 在具體研究工作中，主要依照以下研究思路展開： 第一部分，導論：包括本文的研究背景、意義和目的，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，研究方 法和思路，創(chuàng)新和有待進一步研究之處。 第二部分，回顧了房地產(chǎn)泡沫的相關理論：包括泡沫、泡沫經(jīng)濟和房地產(chǎn)泡沫的 定義，總結(jié)了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因、主要表現(xiàn)及其危害，以及房地產(chǎn)泡沫事件( 美 國、日本和海南) 的歷史借鑒。 第三部分，蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步判斷：首先是2 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)的描 述性分析，然后是2 0 0 0 - - 2 0 0 6 年蘇州市房地產(chǎn)運行特征分析，結(jié)論是蘇州市房地產(chǎn) 市場基本無泡沫。 第四部分，蘇州市房地產(chǎn)泡沫的進一步判定：通過對房地產(chǎn)泡沫測度方法的比較 分析，本文決定采用指標指示法、理論價格法和統(tǒng)計檢驗法對蘇州市房地產(chǎn)泡沫進行 測度，其中指示指標法選用了房價收入比、房價增長率g d p 增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投 資固定資產(chǎn)投資、房屋施工面積竣工面積、房地產(chǎn)貸款增長率金融機構(gòu)貸款增長 率五個指標進行全面論證；理論價格法則采用建立數(shù)學模型的方式，通過計算理論房 價與實際房價的比值衡量泡沫程度；統(tǒng)計檢驗法則是在w e s t 模型的基礎上，運用 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 1 導論 房地產(chǎn)的合理價格是租金資本化的原理，檢驗房地產(chǎn)投機性泡沫是否存在。 第五部分，房地產(chǎn)泡沫的預警系統(tǒng)以及蘇州市的實證檢驗：首先介紹了房地產(chǎn)泡 沫預警系統(tǒng)的意義和功能，然后介紹了功效系數(shù)法，最后建立了房地產(chǎn)泡沫預警系統(tǒng) 并以蘇州市房地產(chǎn)為例作出實證分析，結(jié)論是蘇州市房地產(chǎn)整體無泡沫。 第六部分，通過文章前面三個部分的實證分析我們得出的結(jié)論是統(tǒng)一的，那就是 蘇州市房地產(chǎn)市場基本處于健康發(fā)展狀態(tài)，偶爾的過熱現(xiàn)象并不意味著蘇州市房地產(chǎn) 市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，所以文章的最后一個部分就蘇州房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的潛在泡沫 提出了一些風險的防控和相關政策建議。 1 5 本文的創(chuàng)新和有待進一步研究之處 本文的內(nèi)容可分為理論研究部分和實證研究部分。理論研究部分主要是在傳統(tǒng)理 論和方法的基礎上的梳理，并從中整理出適合本文實證研究的部分作為下文的鋪墊； 實證研究部分是把理論和方法嘗試性地應用到蘇州房地產(chǎn)泡沫的分析及防控中，并得 到了一些重要的結(jié)論。 本文的主要創(chuàng)新之處如下： ( 1 ) 首次比較系統(tǒng)地采用多種方法從多角度對蘇州市房地產(chǎn)泡沫進行了實證研 究，包括指標指示法、理論價格法和統(tǒng)計檢驗法，在此之前學術(shù)界的關注點都在上海、 杭州等熱點城市； ( 2 ) 結(jié)合功效系數(shù)法建立了比較完整的房地產(chǎn)泡沫預警體系，并以蘇州為例作出 實證檢驗。 有待進一步研究之處： ( 1 ) 在房地產(chǎn)泡沫判定所選擇的指標中沒有使用房屋空置率這一指標，而這一指 標是判定房地產(chǎn)泡沫的一個非常重要的指標。之所以論文中沒有使用這一指標，原因 是關于空置率的計算國內(nèi)外有很多種方法，筆者在論文進行過程中曾經(jīng)嘗試了其中的 三種計算方法，結(jié)果得出的結(jié)論并不一致，最后決定放棄這一指標。 ( 2 ) 雖然文章在進行的過程當中筆者非常注意測度指標和預警指標的選擇，盡可 能地反映房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)，但是仍然沒有很好的體現(xiàn)房地產(chǎn)景氣指標和周期指標的 概念。 