地產(chǎn)公司人員配置標(biāo)準(zhǔn).doc

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)探究2014-08-14 人力資源配置是指在具體的組織或企業(yè)中，為了提高工作效率，實(shí)現(xiàn)人力資源的最優(yōu)化而實(shí)行的對(duì)組織或企業(yè)的人力資源進(jìn)行科學(xué)、合理的配置，人力資源配置分析涉及人與事的關(guān)系，人自身的各方面條件和企業(yè)組織機(jī)制及行業(yè)現(xiàn)實(shí)等要素。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目人員配置一般由項(xiàng)目特點(diǎn)、管控模式等因素決定。一、項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)的影響因素（一）項(xiàng)目特點(diǎn)多角度分析項(xiàng)目特點(diǎn)，包括物業(yè)形態(tài)及其復(fù)雜程度、產(chǎn)品創(chuàng)新要求、項(xiàng)目周期、區(qū)位、開(kāi)發(fā)規(guī)模、同期設(shè)計(jì)開(kāi)工面積、合作單位能力等，并針對(duì)這些特點(diǎn)向各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人征詢(xún)意見(jiàn)，了解其對(duì)人員配置的影響程度。（二）管控模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，分成特殊項(xiàng)目和普通項(xiàng)目。特殊項(xiàng)目是企業(yè)從未開(kāi)發(fā)過(guò)的區(qū)域、物業(yè)類(lèi)型、地標(biāo)建筑、高端建筑或重點(diǎn)項(xiàng)目，需要企業(yè)全權(quán)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管控。普通項(xiàng)目是企業(yè)可適當(dāng)將操作權(quán)限適度下放，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行指導(dǎo)和審核，給與項(xiàng)目更多的操作靈活性。在調(diào)研時(shí)，應(yīng)了解各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域?qū)?xiàng)目管控方式的建議，確定總部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)各有哪些，且對(duì)人員配置有哪些影響。（三）業(yè)務(wù)外包房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力之一就是資源整合能力，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本預(yù)算、財(cái)稅等業(yè)務(wù)均可外包。在考慮人員配置前，管理層及各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和專(zhuān)業(yè)論證，確定有哪些業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)施外包，這在很大程度上影響人員配置的數(shù)量。（四）開(kāi)發(fā)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)管理和入伙階段。其中設(shè)計(jì)管理階段包括方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)次級(jí)階段，工程管理階段包括施工準(zhǔn)備、地基及基礎(chǔ)、主體施工、裝修工程、竣工驗(yàn)收5個(gè)次級(jí)階段，營(yíng)銷(xiāo)管理階段包括營(yíng)銷(xiāo)策劃、營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備、銷(xiāo)售階段。通過(guò)這六大階段及次級(jí)階段劃分，研究各階段各專(zhuān)業(yè)所需的人員數(shù)量、結(jié)構(gòu)以及隸屬的組織機(jī)構(gòu)；需要哪些人員全部投入到項(xiàng)目，哪些職能可由總部人員兼職，分析這些人員進(jìn)入和退出項(xiàng)目的時(shí)間，所需投入的實(shí)際工作量。（五）人員職責(zé)各專(zhuān)業(yè)人員的職責(zé)主要由項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)所承擔(dān)的職能決定，但在調(diào)研過(guò)程中也需了解各專(zhuān)業(yè)對(duì)其他專(zhuān)業(yè)人員職責(zé)的要求，以利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的工作配合。二、項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)的試算（一）試算理想情況下的人員配置首先，總結(jié)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中人員配置有哪些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；其次，征詢(xún)各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)，了解他們理想配置的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。如減少人員是否會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目延期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)降低，是否有其他解決方式；或是增加人員是否能縮短項(xiàng)目周期，如能縮短一個(gè)月是否在財(cái)務(wù)上帶來(lái)收益或可提前啟動(dòng)下一項(xiàng)目，是否有利于產(chǎn)品、技術(shù)、管理的創(chuàng)新，是否有利于質(zhì)量管理等。