2010全國老年公寓調(diào)研報告報告

1 / 73 目錄 第一章 老年公寓基本概念 . 3 1.1 相關(guān)產(chǎn)品概念 . 3 1.2 “ 老年公寓” 概念 . 4 第二章 老年公寓的發(fā)展機會 . 5 2.1 我國社會老齡化現(xiàn)狀與發(fā)展預測 . 5 2.1.1 我國老年人口數(shù)量多、比重大 . 5 2.1.2 我國社會老齡化發(fā)展速度快 . 6 2.1.3 “三口之家”已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu) 。 . 7 2.2 老年公寓市場存在較強的市場購買力 . 7 2.2.1 老年人收入的提高為其購買力提升提供了條件。 . 7 2.2.2 老年人福利水平提高為老年公寓養(yǎng)老消費解除后顧之憂。 . 8 2.2.3 子女為父母入住老年公寓提供資金支持。 . 8 2.3 老年公寓市場存在較強的購買意向 . 8 2.3.1 養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變促生老年公寓養(yǎng)老需求 . 8 2.3.2 消費觀念的改變促進購買行為 . 9 2.4 我國養(yǎng)老住宅的相關(guān)政策 . 11 （一）國家及相關(guān)部委頒布的指導性政策 . 11 （二）老年住宅相關(guān)標準 . 11 （三）國家及北京市對于部分福利性老年服務機構(gòu)給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策 . 11 （四）部分企業(yè)在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時得到了地方政府資金和土地方面的支持 . 12 第三章 中高端老年住宅市場現(xiàn)狀分析 . 13 第四章 國內(nèi)老年地產(chǎn)案研究（案例借鑒） . 18 1、北京東方太陽城 . 20 2、北京曜陽 . 22 3、北京太申祥和 . 23 4、上海親和源 . 25 5、浙江金色年華 . 27 2 / 73 6、三亞清平樂 . 30 7、樂成集團 . 32 8、眾仁花苑和眾仁樂園 . 35 9、匯晨 . 32 第五章 案例總結(jié)分析 . 36 小結(jié)： . 錯誤 !未定義書簽。 觀點總結(jié)： . 錯誤 !未定義書簽。 第六章 養(yǎng)老住宅的商業(yè)模式和開發(fā)思路 . 57 6.1 養(yǎng)老住宅的商業(yè)模式 . 57 6.2 養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)思路 . 65 第七章 打造老年公寓的必備條件 . 錯誤 !未定義書簽。 1、外部環(huán)境要求 . 錯誤 !未定義書簽。 2、對開發(fā)商要求 . 錯誤 !未定義書簽。 3、打造老年社區(qū)的 KPI 指標 . 錯誤 !未定義書 簽。 第七章 老年公寓的盈利模式 . 錯誤 !未定義書簽。 7.1 以美國太陽城為列 ： . 錯誤 !未定義書簽。 7.2 老年住宅贏利模式的運用策略分析 . 錯誤 !未定義書簽。 7.3 國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析 . 錯誤 !未定義書簽。 7.3.1 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預測 . 錯誤 !未定義書簽。 7.3.2 老年住宅社區(qū)服務的供應及收費 方式 . 錯誤 !未定義書簽。 第八章 老年公寓預期 . 1 3 / 73 健康養(yǎng)老養(yǎng) 生地產(chǎn) 前言 隨著常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的競爭日趨激烈，旅游地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，走差異化道路，有望成為地產(chǎn)開發(fā)的藍海。本報告 選取了老年公寓這一物業(yè) 開發(fā)模式進行研究，首先對開發(fā)老年公寓的市場機會進行挖掘，然后，對國內(nèi)和國內(nèi)一些 成功的案例進行研究借鑒。在此基礎(chǔ)上，對老年公寓項目選址、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品和配套的特點進行總結(jié)。 第一章 老年公寓基本概念 1.1 相關(guān)產(chǎn)品概念 目前我國 老年住宅 按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式 ： 第一是公辦公營式，第二是公辦民營式，第三是民辦民營式。 福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進行經(jīng)營，例如北京的第一、第五福利院和上海的眾仁花苑和眾仁樂園等。第二種公辦民營模式則更像目前國內(nèi)流行的敬老院，例如北京的匯晨、壽山福海敬老院等。