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 本章從理論上探討了泡沫、泡沫經(jīng)濟和房地產(chǎn)泡沫的定義，從投機、非理性行為、 土地的稀缺性等方面分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，總結(jié)了房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)和 危害。文章同時還收集整理了美國、日本、海南房地產(chǎn)泡沫的案例，分析了產(chǎn)生泡沫 的原因和歷史經(jīng)驗給我們的啟示。 2 1 泡沫、泡沫經(jīng)濟和房地產(chǎn)泡沫 在1 9 8 7 年版的p a l g r a v e 經(jīng)濟學大字典中引用著名經(jīng)濟學家、前美國經(jīng)濟學會 會長金德爾伯格( c k i n d e l b e r g e r ) l 約話定義泡沫：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連 續(xù)過程中的急劇上漲。初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸 引新買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力 并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導致金融 危機。 對于泡沫經(jīng)濟，1 9 9 9 年版的辭海對其給出了如下定義：虛擬資本過度增長 與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價 格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛 假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰。 目前，對于房地產(chǎn)泡沫比較有代表性的定義是：房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機所 引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎而形成的持續(xù)上漲。 房地產(chǎn)泡沫一般是用來描述由投機所導致的一個經(jīng)濟狀態(tài)，它通常是虛假繁榮的 反映，房地產(chǎn)價格波動一般經(jīng)歷這樣一個階段：開始是泡沫的萌芽時期，與銀行有意 擴大信貸規(guī)模有關，伴隨一段很長時間的房地產(chǎn)價格上升；然后出現(xiàn)泡沫的膨脹，在 某個突發(fā)事件下，房地產(chǎn)價格崩潰，大量企業(yè)和房地產(chǎn)代理中介被迫違約；與此相聯(lián) 系的銀行業(yè)與外匯危機往往導致實體經(jīng)濟部門問題，導致宏觀經(jīng)濟持續(xù)多年一蹶不振。 總體來說，房地產(chǎn)破滅的定義包涵兩方面的意思：一是泡沫載體的價格飆升，這 個價格飆升遠遠脫離其合理的市場定價，導致泡沫載體的價格畸形；二是由于價格信 號作用使資源配置失衡，最終這個泡沫有一個破滅的過程，表現(xiàn)為泡沫載體價格急劇 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究。2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 下跌。 本文的研究認為，房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)資產(chǎn)價格高出市場基礎決定合理價格的 部分，同時伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)。所以房 地產(chǎn)泡沫可以用影響其形成的指標的變化程度或者房地產(chǎn)基礎價值和實際價值的比 例來判斷。 2 2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因很多，有社會因素，也有心理因素。本文將房地產(chǎn)泡沫形 成的原因歸納為以下幾個方面： 1 投機。對資產(chǎn)的需求可歸結(jié)為三類：生活消費需求、投資需求與投機需求。 前兩類為真實需求，而投機需求脫離實物經(jīng)濟領域，投機者對某一資產(chǎn)本身的使用或 盈利能力不感興趣，只希望很快獲得價差收益。投機需求有可能引起實物經(jīng)濟領域的 異常波動，從而釀成一系列脫離市場基礎條件的經(jīng)濟現(xiàn)象。