房地產(chǎn)評(píng)估-李佳.doc

李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估 課課 程程 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系 2010 年 12 月 26 日 李佳 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 2 課程設(shè)計(jì)指導(dǎo)教師評(píng)定成績(jī)表 優(yōu)秀 100 x 90 良好 90 x 80 中等 80 x 70 及格 70 x 60 不及格 x 60 項(xiàng)目 分 值 參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn) 評(píng) 分 學(xué)習(xí) 態(tài)度 15 學(xué)習(xí)態(tài)度認(rèn)真 科學(xué)作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 嚴(yán)格保證設(shè)計(jì) 時(shí)間并按任務(wù) 書中規(guī)定的進(jìn) 度開展各項(xiàng)工 作 學(xué)習(xí)態(tài)度比 較認(rèn)真 科 學(xué)作風(fēng)良好 能按期圓滿 完成任務(wù)書 規(guī)定的任務(wù) 學(xué)習(xí)態(tài)度尚 好 遵守組 織紀(jì)律 基 本保證設(shè)計(jì) 時(shí)間 按期 完成各項(xiàng)工 作 學(xué)習(xí)態(tài)度 尚可 能 遵守組織 紀(jì)律 能 按期完成 任務(wù) 學(xué)習(xí)馬虎 紀(jì)律渙散 工作作風(fēng)不 嚴(yán)謹(jǐn) 不能 保證設(shè)計(jì)時(shí) 間和進(jìn)度 技術(shù) 水平 與實(shí) 際能 力 25 設(shè)計(jì)合理 理 論分析與計(jì)算 正確 實(shí)驗(yàn)數(shù) 據(jù)準(zhǔn)確 有很 強(qiáng)的實(shí)際動(dòng)手 能力 經(jīng)濟(jì)分 析能力和計(jì)算 機(jī)應(yīng)用能力 文獻(xiàn)查閱能力 強(qiáng) 引用合理 調(diào)查調(diào)研非常 合理 可信 設(shè)計(jì)合理 理論分析與 計(jì)算正確 實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)比 較準(zhǔn)確 有 較強(qiáng)的實(shí)際 動(dòng)手能力 經(jīng)濟(jì)分析能 力和計(jì)算機(jī) 應(yīng)用能力 文獻(xiàn)引用 調(diào)查調(diào)研比 較合理 可 信 設(shè)計(jì)合理 理論分析與 計(jì)算基本正 確 實(shí)驗(yàn)數(shù) 據(jù)比較準(zhǔn)確 有一定的實(shí) 際動(dòng)手能力 主要文獻(xiàn)引 用 調(diào)查調(diào) 研比較可信 設(shè)計(jì)基本 合理 理 論分析與 計(jì)算無大 錯(cuò) 實(shí)驗(yàn) 數(shù)據(jù)無大 錯(cuò) 設(shè)計(jì)不合理 理論分析與 計(jì)算有原則 錯(cuò)誤 實(shí)驗(yàn) 數(shù)據(jù)不可靠 實(shí)際動(dòng)手能 力差 文獻(xiàn) 引用 調(diào)查 調(diào)研有較大 的問題 創(chuàng)新10 有重大改進(jìn)或 獨(dú)特見解 有 一定實(shí)用價(jià)值 有較大改進(jìn) 或新穎的見 解 實(shí)用性 尚可 有一定改進(jìn) 或新的見解 有一定見 解 觀念陳舊 論文 計(jì) 算書 圖紙 撰寫 質(zhì)量 50 結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn) 邏 輯性強(qiáng) 層次 清晰 語言準(zhǔn) 確 文字流暢 完全符合規(guī)范 化要求 書寫 工整或用計(jì)算 機(jī)打印成文 圖紙非常工整 清晰 結(jié)構(gòu)合理 符合邏輯 文章層次分 明 語言準(zhǔn) 確 文字流 暢 符合規(guī) 范化要求 書寫工整或 用計(jì)算機(jī)打 印成文 圖 紙工整 清 晰 結(jié)構(gòu)合理 層次較為分 明 文理通 順 基本達(dá) 到規(guī)范化要 求 書寫比 較工整 圖 紙比較工整 清晰 結(jié)構(gòu)基本 合理 邏 輯基本清 楚 文字 尚通順 勉強(qiáng)達(dá)到 規(guī)范化要 求 圖紙 比較工整 內(nèi)容空泛 結(jié)構(gòu)混亂 文字表達(dá)不 清 錯(cuò)別字 較多 達(dá)不 到規(guī)范化要 求 圖紙不 工整或不清 晰 指導(dǎo)教師評(píng)定成績(jī) 李佳 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 3 指導(dǎo)教師簽名 年 月 日 重慶大學(xué)本科學(xué)生課程設(shè)計(jì)任務(wù)書 課程設(shè)計(jì)題目房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理年級(jí)2008 級(jí) 已知參數(shù)和設(shè)計(jì)要求 估價(jià)對(duì)象 時(shí)代菁英估價(jià)對(duì)象 時(shí)代菁英 根據(jù)具體提供的待估價(jià)房地產(chǎn)的基本情況 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家最新行業(yè)的法律 標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范 規(guī)程 及有關(guān)政策及文件 必須發(fā)揚(yáng)實(shí)事求是的科學(xué)精神 進(jìn)行深入分析研究和設(shè)計(jì) 按照指導(dǎo)要求 附后 編制 嚴(yán)禁捏造 抄襲等壞作風(fēng) 力爭(zhēng)使自己的設(shè)計(jì)達(dá)到先進(jìn)水平 在進(jìn)行課程設(shè)計(jì) 時(shí) 應(yīng)根據(jù)自己的選題和所收集的資料編寫出設(shè)計(jì)提綱 請(qǐng)指導(dǎo)老師提出修改意見后 然后再 按照修改后的提綱內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì) 課程設(shè)計(jì)分組完成 遇有爭(zhēng)議的問題可以相互討論 但不準(zhǔn) 抄襲其他組 一經(jīng)發(fā)現(xiàn) 相關(guān)責(zé)任者的課程設(shè)計(jì)成績(jī)以零分計(jì) 學(xué)生應(yīng)完成的工作 要求同學(xué)能獨(dú)立調(diào)查一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象背景 了解該房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況 如項(xiàng)目規(guī) 模 位置 周圍環(huán)境 權(quán)益 區(qū)位等 要求同學(xué)學(xué)習(xí)理解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)估價(jià)的法律 法 規(guī) 制度 借鑒估價(jià)經(jīng)驗(yàn) 要求同學(xué)整理出對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)的基本思路 分組進(jìn)行 要求同學(xué)能針對(duì)不同房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象制定合適的房地產(chǎn)評(píng)估方案 最終形成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告總的字?jǐn)?shù)要求在 4000 字以上 目前資料收集情況 含指定參考資料 估價(jià)對(duì)象的具體資料由學(xué)生自己通過調(diào)研 學(xué)院可開介紹信 或?qū)嵉夭榭钡榷喾N形式 或者從 估價(jià)對(duì)象權(quán)益人或使用方取得 課程設(shè)計(jì)的工作計(jì)劃 1 制定工作計(jì)劃 2 調(diào)查研究收集資料 3 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 4 選定估價(jià)方法測(cè)算 5 確定估價(jià)結(jié)果 6 編寫報(bào)告 任務(wù)下達(dá)日期 2010 年 12 月 20 日 完成日期 2010 年 12 月 26 日 指導(dǎo)老師 簽名 學(xué)生 簽名 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 報(bào)報(bào) 告告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱 稱 重慶市沙坪壩區(qū) 時(shí)代菁英 項(xiàng)目住宅價(jià)格評(píng)估 委委 托托 方 方 