前兩者也可以統(tǒng)稱為養(yǎng)敬老院。老年公寓 或者老年社區(qū) 應屬于民辦民營式的經(jīng)營模式。 經(jīng)營模式 機構(gòu)類型 公辦公營 公辦民營 民辦民營 福利院 敬老院 老年公寓 銷售 +持有 持有（出租、會員制） 純銷售 商業(yè)模式 持有 持有 4 / 73 民辦民營的老年公寓一般為營利性的，由民間籌資，以營利為終極目的。如為滿足海外僑胞回國安度晚年的要求而建設(shè)的設(shè)備先進、服務一流、豪華型的別墅型老年住宅。這種公寓按 商業(yè)模式 來分 一般分為三類： 純銷售、持有、銷售 +持有。 國內(nèi)專門針對老年人的住宅用房除了社會福利 院、敬老院外，純屬社會化經(jīng)營的老年公寓目前還很奇缺。雖然 打著“老年公寓”旗號的養(yǎng)老機構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強烈的社會福利色彩，所以它與真正意義上的 作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年 公寓 還是有其本質(zhì)差別的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發(fā)展程度較高的新開發(fā)項目已成為一個引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問題。 1.2 “ 老年公寓” 概念 所謂“老年公寓” 也即老年社區(qū) ，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市 老年人社區(qū) ，是一種 居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合 的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；敬老院 政府收益型 福利院 政府福利型 老年公寓 企業(yè)贏利型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導和管轄，最低收費約 1000元 /月 /人。 主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 如：威海老年公寓是目前山東省標準最高、規(guī)模最大的 集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務機構(gòu)。 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。 如：北京 東方 太陽城、 上海親和源、三亞清平樂等。 5 / 73 又能擁有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以， 優(yōu)勢十分明顯： 減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率。 有利于老年人身心健康。 服務專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。 老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。 老年公寓已成為國際風行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。 第二章 老年住宅的發(fā)展機會（確定使用老年住宅還是老年公寓） 現(xiàn)代營銷學之父菲利普科特勒認為：市場由那些具有特定的需要或欲望的全部潛在顧客所組成。我們可以把它理 解為“市場 =人口購買力購買欲望”。那么人口、購買力和購買欲望就成為決定某一產(chǎn)品市場需求量的三大要素。我們可以從這三個要素出發(fā)去分析對老年 公寓 的市場需求情況。 2.1 我國社會老齡化現(xiàn)狀與發(fā)展預測 2.1.1 我國老年人口數(shù)量多、比重大 我國是目前世界上老年人口最多、增長最快的國家，截至 2008 年底，我國60歲及以上老年人口已達 1.5989 億，占全國總?cè)丝诘?12%，每年還將以 3.2%的速度增長。 2014 年將達到 2 億， 2026 年將達到 3 億， 2037 年超過 4 億， 2051年，中國老年人口規(guī)模將達到峰值 4.37 億，約為少兒人口數(shù)量的 2 倍。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在 3-4億，老齡化水平基本穩(wěn)定在 31%左右， 80 歲及以上高齡老人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?25-30%，進入一個高度老齡化的平臺期 屆時每三個半人口中就有一個老年人口 。之后一直維持在 3-4 億的規(guī)模。 從2051 年到 2100 年是穩(wěn)定的重度老齡化階段。 