如果投機者的群體看法或 大多數(shù)投機資本的運動方向與未來市場價格的走向相同的話，便會產(chǎn)生價格異常波 動，形成了泡沫或泡沫破裂。 2 非理性行為。房地產(chǎn)熱就是市場參與者發(fā)財致富的欲望所激發(fā)的市場沖動與 激情。另外，從眾行為也是非理性的一種表現(xiàn)形式，是市場的集體無意識。心理學認 為，個人會因受到群眾壓力而在知覺判斷動作等方面作出與眾多人趨于一致的作為。 投資者購買資產(chǎn)，并不是他認為該資產(chǎn)價值多少，而是他預期會有人以更高的價格來 購買。這正是投機狂熱中的普遍心理現(xiàn)象。房地產(chǎn)熱就是這種現(xiàn)象的“法人”的從眾 行為。 3 土地的稀缺性。土地的最大經(jīng)濟特征就是稀缺性，土地的供給彈性很小。土 地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會引起供給有限性與需 求無限性的激烈矛盾。當土地需求增加時，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi) 增大供給量。在短期剛性的供給條件下，土地市場價格會出現(xiàn)較大幅度的上漲，從而 促使房地產(chǎn)價格的大幅上漲。較大的獲利空間導致房地產(chǎn)成為了投機活動的目標，只 關心短期的價差收益的投機需求脫離了實物經(jīng)濟領域，最終有可能導致房地產(chǎn)泡沫的 形成。 除此之外，許多的泡沫也與欺詐有關，通?？只呕虮罎⒌拈_始，往往是因為某種 r 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 欺詐、內(nèi)線交易、操縱等事件的暴露。另外，公共權(quán)力的設租、尋租、貪污受賄也是 助長泡沫形成的因素之一。 2 3 房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)與危害 1 房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)為土地價格上漲和房價上漲。 首先，土地價格泡沫。由于土地資源的稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，加 之以市場主體的投機炒作，會造成土地價格的飛漲。如果土地價格成倍甚至幾十倍地 飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。 其次，房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。 地價虛漲的同時必然引起房價虛高。由于實際購買力沒有隨房價而增長，開發(fā)商攫取 暴利，購房者難以承受，很快就會形成消費斷層，由此形成房地產(chǎn)泡沫。 除了上述兩個主要表現(xiàn)，可能還會有房屋空置率高、房地產(chǎn)投資過度、大量銀行 貸款進入房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)擴張過快、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量突增、居民對房價承受能 力差等特征。 2 房地產(chǎn)泡沫的危害： 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營融資不斷社會化、多元化的過程中，房地產(chǎn)泡沫不僅影響房地 產(chǎn)開發(fā)商、參與者，還將影響向房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務的中介機構(gòu)、金融機構(gòu)以及 相關產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，嚴重時還可能影響到整個國民經(jīng)濟的運行或國家的經(jīng)濟安全。 簡要概括來說，房地產(chǎn)泡沫有以下幾大危害：( 1 ) 房地產(chǎn)泡沫扭曲了社會投資結(jié)構(gòu)， 導致資源配置失衡，擴大了社會貧富差距；( 2 ) 房地產(chǎn)泡沫的存在影響國民經(jīng)濟的平 衡運行，破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例；( 3 ) 房地產(chǎn)泡沫的破滅造成銀行壞帳大量增加， 嚴重時可能引發(fā)金融危機；( 4 ) 房地產(chǎn)泡沫的破滅導致生產(chǎn)和消費危機；( 5 ) 房地產(chǎn)泡 沫破滅還可能引發(fā)政治和社會動蕩。 