可行性分析模板6.18.doc

湘潭市多凌華城置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司“魅力東方”可行性研究報告 房地產(chǎn)研究咨詢事務所（房物0701）王曉林 殷雨二九年六月目 錄第一章項目背景與總說明1一、項目名稱1二、項目地址1三、開發(fā)商簡介1四、編制依據(jù)與范圍1五、可研報告編制情況1第二章項目概況2一、項目地塊分析2二、建設用地技術經(jīng)濟指標3三、項目優(yōu)勢分析3第三章市場環(huán)境分析4一、宏觀環(huán)境分析4二、湘潭市環(huán)境分析5三、競爭項目分析7第四章開發(fā)項目規(guī)劃設計方案分析7一、總體規(guī)劃設計理念7三、小區(qū)規(guī)劃設計技術指標與圖紙8第五章建設進度安排9第六章投資估算10一、總投資成本估算10第七章銷售設計與收入估算11一、銷售設計11二、收入估算11第八章項目資金籌措12第九章項目財務效益分析13第十章不確定性分析14一、盈虧平衡分析14二、敏感性分析14三、臨界點分析14第十一章項目社會環(huán)境綜合效益分析15一、社會效益分析15二、環(huán)境效益分析15三、綜合效益分析15第十二章可行性研究的結論與建議16一、經(jīng)濟分析評價結論16二、項目風險因素分析16三、防范風險以及項目建議16可行性研究報告湘潭市多凌華城置業(yè)有限公司魅力東方開發(fā)項目可行性研究報告第一章 項目背景與總說明一、項目名稱：魅力東方二、項目地址：湘潭市城市中心區(qū)湖湘北路與絲綢路口。三、開發(fā)商簡介1、開發(fā)商：湘潭市多凌華城置業(yè)有限公司2、法定代表人：張祥林3、企業(yè)資質(zhì)：三級4、開發(fā)企業(yè)業(yè)績：湘潭多凌華城置業(yè)有限公司由多凌控股集團有限公司和浙江華城集團出資組成。兩家公司目前擁有二十多家分公司，涉及的領域主要為進出口貿(mào)易、服裝服飾出口、紡織品輔料、房地產(chǎn)開發(fā)、航運船務、圍涂疏浚、塑膠化工、高效農(nóng)業(yè)、酒店等。2005年集團總銷售額已超過30億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)已投資上海、浙江嘉興、平湖、內(nèi)蒙古呼和浩特、湖南湘潭等地項目。湘潭多凌華城置業(yè)有限公司由兩家公司注資1億元于2004年5月28日在湘潭成立（工商局登記注冊號：43030010043301-1），公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)業(yè)務咨詢等業(yè)務，是具有國家三級開發(fā)資質(zhì)的中型房地產(chǎn)開發(fā)公司，現(xiàn)有在冊職工30人，有職稱的專業(yè)人員14人，其中擁有建筑高級職稱2人、中級職稱8人。四、編制依據(jù)與范圍編制依據(jù)：城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范、城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范、城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定、住宅設計規(guī)范、住宅建筑設計標準、建筑工程交通設計及停車場設置標準、國有土地使用出讓協(xié)議五、可研報告編制情況1、編制機構：湖南城建職院房地產(chǎn)研究咨詢事務所2、法定代表人：曾福林3、編制人員：王曉林、殷雨4、作業(yè)日期：2009.6.172009.6.23第二章 項目概況一、項目地塊分析1、地塊位置與四至該地塊位于湘潭市岳塘區(qū)中心地段，北側是城市主干道，東側是絲綢路該地塊地勢比較平坦，起伏不大、局部有小丘陵。2、地面現(xiàn)狀：園地、果園地、田地較多、地塊偏東有一小池塘，地塊中線附近有臨時電線線路，地下無其它敷設、水渠。對小區(qū)建設影響不大。地塊住宅用地比較少，大部分市一些私宅，民樓，有一個凍庫，和一個磚廠規(guī)模不大易拆遷，對小區(qū)建設影響不大。該地塊完整，不受市政干擾，完整性好。該地地質(zhì)較好，承載力較好，以紅壤為主，抗震性較好，局部有水池，地下水較深要進行相應的處理。3、地塊形狀該地塊較方正，小區(qū)道路和城市道路構成一個不相等的四邊形。