2100 年，我國老年人口總量仍然高達 3.18 億，占全國總?cè)丝诘?31.09 。中國的人口老齡化問題將伴隨 21 世 6 / 73 紀始終。 摘自 2006年中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告 青 少年人口 占總 人口比 例 下降， 老年人口比 例 上 升 2.1.2 我國社會老齡化發(fā)展速度快 我國老年人口不僅規(guī)模巨大，而且老齡化發(fā)展迅速。 65 歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?7%提升到 14%，發(fā)達國家大多用了 45 年以上的時間，中國只用 27年就可以完成這個歷程，并且在今后一個很長的時期內(nèi)都保持著很高的遞增速 7 / 73 度，屬于老齡化速度最快國家之列。 我國的老齡化現(xiàn)狀，成為老年公寓養(yǎng)老市場需求增大的客觀因素，為老年公寓養(yǎng)老提供了巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。 中國、亞洲和世界的平均年齡表 年份 中國 亞洲（含中國） 世界 1950 24 22 24 1980 22 21 23 2005 33 28 28 2015 37 31 30 2050 45 40 38 來 源 : CEIC, 高盛研究部預測。 2.1.3 “三口之家”已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu) 。 目前我國家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化 ， 現(xiàn)行的計劃生育政策是一對夫婦只生一個孩子 , 許多獨生子女成家之后 要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn) 4 :2 :1 的倒金字塔結(jié)構(gòu)。這種家庭結(jié)構(gòu)顯示出家庭贍養(yǎng)老人能力的減弱和社會壓力的增大。另外 ,隨著空巢家庭的增多 ,將會有越來越多的老人沒有子女照料 , 再加 之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題， 因此修建完善的社會服務網(wǎng)絡 ,建立集服務、醫(yī)療、居住為一體的老年公寓是一個不可回避的問題 ,也是極好的選擇。 人口結(jié)構(gòu)的變化 ，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化（ ppt） a ”養(yǎng)兒防老”，“三、四代同堂”的傳統(tǒng)觀念受到?jīng)_擊 b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不斷上升 c “ 4： 2： 1”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加 社會上的 “ 空巢家庭 ” 逐漸增多 目前北京市 60歲以上 180多萬的老齡人口中 “空巢家庭”已近 30 未來 10年“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重可能達到 90 2.2 老年公寓市場存在較強的市場購買力 2.2.1 老年人收入的提高為其購買力提升提供了條件。 8 / 73 20 世紀 90 年代退休金增長機制的建立，相應提高了我國老年人口的人均可支配收入。據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查，目前我國城市老年人中有 42.8%擁有存款，僅退休金一項到 2010 年就增加到 8383 億元，到 2020 年為 28145 億元，2030 年為 73219 億元。此外在城市 60-65 歲老年人口中，大約 45%會選擇繼續(xù)就業(yè)， 除有退休金之外還將會有額外收入，按此預測，到 2050 年就會有 73200 億元消費儲備金。因此，對老年消費群體購買力不應小覷。 2.2.2 老年人福利水平提高為老年公寓養(yǎng)老消費解除后顧之憂。 近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企事業(yè)單位擴展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人 手中的積蓄就可釋放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年公寓養(yǎng)老的壯大提供了有力保障。 2.2.3 子女為父母入住老年公寓提供資金支持。 子女以改善父母居住狀況為目的而購買或租用老年公寓，成為老年公寓消費的主力。當前大多數(shù)年輕人難以抽出時間周全地照顧老人，因此他們就迫切希望有專門為老年人設(shè)計的住宅產(chǎn)品，硬軟件服務都能滿足老年人的行為與心理需求。年輕一輩為父母的健康長壽考慮，購置環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女購買老年公寓的主要誘因。 