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系 估估 價(jià)價(jià) 方 方 重慶大學(xué)建管學(xué)院 08 級(jí)房管二班第一組 估估 價(jià)價(jià) 人人 員員 李 佳 估價(jià)作業(yè)日期 估價(jià)作業(yè)日期 2010 年12月20日至12月26日 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 20080799 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 1 目目 錄錄 致致 委委 托托 方方 函函 2 2 估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明 3 3 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 4 4 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5 5 一 委托方 5 二 估價(jià)方 5 三 估價(jià)對(duì)象 5 四 估價(jià)目的 6 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 6 六 價(jià)值定義 6 七 估價(jià)依據(jù) 7 八 估價(jià)原則 7 九 估價(jià)方法 7 十 估價(jià)結(jié)果 8 十一 估價(jià)作業(yè)日期 8 十二 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 8 十三 估價(jià)人員 8 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 9 9 一 個(gè)別因素分析 9 二 區(qū)域因素分析 10 三 市場(chǎng)背景分析 10 四 最高最佳使用分析 10 五 估價(jià)方法選用 14 六 估價(jià)測(cè)算過程 14 七 估價(jià)結(jié)果確定 19 附附 件件 2020 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 2 致致 委委 托托 方方 函函 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)系 受貴單位 的委托 我公司于 2010 年 12 月 20 日至 12 月 26 日 對(duì)位于重慶市 小 龍坎勞動(dòng)路時(shí)代菁英住宅小區(qū) 建筑面積為 85831m2 房屋所有權(quán)證 證號(hào)為渝證 字第 76628650 2 號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估 為確定市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù) 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律 法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料 遵循依法 公 正 科學(xué) 準(zhǔn)確和適度的原則 經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料 分析計(jì)算 并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)重 慶市類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后 確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010 年 12 月 26 日的價(jià)格及單價(jià)為 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)價(jià)小小寫寫大大寫寫 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常價(jià)價(jià)格格928325529元元 玖玖億億貳貳仟仟捌捌佰佰叁叁拾拾貳貳萬萬伍伍仟仟伍伍佰佰貳貳拾拾 玖玖圓圓整整 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常單單價(jià)價(jià)6993 元元 m m2 2陸陸仟仟玖玖佰佰玖玖拾拾叁叁圓圓整整 重慶大學(xué)建管學(xué)院 08 級(jí)房管二班第一組 法定代表人 李佳 2010 年 12 月 26 日 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 3 估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明 我們鄭重聲明 一 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的 二 本估價(jià)報(bào)告中的分析 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 意見和 結(jié)論 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 三 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè) 人利害關(guān)系或偏見 四 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析 形 成意見和結(jié)論 撰寫本估價(jià)報(bào)告 五 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 六 我小組 估價(jià)人員 2010 年 12 月 21 日去重慶市小龍坎勞動(dòng)路時(shí)代菁英 住宅小區(qū) 查詢委估宗地使用年限 得知 委估宗地法定使用年限為70 年 從 2003 年 8 月 29 日到 2073 年 8 月 28 日 委估宗地的剩余使用年限為63 年 未提供書面證明 請(qǐng)報(bào)告使用者注意 七 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助 八 參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名 估價(jià)師簽名 學(xué)號(hào) 估價(jià)師簽名 李佳 20080799 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 4 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一 本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1 本報(bào)告在評(píng)估過程中 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為住宅用途 在未來剩余使用年 限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途 2 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法 沒有產(chǎn)權(quán)糾紛 3 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃 用途管制和限制條件 另有 說明的除外 二二 本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的限限制制條條件件 1 本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供 未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí) 如因資料不 實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí) 失誤和錯(cuò)誤 責(zé)任不在估價(jià)方 和估價(jià)人員 2 本報(bào)告僅供委托方 確定銷售均價(jià) 提供參考 依據(jù)用 不對(duì)其他用途負(fù)責(zé) 3 本報(bào)告未考慮抵押 擔(dān)保 出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響 4 實(shí)地查勘時(shí) 對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看 并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試 不可能確 定其內(nèi)部缺損 5 本報(bào)告中的建筑面積按 保利康橋項(xiàng)目 預(yù)售許可證 上所載數(shù)據(jù)計(jì) 6 我小組估價(jià)人員 2010 年 12 月 20 日去時(shí)代菁英住宅小區(qū) 實(shí)地查勘 查 詢委估宗地使用年限 在樓盤銷售中心了解到 委估宗地商業(yè)法定使用年限為70 年 從 2003 年 8 月 29 日到 2073 年 8 月 28 日 委估宗地的剩余使用年限為 63 年 未提供書面證明 請(qǐng)報(bào)告使用者注意 7 本估價(jià)報(bào)告未考慮 