4、地塊地貌現(xiàn)狀5、周邊配套現(xiàn)狀：周邊服務設施完善，環(huán)境優(yōu)美周邊服務設施有：公園：湖湘公園廣場：東方紅廣場，錦源廣場市級行政辦公：市委、市人大、市政府、軍分區(qū)、市工商居、市交警指揮中心市級娛樂設施：湘潭大劇院市教育局、高新區(qū)火炬學校、市職業(yè)技術學院附近學校設施：高新火炬學院，市職業(yè)技術學院。其它服務設施：中國電信、廣電中心、報業(yè)中心二、建設用地技術經(jīng)濟指標1、項目用地總面積：17萬平方米2、土地用途：居住小區(qū)建設為主，商場為輔，根據(jù)市場需求，及經(jīng)濟的發(fā)展適當調(diào)節(jié)。3、出讓使用年限：80年4、規(guī)劃設計要點及規(guī)劃意見：項目總建筑面積：36萬平方米其中：建筑密度：30% 容積率：2.0 綠地率：45%三、項目優(yōu)勢分析（1）宏觀優(yōu)勢分析該地段作為“新湘潭”的中心地段，也是湖南湘潭未來開發(fā)與發(fā)展的重點對象，具備了以往從未有過的發(fā)展機遇。在這里更是具備了有利的交通條件，兩行社會的發(fā)展，長株潭一體化的實施。也就更突顯了它的優(yōu)勢，作為居住區(qū)發(fā)展的湘潭。讓岳塘區(qū)這一塊將直接步入居住圣地，理想人居，最合適，最合理，最具優(yōu)勢的地理位置。從這里無論你想去哪里都有最便捷的交通。（2）湘潭區(qū)位優(yōu)勢分析1 本項目由湘潭多凌房地產(chǎn)公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。 2、交通便利，四通八達，南面為河東大道，北面西面為小區(qū)道路，東面為絲綢路。3、交通站點聯(lián)系緊密，車流量大、直達車多、主要交通站點有：5，23，24，25，105，115，116，CZT103,CZT201。4、周邊服務設施完善，環(huán)境優(yōu)美第三章 市場環(huán)境分析一、 宏觀環(huán)境分析湘潭市城市中心區(qū)位于河東岳塘區(qū)，地處湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心區(qū)規(guī)劃有市級行政、文化、經(jīng)貿(mào)三大中心，范圍由絲綢中路、芙蓉路、寶塔路、河東大道為東南西北四至所圍合的地塊構成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長株潭經(jīng)濟一體化城市群的形成而實施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。通過以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來向四周輻射，帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，再用35年的時間建造一個河東“新湘潭”。 湘潭市城市中心區(qū)的建設是按照高起點、高標準、新思路、新觀念的要求進行的，力求把它建成一流城區(qū)。它的開發(fā)是采取“政府引導、公司經(jīng)營、市場運作”的模式進行運作的，市政府授權市財政投入2600萬元引導資金，成立了國有獨資的湘潭市城市中心區(qū)開發(fā)建設有限公司，與指揮部兩塊牌子一套人馬合署辦公，以通過中心區(qū)內(nèi)可售的約1100畝土地的經(jīng)營收益，來平衡區(qū)內(nèi)的征地拆遷和基礎設施配套建設上近9億元資金的投入。目前，區(qū)內(nèi)的一些基礎設施建設項目是通過向企業(yè)融資施工，兩年后再歸還本金的方式運作的，如區(qū)內(nèi)道路、排水箱涵、錦源廣場、詠蓮臺、東方紅廣場等項目，現(xiàn)已融納資金近1億元。 目前中心區(qū)開發(fā)建設工作在市委、市政府的正確領導下，在市人大、市政協(xié)及各界的大力支持下，開發(fā)建設指揮部開拓創(chuàng)新、精心組織、積極推進，使中心區(qū)規(guī)劃、設計、建設、管理都較有特色，得到了社會各界好評：一是現(xiàn)代特色，著力打造一流的城市中心現(xiàn)代氣息。城市中心區(qū)按功能劃分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心、高檔住宅區(qū)四塊，各區(qū)域既獨成體系又相互關聯(lián)，有機的結成一個整體。區(qū)內(nèi)的所有建設項目的規(guī)劃設計，堅持生態(tài)保護與文化傳承并重的現(xiàn)代化建設理念，都是堅持科學擇優(yōu)按程序面向社會進行公開招投標的，一些新的設計思路、科學的發(fā)展理念被采納實施；二是生態(tài)特色，著力打造一流的城市中心生態(tài)環(huán)境。