2.3 老年公寓市場存在較強的購買意向 2.3.1 養(yǎng) 老觀念的轉(zhuǎn)變促生老年公寓養(yǎng)老需求 現(xiàn)代社會里 ,隨著住房條件的改善及社會倫理觀念的不斷更新 ,成年子女與父母分開居住已相當普遍 ， 老年人對于養(yǎng)老問題的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生改變，老人們正從現(xiàn)實和精神上逐步接受社會養(yǎng)老。 一方面，這 是因為越來越多的家政服務公司介入居民的日常生活 ,減輕了 老年人 作為“家庭保姆”的負擔； 另一方面 ,社會的發(fā)展使老年人與其子女的代溝客觀存在 ,他們的世界觀、價值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧 ,他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾 ，并保護老人自 9 / 73 己的秘密和隱私 。因此 ,他們中許多人有自己獨住或與同齡老人相處的 愿望 ,故而對老年公寓的需求欲也日益增強。 2.3.2 消費觀念的改變促進購買行為 隨著老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來。越來越多的老年人認識到購買老年公寓是一種投資，既可保值升值又可作為不動產(chǎn)留給后代，他們越來越愿意投資老年公寓。 從以上分析可知構(gòu)成中國老年公寓市場的老年人口、購買力和購買意向三個要素都已基本具備 ,可以預測該產(chǎn)品會有很好的市場潛力。 在國內(nèi)，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意， 隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢。 2.4 老年住宅開發(fā)存在著的主要問題 國家政策滯后 市場尚未具備良好的政策環(huán)境。我國已經(jīng)出臺了一系列扶持福利性老年公寓的相關(guān)政策，但尚未出臺政策扶持商業(yè)化開發(fā)、市場化運作的老年公寓，國內(nèi)目前已經(jīng)開發(fā)的老年社區(qū)項目均面臨了這方面的政策瓶頸。 因此，政府應加大扶持人口老齡化 老年公寓的購買力 老年公寓的購買意向 老年公寓的市場可行性 我國老年人口數(shù)量多、比重大 我國社會老齡化發(fā)展速度快 人口結(jié)構(gòu)的變化，社會上的“空巢家庭”逐漸增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女為父母入住老年公寓提供資金支持 養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變促生老年公寓養(yǎng)老需求 消 費觀念的改變促進購買行為 10 / 73 力度，使老年住宅“事業(yè)化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)化”。有關(guān)部門應運用經(jīng)濟杠桿加以調(diào)節(jié)，在有關(guān)法律法規(guī)的監(jiān)督管理下，通過充分有序的市場 競爭等方式，使整個建筑大市場活躍起來。尤其是對于老年住宅建設(shè)專項項目，在同等條件下，優(yōu)先解決建設(shè)貸款，以吸引開發(fā)商投資；對于新開發(fā)小區(qū)，達到或超過老年人建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的相應比例的，適度減免配套費；對于舊有住宅增設(shè)老年人專用設(shè)施或場地的，簡化審批手續(xù)，優(yōu)惠稅收。 銀行與政府不協(xié)調(diào) 目前銀行承認老年公寓是福利性、公益性的事業(yè)，可以申請貸款，而政府有關(guān)部門按普通房地產(chǎn)市場化運作。多年以來，政府一貫倡導社會福利社會辦，但作為一項新型的老年服務設(shè)施的建設(shè)，民營企業(yè)要想把養(yǎng)老設(shè)施辦好，需要國家政策支持，但國家福利 政策有限，“眉毛胡子一把抓”一律按房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)化運作。因此需要政府與銀行的進一步溝通，盡快落實相關(guān)的貸款優(yōu)惠政策。 對老年人的年齡歧視 老年人作為一個特殊群體，有著他們的共同需求。但作為老年人個體，由于他們的年齡、性別、職業(yè)、文化程度、生活條件、身體狀況等方面的差異，其經(jīng)濟收入的不同，老年住宅開發(fā)者不應把經(jīng)濟收入少，社會地位低下，購買力不強的老年人排斥在外。國家應盡快制定相關(guān)扶老購房政策。