2 4 房地產(chǎn)泡沫的歷史經(jīng)驗借鑒 這個部分是對日本的地產(chǎn)泡沫、美國的房地產(chǎn)泡沫和海南房地產(chǎn)泡沫的回顧，一 方面是為了揭示房地產(chǎn)泡沫對一個國家或地區(qū)經(jīng)濟的嚴重破壞性，另一方面是通過對 這些國家和地區(qū)泡沫的研究對本文起到一定的借鑒作用。 9 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 2 4 1 日本的地產(chǎn)泡沫1 一一1 9 8 3 至1 9 9 0 年 1 地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式 日本地價與物價指數(shù)之比1 9 8 6 年為2 5 2 ，1 9 9 0 年漲到了6 8 2 ，短短四年上漲了 近3 倍。日本地產(chǎn)泡沫高峰期時，本土土地價值約為當時美國地價總額的4 倍多。1 9 9 0 年起日本地產(chǎn)泡沫全面崩潰，到1 9 9 9 年地價已連續(xù)九年下跌，甚至跌破了8 0 年代初 期泡沫經(jīng)濟前的水平，同時大量的銀行、企業(yè)和個人破產(chǎn)倒閉。泡沫經(jīng)濟崩潰導致了 日本經(jīng)濟陷入了長達十余年的嚴重經(jīng)濟衰退。 2 導致泡沫崩潰的因素 日本銀行大幅度提高貼現(xiàn)率，從1 9 8 9 年5 月3 2 5 提高到1 9 9 0 年8 月的6 ； 1 9 9 0 年3 月日本大藏省發(fā)出“抑制與土地有關的融資 的通知，對建筑業(yè)、不動產(chǎn) 業(yè)向非銀行金融機構(gòu)融資的總量實行嚴格的窗口管制；1 9 9 1 年制定“地價稅 政策， 規(guī)定了從1 9 9 2 年起不管地價漲跌，凡持有土地者必須向國庫交納土地持有的地價稅， 從而徹底的打擊了對土地的投機。 3 經(jīng)驗總結(jié) 低利率、超額貨幣供應、大量銀行貸款以及巨大的財富效應等等在泡沫膨脹過程 中起到了關鍵性的作用。通過提高利率、執(zhí)行緊縮性貨幣政策和緊縮性財政稅收政策、 嚴格信貸管制等政策措施可以將泡沫擠出。 2 4 2 美國的房地產(chǎn)泡沫2 一一1 9 8 0 至1 9 9 2 年 1 地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式 在危機期間美國共有l(wèi)1 4 2 家儲蓄機構(gòu)和1 3 9 5 家銀行倒閉；1 9 8 8 年聯(lián)邦儲備貸 款保險公司( f s l i c ) 加盟銀行的倒閉率達到6 9 5 ，甚至超過了大蕭條時期1 9 3 0 年的 5 7 的水平。 2 導致泡沫崩潰的因素 一是1 9 8 6 年初石油價格猛跌使西南部石油生產(chǎn)州遭受打擊，經(jīng)濟衰退、人們收 入下降，不能償還住房抵押貸款，隨后的能源蕭條和儲蓄機構(gòu)危機波及全國；二是 1 9 8 6 年的稅制改革法對不動產(chǎn)投資加強了稅收管制，廢除了資本收益優(yōu)惠政策， 致使地產(chǎn)投資急劇減少。 ，謝經(jīng)榮等地產(chǎn)泡沫與金融危機：國際經(jīng)驗及其借鑒【m 】北京：經(jīng)濟管理出版社，2 0 0 2 2 俞達從美國7 0 - 9 0 年代的金融動蕩中得到的經(jīng)驗及教訓 j 】國際金融研究，1 9 9 9 ( 3 ) 1 0 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究2 房地產(chǎn)泡沫的理論概述 3 經(jīng)驗總結(jié) 銀行資金大量涌入房地產(chǎn)市場、政府優(yōu)惠的稅收政策以及經(jīng)濟繁榮時期人們收入 的增加對地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了巨大的推動作用，一旦這些因素不復存在，地產(chǎn)泡沫也將隨 之破滅。 2 4 3 海南的房地產(chǎn)泡沫3 一- - 2 0 世紀9 0 年代 1 地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式 我國的海南省曾是房地產(chǎn)“泡沫 的重災區(qū)。2 0 世紀9 0 年代初，占全國人口 6 的海南島積壓商品房卻占到了全國的1 0 。從海南省房地產(chǎn)的價格波動看，1 9 8 8 年房地產(chǎn)平均價格為1 3 5 0 元平方米，1 9 9 1 年為1 4 0 0 元平方米，1 9 9 2 年則猛增至 5 0 0 0 元平方米，比1 9 9 1 年增長2 5 7 。泡沫破滅后，海南經(jīng)濟陷入了長達五年之 久的低迷。 