上網(wǎng)征集、優(yōu)化完善的規(guī)劃具有較高水準，特別是規(guī)劃充分利用原有的地形、地貌設計有一個生態(tài)公園（湖湘公園），因地制宜、適地開發(fā)，區(qū)內(nèi)樹林植被整體收購，盡量保持原有生態(tài)和地貌，并利用中心人工湖，在全國首例實施地溫區(qū)域中央空調(diào)模式；三是文化特色，著力打造一流的城市中心人文環(huán)境。湘潭歷史悠久、人文豐厚、人杰地靈。為發(fā)揮人文資源打造城市名片，一些歷史人文、特色文化安排其中，如夢澤湖畔的蓮詩文化、錦源廣場內(nèi)的歷代頌潭城詩碑，還有東方紅廣場上即將矗立鄉(xiāng)情雕塑等，通過這些著力營造以人為本、與人關懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境。 通過近四年的建設，現(xiàn)中心區(qū)已形成了一定的規(guī)模，雛形初現(xiàn)：中心區(qū)南部區(qū)域道路拉通成網(wǎng)、水電配套。行政中心逐漸成形：人民大廈去年10月8日投入使用，市委大樓將在今年投入使用，軍分區(qū)大樓即將全面竣工，人大大樓、政協(xié)大樓也將年內(nèi)開工。文化中心初具規(guī)模：湘潭大劇院已成為我市重大活動和群眾文化的重要載體，廣電中心將在近期舉行搬遷儀式，東方紅廣場也將在8月底交付使用。生態(tài)公園南部區(qū)域已基本建成：錦源廣場已投入使用，夢澤湖下湖、錦橋、詠蓮臺、湖上旭日東升大型彩色音樂噴泉都已建成。高檔住宅區(qū)建設已啟動：湖湘家園年內(nèi)將動工；由浙江多凌集團投資的東方名苑，年內(nèi)也將正式動工。 湘潭城市中心區(qū)建設日新月異，成績有目共睹，但要實現(xiàn)全部目標還許多困難有待克服。我們相信有市委、市政府的正確領導，有市人大、政協(xié)的支持，有全市各部門的鼎力配合，有社會各界的關注，在全體建設者的開拓進取、努力奮戰(zhàn)下，一個功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁、的新城區(qū)將會呈現(xiàn)在眼前。二、 湘潭市環(huán)境分析1、08年湘潭房地產(chǎn)銷售情況從2008年年底來看，市政府為了促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，合理引導住房建設與消費，頒布了湘潭市人民政府關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（潭政發(fā)200819號），09年一季度 19號文的各項政策措施在我市全面貫徹落實，經(jīng)歷了08年三季度的銷售低迷狀況后，從08年四季度至09年一季度我市的房地產(chǎn)市場銷售情況逐漸好轉，同比降幅不斷縮小，一季度我市的房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，特別是3月份的市場較為活躍，商品住宅和二手住房均保持較好的銷售態(tài)勢。3月末的累計可售套數(shù)為11639套，而08年年底商品住宅的累計可售套數(shù)為12105套，說明通過本季度特別是3月份的銷售，我市商品住宅的積壓量有所減少。 2、08年第一季度情況在一季度中，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資5.41億元，同比減少10%，；商品房施工面積為280萬，同比增長46%；其中新開工面積為49.8萬，同比增長2%；商品房竣工面積為9.45萬，同比增長79%；（以上數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局，統(tǒng)計范圍包括湘潭市區(qū)、湘鄉(xiāng)市，韶山市、湘潭縣）；商品房批準預售面積21.75萬，同比下降52.3%；其中商品住房批準預售面積為12.92萬，同比下降65%；商品房登記銷售面積為28.33萬，同比下降1.5%；其中商品住房登記銷售面積為24.18萬，同比下降8.8%；商品住房登記銷售平均價格為2267元/，同比增長24.2%，比08年的年度均價增長5.4%；二手住房的成交均價為1134元/，同比增長20.8%。一季度末，全市商品房累計可售面積為154.19萬 ，商品住房累計可售面積為131.73萬，累計可售套數(shù)為11639套。