寫字樓物業(yè)承接查驗攻略.doc

寫字樓物業(yè)承接查驗攻略寫字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)管理企業(yè)在接管寫字樓時，應對物業(yè)進行全面承接查驗，以明確物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商雙方的維修責任，便于物業(yè)公司做好日后設備設施的運行、維護和維修工作，蜂巢物業(yè)論壇為您提供承接查驗標準、承接查驗資料、承接查驗程序、新寫字樓物業(yè)的承接查驗、舊寫字樓物業(yè)的承接查驗五個方面的知識攻略。一、寫字樓物業(yè)承接查驗采用的標準在承接查驗寫字樓物業(yè)時，主要以下面的規(guī)范為標準：1） GB50007-2011建筑地基基礎設計規(guī)范2）GB50010-2010混凝土結構設計規(guī)范3）GB50011-2001（2008年修訂版）建筑抗震設計規(guī)范4）GB50014-2006（2011年修訂版）室外排水設計規(guī)范5）GB50016-2006（2011年修訂版）建筑設計防火規(guī)范6）GB50207-2002屋面工程施工質量承接查驗規(guī)范7）新編電氣裝置安裝工程施工及承接查驗規(guī)范系列規(guī)范8）GB50242-2002建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程9）GB50243-2002通風與空調工程施工質量承接查驗規(guī)程10）GB/T10060-2011電梯安裝承接查驗規(guī)范二、寫字樓物業(yè)承接查驗應提供的資料在物業(yè)承接查驗接管前，開發(fā)商須提供相關物業(yè)的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在承接查驗時交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若承接查驗時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術資料對物業(yè)的設施進行承接查驗管理、運行、維護和保養(yǎng)。這些資料主要包括：1.土建、裝修需要的資料1） 建筑、裝修和綠化等設計說明。2）總平面圖、建筑圖和結構圖。3） 裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。4）質監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的承接查驗報告）。5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。6）房屋面積測量報告。7）物業(yè)沉降測試報告。8）防水工程的盛水實驗報告。9) 隱蔽工程承接查驗鑒證。2.弱電系統(tǒng)需要的資料1)各弱點系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊（包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車庫自動化管理系統(tǒng)等）。2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。3)弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證。4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的承接查驗合格證明）。5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。3.電氣系統(tǒng)需要的資料1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊。2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程承接查驗資料及說明。3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。4)供電局承接查驗報告。5)各種用電設備調試、測試報告。6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測試報告、防雷承接查驗報告。4.給排水需要的資料1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產品合格證。4)消防局承接查驗批文、衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監(jiān)站等政府職能部門的承接查驗報告。5)消防水系統(tǒng)試壓、調試及檢測報告。6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站承接查驗批文。7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。5.空調系統(tǒng)需要的資料1)空調系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊。2)空調、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。3)空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。4)消防局承接查驗批文。5)空調系統(tǒng)及設備試壓、調試報告。6.動力設備需要的資料1)鍋爐、應急發(fā)電站和電梯等設備操作和維護保養(yǎng)手冊。2)鍋爐房、應急發(fā)電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。3)勞動局、質監(jiān)站及煤氣公司有關承接查驗證明。4)鍋爐、應急發(fā)電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。5)煤氣管道的試壓報告。7.電梯承接查驗提交資料電梯正式承接查驗移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：1)建設委員會質監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證”。2)技術監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。3)點滴技術規(guī)格說明書。4)電梯出廠合格說明書。5)電梯裝箱清單6)電梯管理與使用手冊7)電梯一般安裝標準。8)電梯操作說明書。9)電梯維修保養(yǎng)手冊。10)電梯安裝圖樣。11)電梯機械及電氣控制圖樣。12)電梯備品備件圖樣。13)電梯操作培訓手冊。14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。15)電梯應急維修電話。16)電梯供應商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。8.其他需要的資料開發(fā)商、承包商認為需要提供的其他資料。三、寫字樓物業(yè)承接查驗的程序當開發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開始承接查驗。在承接查驗時若發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕承接查驗和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足承接查驗標準時，才可以通過承接查驗。1.物業(yè)承接查驗條件1)提供的承接查驗資料齊全并且沒有造假。2)提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。4)被承接查驗的場地、設備和機房清潔干凈。2.拒絕承接查驗對于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權拒絕承接查驗接管物業(yè)：1)嚴重違反國家有關法規(guī)。2)未能通過有關政府職能部門的承接查驗。3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。4)機房不能完全獨立封閉。5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業(yè)。3.缺陷整改對在承接查驗中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會作詳細的缺陷記錄，以供開發(fā)商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發(fā)商建議暫緩承接查驗，待整改完成后重新承接查驗。4.