房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種 稅費(fèi) 8 未經(jīng)本評(píng)估單位同意 評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與 本次項(xiàng)目無關(guān)的任何公開文件 通告或報(bào)告中 也不得以任何形式公開發(fā)表 9 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào) 20080799 10 本報(bào)告一式 五份 四份提交委托方 一份留存評(píng)估公司 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 5 重慶市沙坪壩區(qū)勞動(dòng)路時(shí)代菁英住宅小區(qū)重慶市沙坪壩區(qū)勞動(dòng)路時(shí)代菁英住宅小區(qū) 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一一 委委托托方方 單位名稱 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 房地產(chǎn)系 單位住址 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 聯(lián)系電話 65120845 二二 估估價(jià)價(jià)方方 機(jī)構(gòu)名稱 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理二班第一組 單位住址 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 法定代表人 李佳 聯(lián)系電話 65120845 三三 估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象 物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體狀狀況況 1 建筑物狀況 在文化氛圍濃厚的沙區(qū)學(xué)府路已登場(chǎng)首座純小戶型景觀社區(qū) 時(shí)代菁英 該項(xiàng) 目交通便捷 與重慶七中為鄰 和重大學(xué)子相伴 近鄰嘉陵江畔 功能配套完善 時(shí)代菁英占地 30 畝 總建面 8 萬多方 擁有 3000 多平方米的中庭綠化 項(xiàng)目由 5 棟純小戶型小高層圍合而成 分兩期開發(fā) 一期 422 套住宅已經(jīng)在 2004 年 5 月開 盤后火爆售馨 為滿足市場(chǎng)對(duì)戶型的個(gè)性化需求 小區(qū)二期精心鍛造一室一廳 一室 兩廳 小兩室兩廳等多種戶型 套內(nèi)從 30 到 60 平方米 并有少量 3 房及 4 房的戶型 在 2005 年 4 月左右面市 所有戶型設(shè)計(jì)方正 采光良好 甚至每戶都設(shè)計(jì)有雙陽(yáng)臺(tái) 為業(yè)主提供人性化的生活空間 開發(fā)單位為塑造業(yè)主的品質(zhì)生活 因?qū)?xiàng)目大手筆投入 在 2004 年時(shí)代菁英還 被評(píng)為重慶市首批節(jié)能示范小區(qū) 由于項(xiàng)目交通便捷 生活配套成熟 地理位置優(yōu)越 擁有完美中庭花園 經(jīng)典戶型和較高性價(jià)比 是居家投資的理想之選 二期已于 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 6 2004 年 4 月左右面市 2 土地使用狀況 純住宅用地 產(chǎn)權(quán) 70 年限 2003 年 8 月 29 日 2073 年 8 月 28 日 3 周圍環(huán)境 1 生活環(huán)境 周邊環(huán)境幼兒園 時(shí)代菁英 中小學(xué) 七中育英小學(xué) 大 學(xué) 重慶大學(xué) 綜合商場(chǎng) 重客隆 郵局 沙北街 銀行 齊全 小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園 羽毛球場(chǎng) 游泳池 自助銀行 自助洗衣店 休閑茶樓 文化網(wǎng)吧 購(gòu)買商品房的客戶還享有特別教育優(yōu)惠 每家可有一名初學(xué)兒童免贊助費(fèi) 入讀沙區(qū)育英小學(xué) 2 交通環(huán)境 交通狀況公交 202 沙坪壩 火車站 龍頭寺 843 華巖 磁器口 823 706 宏館站 時(shí)代菁英的交通便捷 與重慶七中為鄰 和重大學(xué)子相伴 近鄰嘉陵江畔 功能配套完 地鐵 位于小龍坎車站中心 綜上所述 委估對(duì)象地處重慶市沙坪壩區(qū)商業(yè)中心地段 繁華程度較高 交通方 便 周圍基礎(chǔ)設(shè)施 學(xué)校 商場(chǎng)配套較為齊全 是居家投資的理想之選 二二 權(quán)權(quán)益益狀狀況況 委估對(duì)象位于 重慶市沙坪壩區(qū) 勞動(dòng)路 38 號(hào) 房屋所有權(quán)證 證號(hào)為渝房 地證 2009 字第 10041 號(hào) 沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司 擁有土地所有權(quán) 無共有權(quán)人 由于資料方面的原因 它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí) 土地登記用途為住宅 所有權(quán)類型為出讓 土地出讓年限為 70 年 估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩 余年限 63 年 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 7 四 估價(jià)目的四 估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)期房均價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù) 五五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2010 年 12 月 26 日 六 價(jià)值定義六 價(jià)值定義 本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日 在本報(bào)告的全部限制條件下 重 慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開放 完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)值 所謂公開市場(chǎng)價(jià)值 是在公開市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí) 要求評(píng)估的客觀合 理價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值 委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為 建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 用途為住宅 經(jīng)濟(jì)耐用 年限為 70 年 已使用 7 年 尚可使用 63 年 委估宗地法定使用年限為70 年 從 2003 年 8 月 29 日到 2073 年 8 月 28 日 即委估宗地剩余使用年限為63 年 按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則 該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限63 年 計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格 七 估價(jià)依據(jù)七 估價(jià)依據(jù) 行為依據(jù) 委托評(píng)估函 法律法規(guī)依據(jù) 1 中華人民共和國(guó)土地管理法 2 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 3 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB T 50291 1999 4 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 GB T 18508 2001 取價(jià)依據(jù) 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范 GB50500 2003 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 8 產(chǎn)權(quán)依據(jù) 房屋所有權(quán)證 證號(hào)為渝房地證 2009 字第 10041 號(hào) 八八 估估價(jià)價(jià)原原則則 合法原則 公平原則 最高最佳使用原則 替代原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 綜合分析原則及多種方法比較原則 九九 估估價(jià)價(jià)方方法法 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上 