3、湘潭市商品房的銷售情況分析 （一）累計供銷量分析 1、商品房累計供應量和銷售量分析 一季度，全市商品房累計批準預售21.75萬，同比下降52.3%，其中住宅批準預售12.92萬，同比下降65%。 同期全市商品房累計登記銷售28.33萬，同比下降1.5%，其中住宅登記銷售24.18，同比下降8.8%，占商品房銷售面積比重為85.35%。2、商品房供銷對比一季度商品房供銷比為0.77：1，同比下降0.82，其中商品住宅供銷比為0.53：1，同比下降0.88。由于2008年年末我市的商品房累計可售量達157.8萬，其中商品住房的累計可售量為135.3萬，累計可售套數(shù)為12105套，開發(fā)商在嚴峻的銷售壓力下，在本季度大大減少了市場供應量，造成供銷比下降的情形。（二）商品房供銷趨勢分析 受宏觀經(jīng)濟局勢影響，2008年我市商品房市場銷售形勢較為嚴峻，商品房供銷比拉大，除二季度因供應量下降導致供銷比不大外，其余各季度的供銷比均在1.4以上，導致年末商品房積壓量不斷增大。今年一季度由于市場供應量大大減少，而銷售量同比基本持平的情況下，導致供銷比大大降低，商品房的供銷比為0.77：1，商品住宅的供銷比為0.53：1，出現(xiàn)市場供不應求的假象。 本季度商品房的銷售量同比降幅不大，銷售狀況較為穩(wěn)定。3月份市場較為活躍，商品住宅和二手住房均保持較好的銷售態(tài)勢。3月末的累計可售套數(shù)為11639套，而08年年底商品住宅的累計可售套數(shù)為12105套，說明通過本季度特別是3月份的銷售，我市商品住宅的積壓量減少了466套。三、競爭項目分析表1 競爭樓盤分析表樓盤名稱開發(fā)商主要特征銷售價格（元/）開發(fā)規(guī)模備注建鑫國際湘潭建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層為主，現(xiàn)代高品質(zhì)的精品住宅30003500總建筑面積119890納帕溪谷湘潭湘銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層為主，高檔的住宅小區(qū)25003000建筑面積30.54萬中地凱旋城湘潭中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層為主，歐式風格的住宅小區(qū)25003000建筑面積10萬第四章 開發(fā)項目規(guī)劃設計方案分析一、總體規(guī)劃設計理念 充分依據(jù)人的居住情感需求，體現(xiàn)人本主義、人與環(huán)境和諧的規(guī)劃原則，引入“家的完全空間”即“泛家”概念內(nèi)部設施、建筑、道路、景觀以及交流休閑等空間都屬于“家”的生活環(huán)境范圍，“家”延伸為一個開敞的環(huán)境空間。因此在家的設計上賦予豐富的情感化并體現(xiàn)精細、便捷性，淡化私有空間概念，強化“共享家”的獨屬感，似是獨屬實為共享。設計“以人為本”打造出世界品牌，我們的口號是：魅力東方入住魅力之家，給你超凡感受。物業(yè)：給你貼心的感覺，讓你享受清新的人生。二、規(guī)劃設計構思1、規(guī)劃結構小區(qū)分兩級結構，由五個組團組成。居住區(qū)居住組團居住區(qū)的規(guī)劃布局形式由片快式、軸線式相結合。2、建筑單體設計單體建筑講究功能布局合理，滿足人的基本需求，因人而異，堅持“以人為本”的基本原則。小區(qū)立面講究優(yōu)雅、大方，外墻面采用用深棕色或赭石色，米黃或中黃色，淡黃或白色。棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感。沿街立面大氣，具有現(xiàn)代感。沿街一二三作裙樓，四五六為寫字樓，六層以上作居民住宅。適當控制戶型比例，其中小區(qū)內(nèi)主要服務對象是年青成功人士、政府官員。其次是按一定比例增添的一些為中老年人設計的節(jié)約空間。3、建筑環(huán)境及園林景觀設計建筑環(huán)境美觀大方，實用性強、合理布局，根據(jù)人的心理測試形成小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀布置。小區(qū)中心為中心綠地，水景結合，以中古園林手法為參考，借以現(xiàn)代時尚嚴謹為輔兩著結合，圍繞“曲徑通幽”“室外桃園”為意境作為出發(fā)點。根據(jù)小區(qū)內(nèi)部人口結構，分別設有籃球場、羽毛球場、游泳館、中老年活動區(qū)、青少年活動區(qū)，等服務設施。組團與組團之間設有組團綠地，讓組團內(nèi)部有“泛家”“大家”脫離家的獨屬感，但有有家的溫馨，鄰里和睦的居住環(huán)境。