2 導致泡沫崩潰的因素 由于中國當時處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌階段，市場經(jīng)濟體制正在逐步建立而市場遠還未成熟 ( 特別是房地產(chǎn)市場) ，因而中國房地產(chǎn)泡沫的成因又有自己的特殊之處。在海南房 地產(chǎn)最為狂熱的時候，海南7 0 0 0 多家公司中，至少有5 0 0 0 家企業(yè)參與過房地產(chǎn)交易， 其中大部分房地產(chǎn)公司是“玩空手道( 倒) 的公司。 3 經(jīng)驗總結(jié) 房地產(chǎn)“泡沫”始于金融業(yè)的混亂和失控。當時各路資金透過各種渠道競相涌進 海南，除四大商業(yè)銀行扮演主角外，被卷進來的還有股份制銀行、城市信用社、農(nóng)村 信用社、信托公司、財務公司、大型國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營資本以及各種名目繁多的 集資款，最終從“泡沫”中全身而退者卻寥寥無幾。在這一輪房地產(chǎn)“泡沫”中，最 大的贏家是從金融機構(gòu)貸款的個體商人，最大的輸家是擁有所謂房地產(chǎn)抵押物的金融 機構(gòu)。 ，謝經(jīng)榮等地產(chǎn)泡沫與金融危機：國際經(jīng)驗及其借鑒【m 】北京：經(jīng)濟管理出版社，2 0 0 2 1 l 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 文章對2 0 0 7 年的蘇州市房地產(chǎn)進行了描述性分析，并簡單闡述了蘇州房地產(chǎn)市 場出現(xiàn)過熱跡象的原因；然后從投資總量和投資結(jié)構(gòu)、資金來源和資金機構(gòu)、資產(chǎn) 負債狀況、收入結(jié)構(gòu)和盈利狀況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、土地閑置情況、房屋銷 售情況等不同的角度出發(fā)，結(jié)合2 0 0 0 年至2 0 0 6 年的蘇州市房地產(chǎn)宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)對 蘇州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀做出初步判斷。 3 12 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)描述性分析 3 1 12 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)市場的行情 1 投資規(guī)模擴大，結(jié)構(gòu)調(diào)整 2 0 0 7 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴大，全市房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)投資額 6 0 1 9 6 億元，同比增長2 7 9 ，增幅比去年同期高1 4 3 個百分點，比全社會投資高 出1 5 6 個百分點。在房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大的同時，結(jié)構(gòu)發(fā)生了新變化，一是房 地產(chǎn)對全社會投資的拉動力增強。2 0 0 7 年房地產(chǎn)在全社會中的占比達到2 5 4 ，比 去年提高了3 1 個百分點，對全社會投資增長的貢獻率達到5 0 2 ，比2 0 0 6 年增加 了2 6 4 個百分點。二是房地產(chǎn)投資對土地購置費的依存度增強。2 0 0 7 年房地產(chǎn)企業(yè) 購置土地投資1 5 7 6 0 億元，同比增長4 2 9 ，占開發(fā)投資的2 6 2 ，比去年同期上 升2 8 個百分點。三是房地產(chǎn)中商業(yè)營業(yè)用房增速加快。2 0 0 7 年住宅投資依然是市 場投資主體，2 0 0 7 年投資4 4 4 7 7 億元，比重達到7 3 9 ，比去年降了3 個百分點， 但商業(yè)營業(yè)用房完成投資1 0 5 1 9 億元，同比增長4 8 3 ，比重t 7 5 ，比去年上升 2 4 個百分點。 2 施工面積穩(wěn)增，供應充足 近年來，蘇州商品房施工面積不斷增加，特別是近4 年施工面積拾級而上，2 0 0 4 年建設規(guī)模4 千萬平方米，2 0 0 6 年突破5 千萬平方米，2 0 0 7 年躍上6 千萬平方米臺 階。和許多大中城市不同的是，近幾年蘇州商品房供應量還是比較充足的。