對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途 估價(jià)目的 資料狀況和重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí) 際情況 決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格 十十 估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及單單價(jià)價(jià)小小寫寫大大寫寫 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常價(jià)價(jià)格格450164455元元 肆肆億億伍伍仟仟零零 壹壹拾拾陸陸萬萬肆肆仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾 伍伍圓圓整整 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常單單價(jià)價(jià)7144 元元 m m2 2柒柒仟仟壹壹佰佰肆肆 拾拾肆肆圓圓整整 十十一一 估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)日日期期 2010 年 12 月 20 日至 2010 年 12 月 26 日 十十二二 估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年 即從2010 年 12 月 26 日至 2011 年 12 月 26 日 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 9 十十三三 估估價(jià)價(jià)人人員員 估價(jià)師 學(xué)號(hào) 估價(jià)師簽名 李佳 20080799 重慶大學(xué)建管學(xué)院 08 級(jí)房管二班第一組 2010 年 12 月 26 日 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 10 重慶市沙坪壩區(qū)勞動(dòng)路時(shí)代菁英住宅小區(qū)重慶市沙坪壩區(qū)勞動(dòng)路時(shí)代菁英住宅小區(qū) 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一一 個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析 1 物質(zhì)實(shí)體狀況 物質(zhì)實(shí)體狀況 1 土地情況 位置 沙坪壩區(qū)學(xué)府路七中旁 面積及形狀 總用地面積1 77 萬平米 規(guī)劃用途 住宅 實(shí)際用途 住宅 土地使用權(quán)類型 國(guó)家出讓土地 土地使用權(quán)年限 50 年 地勢(shì)地質(zhì) 地勢(shì)較平坦 地基條件較好 2 建筑物情況 總建筑面積 8 萬多方 總戶數(shù) 950 戶 房屋結(jié)構(gòu) 樓層 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) 5 棟純小房型小高層圍合而成 容積率 4 94 綠化率 32 戶型 以小戶型為主 僅個(gè)別超過90 主要為以下五種類型 40 68 63 6175 77 66 60 95 58 78 建筑裝修 毛坯 估價(jià)時(shí)點(diǎn)利用現(xiàn)狀 已入住 權(quán)益狀況 沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司 擁有土地所有權(quán) 無共有權(quán)人 由于資料方面的原因 它 項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí) 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 11 二二 區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 區(qū)位條件 估價(jià)對(duì)象位于沙坪壩學(xué)府路七中旁 為沙坪壩居住示范區(qū) 繁華程度 重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)商圈附近 繁華程度較好 交通狀況 該項(xiàng)目位于沙正街街邊 沙坪壩學(xué)府路七中旁 坐擁城市公交主站 成 就半小時(shí)主城 公交路線有 220 童家橋 土灣 261 重大 新華路 202 雙碑 火車北站 237 慶豐廠 高灘巖 843 磁器口 華巖寺 等十幾條公交線路 交通方便 快捷 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度 該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá) 七通一平 銀行 酒店 醫(yī)院 超市等各項(xiàng)公共配套設(shè)施齊全 區(qū)域環(huán)境狀況 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域無明顯大氣污染 無水污染一級(jí)危險(xiǎn)設(shè)施 基本 無噪聲污染 總體來說區(qū)內(nèi)區(qū)域環(huán)境較好 隨著沙坪壩區(qū)政府對(duì)學(xué)府路規(guī)劃的越來越重視 該區(qū) 域的住宅用房地產(chǎn)具有一定的升值潛力 三三 市場(chǎng)背景分析市場(chǎng)背景分析 一 自然因素 一 自然因素 1 1 城鎮(zhèn)地理位置城鎮(zhèn)地理位置 沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部 幅員面積 396 2 平方公里 地處長(zhǎng)江以北 嘉陵江以南 川東平行山谷區(qū) 目前是重慶市的主城區(qū)之一 區(qū)境中部歌樂山縱貫?zāi)媳?東為沙坪壩 是 重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地 建成區(qū)面積35 26 平方公里 西為梁灘壩 是農(nóng) 業(yè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū) 2003 年重慶市大學(xué)城在這里動(dòng)工興建 中部歌樂山是重慶 市風(fēng)景旅游區(qū) 國(guó)家森林公園 有 渝西第一峰 山城綠寶石 之稱 沙坪壩區(qū)是 重慶市科技實(shí)力最雄厚 文化教育最發(fā)達(dá)的科技文化區(qū) 1 2 自然環(huán)境自然環(huán)境 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分 全區(qū)呈丘陵 臺(tái)地和低山 組合的地貌結(jié)構(gòu) 中部歌樂山海拔高度在550 650 米之間 最高峰歌樂山云頂寺海 拔 680 25 米 嘉陵江由北往東南流經(jīng)沙坪壩區(qū)19 3 公里 氣候?qū)儆谥衼啛釒Ъ撅L(fēng)性 濕潤(rùn)氣候區(qū) 熱量和水分資源豐富 最冷月平均氣溫7 8 最熱月平均氣溫 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 12 28 5 年平均氣溫 18 3 無霜期 341 6 天 具有冬暖夏熱和春秋多變的特點(diǎn) 降水充沛 全年降水量1082 9 毫米 中部歌樂山森林區(qū)年平均氣溫比山下低2 左 右 碳酸鹽巖裂隙溶洞水的水量豐富 全區(qū)水體除嘉陵江外 梁灘河 虎溪河 清水溪 鳳凰溪 詹家溪 南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河 全區(qū)森林資源主要集中在歌樂山 中梁 山地區(qū) 歌樂山森林公園1938 年定名 2003 年創(chuàng)建為國(guó)家級(jí)森林公園 良好居住環(huán) 境為沙坪壩房地產(chǎn)增色不少 二 二 社會(huì)因素社會(huì)因素 2 1 交通狀況交通狀況 公路建設(shè) 緩解東部城區(qū)交通擁堵狀況 增加與外區(qū)的連接通道 建成東部與西部 的快捷道路 加快重要道路建設(shè) 逐步形成 五縱六橫 骨架公路格局 完善區(qū)內(nèi)道 路網(wǎng)絡(luò) 提高道路等級(jí) 搞好交通節(jié)點(diǎn)建設(shè) 實(shí)施沙坪壩組團(tuán)道路暢通工程 疏通三峽 廣場(chǎng)等重點(diǎn)區(qū)域的交通堵點(diǎn) 推進(jìn)西部新城道路建設(shè) 改善歌樂山上山公路 山上公路 優(yōu)先發(fā)展公共交通 合理布局公交車站 規(guī)劃建設(shè)沙坪壩火車站 原火車北站 井 口 大學(xué)城公交客流換乘中心以及西永等一批汽車長(zhǎng)途客運(yùn)站 推行城市智能化交通管 理 完善樞紐 站場(chǎng) 配置 規(guī)劃建設(shè)土主貨運(yùn)站場(chǎng) 鐵路運(yùn)輸 提高鐵路運(yùn)輸能力 將我區(qū)基本建設(shè)成為重慶市鐵路貨運(yùn)樞紐 支持建 設(shè)重慶鐵路集裝箱中心站及環(huán)行道路 襄渝二線沙區(qū)段 歌樂山火車站 搞好沙坪壩 上橋 梨樹灣 西永 團(tuán)結(jié)村 回龍壩 井口火車站的配套服務(wù) 