讓每個人從走進小區(qū)的那一步就感受到了家的溫暖。4、裝修水平根據(jù)房主的要求，室內(nèi)裝修多種多樣，滿足人的生活需要，適合房主的生活情調(diào)，有豪華型，節(jié)約型，節(jié)簡型，古典型，溫馨浪漫型，時尚小雅居型，等各種各樣豐富多彩，主導您進入您自己的家。5、社區(qū)配套建設社區(qū)配套設施齊全：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、商業(yè)服務、金融郵電、市政公用、行政管理配套齊全。教育：設有托兒所、小學。三、小區(qū)規(guī)劃設計技術指標與圖紙表2 居住區(qū)用地平衡表用地構成面積（萬m2）比例（%）備注1.住宅用地(R01)7.2955.92.公建用地(R02)2.3618.13.道路用地(R03)1.199.14.公共綠地(R04)2.2016.9居住區(qū)用地(R)13.04100表3 項目規(guī)劃設計主要技術經(jīng)濟指標建設內(nèi)容面積（萬m2）比例（%）備注1總建筑面積361001.1居住建筑面積28781.2商業(yè)建筑面積514底層商鋪3.5其他商業(yè)1.51.3公共配套面積382車位 0.45 2500 個地面車位 0.36 2000 個地下車位 0.09 500 個3建筑容積率 2.04建筑密度 30表4 項目居住戶型一覽表名稱戶型面積（M2）單元數(shù)量（套）總面積（M2）A二室二廳9 0 55049500B三室二廳1201750210000C四室二復式樓16510016500小區(qū)規(guī)劃平面圖與主要戶型設計平面圖見附圖。第五章 建設進度安排為減少項目的初始投入，本項目擬采用分期開發(fā)、滾動進行，以達到開發(fā)資金的自求平衡。項目的開發(fā)計劃分為2期進行，總開發(fā)建設期為3年，具體進度安排見下表。表5 開發(fā)進度安排表時 間內(nèi) 容備 注2009.72009.12項目前期準備工作、方案設計2010.12010.6擴充及施工圖設計2010.72010.12工程施工一期2011.12011.6工程施工二期2011.72011.12項目竣工2012.12012.6項目驗收第六章 投資估算一、 總投資成本估算表6 項目總投資估算表單位：萬元序號項目總投資（萬元）估算說明1開發(fā)建設投資470001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費288002160400116000.8-6801000634.2936030525002經(jīng)營資金30003項目總投資50000第七章 銷售設計與收入估算一、 銷售設計為減少項目的初始投入，本項目擬采用預售、預租方式，盡快回籠資金，以達到開發(fā)資金的自求平衡。項目的銷售期計劃分為4年，各期銷售目標與銷售均價見下表。表7 銷售進度安排表銷售階段銷售目標累計目標目標價格備 注115%50029002010.72010.12235%120030002011.12011.6335%80033002011.72011.12415%50033002012.12012.6（以每半年為財務計算單元考慮）二、 收入估算項目的收入分為銷售收入、出租收入以及自營收入，各自估算表。表8 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計1234561銷售收入92600290002400023100165001.11.31.2可銷售面積（萬平方米）單位售價銷售比例301.25100%100.2980.370.3350.332經(jīng)營稅金及附加5093159513201270.5907.52.1營業(yè)稅1450120011558252.2城市維護建設稅101.58480.8557.752.3教育附加43.53634.6524.75第八章 項目資金籌措項目的資金來源，主要有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是售房收入用于投資。具體計劃如下表。表9 資金籌措使用計劃表單位：萬元/半年序號項目合計1234561資金需求50000150001000010000150002資金來源1201001500011250302502400023100165002.1資本金1750015000125012502.2銀行貸款10000100002.3預售收入92600290002400023100165003盈余資金701000125020250900023100165004累計盈余資金0125021500305005360070100第九章 項目財務效益分析根據(jù)項目投資建設與租售經(jīng)營分析，編制項目運營全部投資與自有資金現(xiàn)金流量表與損益表如下。