2 0 0 7 年 全市商品房施工面積6 0 9 8 4 3 萬平方米，同比增長1 4 4 ，比上年增加了7 6 7 8 2 萬平 方米，其中，商品住宅施工面積4 6 4 2 7 7 萬平方米，增長1 4 8 ，比上半年增加近6 0 0 1 2 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 萬平方米。全市商品房屋新開工面積2 2 7 9 4 9 萬平方米，比上年同期增長2 1 2 ，其 中住宅新開工面積1 7 9 7 8 8 萬平方米，增長2 5 8 。全市竣工房屋面積達1 6 6 3 0 3 萬 平方米，比去年下降8 8 ，全年竣工房屋相當于本年全部銷售的8 6 9 。 3 銷量同比攀升，環(huán)比回落 2 0 0 7 年，我市房地產(chǎn)市場承接2 0 0 6 年末的啟動走勢，年初即出現(xiàn)回暖跡象，5 月份后在需求的帶動下，市場旺盛、銷售看好。9 月底前，各類商品房均表現(xiàn)出較強 的增勢，1 9 月蘇州全市商品房銷售面積達1 1 9 6 7 2 萬平方米，比上年同期增長 3 7 9 ，增幅比上半年提高1 6 3 個百分點，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售同 比分別增長3 6 8 、1 2 7 1 和4 0 2 。9 月底國家出臺新調(diào)控政策，在其影響下，1 0 月份后，整個市場銷售表現(xiàn)出同比漲、環(huán)比落的狀況，但個別樓盤由于其區(qū)位、價格、 品質(zhì)等優(yōu)勢未受到太大影響，銷售仍然較好。2 0 0 7 年，全市房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售 達1 9 1 4 4 6 萬平方米，比上年同期增長3 7 6 ，增幅比上年同期提高2 3 3 個百分點。 其中，住宅銷售占全部商品房銷售的8 6 4 ，總量達1 6 5 4 5 5 萬平方米，同比增3 8 6 。 4 價格前期高漲，近期平穩(wěn) 在銷售火爆的同時，我市商品房從2 季度起商品房銷售價格逐月走高，漲幅較快。 4 季度隨著國家提高第二套房首付比例政策的落實以及再次提高存款準備金、利率等 宏觀調(diào)控政策實施的累積效應，遏止了部分投資需求，同時也抑制了部分改善需求， 但由于地價、建造價格等剛性成本的支撐以及各界應對新政的正常觀望心理，全市房 價沒有出現(xiàn)下跌，只是漲幅較前有所回落并趨于平緩。2 0 0 7 年蘇州全市商品房銷售 價格為5 1 4 6 元平方米，比2 0 0 6 年增長1 2 1 ，其中住宅均價5 0 0 4 元平方米，同 比上升1 3 3 。全市前3 季度各季累計商品房銷售均價同比分別增長2 6 、6 3 和 1 4 1 ，其中住宅各季累計均價分別上漲o 1 、5 0 和1 3 1 。1 。3 季度全市商品住 宅均價比1 季度漲6 1 4 元，平均每季漲了3 0 0 多元，4 季度全市房價比前3 季度略漲 4 5 元平方米，基本處于平穩(wěn)趨勢。 3 1 22 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)市場走熱的原因 1 前調(diào)控政策的釋放效應 近年來，國家持續(xù)對經(jīng)濟運行加強宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為投資的重要組成，由于 其既是經(jīng)濟的重要支柱，又與居民生活息息相關，因此，近三年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究 3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 頻頻出臺。2 0 0 5 年5 月國家實施了“國八條”、2 0 0 6 年6 月又出臺了“國六條”， 政策推出后房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)了“拐點”? 房價是否會下跌? 這兩年市場觀望氣 氛增加，部分購房者的柔性購房需求被暫時抑制，但是經(jīng)歷了兩年的調(diào)控，市場房價 非但沒跌還仍在持續(xù)上行，調(diào)控政策釋放后，這部分購房需求在2 0 0 6 年底有所抬頭， 2 0 0 7 年以來特別是在進入2 季度后逐漸開始釋放，并帶動其他需求，成為我市前三 季度房地產(chǎn)市場走熱的重要原因。然而，4 季度國家關于“土地 、“加息 和“第 二套住房”政策的相繼出臺，給樓市帶來較大的震動，觀望氛圍逐漸濃厚。 