城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn).doc

北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)的通知北京市房地產(chǎn)管理局通知十八個(gè)區(qū)縣房地局、各房屋經(jīng)營(yíng)管理公司、各自管房單位：現(xiàn)將北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中的問題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告北京市房地產(chǎn)管理局房屋修繕管理處。特此通知第一章 總 則第一條 為統(tǒng)一房屋及其構(gòu)、部件的應(yīng)修范圍和修繕標(biāo)準(zhǔn)，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，根據(jù)建設(shè)部房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市房屋狀況，特制定北京市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”）。第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市城鎮(zhèn)一般民用房屋的修繕。房屋的所有人、產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)管理單位和自管房單位均應(yīng)執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)。第三條 市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局是本市城鎮(zhèn)房屋修繕的管理機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督管理。第四條 房屋的所有人或產(chǎn)權(quán)人、使用人、經(jīng)營(yíng)管理單位及供電、供水、供暖等專業(yè)管理單位之間對(duì)房屋修繕責(zé)任的劃分，按北京市城鎮(zhèn)房屋修繕管理規(guī)定執(zhí)行。第五條 城鎮(zhèn)房屋修繕應(yīng)符合本市“城市總體規(guī)劃”的要求，遵循經(jīng)濟(jì)合理，安全實(shí)用，維護(hù)房屋不受損壞和為用戶服務(wù)的原則。第六條 由于本市房屋的建筑等級(jí)、新舊程度、使用要求均有較大差別，執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，對(duì)近十年新建的或有特殊使用要求的房屋修繕，可適當(dāng)提高修繕標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)已劃定危舊房改造范圍內(nèi)的房屋修繕，可適當(dāng)降低修繕標(biāo)準(zhǔn)，但必須保障房屋安全和基本使用功能。第七條 文物建筑或有保留價(jià)值的房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二章 修繕工程分類第八條 按照房屋完損狀況，修繕工程量大小，房屋修繕工程可分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修五類。翻修工程：需全部拆除另行設(shè)計(jì)重新建造或僅保留原房的一小部分而進(jìn)行較大改造的工程。大修工程：需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需全部拆除的工程。中修工程：需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程。小修工程：及時(shí)修復(fù)房屋在使用過程中其構(gòu)、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。綜合維修工程：平房以院落為單位，樓房以幢為單位，對(duì)其大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。第三章 房屋修繕范圍第九條 翻修工程適用范圍：1主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴(yán)重?fù)p壞，喪失承載能力，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；2破損嚴(yán)重，局部修繕不能保障安全使用的房屋；3簡(jiǎn)易房屋并已損壞，無修繕價(jià)值的房屋；4處于易滑坡地區(qū)或地勢(shì)低洼區(qū)內(nèi)積水無法排出的房屋。第十條 大修工程適用范圍：1主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重，有局部危險(xiǎn)的房屋；2屋面嚴(yán)重漏雨需鏟除重做的房屋；3需挑頂修繕的房屋；4整棟房屋需要進(jìn)行設(shè)備（包括上水、下水、通風(fēng)、采暖等）及管線拆換、改裝的房屋；5需抗震加固的房屋。第十一條 中修工程適用范圍：1需少量更換或局部加固、補(bǔ)強(qiáng)主體構(gòu)件或拆砌部分墻體的房屋；2需局部更換瓦屋面，修補(bǔ)平屋頂面層或外墻板縫局部漏雨的房屋；3需整棟房屋進(jìn)行門窗整修，地面維修，粉刷、油漆，設(shè)備管線維修和更換配件的房屋；4因陰暗潮濕、嚴(yán)重掉土、使用不便需改善條件的房屋。第十二條 小修工程適用范圍：1修補(bǔ)屋面、地面、頂棚，室內(nèi)外抹灰；2修理門窗、換紗、換玻璃；3水、暖、衛(wèi)、電設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)；4疏通下水、煙囪、垃圾道，清掃屋面、雨水口。第十三條 綜合維修工程適用范圍：1一個(gè)院落（樓房為幢）需要計(jì)劃維修、輪修的房屋；2需改變?cè)郝洌潱┓课菝婷策M(jìn)行有計(jì)劃改造維修的房屋。第十四條 翻修和大修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)并盡可能滿足合理的使用要求；中修和綜合維修后的房屋必須符合基本完好的要求。第四章 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)第十五條 主體工程1主體工程主要指對(duì)基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋面板、屋架、中式木構(gòu)架等承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行修繕的工程。2基礎(chǔ)不均勻沉降已影響上部結(jié)構(gòu)，使墻體傾斜、開裂、變形的，應(yīng)查清原因有針對(duì)性的予以加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆砌。3柱、梁、板、屋架、中式木構(gòu)架在修繕時(shí)應(yīng)消除隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固補(bǔ)強(qiáng)或更換；結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)不合理的，應(yīng)改做；鋼筋混凝土構(gòu)件輕微剝落、破壞的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化、裂縫、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的應(yīng)采取加固或替代措施；木構(gòu)件在修繕時(shí)應(yīng)盡可能用磚石砌體和鋼筋混凝土構(gòu)件替代。4主體工程修繕后應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，構(gòu)件應(yīng)滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性的要求。第十六條 木門窗、鋼門窗及木裝修工程1木門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、糟朽，鋼門窗開關(guān)不靈、開焊、嚴(yán)重銹蝕的應(yīng)修理更換。2修繕后的鋼、木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)實(shí)，不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，樓房單元門、樓梯間通道部位的門窗應(yīng)齊全完整，每年秋季應(yīng)對(duì)門窗檢修一次。3紗門窗、百葉門窗、掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板、筒子板、木踢腳板、壁櫥吊柜一般損壞的應(yīng)修復(fù)，嚴(yán)重?fù)p壞的可更換，原沒有的不新裝。4木樓梯、外走廊的柱根、柁、頭、接榫部位糟朽的應(yīng)予以加固；樓梯基礎(chǔ)、扶手、平臺(tái)欄桿應(yīng)保證牢固安全；木樓梯損壞嚴(yán)重的，可改做鋼筋混凝土或鐵制樓梯。木陽臺(tái)、木曬臺(tái)損壞嚴(yán)重的可拆除。5頂棚吊掛過稀、釘子過小、釘合處劈裂、有明顯下垂的應(yīng)予以加固。6板條墻、葦箔墻及其它輕質(zhì)隔墻一般損壞的應(yīng)修復(fù)，嚴(yán)重?fù)p壞的，可改砌磚墻。第十七條 樓、地面工程1木樓板損壞、松動(dòng)、殘缺的應(yīng)修復(fù)，木樓楞糟朽、變形嚴(yán)重的應(yīng)加固或抽換。2普通木地板的損壞面積占自然間地面面積25以下時(shí)可修復(fù)，超過25或缺乏木材時(shí)可改做水泥地面或塊料地面。特殊用房的木樓板、木地板應(yīng)修復(fù)。3普通水泥樓、地面起砂、空鼓、開裂嚴(yán)重的應(yīng)修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料樓、地面損壞時(shí)，應(yīng)修復(fù)，無法修復(fù)的可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的樓、地面。4層間廚房、衛(wèi)生間地面漏水的應(yīng)修繕或重做防水層。5磚地面損壞、破碎的應(yīng)改做水泥地面。6木質(zhì)樓地面維修后應(yīng)牢固、平整，拼縫嚴(yán)密；水泥樓地面應(yīng)平整、不起砂、不開裂。第十八條 屋面工程1屋面一般漏雨應(yīng)及時(shí)修復(fù)；嚴(yán)重漏雨采取修補(bǔ)辦法不能解決的可挑修屋面。2屋頂上的壓頂、出線、屋脊、天溝、檐溝、斜溝、雨水斗、落水管等一般損壞的應(yīng)修復(fù)，嚴(yán)重?fù)p壞的應(yīng)翻修或更換。3樓房原有的雨水斗、落水管缺損的應(yīng)修補(bǔ)齊全。4局部變形的加氣混凝土板屋面，漏雨嚴(yán)重的應(yīng)先加固，再做屋面防水層；大部分加氣板嚴(yán)重變形且漏雨嚴(yán)重的可換鋼筋混凝土板。5屋面隔熱保溫層性能不好引起墻體溫度裂縫的，在屋面大修時(shí)一并解決。6屋面工程修繕后要求平整、排水坡度滿足要求，排水通暢不存水、不漏雨。7各種屋面、天溝每年應(yīng)檢查一次，清除落葉雜物，疏通雨水口、落水管等。第十九條 抹灰工程1外墻抹灰空鼓、剝落的應(yīng)及時(shí)修復(fù)；損壞面積過半可鏟除重抹，重抹時(shí)可提高標(biāo)準(zhǔn)；沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋外抹灰損壞的應(yīng)原樣修復(fù)，復(fù)原有困難的，可用其他材料代替但不得降低用料標(biāo)準(zhǔn)和影響色澤協(xié)調(diào)。外墻面應(yīng)每十年清洗一次，以保持市容觀瞻。2清水墻損壞的，應(yīng)修補(bǔ)嵌縫；墻面風(fēng)化嚴(yán)重的可以抹灰；外墻勒腳、散水損壞的應(yīng)修復(fù)；原無勒腳抹灰和散水的可新做。3內(nèi)墻抹灰開裂空鼓、剝落的應(yīng)修復(fù)，損壞面積超過該墻面面積50的可以鏟除重抹；原無踢腳線的結(jié)合重抹可以加做水泥踢腳線；墻裙損壞應(yīng)修復(fù)，墻面長(zhǎng)期潮濕影響使用的可做防潮層。4灰頂棚裂縫應(yīng)修補(bǔ)；空鼓且有下墜危險(xiǎn)的必須鏟除重抹；紙頂棚損壞的，應(yīng)修補(bǔ)。5抹灰工程修繕后抹面應(yīng)平整，不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。第二十條 板縫滲水、漏水應(yīng)及時(shí)治理。第二十一條 油漆粉飾工程：1木門窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；木樓、地板油漆脫落的應(yīng)重做。上述部件應(yīng)510年油飾一次。2鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)35年油飾一次。3油漆粉飾工程修繕后要求油飾層與基層結(jié)合牢固，不脫皮不流墜、不起泡、無皺紋、不漏刷及返銹透底。4樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻面每510年應(yīng)粉刷一次。第二十二條 水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程1房屋各項(xiàng)設(shè)備應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全和正常使用，電氣線路、電梯安全保險(xiǎn)裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。2電氣線路的修理，應(yīng)遵循供電部門的“低壓電氣裝置規(guī)程”。房間的電氣設(shè)施以原設(shè)計(jì)為準(zhǔn)，一般不予改裝；電線老化破損、嚴(yán)重裸露，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更新；電表容量不足03戶的平房院落或樓房應(yīng)逐步增容。3上、下水及衛(wèi)生設(shè)備損壞的應(yīng)修理；堵塞或零件殘損，應(yīng)疏通或補(bǔ)齊。4樓內(nèi)壓力水箱供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞應(yīng)及時(shí)修復(fù)，水箱應(yīng)按規(guī)定定期清洗。5電梯