促進(jìn)城市鐵路交通規(guī) 劃實(shí)施 軌道運(yùn)輸 支持建設(shè)軌道交通一號(hào)線沙區(qū)段以及軌道交通樞紐 站場(chǎng) 加強(qiáng)軌 道交通與地面交通的銜接 發(fā)揮軌道交通在城市公共交通中的重要作用 水路運(yùn)輸 逐步完善嘉陵江沿岸沙區(qū)段碼頭配套設(shè)施 提高水路運(yùn)輸能力 規(guī)劃建 設(shè)井口雜件碼頭和磁器口旅游碼頭 2 2 基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況 西部新城 西永城市副中心 框架初步形成 重慶大學(xué)城 西永微電子工業(yè)園 土 主鐵路物流園三大建設(shè)任務(wù)基本完成 西部新城總體顯現(xiàn)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)的帶動(dòng)能 力 開始呈現(xiàn)科教領(lǐng)先 工商發(fā)達(dá) 物流暢通 功能完善 環(huán)境優(yōu)美的特色 三中心格局形成 科教文衛(wèi)中心地位鞏固提升 物流中心地位基本確定 具有文化 藝術(shù)特色的商貿(mào)中心基本形成 消費(fèi)環(huán)境 消費(fèi)結(jié)構(gòu)與文化藝術(shù)初步體現(xiàn)有機(jī)結(jié)合 三基地產(chǎn)業(yè)支撐增強(qiáng) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地初具規(guī)模 汽車摩托車及裝備制造業(yè)基地 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 13 實(shí)力增強(qiáng) 文化產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)體系初步顯現(xiàn) 三 三 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 2009 年沙坪壩區(qū)全年 GDP 完成 304 億元 增長(zhǎng) 12 分三次產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn)增加值 3 3 億元 同比增長(zhǎng) 2 3 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值103 4 億元 同比增長(zhǎng) 8 8 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值106 億元 同比增長(zhǎng) 13 5 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 1 6 48 6 49 9 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值完成132 億元 增長(zhǎng) 10 工業(yè)用電量 穩(wěn)步回升 增長(zhǎng) 5 工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)反復(fù)回升態(tài)勢(shì) 固定資產(chǎn)投資總額高位穩(wěn)步增長(zhǎng) 伴隨四批中央擴(kuò)大內(nèi)需投資計(jì)劃的落實(shí)下達(dá) 全 區(qū)固定資產(chǎn)投資運(yùn)行繼續(xù)保持高位穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 預(yù)計(jì)全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額完成 245 億元 增長(zhǎng) 30 投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為65 其中 建設(shè)與改造投資增幅 較大 房地產(chǎn)投資從第三季度開始反彈 都為全區(qū)投資起到積極的帶動(dòng)效應(yīng) 工業(yè)投資 增速?gòu)?10 月份開始由負(fù)轉(zhuǎn)正 社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn) 預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成186 億元 增長(zhǎng) 20 其中 住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)顯示出強(qiáng)勁的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 對(duì)外經(jīng)濟(jì)依然萎靡 對(duì)外 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處于下行區(qū)間 預(yù)計(jì)全年全區(qū)出口總額完成3 8 億美元 下降 36 實(shí)際 利用外資 1 8 億美元 下降 28 比一 二季度略有好轉(zhuǎn) 外商投資結(jié)構(gòu)仍以房地產(chǎn) 和商貿(mào)流通領(lǐng)域?yàn)橹?財(cái)政指標(biāo)持續(xù)上揚(yáng) 預(yù)計(jì)全年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入17 3 億元 增長(zhǎng) 34 3 其中 稅收收入從 7 月份開始由負(fù)轉(zhuǎn)正 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng) 就業(yè)形勢(shì)有 所好轉(zhuǎn) 預(yù)計(jì)全年全區(qū)城市居民人均可支配收入達(dá)17620 元 增長(zhǎng) 11 農(nóng)村居民人 均純收入為 7540 元 增長(zhǎng) 12 城鄉(xiāng)居民收入各月增速差異不大 受經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的 積極影響 企業(yè)開工率逐步回升 再加上政府緩解就業(yè)壓力措施效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn) 全區(qū) 就業(yè)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn) 實(shí)現(xiàn)新增城鎮(zhèn)就業(yè)2 2 萬人 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2 4 四 四 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4 1 全國(guó)層面全國(guó)層面 4 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息 1 11 月 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資42697 億元 同比增長(zhǎng) 36 5 其中 商品住宅 投資 30022 億元 增長(zhǎng) 34 2 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70 3 11 月當(dāng)月 房地 產(chǎn)開發(fā)投資 4628 億元 增長(zhǎng) 36 7 1 11 月 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積38 43 億平方米 同比增長(zhǎng) 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 14 28 6 房屋新開工面積 14 51 億平方米 增長(zhǎng) 48 7 房屋竣工面積 4 85 億平方 米 增長(zhǎng) 9 6 其中 住宅竣工面積3 93 億平方米 增長(zhǎng) 7 1 1 11 月 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3 61 億平方米 同比增長(zhǎng) 33 2 土地購(gòu)置費(fèi) 8931 億元 增長(zhǎng) 77 9 11 月當(dāng)月 房屋新開工面積1 34 億平方米 同比下降 17 4 房屋竣工面積 6531 萬平方米 下降 0 7 其中 住宅竣工面積5350 萬平方米 下降 3 5 土地 購(gòu)置面積 3302 萬平方米 增長(zhǎng) 9 3 土地購(gòu)置費(fèi) 924 億元 增長(zhǎng) 67 4 4 1 2 商品房銷售情況 中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 10 發(fā)布數(shù)據(jù)顯示 1 11 月 全國(guó)商品房銷售面積8 25 億平方 米 同比增長(zhǎng) 9 8 增幅比 1 10 月提高 0 7 個(gè)百分點(diǎn) 其中 商品住宅銷售面積增 長(zhǎng) 7 4 辦公樓增長(zhǎng) 25 9 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) 35 2 1 11 月 商品房銷售額 4 23 萬億元 人民幣 下同 同比增長(zhǎng) 