一方面加強老年住宅市場和老年人房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范老年人住宅的指標體系，成為衡量老年住宅的標準，提防房地產(chǎn)商打著老年 人住宅的幌子，打老年人的主意，炒作老年房地產(chǎn)；政府應引導房地產(chǎn)商強制執(zhí)行國家標準，按照國家要求建筑老年住宅。另一方面，老年住宅要注意低收入和貧困的老年人，讓貧困老年人住得起老年公寓的房，多做“雪中送炭”的事，使眾多的老年人享受到國家、社會、社區(qū)的關(guān)愛。 11 / 73 2.5 我國養(yǎng)老住宅的相關(guān)政策 目前，我國針對老年養(yǎng)老居住問題的政策、法律法規(guī)和制度很不健全。對于民間興辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，在涉及相關(guān)養(yǎng)老服務的護理、收費標準等方面還不完善。雖然我國也出臺了一些鼓勵民間資本進入養(yǎng)老事業(yè)領(lǐng)域的稅收方面的優(yōu)惠措施，但 這些都針對具有福利性的機構(gòu)，對商業(yè)化運作的老年住宅的土地、稅收、融資等方面的具體法規(guī)幾乎沒有，但企業(yè)在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時可以通過和地方政府協(xié)商，獲得地方政府在資金和土地等方面的支持。 國家及相關(guān)部委頒布的指導性政策 這些政策都是一些宏觀的 指導性文件，缺乏具體的可操作性 。 老年住宅相關(guān)標準 為保障老年建設(shè)適合老年人的需求，國家分別于 1999 年頒布了老年人建筑設(shè)計規(guī)范、 2002 年頒布了城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及 2005 年頒布了住宅建筑規(guī)范。這些都對老年住宅做出了一些原則性規(guī)定，但因沒有從老年人的年齡 和健康狀況考慮進行細分，在建設(shè)中對老年人的需求考慮也不多，因此具體實施很困難，基本沒有得到落實，使老年住宅在建設(shè)和開發(fā)中發(fā)展緩慢。 國家及北京市對于部分福利性老年服務機構(gòu)給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策 1、營業(yè)稅方面 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務，婚姻介紹，殯葬服務 免征營業(yè)稅 。 2、所得稅方面 財政部、國家稅務總局關(guān)于對老年服務機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知和北京市財政局、北京市地方稅務局 ,在所得稅方面給予的優(yōu)惠有： （ 1）對由民政部門審核批準，并核發(fā)北京市養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務機構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務設(shè)施證書的社區(qū)服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所）， 暫免征收企業(yè)所得稅 ，其自用的房產(chǎn)、土地車船暫 免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅 。 12 / 73 （ 2）對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務中心、老年活動中心，經(jīng)所在地主管稅務機關(guān)參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構(gòu)，暫免 征收企業(yè)所得稅 ，其自用的房產(chǎn)、土地車船 暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使 用稅 。 3、部分地區(qū)給予符合條件的福利性服務機構(gòu)給予補助 北京市民政局資助社會力量興辦社會福利機構(gòu)實施細則（試行）第六條規(guī)定：凡屬資助范圍內(nèi)、符合資助條件的，由法人（非政府機構(gòu)）、自然人及其他組織舉辦的，自收自支、自負盈虧經(jīng)營的養(yǎng)老服務機構(gòu)，按入住滿一個月的托養(yǎng)人員實際占用床位數(shù)，每月每張床位補助 100 元。此外， 2008 年月 12 月，國務院在關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見中首次發(fā)出鼓勵信號： “ 推動健康保險發(fā)展，支持相關(guān)保險機構(gòu)投資醫(yī)療養(yǎng)老實體 。 ” 該項政策為保險資金進入老年產(chǎn)業(yè)掃清的障礙。 