（行業(yè)收益率為15%）表10 現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元/半年季 度項 目1234561現(xiàn)金流入290002400023100195001.1銷售收入290002400023100165001.2回收經(jīng)營資金30002現(xiàn)金流出165001150011595163205999.135555.632.1開發(fā)建設投資150001000010000150002.2經(jīng)營資金150015002.3經(jīng)營稅金及附加159513201270.5907.52.4所得稅4728.634648.133凈現(xiàn)金流量-16500-1150017405768017100.8813944.384累計凈現(xiàn)金流量-16500-28000-10595-291514185.8728130.255凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-14347.8-8695.6511444.074391.0658502.1576028.5386累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-14347.8-23043.5-11599.4-7208.341293.817322.357財務凈現(xiàn)值7322.358財務內(nèi)部收益率27%表20 損益表 單位：萬元序號項目合計1234561經(jīng)營收入92600290002400023100165002經(jīng)營成本50000150001000010000150003經(jīng)營稅金及附加159513201270.5907.54利潤總額42600-15000-1000017405768021829.515592.55所得稅4728.634648.136稅后利潤42600-15000-1000017405768017100.8710944.387成本利潤率85.2%第十章 不確定性分析一、 盈虧平衡分析根據(jù)項目財務分析，在項目開發(fā)過程中，該項目的土地費用，建筑安裝工程費用、開發(fā)期間稅費等具有典型的變動性，即可視作可變成本（其他投資成本費用視作固定成本），則項目固定成本Co為2000萬元，單位變動成本V為1600萬元/，銷售均價R為2570元/，經(jīng)營稅金及附加r為5.5%，開發(fā)總量Q為36萬。盈虧平衡點年產(chǎn)量為：Qo=Co/R(1-5.5%)-V=2.4盈虧平衡點產(chǎn)能利用率：Qo/Q=2.4/36=6%綜上分析得知，生產(chǎn)能利用率越低，該項目風險越小。通過盈虧分析，QQo，該項目可以盈利。二、 敏感性分析為考慮項目的投資風險，將受市場影響較強的土地費用、建筑安裝費用（主要是裝修標準登記作用）、銷售價格等因素作敏感性分析。表20 單因素敏感性分析表幅度因素FIRR-20%-10%0+10%+20%土地費用36%19%27%31%23%建安費用29%24%27%25%28%銷售價格10%19%27%34%41%三、 臨界點分析（略）第十一章 項目社會環(huán)境綜合效益分析一、 社會效益分析本項目的成功開發(fā)，可以改善岳塘區(qū)的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進房地產(chǎn)消費起到積極的作用，同時也為湘潭房地產(chǎn)的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為湘潭房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。二、 環(huán)境效益分析 根據(jù)小區(qū)用地規(guī)模及容積率，整個小區(qū)園林景觀設計把中國傳統(tǒng)的古代園林設計手法和現(xiàn)代園林設計相結合，做到“曲徑通幽”、“世外桃園”的意境，以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。爭取在小區(qū)境環(huán)景觀設計上就優(yōu)越其競爭樓盤，取得賣房優(yōu)勢，讓居住者感受自然魅力魅力之家。三、 綜合效益分析隨著湘潭社會經(jīng)