17 5 增幅比 1 10 月提高 0 2 個(gè)百分點(diǎn) 其中 商品住宅銷售額增長(zhǎng)12 8 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)48 4 和 50 2 數(shù)據(jù)顯示 11 月當(dāng)月 全國(guó)商品房銷售面積10 113 萬平方米 同比增長(zhǎng) 14 5 絕對(duì)量比 10 月份增加 834 萬平方米 增長(zhǎng) 9 0 全國(guó)商品房銷售額 5 286 億元 同比增長(zhǎng) 18 6 絕對(duì)額比 10 月份增加 210 億元 增長(zhǎng) 4 1 4 1 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息 1 11 月 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220 億元 同比增長(zhǎng) 31 2 其中 國(guó)內(nèi)貸款 11245 億元 增長(zhǎng) 25 0 利用外資 656 億元 增長(zhǎng) 59 0 自 籌資金 23806 億元 增長(zhǎng) 49 6 其他資金 27513 億元 增長(zhǎng) 20 4 在其他資金中 定金及預(yù)收款 15935 億元 增長(zhǎng) 19 4 個(gè)人按揭貸款 7937 億元 增長(zhǎng) 13 2 4 1 4 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 11 月份 全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7 7 漲幅比 10 月份縮小 0 9 個(gè)百分點(diǎn) 環(huán)比上漲 0 3 11 月份 新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9 3 漲幅比 10 月份縮小 1 3 個(gè)百分點(diǎn) 環(huán)比上漲 0 4 其中 商品住宅銷售價(jià)格上漲10 4 其中普通住宅銷售價(jià)格上漲9 4 高檔住宅銷售價(jià)格上漲14 1 經(jīng)濟(jì)適用房銷售 價(jià)格上漲 1 0 與上月相比 商品住宅銷售價(jià)格上漲0 4 其中普通住宅銷售價(jià)格 上漲 0 3 高檔住宅銷售價(jià)格上漲0 7 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0 1 11 月份 二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5 6 漲幅比 10 月份縮小 0 3 個(gè)百分點(diǎn) 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 15 環(huán)比上漲 0 3 比 10 月份擴(kuò)大 0 2 個(gè)百分點(diǎn) 4 1 5 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 11 月份 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 簡(jiǎn)稱 國(guó)房景氣指數(shù) 為 103 20 比 10 月份回落 0 37 點(diǎn) 比去年同期提高 0 42 點(diǎn) 從分類指數(shù)看 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104 82 比 10 月份回落 0 06 點(diǎn) 比去年同期提高 4 22 點(diǎn) 本年資金來源分類指數(shù)為104 74 比 10 月份回落 1 77 點(diǎn) 比去年同期回落 4 78 點(diǎn) 土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96 42 比 10 月份提高 1 96 點(diǎn) 比去年同期提高 1 06 點(diǎn) 商品房待售面積分類指數(shù)為103 10 比 10 月份 提高 0 06 點(diǎn) 比去年同期提高 9 26 點(diǎn) 房屋施工面積分類指數(shù)為106 25 比 10 月份回落 2 42 點(diǎn) 比去年同期提高 3 24 點(diǎn) 從全國(guó)層面來看 房地產(chǎn)業(yè) 形勢(shì)依舊一片大好 呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì) 其中房地 產(chǎn)投資增長(zhǎng)快于國(guó)家固定資產(chǎn)投資 開工面積銷售面積相較于去年都有顯著增長(zhǎng) 雖然 因?yàn)楹暧^調(diào)控因素 11 月增長(zhǎng)速度有些放緩 但是預(yù)期內(nèi)房?jī)r(jià)下降可能性不大 4 2 重慶市層面重慶市層面 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體步調(diào)與全國(guó)基本一致 增長(zhǎng)勢(shì)頭更為迅猛 甚至領(lǐng)跑全國(guó)樓 市增長(zhǎng) 2010 年 1 5 月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額465 02 億元 同比增長(zhǎng) 44 1 其中建筑工程投資 306 06 億元 增長(zhǎng) 44 0 安裝工程投資 26 78 億元 增長(zhǎng) 50 6 建安投資占比 71 6 2010 年 1 5 月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總額465 02 億元 同比增長(zhǎng) 44 1 其中建筑工程投資 306 06 億元 增長(zhǎng) 44 0 安裝工程投資 26 78 億元 增長(zhǎng) 50 6 建安投資占比 71 6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn) 4 2 1 開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 2010 年以來 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資除1 2 月份受春節(jié)長(zhǎng)假影響外 3 4 5 各月完成投資分別為 105 08 億元 114 09 億元 119 36 億元 呈現(xiàn)出平穩(wěn)中略有增 長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 1 5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資312 33 億元 同比增長(zhǎng) 48 2 占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67 2 辦公樓完成投資 8 44 億元 增長(zhǎng) 146 3 占比 1 8 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資46 11 億元 增長(zhǎng) 42 2 占比 9 9 其他房屋 完成投資 98 14 億元 增長(zhǎng) 28 9 占比 21 1 4 2 2 施工 新開工 竣工面積全面增長(zhǎng) 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 16 2010 年 1 5 月 重慶市房地產(chǎn)施工面 積 11842 12 萬平方米 同比增長(zhǎng) 21 1 其中新開工面積 1958 12 萬平方米 增長(zhǎng) 55 5 住宅施工面積 9313 48 萬平方米 增長(zhǎng) 21 1 其中新開工住宅 1619 43 萬平方米 增長(zhǎng) 60 6 辦公樓施工面積 185 46 萬平方米 增長(zhǎng) 16 9 其中新開工辦公樓 16 33 萬平方米 增長(zhǎng) 84 2 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 1198 84 萬平方米 增長(zhǎng) 13 5 其中新開工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房147 17 萬 平方米 增長(zhǎng) 60 9 其他房屋施工面積 1144 35 萬平方米 增長(zhǎng) 30 6 其中新 開工其他房屋 175 20 萬平方米 增長(zhǎng) 16 0 同期 重慶市商品房竣工面積 932 98 萬平方米 同比增長(zhǎng) 7 2 其中 住宅 竣工面積 768 11 萬平方米 增長(zhǎng) 4 8 辦公樓竣工面積 11 42 萬平方米 增長(zhǎng) 34 4 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積89 61 萬平方米 增長(zhǎng) 16 2 其他房屋竣工面積 63 84 萬平方米 增長(zhǎng) 22 7 4 2 3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障有力 截至 2010 年 5 月底 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金1464 