部 分企業(yè)在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時得到了地方政府資金和土地方面的支持 由于養(yǎng)老住宅具有社會公益性，一些地方政府出于政績和聲譽等方面的考慮會對養(yǎng)老地產(chǎn)項目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。 如 上海親和源 得到了南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低 很多。政府的政策支持無疑為企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)解決了高昂的成本問題。 但是由于政府和企業(yè)的價值取向的不同，以及政府劃撥給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等都 為項目的后期運作埋下了定時炸彈 。廣州 頤年園 作為 20 世紀 90 年代的以市場經(jīng)濟為主，政府支持為輔進行開發(fā)建設(shè)的大 型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。廣州市政府通過設(shè)立老年村籌建處全程參與該項目的開發(fā)，并劃撥 500 畝土地和 1400 萬元啟動資金。但是由于廣州頤年園發(fā)展有限公司的賬目混亂，廣州市政府決定由廣州市民政局接替原廣州老年村籌建處成為廣州頤年園發(fā)展有限公司兩大股東之一，但由于廣州市民政局不具有法人資格，導致廣州頤年園發(fā)展有限公司的法人資格報批受阻，一期住宅項目無法進行綜合驗收，二期項目也拿不到預售證，最終導致銀行貸款無法歸還，所建住宅被法院查封。最終，廣州市民政局退出該項目，市政府 先前給予的各項優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標準重新核算該項目的地價及 13 / 73 所需繳納的各種費用。 民營公助的杭州金色年華在土地方面也享受到來地方政府的優(yōu)惠政策，只支付了土地的拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，由于沒有繳納土地出讓金，土地性質(zhì)屬于行政劃撥，不能進行出售，導致企業(yè)資金占用時間太長，利潤較低，面臨的風險也較大。 第三章 中高端老年住宅市場現(xiàn)狀分析 我國人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，將進入老年型國家?，F(xiàn)階段沿海及發(fā)達城市快速進入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門、青 島等城市都開始興建老年社區(qū)。 3.1 現(xiàn)存方式 作為中高端老年住宅市場，現(xiàn)存的方式有兩種，一種是高檔養(yǎng)敬老院，一種 14 / 73 是商品住宅。 其中中高檔養(yǎng)敬老院中的公辦民營型是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利能力。通常具有政府或者慈善機構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費標準。體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施一般全免費，每個月免費體檢等等一些服務方面。盈利性則表現(xiàn)在收費服務方便，如： 固定收費內(nèi)容 ：入住時的一次性押金收費和每月租金收費 -針對 入住的環(huán)境來制定收費標準； 經(jīng)常性收費內(nèi)容 ：護理費和醫(yī)療費 -根據(jù)服務程度的不同來制定收費標注； 不固定收費 ：某些特殊服務方面。 老年商品住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年商品住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個 ，一個是廣州的頤年園 中國第一個規(guī)模最大的老年社區(qū)；另外一個是北京的東方太陽城 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個社區(qū)做成集教育、 休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達到“學、養(yǎng)、住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項目。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受 15 / 73 全新退休生活方式的老年群體。 3 2 市場分布 目前國內(nèi)盈利型老年住宅主要分布于城市老齡化情況比較嚴重、經(jīng)濟發(fā)達、居民消費力強的城市，如北京、上海（以出租型公寓為主）和廣州等大型城市。