試運行若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的承接查驗，但由于小業(yè)主（或租戶）進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實物承接查驗，并嚴格按開發(fā)商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責任由開發(fā)商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關各方的責任。5.承接查驗通過被承接查驗物業(yè)完好，設備及系統(tǒng)運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認承接查驗通過，開發(fā)商應督促承包商（或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。6.保修期正常情況下，物業(yè)整體承接查驗結束，便正式進入保修期，但物業(yè)承接查驗往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或起亞原因已經進入保修期。故需要開發(fā)商與其承包商、供應商協(xié)議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業(yè)公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商應酌情予以補償（蜂巢物業(yè)網(wǎng)注）。四、 新寫字樓物業(yè)的接管承接查驗寫字樓物業(yè)的接管承接查驗，是在竣工承接查驗合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。1.接管承接查驗應具備的條件1）建設工程全部施工完畢，并已經竣工承接查驗合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用。3)房屋幢、戶編號業(yè)經有關部門確認。2.接管承接查驗應提交的資料(1)產權資料1）項目批準文件。2）用地批準文件。3）建筑執(zhí)照。4）建筑分層、分單元面積表。5）行政主管部門承接查驗合格的證書、批文。6）拆遷安置資料。（2）技術資料1）竣工圖 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。2）地址勘察報告。3）工程合同及開、竣工報告。4）工程預決算。5）圖樣會審記錄。6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。7）隱蔽工程承接查驗證明。8）沉降觀察記錄。9)竣工承接查驗證明書。10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。11）新材料、構配件的鑒定合格證書。12）誰、點、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。13）機電設備、設施系統(tǒng)的調試報告和使用說明書。14）砂漿、混凝土塊試壓報告。15）供水、供暖的試壓報告。3.質量與使用功能的檢驗（1）主體結構1）地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值，不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋的損壞。2）鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。4）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有關規(guī)定。5）外墻不得滲水。（2）屋面1）各類屋面必須符合屋面工程施工質量承接查驗規(guī)范中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。2）平武面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。（3）樓地面1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正5、解封均勻順直，無缺棱掉角。2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。3）木樓地面應憑證牢固，接縫密合。（4）裝修1）剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。4）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。7）尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。（5）電氣1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合相關艱澀工程防雷設施承接查驗規(guī)范的要求。5）電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過電梯安裝承接查驗規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共享天線。除上述要求外，同事應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。(6) 水、衛(wèi)生、消防1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程的要求。應按套安裝水表或預留表位。2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4)衛(wèi)生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。5)水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。6)消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。（7）采暖1）采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進行。2）鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證明。3）爐排必須進行12h以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規(guī)程的規(guī)定。8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。9）經過48h連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。（8）冷凍機組及熱泵機組1）冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。3）各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。4)各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。5）機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。6）各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程、流量符合要求。7）經過一段時間的聯(lián)系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區(qū)室溫符合設計要求。8）新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節(jié)閥等工作正常，無異聲。9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。（9）附屬工程及其他1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合室外排水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。2）化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合相關規(guī)定。6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。4.質量問題的處理影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限有建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)姆椒?，有接管單位處?