87 億元 同比增長(zhǎng) 71 4 其中本年到位資金 940 65 億元 增長(zhǎng) 72 8 資金的充足為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)穩(wěn) 步發(fā)展提供了保障 本年到位資金中三大主要資金來源增速較快 其中國(guó)內(nèi)貸款 214 61 億元 增長(zhǎng) 116 2 自籌資金 225 50 億元 增長(zhǎng) 24 4 以定金及預(yù)收款和 個(gè)人按揭貸款為主的其他資金496 74 億元 增長(zhǎng) 97 5 為重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè) 提供了充裕的資金保障 4 2 4 商品房銷售面積增速持續(xù)回落 2010 年 1 5 月 重慶市累計(jì)商品房銷售面積1338 35 萬平方米 同比增長(zhǎng) 9 2 較去年同期回落 20 4 個(gè)百分點(diǎn) 較一季度回落13 6 個(gè)百分點(diǎn) 重慶市商品房 銷售面積增速已連續(xù) 5 個(gè)月持續(xù)走低 其中 住宅銷售面積1272 93 萬平方米 增 長(zhǎng) 8 2 較去年同期回落 25 3 個(gè)百分點(diǎn) 較一季度回落14 3 個(gè)百分點(diǎn) 4 3 沙坪壩區(qū)層面沙坪壩區(qū)層面 2010 年上半年 國(guó)家實(shí)行的一系列控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱 抑制房?jī)r(jià)過快上漲相關(guān) 政策開始顯現(xiàn)成效 各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都面臨較大的調(diào)控壓力 在宏觀環(huán)境 有保有 壓 房地產(chǎn)政策偏緊的情況下 沙坪壩區(qū)調(diào)整思路 積極應(yīng)對(duì) 加大保障性住房開發(fā) 力度 上半年房地產(chǎn)各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng) 4 3 1 上半年沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 上半年 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)完成投資額37 72 億元 同比增長(zhǎng) 35 13 增幅在主 城九區(qū)排名第 4 位 其中 住宅完成投資25 63 億元 同比增長(zhǎng) 35 17 商業(yè)營(yíng)業(yè) 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 17 用房完成投資 4 9 億元 同比增長(zhǎng) 29 29 其它類完成投資 7 15 億元 同比增長(zhǎng) 38 57 4 3 2 房屋施工面積增長(zhǎng)迅速 上半年 沙坪壩區(qū)完成房屋施工面積1016 12 萬平方米 同比增長(zhǎng) 51 72 其 中 新開工面積 86 27 萬平方米 同比增長(zhǎng) 20 52 竣工面積完成 49 03 萬平方米 同比增長(zhǎng) 61 98 今年西永公租房項(xiàng)目的啟動(dòng) 推動(dòng)了房屋施工面積的大幅增長(zhǎng) 西 永公租房項(xiàng)目總建設(shè)面積達(dá)到180 萬平方米 占到總施工面積的17 71 4 3 3 商品房銷售面積穩(wěn)中有升 上半年 沙坪壩區(qū)完成商品房銷售面積115 14 萬平方米 同比增長(zhǎng) 12 78 超全市平均水平 8 2 個(gè)百分點(diǎn) 在主城九區(qū)中排名第3 位 較一季度提升 3 個(gè)位次 排在巴南區(qū) 增幅 17 67 和大渡口區(qū) 增幅 13 17 之后 其中 住宅銷售面積 113 02 萬平方米 同比增長(zhǎng) 12 86 4 3 4 商品房空置面積略有增加 截止 6 月底 沙坪壩區(qū)商品房空置面積60 91 萬平方米 同比增長(zhǎng) 35 36 較 1 5 月的平均增幅下降 28 53 個(gè)百分點(diǎn) 空置面積增長(zhǎng)趨勢(shì)得到控制 4 3 5 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度加強(qiáng) 上半年 沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房完成投資6 2 億元 同比增長(zhǎng) 8 2 經(jīng)濟(jì)適用房 施工面積 269 21 萬平方米 同比增長(zhǎng) 50 62 其中 新開工面積 38 08 萬平方米 同比增長(zhǎng) 122 82 竣工面積 8 91 萬平方米 同比增長(zhǎng) 73 01 經(jīng)濟(jì)適用房銷售面 積 60 89 萬平方米 同比增長(zhǎng) 228 78 占商品房總銷售面積的52 88 沙坪壩竣工面積同比增長(zhǎng)快速 市場(chǎng)供給量增加 可能會(huì)對(duì)二手房交易產(chǎn)生一定沖 擊 但是在全國(guó)和重慶市總體利好的環(huán)境下 可以估計(jì) 未來一段時(shí)間內(nèi) 沙坪壩區(qū)開 發(fā)投資增速將繼續(xù)上行 且房地產(chǎn)市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)升 具有升值潛力 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 在合法前提下的最高最佳使用是能夠使房地產(chǎn)獲利最大的使用方式 估價(jià)房地產(chǎn)位 于重慶市沙坪壩區(qū)學(xué)府路 周圍多為住宅 商鋪 配套設(shè)施齊全 交通便捷 人流量 大 估價(jià)房地產(chǎn)現(xiàn)作住宅用 這和規(guī)劃的使用狀況一致 根據(jù)最高最佳使用原則和合法 原則的分析 該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 18 五五 估估價(jià)價(jià)方方法法選選用用 估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上 對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 根據(jù)估 價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途 估價(jià)目的 資料狀況和重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況 決定采 用市場(chǎng)比較法和收益法來測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格 市場(chǎng)比較法 是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較 對(duì)照 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方 法 收益法 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或報(bào)酬率將其折現(xiàn) 到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 六六 估估價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算過過程程 市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法 1 搜集交易實(shí)例 2 選取可比實(shí)例 根據(jù)替代原則 選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易實(shí)例進(jìn)行比較 根據(jù)估價(jià)人員對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解 分別選取如下可比實(shí)例 A 百年世家 位于沙坪壩區(qū)學(xué)府路的都市田園風(fēng)情文化生活社區(qū) 百年世家總建筑面積為 20 萬方 綠化率達(dá) 50 以上 分三期開發(fā) 小區(qū)內(nèi)富有特色的 潤(rùn)之論壇 桃源 書社 中山農(nóng)場(chǎng) 成為該項(xiàng)目的亮點(diǎn) 在沙區(qū)勞動(dòng)路上 一個(gè)極具傳統(tǒng)文化內(nèi)涵 的大型社區(qū) 曾成功開發(fā)陽(yáng)光驛站的世家地產(chǎn) 此次開發(fā)的百年世家在規(guī)模上有較大突 破 該項(xiàng)目 占地 110 畝 總建筑面積 20 萬平方米 百年世家在規(guī)劃上采用院落式布 局 在形式上是封閉的 在視覺上卻是通透的 建筑與景觀和諧統(tǒng)一 建筑不是來圍合 花園 而是從花園中 長(zhǎng) 出來 從而使大部分戶型的每一個(gè)窗外都是一幅 庭院 深深 的優(yōu)美畫面 容積率 3 2 綠化率 33 百年世家 在 2010 年 11 月評(píng)估套內(nèi)面積交易價(jià)格 6225 元 