其中，由于北京是我國首都，國家機關(guān)及企事業(yè)單位的離退休人員數(shù)量也位居全國首位，這部分老年人的消費力較強，受教育程度較高，相應的對獨居養(yǎng)老模式有一定認 可，相對其他城市而言，老年住宅市場的有效需求較為明顯，因此北京市場上的老年住宅項目也相對較多。而其他城市目前 真正意義上的營利型老年住宅還很少， 仍舊以政府出資興建的福利型養(yǎng)老機構(gòu)為主。 北京 :北京東方太陽城、北京太陽城、將府莊園、太申祥和敬老院、曜陽國際敬老院、匯晨敬老院、康夢園敬老院、壽山福海敬老院 上海： 親和源 浙江： 金色年華 廣州： 頤年園 3.3 入住情況 當前 中高檔 老年住宅供應少；中高端養(yǎng)敬老院入住率均在 80%以上。 級別 服務項目 床位 住宿率 顧客滿意度 一星 12 項目以上 50 以上 55% 80以上 二星 14 項以上 100 以上 60% 80以上 三星 16 項以上 150 以上 70% 80以上 四星 18 項以上 200 以上 80% 80以上 五星 20 項 200 以上 80% 80以上 數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)關(guān)于老年住宅調(diào)研資料 16 / 73 3.4 經(jīng)營方式 老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱 老年住宅的總體造 價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。 老年住宅 的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而 老年住宅 則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此 老年住宅 的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。 3.5 客群 老年住宅 的主要消費群體分析： 出生在 50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能 力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。 中高檔養(yǎng)敬老院 老年商品住宅 酒店式管理的月租金式經(jīng)營模式 純出售房屋的產(chǎn)權(quán) 出售房屋使用權(quán)、出租房屋（會員制） 17 / 73 生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟體制改革的第一批受影響者，50-60歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們； 20世紀 50年代，中國出生人口爆發(fā)式增長，出生人口約為 2億； 他們并不渴求的財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風浪之后的平靜和踏實。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫； 現(xiàn)在， 50年代人年齡在 50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段； 18 / 73 第四章 國內(nèi)老年地產(chǎn) 案 研究 （案例借鑒） 樣本篩選情況 ： 此次調(diào)研主要針對國內(nèi)中高端老年住宅進行的，公辦公營 4 家：上海眾仁花苑、上海眾仁樂園、北京第一福利院、北京第五福利院；公辦民營：北京匯晨敬老院、北京康夢圓敬老院、北京壽山福海敬老院、上海中福會；民辦民營：北京曜陽國際老年公寓、北京太申祥和國 際老年公寓、北京將府莊園、北京太陽城、北京東方太陽城、上海親和源、浙江金色年華、廣州頤年園、三亞清平樂、海南省五指山雙大和園、綠地 21 城孝賢坊； 公辦公營 公辦民營 民辦民營 銷售 持有 銷售 +持有 上海眾仁花苑 北京匯晨敬老院 綠地 21城孝賢坊 長三角最大養(yǎng)老“基地” 上海親和源 會員制國際老年社區(qū) 北京太陽城 全國首創(chuàng)“老年多元化居住社區(qū)” 上海眾仁樂園 北京康夢圓敬老院 浙江金色年華 完全退休中心 北京東方太陽城 中國老齡化事業(yè)的領(lǐng)跑者 北京第一福利院 北京壽山福海敬老院 北京將府莊園 京城旗艦星級養(yǎng)生養(yǎng)老莊園 三亞清平樂 陽光老年地產(chǎn)開創(chuàng)者 北京第五福利院 上海中福會 太申祥和 度假勝地養(yǎng)生天堂 廣州頤年園 北京曜陽國際老年公寓 海南省五指山雙大和園 五指山 首個定制式 純養(yǎng)老社區(qū) 眾人花苑、眾人樂園、匯晨三家是屬于養(yǎng)敬老院類別，全 國和他們一樣的養(yǎng)敬老院還有很多，這三家是同類別中軟硬件做的最好的代表。 可以看到 老年 商品 住宅 中， 多是采用持有、持有 +銷售 的運營模式 ，純粹銷售的很少，大多是某個大盤中開發(fā)出幾棟老年公寓作為銷售 利潤點 。綠地 21 城孝賢坊就是在郊 區(qū)大盤綠地 21 城包含的其中一個社區(qū)。 