（二）潛在前提假設(shè)的澄清理想情況下的人員配置是最高效的配置，但在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，也不可避免的存在制約高效配置的因素。理想配置是在合作方配合默契、采購(gòu)體系成熟、開(kāi)發(fā)流程標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)化、人員能力強(qiáng)且敬業(yè)等潛在的假設(shè)前提下的配置結(jié)果。在試算人員配置時(shí)，應(yīng)綜合評(píng)估企業(yè)的管理水平后再判斷人員配置數(shù)量是否合理。（三）參考標(biāo)桿企業(yè)的人員配置標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿企業(yè)積累了多年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的復(fù)制，不僅包括產(chǎn)品的復(fù)制，也包括人員配置的復(fù)制，這相對(duì)于其它企業(yè)更具有可行性。因此，參考萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)、招商等標(biāo)桿企業(yè)或其他同行業(yè)人員配置標(biāo)準(zhǔn)及配置模型，可對(duì)項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)查漏補(bǔ)缺。三、項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)用（一）前提條件第一，項(xiàng)目同期設(shè)計(jì)或開(kāi)工建筑面積為10萬(wàn)平米；第二，物業(yè)類(lèi)型不超過(guò)三種，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房；第三，項(xiàng)目地段無(wú)特別復(fù)雜的地理?xiàng)l件；第四，項(xiàng)目在產(chǎn)品創(chuàng)新、進(jìn)度要求等方面沒(méi)有特殊定位和要求。（二）項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員配置經(jīng)驗(yàn)，在上述條件下，六大開(kāi)發(fā)階段的人員配置標(biāo)準(zhǔn)如下：1、論證階段：項(xiàng)目總經(jīng)理，高級(jí)建筑設(shè)計(jì)師，土建預(yù)算工程師，策劃師，項(xiàng)目拓展，行政人事，財(cái)務(wù)經(jīng)理，各1人，共7人。2、項(xiàng)目策劃階段：項(xiàng)目總經(jīng)理，高級(jí)建筑設(shè)計(jì)師，土建預(yù)算工程師，高級(jí)策劃師，策劃師，報(bào)建配套，行政人事，財(cái)務(wù)經(jīng)理，各1人，共8人。3、設(shè)計(jì)管理階段：項(xiàng)目總經(jīng)理，高級(jí)建筑設(shè)計(jì)師，建筑設(shè)計(jì)師助理，電氣設(shè)計(jì)師，水暖設(shè)計(jì)師，景觀設(shè)計(jì)師，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師，成本經(jīng)理，土建預(yù)算工程師，安裝預(yù)算工程師，招投標(biāo)工程師（含合同管理），報(bào)建配套，行政人事，司機(jī)，財(cái)務(wù)經(jīng)理，各1人，共15人。4、工程管理階段：項(xiàng)目總經(jīng)理，建筑設(shè)計(jì)師，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師，景觀設(shè)計(jì)師，工程經(jīng)理，電氣工程師，水暖工程師，資料員，安裝預(yù)算工程師，招投標(biāo)工程師（含合同管理），營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理，策劃師，行政專(zhuān)員，報(bào)建配套，人事專(zhuān)員，司機(jī)，會(huì)計(jì)，出納，各1人；土建工程師3人，土建預(yù)算工程師2人，共23人。5、營(yíng)銷(xiāo)管理階段：項(xiàng)目總經(jīng)理，營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理，銷(xiāo)售主管，行政專(zhuān)員，人事專(zhuān)員，司機(jī)，會(huì)計(jì)，出納，按揭，各1人；策劃師2人，客服2人，置業(yè)顧問(wèn)6人，共19人。6、入伙階段：項(xiàng)目總經(jīng)理，土建工程師，電氣工程師，營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理，行政人事，財(cái)務(wù)經(jīng)理，各1人；客服2人，共8人。房地產(chǎn)企業(yè)一般在工程管理階段開(kāi)始期房預(yù)售，此時(shí)營(yíng)銷(xiāo)管理階段提前，營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的人員配置應(yīng)參考工程進(jìn)度將其前置。（三）應(yīng)用本文研究的項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)以10萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)面積為基準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)面積成倍增加時(shí)，設(shè)計(jì)、工程、成本管理、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人員也可適當(dāng)成倍增加，高級(jí)管理類(lèi)人員以及行政人事、報(bào)建配套、財(cái)務(wù)、后勤服務(wù)類(lèi)可根據(jù)實(shí)際需要酌情增加人員。項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)可用于房地產(chǎn)企業(yè)人力資源盤(pán)點(diǎn)