平米 B 華宇秋水長(zhǎng)天 華宇秋水長(zhǎng)天位于沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋與磁器口中段 前瞰嘉陵江秀色 后 倚重大 七中人文學(xué)府 左臨磁器口古鎮(zhèn) 右接沙區(qū)交通要道石門大橋 華宇秋水長(zhǎng)天項(xiàng)目為重慶華宇集團(tuán)下屬全資子公司重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 19 發(fā)的濱江商住小區(qū) 總建筑面積約18 萬平方米 綠地率 30 06 容積率 5 65 商 業(yè)土地剩余年限 32 年 華宇秋水長(zhǎng)天在 2010 年 11 月套內(nèi)面積交易價(jià)格 6475 元 平米 C 學(xué)林雅園 位于沙坪壩壩區(qū)學(xué)府路1 號(hào) 南臨重慶大學(xué) B 區(qū) 距重慶大學(xué) B 區(qū)校門約 80 米 東 靠重慶七中 教育資源充分 臨街 位于次干道與主干道交接處 地段較繁華 交通便利 該項(xiàng)目的占地面積 7000 平方米 總建筑面積 209799 平方米 容積率為 3 綠化率 為 51 18 學(xué)林雅 園在 2010 年 12 月套內(nèi)面積交易價(jià)格 6157 元 平米 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 三者的價(jià)格可直接對(duì)比 4 進(jìn)行交易情況修正 三者皆屬于正常交易 5 進(jìn)行交易日期調(diào)整 根據(jù)重慶市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù) 2010 年 09 月比 08 月商品房平均價(jià)格上升 3 40 10 月比 09 月上升4 00 11 月比 10 月上升2 47 根據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)法 預(yù)計(jì) 2011 年 12 月比 2010 年 11 月上 3 29 據(jù)此 將三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2010 年12月為 A A百年世家 6225 1 3 29 6430元 B B華宇秋水長(zhǎng)天 7465 1 3 29 8174元 C C學(xué)林雅園 6157 1 3 29 7594元 6 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 1 確定比較因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素 主要包括以下方面 區(qū)域因素 主要有基礎(chǔ)設(shè)施完備度 公共設(shè)施完備度 交通便利程度 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu) 劣度等 個(gè)別因素 主要有小區(qū)環(huán)境 小區(qū)配套 學(xué)區(qū)情況 樓層 建筑結(jié)構(gòu) 建筑質(zhì)量 設(shè)施設(shè)備 裝修情況 建筑密度 容積率 綠化率等 本次估價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)所選擇的區(qū)域因素 個(gè)別因素 在編制比較因素指數(shù)時(shí) 由 估價(jià)師根據(jù)實(shí)際情況 確定相應(yīng)因素指數(shù) 比較因素條件指數(shù)表比較因素條件指數(shù)表 比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三 項(xiàng)目名稱時(shí)代菁英百年世家華宇秋水長(zhǎng)天學(xué)林雅園 地理位置沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū) 日期調(diào)整后單價(jià)待估 643081747594 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 20 用途 100100100100 交割方式 100100100100 基礎(chǔ)設(shè)施完備度 1009694100 公共設(shè)施完備度 10010096101 交通便利程度 1009695102 區(qū) 域 因 素 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 1009411398 小區(qū)環(huán)境 100102103102 小區(qū)配套 10010010494 學(xué)區(qū)情況 1009192100 建筑類別 100102101100 建筑結(jié)構(gòu) 10010010298 建筑質(zhì)量 100100102100 設(shè)施設(shè)備 100100104102 裝修情況 10010210298 容積率 10010496105 個(gè) 別 因 素 綠化率 100103104105 2 求取比準(zhǔn)價(jià)格 分別求取于三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格如下 A A百年世家 6430 100 100 100 100 100 96 100 100 100 96 100 94 100 102 100 100 100 91 100 10 2 100 100 100 100 100 100 100 102 100 104 100 103 7175 10 元 B B華宇秋水長(zhǎng)天 8174 100 100 100 100 100 94 100 96 100 95 100 113 100 103 100 104 100 92 100 101 100 102 100 102 100 104 100 102 100 96 100 104 7693 35 元 C C學(xué)林雅園 7594 100 100 100 100 100 100 100 101 100 102 100 98 100 102 100 94 100 100 100 1 00 100 98 100 100 100 102 100 98 100 105 100 105 7263 80 元 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈 且用途相同 規(guī)模相當(dāng) 案例具有可比性 計(jì)算取三者的平均值作為估價(jià)對(duì)象住宅的均價(jià) 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 7175 10 7693 35 7263 80 3 7377 42元 總價(jià)值 7377 42 177000 75 979352505元 收益法 由于該住宅可用于出租 能比較合理地確定其租金收入 故也可用收益法求取其價(jià) 格 收益法理論依據(jù)為效用價(jià)值論 它主要是運(yùn)用預(yù)期收益原理 將未來收益資本化 李佳 20080799 房地產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì) 時(shí)代菁英住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 21 確定房地產(chǎn)價(jià)格等于未來所獲收益的折現(xiàn)之和 此方法算得價(jià)格為收益價(jià)格 1 估算總收益 通過調(diào)查重慶市同類型 同地段 同規(guī)模 裝飾大致相同的住宅在裝修后的月出 租價(jià)格一般為 22 元 m2 空置率為13 則 年總收益 22 1 13 12 229 68 2 估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用 總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費(fèi) 管理費(fèi) 保險(xiǎn) 費(fèi) 稅金等 為簡(jiǎn)化計(jì)算 此處只考慮其房屋修繕費(fèi) 房屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi) 行業(yè)慣例按建筑物重置 價(jià)的0 4 計(jì)算 據(jù)對(duì)重慶地區(qū)建筑物市場(chǎng)的了解 類似建筑物的重置價(jià)為1400元 m2 則 房屋修繕費(fèi) 1400 0 4 5 6 元 m2 3 年純收益 229 68 5 6 224 08元 m2 4 報(bào)酬率的確定 報(bào)酬率是收益法中一個(gè)重要的因素 目前國(guó)內(nèi) 國(guó)際確定報(bào)酬率的方法很多 主要 采用類加法 報(bào)酬率包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩部分 其公式為 報(bào)酬率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償 投資 帶來的優(yōu)惠 為簡(jiǎn)化計(jì)算 在此以一年期 銀行貸款利率 5 56 為作為報(bào)酬率 故 報(bào)酬率 5 56 5 確定收益年限 由由于委估對(duì)象為 住宅建筑物 其建筑物使用年限為5050年 委估對(duì)