21 城總體規(guī)劃為 13 平方公里，包含 4 大社區(qū)，尊老社區(qū)、國際社區(qū)、度假社區(qū)、商務社區(qū)，尊老社區(qū)主要指孝賢坊。主要采取銷售的方式，并不持有老年社區(qū)配套物業(yè)，持有的物業(yè) 19 / 73 也僅僅是整個大盤的配套物業(yè)。 專業(yè)做老年社區(qū)的開發(fā)商一般不會采用純銷售的方式。 案例選取標準 ： 通過研究比較和參觀學習，選取三種經(jīng)營模式中最有代表性、最出色的案例來進行深入研究分析。 公辦公營 公辦民營 民辦民營 銷售 持有 銷售 +持有 上海眾仁花苑 北京匯晨敬老院 綠地 21城孝賢坊 長三角最大養(yǎng)老“基地 ” 上海親和源 會員制國際老年社區(qū) 北京東方太陽城 中國老齡化事業(yè)的領(lǐng)跑者 上海眾仁樂園 浙江金色年華 完全退休中心 三亞清平樂 陽光老年地產(chǎn)開創(chuàng)者 北京曜陽國際老年公寓 太申祥和 公辦公營老年住宅全國做的最好的是上海眾仁花苑和樂園，早已滿員，是上海養(yǎng)敬老院的窗口單位。 公辦民營的老年住宅中，北京數(shù)量居多，其他城市相對較少，在北京匯晨是第一家由政府投資建設(shè)的老年社區(qū)，也是政府投資規(guī)模最大的一個。 民辦民營的持有中之所以選擇四個，是因為這四個代表了四種典型的融資模式： 上海親和源 ：建筑用地，會員制的形式，（會員卡繳費、年會繳費）購買 50使用權(quán)成為會員，每年還要繳納相當數(shù)額的年費。 浙江金色年華 ：福利用地，購買 50 年房屋使用權(quán)，可轉(zhuǎn)讓但金色年華不回購，再繳納少量物業(yè)費用 曜陽 ：商業(yè)用地，出售 70 年使用權(quán)，然后按折扣價回購產(chǎn)權(quán)。 太申祥和 ：（用地不詳細）繳納高額押金，然后付少量物業(yè)費或租金形式入駐。 20 / 73 銷售 +持有型老年社區(qū)最好的當然是北京東方太陽城，同時選取三亞清平樂是因為它不僅具有老年養(yǎng)老的概念，還有度假、候鳥式養(yǎng)老的概念，因為購買三亞清平樂房屋的業(yè)主 他們最大的特征是普遍來 自于東北 /北京等氣候寒冷的地區(qū) ； 購買項目主要是為了避冬和養(yǎng)老； 主要居住時間是冬天 ， 其次是選擇常年和秋季 。 1、 北京東方太陽城 中國老齡化事業(yè)的領(lǐng)跑者 北京地區(qū)出售型代表 21 / 73 真正意義上的老年住宅在國內(nèi)的發(fā)展是非常有限的，所以擁有設(shè)計與建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)非常少，從這方面說，國外一些知名的建筑事務所和專門建設(shè)、經(jīng)營老年住宅的房地產(chǎn)企業(yè)擁有較多的實際經(jīng)驗。 境外設(shè)計公司：美國 SASAKI 設(shè)計公司、美國 K.J.A 建筑事務所、丹麥 KAB 集團。 22 / 73 2、北京曜陽 產(chǎn)品價值 23 / 73 配套價值 3、北京太申祥和 北京地區(qū)交大額押金代表 項目概況 項目位于北京中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)，占地面積 10 萬平方米，采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑。擁有單人間、雙人間、套間 VIP 共計 380 個床位，提供星級賓館服務，園區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，空氣清新，亭臺長廊姿態(tài)萬千，仿佛來到世外桃源。 中心還會定期組織各種各樣適合老年人的活動，通過活動促進老年人之間的交流，使老年人居住其中，心情舒暢，身強體檢。 中心還有與老年公寓相配套的先進的西醫(yī)醫(yī)療設(shè)備，同時還有中醫(yī)坐堂，為中心的老人提供定期的體檢。這些都成為吸引客源的主要特征。 地理位置 太申祥和位于北京市昌平區(qū) 內(nèi)，從京昌高速路北安河第九出口上附路， 24 / 73 向西行 500 米路北既是。 其優(yōu)越的地理位置和便捷的交通為項目的運做提供了有利的條件。 社區(qū)配套 社區(qū)內(nèi)主要側(cè)重滿足老年人居住生活的配套設(shè)施?？刁w中心內(nèi)游泳館、保齡秋等多種娛樂項目，擁有不同規(guī)格的大中小會議室、對外可以同時接納 500人的團隊會議用餐、環(huán)境幽雅的垂釣中心也是老年人理想的休想場所。 太申祥和體檢中心擁有一流的體檢設(shè)備，可以進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢，生化、 B 超、心電圖及癌前普查，同時中心聘請具有臨床經(jīng)驗的老中醫(yī)采取傳統(tǒng)方式診治，尤其對類風濕痛風、 股骨頭壞死有顯著療效。 運營方式 太申祥和與前邊兩個 項目不同 ，其采取會員制托老的形式進行