2 剛性需求的慣性增長 隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，投資渠道的日益多元化，城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加， 抽樣調(diào)查顯示：2 0 0 7 年市區(qū)城市居民人均可支配收入為2 1 2 6 0 元，比上年增長1 4 7 ， 比2 0 0 4 年增長了4 7 1 ，農(nóng)村居民人均純收入1 0 4 7 5 元，比上年增長1 2 9 ，居民 在財富不斷積聚的同時，各種提高生活質(zhì)量的物質(zhì)需求也在不斷增長，住房消費需求 急劇增加，結(jié)婚、改善等剛性需求每年都保持了較大的增量，有力地推動了房地產(chǎn)市 場的持續(xù)增長。 3 投資需求的反彈帶動 近年來，在國家政策的鼓勵下，民眾的投資意識之強前所未有，但目前大多數(shù)居 民投資渠道還是以股票、房產(chǎn)投資居多，而由于股票市場的相對不穩(wěn)定、投資風險較 大，相比之下，城市交通、市政、綠化等基礎設施的完善，近年來房價持續(xù)走高，投 資回報率不低，給房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了良好的平臺，因此，在今年房地產(chǎn)市場出 現(xiàn)回暖之時，各路投資性需求也出現(xiàn)反彈，加上受買漲不買跌預期心理引導、助推， 投資需求成為2 0 0 7 年市場的一個重要組成。 4 城市化進程的推進 獨特的區(qū)位優(yōu)勢、良好的投資氛圍，吸引了大批內(nèi)、外資企業(yè)來蘇發(fā)展，城市綜 合實力的提升以及優(yōu)越的人文環(huán)境，吸引了大批外來人員來蘇生活、定居。其次，經(jīng) 濟的不斷發(fā)展，也使城市的擴張成為必然趨勢。近年來，蘇州中心城市的區(qū)域不斷擴 大，副中心城市的相繼崛起，村鎮(zhèn)的陸續(xù)合并，新農(nóng)村建設的蓬勃展開，使蘇州的城 市進程進一步加快。城市化的大力推進，外來人員及本土居民被動居住需求大幅增加， 這部分需求成為房地產(chǎn)市場不可低估的力量，為我市房地產(chǎn)的升溫增添了動力。 看到蘇州房地產(chǎn)市場在0 7 年如此迅猛的走勢，讓我們不禁要問，蘇州房地產(chǎn)市 1 4 蘇州市房地產(chǎn)泡沫測度及預警研究3 蘇州市房地產(chǎn)泡沫的初步討論 場是否出現(xiàn)泡沫了呢? 在接下來的部分我們將對2 0 0 0 2 0 0 6 年的蘇州市房地產(chǎn)泡沫進 行一個初步的判定。 3 22 0 0 0 - - 2 0 0 6 年蘇州市房地產(chǎn)運行特征分析 在這個部分，我們將從以下方面對蘇州的房地產(chǎn)泡沫進行初步分析：投資總量和 投資結(jié)構(gòu)，資金來源和資金結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債狀況、收入結(jié)構(gòu)和盈利狀況，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的數(shù)量，土地閑置問題，房屋銷售量和銷售價格。 3 2 1 投資方面 1 投資總量 表3 - 12 0 0 0 2 0 0 7 年蘇州房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資 一o 。 -， 。 。；r ，：l j 氣 灝鬻譽 i 溺漱籬譽蔓傍地謦投資譬 0 j 藺鵜豢巍黌 j j ?。；房地謦投資菇 麓鎣每i 鱧商筵鎏。韻增長速度+ ； ， 0 ，的增長速度麓 一麓簟 。一：一j ：! j _ 二踴j j 警：j 擐資( 萬元) ：i 2 0 0 06 1 1 7 9 25 1 6 4 3 4 61 1 8 5 2 0 0 16 8 6 1 7 85 6 4 8 5 3 91 2 1 5 1 2 1 6 9 3 8 2 0 0 21 0 7 3 3 6 38 1 2 8 1 4 51 3 2 1 5 6 4 3 4 3 9 0 2 0 0 31 7 7 9 4 0 314 0 8 9 3 2 91 2 6 3 6 5 7 8 7 3 3 4 2 0 0 43 3 4 3 2 4 515 5 4 7 9 8 62 1 5 0 8 7 8 9 1 0 3 5 2 0 0 5 4 1 4 3 3 3 3 1 8 7 0 1 4 3 1 2 2 1 6 2 3 9 3 2 0 2 8 2 0 0 64 7 0 7 4 7 22 1 0 6 9 8 9 82 2 3 4 13 6 2 1 2 6 6 2 0 0 76 1 0 9 6 0 02 3 6 6 3 6 0 02 5 8 2 2 9 7 9 1